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商業(yè)地產(chǎn)策劃書 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃篇一
招商策劃是招商過程的第一步,，那么,，招商策劃程序的第一步又是什么呢?策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了,，策劃工作才能做到有的放矢,。確定目標包括三個方面：
第一，要達到的目標是什么;
第二，圍繞目標進行隨后的一切工作;
第三,，目標是否得到了實現(xiàn),。比如，要策劃一次海外的新聞發(fā)布會,。在策劃過程中,，首先得確定這次新聞發(fā)布會的目標是什么?我們要達到一個什么目的?通過新聞發(fā)布會，我們或者是要讓世界了解我們的投資環(huán)境,，了解我們的優(yōu)惠政策,，提高我們的知名度;或者是推出多少項目。目標確立之后,，隨后要圍繞目標搜集各種資料,，制定各類方案，最后檢查目標是否得到了實現(xiàn),。
招商策劃程序的第二步是廣泛地,、大量地收集信息，獲取情報,。信息收集對招商工作來說,，顯得尤為重要。從一定程度上來說,，招商過程就是一個收集信息,、尋找機遇、尋求合作伙伴的過程,。一個地區(qū),、一個單位的信息流量大、信息面廣,，就有可能獲得較多的招商機會,，取得較好的招商成績。如果信息閉塞,，與外界交往甚少,，要想招到較多的項目是不可想象的。因此,，在招商策劃中,，收集資料、獲取信息是非常重要的一環(huán),。收集信息時要把握如下幾個要點：
第一,，既要注重信息的針對性，但也不要放過信息的廣泛性,。如我們策劃新聞發(fā)布會時,，事先理所當然要重點收集與新聞發(fā)布會相關的資料及信息,，但也不要放過附帶而來的一些資料及信息。因為有時稍加留心就可以獲得一些意外收獲,。這一點在廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的招商史上不乏其例,。如某廣場項目就是偶爾從報刊上獲得的一則消息而因此引進的。
第二,，要注意改進收集資料,、獲取信息的手段。信息瞬息萬變,，信息交換日益頻繁,，信息流量不斷增加，獲取信息的方式也在不斷更新,。我們要嘗試采用各種先進的手段來收集信息,。
第三，要對信息及時加以處理,，并提高加工處理信息的能力,。信息是有時效性的，一定期限內(nèi)信息才有價值,，過時的信息是一錢不值的,。我們要提高對信息的分析、處理和加工能力,，對信息進行深加工,，從而使信息的價值量大增。
制訂方案是招商策劃的一個重要程序,，因為方案的優(yōu)劣直接影響招商策劃后幾個程序的進行,，直接關系到招商效果的大小。因此,，必須極為重視招商方案的制訂這一環(huán)節(jié),。
招商方案的制訂要考慮兩個因素：一是方案的可行性，二是方案的可選擇性,。制定招商方案要切合實際,，制訂的目標要能夠實現(xiàn)，或者說經(jīng)過努力能夠實現(xiàn),。不能不顧實際和可能憑空拍腦袋,，不切實際，制訂無法實現(xiàn)的方案,。所謂方案的可選擇性，就是指要同時制訂各類方案,，以利于決策人物能比較選擇其中最優(yōu)的方案,。為什么要同時提出各類招商方案?這是因為方案的提出與實施之間有一個時間差，在這個時間差里，可能會由于政策,、市場或政治,、軍事、文化等因素的變化而使整個招商環(huán)境發(fā)生改變,，從而使原先制訂的招商方案無法實施,。如果我們同時制訂幾類招商方案，當一個方案不可行時可以實施另一個方案,，這樣就能化被動為主動,。比如，在策劃海外的新聞發(fā)布會時,，可以預先提出在美國,、德國或日本舉行等幾類方案，以利比較選擇,。
各類招商方案提出來了,，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個帶有決策意義的重要環(huán)節(jié),。如果方案選擇得好,，繼而進行的招商工作就有可能取得好的成績;如果方案選擇不當，就會影響效果,。
那么,，如何比較選擇各類招商方案呢?
第一，要考慮招商方案是否與我們招商工作的長遠戰(zhàn)略目標相一致,。前面已經(jīng)提到,，招商是一項系統(tǒng)工程，我們對本地區(qū),、本單位的招商工作要站在戰(zhàn)略的角度進行準確的目標定位,，在組織一項具體的招商活動時，首先要考慮招商方案是否與我們長遠的招商目標相一致,。
第二,，要選擇成功率較高的一種方案。成功率的大小與方案的科學性和創(chuàng)造性有關,，也與外方的政治,、經(jīng)濟、宗教,、文化,、地理等因素有關，要選擇雙方有良好合作意向,，把握較大的招商對象,。
第三,，要選擇成本較小，而效果又相對較好的一種方案,。成本包括機會成本和貨幣成本,。機會成本是指我們在得到一個機會時而又去另一個機會所付出的代價。如我們決定到美國招商的同時,，失去了在日本招商的可能性,。我們在比較選擇方案時，要選擇機會成本和貨幣成本都較小,，而效果又較好的一種方案,。
方案的實施就是將招商方案付諸實際、付諸行動的過程,。一般說來,，實施的方案是在各類招商方案中經(jīng)過了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案,。因此,，實施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法,，不得隨意變更時間,、地點、出席會議的.人員等,，在萬不得已的情況下才改變會議的有關事項,。方案的實施一般是一段較為集中的不太長的時間，如舉辦一個招商會一般只是一星期左右,。在方案的實施期內(nèi),，參加招商會的有關人員最好一天開個碰頭會，交流當天的工作情況,，明確下一天的工作任務,。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數(shù),，有利于在工作中互相支持,，加強協(xié)調(diào)。招商會有其自身的特點,，招商方案也有其不同一般的特性,。招商方案的實施過程中，尤其要注意信息的捕捉和資料的收集,、儲存,、整理，這樣才能保證招商會獲得盡可能大的收獲,。因此,，在整個招商活動期間內(nèi),，需組織盡可能多的力量，主動出擊,，廣交朋友，挖掘新的信息,，建立新的招商渠道,。
招商方案較為集中的實施階段結束后，并不是招商方案全部過程的完結,，更不是招商策劃的終止,。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤,、反饋,。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果,，達到事半功倍的效果;跟蹤得不得力,，則有可能前功盡棄。因此,，策劃者要極為重視方案的跟蹤,、反饋工作。
跟蹤和反饋主要表現(xiàn)在以下幾個方面,。
第一,，主動征詢和收集外方(他方)對整個招商方案(如招商會)的意見。在外商或他人眼里看來,，本次招商活動成功的地方在哪里?需要改進和注意的地方在哪里?通過收集這些反饋意見,，對我們在以后進行類似的招商策劃和制訂招商方案時能有所借鑒。
第二,，對在招商活動中所捕捉到的信息要繼續(xù)跟蹤,，對新接觸的外商要保持聯(lián)系，不要出現(xiàn)招商會一結束,，信息和來往就隨之終止的局面,。對有意向的合作項目，要在方案實施之后創(chuàng)造條件促其盡快簽約,。
第三,，對在招商活動中已簽約的項目要加快立項和報批工作，促使項目盡早上馬,，促使外資盡快到位,，使合作項目進入實質(zhì)性的實施和建設階段。
第四,，對";如何做好方案實施后的跟蹤反饋工作";也應制訂一個方案,，分工到人,，明確職責，并定期檢查跟蹤,、反饋工作的成效,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃篇二
通過對于當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調(diào)查來看，當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因,，如果不積極進行改善和調(diào)整,，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來講,，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1,、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯誤,。其主要體現(xiàn)在以下兩個方面：其一,，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關系，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好,，就可以保證比較好的銷售成功,，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法,，是很不合理的,；其二，當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點缺乏特色,，過度的炒作,，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的,，以概念炒作為例,，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感,，是起不到任何營銷效果的,。
2、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐,，缺乏實際的競爭能力,。通過對于實際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素,，不具備創(chuàng)新精神,，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來進行營銷，無論是取材,，建筑外心,，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來進行宣傳。當然,，這不僅僅與當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機制不健全,，商業(yè)地產(chǎn)建筑時尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關聯(lián),，但是其主要的還是內(nèi)因,，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產(chǎn)品,，實現(xiàn)有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃,。
3、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準備很欠缺完善科學的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成,，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場調(diào)研工作的開展,。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候,，并沒有做好充足的市場調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展,，忽視了樓盤規(guī)模,，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況,，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來,；策劃方案程序化，機械化,，脫離樓盤實際情況,，忽略消費者消費能力，過度強調(diào)樓盤的高檔性,，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況,。
1、樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念,，簡單來講,，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時,，保證將廣告做的有針對性,，而不是實現(xiàn)其與實際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此,，需要積極做好以下幾個方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象,，避免盲目炒作，實現(xiàn)廣告成本的控制和管理,，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮,；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實性,，和策劃方法的針對性,，保證給予消費者最理想的信息資訊。
2,、打造專業(yè)的營銷策劃團隊專業(yè)化的營銷策劃團隊,，也是解決當前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關鍵所在。為此,，我們需要做好的工作為：其一,，立足提升在職營銷策劃團隊成員業(yè)務素質(zhì)，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓,，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識,，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二,，建立健全營銷策劃方案的評價機制,，實現(xiàn)營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度,，實際銷售業(yè)績之間的融合,，實現(xiàn)對于具體營銷方案的考核，由此實現(xiàn)對于對應營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰,，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性,。
3、實現(xiàn)科學的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準備工作,，是保證營銷策劃定位科學性的關鍵所在,。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先,，積極做好市場調(diào)研工作,，收集和整理最前沿的市場數(shù)據(jù)，全面了解消費主力和能力的基礎上,，實現(xiàn)對于建筑前景的預測,；其二，在預測報告的基礎上,，實現(xiàn)對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估,，并且借助計算機信息技術，實現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡體系的構建,，為制定營銷策劃方案做好夯實的數(shù)據(jù)基礎,；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標消費群體,，對于其收入情況,，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度,，在此基礎上實現(xiàn)對于消費目標的界定,。
從理論上來講，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案應該以客戶市場需求為出發(fā)點,，樹立整體營銷意識,，保證營銷策劃與銷售情況保持一致，進而使得商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案能夠如實的實現(xiàn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃篇三
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20xx年6月19日,，星期六。從20xx年度至今年五月份在億萬酒店項目的推廣,，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在,，太極景潤花園在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待,，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟,，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大,，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加,，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的,，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候,，再推遲勢必會造成客戶的流失,。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，通過一系列的包裝等工作,，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到30~40%的成交率,，同時將太極景潤花園的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣,、銷售打下堅實的基礎,。
20xx年6月19日（星期六）
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場
強調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功
1）通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍,，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典,。
2）通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次,，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感,。
3）通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排,，現(xiàn)場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關于選房,、購房流程的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序,、有,、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊,。
4）通過一系列的工作輔助,，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法,，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài),，以使之達到成交，簽定相關合約,。
1）現(xiàn)場布置
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個,，后設背景板（雙面），舞臺兩邊用花籃裝飾,。附設一個用鮮花包扎的講臺,，以作嘉賓發(fā)言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持,、發(fā)言用途,。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端,。鞭炮氣球8串,，花籃若干，禮炮18門,，舞臺下用花扁,、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯,，售樓部前廣場設空飄若干,。
c舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右,，供嘉賓及領導使用,。
2）外圍道路布置
a塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗,。
b項目工地臨塔南路一側安置空飄若干,。
c在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流,，車流,，指引來賓，宣傳開盤的作用,。
3）售樓部分區(qū)布置及其他布置
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域
a,、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預算,，進行選房，確定房號,，并簽署相關協(xié)議,。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書,、繳納房款定金,，履行相關手續(xù)。
c,、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型,，索取資料，戶型圖,，在選房前有個心理準備,。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置,，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用,。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設在同一區(qū)域，意向性劃分,。
b其他區(qū)域
a,、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動,、剪彩等,，同時作主要的包裝區(qū)域。
b,、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域,。
4）新客戶排號臺：設在售樓部入口右側,，立柱之后,，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用,。
活動目的：
1,、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認籌客戶及時的選房開盤,，將意向客戶轉變成購房客
戶,，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2,、通過本次開盤活動盛大宣傳,，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣
活動背景：
認籌時間：3月8日—5月日認籌數(shù)量：78組
活動地點：
鑫隆名居銷售大廳
活動時間：
20xx年5月日上午9點30分
活動形式：
1邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關領導（條件不允許，可開發(fā)商領導代替）進行開盤盛典剪彩儀式,。
2通過舞臺表演吸引人氣,，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進行表演
3邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣,。
4邀請已認籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動來調(diào)動潛在客戶的積極性。
5已定房客戶領取獎品提升客戶對樓盤的美譽度
舞臺布置：
舞臺尺寸建議10米*7大小,，結構輕鋼為主,，高度30—50厘米之間，調(diào)動現(xiàn)場觀眾的互動性和參與性,，舞臺背景以紅色為主,，熱烈奔放，更具視覺沖擊力,，地面鋪設紅色地毯,，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞臺表演以歌曲,，舞蹈,，魔術為主導內(nèi)容，中間穿插項目的介紹,，抽獎,，有獎問答等環(huán)節(jié)。
軍樂隊或鑼鼓隊布置：統(tǒng)一紅色服裝,，樂器自備,，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右，人數(shù)最少20人以上,，有專人負責,，根據(jù)現(xiàn)場活動時間安排。
門口布置：
1,、將售樓部兩側距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導視作用,。
2、售樓部后樓體以及對面樓體上置20*5米噴繪（內(nèi)容見后）2塊,，內(nèi)容以開盤文字為主,。
3、售樓部門口安置兩個金象（寓意吉祥,，美好,，發(fā)財），兩金象之間為15米尺寸拱門,，上置條幅（內(nèi)容見后）升空禮炮,，旋風彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放,，數(shù)量為6或者8個,，在剪彩儀式進行時從聽覺和視覺上達到更好的效果。
4,、售樓部外斜拉條幅,，根據(jù)售樓部外觀的布置,，在確定條幅的數(shù)量
5、盆景：從拱門到售樓部路鋪設紅色地毯,，兩側擺放高度為1.5米以上的盆景,，間隔30—50為宜，可采用租賃方式,。
售樓部內(nèi)部包裝：
售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛,，案場設置開盤流程展架，認購須知來引導客戶,，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍,，引起客戶的購買沖動。布置抽獎區(qū),，放置抽獎道具和獎品激發(fā)參與欲望,。
售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)——客戶選房區(qū)——客戶簽約區(qū)——獎品區(qū)
1、客戶等候區(qū)準備充足的座位擺放,，便于客戶休息,，鑒于天氣炎熱每個座位配備瓶裝水，如中午還有選房客戶應提前準備相應食品以體現(xiàn)人性化服務,。在休息區(qū)擺放展架將選房須知和認購提示等重要信息公示
2,、客戶選房區(qū)應跟休息區(qū)隔開，根據(jù)案場可用綠色盆景將沙盤區(qū)域與大廳隔開,，作為選房區(qū)域
3,、客戶簽約區(qū)設置在財務辦公室前區(qū)域，簽約和財務收款為一體
4,、獎品區(qū)設置在簽約后邊門口處,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃書 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃篇四
商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場調(diào)查，按不同目標,、任務,、規(guī)模、方式,，可分為以下幾類：
1,、按工作任務分：基礎普查,、專題研究調(diào)查,、項目定位調(diào)查
2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察,、典型代表調(diào)查,、個案深入調(diào)查
3、按操作方法分：實地考察調(diào)查,、問卷調(diào)查,、訪談調(diào)查
4,、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察,、自由漫游考察
無論做哪類市場調(diào)研,，都應有充分準備，才能有的放矢,，提高效率,，防止遺漏。
準備工作一般有：
1,、明確任務--明確市調(diào)的目的,、性質(zhì)、內(nèi)容,、范圍,、形式、時間,、質(zhì)量等要求;
2,、團隊分工--明確團隊(工作小姐)人員組成、任務分工及協(xié)作關系;
3,、工作計劃--why,、what、where,、when,、who、how,、money(5wlhlm);
4,、資料預熱--有關調(diào)查城市區(qū)位(商圈、項目的書刊,、報紙,、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料;
5、配齊工具--準備好考察表格,、問卷,、訪談提綱、公司資料,、數(shù)碼相機,、攝像槍等;
6、考察線路--前往考察區(qū)域對象的交通工具,、入口,、行走方向、重要節(jié)點,、出口等的預計,、判斷及分工協(xié)作安排;
7,、時間安排--市調(diào)時段的安排(平日、周末,、節(jié)假日,、白天、夜晚),，考察時間長短的估算,，考察項目、地段的時序安排等,。
在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術語,、名詞、需要有共同的界定：
1,、區(qū)位,、板塊、商圈,、商業(yè)中心,、地段、節(jié)點,、地標
這是一組地理學,、規(guī)劃學、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念,。
區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學用語,，指為某種經(jīng)濟、政治,、社會活動所占據(jù)的場所,，在某一城市(地區(qū))中所處的空間位置。
板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā),、營銷常用的詞語,，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多,，如華南板塊,、洛溪板塊、廣園東板塊,、工業(yè)大道板塊等,。
商圈——零售學用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞,，意指商業(yè)圈或商勢圈,，指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群,，以其所處的最遠距離為半徑,，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域,，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍,。商圈一般按層次分為核心商圈(離消費地最近,，吸納總量50-80%顧客的范圍)、次級商圈(吸納15-25%顧客的范圍),、邊緣或輻射商圈(吸納5-25%顧客的范圍),。
顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法,，一是正式的零售界用法,，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法,，著重指商家聚集的區(qū)域,、地段。我們使用時,，若有必要,，應指明商圈的準確涵義。
商業(yè)中心——規(guī)劃學用語,，與商業(yè)功能區(qū)同義,，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級,、區(qū)級,、社區(qū)、鄰里四級,。
地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道,、馬路、干道兩側分布為主,，因此商圈,、商業(yè)中心再可細分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術語,。
節(jié)點——規(guī)劃學用語,，指觀察者、步行入進出,、經(jīng)過的集中焦點,，()基本上是交叉口、交通轉換處,、十字路口,、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性,。商業(yè)地段(步行街)常以休閑廣場,、餐飲美食城、電影院,、交通廣場,、著名地標式建筑作為節(jié)點。
地標——與節(jié)點構成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點,，觀察者一般不能進入內(nèi)部,，僅具外在主觀、仰視,、眺望的視覺必性,，如超高層公共建筑、鐘樓,、塔頂,、廣告招牌、山頂,。
應用：①上述概念常用,，應熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍;
②上述概念的空間范圍,，除不同商業(yè)業(yè)態(tài),、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列,，應根據(jù)特定任務選擇市調(diào)區(qū)域,。
③出書面正式報告，應使用準確,、學術性用語,。
2、業(yè)態(tài),、業(yè)種
零售商業(yè)用語,，現(xiàn)對零售消費的各類商戶也使用此術語。
業(yè)態(tài)——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業(yè)形態(tài),，特征是“怎么變”,。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種,，美國40多種,。
業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”,。目前國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種,，國外發(fā)達國家更多,，難以勝數(shù)。
應用：①策劃商業(yè)地產(chǎn),，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征,、典型商戶等基本功;
②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進行表格、問卷,、訪談設計,，查清所需類別基本狀況進行比較分析;
③傳統(tǒng)和新興業(yè)種,，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營,，如：建材、it,、文儀,、藥品、圖書等業(yè)種;
④零售商業(yè)外的業(yè)種,，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式,，如：美食街、自助式咖啡店,、量販式ktv,、旅行社超市等。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(定位)策劃,，最常見的市調(diào)是基礎普查,、全地段重點考察，其次是專項調(diào)查(分商業(yè)業(yè)態(tài),、業(yè)種,、物業(yè)類別)，再次是定點考察(類似項目,、競爭項目,、新興與特色項目)，前者一般會覆蓋后兩者,，因此主要以前者為例,。
市調(diào)有兩個前提，一是實地考察前應對區(qū)位的功能有所判別,，是商務區(qū),，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū),，后者再分市,、區(qū)、社區(qū),、鄰里四級商業(yè)區(qū),，實考主要是印證和具體細節(jié)了解;二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面,、線,、點關系，面是板塊,、商圈(區(qū)位比面要大些),，線是地段、路街沿線,，點是重要,、大型商家和節(jié)點。
商圈的基本功能,、定位,、檔次、氣氛,、交通,、客流量等，主要通過“面”觀察,。
商業(yè)業(yè)種集聚,、檔次、氣氛,、建筑形態(tài)及專業(yè)店,、專賣店、便利店,、小吃店,、服務店等，通過“線”觀察,。
購物中心,、大賣場、特色店,、新開店,、大型飲食、娛樂,、休閑廣場等,，通過“點”觀察。
調(diào)查過程及內(nèi)容,，按當時的要求分工細定,，但調(diào)查結果均要反映下述內(nèi)容：
①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構成,、大致比例關系,、商戶總量,、商品種類、品質(zhì),、產(chǎn)地,、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌;
②商業(yè)競爭趨勢(同質(zhì)或互補,、同檔或錯位,、過量或缺少、主要競爭手段);
③客流量,、購物消費者特征(年齡,、性別、職業(yè),、來源,、目的),、消費欲望與消費水平(瞬間顧客密度,、收銀臺排隊人長度、結伙人數(shù),、客單價,、提袋率、關聯(lián)消費寬度,、可停留時間);
④路街條數(shù),、長度、寬度,、建筑層數(shù),、風格、新舊度,，代表性商鋪門面寬度,、進深、凈空,，建筑外立面廣告牌,、霓紅燈、街燈,、路面用材,、綠化、小品等裝飾度,，主要節(jié)點的功能構成,、空間間距，路街步行,、購物,、休閑的舒適度,、安全度、趣味性;
⑤交通干道及出入口,，消費者基本交通工具,，公交線及快速交通線對外連接區(qū)域，停車場數(shù)量,、泊位及其可觀性,、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性;
⑥商圈內(nèi)寫字樓,、酒店,、娛樂、醫(yī)院,、文教,、公園、景點,、政府機關,、重點住宅樓群等相關機構數(shù)量、檔次,、服務對象,、經(jīng)營狀況與購物消費場所的關聯(lián)度;
⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概況(單價水平及走勢、租售比例,、付款方式,、空置率等);
⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個案,，城建規(guī)劃重點,，街區(qū)改造和重點扶持對象，政府管治水平等,。
目前階段,，我們主要采用簡便、實用的方式方法：
1,、實地觀察法
通過目測,、拍攝、筆記,、攀談,、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌,。有必要時,，需不同時段反復觀察、體驗才有意義,。
2,、訪談法
通過個別面談,、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營從業(yè)人員,、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營商,、商圈內(nèi)服務從業(yè)人員、政府主管部門人員,、當?shù)鼐用衽c家庭,、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3,、問卷法
通過街頭欄截式問卷填寫,、電話問卷填寫、訪談問卷填寫,、問卷置留填寫等進行調(diào)查統(tǒng)計及分析,。
4、參展法
參加行業(yè)會展,、企業(yè)營銷展示會,，主題研討會、大型樓盤,、商號開盤,、開業(yè)儀式等活動,，集中了解參會參展商戶近況,、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息,。
