無(wú)論是身處學(xué)校還是步入社會(huì),，大家都嘗試過(guò)寫(xiě)作吧,，借助寫(xiě)作也可以提高我們的語(yǔ)言組織能力。大家想知道怎么樣才能寫(xiě)一篇比較優(yōu)質(zhì)的范文嗎,？下面是小編為大家收集的優(yōu)秀范文,，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇一

性質(zhì)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值,，換句話(huà)說(shuō),，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè),，而是通過(guò)商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資,。

從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值,，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低。

商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低,，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報(bào)投資,。同時(shí),，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資。因?yàn)?，只有商業(yè)策劃得好,，商用價(jià)值高，投資回報(bào)才高,。相反,，一旦商業(yè)策劃失敗，就會(huì)變成問(wèn)題樓盤(pán),。

如果開(kāi)發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng),，投資預(yù)期是快賣(mài)快收益，則風(fēng)險(xiǎn)更大,，一旦商業(yè)策劃失敗,，會(huì)使投資者陷于兩難，即：快賣(mài)回報(bào)不足,，心痛不肯,，待價(jià)而沽又不知哪一天出手，使短線(xiàn)投資變?yōu)殚L(zhǎng)線(xiàn)，給資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)問(wèn)題,。

通過(guò)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化,，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過(guò)科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險(xiǎn),，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高,，需要一定的經(jīng)驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類(lèi)型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同,，功能與質(zhì)量、需求與滿(mǎn)足的關(guān)系問(wèn)題是其基本問(wèn)題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目,，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇二

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1)樓盤(pán)客群細(xì)分;,。

2)精準(zhǔn)短信營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái);,。

3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái);。

4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;,。

5)目標(biāo)客戶(hù)dm營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)與執(zhí)行,。

房產(chǎn)代理專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃：

1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;。

2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(短信,、郵件平臺(tái)),。

3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

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商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇三

商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設(shè)計(jì)、概念詮釋,、概念分解,、概念推廣、概念落地,、概念實(shí)施。

商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃,、概念策劃,、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃,、銷(xiāo)售策劃,、經(jīng)營(yíng)策劃。

商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位,、商業(yè)布局,、功能定位,、動(dòng)線(xiàn)設(shè)置、人流導(dǎo)引,、d m規(guī)劃,。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)定位、投資經(jīng)營(yíng)戶(hù)定位,、市場(chǎng)功能定位,、業(yè)態(tài)業(yè)種定位。

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置,、個(gè)性招商策略,、分步招商計(jì)劃、招商文案技巧,。

商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃:銷(xiāo)售時(shí)機(jī)把握,、銷(xiāo)售節(jié)奏控制、銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì),、銷(xiāo)售人員培訓(xùn),。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃：案名設(shè)計(jì)、視覺(jué)形象設(shè)計(jì),、案場(chǎng)設(shè)計(jì),、文案策劃、平面設(shè)計(jì),、流設(shè)計(jì),。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推廣：媒體組合、媒體選擇,、推廣計(jì)劃,、費(fèi)用預(yù)算。

商業(yè)地產(chǎn)招商,，是一種招攬商戶(hù)并維持商戶(hù)關(guān)系的過(guò)程,，一種價(jià)值積累使量變達(dá)到質(zhì)變的過(guò)程，一種雙向選擇使雙方利益達(dá)到最大化的過(guò)程,。在商業(yè)地產(chǎn)中,，良好的招商勢(shì)必達(dá)到雙贏，代理公司贏得成功經(jīng)驗(yàn)與口碑,，商戶(hù)經(jīng)營(yíng)順利并贏取利潤(rùn),。然而在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)招商過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題,，導(dǎo)致招商困難或商場(chǎng)招商后迅速倒閉,。下面我來(lái)淺談一下招商過(guò)程中的幾種忌諱。簡(jiǎn)單總結(jié)下來(lái)有六忌：

往的經(jīng)驗(yàn)積累，循序漸進(jìn),，以例而行,。在此，還要特別強(qiáng)調(diào),，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問(wèn)卷或封面數(shù)據(jù)做簡(jiǎn)單的書(shū)面工作是無(wú)法催生出一份頗具功效的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的,。而是要通過(guò)各種渠道，深入了解項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境,，成功的將商業(yè)操作中潛在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)躍然紙上,，從而真正發(fā)揮出市場(chǎng)調(diào)研的作用。

聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足只會(huì)紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作,，就好比讓實(shí)際駕駛經(jīng)驗(yàn)缺乏而空有一紙駕駛證的司機(jī)開(kāi)車(chē)行駛,。順利的話(huà)也許可以安全到達(dá)目的地，但過(guò)程漫長(zhǎng)且揪心,；不順利的話(huà)中途會(huì)出現(xiàn)小事故不可避免,，再?lài)?yán)重的話(huà)就有翻車(chē)的可能。

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過(guò)程中,，各個(gè)系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的,。代理公司要負(fù)責(zé)對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行定位、確定招商對(duì)象與經(jīng)營(yíng)模式,、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程,。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶(hù)更重視的是后期運(yùn)作與管理,。所以代理公司在招商過(guò)程中,，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作理念與成熟的商業(yè)運(yùn)作模式支撐的。另外,，由于招商過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運(yùn)作,，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會(huì)擁有一只專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，人才的價(jià)值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的,。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè),，它的價(jià)值更多體現(xiàn)在后期的資本運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)管理等方面，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)和一個(gè)優(yōu)良代理公司的作用,。

前面說(shuō)到過(guò),，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位是要以項(xiàng)目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)的。有了該基礎(chǔ)后,，就要進(jìn)行定位：在已知的地段,，為什么類(lèi)型的商家提供一個(gè)怎樣的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，針對(duì)的是何種范圍的目標(biāo)客戶(hù)群,。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在商業(yè)中的位置，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。進(jìn)行商業(yè)形象定位,，是后期實(shí)施商業(yè)市場(chǎng)戰(zhàn)略的第一步?，F(xiàn)在很多運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司，定位時(shí)通過(guò)扎堆兒以求穩(wěn)妥,，這是犯了忌諱,，一個(gè)毫無(wú)吸引力的定位是無(wú)法達(dá)到價(jià)值最大的。與此同時(shí),，有些過(guò)于突出概念定位的代理公司,，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點(diǎn)，欲通過(guò)獨(dú)特的定位吸引眼球,，招攬生意,，也是欠考慮的：市場(chǎng)能否如此兼容并包？市場(chǎng)容量是否足夠,？后期如何維持良性運(yùn)作,？等等一系列問(wèn)題都是特色定位時(shí)要注意的。若一個(gè)幾十萬(wàn)平米的項(xiàng)目,，企圖通過(guò)這種另類(lèi)的定位達(dá)到效果,，是要擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。綜上,，一個(gè)成熟的團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí),，會(huì)充分考慮項(xiàng)目市場(chǎng)，有針對(duì)性的進(jìn)行商業(yè)定位,。

理進(jìn)行準(zhǔn)備,，更會(huì)在招商過(guò)程中將這一理念傳達(dá)給商戶(hù)；而一些經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運(yùn)營(yíng)模式,，只知其一不知其二,，了解不深入不到位，在開(kāi)業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運(yùn)作都有可能出問(wèn)題,，這樣的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后倒閉可想而之,。作為德國(guó)最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營(yíng)的非常成功，然而在北京卻屢碰壁,。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營(yíng)模式,，其意識(shí)到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點(diǎn)又價(jià)格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布,，將以租賃場(chǎng)地的方式在北京開(kāi)店,。同時(shí)內(nèi)在經(jīng)營(yíng)模式也進(jìn)行著悄然轉(zhuǎn)變。

業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)招商的點(diǎn)睛之筆,，也是后期能否成功運(yùn)營(yíng)的重要前提,。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃,，是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營(yíng)的核心。典型的例子,，很多傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)習(xí)慣將男裝安排在商場(chǎng)的高層上,，隨著消費(fèi)者消費(fèi)心理的改變，后期開(kāi)業(yè)的新型商場(chǎng)則將多將男裝安排在低層,。至于人流動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃,，避免經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)除扶梯周?chē)?jīng)營(yíng)火爆，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象,，同時(shí)也要避免忽略扶梯周圈商戶(hù)的情況,，如現(xiàn)在很多商場(chǎng)都將扶梯設(shè)計(jì)成環(huán)繞狀，從而照顧了扶梯周?chē)虘?hù),。再比如,，傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)往往將餐飲放在地下，相當(dāng)一部分商場(chǎng)甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài),，而現(xiàn)如今新型百貨中心,，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層,，或分層設(shè)立,，意在將人流動(dòng)線(xiàn)向高層引或平均的引向各個(gè)樓層。現(xiàn)在的一些策劃代理公司,，在招商時(shí)僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約,，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置，甚者更是為了達(dá)到最后簽約的目的而隨意對(duì)商戶(hù)進(jìn)行讓步,，允諾了很多條件,，為開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)埋下隱患。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,，它的地理位置,、商業(yè)定位、消費(fèi)群體及購(gòu)買(mǎi)力水平都決定著它將進(jìn)什么類(lèi)型和檔次的品牌,。在招商過(guò)程中,，要避免兩個(gè)個(gè)誤區(qū)：招進(jìn)的品牌越高檔越好、越新穎越好,。越高檔的品牌,，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢(qián)就能請(qǐng)的動(dòng),。他們更強(qiáng)調(diào)一種文化定位,，或者說(shuō)這個(gè)品牌進(jìn)來(lái)后能否與你的市場(chǎng)環(huán)境想適應(yīng)，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等,。比如西單作為一個(gè)認(rèn)知度很高的`成熟商圈,，卻招不來(lái)lv這樣的牌子,，因?yàn)槲鲉蔚纳虡I(yè)定位是大眾流行，而非高端奢侈品,。至于新穎的品牌,，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中是要占到一定比例的，如20%左右,，但不宜過(guò)多。新品牌進(jìn)來(lái)后我們需要提供一些列的廣告宣傳,，營(yíng)銷(xiāo)推廣等等,，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外,，由于消費(fèi)者對(duì)新品牌的認(rèn)知是需要一定時(shí)間的,，同時(shí)消費(fèi)者一般會(huì)有自己習(xí)慣的消費(fèi)品牌，所以招過(guò)多新品牌是有風(fēng)險(xiǎn)的,，萬(wàn)一消費(fèi)者不認(rèn)可,，招商就是失敗的。

總之,，商業(yè)地產(chǎn)在招商過(guò)程中是需要經(jīng)驗(yàn)和技巧的,，具體問(wèn)題需要具體分析，以上羅列出六點(diǎn)只是淺談一下比較明顯的招商禁忌,。

歷了高速發(fā)展后,，如今暴露了很多問(wèn)題，如何面對(duì)這些問(wèn)題,，如何更好的進(jìn)行招商,，這是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇四

商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位,、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃,、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等,。以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn),。

歡迎大家參閱。

(一),、按存在形式分,。

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街,、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū),、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目,、旅游觀(guān)光景點(diǎn),、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等,。

(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分,。

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題,，購(gòu)買(mǎi)者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo),，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京,、上海,、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在),。

2,、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間,，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值,，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣(mài)場(chǎng)保留，該類(lèi)型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí),，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情,。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國(guó)內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。20xx年,，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加,，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象,。

(二)、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性,。

由政府推動(dòng)的會(huì)展中心,、城市廣場(chǎng)、步行街這類(lèi)形象工程,，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái),，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上,，單搞開(kāi)發(fā)的地廠(chǎng)商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司。

(三),、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索,。

上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),，業(yè)內(nèi)還有人稱(chēng)20xx年是“商鋪年”,。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中,。

1.定義,。

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究,、創(chuàng)意,、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。

性質(zhì)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值,，換句話(huà)說(shuō),，投資商業(yè)地產(chǎn),，不是為了做商業(yè)，而是通過(guò)商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資,。

從這一性質(zhì)可知,，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低,。

商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低,，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多,，屬于高回報(bào)投資。同時(shí),，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資,。因?yàn)椋挥猩虡I(yè)策劃得好,，商用價(jià)值高,，投資回報(bào)才高。相反,，一旦商業(yè)策劃失敗,，就會(huì)變成問(wèn)題樓盤(pán)。

如果開(kāi)發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng),，投資預(yù)期是快賣(mài)快收益,，則風(fēng)險(xiǎn)更大，一旦商業(yè)策劃失敗,，會(huì)使投資者陷于兩難,，即：快賣(mài)回報(bào)不足，心痛不肯,，待價(jià)而沽又不知哪一天出手,，使短線(xiàn)投資變?yōu)殚L(zhǎng)線(xiàn)，給資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)問(wèn)題,。

通過(guò)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化,，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過(guò)科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險(xiǎn),，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高,，需要一定的經(jīng)驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類(lèi)型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同,，功能與質(zhì)量,、需求與滿(mǎn)足的關(guān)系問(wèn)題是其基本問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目,，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成,。

活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢(shì)，引起話(huà)題,，吸引大家的眼球,，增加商場(chǎng)知名度。

活動(dòng)主題：開(kāi)業(yè)盛典,。

活動(dòng)時(shí)間：201x年4月29日,。

活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng)活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演。

活動(dòng)內(nèi)容：

啟動(dòng)儀式(上午),。

1)迎賓2)領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動(dòng)儀式,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo),、商戶(hù)代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺(tái),，魚(yú)同水注入鏤空透明江南新地logo中。4)舞臺(tái)表演(本站),。

負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場(chǎng)工作人員。

活動(dòng)宣傳：

1,，地鐵廣告(地鐵二號(hào)線(xiàn))2,，報(bào)紙廣告3，電臺(tái)廣告(略)4,，公車(chē)廣告(略),。

小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請(qǐng)的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版面,。五一黃金周前的勁爆開(kāi)業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢(shì)報(bào)道,，使得江南新地一開(kāi)業(yè)便獲得了滿(mǎn)堂紅。

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商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇五

考慮到貴項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售策劃進(jìn)行招標(biāo)的意義與目的,，因此，本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃,，而對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)分析及目標(biāo)客戶(hù)分析等進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析,。

本案主要由市場(chǎng)分析、整合推廣方案及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況,、swot分析,、項(xiàng)目定位及“usp”導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議,；項(xiàng)目的整合推廣策略及公司簡(jiǎn)介,。

本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論,，難免有不足和偏差之處,，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后另行制定。

本項(xiàng)目前期通過(guò)商鋪銷(xiāo)售來(lái)造勢(shì),，以此帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售,；而后期通過(guò)住宅的銷(xiāo)售來(lái)達(dá)到商鋪的價(jià)值最大化，因?yàn)楸卷?xiàng)目具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色,，須通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)來(lái)形成影響力,，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售。另外,，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后,，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。

市場(chǎng)分析

一,、項(xiàng)目概況：

本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口,，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積17093m2,，由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成,。

二、項(xiàng)目swot分析：

優(yōu)勢(shì)分析：

1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)

位于商業(yè)繁華地,，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬,；

2）配套優(yōu)勢(shì)

周邊商業(yè)、教育,、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全,；

3）交通優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目交通便利、車(chē)流量及人流量較大,，

劣勢(shì)分析：

消費(fèi)群劣勢(shì)

高層物業(yè)還沒(méi)有被大部分人認(rèn)可,，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀(guān)點(diǎn)是關(guān)鍵；

機(jī)會(huì)分析：

1）市場(chǎng)機(jī)會(huì)

2）稀缺性

本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓,，對(duì)于樹(shù)立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì),；

3）隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)）

威脅分析：

1）潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅

潛在存在一些地塊，其開(kāi)發(fā)商擬修建高層,，而對(duì)于市場(chǎng)存觀(guān)望態(tài)勢(shì),。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅,。

2）消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高

如何引導(dǎo)消費(fèi),，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣傳推廣）,。

通過(guò)上述分析,，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在,，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì),，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì),，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵,。

最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷(xiāo)售受阻的情況，在這種情勢(shì)之下更應(yīng)該做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū),，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤(pán)銷(xiāo)售掉,。

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短,、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售,、品質(zhì)基本不能提升,、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多,、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等,。

隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴,，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道,。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃,，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為,、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值,、營(yíng)銷(xiāo)傳播,、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客,，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）,；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng),、健康,、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等,。

房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃

一是策劃為先,。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先,，包括項(xiàng)目認(rèn)證,、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道,、市場(chǎng)定位,、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo),、工程管理,、材料選擇、形象包裝,、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略,、物業(yè)管理,、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑,、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局,、商業(yè)局,、房管局、國(guó)土局,、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒,，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查,，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等,。

二是創(chuàng)新為贏,。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃,、戶(hù)型設(shè)計(jì),、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳,、公關(guān)活動(dòng),、物業(yè)管理、融資方式等等,，如在支付方式上,，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上,，有效利用消費(fèi)者的心理,；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇,、虛偽等心理,。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居,、零首付,、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券,、妻子贈(zèng)送美容禮券,、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等,。同時(shí)要全程為握,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié),、每道工序,、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研,、市場(chǎng)分析,、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象,、市場(chǎng)促銷(xiāo),。

三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中,，應(yīng)在不同層面塑造差異,，如建筑風(fēng)格,、外立面,、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì),、戶(hù)型設(shè)計(jì),、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì),、智能化設(shè)計(jì),、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中,，應(yīng)在價(jià)值提升,、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮,，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本,。

四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí),，關(guān)注企業(yè)形象,、項(xiàng)目形象、員工形象,、產(chǎn)品用料,、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合,，在定價(jià)方式,、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略,、付款方式,、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意,、投放媒體,、投放時(shí)間、媒體選擇,、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造,、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電,、組合廚房,；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等,。在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶(hù)型,；從軟文到單葉,，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn),。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況,，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體,，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然,，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn),，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在,，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息,，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素,，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感,。

特點(diǎn),，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文,、公關(guān)和不同形式的廣告,，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為,，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài),，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案范文

第一篇：分析篇

漢沽位于天津東部濱海地區(qū),，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分,，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi),，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn),。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主,，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系,，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽,、化工,、輕紡、服裝,、冶金,、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng),，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名,。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠(chǎng),，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前,，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展,。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體,，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū),，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展,。

由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段,，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低,，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段,、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較,，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。

1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢,？

2,、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？

在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家,、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，具體原因我們分列如下：

綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右,，故此在目標(biāo)人群層面,，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情況

綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,，銷(xiāo)售單價(jià)較低,，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)較為南方化,，銷(xiāo)售樓層以一,、二、三,、六層為主,。

濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀(guān)帶,，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所,，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園,，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶(hù)型面積控制較好,，并帶簡(jiǎn)單裝修,。

井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔,，戶(hù)型,、價(jià)格、配套與第壹城相近,。

分析：從已銷(xiāo)售的戶(hù)型比來(lái)看,，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可,，所以我們有理由說(shuō),，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶(hù)型的銷(xiāo)售由于存量較大,，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視,。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b,、e戶(hù)型為主導(dǎo),，是典型的經(jīng)典戶(hù)型，面積在90—100㎡之間,，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶(hù)的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右,。

3、樓棟售出率分析

分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出,，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面,，而在景觀(guān)中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因,，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因,，一方面也與居住觀(guān)念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀(guān)節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售,，提供有力的產(chǎn)品支持,。

4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：

1,、付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶(hù)付款方式的比例中可以看出,，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力,，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前,，這當(dāng)然也與客戶(hù)的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

2,、年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購(gòu)客戶(hù)的年齡層面上去分析,，主要可以得出的判斷是我們的客戶(hù)以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng),，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力,，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高,。而且我們從客戶(hù)的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題,，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求,，比如：子女的教育問(wèn)題,、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等,。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂(yōu),，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。

3,、行業(yè)分析：

行業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)百分比

天化5830,、05%

石化52、59%

個(gè)體及私營(yíng)3618,、65%

銀行94,、66%

學(xué)校94、66%

醫(yī)院52,、59%

鹽場(chǎng)63,、11%

稅務(wù)52、59%

規(guī)劃局21,、04%

保險(xiǎn)21,、04%

其它5629、02%

總計(jì)193

分析：從已購(gòu)客戶(hù)的行業(yè)特征來(lái)看,，大部分的已購(gòu)客戶(hù)集中在企,、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層,，其收入狀況較穩(wěn)定,，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶(hù)在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多,，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

4、居住區(qū)域分析：

分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中,，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向,。

xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中,，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌,、工程質(zhì)量,、物業(yè)及部分戶(hù)型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng),，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶(hù)的維系活動(dòng),。

在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題,。一是宣傳主題與客戶(hù)需求上的錯(cuò)位,，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系,，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐,；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。

1,、對(duì)市場(chǎng),、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：

我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,、產(chǎn)品及客戶(hù)進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析,，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解,，我們?cè)诿魇救缦拢?/p>

市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿(mǎn)足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng),，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說(shuō)2004年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng),。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。

我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看,，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng),，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格）,，但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn),，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者,，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下,，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì),，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中,，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座,，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明,。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的,，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的,，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出,。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高,，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已,，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品,，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量,，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn),，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中,，主要以工薪收入階層為主,，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,，但是卻相對(duì)穩(wěn)定,，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高,，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng),，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇六

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1)樓盤(pán)客群細(xì)分;,。

2)精準(zhǔn)短信營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái);。

3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái);,。

4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;,。

5)目標(biāo)客戶(hù)dm營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)與執(zhí)行,。

房產(chǎn)代理專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃：

1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;。

2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(短信,、郵件平臺(tái)),。

3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);,。

3)招商方案與執(zhí)行;,。

4)集客策略。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案,。

2)高端客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)分析;,。

3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;。

4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃,。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu),，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式,。

全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡,，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣,，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府救市的舉措,，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定,，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解,。

既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市,，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話(huà),，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了,。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買(mǎi)單了，這怨不得別人,。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況,。

上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū),，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇七

商業(yè)地產(chǎn),，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn),，故又名做商鋪地產(chǎn),。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。現(xiàn)在,，就來(lái)看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn),。

吧!

(一)、按存在形式分,。

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心,、商業(yè)街、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場(chǎng),、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū),、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目,、旅游觀(guān)光景點(diǎn),、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等,。

(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分,。

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題,，購(gòu)買(mǎi)者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的,。(此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在),。

2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間,，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣(mài)場(chǎng)保留,，該類(lèi)型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí),，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情,。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國(guó)內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ),。20xx年,，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。

(二),、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性,。

由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng),、步行街這類(lèi)形象工程,，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái),，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上,，單搞開(kāi)發(fā)的地廠(chǎng)商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司。

(三),、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索,。

上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),，業(yè)內(nèi)還有人稱(chēng)20xx年是“商鋪年”,。通過(guò)高價(jià)出售商鋪,，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。

1.定義,。

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究、創(chuàng)意,、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌,。

性質(zhì)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值，換句話(huà)說(shuō),，投資商業(yè)地產(chǎn),，不是為了做商業(yè)，而是通過(guò)商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資,。

從這一性質(zhì)可知,，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低,。

商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低,，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多,，屬于高回報(bào)投資。同時(shí),，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資,。因?yàn)椋挥猩虡I(yè)策劃得好,，商用價(jià)值高,，投資回報(bào)才高。相反,，一旦商業(yè)策劃失敗，就會(huì)變成問(wèn)題樓盤(pán),。

如果開(kāi)發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng),，投資預(yù)期是快賣(mài)快收益，則風(fēng)險(xiǎn)更大,，一旦商業(yè)策劃失敗,，會(huì)使投資者陷于兩難，即：快賣(mài)回報(bào)不足,，心痛不肯,，待價(jià)而沽又不知哪一天出手,，使短線(xiàn)投資變?yōu)殚L(zhǎng)線(xiàn)，給資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)問(wèn)題,。

通過(guò)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化,，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過(guò)科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險(xiǎn),，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo),。

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對(duì)策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高,，需要一定的經(jīng)驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類(lèi)型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同,，功能與質(zhì)量、需求與滿(mǎn)足的關(guān)系問(wèn)題是其基本問(wèn)題,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目,，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇八

3)招商方案與執(zhí)行;,。

4)集客策略,。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案。

2)高端客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)分析;,。

3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;,。

4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商,、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式,。

全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題,，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣,，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府救市的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定,，這也有國(guó)家的苦衷,，我們應(yīng)該理解。

既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市,，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話(huà)，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買(mǎi)單了,，這怨不得別人,。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng),，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況,。

上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇九

（一）。

我們不得不承認(rèn)的是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中的確存在很多的缺陷和不足,，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整的話(huà),，勢(shì)必會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此積極探究當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中的問(wèn)題和對(duì)策,，顯得尤為必要,。

通過(guò)對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作情況的調(diào)查來(lái)看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不合理存在深刻的原因,，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整,，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作效能的發(fā)揮。具體來(lái)講,，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1,、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商容易犯的錯(cuò)誤,。其主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一,，過(guò)分的相信銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與廣告營(yíng)銷(xiāo)之間的關(guān)系，覺(jué)得只要地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃做得好,，就可以保證比較好的銷(xiāo)售成功,，在這樣錯(cuò)誤的思想意識(shí)下就有越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)放商開(kāi)始在營(yíng)銷(xiāo)策劃上投入更多的資金，這種忽視了營(yíng)銷(xiāo)效能的做法,，是很不合理的,；其二，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的賣(mài)點(diǎn)缺乏特色,，過(guò)度的炒作,，常常出現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容與實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)不吻合的情況，這種偏離實(shí)際的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的,，以概念炒作為例,，很多時(shí)候都是徒有虛名，時(shí)間一長(zhǎng)就引起消費(fèi)者的反感,，是起不到任何營(yíng)銷(xiāo)效果的。

2,、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐,，缺乏實(shí)際的競(jìng)爭(zhēng)能力,。通過(guò)對(duì)于實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來(lái)看，營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏新元素,，不具備創(chuàng)新精神,，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)論是取材,，建筑外心,，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來(lái)進(jìn)行宣傳,。當(dāng)然,，這不僅僅與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)創(chuàng)新機(jī)制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時(shí)尚元素,，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會(huì)背景存在一定的關(guān)聯(lián),，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)策劃的能力不足,，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品,，實(shí)現(xiàn)有針對(duì)性的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃。

3,、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的準(zhǔn)備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的形成,，往往需要做好充足的準(zhǔn)備工作，那就是市場(chǎng)調(diào)研工作的開(kāi)展,。但是實(shí)際上很多營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)在確定策劃方法的時(shí)候,，并沒(méi)有做好充足的市場(chǎng)調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開(kāi)展,，忽視了樓盤(pán)規(guī)模,，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況,，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒(méi)有將樓盤(pán)的全部信息展示出來(lái),；策劃方案程序化，機(jī)械化,，脫離樓盤(pán)實(shí)際情況,，忽略消費(fèi)者消費(fèi)能力，過(guò)度強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的高檔性,，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況,。

1、樹(shù)立正確的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念樹(shù)立正確的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念,，簡(jiǎn)單來(lái)講,，就是正確審視營(yíng)銷(xiāo)廣告的效能，看到其積極效能的同時(shí)，保證將廣告做的'有針對(duì)性,，而不是實(shí)現(xiàn)其與實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之間的掛鉤,。為此，需要積極做好以下幾個(gè)方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象,，避免盲目炒作,，實(shí)現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮,；樹(shù)立實(shí)事求是的基本原則,，從消費(fèi)立場(chǎng)出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實(shí)性,，和策劃方法的針對(duì)性,，保證給予消費(fèi)者最理想的信息資訊。

2,、打造專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì),，也是解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的關(guān)鍵所在。為此,，我們需要做好的工作為：其一,，立足提升在職營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì)成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)策劃培訓(xùn),，使得其不斷接觸全新的營(yíng)銷(xiāo)策劃知識(shí),，以不斷提升自身的營(yíng)銷(xiāo)策劃能力；其二,，建立健全營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的評(píng)價(jià)機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案與消費(fèi)者感興趣程序，消費(fèi)者參與程度,，實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之間的融合,，實(shí)現(xiàn)對(duì)于具體營(yíng)銷(xiāo)方案的考核，由此實(shí)現(xiàn)對(duì)于對(duì)應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案人員的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰,，以最大化的激發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策劃人員的工作積極性,。

3、實(shí)現(xiàn)科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)策劃定位做好充足的營(yíng)銷(xiāo)策劃準(zhǔn)備工作,，是保證營(yíng)銷(xiāo)策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在,。為此，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：首先,，積極做好市場(chǎng)調(diào)研工作,，收集和整理最前沿的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，全面了解消費(fèi)主力和能力的基礎(chǔ)上,，實(shí)現(xiàn)對(duì)于建筑前景的預(yù)測(cè),；其二,，在預(yù)測(cè)報(bào)告的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評(píng)估,，并且借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù),，實(shí)現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建,，為制定營(yíng)銷(xiāo)策劃方案做好夯實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ),；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)群體,，對(duì)于其收入情況,，購(gòu)買(mǎi)力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費(fèi)需求,，由此去確定其戶(hù)型需求程度,，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)于消費(fèi)目標(biāo)的界定。

從理論上來(lái)講,，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應(yīng)該以客戶(hù)市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn),，樹(shù)立整體營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)，保證營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售情況保持一致,，進(jìn)而使得商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案能夠如實(shí)的實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,。

（二）。

針對(duì)棗陽(yáng)光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪,、家居大賣(mài)場(chǎng),、小商品城2015年需回款3億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，制定如下市場(chǎng)分析及銷(xiāo)售計(jì)劃,。

項(xiàng)目以百盟集團(tuán)為背景,，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。也得到了市場(chǎng)和棗陽(yáng)人民的一致認(rèn)可,，這點(diǎn)從第一次開(kāi)盤(pán)能達(dá)到1400多組認(rèn)籌中就足以證明,。

1、機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析,。

基于襄陽(yáng)百盟的影響力,，棗陽(yáng)人民對(duì)百盟是抱有很大希望、對(duì)于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開(kāi)業(yè)也是充滿(mǎn)期待的,。但由于幾年來(lái),，棗陽(yáng)市先后出現(xiàn)棗陽(yáng)萬(wàn)象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世,，帶走了一批投資戶(hù)及自營(yíng)戶(hù),，但由于他們的不專(zhuān)業(yè)、不負(fù)責(zé)任,，也傷害了一批投資戶(hù)及自營(yíng)戶(hù),。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶(hù)的信心,，然他們重新回到百盟的懷抱。

2,、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析,。

棗陽(yáng)百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模,、規(guī)劃,、物流、倉(cāng)儲(chǔ),、辦公配套以及政府支持力無(wú)論是棗陽(yáng)還是襄陽(yáng),，甚至武漢都是獨(dú)一無(wú)二的。但目前在項(xiàng)目整體包裝,、推廣上面,，并沒(méi)有將項(xiàng)目本身大氣、航母般的氣勢(shì)詮釋出來(lái),。對(duì)于一個(gè)近百萬(wàn)方的超大項(xiàng)目,，幾個(gè)板塊同時(shí)啟動(dòng)，無(wú)論是規(guī)劃,、施工,、宣傳、策劃,、人員等都是極大的挑戰(zhàn),。在3個(gè)多月，103天的時(shí)間內(nèi)完成3億元的回款不是問(wèn)題,，但目前市場(chǎng)的預(yù)熱,、形象的出街、沙盤(pán)模型的制作,、各媒體資源的確定,、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒(méi)有啟動(dòng),，要完成3億元回款的目標(biāo),，在目前看來(lái)，困難是巨大的,。

3,、問(wèn)題分析。

截止到今天,，總共認(rèn)籌112組,，離10月28日開(kāi)盤(pán)僅有33天時(shí)間，按現(xiàn)在平均每天3,、4組的來(lái)訪(fǎng)量,，到10月28日可增加105組新客戶(hù)來(lái)訪(fǎng),。70%成交率，可增加74組認(rèn)籌,。加上之前的累計(jì)認(rèn)籌189組,。認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌，按照70%的轉(zhuǎn)籌率,，可完成實(shí)際成交132組,，50萬(wàn)/套，開(kāi)盤(pán)可完成6598萬(wàn)銷(xiāo)售額,。這是經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的準(zhǔn)備才達(dá)到成績(jī),。如果想在短短3個(gè)月時(shí)間時(shí)間完成近5個(gè)億的銷(xiāo)售額，3個(gè)億的實(shí)際回款,，按目前的來(lái)電及來(lái)訪(fǎng)量顯然是不行的。完成的開(kāi)盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷(xiāo)售未動(dòng),，招商先行”的原則,，目前已經(jīng)簽訂的商戶(hù)也是投資客以及自營(yíng)客比較關(guān)心的。公布已進(jìn)駐的商戶(hù)信息,，不管是對(duì)招商,、還是對(duì)銷(xiāo)售，都可以起到積極的推動(dòng)作用,。

1,、財(cái)務(wù)目標(biāo)。

一期標(biāo)鋪,、小商品城,、家居大賣(mài)場(chǎng)年內(nèi)完成銷(xiāo)售額5億元，完成回款3億元,。

一期標(biāo)鋪剩余可售近500套,，全部銷(xiāo)售可完成2、5億元銷(xiāo)售額,，可完成實(shí)際回款1,、5億元。小商品城以及家居大賣(mài)場(chǎng)兩個(gè)板塊須完成2,、5億元銷(xiāo)售額,，完成實(shí)際回款1、5億元,。反推成交套數(shù)為1000戶(hù),，完成認(rèn)籌1428組，完成來(lái)訪(fǎng)2040組,，按103天的周期,，平均每天接待新客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)20組,。分為三個(gè)賣(mài)場(chǎng)同時(shí)接待，每個(gè)賣(mài)場(chǎng)每天接待新客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)7組,。

目標(biāo)市場(chǎng)：棗陽(yáng)市高收入家庭,、個(gè)體戶(hù)、公務(wù)員,，年齡在35--55歲之間,。產(chǎn)品定位：低風(fēng)險(xiǎn)、低投入,、高回報(bào)純商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目,。價(jià)格：價(jià)格稍高于市場(chǎng)水平。

配銷(xiāo)渠道：1,、通過(guò)專(zhuān)業(yè)廣告公司,，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行從新包裝(包括戶(hù)外廣告、報(bào)紙廣告,、海報(bào),、樓書(shū)、宣傳單張,、折頁(yè),、紙杯、手提袋等等)銷(xiāo)售物料的設(shè)計(jì)制作,。2,、通過(guò)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)策劃公司，對(duì)項(xiàng)目定位,、推廣,、營(yíng)銷(xiāo)、各類(lèi)宣傳活動(dòng)的方案的制定,。3,、成立一支精英的銷(xiāo)售及招商團(tuán)隊(duì)，招商與銷(xiāo)售相結(jié)合,，客戶(hù)資源利用最大化,。4、服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理,。

廣告：1,、針對(duì)10月28日一期標(biāo)鋪的開(kāi)盤(pán)，設(shè)計(jì)一套新的廣告畫(huà)面及文案,，著重宣傳超大的商業(yè)航母,，給客戶(hù)提供最大的商業(yè)保障。2,、針對(duì)即將面的家居大賣(mài)場(chǎng)和小商品城,，設(shè)計(jì)一套品牌型的廣告畫(huà)面,，在逐步更換主題賣(mài)場(chǎng)、炒作,、認(rèn)籌,、開(kāi)盤(pán)等畫(huà)面。

1,、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂,。

2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選(),。

3,、10月18日前完成第一批廣告畫(huà)面的設(shè)計(jì)并制作發(fā)布。

4,、10月18日前分別完成家居大賣(mài)場(chǎng)及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級(jí)別2人,，銷(xiāo)售及相關(guān)人員6人，共計(jì)18人,。

6,、10月30日家居大賣(mài)場(chǎng)或小商品城開(kāi)始接受客戶(hù)誠(chéng)意登記(認(rèn)籌)。

7,、11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤(pán)。

8,、12月上旬家居大賣(mài)場(chǎng)或小商品城開(kāi)始接受客戶(hù)誠(chéng)意登記(認(rèn)籌),。

9、2014年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤(pán),。

10,、11月10日前，一期標(biāo)鋪開(kāi)始誠(chéng)意登記,。

11,、12月30日前，一期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時(shí)間開(kāi)盤(pán),。

按照以上行動(dòng)計(jì)劃,，每個(gè)月都有一次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。推出的產(chǎn)品過(guò)于可能對(duì)于自營(yíng)戶(hù)有區(qū)別,，但對(duì)于投資戶(hù),，幾乎是一致的的。要想每個(gè)板塊都能完成開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售任務(wù),，且不至于讓客戶(hù)無(wú)所適從,，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補(bǔ)不同客群的不同投資需求,。

（三）,。

本工作計(jì)劃包括宗旨,、目標(biāo)、工作開(kāi)展計(jì)劃和計(jì)劃評(píng)估總結(jié),，日計(jì)劃,，等五部分。

本計(jì)劃是,，完成銷(xiāo)售指標(biāo)100萬(wàn)和達(dá)到小組增員10人,。制定本計(jì)劃的宗旨是確保完成指標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo),。

1,、全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢(shì)并做到應(yīng)用自如,。

2,、根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶(hù)信息1000個(gè),。

3,、鎖定有意向客戶(hù)30家。

4,、力爭(zhēng)完成銷(xiāo)售指標(biāo),。

眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng),，就是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng),。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù),，而我們房產(chǎn)銷(xiāo)售也是一種“服務(wù)“,，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因?yàn)槿绱?，我的工作開(kāi)展計(jì)劃也是圍繞“售前服務(wù)”來(lái)進(jìn)行,。

1、多渠道廣泛地收集客戶(hù)資料,，并做初步分析后錄入,，在持續(xù)的信息錄入過(guò)程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識(shí)，使自己在對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售特點(diǎn)掌握的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的深入體會(huì),，做到在客戶(hù)面前應(yīng)用自如,、對(duì)答如流。

2,、對(duì)有意向的客戶(hù)盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時(shí)通知房原和價(jià)格等信息),，目的讓客戶(hù)了解房源和價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，與客戶(hù)進(jìn)行互動(dòng)溝通,。

其次給客戶(hù)一種無(wú)形的壓力,，比如：房源緊張，價(jià)格要上漲,，等,。挑起其購(gòu)買(mǎi)欲望。

3,、在用電話(huà)與客戶(hù)交流的過(guò)程中,，實(shí)時(shí)掌握其心理動(dòng)態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶(hù)分類(lèi),。

4,、在交流的過(guò)程中，鎖定有意向的客戶(hù),，并保持不間斷的聯(lián)系溝通,，在客戶(hù)對(duì)我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進(jìn)一步了解的情況下，可以安排面談,。

5,、在面談之前要做好各種充分準(zhǔn)備，做到對(duì)房源,，面積,，單價(jià)等了如指掌。

6,、對(duì)每次面談后的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)分析,，并向上級(jí)匯報(bào)，聽(tīng)取領(lǐng)導(dǎo)的看法,。克服困難,、調(diào)整心態(tài),、繼續(xù)戰(zhàn)斗。

7,、在總結(jié)和摸索中前進(jìn),。

在一個(gè)月后，要對(duì)該月的工作成果,、計(jì)劃執(zhí)行情況做一次評(píng)估,，總結(jié)得失，為下個(gè)月的工作開(kāi)展做準(zhǔn)備,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇十

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行,，即要緊密?chē)@項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí),，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果,。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義,，所以,，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的。因此,，鴻偉摩爾建議:商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行,，即要緊密?chē)@項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”,，同時(shí),，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo),，這也是策劃工作存在的意義,，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的,。

對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的策劃而言,，首要的任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的特性有準(zhǔn)確到位的把握，即充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的個(gè)性:自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點(diǎn)有哪些等,。這是項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié),，直接影響到下一步的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃,、收益預(yù)測(cè)等核心規(guī)劃工作,。項(xiàng)目分析涉及的因素既有宏觀(guān)層面的，也有微觀(guān)的;既有外部影響因素,，也有項(xiàng)目自身約束條件,，但所有要素的分析都是緊密?chē)@項(xiàng)目展開(kāi)的，因此,，對(duì)于綜合分析能力及專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求是比較高的,。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與運(yùn)作的核心問(wèn)題是“項(xiàng)目定位”，項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否,，決定了項(xiàng)目是否可以成功運(yùn)作,。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中,，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際狀況,，盲從于一些國(guó)外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài),，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗,。總結(jié)起來(lái)主要有以下幾種表現(xiàn)形式:。

開(kāi)發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時(shí)絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟?、三線(xiàn)城市的消費(fèi)能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀,，將自己出國(guó)考察或在一些國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國(guó)內(nèi)外營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家”或“大師”在到項(xiàng)目案場(chǎng)后,，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷,。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式,。一方面由于沒(méi)有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無(wú)法達(dá)到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項(xiàng)要求,，使得啟動(dòng)時(shí)缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣及商業(yè)文化的影響,，導(dǎo)致消費(fèi)者不認(rèn)可,，陷入兩難境地。

一些開(kāi)發(fā)商在自身實(shí)力有了一定積累后,，盲目迷信于“綜合mall”的開(kāi)發(fā),，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)力和品位。結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)我們?cè)谝粋€(gè)二,、三線(xiàn)地市里可以同時(shí)看到有幾個(gè)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)的現(xiàn)象,，甚至于一些縣級(jí)區(qū)域也開(kāi)發(fā)十幾萬(wàn)項(xiàng)目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,、競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面,。

這種情況在批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中較為常見(jiàn)。有些地方的開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴(lài)或夸大了政府對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的支持作用,，不遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律,，在沒(méi)有任何市場(chǎng)基礎(chǔ)的地方盲目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單地進(jìn)行搬遷,，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)失敗,。

用假大空的商業(yè)概念進(jìn)行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之,，不愿意進(jìn)行商業(yè)的培育,，造成項(xiàng)目運(yùn)作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展,，投資者和商家對(duì)這種商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)有了一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，從以往一些一賣(mài)了之,、不注重商業(yè)啟動(dòng)而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式已經(jīng)沒(méi)有了落地性,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇十一

它是在對(duì)企業(yè)環(huán)境和未來(lái)進(jìn)行徹底調(diào)查和科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,，全面規(guī)劃或規(guī)劃企業(yè)或個(gè)人的未來(lái)，實(shí)現(xiàn)一定目標(biāo)的一種方法。以下是為大家整理的關(guān)于,歡迎品鑒,！

在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好,，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少,，而且必須做到位。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排,、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào),。

3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確,。

5,、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革,，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。

1,、銷(xiāo)售（招商）目標(biāo),。

2、銷(xiāo)售目標(biāo)分解,。

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示,。

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。

1,、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備,，在2008年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮,；在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮,。

2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略,。

1,、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2,、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米,，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米,。

3,、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。

（一）宣傳策略主題,。

1,、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。

2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合,。

1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔,。

2,、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視,、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。

3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷(xiāo)活動(dòng),、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。

(一),、按存在形式分,。

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街,、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目,、旅游觀(guān)光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、體育經(jīng)營(yíng)設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等。

(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分,。

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題,，購(gòu)買(mǎi)者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的,。(此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在),。

2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間,，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣(mài)場(chǎng)保留,，該類(lèi)型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境,，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級(jí),，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度,，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國(guó)內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)2014年12月11日徹底對(duì)外開(kāi)放,，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ),。2015年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加,，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象,。

(二),、運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性,。

由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng),、步行街這類(lèi)形象工程,，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái),，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上,，單搞開(kāi)發(fā)的地廠(chǎng)商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱?；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司。

(三),、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索,。

上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),，業(yè)內(nèi)還有人稱(chēng)2015年是“商鋪年”,。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中,。

營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略,，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào),。

3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購(gòu)物主題明確。

5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革,，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴,。

1.銷(xiāo)售(招商)目標(biāo),。

2.銷(xiāo)售目標(biāo)分解。

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài),。

2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略,。

1,、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2,、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米,，其中起價(jià)為3328元/平方米，價(jià)為4000元/平方米。

3,、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略,，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降,。

(一)宣傳策略主題。

1,、個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。

2,、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場(chǎng)旁，地段,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

(二)宣傳媒介組合,。

1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔,。

2,、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視,、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。

3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng),、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)目錄篇十二

江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵（江南西）a出入口,。項(xiàng)目貫穿江南西路全程,，東接江南大道，西連寶崗大道,，與地鐵二號(hào)線(xiàn)江南西站無(wú)縫接駁,，與周邊的廣百新一城、摩登百貨,、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補(bǔ)商圈,。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團(tuán)開(kāi)發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū),。為地下兩層建筑,，分為兩期，一期建設(shè)長(zhǎng)520米,，建筑面積約為二萬(wàn)多平方米,；二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域,，各自擁有不同景觀(guān)。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式,，高7米,，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街,，獨(dú)享地下街鋪形式,，設(shè)有13個(gè)出入口直達(dá)地面，過(guò)百個(gè)停車(chē)位,。

針對(duì)江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡,，江南新地采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費(fèi)的主題商場(chǎng),，并把服務(wù)對(duì)象鎖定在以日漸具有雄厚消費(fèi)能力和潛在消費(fèi)能力的25-45歲年齡段為主的消費(fèi)者身上,。江南新地所招進(jìn)場(chǎng)內(nèi)的商戶(hù)出售的'商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時(shí)尚的商品,，并極力營(yíng)造一種有特色,、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍,。隨著節(jié)假日的增多,，消費(fèi)者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費(fèi)模式，而是尋求一種獨(dú)特的、新鮮的,、舒適的假日消費(fèi)方式和消費(fèi)場(chǎng)所,。江南新地商業(yè)街針對(duì)消費(fèi)者這些需求，向消費(fèi)者提供這樣一種集飲食,、娛樂(lè),、購(gòu)物于一體的消費(fèi)空間，滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)需求,，并向消費(fèi)者提供大量的潮流資訊,。

地鐵的開(kāi)通，帶來(lái)了交通的便利,，縮短了地域距離,，同時(shí)也給江南新地帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。江南新地以經(jīng)營(yíng)各類(lèi)高品質(zhì),、新潮,、時(shí)尚、典雅,、特色的商品而著稱(chēng),，不僅吸引了本地大批追求時(shí)尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族,，還引來(lái)了廣州市以外的年青消費(fèi)一族,。

自從廣州江南新地20xx年4月29日開(kāi)業(yè)以來(lái)，其日流量最少2萬(wàn)人次,，最高峰甚至達(dá)到8萬(wàn)人次,；月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達(dá)1200元/平方米,！給當(dāng)?shù)貛?lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,，創(chuàng)造了廣州乃至國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)作的一個(gè)奇跡。

江南新地之所以取得巨大的成功,，與項(xiàng)目的定位明確,，主題鮮明，準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費(fèi)群的時(shí)尚,、特色,、潮流的消費(fèi)口味及體驗(yàn)式消費(fèi)趨勢(shì)是分不開(kāi)的。

針對(duì)消費(fèi)者的需要,，除了在招商定位上引入了各類(lèi)高品質(zhì)的品牌商家外,，還引入了潮流特色商家。

除此之外,，物業(yè)持有者堅(jiān)持只租不賣(mài),、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),、統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)策略使得商場(chǎng)的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展,。

一,、開(kāi)業(yè)盛典。

活動(dòng)目的：為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢(shì),，引起話(huà)題,，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度,。

活動(dòng)主題：開(kāi)業(yè)盛典,。

活動(dòng)時(shí)間：20xx年4月29日。

活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場(chǎng),。

活動(dòng)形式：?jiǎn)?dòng)儀式和舞臺(tái)表演,。

1，啟動(dòng)儀式（上午）,。

1)迎賓,。

2)領(lǐng)導(dǎo)致辭。

3)啟動(dòng)儀式,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo),、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶(hù)代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺(tái),，魚(yú)同水注入鏤空透明江南新地logo中,。

4)舞臺(tái)表演。

a,、明星演唱,。

b、明星與現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)眾互動(dòng),。

c、運(yùn)動(dòng)服裝秀,。

d,、女子led鼓樂(lè)表演。

e,、街舞—雙截棍,。

f、休閑服裝秀,。

g,、魔術(shù)。

i,、約翰表演飛面團(tuán),。

j,、數(shù)碼產(chǎn)品秀。