為了確保事情或工作有序有效開展，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案,，方案屬于計(jì)劃類文書的一種,。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？又該怎么寫呢,？下面是小編為大家收集的方案策劃書范文,，僅供參考，希望能夠幫助到大家,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇一

重點(diǎn)是與招商項(xiàng)目有關(guān)要素的調(diào)查分析（調(diào)查分析的內(nèi)容,、方法與前述可行性研究、市場專項(xiàng)調(diào)查相似）,。

包括項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容（產(chǎn)業(yè)）定位、招商規(guī)模定位,、服務(wù)對象（消費(fèi)者）定位,、市場地位定位、招商對象（投資人）定位,、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,、經(jīng)營主體定位、預(yù)期收益定位,、核心競爭力定位等,。

重點(diǎn)是針對不同招商對象、不同投資者,、不同競爭者和不同的宏觀環(huán)境所構(gòu)成的招商環(huán)境,，制定分階段的、分地域的,、分主體的,、分依托資源的招商策略,，并將招商策略細(xì)化成不同的戰(zhàn)術(shù)組合。

任何一次招商活動都離不開傳播,。恰當(dāng)?shù)拿浇閭鞑ィㄊ″X,、有效）是招商過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動傳播策略兩部分,，且二者組合互動應(yīng)用,。傳播策略對到達(dá)率和影響效果要進(jìn)行定量描述。

1,、招商成本

由兩部分組成：一是可用貨幣價(jià)值尺度表現(xiàn)的成本招商的貨幣支出總額,；二是運(yùn)用社會資源成本即人脈關(guān)系、公關(guān)活動,、政府公權(quán)力扶持,、智力后援等，這些社會資源雖然在本次招商活動中沒有表現(xiàn)為貨幣支出的成本形態(tài),，但卻是過去或未來必須或必然轉(zhuǎn)化為貨幣支出的成本形態(tài),，或者是單純的貨幣成本所不能動用的資源，如人脈關(guān)系,、智力后援,、政府公權(quán)力，并非單純支付貨幣就能動員利用,。

2,、招商成果

由兩部分組成：一是以貨幣價(jià)值尺度表現(xiàn)的引入資本金總額和無形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評估才能確定其價(jià)值量）；二是引入的經(jīng)營主體規(guī)模,，即經(jīng)營主體的個(gè)數(shù)和經(jīng)營能力（年經(jīng)營總額,、總生產(chǎn)量、輻射市場輻度）,。

是招商人講述給招商對象的未來收益（包括經(jīng)營收益和增值收益）,、形象（可轉(zhuǎn)化為招商對象的品牌要素）、發(fā)展?jié)摿Φ拿枋?。這種描述既是經(jīng)濟(jì)的,、物質(zhì)的，也是文化的,、精神的,，對于招商對象來說，它既是歷史的積淀,，未來的圖畫,，同時(shí)也是現(xiàn)實(shí)的真面目。

依據(jù)市場現(xiàn)實(shí)環(huán)境和招商目標(biāo)確定,，表達(dá)為進(jìn)程計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖或甘特圖（橫道表）,。

招商過程中由于環(huán)境變化,、方案偏差、執(zhí)行偏差等原因出現(xiàn)的過程危機(jī)不可避免,，因此,，策劃方案中的危機(jī)處理預(yù)案是針對招商方案執(zhí)行過程中最可能產(chǎn)生的危機(jī)事件所做的一種預(yù)測狀態(tài)的方案。預(yù)案重點(diǎn)是對危機(jī)產(chǎn)生的負(fù)面影響進(jìn)行化解和轉(zhuǎn)化,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇二

（一）,、按存在形式分

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街,、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目,、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設(shè)施等。

（二）,、按產(chǎn)權(quán)形式分

1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下xx是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運(yùn)用返租方式是有效的,。（此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）

2,、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間,，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。

（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加

隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時(shí)商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對象,。

（二）,、運(yùn)營模式將回歸理性

由政府推動的會展中心、城市廣場,、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。

（三）,、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索

上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價(jià)出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇三

策劃是一門復(fù)合性、交叉性,、邊緣性學(xué)科,，其本質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的運(yùn)用,。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維,，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維，將孤立,、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的,、動態(tài)的思維，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S,。在感到困惑的時(shí)候,，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗,，感到海闊天空,。

克隆的價(jià)值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新,。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢,。這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象,，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰,，怎么適度超前？需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握,，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握,。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新,、服務(wù)創(chuàng)新,、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新,、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新，由表及里，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥,。

理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框，創(chuàng)造自選動作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化,、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”,。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性,。

可以毫不夸張地說，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源,，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動的基石,，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話,，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新,。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開。因此,，理念創(chuàng)新具有更大的難度,。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。

如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話,，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動,。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗。

工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者,。自選動作的天地最寬,，因?yàn)榭梢杂赡闳我獍l(fā)揮；自選動作的難度很大,，因?yàn)槟銢]有成規(guī)可以借鑒,。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因?yàn)檎l創(chuàng)造了自選動作,，誰就創(chuàng)造了一個(gè)新的規(guī)矩,，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語權(quán),。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新,。

如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性,、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的,。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于無競爭狀態(tài)。

唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果,。權(quán)威性與排他性與策略思路,、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整,，可以保證競爭壁壘的固若金湯,，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力,，可以贏得市場的追捧,。

策劃要講究審時(shí)度勢，太超前不被市場接受,，要跳樓,；太滯后坐失良機(jī)，沒有效益,；與市場同步,，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫,。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問,。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng)，可保持相對時(shí)間的無競爭狀態(tài),，從而獲取超額利潤,。

做策劃首先要考慮三個(gè)問題：

第一，老板判斷,。企業(yè)的掌門人怎樣,，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化,。任何一個(gè)好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會,、吃透,、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實(shí)施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

第二,，企業(yè)診斷,。企業(yè)從那里來，今天處于什么狀態(tài),，明天向那里去,。存在決定意識，出身決定風(fēng)格,，對企“來龍”的掌控,，是對“去脈”設(shè)計(jì)的前提,。

第三，資源盤存,。企業(yè)有那些資源,，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源,。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策,、上級扶持等特殊優(yōu)勢,。

西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個(gè)零部件來考慮問題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個(gè)整體，考慮其陰陽是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢,。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn)，望,、聞,、問、切,，把握根本,，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī),，從整體的角度把握和解決問題,。

策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究,、企業(yè)或項(xiàng)目診斷,、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新,、策略設(shè)計(jì),、資源整合、操作實(shí)施,、顧問監(jiān)理,、動態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié),。

任何策劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),，要想一步到位是不現(xiàn)實(shí)的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟,，每一步都有階段性成果,。就像過河,，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石,。使企業(yè)或項(xiàng)目通過這些中間的支點(diǎn),，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險(xiǎn),，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ),，最后的成功則成為必然。大處著眼,，小處著手,，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。

策劃不管是對區(qū)域,、企業(yè)還是個(gè)人,，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢,，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢,，并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入,，取得最大的收獲,。

寸有所長，尺有所短,。如何揚(yáng)長避短,，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓。策劃應(yīng)該因時(shí),、因地,、因人制宜，把策劃對象放在這個(gè)坐標(biāo)里面,，對他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位,，幫助他對擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果,，也就是度身定造,。

因時(shí)：即審時(shí)度勢，把對象放在時(shí)代的背景下,，搞清楚他的昨天,、今天、明天,，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò),。

因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊(yùn),，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢,，從而聚人氣,、地氣、財(cái)氣,。

因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性,，設(shè)計(jì)不同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁縫,。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個(gè)人的體形和氣質(zhì),，揚(yáng)長避短，再參考社會的時(shí)尚和潮流,，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作,。

策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前,，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說,，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),。”

準(zhǔn)確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提,。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置,。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū),、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量,，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置,、產(chǎn)品在市場中的位置、品牌在社會中的位置,。

策劃不要僅局限于眼前,，而要有長遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用,。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間,，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口,，為未來的利潤增長點(diǎn)培育胚胎,。形象的說法就是預(yù)留“管線”。

預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見,，故非一般以眼前利益為中心者可以為之,。

預(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功,，還要預(yù)見項(xiàng)目在未來的發(fā)展態(tài)勢,，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌,。故此法則實(shí)際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個(gè)開放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的開放性面向未來,。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在,，更是項(xiàng)目的未來。

企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉,，也是企業(yè)智慧的主要來源。

策劃一個(gè)企業(yè),，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家,，幫助他實(shí)現(xiàn)知識和智慧的充實(shí)，以及升級換代,。

策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響,。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動就無從說起,。

所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流,，也堅(jiān)持幫助企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代。用時(shí)髦的數(shù)字化生存時(shí)代的語言來說,，就是為老板換芯片,。

欲策劃老板，必先吃透老板,。

能成為老板,，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩,?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個(gè)好的導(dǎo)演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一樣,。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?？這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸,、機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)頻生的知識經(jīng)濟(jì)所使然,。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重,，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán),。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè),，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉,、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華,，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家,，再造企業(yè)家,，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟(jì)對接時(shí)一個(gè)鮮明的特點(diǎn)。所以,，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長的過程,。

“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路,?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢，吻合規(guī)律,，盡可能不走彎路,。趨勢的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向,，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向,，借勢、借力,，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上,，成為規(guī)則的制定者,。面對時(shí)代的快速變革，一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展,，能否打造百年老店,，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢,，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上,，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力,，送我上青云”,，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營的最佳境界。

名牌的背后是文化,。策劃最有神韻之處,，往往體現(xiàn)在對每一個(gè)地方文化底蘊(yùn)的把握，發(fā)揮,、利用和體現(xiàn)上,。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上,，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查,，通過交流取樣,。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個(gè)性與社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好。重在把握社會運(yùn)行的脈搏,，脈象既明,，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng)目的理念（概念）開發(fā)及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發(fā),、石破天驚之效。

中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”,。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化,，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā),，除必備的專業(yè)知識以外,，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”,，準(zhǔn)確為地域文化解碼,，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。

市場調(diào)查80%_數(shù)據(jù),，20%_直覺,。尤其是在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，市場瞬息萬變,，_統(tǒng)計(jì)得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動態(tài)中的市場變化,，搞不好就會是刻舟求劍,。特別是中國這個(gè)市場是一個(gè)不成熟的市場,，不像西方市場那樣有據(jù)可查,。所以,，我說市場調(diào)查就像燒水一樣,，可以燒到80度,，最后的20度得_直覺,、經(jīng)驗(yàn)來把握。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇四

個(gè)性化,、形象化競爭日益激烈,，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績,，就必須把握時(shí)機(jī),，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑,，擁有良好公眾形象的樓盤,。

優(yōu)勢：

1、位置優(yōu)越，交通便捷

位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達(dá)酒店,、食府,、劇院、商場,、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全,。

交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

2,、區(qū)內(nèi)康體,、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

室外設(shè)施：活動廣場,、小區(qū)幼兒園,、醫(yī)院、購物廣場,、籃球場

室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室,、健身室、乒乓球室,、桌球室,、卡拉ok酒廊

3、小戶型

2房2廳,、3房2廳,，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修,，對于事業(yè)有成,、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時(shí)尚,、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。

不足：

1,、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀,，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣;不利于提升hs花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感,。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要,，還要滿足居住者特殊的心理需求)

2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成,、時(shí)尚,、享受)開展特色服務(wù)，使hs花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力,。

1,、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識或有習(xí)慣在北城生活的中老年人

家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2,、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時(shí)尚,、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主

家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩,、單身中青年

阻礙：

1,、hs花園內(nèi)朝向差、無景,、背陰的單位難于銷售,。

2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣,，銷售業(yè)績不佳,。

對策：

1、把區(qū)內(nèi)朝向差,、背陰,、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售,。通過廣告炒作,、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈送來促進(jìn)銷售。

2,、商鋪經(jīng)營不景氣,，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二,。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺,，二是hs花園離大型購物中心太近。

故對策有二：

一,、引爆住宅銷售,，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營和銷售;

二,、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn),、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征,、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營,。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等,。

根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份,、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界,，完美人生超凡享受的非常住宅,。

主體廣告語：

輝煌人生,，超凡享受

--hs花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生

hs花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年,。因此,，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的,。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務(wù)

享受都市繁華

享受至尊榮譽(yù)

1,、建hs廣場和寓意噴泉

針對hs花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建hs廣場和寓意噴泉,。為北城區(qū)增一別致夜景,，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處,。

試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候,，沿一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到hs廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生,，超凡享受”的字幕,。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場,，或立于水邊,，或坐于石墩，感受都市的繁華,，呼吸夜的氣息,，怡心怡情，豈不妙哉,。

如此一來,，一方面能夠增加hs花園的吸引性，提高h(yuǎn)s花園在公眾中的知名度,、美譽(yù)度,、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感,。

2,、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

hs花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時(shí)間料理家務(wù),、清掃居所,、照看孩子,。故hs花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供__送早,、午、晚餐,、定期清掃住宅,、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問題,，另一方面有利于增強(qiáng)hs花園對目標(biāo)購房群的吸引力,。

hs花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的：

1、盡竭傳達(dá)hs花園的優(yōu)勢與賣點(diǎn);

2,、盡快樹立起hs花園“輝煌人生,，超凡享受”的物業(yè)形象;

3、直接促進(jìn)hs花園的銷售,。

基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況,。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期,。

在廣告切入期主要通過報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)hs花園的優(yōu)勢與賣點(diǎn);

在廣告發(fā)展期,，一方面利用密集的報(bào)紙、電視,、電臺等媒體廣告,、車身、路牌,、建筑物,、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造hs花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場pop直接促進(jìn)樓盤的銷售,。

廣告切入期(1--2個(gè)月)

1,、報(bào)紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

--記“我”為什么選擇hs花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

--記hs花園特別的家政服務(wù)

2,、系列報(bào)紙硬廣告

主題1：輝煌人生,，超凡享受

--這里離購物休閑廣場只有45分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受

--家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生,，超凡享受

--hs廣場就是我們家的后花園

3,、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進(jìn)行豐富多彩的小型的對項(xiàng)目的討論和發(fā)表文章,，為硬廣告的投放提供素材,，同時(shí)可以嘗試對廣告的訴求賣點(diǎn)的市場考察，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)保證廣告的宣傳效果,。

廣告發(fā)展期(3--4個(gè)月)

1、報(bào)紙

從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生,，超凡享受”的品牌形象,。

2、電視

配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì),、工程質(zhì)量,、開發(fā)商實(shí)力,、開發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢方面進(jìn)行正面宣傳，建立項(xiàng)目及開發(fā)商的良好口碑,。

3,、電臺

通過電臺配合__網(wǎng)的購房者俱樂部活動和配合項(xiàng)目的形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá),。

4,、單張

通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送,、報(bào)刊雜志夾送,、活動資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍,。

5,、戶外廣告

①在項(xiàng)目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌,、建筑物廣告;

②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;

③在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌;

6,、車身廣告

項(xiàng)目--繁華地段項(xiàng)目--購物中心項(xiàng)目--火車站

7、公共活動

舉辦各種公共活動,，樹立hs花園美好形象,，迅速提升hs花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度,。

①hs廣場落成剪彩儀式

邀請北城區(qū)各界知名人士及hs花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席(有文藝表演及娛樂節(jié)目等)

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式(信函,、熱線、現(xiàn)場,、郵件等)大張旗鼓向社會各界征集hs廣場寓義噴泉的名稱,。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里,，開展現(xiàn)場題名活動,。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì))。

③hs花園“文化活動月”活動

一方面豐富項(xiàng)目周邊居民的文化活動,，有益于地方文化事業(yè),，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應(yīng),，博得民眾的好感,，有利于迅速樹立hs花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報(bào)道提供很好的素材,，有利于大范圍內(nèi)提高h(yuǎn)s花園的知名度,，造成持續(xù)記憶。

1)向北城區(qū)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券;

2)于各節(jié)假日及工休日在hs廣場舉辦各種歌舞表演,、文化活動等;

3)在北城區(qū)范圍內(nèi)開展hs花園“文化活動月”萬人簽名活動,。

8、網(wǎng)絡(luò)

通過太原搜房進(jìn)行全面宣傳,，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購房者俱樂部的會員看房活動,，消化一部分產(chǎn)品。

①太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動;(目前有效會員近千名,，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加,，消費(fèi)能力不可低估。)

②項(xiàng)目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作(建立廉價(jià)互動的溝通平臺);

③ 網(wǎng)站論壇同時(shí)進(jìn)行討論,，使開發(fā)商和未來業(yè)主進(jìn)行全面溝通,，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動銷售,。

9,、dm直投雜志

太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳,，雜志本身的信息量大保存時(shí)間長和到達(dá)率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致,。

由于我們是聯(lián)合和太原市的各強(qiáng)勢媒體，同媒體同時(shí)由于政府的支持我們的費(fèi)用會成為效果明顯之外的另一個(gè)吸引人的地方,。優(yōu)勢互補(bǔ),、資源共享、促成立體報(bào)道的輿論合力網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙,、電臺和電視臺聯(lián)動合作組織，互相提供新聞線索,，聯(lián)合采訪,，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢,，以達(dá)到最佳宣傳效果;共同策劃新節(jié)目,、新欄目。網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙,、電臺和電視臺的結(jié)合有利于雙方爭取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時(shí)間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人,。幾個(gè)媒體的潛在受眾雖不盡相同,，但若結(jié)合起來，其潛在受眾將是十分巨大的,。將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)在受眾,，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場,，提高社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的需要,。網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙、電臺和電視臺充分利用各自的傳播優(yōu)勢,，進(jìn)行立體報(bào)道,，達(dá)到輿論合力，這是媒體整合的主要目標(biāo),。在網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙、電臺和電視臺的整合過程中,，網(wǎng)絡(luò),、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處，使觀眾盡快得到初步的,，鮮明的,，直觀的感性認(rèn)識;電臺、報(bào)紙則克服電視瞬間性的缺陷,，利用報(bào)紙能反復(fù)閱讀,，具有穩(wěn)定性的文字報(bào)道和犀利評論的特點(diǎn)，引導(dǎo)讀者深入思考;雜志的針對性強(qiáng),、生命周期長的特點(diǎn),。這將有利于開發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的`情況特點(diǎn)，選擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾,，同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受,。媒體聯(lián)動既發(fā)揮了各自的特長，又交叉互補(bǔ),，彌補(bǔ)了各自的不足和局限性,，從而擴(kuò)大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力,。

我們秉承如下方面原則：

1,、經(jīng)濟(jì)節(jié)約，最大限度為客戶省錢,。

2,、追求創(chuàng)新。廣告形式力求創(chuàng)新,，創(chuàng)新同時(shí)與創(chuàng)意進(jìn)行很好地結(jié)合,。

3、努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系,。對于大眾媒體,，通常可以有效地幫助建立牌的知名度。而對于小眾媒體,，則可以針對某些特定人群,，而且它可以很好地建立起消費(fèi)者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系，讓消費(fèi)者感覺親切,，感覺這是專為他而做的廣告,。

4、建立協(xié)作關(guān)系,。巧妙溶入媒體中去，不但純進(jìn)行硬廣告的宣傳,。

5,、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動可以更好地提升公司形象,，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強(qiáng)品牌的置信度和廣告效果,。

在整合營銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ),，互動才是雙贏,，需要在營銷中產(chǎn)生拉力同時(shí)與消費(fèi)者建立起良好的互動關(guān)系。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇五

一,、活動目的

（1）維系現(xiàn)場熱度,，提高項(xiàng)目知名度，積累新客戶,；

（2）邀約老客戶到場,，維護(hù)感情，同時(shí)借助其資源,，增加客帶量,；

（3）活動現(xiàn)場釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠，逼定成交,。

二,、活動主題

歡聚信特景苑廣場，共度歡樂周末

三,、活動時(shí)間

20xx年9月22日上午9:30—11:30

四,、釋放口徑：

9月22日齊聚信特景苑廣場，盡情歡度美好周末,，除精美禮品外,，更有購房驚喜優(yōu)惠等你拿！

五,、活動執(zhí)行計(jì)劃

1,、客戶線（鵬翔智地）

2、現(xiàn)場線（活動公司）

2,、1,、接待中心拱門,、橫幅、地毯布置,；

2,、2、前臺處放置客戶登記表（登記表包含客戶姓名,、電話號碼等）,；2、3,、接待中心內(nèi)背景板,、x展架設(shè)置；

六,、活動內(nèi)容

1,、現(xiàn)場安排真人版憤怒的小鳥活動，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品,；

2,、現(xiàn)場安排彩陶diy活動，客戶可自行制作彩陶,，制作完成后,，客戶可自行帶走；

3,、本次活動為即來即參加形式,，每隔20分鐘，項(xiàng)目經(jīng)理集中進(jìn)行一次項(xiàng)目推介,，并根據(jù)推介內(nèi)容提出問題,，回答問題的客戶可

以獲得信特地產(chǎn)提供的紀(jì)念品；

4,、每組客戶每樣游戲均只可參與一次,；

5、現(xiàn)場釋放優(yōu)惠政策,，本次活動三天內(nèi)購房可享受92折優(yōu)惠,；

6、活動當(dāng)天,，現(xiàn)場安排2名保安維持秩序

七,、獎(jiǎng)品建議

紙抽、頸枕,、毛絨玩具（20個(gè)）

八,、活動流程

九、活動執(zhí)行工作表

十、媒體配合

十一,、現(xiàn)場布局

十二,、費(fèi)用預(yù)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇六

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15 000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米,。項(xiàng)目總投資約1 800萬元,。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝,、營銷組織運(yùn)行,、市場推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運(yùn)用營銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動一個(gè)前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4. 啟動一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，

購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。

1. 銷售（招商）目標(biāo)

××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示,。

表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說明表

2. 銷售目標(biāo)分解

××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。

表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

表8-5營銷各階段工作任務(wù)一覽表

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備,，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個(gè)啟動高潮,；在國慶節(jié),、20xx年秋季房交會、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米,，最高價(jià)為4 000元/平方米,。

3．價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降。

（一）宣傳策略主題

1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從

“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合

1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔。

2．開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。

3．開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動,、項(xiàng)目招

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇七

影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多,，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu),，商業(yè)圈半徑,，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力,，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境,，競爭對手的實(shí)力與策略等。因此,，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí),，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。

一,、市場調(diào)研概況

調(diào)研時(shí)間,、地點(diǎn)區(qū)域、回收問卷,、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會,、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論

二,、宏觀背景分析

1,、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較

2、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),、

3,、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會因素分析等

三,、區(qū)域商業(yè)市場研究

（一）,、區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù),、人口分布,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

2,、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況,、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等,。

3,、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量,、停留時(shí)間,、每次消費(fèi),、對不同類別的需求（吃,、喝,、玩、樂）等,。

4,、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍,、商圈內(nèi)的競爭項(xiàng)目等,。

（二）、終端消費(fèi)者研究

1,、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性,，不同宗教,、不同民族,、不同年齡,、性別等。

2,、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。

3,、偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)及其原因。

4,、對項(xiàng)目商圈評價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格,、對商場滿意度等,。

（三）、投資客戶研究

1,、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店,、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

2,、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等,。

3,、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間,、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績等,。

（四）,、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力,、性質(zhì),、優(yōu)、劣勢等,。

2,、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色,、經(jīng)營范圍,、業(yè)態(tài)、主要客戶,、輻射范圍等,。

四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討

1,、基本結(jié)論 ：

消費(fèi)群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成,、消費(fèi)品要求、地段要求,、消費(fèi)心態(tài),、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源,、購買方式,、消費(fèi)習(xí)慣等 2、專題研究

專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營企業(yè)老板,、公務(wù)員,、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層,、工薪階層等等）

專題二：消費(fèi)者收入水平與商場消費(fèi)傾向及習(xí)慣

五,、項(xiàng)目經(jīng)營方式論證

1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證

2,、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3,、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證

4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證

5,、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證

一,、前言

項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說明、分析,、總結(jié)

二,、項(xiàng)目概況

1,、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模

2,、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

三,、整體市場分析

1、區(qū)域商業(yè)市場狀況

2,、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格,、居民收入、消費(fèi)偏好,、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格,、對未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項(xiàng)目的市場發(fā)展趨勢,。

3,、主要競爭對手分析對區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較

4、項(xiàng)目swot分析

通過對項(xiàng)目的優(yōu)勢,、劣勢,、機(jī)會與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)

5,、項(xiàng)目市場定位

通過比較分析,，確定項(xiàng)目的整體市場定位、功能定位,、檔次定位,、客戶定位、價(jià)格定位,、營銷定位等方面,，為確定項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)方案提供依據(jù)

6、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案

通過前述分析比較,，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā),、設(shè)計(jì)方案

7、項(xiàng)目投資成本估算

估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用,，包括土地費(fèi)用,、前期工程費(fèi)、主體開發(fā)費(fèi),、其他費(fèi),、管理費(fèi)、銷售費(fèi),、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及稅費(fèi)

8,、項(xiàng)目投資效益預(yù)測

主要根據(jù)項(xiàng)目未來銷售收入及收益情況,，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤率,、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率,、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析,，據(jù)此測算項(xiàng)目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益,。

9,、風(fēng)險(xiǎn)分析

對項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施

10、可行性研究

可行性研究結(jié)論

一,、項(xiàng)目分析

1,、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料,、交通狀況,、周邊環(huán)境、周邊配套,。

2,、綜合評價(jià)（swot）：優(yōu)勢與劣勢、機(jī)會與威脅,。

二,、項(xiàng)目定位建議

1、綜合定位：特征定位,、名稱定位,、價(jià)格定位。

2,、品質(zhì)定位：檔次定位,、風(fēng)格定位、形象定位,。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇八

1,、調(diào)查概況

2、調(diào)查分析結(jié)果

1,、優(yōu)勢（strengths）

2,、劣勢（weaknesses）

3、機(jī)會（opportunities）

4,、威脅（threats）

1,、建筑部分

2、功能部分

3,、建筑內(nèi)部空間組織

4,、建筑環(huán)境定位

5、街區(qū)功能定位

6、目標(biāo)客戶定位

7,、物業(yè)服務(wù)定位

目錄

一,、市場調(diào)研分析 20xx年7月18日——20xx年7月22日

采用問卷調(diào)查和問詢調(diào)查結(jié)合

分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購買行為及心態(tài)，為項(xiàng)目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù),。

哈密市主要商業(yè)市場

1,、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2、哈密市商業(yè)形態(tài)

3,、哈密市經(jīng)營商戶

4,、競爭物業(yè)狀況

5、大十字商業(yè)街意向客戶購買行為

一,、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

1,、人口少、收入低,、消費(fèi)能力有限

哈密地區(qū)面積16.5萬平方公里,，轄區(qū)人口35萬，其中市區(qū)面積8.5萬平方公里,，人口15.6萬,，由于城市人口少，人均收入水平低,，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低,，消費(fèi)能力有限。

2,、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢

哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè),，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中,，第一、二,、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá),，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,，制約了商業(yè)的發(fā)展,。

3、旅游消費(fèi)不足

每年來哈密的外來人口高達(dá)十幾萬,，但多數(shù)以民工居多,，由于消費(fèi)水平較低，對商業(yè)的貢獻(xiàn)率極低,，而對商業(yè)貢獻(xiàn)率較高的旅游人數(shù),，所占比例相對較低,，每年僅3—5萬

人，對商業(yè)的貢獻(xiàn)相對有限,。

4,、各商業(yè)市場缺乏亮點(diǎn),，差異性不強(qiáng)

哈密市商業(yè)格局缺乏亮點(diǎn),，雷同性極強(qiáng)，未能針對細(xì)分市場建立起一些有特點(diǎn)的專業(yè)市場,，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場間競爭激烈,，每家商業(yè)市場均未能形成自己的優(yōu)勢，缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二,、哈密市商業(yè)形態(tài)分析

1,、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間

哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū),。

在商業(yè)形態(tài)方面,，以時(shí)代廣場為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀(jì),、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的,，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包,、日用百貨,、家用電器、通訊產(chǎn)品,、文化用品,、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū),，商品零售額占據(jù)哈密市場的70%以上,。

在時(shí)代廣場周邊，還形成了以豐茂市場,、新豐市場和工人廣場三大市場構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場,，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng),，吸引著不同的客戶群,。

以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢,，形成了以天馬市場,，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場,、萬風(fēng)家俬,、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構(gòu)成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品,、建材,、家俬、糖酒,、日用百貨及食品等商品,。

從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高,，再加上缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn),，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合,，缺乏發(fā)展空間,。

2、商場,、集貿(mào)市場,、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。

哈密市的消費(fèi)主要集中于商場,，集貿(mào)市場,，其中商場和品牌店主要經(jīng)營中高檔商品，集貿(mào)市場主要經(jīng)營中低檔商品,，超市多為一些便民店,，經(jīng)營日用百貨、食品等,，從商業(yè)形態(tài)而言,，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài),，商業(yè)雷同性強(qiáng),，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3,、商戶忠誠度低,，流動性強(qiáng)

由于哈密市商業(yè)雷同性強(qiáng)，缺乏差異性,，未能形成自己市場的競爭優(yōu)勢,，因此當(dāng)新的市場出現(xiàn)時(shí)，立即出現(xiàn)大量商戶的流動現(xiàn)象,，新的市場只需借助價(jià)格杠桿和一些炒作,。