方案是指為解決問題或?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)而制定的一系列步驟和措施。怎樣寫方案才更能起到其作用呢,？方案應(yīng)該怎么制定呢？下面是小編幫大家整理的方案范文，僅供參考,，大家一起來看看吧,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇一
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在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項(xiàng)目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項(xiàng)目的整體形象包裝,、營銷組織運(yùn)行、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一,、項(xiàng)目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略,，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個(gè)一”,，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。
二,、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。
1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報(bào),。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確,。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1.銷售（招商）目標(biāo)
2.銷售目標(biāo)分解
四,、營銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。
五,、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1,、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米,，其中起價(jià)為3328元/平方米,，價(jià)為4000元/平方米。
3,、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略,，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1,、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。
2,、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場旁，地段,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合
1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔。
2,、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。
3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇二
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。
_商業(yè)城項(xiàng)目是_房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為_市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
_商業(yè)城座落于_市城區(qū)北部的_廣場旁，是_地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元,。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行,、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一,、項(xiàng)目營銷總體策略,。
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運(yùn)用營銷策略,，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個(gè)一”,，即樹立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二,、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針,。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。
1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確,。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解,。
1.銷售(招商)目標(biāo)。
2.銷售目標(biāo)分解,。
四、營銷階段計(jì)劃,。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。
五,、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài),。
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在5月份房交會(huì)期間開盤(或209月),，可以抓住年春季房交會(huì),、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略,。
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米,，價(jià)為4000元/平方米,。
3.價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升),，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。
六、宣傳策略及媒介組合,。
(一)宣傳策略主題,。
1.個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場旁，地段,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合,。
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。
2.開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式,。
(一)、按存在形式分,。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn),、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等,。
(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運(yùn)用返租方式是有效的,。(此種形式在北京、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在)。
2,、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度,，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。,，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加,，同時(shí)商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對象,。
(二)、運(yùn)營模式將回歸理性,。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心,、城市廣場、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會(huì)越來越弱,。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索,。
上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20是“商鋪年”,。通過高價(jià)出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
前言,。
_廣場商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后,，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米,，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購物,、休閑,、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前,，一期商街剛剛開市,，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷,，商戶入駐經(jīng)營熱情不高,。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中,，目前出租率僅為52.3%,，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行,。這種狀況,，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響,，而且對二期店鋪的預(yù)售,、銷售帶來了潛在威脅。
因此,，我們必須采取有效手段,，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值,，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心,，并以此拉動(dòng)_二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛,、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,，本案將主要對_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一,、背景分析,。
_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙,。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,，首先必須對此進(jìn)行研究分析,，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥,。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因,。
(一),、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場難搞大活動(dòng),。步行街北廣場扼_街、_路交匯處,，西鄰五大酒店,，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),，能給商街源源不斷注入人氣,。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,，而沒有考慮廣場的商業(yè)價(jià)值,，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能,。廣場熱不起來,，商街自然冷落。
2,、“假山”成了“絆腳石”,。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價(jià)值,，又橫亙在道路中央,，事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外,，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符,，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等,。
3,、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個(gè)通道,，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆,。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道,、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,，易于催生和聚集客流,，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子,。遺憾的是,，_一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房,，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。
4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長,，阻擋店門,，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動(dòng)機(jī),，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡,。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1,、_廣場商業(yè)街處于核心商圈,，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”,，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,。_廣場商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來又定位于“_×”(很好,，只是推廣很費(fèi)力),，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場步行街”(老土，沒有鮮明個(gè)性,、目標(biāo)顧客也不清晰),。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位,，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”,、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了,。
2,、_廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里,，還需要有濃郁的“廣場文化”,，例如象_×路、_×廣場,、_×步行街那樣的廣場雕塑,。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅,、售報(bào)亭,、公用電話亭、垃圾筒,、商品廣告牌,、露天茶座等。目前,，由于上述設(shè)施沒有配套,，_廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”,。
3、打造商街,，服務(wù)“缺位”,。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理,，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”,。事實(shí)上，經(jīng)營_廣場商業(yè)街,，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”,。_廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性,，商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場的形象“炒作”,，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,，沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如,，商街北口的66號(hào)(圓形),、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。
二,、商街定位。
_廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好,，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：_廣場時(shí)尚麗人街,。
2,、概念：_廣場————_街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街,，都市麗人尋夢的_×,。
3、廣告語：_廣場/時(shí)尚麗人街————與_相約,，與_同行,。
4、商業(yè)門類：購物,、休閑,、餐飲、美容,、娛樂,。
5、商品：主營國際國內(nèi)服裝,、服飾,、化妝品、珠寶,、眼鏡,、手表、休閑食品,、工藝品等,。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者,。
7,、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
_廣場時(shí)尚麗人街的招商,，屬于“突破困局”的舉措,，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告,。
我們計(jì)劃于4月中旬在《_晚報(bào)》,、_電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢,、市場定位和潛在的巨大商機(jī),，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二),、舉辦招商信息發(fā)布會(huì),。
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行,，出席的商戶為_及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及_國貿(mào)市場有意入駐_廣場經(jīng)營的服裝,、珠寶,、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右,。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1,、_廣場時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位,、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望;,。
2、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況,，包括售價(jià),、租金、物管的優(yōu)惠政策,。
(三),、整合店鋪資源。
_一期的店鋪均已出售,，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向,、租金價(jià)格等問題,。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動(dòng)和引入商戶,、洽談租金,。
為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商,。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租,，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),，動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租的商戶,，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心,。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租,，由于業(yè)主與商戶之間有約定,，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍,。
(四),、有關(guān)租金政策。
_一期商街的商業(yè)氣氛清淡,，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金,，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步,。因此,，我們在為業(yè)主代理招商前,，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一,，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說明_一期商街處于入市初期,，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程,，不能無視市場承受能力開“天價(jià)”,。向業(yè)主說清道理很重要,，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升,。第二,，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,，設(shè)計(jì)比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,，_一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算,，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元,，平均面積110m2，購房投資額約94萬元,，購房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為4.4萬元,。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬元,，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說,，在目前情況下尚有吸引力,，易于接受。),。
2,、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算,，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2,，購房投資約250萬元,，購房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬元,。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算,，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說,，目前情況下尚易于接受。)。
(五),、商戶入駐優(yōu)惠措施,。
為了有效啟動(dòng)市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”,，從盡快繁榮市場的高度,，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;,。
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,，我們將協(xié)調(diào)工商,、稅務(wù)部門，給予_廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策,，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免,。
四、商業(yè)氛圍營造,。
(1),、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見_廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)。
(2),、設(shè)計(jì)制作廣場,、內(nèi)街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場的文化底韻,，吸引游人前來休閑,。
(3)、廣場,、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱,、歐式休閑椅、公用電話亭,、報(bào)刊出售亭,、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇,，增加視覺看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能,。
(4),、邀請政府部門、社會(huì)團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動(dòng),，借力炒熱廣場,、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁,，聯(lián)系總工會(huì),、文聯(lián)、群藝館,、新華書店等單位舉辦廣場活動(dòng),，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場,。
(5),、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動(dòng)，用文化手段提升_廣場的時(shí)尚品位,。
(6),、5月份起，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會(huì),，用高雅藝術(shù)推高_(dá)廣場在市民心目中的地位,，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。
五,、商街硬件改造建議,。
1、_北廣場實(shí)施改造,，以適合舉辦大型活動(dòng),。
2、_一期南入口的假山拆除,，地面實(shí)施人性化,、商業(yè)化改造。
3,、臨_街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,，便于顧客無阻礙進(jìn)店。
4,、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5,、_一期南側(cè)花圃爭取拆除,，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街,，又可創(chuàng)收,。
上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施,。
我們的廣告語：感受綠色自然,，打造都市休閑新天地!
第一部分：可行性方案,。
一、入駐原由：
mall的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺,，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬元,，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見___商場的人氣;貴店在有奧運(yùn)明星來助陣,，當(dāng)紅明星又蒞臨___商場,，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場來視察,，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對貴店的重視!
二,、經(jīng)營業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé),，大局管理遵守___商場的統(tǒng)一安排,。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光,、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài),，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”、“小橋流水”,、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來,，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài),。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名,，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地,，開荒,、播種，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚,，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然,，這一切都是需要付費(fèi)的,。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主,，中間有草地、小型魚塘,、自留地,、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施,。大概需要500平方米的面積,。我們將不定期的對店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場：
同___商場的中高檔定位一樣,，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主),、3—14歲的少年兒童為主,，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣,、熱愛小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng),，他們會(huì)不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式,，他們普遍對小動(dòng)物有好感,，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四,、市場環(huán)境分析：
_城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚,，在全國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評比中，_城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中,，_城市位居第10位;在全國55個(gè)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中,，_城市位居榜首。_城市人的消費(fèi)能力更是位居全國之首!
_城市市位于_省的西部,，氣候干燥寒冷,，年封凍期長達(dá)5個(gè)月。也就是說,，在這長達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里,，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色,，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來越少,，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法,，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來,，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的,、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五,、市場經(jīng)營分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個(gè)城市有類似的店鋪,。這種模式在_城市還是一個(gè)空白,，我們就是要抓住這個(gè)市場空白的機(jī)遇，在別人還沒有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而_城市人本身對各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒有多大興趣,，在年收入較高的基礎(chǔ)上,，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!
貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所,，受到了_城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項(xiàng)目是有欠缺的,，貴廣場注重的是娛樂項(xiàng)目，而對于休閑來說,，除了陶吧,、玩吧之外，再?zèng)]有吸引人的地方,，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài),，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村,、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六,、管理模式：
我們采取的是店長負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名,，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理,。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員,，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物,，不會(huì)對顧客進(jìn)行人身攻擊,。
我們會(huì)積極配合___商場的各種促銷活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷活動(dòng),。
第二部分：營銷推廣方案,。
我們采取整合營銷方式(imc)進(jìn)行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來,，以錯(cuò)落有致的媒體廣告,、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場推廣,，同時(shí),，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸,，以提高品牌知名度,，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉,，路人皆知!
_城市地區(qū)沒有強(qiáng)勢媒體,，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳,。初步打算在_城市晚報(bào),、_城市電視臺(tái)、_城市廣播電臺(tái)等媒體上發(fā)布廣告,。
二,、軟性宣傳:。
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度,。
我們將通過_城市晚報(bào),、電視臺(tái)、網(wǎng)站等一系列的媒介,，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道,，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三,、活動(dòng)配合：
在每年的元旦,、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié),、兒童節(jié),、端午節(jié)、國慶節(jié),、中秋節(jié),、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動(dòng)。包括票價(jià)打折,、釣魚比賽等等,。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好,，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場合作;前期,，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白,，我們期望著能與___商場積極合作,，添補(bǔ)這個(gè)空白，把這個(gè)市場做起來,，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
一,、活動(dòng)目的和背景。
本次房地產(chǎn)開盤活動(dòng)初定時(shí)間為20__年6月19日,，星期六,。從20__年度至今年五月份在“億萬酒店”項(xiàng)目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在,，“太極景潤花園”在市場上已經(jīng)具有一定的知名度,，通過媒體推廣和銷售接待,，客戶群對項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說明,，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大,，預(yù)計(jì)到開盤前夕，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加,，因此開盤活動(dòng)的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的,，同時(shí)通過一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開盤的時(shí)候,，再推遲勢必會(huì)造成客戶的流失,。
房地產(chǎn)開盤活動(dòng)緊緊圍繞“銷售”為中心，通過一系列的包裝等工作,，在開盤后兩天內(nèi)爭取達(dá)到30~40%的成交率,，同時(shí)將“太極景潤花園”的市場知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項(xiàng)目的銷售成功和今后二期的推廣,、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。
二、活動(dòng)時(shí)間,。
20__年6月19日(星期六),。
三、活動(dòng)地點(diǎn),。
太極景潤花園項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場,。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動(dòng),，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍,，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng),，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次,，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感,。
3)通過合理的區(qū)域劃分,，有效的活動(dòng)流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于“選房,、購房流程”的講解和傳達(dá),，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場感覺有次序,、有,、層次，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場有條不紊,。
4)通過一系列的工作輔助,，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理,，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動(dòng)購房者的迫切心態(tài),，以使之達(dá)到成交,，簽定相關(guān)合約。
1)現(xiàn)場布置,。
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè),，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾,。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái),，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持,、發(fā)言用途,。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門兩端,。鞭炮氣球8串,，花籃若干，禮炮18門,，舞臺(tái)下用花扁,、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯,，售樓部前廣場設(shè)空飄若干,。
c舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排，20個(gè)位置左右,，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用,。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì),，插上彩旗,。
b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè),，以達(dá)到吸引人流,，車流，指引來賓,，宣傳開盤的作用,。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個(gè)區(qū)域,。
a,、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房,，確定房號(hào),，并簽署相關(guān)協(xié)議,。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書,、繳納房款定金,，履行相關(guān)手續(xù)。
c,、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型,，索取資料，戶型圖,，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備,。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置,，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用,。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分,。
b其他區(qū)域,。
a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門口廣場,，用作開盤活動(dòng),、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域,。
b,、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè),，立柱之后,，用作新客戶臨時(shí)排號(hào)之用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺(tái)之用,。
活動(dòng)目的:,。
1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響,，已認(rèn)籌客戶及時(shí)的選房開盤,，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購房客戶，及時(shí)回籠銷售資金是我們目前重要的工作,。
2,、通過本次開盤活動(dòng)盛大宣傳,，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣,。
活動(dòng)背景：
認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月日認(rèn)籌數(shù)量:78組。
活動(dòng)地點(diǎn)：
鑫隆名居銷售大廳,。
活動(dòng)時(shí)間：
20__年5月日上午9點(diǎn)30分,。
活動(dòng)形式：
1.邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許,，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開盤盛典剪彩儀式。
2.通過舞臺(tái)表演吸引人氣,，可邀請輝縣市知名演藝樂隊(duì)進(jìn)行表演,。
3.邀請輝縣市市老年軍樂隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來助陣。
4.邀請已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動(dòng)來調(diào)動(dòng)潛在客戶的積極性,。
5.已定房客戶領(lǐng)取獎(jiǎng)品提升客戶對樓盤的美譽(yù)度,。
舞臺(tái)布置：
舞臺(tái)尺寸建議10米_7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主,，高度30-50厘米之間,，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場觀眾的互動(dòng)性和參與性，舞臺(tái)背景以紅色為主,，熱烈奔放,，更具視覺沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯,，音響及話筒由演繹樂隊(duì)自備,。舞臺(tái)表演以歌曲，舞蹈,，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容,，中間穿插項(xiàng)目的介紹，抽獎(jiǎng),，有獎(jiǎng)問答等環(huán)節(jié),。
軍樂隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備,，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺(tái)左右,，人數(shù)最少20人以上，有專人負(fù)責(zé),，根據(jù)現(xiàn)場活動(dòng)時(shí)間安排,。
門口布置:。
1,、將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導(dǎo)視作用,。
2、售樓部后樓體以及對面樓體上置20_5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊,，內(nèi)容以開盤文字為主,。
3、售樓部門口安置兩個(gè)金象(寓意吉祥,，美好,，發(fā)財(cái))，兩金象之間為15米尺寸拱門,，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮,，旋風(fēng)彩帶,，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個(gè),，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽覺和視覺上達(dá)到更好的效果,。
4、售樓部外斜拉條幅,，根據(jù)售樓部外觀的布置,，在確定條幅的數(shù)量。
售樓部內(nèi)部包裝：
售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛,，案場設(shè)置開盤流程展架,，認(rèn)購須知來引導(dǎo)客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍,，引起客戶的購買沖動(dòng),。布置抽獎(jiǎng)區(qū)，放置抽獎(jiǎng)道具和獎(jiǎng)品激發(fā)參與欲望,。
售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎(jiǎng)品區(qū),。
3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域,，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體,。
4、獎(jiǎng)品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇三
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場,、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū),、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目,、旅游觀光景點(diǎn),、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設(shè)施等,。
（二）、按產(chǎn)權(quán)形式分
1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的,。（此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在）
2,、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度,，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。
（一）,、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。 20xx年,，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對象。
（二）,、運(yùn)營模式將回歸理性
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心,、城市廣場、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會(huì)越來越弱,?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。
（三）,、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇四
活動(dòng)目的：為商場開業(yè)造勢,，引起話題，吸引大家的眼球,，增加商場知名度,。
活動(dòng)主題：開業(yè)盛典。
活動(dòng)時(shí)間：4月29日,。
活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場活動(dòng)形式：啟動(dòng)儀式和舞臺(tái)表演,。
活動(dòng)內(nèi)容：
啟動(dòng)儀式(上午)。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員,。
活動(dòng)宣傳：
1,，地鐵廣告(地鐵二號(hào)線)2，報(bào)紙廣告3,，電臺(tái)廣告(略)4,，公車廣告(略)。
小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo),、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺(tái)的重要版面,。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢報(bào)道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇五
影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多,，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu),，商業(yè)圈半徑,，新舊商業(yè)格局,，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域(或商業(yè)圈)的商業(yè)環(huán)境,，競爭對手的實(shí)力與策略等,。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí),，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡,。
一、市場調(diào)研概況,。
二,、宏觀背景分析,。
1,、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較。
2,、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),、
3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃,、社會(huì)因素分析等,。
三、區(qū)域商業(yè)市場研究,。
(一),、區(qū)域商圈研究。
1,、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù),、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等,。
2,、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù),、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等,。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流,，研究范圍包括：人流類量,、停留時(shí)間、每次消費(fèi),、對不同類別的需求(吃,、喝、玩,、樂)等,。
4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍,、商圈內(nèi)的競爭項(xiàng)目等,。
(二)、終端消費(fèi)者研究,。
1,、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教,、不同民族,、不同年齡、性別等,。
2,、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。
3,、偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)及其原因,。
4、對項(xiàng)目商圈評價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格,、對商場滿意度等,。
(三)、投資客戶研究,。
1,、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要,。
2,、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等,。
3,、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間,、經(jīng)營業(yè)績等,。
(四)、競爭對手研究,。
1,、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì),、優(yōu),、劣勢等。
2,、競爭項(xiàng)目：包括面積,、特色,、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài),、主要客戶,、輻射范圍等。
四,、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討,。
五、項(xiàng)目經(jīng)營方式論證,。
第二部分,、項(xiàng)目可行性研究。
一,、前言,。
項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說明、分析,、總結(jié),。
二,、項(xiàng)目概況,。
1、項(xiàng)目所處的具體位置,、規(guī)模,。
2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),。
三,、整體市場分析。
1,、區(qū)域商業(yè)市場狀況,。
2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格,、居民收入,、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格,、對未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響,，通過對這些因素的分析和預(yù)測項(xiàng)目的市場發(fā)展趨勢。
3,、主要競爭對手分析,。
對區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較。
4,、項(xiàng)目swot分析,。
通過對項(xiàng)目的優(yōu)勢,、劣勢、機(jī)會(huì)與威脅的分析,，為項(xiàng)目的定位提供依據(jù),。
5、項(xiàng)目市場定位,。
6,、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案。
通過前述分析比較,，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā),、設(shè)計(jì)方案。
7,、項(xiàng)目投資成本估算,。
8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測,。
主要根據(jù)項(xiàng)目未來銷售收入及收益情況,，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,、內(nèi)部收益率,、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此測算項(xiàng)目建成后的近期效益,、遠(yuǎn)期效益,。
9、風(fēng)險(xiǎn)分析,。
對項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施,。
10、可行性研究,。
可行性研究結(jié)論,。
第三部分、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議,。
一,、項(xiàng)目分析。
1,、基本情況分析：區(qū)位概況,、背景資料、交通狀況,、周邊環(huán)境,、周邊配套。
2,、綜合評價(jià)(swot)：優(yōu)勢與劣勢,、機(jī)會(huì)與威脅,。
二、項(xiàng)目定位建議,。
1,、綜合定位：特征定位、名稱定位,、價(jià)格定位,。
2、品質(zhì)定位：檔次定位,、風(fēng)格定位,、形象定位。
3,、市場定位：目標(biāo)客戶群體定位,、群體表現(xiàn)特征。
三,、綜合素質(zhì)營造建議,。
1、整體設(shè)計(jì)建議：商場設(shè)計(jì)目標(biāo)及理念,。
2,、單體設(shè)計(jì)建議：建筑風(fēng)格。
3,、素質(zhì)營造：活動(dòng)場地,、裝修標(biāo)準(zhǔn)等,。
4,、環(huán)境、景觀塑造建議,。
5,、物業(yè)管理與服務(wù)要點(diǎn)。
6,、項(xiàng)目配套設(shè)施與功能建議,。
四,、商業(yè)布局建議,。
2,、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案,。
3,、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議,。
4,、項(xiàng)目外觀及景觀建議,。
5,、項(xiàng)目人流及物流動(dòng)向建議,。
五,、項(xiàng)目商業(yè)組合建議。
1,、商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析,。
2、項(xiàng)目商業(yè)組合的可行性探討,。
3,、項(xiàng)目電梯位置和利用建議。
4,、項(xiàng)目環(huán)境,、景觀塑造：購物氣氛的營造建議。
5,、項(xiàng)目配套設(shè)施與功能建議,。
第四部分、招商,、營銷傳播策略,。
一、項(xiàng)目商圈分析,。
商圈分析(swot)：商圈結(jié)構(gòu)性分析,。
二、項(xiàng)目租售價(jià)格定位,。
1,、租賃價(jià)格：
1)標(biāo)準(zhǔn)租賃期;。
2)租金價(jià)格厘定;,。
3)租金水平展望及預(yù)測;,。
4)租金調(diào)整環(huán)境及遞增率;。
2,、銷售價(jià)格,。
1)銷售價(jià)格厘定;。
2)銷售區(qū)域及鋪位分割建議,。
3)銷售價(jià)格之階段策略性建議,。
4)銷售與租金的價(jià)格互動(dòng)建議及檢討。
三,、商場經(jīng)營方式建議,。
1、直接及間接商鋪出租,。
2,、商場經(jīng)營方式的可行性探討。
3,、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍(lán)本》,。
四,、營銷傳播策略建議。
1,、招商攻擊戰(zhàn)術(shù),。
2、階段性招商推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分,。
3,、市場營銷攻擊戰(zhàn)術(shù)。
4,、階段性營銷推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分,。
5、營銷與招商傳播推廣策略互動(dòng)建議,。
6,、宣傳資料及媒介選擇。
五,、招商營銷執(zhí)行,。
招商營銷執(zhí)行方案。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇六
（3）活動(dòng)現(xiàn)場釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠,，逼定成交,。
二、 活動(dòng)主題
歡聚信特景苑廣場,，共度歡樂周末
三,、 活動(dòng)時(shí)間
2012年9月22日 上午9:30—11:30
四、 釋放口徑：
9月22日齊聚信特景苑廣場,，盡情歡度美好周末,，除精美禮品外，更有購房驚喜優(yōu)惠等你拿,！
五,、 活動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃
1、客戶線（鵬翔智地）
2,、現(xiàn)場線（活動(dòng)公司）
2.1、接待中心拱門,、橫幅,、地毯布置；
六,、 活動(dòng)內(nèi)容
1. 現(xiàn)場安排真人版憤怒的小鳥活動(dòng),，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品；
2. 現(xiàn)場安排彩陶diy活動(dòng),，客戶可自行制作彩陶,，制作完成后,，客戶可自行帶走；
以獲得信特地產(chǎn)提供的紀(jì)念品,；
4. 每組客戶每樣游戲均只可參與一次,；
5. 現(xiàn)場釋放優(yōu)惠政策，本次活動(dòng)三天內(nèi)購房可享受92折優(yōu)惠,；
6. 活動(dòng)當(dāng)天,，現(xiàn)場安排2名保安維持秩序
七、 獎(jiǎng)品建議
紙抽,、頸枕,、毛絨玩具（20個(gè)）
八、 活動(dòng)流程
九,、 活動(dòng)執(zhí)行工作表
十,、 媒體配合
十一、 現(xiàn)場布局
十二,、 費(fèi)用預(yù)計(jì)
海碩文化 2012年9月
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的`精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7 000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15 000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米,。項(xiàng)目總投資約1 800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝,、營銷組織運(yùn)行,、市場推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
一、項(xiàng)目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個(gè)一”,，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。
二,、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。
1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。
購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷售（招商）目標(biāo)
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說明表
2. 銷售目標(biāo)分解
××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示,。
表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃
四、營銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。
表8-5 營銷各階段工作任務(wù)一覽表
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備,，在2015年5月份房交會(huì)期間開盤（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會(huì),、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高-潮,；在國慶節(jié)、2015年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高-潮,。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米,，其中起價(jià)為3 328元/平方米,，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3．價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略,，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。
六,、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。
2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場旁，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔。
2．開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。
3．開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招商。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇七
(一),、按存在形式分,。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街,、獨(dú)立商廈,、批發(fā)零售市場、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目,、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分,。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京,、上海,、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在),。
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間,，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級(jí),，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度,，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
(一),、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加,。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。20xx年,，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對象。
(二),、運(yùn)營模式將回歸理性,。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場,、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn),。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會(huì)越來越弱,。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司,，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。
(三),、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價(jià)出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇八
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個(gè)一”,，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略,，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。
1,、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào),。
3,、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。
購物主題明確,。
5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
1,、銷售（招商）目標(biāo)。
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示,。
表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說明表,。
2、銷售目標(biāo)分解,。
××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示,。
表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
表8-5營銷各階段工作任務(wù)一覽表,。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài),。
1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤（或20xx年9月）,，可以抓住20xx年春季房交會(huì),、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國慶節(jié),、20xx年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略,。
1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米,，最高價(jià)為4000元/平方米,。
3．價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降。
（一）宣傳策略主題,。
1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從,。
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合,。
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。
2．開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇九
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃,、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃,、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。
商業(yè)地產(chǎn)是包括城市綜合體,、購物中心,、大賣場、商業(yè)街,、shoppingmall,、主題商場、專業(yè)市場,、批發(fā)市場,、折扣店、工廠直銷店,、娛樂類商業(yè)地產(chǎn),、酒店、度假村,、養(yǎng)老院,、寫字樓及住宅和寫字樓的底層商鋪等以商業(yè)化經(jīng)營為目的與住宅房地產(chǎn)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn),、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè),，它兼有地產(chǎn)，商業(yè),，投資三方面的特性,，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè),。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇十
影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多,，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu),，商業(yè)圈半徑,，新舊商業(yè)格局,，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境,，競爭對手的實(shí)力與策略等,。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí),，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡,。
一、市場調(diào)研概況,。
二,、宏觀背景分析。
1,、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較,。
2、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),、
3,、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等,。
三,、區(qū)域商業(yè)市場研究。
（一）,、區(qū)域商圈研究,。
1、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù),、人口分布,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。
2,、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況,、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等,。
3,、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量,、停留時(shí)間、每次消費(fèi),、對不同類別的需求（吃,、喝、玩,、樂）等,。
4,、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍,、商圈內(nèi)的競爭項(xiàng)目等,。
（二）、終端消費(fèi)者研究,。
1,、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教,、不同民族,、不同年齡、性別等,。
2,、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。
3,、偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)及其原因,。
4、對項(xiàng)目商圈評價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格,、對商場滿意度等,。
（三）、投資客戶研究,。
1,、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要,。
2,、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等,。
3,、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間,、經(jīng)營業(yè)績等,。
（四）、競爭對手研究,。
1,、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì),、優(yōu),、劣勢等。
2,、競爭項(xiàng)目：包括面積,、特色,、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài),、主要客戶,、輻射范圍等。
四,、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討,。
1、基本結(jié)論：
專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營企業(yè)老板,、公務(wù)員,、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層,、工薪階層等等）,。
專題二：消費(fèi)者收入水平與商場消費(fèi)傾向及習(xí)慣。
五,、項(xiàng)目經(jīng)營方式論證,。
1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證,。
2,、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證。
3,、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證,。
4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證,。
5,、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證。
一,、前言,。
項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說明、分析,、總結(jié),。
二、項(xiàng)目概況,。
1,、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模,。
2,、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
三,、整體市場分析,。
1、區(qū)域商業(yè)市場狀況,。
2,、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入,、消費(fèi)偏好,、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響,，通過對這些因素的分析和預(yù)測項(xiàng)目的市場發(fā)展趨勢,。
3、主要競爭對手分析對區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較,。
4,、項(xiàng)目swot分析。
通過對項(xiàng)目的優(yōu)勢,、劣勢,、機(jī)會(huì)與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù),。
5,、項(xiàng)目市場定位。
6,、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案,。
通過前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā),、設(shè)計(jì)方案,。
7、項(xiàng)目投資成本估算,。
8,、項(xiàng)目投資效益預(yù)測。
主要根據(jù)項(xiàng)目未來銷售收入及收益情況,，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤率,、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率,、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析,，據(jù)此測算項(xiàng)目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益,。
9,、風(fēng)險(xiǎn)分析。
對項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施,。
10,、可行性研究,。
可行性研究結(jié)論。
一,、項(xiàng)目分析,。
1、基本情況分析：區(qū)位概況,、背景資料,、交通狀況、周邊環(huán)境,、周邊配套,。
2、綜合評價(jià)（swot）：優(yōu)勢與劣勢,、機(jī)會(huì)與威脅,。
二、項(xiàng)目定位建議,。
1,、綜合定位：特征定位、名稱定位,、價(jià)格定位,。
2、品質(zhì)定位：檔次定位,、風(fēng)格定位,、形象定位。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案篇十一
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。
商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁,，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元,。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝,、營銷組織運(yùn)行,、市場推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
一、項(xiàng)目營銷總體策略,。
營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。
二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針,。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略,，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。
1,、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3,、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。
購物主題明確,。
5,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解1.銷售（招商）目標(biāo),。
商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3商業(yè)城的可銷售面積說明表,。
2,、銷售目標(biāo)分解。
商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示,。
表8-4商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃,。
四、營銷階段計(jì)劃,。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。
表8-5營銷各階段工作任務(wù)一覽表,。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1,、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備,，在2015年5月份房交會(huì)期間開盤（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會(huì),、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高-潮,；在國慶節(jié)、2015年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高-潮,。
2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1,、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米,，其中起價(jià)為3328元/平方米,，最高價(jià)為4000元/平方米。
3,、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略,，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降。
六,、宣傳策略及媒介組合,。
（一）宣傳策略主題。
1,、個(gè)性特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從,。
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合。
1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔,。
2,、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招商。
