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五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇一
“房產(chǎn)活動(dòng)營銷”，即是在樓盤推廣過程中,，通過精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動(dòng)效應(yīng)的,，具有強(qiáng)烈新聞價(jià)值的—一個(gè)單一的,、或是系列性組合的營銷活動(dòng)，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷售促進(jìn),；它不但是集廣告,、促銷、公關(guān),、推廣等一體的營銷手段,，也是建立在品牌營銷、關(guān)系營銷,、數(shù)據(jù)營銷的基礎(chǔ)之上的全新營銷模式,。
縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動(dòng)營銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同,，大致可分為以下三個(gè)層次：1994年以前,，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動(dòng)營銷似乎是一個(gè)生僻的詞語,；1994年-1998年,，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個(gè)發(fā)展商的腦海里時(shí)，房地產(chǎn)活動(dòng)營銷便成了一個(gè)最時(shí)髦的觀念,；98年以后到現(xiàn)在,，由于樓盤競爭的日益加劇，房產(chǎn)活動(dòng)營銷深入人心,，開始由“產(chǎn)品營銷”向“服務(wù)營銷”和“定制營銷”轉(zhuǎn)型,，但對(duì)其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象,。
1,、促銷活動(dòng)——簡單的產(chǎn)品推廣活動(dòng)，充其量不過是一種技巧手法,，是局部的修飾舉措,，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身,。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場,，大多數(shù)點(diǎn)子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn),。
2,、行銷企劃——相對(duì)有組織、有系統(tǒng)的營銷行為,，是根據(jù)市場在原有的基礎(chǔ)上對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行修改和包裝,，制定縝密的廣告計(jì)劃并予以強(qiáng)力貫穿執(zhí)行。相對(duì)于促銷活動(dòng)而言,，是一個(gè)質(zhì)的飛躍,，是房地產(chǎn)市場成熟的前進(jìn)標(biāo)志，其成功建立在因市場的各項(xiàng)資源最優(yōu)化配置的基礎(chǔ)之上,。
3,、 營銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營銷行為,，不單單是指企業(yè)的營銷決策,，更著重于活動(dòng)營銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營行為的每一個(gè)環(huán)節(jié)和每一個(gè)細(xì)節(jié)，包括經(jīng)營理念,、組織架構(gòu),、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過滿足對(duì)購房者需求和欲望，將購房者利益,、企業(yè)利益和社會(huì)效益綜合考慮所擬定出最佳營銷計(jì)劃,。
縱觀房產(chǎn)活動(dòng)營銷發(fā)展過程，顯然能納入到整體營銷戰(zhàn)略高度上的活動(dòng)無疑更符合時(shí)代發(fā)展的趨勢,。但目前現(xiàn)狀是,，房地產(chǎn)活動(dòng)營銷的三個(gè)層次依然相互并存、共同發(fā)展的,，它們在不同的程度上服務(wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè),。
房地產(chǎn)營銷中的“活動(dòng)營銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨(dú)特性,、艱巨性,、創(chuàng)造更加強(qiáng)烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的短時(shí)間,、高效率。
第一,，“活動(dòng)營銷”策略,，要努力傳遞樓盤信息中的獨(dú)特內(nèi)容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒,。在一塊生地上,，活動(dòng)營銷顯示出它獨(dú)特的功效。
第二,，信息傳遞的方式必須是獨(dú)到的,、精彩的——即盡可能引起轟動(dòng)效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性,，樓盤產(chǎn)品信息的傳遞,，必須要制造具有轟動(dòng)效應(yīng)的“新聞事件”、具有高度獨(dú)創(chuàng)性的特色活動(dòng),，以獨(dú)特的“形式”,，高強(qiáng)度的刺激性特點(diǎn)，使消費(fèi)者對(duì)“活動(dòng)”感興趣,，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息,、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識(shí),、主動(dòng)性地接受到產(chǎn)品的獨(dú)特信息,。
第三，信息傳遞的對(duì)象應(yīng)該“準(zhǔn)確”——必須是針對(duì)特定的公眾,。
一個(gè)產(chǎn)品所針對(duì)的“公眾”與普通公眾不是一個(gè)概念,，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費(fèi)者的人群，才是該產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的公眾。
按市面上的房產(chǎn)活動(dòng)營銷呈現(xiàn)狀況---即橫向按市場面展開
⑴ 產(chǎn)品說明會(huì)——目的是通過一個(gè)互動(dòng)性很強(qiáng)的說明會(huì),，開發(fā)商,、建筑師、景觀師,、合作商家等輪番上臺(tái),，對(duì)房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤中的細(xì)節(jié),、配套,、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶。
⑵ 客戶活動(dòng)——在房地產(chǎn)樓盤銷售的整個(gè)時(shí)間序列上,，選擇一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn),，安裝“發(fā)動(dòng)機(jī)”，“助推器”,，舉辦各種類型的促銷活動(dòng),，即可以單獨(dú)也可以連成一個(gè)整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等,，以便給一個(gè)特定樓盤的品牌建設(shè)或銷售工作合力加速,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇二
介紹宏觀環(huán)境和市場前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場現(xiàn)狀。
分析產(chǎn)品目前所處的營銷階段,，提出營銷策劃的目的,。
為了實(shí)現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場的銷售目標(biāo)為了向市場推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應(yīng)環(huán)境新變化，重新制定營銷方案為了解決企業(yè)營銷面臨的某個(gè)具體困難……
環(huán)境分析swot分析：營銷現(xiàn)狀與目標(biāo)差距優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅……
企業(yè)原來市場觀點(diǎn)的分析與評(píng)價(jià),。
重新進(jìn)行目標(biāo)市場策略決策的必要性,。
1主要的競爭對(duì)手。
2競爭對(duì)手的基本情況,。
3競爭對(duì)手的優(yōu)勢與劣勢,。
4競爭對(duì)手的策略。
產(chǎn)品/定價(jià)(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動(dòng)方案(人物,、時(shí)間,、地點(diǎn)、事件),。
調(diào)研,、策劃費(fèi)廣告費(fèi)人員促銷費(fèi)公關(guān)活動(dòng)費(fèi)營業(yè)推廣費(fèi)。
各種危機(jī)處理預(yù)案/謠言,、安全,、政策突然變化、嚴(yán)重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應(yīng)不足或不準(zhǔn)時(shí)/發(fā)現(xiàn)假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應(yīng)對(duì),。
營銷計(jì)劃的執(zhí)行,、控制和管理等的措施,。
附：市場調(diào)查問卷。
市場調(diào)查結(jié)果分析,。
資料來源表,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇三
空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的,。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施,，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活,，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目,。
該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè),，毗鄰兩條公路旁,，交通方便、地勢平坦,、周圍環(huán)境優(yōu)雅,。距市中心2000多米。
1,、市場需求狀況
(1),、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠,，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的,、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū),。
(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū),。住宅建筑規(guī)劃不太集中,、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般,。
(3),、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價(jià)，目前已達(dá)到2400元/㎡,。
2,、開發(fā)策略定位
(1)、小區(qū)規(guī)模,、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi),，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。
(2),、建筑類型：門市,、住宅,、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求,。
(3),、建筑風(fēng)格、綠化,、景觀具有特色,。
(4)、較好的施工質(zhì)量,。
(5),、科學(xué)的物業(yè)管理。
1,、建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地：41506平方米,，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米,，物業(yè)及車庫：9013平方米),，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶,。車庫每套面積：19.8平方米,，總套數(shù)約：400。
2,、小區(qū)規(guī)劃,、建筑風(fēng)格
(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意,、道路布局合理,，要人、車分流,，方便進(jìn)出,。主入口為步行街，次入口為車輛出入口,。
(2),、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理,，美觀實(shí)用(尤其沿街樓面),，建筑顏色搭配合諧，明朗,，且有對(duì)比度,。
(3)、小區(qū)的綠化,、景觀園林設(shè)計(jì)有特色,，觀賞性強(qiáng),。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施,。
1,、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求,。
2,、風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大,，超過當(dāng)?shù)氐囊?，造成開發(fā)房屋積壓。
(2),、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量,，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收,。
(3)、戶型設(shè)計(jì)與市場需求不對(duì)接,，造成房屋積壓,。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足,，需求量不大,。
3、防范措施
(1),、充分進(jìn)行市場調(diào)查(戶型面積需求,，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等),。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。
(2),、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì),，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場需求,。
(3),、抓好施工、監(jiān)理工作,，保證施工質(zhì)量及施工工期,。
(4)、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查,，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè),。
1,、建設(shè)成本估算：
(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元,。
(2),、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3),、車庫,、物業(yè)等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡),，計(jì)：9013×1100元/㎡=9914300元,。
(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元,，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡,。
(5)、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向),，
審圖費(fèi)：2元/㎡,，防雷檢測費(fèi)：1元/㎡，
測繪費(fèi)：2.72元/㎡,，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/㎡,，
環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi),、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/㎡,，
公司費(fèi)用(工資、招待費(fèi)等,，計(jì)180萬元)21.29元/㎡,，
廣告費(fèi)：100萬元，即11.82元/㎡;
其它費(fèi)(暫設(shè),、圍擋,、臨時(shí)道路、水,、電等)：65元/㎡,。
土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/㎡,，
消防管理費(fèi)：2元/㎡,，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/㎡，
勘察費(fèi)：1元/㎡,，監(jiān)理費(fèi)：6元/㎡
質(zhì)檢費(fèi)：2元/㎡,，
總計(jì)：134.5元/㎡。
(6),、小區(qū)配套費(fèi)：
①小區(qū)道路(含照明),，30元/㎡,。
②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡,。
③小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡,、排水10元/㎡、雨水10元/㎡,、消防20元/㎡,。
④小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡,。(含有線電視,、電話、網(wǎng)線,、監(jiān)控),。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡,。
上述計(jì)300元/㎡(建筑面積),。
(7)、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡,，
總費(fèi)：1467×58485=85797495元,。
商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，
總費(fèi)：1767×17683.98=31247592元,。
車庫成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡,，
總費(fèi)：1667×9013=15024671元。
總計(jì)：132069758元,，計(jì)6.65%貸款利息,，
總計(jì)：140852397元。
2,、銷售估算：
(1),、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;
(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;
(3),、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;
(4),、總計(jì)：226049724元。
3,、利潤估算：
(1)、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元,。
(2),、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：
①營業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
②所得稅：25%
25%×86848200=21712050元,。
③城建,、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元,。
(3)、稅后利潤：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元,。
1,、項(xiàng)目初期投資
(1)、土地費(fèi)：270元/㎡×415068=1122.3萬元
(2),、前期立項(xiàng),、規(guī)劃、勘察,、設(shè)計(jì),、審圖、消防審查,、公司費(fèi)用,、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬。合計(jì)：1542.3萬元,。
2,、項(xiàng)目的融資
(1)、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#,，6-11#租賃,、出售。
(2),、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃,、出售。
(3),、尋找共同開發(fā)的合作伙伴,，對(duì)方出資，我方出地,，負(fù)責(zé)立項(xiàng),、規(guī)劃、設(shè)計(jì),、施工,、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù),，達(dá)到利益雙贏,。
(4)、房屋銷售過程融資,。
(5)、銀行抵押貸款。
1,、項(xiàng)目實(shí)施原則
(1),、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作,。
(2),、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案,、施工圖設(shè)計(jì),，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn),。
(3),、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一,，保證質(zhì)量,，按時(shí)完工，交付使用,。
2,、建設(shè)周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日,，地質(zhì)勘察,。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃,、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段,。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖,、圖紙交底,。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段,，10月25日全部竣工交付使用,。
1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)
2,、及時(shí)開展銷售宣傳,，準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳,。
3,、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀,、園林)沙盤,，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完),。
4、多方位廣告宣傳
(1),、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖,、銷售價(jià)格及相關(guān)說明,。
(2)、通過媒體(報(bào)紙,、廣播,、電視)，銷售宣傳冊,，單體廣告板,，路燈廣告板宣傳。
5,、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn),、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車,，在小區(qū)門前設(shè)站。
通過以上論述,，該小區(qū)建成后,，能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活,。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū),，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。
本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量,，且有相應(yīng)配套設(shè)施,，戶型平面布局合理，戶型面積適宜,，建筑風(fēng)格高雅,，顏色搭配合諧，觀賞性強(qiáng)的景觀園林,，優(yōu)良的施工質(zhì)量,，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷售市場,，其項(xiàng)目是可行的,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇四
前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來,，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊,，現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競爭很激烈，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地,，必須了解市場,，熟知市場，實(shí)施“重心前移”的市場定位,。這時(shí),，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè),，紛紛投入人力,、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究,。之后,，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌,，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中,。實(shí)施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。
按照現(xiàn)代市場營銷觀念,，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終,。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán),。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后,，通過對(duì)房地產(chǎn)市場的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析,，以及對(duì)市場的定位,，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營銷活動(dòng)，最終作為投資決策,。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性,，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分,。如果沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求,，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售,，甚至帶來商品房長時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向,、地塊選擇,、市場調(diào)查、產(chǎn)品定位,、投資報(bào)酬分析,、投資決策,、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃,、廣告企劃,、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理,、企業(yè)形象整體策劃等,，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng)就是“前營銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程看,，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個(gè)營銷策劃的最前端,。這里應(yīng)該說明兩個(gè)問題,。第一，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作,。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里,，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作,、建設(shè)階段,、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段,，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后,，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前需要做的工作。由此可見,，前營銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng),。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng),。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場調(diào)查工作,，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,，他實(shí)際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng),。筆者認(rèn)為，前營銷是在“拿到地塊”之前,，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策,。其實(shí)，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的,，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營銷里,。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地使用的位置,、面積,、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用,。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃,、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的,，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容,。
前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營銷策劃的前端,，但是,，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，前營銷做得好壞,，直接關(guān)系到未來開發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售,，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵,。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說,，也只有通過前營銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群,，進(jìn)行產(chǎn)品市場的恰當(dāng)定位,，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地,。因此,，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個(gè)有效的、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略,。
在我國,，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,，進(jìn)入1998年之后,，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫,，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕,。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右,。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),，20xx年全國有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%,，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過70%,。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對(duì)住房的需求,，房地產(chǎn)的空置率迅速上升,。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的,，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力,，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因,。
其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：
重后期推銷輕前期營銷，本末倒置,。
盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要性,，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷,，常見的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司,、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行,；二是前期無任何營銷策劃,，在項(xiàng)目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行,；四是開發(fā)前期雖有市場調(diào)研，但要么是全國范圍的資料,，本市資料不詳,，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”,?？傊麄兌疾淮笾匾暋扒盃I銷”,，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期,。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng),。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇五
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè),，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多,，但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn),，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。但是投資大,，如果被套牢的話,，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘,。
高風(fēng)險(xiǎn),，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎,，做任何事情都要提前想好退路,，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚,，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的情況,，就眼下局勢,，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場營銷策劃書：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響,，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國,，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市,。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了,，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品,，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急,，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題：
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1）樓盤客群細(xì)分；
2）精準(zhǔn)短信營銷平臺(tái),；
3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺(tái),；
4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；
5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行,。
房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫建立,；
2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺(tái)建立（短信、郵件平臺(tái)）
3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈分析,；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；
3）招商方案與執(zhí)行,；
4）集客策略,。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析,；
3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行,；
4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場推廣的開發(fā)商,、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式,。
全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題,，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣,，甚至比中國還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定,，這也有國家的苦衷,，我們應(yīng)該理解,。
既然國家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人,。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場,，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況,。
上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇六
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。
xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場旁,，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地xx平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米,。項(xiàng)目總投資約xx萬元,。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營銷組織運(yùn)行,、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。
1、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè),。
2,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報(bào),。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確,。
5,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
1、銷售（招商）目標(biāo),。
2,、銷售目標(biāo)分解，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，進(jìn)行營銷工作,。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài),。
1,、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在xx年xx月份房交會(huì)期間開盤（或xx年xx月）,，可以抓住xx年春季房交會(huì),、xx節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在xx節(jié),、xx年秋季房交會(huì),、xx等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2,、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略,。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。
2,、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為xx元/平方米,，其中起價(jià)為xx元/平方米,，最高價(jià)為xx元/平方米。
3,、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略,，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為xx元/m2,，尾盤銷售變相略降,。
（一）宣傳策略主題。
1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2,、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合,。
1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔。
2,、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。
3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇七
傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng),，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系,。按這一理論,，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值,。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng),，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的依據(jù),。在這一理論的框架內(nèi),，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值,，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。
然而,，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為,，商品的價(jià)值取決于商品的utility,，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用,，或說好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用,，南方人認(rèn)為米飯好,，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方,。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西,，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同,，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品,，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。
現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì),，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視,、破壞現(xiàn)有流程,，取而代之更好的流程,，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容,。
現(xiàn)在的競爭,，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競爭,。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢,，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中,，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時(shí)期的基本市場法則,。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西,，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下,，我們必須打破常規(guī),、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想,，設(shè)計(jì)出多種全新的營銷模式,。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面,，面面俱到,；多線共拉，布線為網(wǎng),，一網(wǎng)打盡,。
房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其所開發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違,，欲速則不達(dá),。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下,，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào),，更是難上加難。因此,，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式,，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售,。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈,，市場明顯供大于求。在此情況下,，如果華翠園沉住氣,，以“不變應(yīng)萬變”（價(jià)格方面），倒也可以在高明獨(dú)樹一幟,。但我們不能滿足于此,，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度,。所以,，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路,，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面）,，采取“租售結(jié)合”的營銷策略,。
“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度,，造成樓房難以銷售時(shí),，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體,，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下,，成為該物業(yè)的擁有者。這樣,，即使房子暫時(shí)未售出,，我們也可以獲得一定的租金，而且,，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房價(jià)上漲空間巨大,，這樣，公司可以得到雙面的回報(bào),。何樂而不為呢確實(shí),，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是,，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款,，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率,。這樣,，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失,。另外,，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績的顯赫,，吸引到了大批外來者,，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈,。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲,。所以，本策略很具可行性,，市場空間大,，大可一試！
眾所周知,，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病,，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn),，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況,。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的,，同時(shí),，他們的消費(fèi)行為也私利的，在決定高消費(fèi)品時(shí),，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”,，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”,、“顧前怕后”,。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來,。具體問題具體分析,，一切從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)這種現(xiàn)狀,，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”,，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層,，相比前者隔熱效果更好,，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者,，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層,，然后于土層栽花種草，這樣,，除了可以防熱外,，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。
并且,，我們投入也不大,，100平面大概只需20xx元即可，同時(shí),，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此,，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了,。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）
阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂,。在這里,，要解決過高的問題可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場細(xì)分,，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外,，還必須采取低價(jià),、甚至成本價(jià)銷售，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償,，以彌補(bǔ)其不足,。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話,，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的,，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么,？（當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的）,，如果有的話，那在售房時(shí),，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn),，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣,，顧客們在夠買時(shí)就會(huì)很放心了,。（其實(shí)，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的,，因?yàn)闋I銷是“末”,，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”,，而產(chǎn)品是“道”）
俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品,，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場,，“凡戰(zhàn)者,，以正合，以奇勝”,。市場不同情弱者,，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中,，沒有的,、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率,；而將過去固化,、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn),。因此,，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的,、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式,，并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場,，勝出于與己激烈競爭的強(qiáng)手之林,。
目前，作為彈丸之地的高明,，已有大量建成,、在建,、籌建的樓盤存在,，市場形勢更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場策略,，努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異,，以正確的市場定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功,。經(jīng)過苦苦尋思,，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”（社會(huì)中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富,。在這里,，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場異?；鸨?，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動(dòng),，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深,。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn),！有時(shí),，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場,，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊Ｈ弧庇跈C(jī)會(huì)。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī),，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式,。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可,。
關(guān)于這個(gè)手段,，我也不是盲目瞎瓣,，而是有一定的市場依據(jù)的。畢竟,，高明舊樓多分布于市區(qū)西面,，即荷香路以西，這里,，多以散樓布局為主,；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員,，安全系數(shù)更大,。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下,，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng),，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲,，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感,。在這樣的作用下，成交是遲早的事,。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。
“詩意棲居”是人類居住的夢想,！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽,，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等,，以藏風(fēng)之地為次等”,，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化,、審美,、心理和生理需要，遂流行于市井販夫,、商賈巨富,、文人騷客中。至今,，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層,。花園者,，人文,、自然與建筑對(duì)話的靈性空間，于其中，人性獲得升華,。建筑為園林讓路,，生活回歸自然。本人今天考察過貴園,，微覺不妥,，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看,，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕,。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r,，必將帶給您們更多的“選票”,。
滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè),；氧氣如同良好的運(yùn)營機(jī)制,，保證置身其間的人力、資金,、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn),；陽光是花園的遠(yuǎn)景,，吸引更多市民“埋單”,。
現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi),。以前叫做消費(fèi)者買的放心,、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心,、用得滿心,，再加上人都是有感覺的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí),，必須要受到特別的待遇,、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿意,，以后也高興再次光臨,；在購買商品時(shí)，人們需要的是熱誠的售后服務(wù),。在這方面,，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。
海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠”,，品牌口號(hào)是“真誠到永遠(yuǎn)”,，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展。因此,，海爾的空調(diào),、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一,。
在這方面,，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸,、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上,。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了,，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒,。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，帶來人性化,、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí),，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù),。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶,，必將提升“華翠園”銷量,。
一個(gè)成熟、成功的品牌,，到最后所擁有的,，并不僅僅是強(qiáng)勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系,。境界的品牌,，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài),。強(qiáng)的品牌并不氣勢壓人,，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭奪,。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理,。舉一個(gè)最簡單的例子：你愛上一個(gè)女孩必須勇敢追啊,！否則,，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴,。悲哀呀,！對(duì)嗎,？
最主要的，因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi),，一生中就那么一兩次,。面對(duì)它們時(shí)，誰不慎之又慎,、顧這盼那,？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”,。人家會(huì)“下嫁”于我嗎,？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi)，他們在面對(duì)這二者時(shí)都富有理性,，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們,、征服他們。
廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》,、街巷橫幅條為主,，以高明有線電視臺(tái)為輔。其中,，電視臺(tái)廣告盡量少放,，一來減少廣告投入費(fèi)用，限度地提高廣告資金的回報(bào)率,；二來高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫,，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下,，再者,，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體,。其實(shí),，采取任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨,，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”,。
通過本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：
如果廣告后收益>廣告費(fèi)用,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注,、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道,，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的化,！好,！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時(shí),，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化,，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化,。舉個(gè)例子，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子,，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚,，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭,，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大,，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本,，石頭不在大小,，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里,，那就更好了,。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論,。
另外,，特地針對(duì)區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實(shí)際，本人建議采取“過時(shí)”,、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”,，更快、更準(zhǔn),、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場,。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋,、缺乏公信力的,，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下,，一般的公司是絕對(duì)與墻體廣告劃清界線的,。但其實(shí)，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策,。據(jù)調(diào)查,，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個(gè),，“中國移動(dòng)”,、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”,、“農(nóng)業(yè)銀行”等,。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉,，反而給了一些舊式媒體更多的空間,。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適,、品位高雅,。但是，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用,、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則,！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧,？
我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢”的闡述：“流水之激,，至于漂石者，勢也,；故善戰(zhàn)者,，求之于勢，而不求之于人,?！痹靹葜饕窟M(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì)、展銷會(huì),。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能,。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感,。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化,，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度,，品牌無一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵,，它對(duì)消費(fèi)者購買決策的影響力非常有限。這時(shí),，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”,。
具體推介有多種操作方法：
1、利用突發(fā)事件(包括國內(nèi)外甚至小到本省,、市,、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。商場如戰(zhàn)場,，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的,。借助突發(fā)事件宣傳自己,，對(duì)于知名度不高的品牌來說，會(huì)有出其不意的廣告效果,，而對(duì)于知名品牌來說,，更是具有拉動(dòng)力,。
2、必要時(shí)可以在荷城廣場展開一個(gè)展銷會(huì),，將商品主動(dòng)送到人的生活中,。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率,，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí),，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力,、更有效,。二來，也就是最主要的一點(diǎn),，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足,，使消費(fèi)者更充分、更全面,、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品,。為其沖動(dòng)購房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型,；令其在決定購買意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼,。
最后，特別要注意的是,，在執(zhí)行上面計(jì)劃,、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,，在廣告中,，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱、地址,、性質(zhì)等）,，其實(shí)在推介新有樓上，可以隨便找個(gè)借口（理由,、原因）進(jìn)行,，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）,。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下,，只有飽和的思想，沒有飽和的市場,。市場無處不在,，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨(dú)具匠心,、別具一格的思想,，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來,，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：
1.勇于打破思維定式。
2.善于另辟蹊徑,。
3.敢于抓住機(jī)遇,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇八
天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū),，社區(qū)僅僅2幢24f的高層,，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。
上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主,，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟,，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增,，因而本案周邊正在新建大批新興住宅,。但相較別的競爭個(gè)案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的,，離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn),，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的,，加之本案的房型較老,、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對(duì)眾多競爭對(duì)手的情況下,，要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn),。如何使產(chǎn)品在競爭對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。
大環(huán)境讓人欣慰,，產(chǎn)品得過爛尾炎,，遭遇"十面埋伏"。
從市場的眼光來分析,，其較為有利的是,，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段,。東面,、北面、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū),、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū),，處在三大高能力消費(fèi)區(qū)之中，有充足的客源基礎(chǔ),。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域,，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善,，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求,。對(duì)于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利,，但步行10分鐘左右,，即可共享金橋的配套設(shè)施，而本案周邊,，目前上市銷售的個(gè)案,，也會(huì)增加一定量體的商業(yè)用房，另外,，楊高北路,、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利,。而楊高北路,、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(l4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻,。
然而,，本項(xiàng)目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年,，在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響,。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響,。這兩棟24f高層建筑容積率較高,，得房率較低，物業(yè)管理費(fèi)較高,，社區(qū)規(guī)模又小的可憐,，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì)受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購房者心理認(rèn)同上的障礙,。
而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地,。20xx年，周邊市場供應(yīng)量2500個(gè)住宅單元,，共計(jì)25萬平方米左右,，整個(gè)市場銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動(dòng)比較嚴(yán)重)，有效供應(yīng)量在12萬平方米左右,。本案推案時(shí)周邊市場上供應(yīng)量將近8萬平米,。
綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的,，但項(xiàng)目自身卻有較多先天不足之處,，且周邊競爭個(gè)案源源推出，都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性。
本地的,、外地的,、老年人、青年人一個(gè)不能少,。
針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮,，本案的客源主要由3大部分為主：
①周邊居民
金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善,，但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制,，對(duì)所購房子的的總價(jià)極其看重，本案的出現(xiàn),，對(duì)這部分客源將是極大的沖擊,。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。
②市政拆遷戶
上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造,，必能吸引大量的拆遷戶入場,。
③外來工作者
上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地",，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，?duì)這批客源將有極大的吸引力。
關(guān)鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢?
無可辯駁,，"天第公寓"的缺陷是顯而易見的,，爛尾房、房型老,、規(guī)模小,、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較,，它根本是一個(gè)普通的不能再普通的房產(chǎn)項(xiàng)目,。不過幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢的,。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐,，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來看,，亮麗的建筑立面,、獨(dú)一無二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會(huì)所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白,，將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策略,，都是和周邊項(xiàng)目有得一拼的。但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛,。不同性別,、不同年齡,、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項(xiàng)目力求爭取的對(duì)象,。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性,，使得做策劃時(shí)無法做到有的放矢，這是房產(chǎn)策劃的一個(gè)致命點(diǎn),，客源模糊,。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險(xiǎn)的,，但是只要解決了這個(gè)問題,，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的，有個(gè)性的,，這就是usp策略的運(yùn)用,。
怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個(gè)問題時(shí)，我還是從產(chǎn)品本身開始著手,。既然要使本案與競爭產(chǎn)品形成一定距離上的差異,，那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上,，利用周邊個(gè)案的面積,、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分,，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法,，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代,，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個(gè)案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)優(yōu)勢,，也在新穎的外立面上給客戶一個(gè)全新的樓宇概念外，弘揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是毋庸置疑的,，關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點(diǎn),。老子?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理,，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢,。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢,。
想要成為"大眾情人",，除了產(chǎn)品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動(dòng)消費(fèi)者,，了解他們最渴望的生活狀態(tài),，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么,，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活,，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：
"星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來。
記得大學(xué)時(shí)代，一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子,，因?yàn)樗X得受不了男生宿舍的嘈雜混亂,，可是最近碰到他，是在一個(gè)人群很多的俱樂部里碰到他,，他說我受不了辦公樓里那種氣氛,，我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時(shí)代，有那么多同學(xué)那么多朋友,，不像現(xiàn)在的環(huán)境,，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報(bào)告》，走過去是七步,，走過來是七步,，我突然發(fā)覺自己是喜歡和向往集體生活的。
星期五公社行銷由來……
70年代,，公社年代,。
80年代，開放年代,。
90年代,，自我年代。
00年代,，個(gè)性年代,。
今天，個(gè)性群體共存的矛盾年代!
現(xiàn)在的都市,，俱樂部如鮮花,，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因?yàn)槲覀兛释粋€(gè)集體,，就像我們曾經(jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣,。
我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起,，沒有人追究你的過去,，沒有人關(guān)心你的未來，大家在一起可以聊天,，可以一起做一件事情,，依據(jù)個(gè)人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活,。
所以,，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活",，因?yàn)檫@樣的集體是自發(fā)自愿形成的,，不像大學(xué)時(shí)代或是公社年代的集體,，多少帶點(diǎn)不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人,，不要誤以為他們不喜歡獨(dú)處,，其實(shí)他們更喜歡強(qiáng)調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流,，他們喜歡集體,，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因?yàn)樗麄兿Ｍ谶@個(gè)后集體空間能找到他們的同類,，有相似的品位,，有相似的生活體驗(yàn)，有相似的生活觀價(jià)值觀世界觀,，然后他們可以享受到后集體生活的愉快,。
在這種后集體生活中，他們?nèi)菀淄羧粘＾k公室里的瑣碎,，人際交往的復(fù)雜，他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的快樂,，唱唱懷舊的歌曲,，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽升起,，他們揮揮衣袖,，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對(duì)他們來說,，就像星期五的感覺,，能讓人想起善待自己的生活，對(duì)于他們而言,，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方,，是可以快樂的、幸福的,、輕松的,、生活的地方。
這個(gè)地方對(duì)于一個(gè)在外打拼甚感朋友太少,，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少,，辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的，更或是從知青年代走過來的人……是一種渴望,，一種期待,，一種這個(gè)時(shí)代輕松的懷舊，也是依依不舍的告別,，告別永遠(yuǎn)過去的學(xué)生時(shí)代知青年代公社年代,，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時(shí)光,。
所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當(dāng)代后集體"概念,。
所以我把這種后集體生活的地方就叫,，"星期五公社"。
注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名,。
就這樣,，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達(dá)了出來,，"金橋有個(gè)很生活的后集體,，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨,、幸福,、甜蜜、輕松而又陽光的話無疑對(duì)任何人都具有神秘感和吸引力,。
所謂萬事開頭難,，既然策劃上的難點(diǎn)被突破了，接下來的事自然就好辦了,。
以迅雷之勢推銷"大眾情人",。
在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下，我認(rèn)為本產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開一定距離,。這樣才能吸引到潛在購屋對(duì)象,，所以，根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性,，我給"星期五公社"定下了低總價(jià)面向市場的價(jià)格策略,。
我認(rèn)為，盡管本案與周邊個(gè)案有一定距離,，但由于價(jià)格優(yōu)勢,，且量體小，上市后必然會(huì)引起消費(fèi)者的注意,。所以,，在短時(shí)間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。
結(jié)合本區(qū)域市場情形以及以往操作的個(gè)案判斷,，我們將以"短,、平、快"的銷售策略,，經(jīng)過12個(gè)月的前期準(zhǔn)備,，在正式公開34個(gè)月之后，銷售率將達(dá)到7080%,。
首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào),。
在擬定廣告表現(xiàn)策略之前,，我同樣讓專案組對(duì)市場同質(zhì)競爭個(gè)案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn),，先看看競爭個(gè)案的表現(xiàn)方法：
也是由爛尾房改造,，它抓住了房型小、地理位置好的特點(diǎn),，目標(biāo)客源針對(duì)青年人,。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主,，上市后迅速造成小房型市場的火爆,。不可否認(rèn)，"青年匯"是十分成功的,。
也是小房型白領(lǐng)住宅,，企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道,。
在小房型市場火爆時(shí)借機(jī)推出,，與先前的同類個(gè)案相似，無自己的創(chuàng)新,，落入了人云亦云的俗套,。
：
連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似，根本沒有自己的個(gè)性,。
本項(xiàng)目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個(gè)性來表達(dá)自己。這不免又要談到客源的問題了,。雖然本案客源分布較為廣泛,，但也并非無跡可尋。
在這里,，我把客源分為這樣幾種類型：
a,、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜?/p>
b、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群
c,、學(xué)會(huì)了走路的蟲——it行業(yè),、廣告行業(yè)者
d、想占便宜的人類——新薪人類,、知青,、外地打工的
e、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生
f,、這個(gè)城市的主力居者——辦公族,、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn)，本案最大的個(gè)性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個(gè)性,，而每一種類型又都是我們所不能忽略的,。太多的個(gè)性就成了沒有個(gè)性,，怎樣解決這一點(diǎn)呢?
于是，我試圖在這些個(gè)性中發(fā)掘共性,。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來時(shí),，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)矛盾統(tǒng)一綜合體。
城市：共同的環(huán)境————新的集體
金橋：公認(rèn)的生活地————新的生活
社區(qū)：共同的家 —————新的集體
大堂：共進(jìn)式 ——————集體
網(wǎng)絡(luò)：共享式 ——————互動(dòng)的集體
會(huì)所：共享式——————互動(dòng)的集體
建筑：兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立
綜合起來,，不就是一種個(gè)性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說在上海是第一次出現(xiàn)的,，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。
既然是生活的宅邸,，那么其文案基調(diào)不妨輕松,、俏皮、煽情一些,，可以針對(duì)各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài),，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設(shè)計(jì)色彩的表現(xiàn)上以輕松,、活潑,、穩(wěn)重為主，在矛盾中尋求統(tǒng)一,。
當(dāng)50年代人聽見叉鈴的聲音時(shí) ;當(dāng)60年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂時(shí);當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時(shí);當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時(shí)……他們會(huì)有什么樣的感觸呢?無疑,，童年的美好回憶會(huì)在瞬間流淌。由此可見,，每個(gè)人對(duì)自己的童年都有著一份難以割舍的情懷,，而且每個(gè)人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡,、性別的人在對(duì)童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn),，那就是心中不泯的童真?；诖?，想到了成人漫畫。現(xiàn)在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎,，是因?yàn)樗芄雌鹑藗儗?duì)美好生活的向往與憧憬,。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此,，我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設(shè)計(jì)符號(hào),，把各個(gè)類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來。
在上海各個(gè)已銷售或在銷售的房產(chǎn)個(gè)案中,，運(yùn)用成人漫畫作為設(shè)計(jì)符號(hào)的幾乎沒有,，即使有也是"拿來主義"。據(jù)我了解,，目前只有復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的"柏林春天"在報(bào)紙廣告上曾用過幾米的漫畫《地下鐵》中的場景,。由此,，我可以自豪地說，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法,，"星期五公社"是首例,。
大膽放棄報(bào)紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售,。
如何使用最低廣告費(fèi)用,，來達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一。
本案案量小,，如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi),，即使達(dá)到預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售成本的增加。所以,，我決定用不同與以往媒體策略,，以達(dá)到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。
基于上述原因,，我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng),，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告,、引導(dǎo)旗來吸引客源,，在現(xiàn)場派發(fā)海報(bào)和dm并由銷售人員解說"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營造的一種新生活來引起消費(fèi)者的興趣。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高,，所以基本上不考慮,，僅看銷售情況而定。如果在銷售時(shí)遇上阻力,，才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力,。
事實(shí)勝于雄辯
經(jīng)過了市場的考驗(yàn)，事實(shí)證明本策劃案是非常成功的,。在開盤當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂，之后的一個(gè)多月時(shí)間里,，又不斷有消費(fèi)者來電來訪,，不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛,。
可以說,，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的,，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的,。
產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任,，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群,。"星期五公社"策劃案的實(shí)施,，不僅使公司第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目一炮而紅，在賺取了利潤的同時(shí)也給公司帶來了一定的品牌知名度,，為公司將來的開發(fā)項(xiàng)目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ),。八、總論
房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉知識(shí)面很雜的學(xué)問,，它不僅僅牽涉到廣告,、銷售、營銷推廣等內(nèi)容,，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過周密審慎的思考,。
我個(gè)人以為：作為一個(gè)策劃者,，要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛的心態(tài)去對(duì)待它，以對(duì)待戀人的熱情去了解這個(gè)案子,，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功,。也就是說，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案,，然后才能制訂出完美的策劃方案,。
依據(jù)上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后,，就全身心地投入到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備中,，所謂市場情況的調(diào)查和了解只是解決了項(xiàng)目的利好、利空,，也就是賣什么的問題,。搞清這個(gè)問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問題,，這個(gè)問題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問題,，突破點(diǎn)找準(zhǔn)了，項(xiàng)目也就成功了一半,。因此,，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料,，然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入,。
就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn),，然后大膽地把項(xiàng)目的缺陷作為項(xiàng)目的優(yōu)勢去推廣,，即客源層過于廣泛原是房產(chǎn)項(xiàng)目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過多造成無法為項(xiàng)目定位)，而我卻在個(gè)性中找到了共性，并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來,。由于找準(zhǔn)了客源層,，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了,。
眾所周知,，只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn)，那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球,，因?yàn)橄M(fèi)者通常會(huì)對(duì)新鮮的東西感興趣,，進(jìn)而產(chǎn)生購買的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃,。
項(xiàng)目本身雖然沒有十分特別的地方,，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個(gè)案的面積,、功能和格局的空白,，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法,，變得更為亮麗和新穎,。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計(jì)手法新 ;為消費(fèi)者營造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念,，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)童年的美好回憶,，并在情感層面上為各個(gè)類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場景，此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報(bào)紙廣告,，僅用戶外媒體和現(xiàn)場銷售的媒體策略,，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來了豐厚的利潤，此為四新——媒體策略新,。
抓住這四個(gè)創(chuàng)新點(diǎn),，使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤行銷中很好地得到運(yùn)用，再配合了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢,，本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場認(rèn)同,，圓滿地完成了銷售任務(wù)，也為公司市場美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ),。公司因?yàn)樵诖隧?xiàng)目上獲得豐厚利潤,，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場的爛尾樓盤盤活。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇九
只有對(duì)樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研,，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品,，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置,。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上,，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點(diǎn),，策劃才能行之有效。
（1）物業(yè)的定位;
（2）建筑,、配套,、價(jià)格的優(yōu)劣勢分析;
（3）目標(biāo)市場的分析;
（4）目標(biāo)顧客的特征、購買行為的分析;
或許有人講,，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn),，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn),，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場信息,，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃,、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測,。
在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的,。
（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;
（2）主要競爭對(duì)手的界定與swot的分析;
（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;
（4）與未來競爭情況的分析和評(píng)估,。
定位是所有廣告行為開展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心,，通過項(xiàng)目的調(diào)研,，制定樓盤定位，提煉usp（獨(dú)特的銷售主張）,，提出推廣口號(hào),，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素,，以此作為廣告的基調(diào),，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力,、銷售力,。
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里,，做到哪里,，既沒有時(shí)間安排，更沒有周期概念,。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢時(shí),，競爭顯得激烈，則手忙腳亂,，怨聲載道,。
房地產(chǎn)廣告必須以有效,、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性,、計(jì)劃性
有人說,，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí),，只有發(fā)揮好媒體的效率,，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇,、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤最大化,。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播,，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象,，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);
（2）不同種類,、不同時(shí)間,、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;
（3）不同種類、不同時(shí)間,、不同篇幅的雜志廣告分析;
（4）不同電視臺(tái),、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;
（5）不同電臺(tái),、不同時(shí)段,、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;
（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析;
（7）戶外或其他媒體的分析;
（8）不同的媒體組合形式的分析,。
房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是想到哪里，做到哪里,，既沒有時(shí)間安排,， 更沒有周期概念，面對(duì)激烈的市場競爭,，則始終處于被動(dòng)狀態(tài),， 只能嘆怨廣告無效。
規(guī)范的市場營銷對(duì)樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程,，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度,， 針對(duì)競爭對(duì)手，形成一套有效,、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要,。
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn),、把握支持點(diǎn),，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo),，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢，合理運(yùn)用戶外媒體,，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車縱橫交錯(cuò)，整合傳播,。
（1）廣告的重點(diǎn);
（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;
（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;
（4）媒體的發(fā)布形式和頻率;
（5）整合傳播的策略;
（6）媒體發(fā)布的代理,。
促銷的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi),，以各種方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場需求,，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。
（1）促銷活動(dòng)的主題;
（2）促銷活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;
（3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo),、建議;
（4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場反映的總結(jié),。
善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道,、炒作,，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象,。
廣告效果監(jiān)測是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益,、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測。而市場反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正,，以適應(yīng)日益變化的市場,，一條道，走到黑往往是要走死胡同的,。
所謂知已知彼,，百戰(zhàn)不貽。在市場推廣中,，要及時(shí)地監(jiān)測競爭對(duì)手的一舉一動(dòng),，對(duì)于營銷競爭既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然,，也能對(duì)于對(duì)手的營銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì),。
廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減,、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上,，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排,，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中,。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十
1,、風(fēng)格上的設(shè)計(jì)
房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象,，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好,，那幺營銷成果也就會(huì)更加突出。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營銷設(shè)計(jì)時(shí),，營銷人員可以針對(duì)不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格,。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構(gòu)成來看，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑,，一些愛好中國風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑,，這需要在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行區(qū)分。
2,、環(huán)境上的設(shè)計(jì)
這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境,，包括了綠化帶、小樹林,、水景,、亭臺(tái)等，這類環(huán)境因素可以為一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用,，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅,。在環(huán)境方面，營銷設(shè)計(jì)方案可以抓住當(dāng)代客戶對(duì)青山綠水的需求,，重點(diǎn)介紹環(huán)境中的生態(tài)部分,，同時(shí)也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水,，讓客戶感受到更加強(qiáng)烈的自然氣息,、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。
3,、戶型上的設(shè)計(jì)
在房地產(chǎn)營銷過程中,，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問題，因?yàn)閼粜椭苯記Q定了住戶日常的生活類型以及生活需求,。對(duì)于不同的客戶,，需對(duì)應(yīng)不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多,，對(duì)活動(dòng)空間也要求較大,，就需要通風(fēng)、光照良好的大戶型,。另外,，一些客戶可能本身的活動(dòng)比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型,，從而方便日常生活,。
4、物業(yè)上的設(shè)計(jì)
物業(yè)屬于房地產(chǎn)營銷中的“售后服務(wù)”部分,，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對(duì)客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn),。特別是近年來,，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量,，因此營銷方案就需要從多個(gè)方面設(shè)計(jì)物業(yè)的特點(diǎn),，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率,、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度,、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點(diǎn)等，均是可以在物業(yè)設(shè)計(jì)上突出的特色,，多管齊下，讓客戶對(duì)物業(yè)放心,。
1,、注意以營銷策劃方案為基礎(chǔ)
在方案設(shè)計(jì)完成之后，營銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案實(shí)施具體的營銷工作,。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)中所涉及到的內(nèi)容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學(xué)性與條理性,，保證營銷質(zhì)量,。特別是對(duì)于一些設(shè)計(jì)質(zhì)量非常高的營銷方案來說，只有充分踐行,，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點(diǎn),，為營銷工作帶來獨(dú)特的優(yōu)勢。通常營銷人員只要能夠遵循設(shè)計(jì)方案中的基本原則以及內(nèi)容,，那幺營銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證,。
2、注意適當(dāng)調(diào)整營銷方案
房地產(chǎn)的營銷工作因市場行情的波動(dòng)而瞬息萬變,，很有可能前一段時(shí)間較為適用的營銷方案,，到了現(xiàn)在就不再適用了。對(duì)于這種情況,，在營銷策劃方案的踐行過程中,，需要及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)階段，對(duì)營銷方案進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整,，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏,。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大,、戶型風(fēng)格差別大,，更需要在實(shí)際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營銷方案。比如說針對(duì)于年輕客戶的營銷方案,，在指導(dǎo)針對(duì)于老年年客戶的營銷工作時(shí)可能就不再適用,，如果依照固有的營銷方案,，那幺很有可能使得營銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，甚至給客戶留下不良印象,。
3,、注意豐富營銷措施
房地產(chǎn)的營銷工作是一門高深的學(xué)問，依據(jù)設(shè)計(jì)方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案,，僅僅是營銷工作的最基本內(nèi)容,，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營銷工作質(zhì)量,，還需要進(jìn)一步豐富營銷措施,，實(shí)現(xiàn)營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用,，比如建立針對(duì)客戶的溝通渠道,，讓客戶能夠方便通過網(wǎng)絡(luò)、電話,、短信等方式提出意見,，以便于找出營銷工作中存在的不足。另外,，也可以加入針對(duì)于每一個(gè)客戶的人性化關(guān)懷,，比如在對(duì)客戶來說具有重大意義的日子，為客戶送上營銷組精心準(zhǔn)備的禮物,，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖,，提升營銷質(zhì)量的效果十分顯著。
房地產(chǎn)營銷工作中所包含的學(xué)問如瀚海煙波,，并非只字片語可一言道盡,，營銷人員需要在日常的營銷工作中不斷積累，不斷總結(jié),，才能夠穩(wěn)定地提升營銷服務(wù)水平,。特別是在當(dāng)今房地產(chǎn)營銷市場變化較大的背景之下，更需要在營銷策劃方案的基礎(chǔ)上，了解方案,，踐行方案,，根據(jù)具體的情況實(shí)施針對(duì)性的營銷工作，并豐富營銷手段，讓客戶在營銷工作的影響下選擇最適合自己的住所。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十一
全員營銷是推動(dòng)我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的積極性,，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益,，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作,，拼搏進(jìn)取,，人人促銷的工作氛圍。
1,、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法,。員工需不影響正常的本職工作,。
2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購買住宅或商鋪的,，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）
① 員工負(fù)責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型,、面積、價(jià)位,、交房日期,、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù),。
② 員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（訂金,、首付款、一次性付款,、分期付款,、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）。
③ 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù),，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金,。
④ 合同填寫由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成,。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔,、保管。
⑤ 如需按揭貸款的客戶,，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù),。
⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定,。
⑦ 以上工作完成,，視為該項(xiàng)銷售工作完畢。
1,、按照公司規(guī)定，對(duì)不同樓號(hào),、不同形式的物業(yè)（商鋪,、住宅）制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％,，商鋪提成比率為0.5％,。
業(yè)績提成＝合同總房價(jià)×比率
2、銷售工作完畢,，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十二
本案是市政府繼華苑,、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū),，整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的,、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍,，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外,，本案最主要的競品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園。
本案藍(lán)水園在推廣策劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”,，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法,，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間,。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是,，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū),，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合,，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論,，說到底是一種思維方式的變革,。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化,、復(fù)合化的摸索中出來的,。
一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了,。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨(dú)奏曲,，大盤是交響樂。它必須有一個(gè)主題和靈魂,。因此,，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源,。
從中觀層面說,，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn),。
從宏觀上講,，但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間,，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇,，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。
在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上,，我們力求作到以上各點(diǎn),，宣傳新穎,、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn),，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作,、營銷通暢的生命力。
藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃,、價(jià)格策略,、廣告策略、銷售執(zhí)行,、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右,。其中，項(xiàng)目規(guī)劃,、價(jià)格策略,、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境,。
我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里,，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略,、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行,，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在,。
整個(gè)推廣過程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役,。它的第一步是市場調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察,，是一切推廣行為的`決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程,，對(duì)具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略,、價(jià)格策略,、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢,，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援,，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合,，一氣呵成,，才能完成既定的銷售目標(biāo)。
1：芳水園開發(fā)商介紹
華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國有一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè),，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困,、安居住宅為主,。組建7年來,，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū),，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里,、居華里,，同時(shí)獲得全國住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評(píng)為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū),，榮獲中國建設(shè)工程最高獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng),。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”,、“天津市危改信得過企業(yè)”,、“建行信用aaa級(jí)企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。
2：梅江3號(hào)地——芳水園簡介
芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：
1,、疏密有序的園林格局;
2,、綠地、水面合理分布,，宛在水中央;
3,、家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝,，分類收集;
4,、建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;
5,、熱電廠供熱,，減少污染;
6、提高住宅高科技含量,，做到二步節(jié)能;
7,、健全安全防范及信息管理。
3：芳水園廣告運(yùn)作
目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì),、發(fā)布,。
1、藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”
曾幾何時(shí),，在"允許一部分人先富起來"的口號(hào)聲中,，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場經(jīng)濟(jì)的日趨活躍,，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺,，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長,，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事,。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士,，擺脫了束縛,，通過自身的努力拼搏,，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對(duì)中國特色的--"新中產(chǎn)階級(jí)",。他們除了養(yǎng)車,，購買豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活,。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn),。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主,，流通公司,，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商,，三資企業(yè),，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主,，以及策劃公司,，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦,，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來,。
2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征
"新中產(chǎn)階級(jí)"是一個(gè)源于西方的名詞,，是只屬于社會(huì)中間層次的占社會(huì)人數(shù)比例較大的那一部分人,。"新中產(chǎn)階級(jí)"是整個(gè)社會(huì)的安全發(fā)展重心，他們在經(jīng)濟(jì)來源方面占有明顯優(yōu)勢,，大部分自己就是老板,。他們沒有時(shí)間觀念，往往把工作和休息合二為一,，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn),，是我們這個(gè)社會(huì)中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧,，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間,，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力,，所以才能飛快地發(fā)展起來,。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的,。
他們具有強(qiáng)烈的自信心,，相信自己所做的絕對(duì)能成功，便是他們的信條。生活講究,，追求品味,，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一,。同時(shí)，敢于投資,，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn),，以期獲得更多的利潤。
"新中產(chǎn)階級(jí)"并不是都智商及高,，但是他們善于理財(cái),，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項(xiàng)目,。追求成功,，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級(jí)"的顯著特點(diǎn),。
3,、“新中產(chǎn)階級(jí)”的具體表象
第一組，經(jīng)濟(jì)問題：
1.有公文包專門存放動(dòng)產(chǎn)票據(jù),，如股票認(rèn)購協(xié)議書
2.至少請一人幫做家務(wù),，如清潔女傭或帶小孩的
3.住所至少一處以上
4.有至少一部車
第二組，社會(huì)問題：
1.每周至少兩次在外享用晚餐
2.可能有家庭成員是外國公民
3.組織過20人以上的聚會(huì)或晚宴
4.認(rèn)識(shí)公眾人物,，如藝術(shù)家,、大老板和政客
5.常跟朋友一起外出度假
第三組，文化問題：
1.名校畢業(yè)或有博士學(xué)位
2.會(huì)至少兩種語言
3.定期參觀博物館
4.每月至少光顧一次音樂會(huì),、芭蕾或歌劇表演
5.收藏藝術(shù)品,，或古董
第四組，特征問題：
1.是俱樂部成員
2.去過國內(nèi)大部分地區(qū)
3.每年因工作之故長途飛行5次以上
4.曾被邀至大眾媒體(電視,、廣播或報(bào)刊)表達(dá)看法
5.每年個(gè)人捐款達(dá)1000元以上
二針對(duì)藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人
由于“新中產(chǎn)階級(jí)”這個(gè)目標(biāo)定位群的特殊性與“新概念”性,，我們建議在今后順馳梅江藍(lán)水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài)、氣質(zhì),、形象與“新中產(chǎn)階級(jí)”能夠有機(jī)融合的品牌形象代言人,。
聘請品牌形象代言人在藍(lán)水園宣傳推廣中的作用
1、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的區(qū)別,。
聘請一個(gè)項(xiàng)目的品牌形象代言人,，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運(yùn)用，對(duì)于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品,，人們的認(rèn)知程度日益增高,。但單就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻,，天津的世紀(jì)花園葛優(yōu),，均屬高檔一流物業(yè)世紀(jì)花園在當(dāng)時(shí)天津的樓市中如此定位。雖然這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)品牌代言人的挖掘并不深入,，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個(gè)項(xiàng)目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績,。
2、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達(dá)
由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個(gè)體,，所以他能夠準(zhǔn)確,、直觀的將項(xiàng)目的精髓以個(gè)體的形式展現(xiàn)在人們的面前。
品牌形象代言人的選擇
有鑒于藍(lán)水園項(xiàng)目的客戶定位群,，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影,、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性,。
陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受,。他的形象多為中國的民族資本家、企業(yè)家和有形象,、有氣質(zhì)的高級(jí)知識(shí)分子,。基本符合“新中產(chǎn)階級(jí)”的外在形象,。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā),，品牌形象記憶度相對(duì)專注。
梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆,，始終為天津市民所關(guān)注,。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可，并存在著無限的升值潛力,，但是作為項(xiàng)目的地點(diǎn)是不可變更的,，規(guī)劃設(shè)計(jì)好的外檐、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的,，項(xiàng)目規(guī)劃的核心是理念開發(fā),。就像一部交響樂不能沒有主題，藍(lán)水園的推廣不能沒有靈魂,。我們把這個(gè)尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā),。一旦這個(gè)理念確立，整個(gè)推廣過程都必須圍繞它進(jìn)行,，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流,，然后量身定造、消化,、提純,，形成統(tǒng)帥全局的主題思想，并把它滲透、融合,、演繹在藍(lán)水園的整個(gè)具體推廣策劃中,。
方案a——時(shí)尚理念
一、推廣主題——麗水天成時(shí)尚之都
1,、推廣主題的延續(xù)運(yùn)用
本案運(yùn)作前期曾命名為“星嘉洲”,，同時(shí)以“麗水天成時(shí)尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段,，20xx年秋季房交會(huì)的亮點(diǎn)展示與海報(bào),、軟稿的聯(lián)合運(yùn)用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會(huì)結(jié)束后,，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時(shí)間,，但由于梅江項(xiàng)目的集體品牌優(yōu)勢,，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時(shí)尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。
就廣告的延伸度來說,，在正式的推廣上市階段,，繼續(xù)沿用“麗水天成時(shí)尚之都”這個(gè)主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴(kuò)展，鞏固項(xiàng)目在人們心目中的地位,，達(dá)到事半功倍的最佳宣傳效果,，從而節(jié)約廣告支出。
2,、推廣主題體現(xiàn)整合營銷的精神
“麗水天成時(shí)尚之都”這個(gè)推廣主題以“時(shí)尚”作為本案藍(lán)水園的項(xiàng)目定位,，有著深刻的涵義。
首先“時(shí)尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢,，與人們的生活息息相關(guān),，與人們的衣、食,、住,、行配合默契。這就意味這“時(shí)尚”概念雖然給人以年輕,、沖動(dòng),、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀(jì)輕，而是所有追求無止境,、對(duì)新生事物接受良好的“年輕人群”,。
其次，由“時(shí)尚”這個(gè)概念可衍生,、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居,、消費(fèi)、投資、生活方式等的相關(guān)話題,，可操作性強(qiáng),，可宣傳性強(qiáng)，具有良好的可對(duì)比性,。對(duì)于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄,，為我所用，在充分引起人們對(duì)本案品牌關(guān)注度的同時(shí)精確的體現(xiàn)出“房地產(chǎn)整合營銷”這個(gè)新生的營銷觀念,。
再次,，由于“時(shí)尚”概念所具有的時(shí)效性的特點(diǎn)，在本案營銷推廣時(shí),，可以時(shí)刻變更“時(shí)尚”概念的主要訴求點(diǎn),，突破傳統(tǒng)的模式思維，將相對(duì)不變的房地產(chǎn)業(yè)營銷刺激得活潑,、生動(dòng),，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠(yuǎn)追求更好,、積極向上的品牌印象,。為本案藍(lán)水園銷售的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實(shí)的基礎(chǔ)。
二,、時(shí)尚一族分析
1,、從生理年齡上區(qū)分
從生理年齡上區(qū)分，25周歲以上和以下兩個(gè)部分人群,。
25周歲以下,，實(shí)際上稱為“亞時(shí)尚一族”。人生經(jīng)歷上的短暫,，決定了他們追求的是浮華的,、表象上的時(shí)尚現(xiàn)象，對(duì)于真正的,、我們所要宣揚(yáng)的時(shí)尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟,。同時(shí)對(duì)他們來說他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此,，他們這部分人群并不是本案藍(lán)水園的主要訴求目標(biāo)對(duì)象和購買人群,。
25周歲以上，是本案真正鎖定的目標(biāo)客戶對(duì)象,，是真正意義上的“時(shí)尚一族”,。他們大都經(jīng)歷了真實(shí)而又艱辛的個(gè)人創(chuàng)業(yè)歷程，對(duì)所謂“時(shí)尚”生活方式的理解有自己獨(dú)到的見解,，并時(shí)刻關(guān)注著世界最新鮮的“時(shí)尚”動(dòng)態(tài),。引用elle亞洲區(qū)女總裁的一句話：所謂“時(shí)尚”,，就是領(lǐng)先一步體驗(yàn)生活的感受。這與我們所宣揚(yáng)和宣傳的“時(shí)尚”的生活方式毫不沖突,?？释I(lǐng)先一步享受“時(shí)尚”的生活氛圍和“時(shí)尚”的生活氣息的這種“時(shí)尚”生活方式應(yīng)是我們最大的訴求支持點(diǎn)。
2,、從性別上區(qū)分
中國5000年來的文化傳統(tǒng)積淀,，使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉。他們對(duì)“時(shí)尚”概念較客觀的考量,，使其可以理智的,、有選擇性的接受“時(shí)尚”本身極其附屬衍生產(chǎn)品。同時(shí),，這種與生俱來的優(yōu)越與自信也使得他們會(huì)積極的取得自己的一方天地,，具備了很高的接受和購買能力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養(yǎng)成,，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時(shí)尚”生活樂趣有可以彰顯身份,、地位的優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目。
由于社會(huì)的進(jìn)步和自強(qiáng)不息的奮斗精神,，中國女性公民的社會(huì)地位和家庭地位均日益提高,。無論是單身女性還是在家庭中,，她們的自主性都可以得到充分的體現(xiàn),。她們較之男性公民更加注重生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實(shí)際和務(wù)實(shí),。由于本案本身的硬件條件和設(shè)施均考慮到她們的實(shí)際需要,，所以說這樣的大型親水時(shí)尚社區(qū)對(duì)她們而言有著無比的誘惑力，可以進(jìn)一步激發(fā)她們的購買能力,。
1,、“時(shí)尚”涉及到“房地產(chǎn)發(fā)展的資源整合”問題
①“整合營銷”是本案銷售的關(guān)鍵
房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展不是一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的過程，他需要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助,，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的,、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營、管理和銷售所用——即房地產(chǎn)整合營銷,，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個(gè)重要的課題,，也是本案藍(lán)水園銷售突破性創(chuàng)新的關(guān)鍵。
本案所提倡的的推廣主題“時(shí)尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢,。因?yàn)檫@里的“時(shí)尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設(shè)施上的“時(shí)尚與先進(jìn)”,，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進(jìn)行推薦和宣傳。這樣,，外界各種與“時(shí)尚”相關(guān)的,，可以引起本案的目標(biāo)消費(fèi)群充分關(guān)注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中,，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設(shè)施外的有效支撐點(diǎn)和輔助賣點(diǎn)。
②“時(shí)尚”主題可延展到生活的方方面面
本案所提倡的“時(shí)尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面,，我們在眾多的“時(shí)尚”中選擇“家居的時(shí)尚”,、“休閑的時(shí)尚”、“運(yùn)動(dòng)的時(shí)尚”,、“渡假的時(shí)尚”,、“消費(fèi)的時(shí)尚”這幾方面的內(nèi)容作為本案的主打訴求，其它“時(shí)尚”內(nèi)容作為輔助訴求進(jìn)行宣傳和闡述,。
2,、“時(shí)尚”主題可親密結(jié)合在梅江項(xiàng)目的建筑風(fēng)格中
本案藍(lán)水園的外檐設(shè)計(jì)采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時(shí),，保證了外觀上的美感風(fēng)格,。這種流線型的設(shè)計(jì)在天津這座北方的城市中并不多見，即便是同為梅江的3號(hào)地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式,，所以本案的外檐就是“時(shí)尚”生活方式的一種具體表現(xiàn),，與“時(shí)尚”主題有著親密的融合性。
3,、“時(shí)尚”主題可具體表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場
本案藍(lán)水園的售樓中心布置,，可圍繞“時(shí)尚”主題，突出兩方面獨(dú)特魅力：
a本案藍(lán)水園獨(dú)創(chuàng)的時(shí)尚水文化生態(tài)園林
b本案藍(lán)水園率先倡導(dǎo)的“cosmoliving”生活方式
4,、本案藍(lán)水園的售樓中心接待人員,，可以在接待時(shí)遵循以下原則：
a可以不統(tǒng)一著裝，但“時(shí)尚”的風(fēng)格盡量大方,、統(tǒng)一
b接待時(shí)除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外,，可根據(jù)業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時(shí)尚”生活方式
5、“時(shí)尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上
本案打出“時(shí)尚”的大旗,，可以將各種媒體上關(guān)于“時(shí)尚”的報(bào)道一網(wǎng)打盡,，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費(fèi)的為我所用，更好的將“時(shí)尚”主題作為本案藍(lán)水園的銷售支撐點(diǎn),。
6,、“時(shí)尚”主題可囊括所有高檔項(xiàng)目的特色
方案b——兩棲住宅
一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息
1,、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”,，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區(qū)，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當(dāng)時(shí)尚未收回的香港地區(qū)的居民,，他們或者居住在香港,，工作在內(nèi)地;或者工作在香港，居住在內(nèi)地,，長期的兩地往返奔波,，樂此不疲,，內(nèi)地人就給他們起了個(gè)名字叫“兩棲人”。
2,、其后,，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步深入，“兩棲人”的概念,，逐漸演變成特指那些習(xí)慣在兩種生活方式之間游離的族群,。比如：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行,，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”,，自己開公司;是老板又是伙計(jì)等等諸如此類的人群。
3,、現(xiàn)在,，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人群順應(yīng)時(shí)代的潮流而生,，他們對(duì)生活和工作之間關(guān)系的理解是,，既要自由奔放，又要踏實(shí)穩(wěn)重;既渴望安穩(wěn)而平靜的生活,，又時(shí)刻對(duì)工作充滿好奇心,，他們認(rèn)為生活就應(yīng)該是豐富多彩的，應(yīng)該是讓自己滿意和舒展的,，工作有工作的快樂,，生活有生活的快樂。在當(dāng)今社會(huì)中,，他們不成功,，還有誰能成功?
二“兩棲住宅”的賣點(diǎn)分解
1,、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”
現(xiàn)代人的生活忙碌而又匆忙,，特別是像本案目標(biāo)消費(fèi)人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期,。地處友誼路中央商務(wù)區(qū)的本案藍(lán)水園,，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以同時(shí)達(dá)成這些本案目標(biāo)消費(fèi)人群的長久渴望,，工作與渡假同時(shí)兼得,。
2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”
居家生活本意上是指“柴,、米,、油、鹽,、醬,、醋,、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍(lán)水園中的客戶會(huì)驚喜的發(fā)現(xiàn),，他們的居家生活多了幾分類似“琴,、棋、書,、畫,、詩、酒,、花”這種情趣的感覺,。這種感覺的賣點(diǎn)支撐本案藍(lán)水園本身完善的休閑配套設(shè)施。
3,、水陸相生的“兩棲住宅”
以“水文化”為主打的藍(lán)水園,，除了3萬平方米、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外,，人工湖外圍的其他標(biāo)志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點(diǎn)支撐之一,。同時(shí)，岸邊呈現(xiàn)出的波浪式主體建筑造型,，與湖景相映相生,，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點(diǎn),。
4,、成就與時(shí)尚兼得的“兩棲住宅”
時(shí)尚是一個(gè)涵蓋面非常廣的話題，真正的“時(shí)尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士,，有別于亞時(shí)尚一族,，前面已有論證他們對(duì)成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對(duì)待事業(yè)的執(zhí)著追求上，居家生活也是為他們所重視的,，他們不單要享受時(shí)尚的物質(zhì)生活,，還要享受時(shí)尚的精神生活，為他們提供一個(gè)事業(yè),、家庭兩得意的地方,，是本案另外一個(gè)非常重要的賣點(diǎn)支撐。
5,、虛擬與現(xiàn)實(shí)兼得的“兩棲住宅”
不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區(qū)”,，這里的“虛擬”是指虛擬的數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，正是這種技術(shù),，才支撐起現(xiàn)實(shí)中生活中藍(lán)水園快捷,、安全、方便的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,。買房首先看物業(yè),，已成為人們購房時(shí)猶豫考慮的第一梯隊(duì)問題,，用虛擬支撐現(xiàn)實(shí)，用現(xiàn)實(shí)反映虛擬是雖然在當(dāng)前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一,，但社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)良與否仍然會(huì)是今后幾年客戶考慮的主要問題,，也是本案賣點(diǎn)支撐。
6,、作為新住宅運(yùn)動(dòng)奇跡的“兩棲住宅”
在去年上海召開的中國房地產(chǎn)峰會(huì)上,，正式提出了新住宅運(yùn)動(dòng)的口號(hào)，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項(xiàng)目出現(xiàn),，梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區(qū),，已經(jīng)為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的大環(huán)境氛圍，再加上本案在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應(yīng)用,，本案已具備了成為“新住宅”的實(shí)力,，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍(lán)水園最大的賣點(diǎn)。
方案c——都市生態(tài)理念
推廣主題——都市生態(tài)交響未來由你奏響
1,、藍(lán)水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認(rèn)為的“生態(tài)城郊化”的觀念,。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會(huì)聯(lián)想到靠近城郊，靠近山區(qū),，藍(lán)水園以其自身擁有大面積湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀大師規(guī)劃設(shè)計(jì)的生態(tài)風(fēng)光包括大型陽光植物園等將向人們證實(shí)生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心,，也可以在城市的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。友誼路及延長線將會(huì)成為天津市政,、文化及商業(yè)中軸線,。
2、生態(tài)建筑必將成為21世紀(jì)的建筑主流,。在綠色,、環(huán)保口號(hào)盛行的今天,，生態(tài)建筑已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生,。高科技的應(yīng)用帶來了眾多的綠色建材，成為生態(tài)建筑的基本支撐點(diǎn),。再加上人們親和自然,，接近自然的自覺意識(shí)的不斷增強(qiáng),，更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需,。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個(gè)嶄新的概念，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數(shù)之間的契合點(diǎn),。
3,、生態(tài)文明在構(gòu)筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力的同時(shí)，也成為生態(tài)住宅,、生態(tài)環(huán)境的內(nèi)在支撐,。文明的含義包括了和諧的親友關(guān)系,、和諧的鄰里關(guān)系、和諧的人生觀,、和諧的自然關(guān)系等,。在這些關(guān)系的包容下，人與人之間,、人與自然之間,，都是親密無間的，即“零距離”的概念,。以這些與人們生活密切相關(guān)的關(guān)系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口,，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的初衷,，使藍(lán)水園在整個(gè)梅江項(xiàng)目中,，在天津市眾多房地產(chǎn)中有前所未有的突破。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十三
時(shí)間過得很快,，轉(zhuǎn)眼間x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)有10年的歷史了,，今天將迎來了公司的十周年慶，公司決定在這重要的日子舉辦活動(dòng)慶祝周年慶,。
在這十年崢嶸歲月中,，x公司一直秉承“開拓進(jìn)取、放眼未來,、追求卓越,、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念,，為社會(huì)奉獻(xiàn)美好的生活空間而不懈努力,，同時(shí)也為社會(huì)造就了以“中國mba英雄”x總經(jīng)理為代表的商業(yè)精英。x現(xiàn)代城是目前x公司的鼎力之作,，它的建成將給x帶來革命性的商務(wù)理念,。因此項(xiàng)目的啟動(dòng)不僅是x公司，也是x商界的一大盛事,。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊(yùn)筑就了今天的x俱樂部,，它的成立和啟動(dòng)也標(biāo)志著公司踏上全新歷程的開始。舉辦這次十周年慶典暨俱樂部啟動(dòng)儀式的活動(dòng),，一可共慶諸多臨門之喜,二可借力發(fā)展,開創(chuàng)更為關(guān)廣闊的天地,。
&l十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時(shí)候回顧歷史,，展望未來,。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名,，機(jī)遇難得;借助活動(dòng)平臺(tái),，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力;促進(jìn)公司和俱樂部目標(biāo)會(huì)員的感情交流,，為即將成立的俱樂部奠定基石,，對(duì)俱樂部的傳播和推廣大有裨益;為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場;高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng),，歷來為高端人士所推崇,，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。
主標(biāo)語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語與x現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應(yīng),，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位,，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚。
參考標(biāo)語：1,、商務(wù)英雄聚精之源
2,、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明
20xx年7月25日(有待最后確定);
地點(diǎn)：x高爾夫球場，x賓館(新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn))
本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購買能力的客戶,。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用,，邀請一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主(如x灣、x花園,、x等),。
1、 x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))
2,、意向大客戶(人數(shù))
3,、 x灣業(yè)主(人數(shù))
4、新聞媒介記者(人數(shù))
5,、 x公司企業(yè)員工(人數(shù))
6,、代理商工作人員(人數(shù))
總計(jì)：若干人
活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì),，下午高爾夫比賽,，晚上舉行宴會(huì)。形式多樣,。內(nèi)容豐富,。
1、出于提高權(quán)威性,、擴(kuò)大影響力的考慮,，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位，x公司作為承辦單位,。
2,、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物,、意向大客戶,、業(yè)主,、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工
3,、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì),、戶外高爾夫球競賽活動(dòng)、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：
a.新聞發(fā)布會(huì)：邀請x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭,，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就,，并對(duì)x項(xiàng)目和x俱樂部做宣傳介紹,建議邀請有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。
b.高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì),，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對(duì)象的不凡品質(zhì),。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼,，促進(jìn)交流,，覽盡x山迷人風(fēng)光。凡是對(duì)高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽,，此次球賽意在為俱樂部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊,。
c.聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離。宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)比賽頒獎(jiǎng),，推薦x項(xiàng)目,。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通,。
4,、活動(dòng)大體流程如下：
參與人員報(bào)到(x賓館)→新聞發(fā)布會(huì)(x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開發(fā)商代表發(fā)言,、項(xiàng)目推薦,、廣東嘉賓論俱樂部，x賓館)→中午作息(x賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場)→聯(lián)誼宴會(huì)(領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述,、宴會(huì)聯(lián)歡,，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦，x賓館)→全天活動(dòng)結(jié)束
x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑,，除此之外,，補(bǔ)充采用其它方式。
1,、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過直郵向協(xié)會(huì)成員,、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書及邀請函。
2,、開發(fā)商以信函,、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。
本次活動(dòng)主要選擇x房地產(chǎn)界著名雜志《x》,，和x發(fā)行量最大影響力最大的報(bào)紙《x早報(bào)》兩大平面媒體,，結(jié)合電視臺(tái)節(jié)目夾送折頁現(xiàn)場推廣等方式進(jìn)行有效推廣。
1,、活動(dòng)前期宣傳：
a,、 《x》發(fā)布活動(dòng)預(yù)告，采取軟文形式全面介紹x公司,、公司總經(jīng)理“中國mba英雄”xx,、x俱樂部，重點(diǎn)提及xx現(xiàn)代城,。
b,、結(jié)合項(xiàng)目形象宣傳，《x早報(bào)》底版發(fā)布預(yù)告,，圖文結(jié)合簡介xx總經(jīng)理,、xx現(xiàn)代城。
c,、以直郵方式發(fā)放銷售樓書和邀請函,。
2、現(xiàn)場推廣：
a,、新聞發(fā)布會(huì)：陳述業(yè)績以表明企業(yè)的雄厚實(shí)力;廣東嘉賓動(dòng)員與會(huì)者加入俱樂?，F(xiàn)場布置喜慶又不失莊重、氣勢宏偉,，與企業(yè)的文化底蘊(yùn)相結(jié)合,。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目和俱樂部作引見。
b,、高爾夫競賽：球賽場地通過拱門,，懸掛項(xiàng)目和俱樂部的宣傳布幅、雙葉廣告,，重點(diǎn)投放,，少而精，避免喧賓奪主,，重在烘托高雅嚴(yán)肅的休閑活動(dòng)氛圍;
c,、聯(lián)誼宴會(huì)：發(fā)放項(xiàng)目以及俱樂部相關(guān)宣傳資料。現(xiàn)場宣傳營造出喜慶活躍,、大氣蓬勃的氣氛,，象征企業(yè)十年的輝煌以及蒸蒸日上的成績，預(yù)示活動(dòng)的順利圓滿,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十四
歡樂小長假,，相“惠”在（項(xiàng)目名稱）（備選主題一）
我和（項(xiàng)目名稱）有個(gè)約“惠”（備選主題二）幸福,，我們約“惠”吧！
（項(xiàng)目名稱）,，我們約“惠”吧?。▊溥x主題三）
論壇、產(chǎn)品推介
（項(xiàng)目名稱）銷售中心
答謝老客戶開發(fā)新客戶
（項(xiàng)目名稱）地處渾南新區(qū)的核心地段,，距奧體中心向南僅100米,，北近渾南大道,，東接富民南街,，西鄰沈陽國際會(huì)展中心，交通便捷,，配套齊全,，是千萬家住戶經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇。在這個(gè)蝶戀花舞的季節(jié),，（項(xiàng)目名稱）收獲了廣大業(yè)主的好評(píng),，業(yè)主收獲了家的溫暖，（項(xiàng)目名稱）特此舉辦一場來到（項(xiàng)目名稱）置業(yè)歡快度五一活動(dòng),，旨在豐富（項(xiàng)目名稱）客戶的業(yè)余,，娛樂文化生活，感恩老客戶,，發(fā)掘新客戶,，鞏固（項(xiàng)目名稱）置業(yè)的品牌形象。
1,、通過舉辦一系列活動(dòng)提高（項(xiàng)目名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度,。
2、通過活動(dòng)執(zhí)行積累客源,，引爆項(xiàng)目從而達(dá)到最終的銷售目的,。
3、展示（項(xiàng)目名稱）地產(chǎn)的理念與服務(wù),，感恩老客戶,，拓展新客戶。
1,、活動(dòng)執(zhí)行人員的安排,。
2、主持人,，舞蹈演員歌手等安排就位,。
3,、迎賓人員到位,。
4,、現(xiàn)場活動(dòng)內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放。
1,、5月1日當(dāng)天，有著名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在（項(xiàng)目名稱）銷售中心現(xiàn)場以房產(chǎn)論壇形式,，為大家解說（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目優(yōu)勢,，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)解說，為（項(xiàng)目名稱）樹立良好的品牌形象,，擴(kuò)大宣傳面,。
2、5月2號(hào)由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風(fēng)水大師,，為現(xiàn)場來賓從風(fēng)水角度解讀（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目獨(dú)特之處,，從而吸引意向客戶對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而達(dá)到最終的銷售目的,。
3,、5月3日由著名電臺(tái)主持人蔡昊攜手時(shí)代商報(bào)、盛京門戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（項(xiàng)目名稱）砍價(jià)團(tuán)”,，做到你買房我砍價(jià),，活動(dòng)現(xiàn)場為大家解說（項(xiàng)目名稱）產(chǎn)品優(yōu)勢的同時(shí)，幫購房客戶將房價(jià)砍至最低價(jià)格,，從而增加購房者意向,，達(dá)到最終銷售目的。
來（項(xiàng)目名稱）,、看星星,、喝啤酒、吃炸雞
1,、外廣場放置充氣城堡,，集合所有孩子們的快樂，將與孩子一同前往的家長留在（項(xiàng)目名稱）,，感受生活在（項(xiàng)目名稱）的美好,。
2、室外搭建舞臺(tái),，邀請知名樂隊(duì)親情獻(xiàn)唱,，增加與顧客互動(dòng)性，在外廣場打造聲勢,，吸引客流,。
3、傍晚時(shí)分,，邀請大家來（項(xiàng)目名稱）,、看星星、喝啤酒,、吃炸雞,，同時(shí)觀看精彩文藝演出,，與大家進(jìn)行互動(dòng)，增強(qiáng)活動(dòng)氛圍,。
diy制作,，全面升級(jí)，種類更多,，玩法多樣,，更方便娛樂客戶的業(yè)余生活。
diy手工皂,，讓客戶充分發(fā)揮自己的想象力,，在設(shè)計(jì)及制作的過程中帶給其成就感，增加活動(dòng)的樂趣,，帶給其美好印象,。兒童diy風(fēng)箏,，讓（項(xiàng)目名稱）業(yè)主的孩子們在五顏六色的世界中,，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動(dòng)的積極性,。
歷來（項(xiàng)目名稱）的活動(dòng)非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類,，這次活動(dòng)我們在以往基礎(chǔ)上再次升級(jí)，為客戶提供冷飲,、水果,、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶賞心悅目,，秀色可餐,，進(jìn)而大快朵頤，流連忘返,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十五
做區(qū)域客戶耕耘,，快速去化房源，從而與山語銀城相抗衡,。例證：瑜璟灣
棲霞建設(shè)首次進(jìn)入無錫所開發(fā)的項(xiàng)目,。地段在梁溪河畔，無錫熱點(diǎn)的居住板塊,，占地268555平米,，總建540000平米。
棲霞建設(shè)目前在江蘇省內(nèi)開發(fā)企業(yè)排名列位第一,，同時(shí)也是上市房產(chǎn)企業(yè),。
強(qiáng)調(diào)企業(yè)實(shí)力及品牌，高價(jià)格進(jìn)入無錫市場,，控制放盤量,，價(jià)格高開高走,，并采用買房送車位的形式搭售車位，對(duì)有車族形成購買誘惑,。
提前預(yù)支了未來價(jià)格上升空間,，同時(shí)賣房送車位使客戶來源變的相對(duì)單一。目前二期產(chǎn)品雖采用大幅度明折明扣的方式,，但整體房源去化也較為緩慢,。
在產(chǎn)品優(yōu)勢不突出，缺乏特色的背景下,，對(duì)自身品牌和市場過于樂觀,。以高價(jià)格進(jìn)入市場，存在高風(fēng)險(xiǎn),?？杀鹊湫晚?xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)及啟示－客戶策略啟示：以務(wù)實(shí)的價(jià)格策略，獲得客戶的追捧,，廣開客戶渠道,，快馬加鞭去化房源，保證資金鏈,，在目前的市場環(huán)境中較為可取,。例證：山語銀城現(xiàn)場展示能讓潛在客戶提前感知在社區(qū)生活中的場景，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期銷售有著重要的作用,。如山語銀城在銷售前期便完成,、并有效利用這些展示成為了銷售的主要道具。
足夠以及充分的現(xiàn)場展示設(shè)置,，一方面顯示發(fā)展商的實(shí)力,，同時(shí)也是告知客戶——這是未來生活的展現(xiàn)，給予客戶信心,，從而推動(dòng)其購買,。啟示：開盤前“展示先行、充分到位”可比典型項(xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)及啟示－現(xiàn)場展示策略例證：山語銀城可比典型項(xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)及啟示－現(xiàn)場展示策略展示標(biāo)準(zhǔn)：材料展示,、樣板房,、示范區(qū)會(huì)所、準(zhǔn)現(xiàn)樓（建筑,、環(huán)境）…例證：山語銀城前提：首先完善現(xiàn)場展示吸引客戶眼球,，以優(yōu)越的自然環(huán)境以及高水準(zhǔn)的現(xiàn)場展示將項(xiàng)目形象拉升到高位。
在長時(shí)間蓄水后,，開盤的價(jià)格策略采取平開策略,，同時(shí)在開盤價(jià)格基礎(chǔ)上，推出四重開盤優(yōu)惠方案,，營造火爆的銷售場面,，開盤認(rèn)購250余套,，在逆市中成為了濱湖區(qū)的聚焦點(diǎn),但仍然低于開發(fā)企業(yè)預(yù)期目標(biāo)。
開盤后通過自然資源的挖掘以及其他公建配套的完善,，拉升項(xiàng)目檔次,，價(jià)格卻始終未有上調(diào)。
后期通過客戶網(wǎng)絡(luò)的擴(kuò)張,，客戶口碑的提高,，但銷售量卻呈遞減趨勢，整體銷售狀況不容樂觀,。
山語銀城開盤優(yōu)惠政策
1,、銀城會(huì)會(huì)員優(yōu)惠1%
2、開盤期優(yōu)惠1%
3,、一次性付款優(yōu)惠,、純商業(yè)性貸款優(yōu)惠1%
4、預(yù)付壹萬元車位定金購房優(yōu)惠1%
5,、銀城地產(chǎn)業(yè)主憑產(chǎn)權(quán)證優(yōu)惠1%可比典型項(xiàng)目營銷經(jīng)驗(yàn)及啟示－價(jià)格策略
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十六
品牌的市場氛圍需要全方位的營造,，采用相應(yīng)的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的,。具體方法如下：
(一)視覺體系
意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑,、攝影、油畫,、建筑作品欣賞;
看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè);
各功能招牌：如銷售人員指示牌,，接待處,，簽訂協(xié)議，交款等,，讓買家明確功能;
樣板間：充分展示戶型的各種功能,，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望;
(二)聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂,。
(三)味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶,，寓意一份親情，使用茶具;
(四)觸覺體系：營銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤光滑,，手感溫潤,，一塵不染;
(五)嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下,，薰一爐香,，淡雅清新，沁人心脾,，同時(shí)可以擺上干花,，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水,，營造清雅氛圍;
綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受,，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì),，從而對(duì)本項(xiàng)目本品牌充分認(rèn)可。 同時(shí)還要在綜合外在宣傳,，可以采用懸掛彩旗,，投放氫氣球營造銷售氣氛。
我們力求以最低的投入,，達(dá)到最佳的宣傳效果,，引導(dǎo)市場消費(fèi)為目的;在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合;針對(duì)不同的客戶類型,、區(qū)別選擇不同的媒體組合,。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益,，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上,，加以合理的篩選，組合,，以期以長補(bǔ)短,。根據(jù)各媒體的功能，我們主張,，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個(gè)媒體：
a. 戶外廣告：可以控制廣告的范圍,，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣告效力持久;
b. dm:通過客戶資料,，以郵寄,、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及相應(yīng)的目標(biāo)客戶進(jìn)行推廣,，同時(shí)可以電話訪問,，并向每個(gè)客戶推介本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和更詳細(xì)的物業(yè)資料;
c. 網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我們的網(wǎng)站主頁,，進(jìn)行樓盤宣傳和推廣;
d. 報(bào)刊和電視：報(bào)刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤信息,，讓讀者更加了解;電視是一個(gè)比較實(shí)效的信息傳播媒體，通過在電視上做廣告,，可以吸引更多的人了解樓盤,，了解它的風(fēng)格和特色。
綜合所述,，建議本項(xiàng)目的媒介組合以戶外廣告,、dm和人員推廣為主，輔之以報(bào)刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。
3,、品廣告宣傳推廣策略
(1)預(yù)熱期
在預(yù)熱期,，大量的作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作，廣告運(yùn)用為軟文和戶外媒體,。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的認(rèn)購工作,。在這個(gè)期間，推出“美麗河畔的空中花園”的宣傳主題,，讓大家開始了解本項(xiàng)目的整體品味,。
(2)公開推廣期
進(jìn)入公開推廣期，項(xiàng)目被正式推向市場,，可以階段可以增加戶外廣告的投放,，并開始運(yùn)用dm、人員推廣,，也輔助以軟文廣告,，把市場漸漸熱起來。這個(gè)階段可以推出“美麗河畔的空中花園”和“風(fēng)尚的薄板洋房生活”宣傳主題,，在讓客戶了解樓盤品味的同時(shí),，更多的了解樓盤的設(shè)計(jì)理念，這樣更貼近生活更有生活氣息,。
(3)強(qiáng)力出擊期
強(qiáng)力出擊期是項(xiàng)目推廣的核心階段,，力求達(dá)到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要,，必須綜合運(yùn)用所有的推廣方式,，包括戶外廣告、人員推廣,、dm,、電話跟蹤等，配合銷售達(dá)到頂峰,。“美麗河畔的空中花園”,、“風(fēng)尚的薄板洋房生活”“中心城中城”強(qiáng)勢推出,，沖擊消費(fèi)者的心理，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤的特色,，促使其達(dá)到最終的購買欲,。
(4)消化期
強(qiáng)力的出擊期過后的消化期，我們著重對(duì)前期客戶的消化吸收和一些事務(wù)性工作,。此外,，還應(yīng)對(duì)此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個(gè)營銷周期的到來做準(zhǔn)備。
項(xiàng)目定價(jià)分析
本項(xiàng)目地處區(qū)域?yàn)榭h中心最為優(yōu)越處,，各方面都優(yōu)于其他區(qū)域的其他項(xiàng)目,，全縣房地產(chǎn)項(xiàng)目僅有本區(qū)域內(nèi)“冶都中央公園”可以本項(xiàng)目相競爭，所以該項(xiàng)目定價(jià)方法選擇競爭導(dǎo)向定價(jià)方法,，我項(xiàng)目也“冶都中央公園”同處一區(qū)域,，地理位置同為優(yōu)越，他項(xiàng)目靠近人工湖,、我項(xiàng)目緊鄰秀麗的馬頰河畔,。但其項(xiàng)目為高層建筑群，我項(xiàng)目為中低層建筑群,，所以我項(xiàng)目有容積率、綠化率,、舒適度三項(xiàng)的優(yōu)勢,，且他項(xiàng)目定價(jià)大致統(tǒng)一為3800元一平方米，令很多一般工薪階級(jí)望而卻步,，而我房地產(chǎn)在開發(fā)空中花園洋房同時(shí)也推出經(jīng)典標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用的戶型,，相對(duì)他項(xiàng)目面向的消費(fèi)者人群跟為廣大，所以相對(duì)于“冶都中央公園”有一定的優(yōu)勢,，所以采用直接競爭定價(jià)法，我項(xiàng)目主打戶型空中花園洋房定價(jià)為3900元一平方米,，經(jīng)典實(shí)用戶型定價(jià)為3600元一平方米。
項(xiàng)目促銷方案
1,、本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主,，輔之以其他廣告宣傳方式,，比如選擇周末,，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書;
2,、選擇訪問量大的正規(guī)站，比如搜房網(wǎng),，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁;
3,、成立本項(xiàng)目業(yè)主組織,，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量,，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情,，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌,，并可以延伸開發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目;
4,、成立客戶服務(wù)熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問,，在公司現(xiàn)有的情況下力爭客源;
5,、參加房地產(chǎn)展銷會(huì)，向市場介紹本項(xiàng)目,，宣傳推廣公司及本樓盤,，并可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買;
6,、參加一些評(píng)比活動(dòng),，取得一些評(píng)比證書;
7、工地現(xiàn)場,、售樓處及樣板房精心裝修,，增強(qiáng)客戶的購買欲望及視覺效果;
8、電臺(tái)廣播,，隨時(shí)隨地,，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果;
9,、進(jìn)行潛在客戶的開發(fā),，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。
10,、付款方式
(1)一次性付款：選擇一次性付款,，贈(zèng)送家電一份，贈(zèng)送車位一個(gè),，同時(shí)可以享受9,、8折的驚人優(yōu)惠政策;
(2)分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi);
(3)銀行貸款：本公司為其出示證件,，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人,。
以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣營銷方案的全部內(nèi)容，這篇營銷方案寫的還挺全面,，希望可以幫到您，至少可以給您提供一些思路,。如果您還想了解更多的營銷策劃案,，請繼續(xù)瀏覽本欄目的其它內(nèi)容。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十七
本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南,，鳳凰東路,、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開,。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤,，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#、7#,、9#,、11#、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售,，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤,，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房,、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬元。其中159,、7m2的三室兩廳有23套,，以五、六樓為主,；127m2的三室兩廳7套,；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%,。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元,，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元,。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2003年5月底辦下,。
由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪,。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%,。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
a,、東南板塊及鄭汴路商圈,。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國道沿線,。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭,，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成,。
航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景,、金色港灣,、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤,。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系,。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告）
b,、小戶型市場概況。
自2001年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來,，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來,。尤其是2003年初,，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”,，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面,。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā),，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段,。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致,。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）,?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒有優(yōu)勢,。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）
c、商鋪市場
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少?zèng)Q定的,。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場南端,，即將建成的大賣場的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格,。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪,、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
一）優(yōu)勢
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢,，這里是財(cái)富的俱樂部,，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產(chǎn)生,，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場細(xì)分如下：
a,、高端市場被英協(xié),、建業(yè)等高檔樓盤滿足,，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi),，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè),。
b、中端市場被東方明珠,、百合花苑,、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合,。
c,、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分,，屬中低檔樓盤,。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜,，置業(yè)心理不盡相同,，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線,。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層,，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求,，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面,。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告）
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十八
網(wǎng)絡(luò)營銷已隨著網(wǎng)絡(luò)的普及而逐漸被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注，但是在網(wǎng)絡(luò)營銷策劃中成功的房地產(chǎn)企業(yè)不是很多,，網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷是相似的“事無預(yù)不立”成功與失敗的關(guān)鍵因素在于營銷策劃,。下面與大家分享一下房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的關(guān)鍵因素。
網(wǎng)絡(luò)營銷的成功案例非常多,，在做網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的時(shí)候不要只是看到網(wǎng)絡(luò)營銷的成功的案例要將眼睛盯著企業(yè)自身的情況,，不是有一個(gè)好的想法就可以成功，要將整個(gè)營銷策劃考慮到細(xì)節(jié),，在這點(diǎn)上網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷是相同的,。但是網(wǎng)絡(luò)營銷有有區(qū)別于傳統(tǒng)營銷，只有正確的認(rèn)識(shí)了網(wǎng)絡(luò)營銷才會(huì)將網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)營到極致,。
“工欲善其事必先利其器”找對(duì)正確的人是成功的一半,。通常在網(wǎng)絡(luò)營銷團(tuán)隊(duì)建設(shè)上普遍有著兩種極端：一是抱試試看心態(tài)的企業(yè)，臨時(shí)找來兩三個(gè)人,，甚至某一個(gè)人就開始了網(wǎng)絡(luò)營銷,，并且這些人還不一定是專職做這個(gè)事，可能是從原來銷售部門找了幾個(gè)經(jīng)常會(huì)上網(wǎng)的，兼著做網(wǎng)絡(luò)營銷,。在分工上也沒有什么區(qū)分,，放任員工想怎么干就怎么干，也沒有相應(yīng)的權(quán)責(zé),。在團(tuán)隊(duì)的管理上,，還必須要做到分工合理，相應(yīng)的職責(zé)要明確到每一個(gè)人,，檢查起來才有據(jù)可查,，責(zé)任才能落實(shí)到每個(gè)人頭上，相應(yīng)的計(jì)劃才能執(zhí)行下去,。
根據(jù)企業(yè)營銷戰(zhàn)略制定出來的網(wǎng)絡(luò)營銷方案是企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營銷的靈魂，如果缺少切實(shí)可行的網(wǎng)絡(luò)營銷方案,，不管再怎么努力,，終將會(huì)是徒勞無益。
對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)的制定,，很多企業(yè)都滿不在意,，要么覺得能做多少算多少，要么覺得越大越好,。要知道這種想法直接導(dǎo)致的是網(wǎng)絡(luò)營銷的工作無法檢查,，因?yàn)闆]有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，誰也不需要為此負(fù)任何責(zé)任,，在這種情況下,，要想成功劉禹含相信是不太可能的。
在網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案制定好之后就是對(duì)方案的執(zhí)行,，在完美的方案不執(zhí)行也之后是一個(gè)方案,，做網(wǎng)絡(luò)營銷策劃同樣需要成本，需要考慮投資回報(bào)率,，及時(shí)高效的方案執(zhí)行才會(huì)降低成本,，要明白免費(fèi)的營銷方式不只有你想的到，付費(fèi)的就要精于預(yù)算,，在將免費(fèi)的營銷方式完成之后要有效的控制付費(fèi)的推廣,，不是所有的訪問都會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。執(zhí)行力在一定程度上營銷著網(wǎng)絡(luò)營銷的成本,。
在成都這個(gè)城市,，越來越多的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷企業(yè)開始借助網(wǎng)絡(luò)來傳播自己的企業(yè)形象，建立企業(yè)品牌,。做網(wǎng)絡(luò)策劃的企業(yè)也很多,，但是比較出名的就是同恒互動(dòng)了，也有好多項(xiàng)目案例,，至少目前同恒互動(dòng)文化傳播有限公司作為一家專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)策劃服務(wù)公司,，其不光擅長微博營銷,、危機(jī)監(jiān)測及處理、媒體關(guān)系管理,，同時(shí)也十分擅長網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)策劃,、新聞推廣等各種網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)營銷手段。同恒互動(dòng)文化傳播有限公司擁有來自全國各地的專業(yè)人才,，組成了業(yè)內(nèi)口碑良好的專業(yè)團(tuán)隊(duì),。
所以說不是說完成以上幾點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃就會(huì)成功，但是不考慮以上因素網(wǎng)絡(luò)營銷是不會(huì)成功的,，一個(gè)好的策劃要考慮的因素會(huì)很多,，有了好的方案并將營銷做到細(xì)節(jié)才是重要的。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十九
介紹宏觀環(huán)境和市場前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場現(xiàn)狀,。
分析產(chǎn)品目前所處的營銷階段,，提出營銷策劃的目的。
為了實(shí)現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場的銷售目標(biāo)為了向市場推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應(yīng)環(huán)境新變化,，重新制定營銷方案為了解決企業(yè)營銷面臨的某個(gè)具體困難……
環(huán)境分析swot分析：營銷現(xiàn)狀與目標(biāo)差距優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅……
企業(yè)原來市場觀點(diǎn)的分析與評(píng)價(jià),。
重新進(jìn)行目標(biāo)市場策略決策的必要性。
1主要的競爭對(duì)手,。
2競爭對(duì)手的基本情況,。
3競爭對(duì)手的優(yōu)勢與劣勢。
4競爭對(duì)手的策略,。
產(chǎn)品/定價(jià)(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動(dòng)方案(人物,、時(shí)間、地點(diǎn),、事件),。
調(diào)研、策劃費(fèi)廣告費(fèi)人員促銷費(fèi)公關(guān)活動(dòng)費(fèi)營業(yè)推廣費(fèi),。
各種危機(jī)處理預(yù)案/謠言,、安全、政策突然變化,、嚴(yán)重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應(yīng)不足或不準(zhǔn)時(shí)/發(fā)現(xiàn)假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應(yīng)對(duì),。
營銷計(jì)劃的執(zhí)行、控制和管理等的措施,。
附：市場調(diào)查問卷,。
市場調(diào)查結(jié)果分析。
資料來源表,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇二十
房地產(chǎn)的常規(guī)營銷主要為廣告營銷即通過大面積的廣告推廣來發(fā)掘潛在客戶提高成交量,。在目前的市場形勢下，全員營銷就是在當(dāng)前市場情況下最好的營銷手段。不但能擴(kuò)大客戶面,，還能介紹人帶來一定的收益,，既加強(qiáng)了介紹人的積極性，也提高了項(xiàng)目的成交量,。
全員營銷方案具體內(nèi)容如下：
和老帶新政策一塊執(zhí)行,，具體時(shí)間待定
除代理銷售公司內(nèi)部員工外所有人
介紹人如有可介紹客戶，必須事先通知銷售部經(jīng)理,，并由銷售部經(jīng)理指定置業(yè)顧問進(jìn)行接待
經(jīng)介紹人（銷售部員工除外）介紹的客戶,，介紹人的傭金標(biāo)準(zhǔn)：一套2000元
1、介紹人需帶新客戶來案場,，并且報(bào)出自己的姓名,、聯(lián)系方式、已購房號(hào),。
2,、正確填寫全民營銷確認(rèn)單：本確認(rèn)單于新客戶與介紹人來訪當(dāng)日填寫并簽字確認(rèn)。
3,、本確認(rèn)單須在本活動(dòng)時(shí)間內(nèi)填報(bào)。
4,、介紹人在其推薦的新客戶與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》,，并按合同約定付清房款（按揭款到賬）后，即可兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)結(jié)算,。
5,、介紹人應(yīng)在收到開發(fā)商發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)通知之日起30日內(nèi)持有效證件領(lǐng)取獎(jiǎng)勵(lì)，逾期未領(lǐng)的視為自行放棄獎(jiǎng)勵(lì),。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇二十一
全員營銷是為我公司實(shí)現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段,，以推動(dòng)全員營銷發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益,，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè),，營造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取,，人人促銷的工作氛圍,。
公司成立全員營銷管理小組，具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施,、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí),。
組 長：廖清萍
副組長：陳永紅
組 員：史璞、肖湘暉,、姜炳露,、郭嫻英、馬艷、金文艷,、陶濤
具體分工：
1,、廖清萍：對(duì)全員營銷工作全盤負(fù)責(zé)，聯(lián)系方式：
2,、陳永紅：主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理,，每天負(fù)責(zé)與各案場經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作,聯(lián)系方式：1580997xxx5,。
3,、史璞：配合陳永紅做好全員營銷工作，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的全員營銷情況進(jìn)行日報(bào),，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作,，聯(lián)系方式1880997xxx5。
4,、肖湘暉：主要對(duì)全員營銷的售房,、回款情況進(jìn)行核實(shí)，按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作,，保證全員營銷順利進(jìn)行,，聯(lián)系方式：xx。
5,、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場售房負(fù)責(zé)人）xx,、馬艷：xxx（金橋茗苑銷售人員）、金文艷136575806xx（金橋現(xiàn)代城銷售人員）,、陶濤：xx（學(xué)府一號(hào)售房負(fù)責(zé)人）：主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋全員營銷的市場反應(yīng),，提出合理化建議，并保障全員營銷的順利實(shí)施,。
6,、姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí),、檢查,、考評(píng)，至少每兩周需在總公司晨會(huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況,，聯(lián)系方式：1529235xxxx,。
1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行全員營銷,；
2,、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法,；
3,、適用范圍：公司所有員工,；
4、現(xiàn)可售地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城,、金橋茗苑,、學(xué)府壹號(hào)、金橋蘋果苑,、鳳凰城,、天璽大廈、碧水龍庭,；
1,、首先由陳永紅對(duì)各售房項(xiàng)目當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并及時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定,；
2,、公司員工負(fù)責(zé)將客戶帶到現(xiàn)場售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可,，業(yè)務(wù)人員做好全員營銷客戶登記工作,，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認(rèn)交易,，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成,。
3、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶所購房屋的位置,、戶型,、面積、價(jià)位,、交房日期、物業(yè)管理,、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù),。負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（定金、首付款,、一次性付款,、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù),，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金,。
4、認(rèn)購協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作,，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核,。
5、如需按揭貸款的客戶,，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理,。
6,、業(yè)務(wù)人員需與客戶作好溝通，向其闡述國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定,。
1,、按照公司規(guī)定：
（1）住宅：提成比率為3%，客戶成交后,，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5%計(jì)提提成,。
（2）商鋪提成比率為3%,客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5%計(jì)提提成,。
2,、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定,，公司員工除業(yè)務(wù)員外,，其他員工介紹客戶成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買賣合同簽訂工作后,，員工可按成交價(jià)總房款的1.5%計(jì)提提成,。
3、銷售工作完畢,，當(dāng)月房款到帳,，當(dāng)月上報(bào)提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成,。
以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計(jì)提提成,，有信息記錄的不計(jì)提成，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計(jì)提成）,。
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇二十二
打響知名度,，樹立品牌形象——企業(yè)宣傳和推廣是提高企業(yè)知名度，樹立企業(yè)品牌形象的重要途徑,。
迅速引起市場的關(guān)注和興致——通過宣傳,，成為網(wǎng)絡(luò)上最受關(guān)注的亮點(diǎn)項(xiàng)目，達(dá)到一定的銷售意向,，為企業(yè)尋找和定位目標(biāo)客戶,，儲(chǔ)備一定意向客戶群，為企業(yè)利潤的增長打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。
目前中國網(wǎng)民達(dá)4.2億人,，手機(jī)網(wǎng)民用戶達(dá)2.77億人，網(wǎng)絡(luò)推廣和營銷已經(jīng)成為各大企業(yè)繼戶外廣告,、電視廣告和軟文廣告后,，傳播速度最快、效率最高的一個(gè)重要途徑,。所以通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)于華光企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和銷售將能起到一個(gè)事半功倍的效果,。
在現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)達(dá)的今天,，相對(duì)于其他媒體推廣方式，網(wǎng)絡(luò)營銷推廣開始興起,，顯示出極強(qiáng)的生命力,，網(wǎng)絡(luò)推廣的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
○1傳播范圍廣
網(wǎng)絡(luò)廣告的傳播不受時(shí)間和空間的限制，通過國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)把推廣信息可以在24小時(shí)不間斷地傳播到世界各地,。只要具備上網(wǎng)條件,，任何人，在任何地點(diǎn)都可以閱讀,。這是傳統(tǒng)媒體無法達(dá)到的,。
通過分析研究，房地產(chǎn)項(xiàng)目和網(wǎng)絡(luò)推廣環(huán)境都有著自身的特點(diǎn),，二者有機(jī)結(jié)合需要考慮到各自的一些特有因素,，具體如下：
○1房地產(chǎn)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)特性
房地產(chǎn)項(xiàng)目作為不動(dòng)產(chǎn)，具有非常鮮明的區(qū)域性,，同時(shí)作為非旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,，xx的目標(biāo)客群的區(qū)域性特征更為明顯，這與現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)推廣中的產(chǎn)品基本面向全國客戶的特點(diǎn)有著明顯區(qū)別,。
以上為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略方案的部分內(nèi)容,，更多內(nèi)容請下載后查看。如果您對(duì)我們的資料感到滿意,，請關(guān)注,，謝謝支持！
五一房地產(chǎn)營銷策劃方案篇二十三
微信現(xiàn)在風(fēng)生水起,，不管是個(gè)人還是企業(yè)都在涉足這個(gè)領(lǐng)域,，好壞不一。不同的行業(yè)又該怎么做?隨著房價(jià)繼續(xù)上漲,，調(diào)控措施貌似付諸流水,，房產(chǎn)話題也再次走向風(fēng)口浪尖。
眾所周知,，房地產(chǎn)作為最受廣告界歡迎的行業(yè)之一，每年在廣告上投入的費(fèi)用可以用天價(jià)來形容,，比如戶外廣告,、電視廣告、報(bào)紙廣告等等,。隨著新媒體的發(fā)展和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的來臨,，各位房地產(chǎn)大佬漸漸不滿足于傳統(tǒng)廣告媒體的宣傳，開始把目光瞄準(zhǔn)了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng),，尤其是微信……
微信是什么?微信是手機(jī)上的qq,，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的私密的同步即時(shí)的聊天工具!那么,，應(yīng)該怎么用?xxx解決方案專家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)要提出以下幾點(diǎn)建議：
微信是媒介中的一部分，但是應(yīng)是最重要的一部分,。微信打開了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的大門,，任何的功能都可以在微信上實(shí)現(xiàn)，你可以沒有其它的媒介,，但是不能沒有微信二維碼,。受眾的人群比并不是只有微信人群，但是可以通過其它形式的廣告宣傳附加微信公眾二維碼,，對(duì)客戶在微信公眾平臺(tái)上進(jìn)行統(tǒng)一的客戶管理,。相對(duì)微信的投入要比其它的媒介(互聯(lián)網(wǎng)、門戶,、紙媒等)推廣宣傳的成本要更低,。
一副地產(chǎn)廣告海報(bào)加個(gè)二維碼，既要描述清楚二維碼的作用,，位置擺放得也要顯眼,。網(wǎng)站上、戶外廣告,、海報(bào),、電視廣告上，要有計(jì)劃的評(píng)估效果,。普遍抱著試水的態(tài)度的是可以理解的,，但是如此沒有規(guī)劃和下點(diǎn)心思的試水，到頭來只能夠證明微信的作用非常非常小,，可問題卻是房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正開發(fā)好,、運(yùn)用好。用最行之有效的方式來選擇推廣,，就是關(guān)注賬號(hào)有獎(jiǎng)或是參與購房等等活動(dòng)吸引顧客來關(guān)注,。
內(nèi)容營銷是營銷中最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。記住,，發(fā)有用的,、有趣的信息而不是廣告!客戶很容易反感賬號(hào)每天都發(fā)廣告信息，反而每天分享一些房屋擺置,、及有關(guān)生活小知識(shí)的訊息,，客戶很容易產(chǎn)生好感。發(fā)廣告要適可而止,，適當(dāng)?shù)陌l(fā)送,，即不忽略賬號(hào)的功能，又會(huì)產(chǎn)生依賴,，并持續(xù)關(guān)注,，為之后的營銷活動(dòng)做鋪墊,。服務(wù)好你的客戶，再進(jìn)一步的進(jìn)行營銷活動(dòng),，放長線釣大魚,。
但針對(duì)你的潛在客戶，不主動(dòng)出擊,，反倒覺得像是到嘴的肉不吃之意,。
房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬可以去消費(fèi)的項(xiàng)目,，相對(duì)的周期較長,。但針對(duì)于客戶的營銷活動(dòng)更不容忽視。微信海云平臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)制作的房地產(chǎn)行業(yè)模版,，超炫的模版樣式,、完善的功能服務(wù)(包括樓盤展示、預(yù)約看房,、營銷活動(dòng),、會(huì)員卡等等)。強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)針對(duì)不同行業(yè)進(jìn)行深入分析,，客戶滿意度百分百,。
客戶可以任選十幾種超炫的后臺(tái)模板，搭建微信端的移動(dòng)門戶,，通過這個(gè)移動(dòng)門戶,，可以對(duì)整個(gè)樓盤項(xiàng)目詳情和樓盤周圍的交通、環(huán)境,、便民設(shè)施等進(jìn)行全方位的展示,，可以在手機(jī)端查看樓盤的戶型圖，可以在線預(yù)約免費(fèi)看房,。
其次,，基于很多樓盤地理位置比較偏遠(yuǎn)，開發(fā)一鍵導(dǎo)航和一鍵電話撥打功能,，省去了客戶記錄地址和電話號(hào)碼的繁瑣程序,。同時(shí)微信海團(tuán)隊(duì)開發(fā)了在線咨詢功能，客戶可以直接在微信窗口和售樓客服進(jìn)行在線咨詢,，非常便捷和人性化,。
