方案在解決問題,、實現(xiàn)目標(biāo)、提高組織協(xié)調(diào)性和執(zhí)行力以及提高決策的科學(xué)性和可行性等方面都發(fā)揮著重要的作用,。方案書寫有哪些要求呢,？我們怎樣才能寫好一篇方案呢,？下面是小編為大家收集的方案策劃范文,，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇一
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇二
只有對樓盤進行充分的調(diào)研,，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品,，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置。這樣,，我們才能對癥下藥,，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點,，策劃才能行之有效,。
（1）物業(yè)的定位;
（2）建筑、配套,、價格的優(yōu)劣勢分析;
（3）目標(biāo)市場的分析;
（4）目標(biāo)顧客的特征,、購買行為的分析;
或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗,，但須知,，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場信息,，提升到理性的層次,，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預(yù)測,。
在市場經(jīng)濟的競爭下,，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。
（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;
（2）主要競爭對手的界定與swot的分析;
（3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;
（4）與未來競爭情況的分析和評估。
定位是所有廣告行為開展的一個主題,，就像一個圓心,，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位,，提煉usp（獨特的銷售主張）,，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點,。
尋找最能代表目標(biāo)顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素,，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大,，使廣告更具形象力,、銷售力。
房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是去到哪里,，做到哪里，既沒有時間安排,，更沒有周期概念,。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈,，則手忙腳亂,，怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效,、經(jīng)濟為原則,，講究策略性、計劃性
有人說,，廣告費花在媒體上有一半是浪費的,。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率,，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益,，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化,。
整合傳播則是圍繞既定的受眾,，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象,，并以持續(xù)一致的形象建立品牌,。
（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);
（2）不同種類、不同時間,、不同篇幅的報紙廣告分析;
（3）不同種類,、不同時間,、不同篇幅的雜志廣告分析;
（4）不同電視臺、不同時段,、不同欄目的電視廣告分析;
（5）不同電臺,、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;
（6）不同地區(qū),、不同方式的夾報dm分析;
（7）戶外或其他媒體的分析;
（8）不同的媒體組合形式的分析,。
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里,，做到哪里,，既沒有時間安排， 更沒有周期概念,，面對激烈的市場競爭,，則始終處于被動狀態(tài)， 只能嘆怨廣告無效,。
規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程,，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度， 針對競爭對手,，形成一套有效,、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點,、找準(zhǔn)利益點,、把握支持點，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo),，全方位地實施強有力的廣告攻勢,，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的三套車縱橫交錯,，整合傳播。
（1）廣告的重點;
（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;
（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;
（4）媒體的發(fā)布形式和頻率;
（5）整合傳播的策略;
（6）媒體發(fā)布的代理,。
促銷的最大目的是,，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求,，達(dá)到銷售促進的目的,。
（1）促銷活動的主題;
（2）促銷活動的計劃和實施監(jiān)督;
（3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;
（4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié),。
善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭,，并利用新聞媒介進行報道、炒作,，使樓盤得以宣傳,，并能樹立獨特的形象。
廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測,。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正,，以適應(yīng)日益變化的市場，一條道,，走到黑往往是要走死胡同的,。
所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽,。在市場推廣中,，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向,，防范于未然,，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對。
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇三
品牌的市場氛圍需要全方位的營造,，采用相應(yīng)的造勢方法使銷售推廣更具有效性,，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：
(一)視覺體系,。
意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑,、攝影、油畫,、建筑作品欣賞;,。
看板展示區(qū)：運用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè);,。
各功能招牌：如銷售人員指示牌,，接待處，簽訂協(xié)議,，交款等,，讓買家明確功能;。
樣板間：充分展示戶型的各種功能,，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望;,。
(二)聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂,。
(三)味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶,，寓意一份親情，使用茶具;,。
(四)觸覺體系：營銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤光滑,，手感溫潤，一塵不染;,。
綜合感覺體系：售樓員的言談舉止,，音容笑貌給客戶美好的心理感受,，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項目的整體素質(zhì)，從而對本項目本品牌充分認(rèn)可,。同時還要在綜合外在宣傳,，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛,。
我們力求以最低的投入,，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場消費為目的;在不同的推廣階段,，采用不同的媒體組合;針對不同的客戶類型,、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率,，使有限的廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益,，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選,，組合,，以期以長補短。根據(jù)各媒體的功能,，我們主張,，主攻選擇的適合本項目的幾個媒體：
a.戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳,，而且廣告效力持久;,。
d.報刊和電視：報刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤信息，讓讀者更加了解;電視是一個比較實效的信息傳播媒體,，通過在電視上做廣告,，可以吸引更多的人了解樓盤，了解它的風(fēng)格和特色,。
綜合所述,，建議本項目的媒介組合以戶外廣告、dm和人員推廣為主,，輔之以報刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告,。
(1)預(yù)熱期。
在預(yù)熱期,，大量的作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作，廣告運用為軟文和,。
戶外媒體,。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進行的認(rèn)購工作。在這個期間,，推出“美麗河畔的空中花園”的宣傳主題,，讓大家開始了解本項目的整體品味,。
(2)公開推廣期。
進入公開推廣期,，項目被正式推向市場,，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開始運用dm,、人員推廣,，也輔助以軟文廣告，把市場漸漸熱起來,。這個階段可以推出“美麗河畔的空中花園”和“風(fēng)尚的薄板洋房生活”宣傳主題,，在讓客戶了解樓盤品味的同時，更多的了解樓盤的設(shè)計理念,，這樣更貼近生活更有生活氣息,。
(3)強力出擊期。
強力出擊期是項目推廣的核心階段,，力求達(dá)到簽約的高峰,，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運用所有的推廣方式,，包括戶外廣告,、人員推廣、dm,、電話跟蹤等,，配合銷售達(dá)到頂峰?！懊利惡优系目罩谢▓@”,、“風(fēng)尚的薄板洋房生活”“中心城中城”強勢推出，沖擊消費者的心理,，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤的特色,，促使其達(dá)到最終的購買欲。
(4)消化期,。
強力的出擊期過后的消化期,，我們著重對前期客戶的消化吸收和一些事務(wù)性工作。此外,，還應(yīng)對此次推廣策略的修正和檢討,，努力為下一個營銷周期的到來做準(zhǔn)備。
項目定價分析,。
本項目地處區(qū)域為縣中心最為優(yōu)越處,，各方面都優(yōu)于其他區(qū)域的其他項目，全縣房地產(chǎn)項目僅有本區(qū)域內(nèi)“冶都中央公園”可以本項目相競爭,，所以該項目定價方法選擇競爭導(dǎo)向定價方法,，我項目也“冶都中央公園”同處一區(qū)域,，地理位置同為優(yōu)越，他項目靠近人工湖,、我項目緊鄰秀麗的馬頰河畔,。但其項目為高層建筑群，我項目為中低層建筑群,，所以我項目有容積率,、綠化率、舒適度三項的優(yōu)勢,，且他項目定價大致統(tǒng)一為3800元一平方米,，令很多一般工薪階級望而卻步，而我房地產(chǎn)在開發(fā)空中花園洋房同時也推出經(jīng)典標(biāo)準(zhǔn)實用的戶型,，相對他項目面向的消費者人群跟為廣大,，所以相對于“冶都中央公園”有一定的優(yōu)勢，所以采用直接競爭定價法,，我項目主打戶型空中花園洋房定價為3900元一平方米,，經(jīng)典實用戶型定價為3600元一平方米。
2,、選擇訪問量大的正規(guī)站,，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁;,。
4,、成立客戶服務(wù)熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問,，在公司現(xiàn)有的情況下力爭客源;,。
6、參加一些評比活動,，取得一些評比證書;,。
7、工地現(xiàn)場,、售樓處及樣板房精心裝修,，增強客戶的購買欲望及視覺效果;。
8,、電臺廣播,，隨時隨地，敏銳性強,，可以起到強迫客戶接受廣告宣傳的效果;,。
9、進行潛在客戶的開發(fā)，同時可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等,。
10、付款方式,。
(2)分期付款：首付達(dá)到45%以上的,，免一年物業(yè)管理費;。
(3)銀行貸款：本公司為其出示證件,，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人,。
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇四
分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企,、事業(yè)單位及個體行業(yè),。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定,，收入水平相對較優(yōu)厚,。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo),。
4.居住區(qū)域分析：
分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,，且以天化宿舍為主,，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五,、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：
xx在前期的媒介宣傳過程中,，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌,、工程質(zhì)量,、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達(dá)。其項目的促銷活動,，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動,。
在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題,。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足,。
六,、分析|總結(jié)：
1.對市場、產(chǎn)品,、消費者的總結(jié),。
我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析,，通過分析我們得出我們對市場,、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解,，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求,，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場,，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場,，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場,。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知,，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價格),，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者,，成為市場中最具殺傷力的項目,。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會,，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施,。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn),，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明,。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的,，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出,。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已,，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值,，我們的銷售必然會放量,，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。
消費者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M市場中,，主要以工薪收入階層為主,，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,，但是卻相對穩(wěn)定,，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高,，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體,，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道,。
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇五
分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企,、事業(yè)單位及個體行業(yè),。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定,，收入水平相對較優(yōu)厚,。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo),。
4.居住區(qū)域分析：
分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,，且以天化宿舍為主,，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五,、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：
xx在前期的媒介宣傳過程中,，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌,、工程質(zhì)量,、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達(dá)。其項目的促銷活動,，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動,。
在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題,。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足,。
六,、分析|總結(jié)：
1.對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié),。
我們在前面對市場及競爭對手,、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析,，通過分析我們得出我們對市場,、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解,，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求,，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說,，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價格),，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目,。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會,，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中,，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明,。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的,，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手,，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出,。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已,，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值,，我們的銷售必然會放量,，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者,。
消費者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M市場中,，主要以工薪收入階層為主,，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ),。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道,。
第一篇：分析篇,。
一,、市場背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū),，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi),，全區(qū)共有常駐人口17萬,。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系,，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽,、化工,、輕紡,、服裝,、冶金,、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng),，盛產(chǎn)水稻,、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街,，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠,，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病,，企業(yè)的效益大不如前,，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展,。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體,，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū),，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展,。
二,、競爭對手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高,，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低,，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格,、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較,，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2.在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家,、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競爭對手,，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價與第壹城相差500元左右,，故此在目標(biāo)人群層面,，不與第壹城形成直接競爭。
三,、競爭項目基本信息：
項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況,。
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低,，一期開發(fā)面積7萬平米,，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一,、二,、三、六層為主,。
濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所,，鄰近薊運河及烈士陵園,，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好,，并帶簡單裝修,。
井田·藍(lán)月灣6萬平方米20xxl型地塊，與第壹城一路之隔，戶型,、價格,、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對的比例,，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說,，漢沽市場的主要需求在兩室,，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視,。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a,、b、e戶型為主導(dǎo),，是典型的經(jīng)典戶型,，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右,。
3.樓棟售出率分析,。
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面,，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般,。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因,，一方面也與居住觀念有關(guān),。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持,。
4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：
四,、已購客戶分析。
1.付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出,，一次性付款與貸款的比例相差較大,，說明當(dāng)?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力,，且在消費意識上較為超前,，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2.年齡結(jié)構(gòu)分析：
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇六
一,、時間：年月日上午,。
二,、地點：______售樓中心現(xiàn)場,。
人員：工作人員、客戶,、禮儀,、主持人,、貴賓等。
四,、擬邀貴賓：市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo),、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo),、市建筑,、規(guī)劃設(shè)計院負(fù)責(zé)人等。
五,、擬邀媒體：_電視臺,、_日報、_新聞臺等,。
六,、預(yù)定目標(biāo)：對外傳達(dá)______開盤典禮的信息，顯示企業(yè)實力,，擴大______的社會知名度和美譽度,，體現(xiàn)______的美好前景，促進樓盤銷售,，與此同時進行企業(yè)社會公關(guān),，樹立_地區(qū)____房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T,、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系,。
七、會場布置：
1,、主席臺區(qū)：主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊,，主席臺中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯,，背景墻為噴繪畫面,，主題為“______開盤慶典儀式”。
2,、簽到處：來賓簽到處設(shè)置在主席臺北側(cè),。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌,。
3,、禮品發(fā)放區(qū)：屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4,、貴賓休息區(qū)：可放在______售樓中心現(xiàn)場,，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果,、濕毛巾,，擺放精美插花作為點綴。
八,、開盤活動要點：
1,、室內(nèi)外表現(xiàn)。
1)彩旗(彩條),。
2)在售樓處大門外道路兩旁懸掛,，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛,。
盆景花卉,。
在售樓處大廳的各個角落，分別擺設(shè),，以增加視覺美感,、清新空氣和烘托親切氛圍。
3)氣拱門,、氣球,。
在工地現(xiàn)場、市區(qū)主干道布置大型氣拱門,、熱氣球,、道旗，借以營造項目熱烈的開工,、開盤氣氛,。
2、現(xiàn)場表演活動內(nèi)容：
1)軍樂隊：用于演奏振奮人心的樂曲,，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終,。
2)腰鼓隊：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用于迎賓和送賓,，增添喜慶歡樂的氣氛,。
3)舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預(yù)示著______美好的發(fā)展前景,。
3,、開盤促銷活動配合：
以“1000元當(dāng)10000元，不買房也可以輕松賺一把”為活動宣傳主題,，吸引客戶踴躍購房,，形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象,。
活動文案如下：
為酬謝首批客戶,，開發(fā)商特斥資80萬元,，于9月30日現(xiàn)場發(fā)售購房vip卡100張，并免費贈送抽獎卡100張,。購房vip卡每張卡統(tǒng)一售價1000元,，卡面值分別為5000元,、7000元,、10000元三種，持卡人在購房時可沖抵與vip卡同等金額的房款,，購房vip卡系無記名卡,，可自由轉(zhuǎn)讓。
抽獎卡獎品設(shè)置為購房券5000元10名,，購房券3000元20名,、物管費1000元30名，均可沖抵房款,，品牌電飯煲20個,，品牌電熨斗20個，中獎率100%,，抽獎卡依現(xiàn)場排隊順序免費贈送,。贈完為止，以上酬賓活動由_市公證處全程公證,。
現(xiàn)場排隊?wèi)?yīng)遵守先后順序,，按現(xiàn)場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6：00開始接受排隊,。
本公司將于20_年9月30日上午8：00開始發(fā)送“排號出入卡”,。
獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進入營銷現(xiàn)場辦理登記,、交費取卡手續(xù),。
“購房vip卡”在購房兌換時，必須與購卡收據(jù)一并出示,，方為有效,。
活動規(guī)定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力,，持有效身份證明的中國公民,、華僑、港澳臺同胞或外國公民(每人限購,、取卡一張),。
購房vip卡售出不退，購房時沖抵購房款;不購房或超過購房時間期限此卡作廢,，不予兌換,?？梢宰杂赊D(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格自定,。
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇七
根據(jù)__項目計劃,，在20__年1月1日，即在新春佳節(jié)到來之際舉辦一場“新春嘉年華,，看房送大禮”活動,，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。
二,、活動目的,。
1、制造新年市場熱度,，加強市場關(guān)注度;,。
2、通過活動為新老客戶加深對本項目的'深刻印象,，傳遞項目信息等;,。
3、通過現(xiàn)場活動營造熱烈氣氛,，聚攏人氣,，迅速累積客戶。
三,、活動理念,。
1、注重人氣凝聚,，營造“__”品質(zhì);,。
策劃：__。
2,、加大活動整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn),，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動意義;。
3,、烘托“新春”的“樂與玩”,，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動;。
4,、讓更多貴賓加深“__尚園”的美好印象;,。
四、活動地址,。
__市__新區(qū)__營銷中心現(xiàn)場,。
五、活動時間,。
20__年1月1日8：30——17：30,。
六,、活動對象。
看房,、購房準(zhǔn)客戶,。
七、活動項目籌備安排：
策劃：
20__年12月__日：本活動項目策劃匯報,。
達(dá)成初步合作意向確定本活動方案,。
12月20日：組建本活動項目小組。
確定本項目活動中所有執(zhí)行人員,。
活動執(zhí)行小組構(gòu)架：
總顧問：(甲方)總策劃：__,。
顧問：(甲方)活動總監(jiān)：__,。
場務(wù)：__等,。
確定各種物料、設(shè)備,、人員等確定的前期籌備工作,。
12月21日：項目正式籌備和實施。
策劃：__,。
現(xiàn)場布置平面圖,。
策劃：__。
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇八
一,、目的：
以xx汽車為主體,，整合公司多頂業(yè)務(wù)內(nèi)容，協(xié)調(diào)公司下屬各單位,，采用靈活有趣,、富有創(chuàng)意的多種宣傳方式，達(dá)到增加銷售量,、擴大xx汽車影響力及知名度,、提高明晨商貿(mào)品牌價值的最終目的。
二,、活動主題：
首付xx元分期付款低價格大空間xx汽車貸回家,。
三、活動時間：
20xx年(具體選定),。
四,、活動標(biāo)語：
大空間低油耗首付xx汽車貸回家。
五,、宣傳方式及活動內(nèi)容：
1,、26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)醒目位置懸掛活動主題26條橫幅雙面或張貼活動海報100cm-75cm噴繪52張(交廣告公司處理)。
預(yù)算：條幅約3600元噴繪約600元,。
預(yù)算：約1500元--4000元,。
3,、活動宣傳單發(fā)約3-6萬份。
預(yù)算：約4500元,。
所需人員：約2人,。
4、汽車游街,，以本店其中新車或租借(2-4輛)與修理廠皮卡車(2輛)組成,，新車居中，皮卡做為廣告車一前一后,。(如圖展示),。
(1)用kt板及廣告寫真紙制作xx汽車標(biāo)志，置于第一輛皮卡廣告車上,，車身周圍張貼廣告主題內(nèi)容,，后廂敲鑼打鼓。
所需人員：司機6名,，敲鑼打鼓2-3人,。
敲鑼打鼓約150元/天皮卡租金約180元/天。
5,、縣城中心廣場活動：
(1)xx汽車展示,，邀請美女車模，汽車宣傳單發(fā)放,。
(2)租借2-3輛xx汽車,，舉行汽車障礙挑戰(zhàn)賽、慢行挑戰(zhàn)賽,，參與即有獎品,。
所需人員：車模2-4人，汽車比賽裁判1-2人,，宣傳臺,、銷售、禮品發(fā)放2人,。
預(yù)算：活動展臺美女車模,。
6、向外拓展宣傳,，輻射周邊范圍,，德保縣,、那坡縣活動內(nèi)容可如上1-5點或相對減少,。
六、活動優(yōu)惠項目及禮品,。
在兼顧成本的情況下,，結(jié)合酒店與修理廠內(nèi)容,，
3、現(xiàn)場訂車后分期付款贈送,，如座墊,、腳墊、6月洗車卡,、加油卡200元或其他;,。
5、汽車比賽禮品贈送：洗車體驗卡,、掛歷,、臺歷、過年吉祥物或其他;,。
一,、前言。
中國辛勤的勞動人民,，在數(shù)千年的飲食文化的探索和發(fā)展中,，逐漸形成了風(fēng)格各異的粵,、魯,、湘、川等個大菜系和具有屬地方特色的食品,。北京烤鴨,，是北京名食，它以色澤紅艷,，肉質(zhì)細(xì)嫩,，味道醇厚，肥而不膩的特色,，被譽為“天下美味”而馳名中外,。鴨王烤鴨是現(xiàn)代烤鴨師秉承傳統(tǒng)烤鴨工藝研發(fā)出的新派烤鴨，烤鴨表面色澤金黃油亮,，外酥香而里肉嫩,，別有一種特殊的鮮美味道，是烤鴨中的極品,。
當(dāng)今的宣化餐飲業(yè),，發(fā)展趨勢可概括為：發(fā)展十分迅速，規(guī)模不斷擴大,，市場不斷繁榮,。然而，繁榮的同時意味著競爭的加劇,，總有餐飲店鋪倒下,，又有新的店鋪站起來,，但總有少數(shù)幾家在大浪淘沙中站穩(wěn)腳跟并不斷發(fā)展壯大。作為北京新派烤鴨在宣化餐飲業(yè)的代表,，“鴨王烤鴨”應(yīng)成為響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信啤?/p>
二,、市場/企業(yè)分析。
宣化餐飲市場同樣存在著激烈的競爭,，各式各樣的大小酒店,、飯店，爭奪著宣化有限的餐飲資源,，沖擊著食客的味覺,、視覺。
一個酒店要獲得成功,，必須具備以下條件：
(1),、擁有自己的特色;。
(2),、全面的(質(zhì)量)管理;,。
(3)、足夠的市場運營資金;,。
(4),、創(chuàng)新，不斷推陳出新,。
這些條件缺一不可,，否則，就是曇花一現(xiàn),。這也是許多酒店,、餐館風(fēng)光開業(yè)又迅速消失的原因所在。
東方鴨王酒樓,，是在原東方美食苑的基礎(chǔ)上新生的飯店,。東方洗浴、東方美食苑經(jīng)過多年的宣傳與運營,，已在張,、宣地區(qū)有了一定的知名度，在宣化更是家喻戶曉,。如能利用“東方”在宣化的知名度延續(xù)宣傳東方鴨王酒樓,，提高菜品質(zhì)量。
餐飲服務(wù)的目的是讓顧客滿意,，只有顧客滿意了,，酒店才能獲得利潤;要做好優(yōu)質(zhì)的`服務(wù)，離不開企業(yè)內(nèi)部員工的努力;內(nèi)部員工營銷的成功又以全面的(質(zhì)量)管理、有效的激勵機制和良好的企業(yè)文化氛圍為基礎(chǔ),。
鴨王酒樓開業(yè)兩月,，現(xiàn)正在舉辦“回報消費者關(guān)愛”優(yōu)惠活動。借此機會,，應(yīng)以顧客滿意營銷,、內(nèi)部員工營銷和文化營銷三者結(jié)合，作為本次活動的重點進行,。
1,、本次活動的目的：增加“東方鴨王酒樓”品牌的影響力，提升知名度和美譽度;提升“東方”形象,，增強競爭力;加強員工的企業(yè)忠誠度和向心力;提高員工服務(wù)意識,、工作積極性;進一步提升“東方”的企業(yè)文化;提升銷售額，增加利潤;為下一步更好的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ),。
2,、活動時間：7月1日——15日，共計15天,。
3,、參與人數(shù)：東方的所有員工、就餐的顧客等,。
4,、顧客滿意、員工滿意,、管理提高,、文化創(chuàng)新。
四,、具體方案策劃。
(一)sp方案,。
1,、“微笑服務(wù)”
在活動期間，所以員工一律微笑服務(wù),，細(xì)致耐心,，讓顧客乘興而來滿意而歸，提高顧客的感覺消費價值,。具體實施如下：
7月5日前召開動員大會,，6日——15日服務(wù)員之間開展“服務(wù)大比武”，在大廳設(shè)一個專門的版面,，每日評出“當(dāng)日服務(wù)之星”,，并給予物質(zhì)獎勵。
2、特價,。
(1)每日推出一道特價菜,，日不重樣。
(2)隨顧客所點菜品加贈部分菜品,，如消費100元送兩份小菜;200元以上,，加贈2道涼菜;500元以上，加贈4道涼菜等,。
(3)打折,，這是一個迅速提高消費的法寶，建議適當(dāng)打折刺激消費,。
內(nèi)部營銷是一項管理戰(zhàn)略,，核心是發(fā)展員工的顧客意識，再把產(chǎn)品和服務(wù)推向外部市場前,，現(xiàn)對內(nèi)部員工進行營銷,。這就要員工與員工、員工與企業(yè)之間雙向溝通,、共享信息,，利用有效的激勵手段。
1,、在全體員工內(nèi)部加強溫情管理,，要求每一個員工將所面對的其他員工視為自己的顧客，像對待顧客一樣進行服務(wù),。并在以后的工作中,，將內(nèi)部員工營銷固定下來。
2,、征文比賽,。
內(nèi)部員工征文：《我的選擇——東方》(所有員工都寫，洗浴,、餐飲各寫個的,。目的是培育員工熱愛“東方”的情感，讓大家同心合力,，共同創(chuàng)造“新東方”!),。
要求：
(1)題材圍繞東方鴨王酒樓、東方洗浴所發(fā)生的事情,，可以是工作經(jīng)歷,、感想、寄語等,。
(2)體裁不限,。散文,、雜文、記敘文,、議論文,、詩歌皆可。
(3)截止日期為7月13日,。
鼓勵全體員工積極投稿,。本次征文活動評出一等獎1名，獎金200元;二等獎2名,，獎金100元;三等獎5名,，獎金50元。并進行集中展出,。
3,、成本節(jié)約比賽。
通過系列活動,，對內(nèi)部員工再教育,，提供其的積極性。
1,、在推特色餐飲的同時,，推進情侶套餐、商務(wù)套餐,、家庭套餐,、孝心套餐等。如：情侶套餐可推出38元,、48元,、58元等(對餐飲不明，僅供參考),。
2,、綠色家宴：隨著生活水平的提高，人們的飲食已不僅僅是為了解決溫飽,，而是吃“綠色”,，吃“健康”。綠色家宴的推出,，無疑會受到消費者的青睞。在原材料使用上,，力推生鮮類綠色食品;烹飪方式上結(jié)合現(xiàn)代人的消費時尚,，使菜肴風(fēng)味化、營養(yǎng)化;在家宴的菜譜上,，注重菜肴的營養(yǎng)搭配,，平衡膳食，滿足人們的健康要求。
向消費者宣傳“東方”的企業(yè)文化,，增強東方企業(yè)在目標(biāo)消費群中的影響力,。
在公交車身制作鴨王酒樓的環(huán)境圖片，烤鴨的制作流程圖和酒店的精神口號(東方鴨王酒樓提醒您：關(guān)注飲食健康),，讓顧客把“吃”當(dāng)作一種享受,，使顧客樂而忘返。
在信息發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會,，媒體無疑是吸引大眾眼球的媒介,。可根據(jù)不同的媒體有不同媒體受眾的特點,，合理的進行市場定位和目標(biāo)顧客的定位,，合理的選擇媒體投放廣告，不可片面追求覆蓋率,，造成廣告的浪費,。
硬廣告和軟廣告相結(jié)合，軟硬兼施,，已取得更好的效果,。利用媒體整合，實現(xiàn)小投入,，大產(chǎn)出,。
六、效果分析,。
1,、宣傳造勢，讓消費者產(chǎn)生強烈的記憶感,，引起良好的口碑宣傳,，提高知名度和美譽度。
2,、店內(nèi)富有人情味,，服務(wù)周到，能提升目標(biāo)消費者對企業(yè)的忠信度,。
3,、通過服務(wù)比賽、征文比賽,、成本節(jié)約比賽,，能極大的增強員工的企業(yè)歸屬感和向心力，提高工作積極性,。
4,、通過促銷,，提升營業(yè)額。
日評出“當(dāng)日服務(wù)之星”,，并給予物質(zhì)獎勵,。
2、特價,。
(1)每日推出一道特價菜,，日不重樣。
(2)隨顧客所點菜品加贈部分菜品,，如消費100元送兩份小菜;200元以上,，加贈2道涼菜;500元以上，加贈4道涼菜等,。
(3)打折,，這是一個迅速提高消費的法寶，建議適當(dāng)打折刺激消費,。
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇九
房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃,，實質(zhì)上策劃企業(yè)所要銷售的樓盤信息與公眾的傳播和雙向溝通。信息傳播可以分成信源,，即信息的發(fā)布者,，也就是傳者;信宿，即接受并利用信息的人,，也就是受者,。房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃強調(diào)信息傳受雙方是在傳遞、反饋,、交流等一系列過程中傳播獲得信息,。因此，這不是一般意義上單向性信息傳遞,，而是通過雙向性的信息溝通,，使雙方在利益限度內(nèi)最大程度上取得理解,，達(dá)成共識,。
房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃,，主要類型有兩種。一種是單獨性的,，即是為了一個或幾個單一的公關(guān)活動進行策劃,，本章第二節(jié)闡述的就是單獨性公關(guān)活動的“若干層面”。第二種是綜合性的,，即是規(guī)模較大的,，時間較長的，一連串的,，為同一目標(biāo)所進行的公關(guān)活動的組合,，本章第三節(jié)闡述的就是綜合性公關(guān)活動的實例。無論是單獨性或綜合性的公關(guān)活動策劃,，都必須符合信息傳播的有關(guān)規(guī)則,。
1、信息傳播是一個有計劃的完整的過程,。
所謂“有計劃”,，是指傳播活動必須按公關(guān)活動的目的或目標(biāo)有步驟地進行?！巴暾?，是指傳播過程必須符合傳播學(xué)的“五個w模式”。即who(誰);saywhat(說什么);throughwhichchael(通過什么渠道);towhom(對誰說的);withwhateffect(產(chǎn)生什么效果),。
2,、信息傳播的反饋機制。
信息傳播要達(dá)到雙向溝通,，必須重視反饋機制的建立,。反饋，這里指受者對傳者發(fā)出信息的反應(yīng),。在傳播過程中,，這是一種信息的回流。傳者可以根據(jù)反饋檢驗傳播的效果,，并據(jù)此調(diào)整,、充實、改進下一步的行動,。美國學(xué)者施拉姆提出控制論傳播模式相當(dāng)重視信息傳播的反饋機制,，這種模式是一種雙向的循環(huán)式運動過程。它與傳統(tǒng)線性傳播模式的根本區(qū)別在于：第一,，它引進了反饋機制,，將反饋過程與傳受雙方的互動過程聯(lián)系起來，把傳播理解成為一種互動的,、循環(huán)往復(fù)的過程;第二,，在這一循環(huán)系統(tǒng)中，反饋還對傳播系統(tǒng)及其過程,，構(gòu)成一種自我調(diào)節(jié)和控制,，傳受的雙方要使傳播維持、發(fā)展下去,，達(dá)到一定的目的,，就必須根據(jù)反饋信息，調(diào)節(jié)自身的行為,，從而使整個傳播系統(tǒng)基本上始終處于良性循環(huán)的可控狀態(tài),。
3,、信息傳播信道的選擇組織。
信道,，指信息傳播的途徑,、渠道，也就是媒介,。房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃信道式媒介的形式有公關(guān)廣告,、房產(chǎn)展銷會、顧客聯(lián)誼會,、自編樓盤通訊刊物,、專題展示會、征文,、研討會等,。房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃中信道的選擇組織實際上也是樓盤公關(guān)推廣的過程。
1,、以長遠(yuǎn)為方針,。
房地產(chǎn)營銷中，企業(yè)與公眾建立良好的關(guān)系,，樓盤的信息有效的在公眾中傳播反饋,，樓盤最終得到顧客認(rèn)可決定購買，所有這一切,，都不是一日之功所能達(dá)到的,。房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃是一種持續(xù)不斷的過程，它是一種戰(zhàn)略性的長期工作,。成功的獲得并非一朝一夕的努力,，也不是一曝十寒的推廣。
2,、以真誠為信條,。
房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃需要奉行真誠的信條。企業(yè)傳播樓盤的信息必須以真實為前提,，企業(yè)與公眾的溝通必須以誠懇為基礎(chǔ),，任何虛假的信息傳播、任何夸大的溝通方式都會損害企業(yè)和樓盤的形象,。唯有真誠,，才能取信于公眾，贏得合作和認(rèn)可,。
3,、以互惠為原則。
房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃，力求形成良好的公眾關(guān)系,，它不是靠血緣,、地緣或空洞說教來維持，而是以一定的利益關(guān)系為紐帶,。企業(yè)在公關(guān)活動中既要實現(xiàn)自身的目標(biāo),，又要讓公眾得益，包括精神和物質(zhì)的利益,。只有企業(yè)和公眾互惠互利，與公眾各方面的合作才能長久圓滿,。
4,、以美譽為目標(biāo)。
房地產(chǎn)營銷所有的工作最終目標(biāo)指向都是為了賣樓,，但就某一部分的工作來說又有自身特定的目標(biāo),。公關(guān)策劃信息傳播和雙向溝通的主要目標(biāo)是樹立企業(yè)所推出的樓盤的美譽度，不是直接賣樓,。所謂樓盤美譽度指樓盤具有良好營銷形象普遍受到公眾的贊譽,。樓盤美譽度的建立和樓盤的知名度、印象度是緊密聯(lián)系的,。所謂樓盤的知名度,，指樓盤在公眾中的知曉程度。樓盤的印象度指樓盤在公眾中的印象包括大致上的認(rèn)識和感受,。在樓盤知名度,、印象度的基礎(chǔ)上才有可能產(chǎn)生樓盤的美譽度。房地產(chǎn)營銷公關(guān)策劃在提高擴大樓盤知名度,、印象度,，特別是提升樓盤美譽度有特殊的功效，樓盤“三度”也有利于促銷,。
媒介公共關(guān)系簡稱媒介關(guān)系,，指社會組織與新聞傳媒單位和新聞記者編輯的關(guān)系。房地產(chǎn)營銷公共關(guān)系中,，媒介關(guān)系有著不可替代的特性,，它傳遞信息迅速，影響面廣,，威望度高,，可以左右社會輿論和影響政府機構(gòu)。在歐美,，新聞傳媒被看作是繼立法,、司法、行政之后的“第四權(quán)力”,。房地產(chǎn)營銷務(wù)必要重視媒介關(guān)系,，因為和房地產(chǎn)企業(yè)其他職能部門工作相比,，它是直接面向社會各界的，所以特別需要媒介關(guān)系助一臂之力,。正可謂：“得之者錦上添花,，失之者孤家寡人”。
怎樣建立良好的媒介關(guān)系呢?
首先,，將新聞單位和新聞界人士列為必須厚待的公眾,。房地產(chǎn)企業(yè)可以有計劃的邀請新聞界人士參觀樓盤，通報情況,，但切忌以純功利主義的態(tài)度對待媒介關(guān)系,。可以在平時適當(dāng)時機與新聞界人士舉辦各種聯(lián)誼活動,，爭取理解和增進友誼,，為相互之間的合作奠定較好的基礎(chǔ)。
其次,，必須掌握新聞媒介的工作特性,。新聞界重視的是新聞，即新近發(fā)生的有報道價值的事與人,。對于價值高的新聞,，各新聞單位就會有興趣去了解、采訪和報道,，甚至連續(xù)追蹤報道,。不要勉強要求記者刊發(fā)一些純粹是樓盤軟廣告的文章。事實證明,，樓盤的新聞價值越高,，記者就樂于報道，讀者會用心閱讀,，樓盤促銷效果也就明顯,。
再次，應(yīng)當(dāng)熟悉各種媒介的特點和新聞體裁的形式,。要有針對性的向記者提供新聞稿件或請記者采訪,。房地產(chǎn)企業(yè)營銷部門應(yīng)善于抓住時機，從不同角度和層次發(fā)掘售樓過程中有價值的新聞,。提供新聞稿件做到切題規(guī)范,，回答記者提問應(yīng)該言之有物。樓盤和營銷新聞可能的情況下力爭在傳媒上早報道,、在顯著位置上報道和連續(xù)報道,。
房地產(chǎn)營銷和媒介公共關(guān)系比較高的操作層面是善于“制造新聞”。
制造新聞又稱“新聞事件”或“媒介事件”，它是指在真實發(fā)生事件的基礎(chǔ)上,，經(jīng)過推動挖掘,，運用正當(dāng)手段主動安排籌劃具有新聞價值的事件或活動，吸引記者采訪報道,。在公關(guān)史上,，美國聯(lián)合碳化鈣公司總部大樓竣工的“鴿子事件”，便是制造新聞事件的一個著名例子,，可以作為借鑒,。
該大樓竣工之際，一群鴿子飛進其中一間房子,。公關(guān)人員關(guān)了門窗,，請動物保護委員會采取保護措施，公關(guān)人員通過大樓“不速之客”來臨和動物保護舉動為新聞由頭,，吸引新聞界報道。結(jié)果,，從用網(wǎng)兜捕捉第一只鴿子到三天后最后一只鴿子落網(wǎng)為止,，各種報道頻繁的出現(xiàn)在報紙、廣播,、電視上,，聯(lián)合碳化鈣公司總部大樓竣工的消息不脛而走，名氣大振,。
二,、如何對待贊助活動。
贊助是房地產(chǎn)營銷公共關(guān)系重要組成部分,，有計劃有目的的贊助一些社會活動,，是企業(yè)和社會公眾溝通的有效手段，既是回報社會又能擴大企業(yè)影響傳播樓盤信息,。贊助要達(dá)到一定的公關(guān)效應(yīng)關(guān)鍵是如何操作,。
國外企業(yè)在提供贊助時，多遵循如下原則,。
第一,、贊助的單位是非贏利性組織。
第二,、贊助的社會活動要有利于本企業(yè)的生存和發(fā)展,。
第三、視企業(yè)的經(jīng)營狀況量力而行確定贊助的額度,。
房地產(chǎn)企業(yè)按照國際慣例對一些社會活動提供贊助時,，特別要注意以下幾個問題。
1、選擇好贊助對象,。在眾多的贊助要求中,，準(zhǔn)確遴選最佳的贊助對象，是保證贊助達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的前提,。通常的贊助對象從類型上分有文化,、藝術(shù)、教育,、體育,、公益、慈善事業(yè)等等,。企業(yè)所贊助的對象,，應(yīng)該是社會公眾最感興趣的活動，或者是社會公眾最樂于支持的事業(yè)而且是最需要支持的事業(yè),。否則,，贊助對象被認(rèn)為有誤。選擇好贊助對象還要盡量注意企業(yè),、樓盤與贊助對象的有機聯(lián)系,。
2、詳細(xì)了解贊助活動的具體情況,。企業(yè)所贊助的活動的展開涉及到方方面面,，比做常規(guī)廣告復(fù)雜得多。一些企業(yè)進行贊助往往沒有取得相應(yīng)的效果,，通常是贊助活動展開的某些方面出現(xiàn)偏差,。例如有的被贊助主辦單位把贊助錢款的一部分私自挪用或大肆揮霍，有些贊助活動邀請的明星不到場或不自重,。有一家房地產(chǎn)企業(yè)曾投入相當(dāng)資金贊助一項大型藝術(shù)活動,。根據(jù)主辦單位贊助條例規(guī)定被冠以“獨家贊助”的身份，但是,，當(dāng)此項大型活動所有工作準(zhǔn)備就緒即將揭幕的時候,，一些協(xié)辦單位提出一連串問題，主要是他們也出了錢進行贊助,，所以不存在“獨家贊助”,。于是印有“獨家贊助”的海報不能張貼，宣傳冊不能發(fā)放,，入場券不能使用,，這家房地產(chǎn)企業(yè)贊助這項大型藝術(shù)活動的策劃大打折扣。
3,、搞好贊助活動的宣傳,。企業(yè)出資贊助某項活動應(yīng)該明理所當(dāng)然有被宣傳的權(quán)力,。國際商界把贊助和捐贈區(qū)分開來，前者有明顯的商業(yè)目的,，尋求社會和企業(yè)的共同利益,。搞好贊助活動的宣傳要注意適用新聞大眾傳媒擴大傳播企業(yè)信息量。國外企業(yè)贊助某些活動用于新聞媒介的傳播費用一般都高于直接用于活動的經(jīng)費,，并從媒介覆蓋面,、公眾視聽率等進行測算。搞好贊助活動的宣傳還要注意不要搞直接的促銷宣傳,。房地產(chǎn)企業(yè)贊助活動的宣傳主要是擴展信息渠道,，顯示企業(yè)的社會責(zé)任感，擴大企業(yè)和樓盤知名度,、印象度,、美譽度，密切客戶和潛在客戶的聯(lián)系,，爭取軟性長遠(yuǎn)的宣傳效果,。
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇十
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點,、大型居民生活區(qū),，整體以“全國的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點,。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外,，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園,。
二、推廣策劃原則,。
本案藍(lán)水園在推廣策劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”,，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快,，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間,。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否,，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū),，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經(jīng)濟版塊的開發(fā)和興旺,。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論,，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化,、郊區(qū)化,、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來的,。
從微觀上講，如果是100畝的小盤子,，靠一,、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨奏曲,，大盤是交響樂,。它必須有一個主題和靈魂。因此,，必須上升到泛地產(chǎn)的高度,，來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說,，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局,，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn)。
從宏觀上講,，但凡人類活動,、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇,，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟區(qū)域的開發(fā),。
在對藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點,，宣傳新穎,、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點,，創(chuàng)造今后項目正式運作,、營銷通暢的生命力。
三,、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素,。
藍(lán)水園的具體推廣受項目規(guī)劃、價格策略,、廣告策略,、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右,。其中,，項目規(guī)劃、價格策略,、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇,，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里,，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營銷組合合理的項目規(guī)劃,、周密的價格策略,、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng),。其實這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在,。
整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研,，如同戰(zhàn)前的敵情偵察,，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言,，就是從項目規(guī)劃策略,、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行,，其中的廣告攻勢,，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領(lǐng),。三個步驟相互配合,，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo),。
四,、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介。
1,、芳水園開發(fā)商介紹,。
華夏經(jīng)濟房建設(shè)發(fā)展公司是國有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會保障性質(zhì)解困,、安居住宅為主,。組建7年來，運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū),，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里,、居華里,，同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū),，榮獲中國建設(shè)工程獎級——魯班獎,。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”,、“天津市危改信得過企業(yè)”,、“建行信用aa_業(yè)”等多項榮譽。
2,、梅江3號地——芳水園簡介,。
芳水園的7個建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：
1疏密有序的園林格局;,。
2綠地、水面合理分布,，宛在水中央;,。
3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝,，分類收集;,。
4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;,。
5熱電廠供熱,，減少污染;。
6提高住宅高科技含量,，做到二步節(jié)能;,。
7健全安全防范及信息管理。
3,、芳水園廣告運作,。
目前由獨立個人工作室代理設(shè)計、發(fā)布,。
五,、藍(lán)水園客戶定位策略。
一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級”
1,、時代造就的"新中產(chǎn)階級",。
曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中,，經(jīng)濟體制的不斷完善,，市場經(jīng)濟的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺,，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊,。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事,。大氣候與小氣候的成熟,，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛,，通過自身的努力拼搏,，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的——"新中產(chǎn)階級",。他們除了養(yǎng)車,，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經(jīng)濟去追求其固有的高品質(zhì)的生活,。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級的又一大特點,。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級"的產(chǎn)生有著重要的局限性,。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司,，非金融機構(gòu),，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè),，還有證券經(jīng)營者,，特種行業(yè)主，以及策劃公司,，文化產(chǎn)業(yè)等,。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟時代的特征就由此體現(xiàn)出來,。
2,、“新中產(chǎn)階級”特征。
"新中產(chǎn)階級"是一個源于西方的名詞,，是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人,。"新中產(chǎn)階級"是整個社會的安全發(fā)展重心，他們在經(jīng)濟來源方面占有明顯優(yōu)勢,，大部分自己就是老板,。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一,，以其獨立的姿態(tài)出現(xiàn),，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧,，不計勞動時間,，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力,，所以才能飛快地發(fā)展起來,。他們大都白手起家，他們的富裕生活20__年房地產(chǎn)推廣活動策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的,。
他們具有強烈的自信心,，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條,。生活講究，追求品味,，但也不輕易消費,，有時甚至還不愿向外公開自己的財產(chǎn)也是他們的特征之一。同時,，敢于投資,，將所得的錢用于擴大再生產(chǎn),，以期獲得更多的利潤。
"新中產(chǎn)階級"并不是都智商及高,，但是他們善于理財,，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目,。追求成功,，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級"的顯著特點,。
第一節(jié)市場分析,。
一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況,。
(一)20__年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,。
20__年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%,，是近年來增長較快的,。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金,、市場同步增長,。
1、土地前期投入增加,。20__年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元,，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2,、開發(fā)規(guī)模擴大,，開發(fā)投資高速增長。20__年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米,，比去年同期增加7.9萬平方米,，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,，比去年同期增加7674萬元,，增長87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元,，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元,，增長3.9倍,。
3、企業(yè)融資能力有所增強,，資金到位狀況較好,。20__年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍,，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元,，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍,，其他資金8004萬元,，增長2.5倍。
4,、住房銷售高速增長,。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,，保持高增長勢頭,，20__年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%,，其中住宅銷售1.72萬平方米,，比去年同期增長1.2倍。
5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，__區(qū)內(nèi)集中了14家，__縣3家,，__縣2家,，__市1家。
二,、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn),。
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%,。從商品房空置時間來看,，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點,，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差,。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小,。20__年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個,，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個,，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金,，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā),、后期靠個人按揭貸款,，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全,。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水,、用電,、行路、管道跑,、冒,、滴、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā),。
四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主,，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲備貸款、個人住房貸款,、個人商用房貸款,、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%,，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多,，收費項目多且雜,，稅費負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展,，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求,，發(fā)展空間較大,。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20__年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點,，若每年全市城市化率提高一個百分點,，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期,，20__年我市的人均gdp為5208元(651美元),，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20__年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬平方米以上,，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0__年婁底市城建投資公司成立,，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化,，通過項目招標(biāo)，實行市場化經(jīng)營,，推行以地生財,、招商引資、民間融資的方式,，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。
三,、__市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計。
“同類”定義為具有商業(yè)廣場,、寫字樓,、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將__市__開發(fā)區(qū),，__市__區(qū)及__區(qū)進行大體對比分析如下：
1,、__開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說,，__開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
__大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念,。
其周邊自然環(huán)境好;,。
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng),、外來投資者、社會成功人士等;,。
其定位為社會高薪階層,。
2、__地帶,。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主,。
__農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：__市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的__區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場,。
規(guī)模大,，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積,，其中有320個攤位,，2480平方米生活超市，108個鋪面,，1200平方米倉庫,，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。
住房均價718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售,、加工、倉儲,、大型超市,，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場,。
2,、__城區(qū)地帶。
__商業(yè)廣場：
核心競爭力：
1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原__批發(fā)市場,，主樓統(tǒng)一經(jīng)營,，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米,，門面主力面積30多平方米,。
住房均價500多元每平方米。門面2000元至11000元每平方米,。
定位：__地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化,、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財富街區(qū),。
__商城：
核心競爭力：位于火車站正對面,，有地位優(yōu)勢。
四,、消費者分析,。
根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗,，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
4,、消費者對物業(yè)管理的要求。
b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強溝通。
第二節(jié)“站前廣場”項目分析,。
一,、項目優(yōu)勢分析。
1環(huán)境：坐擁__火車站正對面,，坐享人流物流優(yōu)勢。__,、__鐵路在這里呈十字交匯,，東至__、__,，南至__,、__、西去__,、__,，北達(dá)首都。__火車站是一編組站,，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對,，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的,。
2地段：位于火車站正對面,，附近樓盤以__商業(yè)步行街、__商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店,、賓館,、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場,，形成較高具影響力的火車站商圈,。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息__火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地、建筑物升值在即,，同時,，餐飲業(yè)、娛樂業(yè),、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題,。
4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題,，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場,，藝術(shù),、休閑與自然融為一體、相得益彰,。
6配套設(shè)施齊全,，(高檔會所、銀行,、超市,、停車場、幼兒園,、親子樂園,、運動場所、藝術(shù)長廊等),。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢,，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多,，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。
二、項目劣勢分析,。
1)品牌號召力：__房地產(chǎn)市場起步較遲,，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以__,、__為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗,，在消費者中有著不錯的口碑,。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚,，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于__市消費偏低,，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā),，低價銷售,，造成價格波動及銷售困難。
三,、競爭對手分析,。
第三節(jié)推廣策略界定。
一,、目標(biāo)消費群界定,。
從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館,、寫字樓)的銷售特點,，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主,，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層,。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大,，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費心理,，他們追求品位，但他們又是商人,，有商人的交易本性,，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀,，，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過外在條件來追求文化品位,。
一,、前言：營銷理由。
傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為,，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動,，而商品的價格取決于供求關(guān)系。按這一理論,，一個物件的價值是個客觀,、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動,，就可以了解一個商品的內(nèi)在價值,，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi),，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值,，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了,。
然而,，西方經(jīng)濟學(xué)則認(rèn)為，商品的價值取決于商品的utility,，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用,，或說好處。而這個效用的評價標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用,，南方人認(rèn)為米飯好,，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方,。由于認(rèn)識到了商品的價值是個很主觀的東西,，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認(rèn)同,，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品,，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。
現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟,，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視,、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程,，以使自己跑得更快,。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。
二,、促銷：點石成金,。
現(xiàn)在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢,，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話,，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中,，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰,，這是新時期的基本市場法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西,，一成不變的思維方法是最容易失敗的,。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī),、標(biāo)新立異,，充分運用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多種全新的營銷模式,。做到多點齊發(fā),，連點成面，面面俱到;多線共拉,，布線為網(wǎng),，一網(wǎng)打盡。
(一)立異：以租帶售,。
房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去,，但往往事與愿違，欲速則不達(dá),。尤其是中高檔的住宅物業(yè),，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報,，更是難上加難,。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式,，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售,，也被可引入中高檔住宅的銷售,。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈,，市場明顯供大于求。在此情況下,，如果華翠園沉住氣,，以“不變應(yīng)萬變”(價格方面)，倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉,，以加快資金的運轉(zhuǎn)速度,。所以,，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路,，改變策略,，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”(營銷手段方面),，采取“租售結(jié)合”的營銷策略,。
“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化,，供給過度，造成樓房難以銷售時,，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去;然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費群體,，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者,。這樣,，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金,，而且,，隨著高明經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣,，公司可以得到雙面的回報,。何樂而不為呢確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn),，可是,，我們可以用出租之房到銀行抵押進行借款，以緩解再開發(fā)的資金壓力,，充分調(diào)整資金運轉(zhuǎn)率,。這樣，我們就可以做到有大利而無小害,、有多得而無少失,。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查,，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫,，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺,，并愈演愈烈,。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以,，本策略很具可行性,，市場空間大，大可一試!
(二)頂樓：困中創(chuàng)“圓”(園),。
眾所周知,，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售,，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況,。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的,，同時,，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時,，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”,，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”,、“顧前怕后”,。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來,。具體問題具體分析,，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀,，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”,，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層,，相比前者隔熱效果更好,，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣;再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層,，然后于土層栽花種草,，這樣，除了可以防熱外,，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能),。
并且，我們投入也不大,，100平面大概只需2000元即可,，同時，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),，進一步降低“花園”建設(shè)成本,。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了,。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”),。
阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高,、容易漏裂,。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進行精細(xì)化的市場細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層(如本人);另外,，還必須采取低價,、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償,，以彌補其不足,。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話,，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的,，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么?(當(dāng)然我對您們還是有信心的),，如果有的話,，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認(rèn),，并簽訂附外質(zhì)量保證合同,。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了,。(其實,，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因為營銷是“末”,，而產(chǎn)品是“本”;營銷是“術(shù)”,，而產(chǎn)品是“道”)。
(三)中樓：以舊換新,。
俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品,，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場,，“凡戰(zhàn)者,，以正合，以奇勝”,。市場不同情弱者,，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中,，沒有的,、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率;而將過去固化,、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運,。因此,，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦,，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、適應(yīng)現(xiàn)實要求的模式,，并成功付諸實踐,。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強手之林,。
目前,，作為彈丸之地的高明，已有大量建成,、在建,、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴(yán)禁,。我們必須采取差異化的市場策略,，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者,，從而獲取成功,。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”(社會中80%的錢掌握在20%的人手中,，而其余80%的人只控制著20%的財富,。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者),，二手房市場異?；鸨行r日甚至趕超新房成交量,。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費涌動,，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,，不可逆轉(zhuǎn)!有時,，機會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場,，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機,，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式,。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個結(jié)果值即可,。
關(guān)于這個手段,，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的,。畢竟,，高明舊樓多分布于市區(qū)西面,，即荷香路以西，這里,，多以散樓布局為主;而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員,，安全系數(shù)更大,。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟條件下,，市民多有“賣舊買新”的沖動,，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上(后面提到)，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲,，調(diào)動著人們的沖動感,。在這樣的作用下，成交是遲早的事,。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司——它們向真正需要的“東西”(銷售模式)而付出。
(四)綠化：詩意棲居,。
“詩意棲居”是人類居住的夢想!所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽,，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等,，以藏風(fēng)之地為次等”,，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化,、審美,、心理和生理需要，遂流行于市井販夫,、商賈巨富,、文人騷客中。至今,，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層,。花園者,，人文,、自然與建筑對話的靈性空間，于其中,，人性獲得升華,。建筑為園林讓路，生活回歸自然,。本人今天考察過貴園,，微覺不妥,，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看,，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕,。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r,，必將帶給您們更多的“選票”,。
滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè);氧氣如同良好的運營機制,，保證置身其間的人力,、資金、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn);陽光是花園的遠(yuǎn)景,，吸引更多市民“埋單”,。
(五)物業(yè)：“和諧”民主。
現(xiàn)代消費從一般消費轉(zhuǎn)向體驗消費,，由理性消費發(fā)展為感覺消費,。以前叫做消費者買的放心、用的稱心;現(xiàn)今邊為消費者買得開心,、用得滿心,，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務(wù)時,，必須要受到特別的待遇,、絕對的尊重，他埋單時才滿意,，以后也高興再次光臨;在購買商品時,，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面,，海爾集團的品牌建設(shè)可算上乘,。
海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)”,，其服務(wù),，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此,，海爾的空調(diào),、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一,。
在這方面,，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸,、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上,。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度,。只有我們的認(rèn)同度高了，才會受到更多消費者的追棒,。具體操作：引進一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤,，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化,、親情化的先進服務(wù)管理理念,，同時，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽,。這樣,，老業(yè)主帶動新客戶,，必將提升“華翠園”銷量,。
一、市場背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū),，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分,，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi),，全區(qū)共有常駐人口17萬,。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主,，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系,，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽,、化工,、輕紡、服裝,、冶金,、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng),，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名,。
__所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠,，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前,，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展,。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū),，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康,、可持續(xù)發(fā)展。
二,、競爭對手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段,，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低,，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段,、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較,，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手,。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2,、在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家,、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地,、濱河及富達(dá)的銷售均價與第壹城相差500元左右,，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競爭,。
三,、競爭項目基本信息：
項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況。
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,，銷售單價較低,，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化,，銷售樓層以一,、二、三,、六層為主,。
濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài),，社區(qū)無會所,，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯,，戶型面積控制較好,，并帶簡單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔,，戶型,、價格、配套與第壹城相近,。
分析：從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可,，所以我們有理由說,，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大,，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視,。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b,、e戶型為主導(dǎo),，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間,，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右,。
3,、樓棟售出率分析,。
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面,，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般,。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因,，一方面也與居住觀念有關(guān),。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持,。
4,、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：
五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：
__在前期的媒介宣傳過程中,，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展,、順馳的品牌、工程質(zhì)量,、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達(dá),。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動,。
在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中,，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系,，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足,。
六、分析總結(jié)：
1,、對市場,、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：
我們在前面對市場及競爭對手,、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析,，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解,，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目,，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場,，并為市場帶來新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說20__年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說,，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場,，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價格),，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目,。在這樣的市場情況下,，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施,。如果我們能夠在未來的工作中,，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座,，我們的項目明天將會異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的,，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價格高于競爭對手,，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高,，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品,，看到我們的產(chǎn)品價值,，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點,，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者,。
消費者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主,，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的,。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定,，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ),。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體,，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。
__商業(yè)城項目是__房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為__市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
__商業(yè)城座落于__市城區(qū)北部的__廣場旁，是__地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地__平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為__余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為__多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約__平方米,，塔樓建筑面積約__余平方米,。項目總投資約__萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行,、市場推廣、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
二、項目營銷總體策略,。
營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。
三、項目營銷目標(biāo)方針,。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。
1,、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2,、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物、穩(wěn)定性回報,。
3,、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。
4,、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確,。
5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
四,、銷售目標(biāo)。
1,、銷售(招商)目標(biāo),。
2、銷售目標(biāo)分解,，根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，進行營銷工作。
房地產(chǎn)的營銷策劃方案有哪些篇十一
(一)20__年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,。
20__年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元,，同比增長87.4%，是近年來增長較快的,。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地,、資金、市場同步增長,。
1,、土地前期投入增加。20__年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米,，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2,、開發(fā)規(guī)模擴大,，開發(fā)投資高速增長。2003年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,，比去年同期增加18萬平方米,，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米,，增長145%,。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元,，增長87.4%,，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元,，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元,，增長3.9倍,。
3、企業(yè)融資能力有所增強,，資金到位狀況較好,。20__年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍,，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元,，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍,，其他資金8004萬元,，增長2.5倍。
4,、住房銷售高速增長,。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,，保持高增長勢頭,，20__年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%,，其中住宅銷售1.72萬平方米,，比去年同期增長1.2倍。
5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，__區(qū)內(nèi)集中了14家,，__縣3家，__縣2家,，__市1家,。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn),。
一是商品房空置面積增加,。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看,，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長,，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響,。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低,，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,，其開發(fā)規(guī)模小。20__年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個,，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個,，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金,，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,，缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全,。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā),，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水,、用電,、行路、管道跑,、冒,、滴、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā),。
四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主,，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲備貸款、個人住房貸款,、個人商用房貸款,、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%,，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多,，收費項目多且雜,，稅費負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展,，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。
總體看來,，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大,。
市委,、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20__年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點,，若每年全市城市化率提高一個百分點,，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期,，20__年我市的人均gdp為5208元(651美元),，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20__年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米,，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上,，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?003年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化,，通過項目招標(biāo),，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財,、招商引資,、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”,，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三,、__市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計,。
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓,、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將__市__開發(fā)區(qū)，__市__區(qū)及__區(qū)進行大體對比分析如下：
1,、__開發(fā)區(qū),。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢,?？傮w來說，__開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。
__大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念,。
其周邊自然環(huán)境好;,。
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng),、外來投資者、社會成功人士等;,。
其定位為社會高薪階層,。
2、__地帶,。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主,。
__農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：__市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的__區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場,。
規(guī)模大,，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積,，其中有320個攤位,，2480平方米生活超市，108個鋪面,，1200平方米倉庫,，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。
住房均價718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售,、加工、倉儲,、大型超市,，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場,。
2,、__城區(qū)地帶。
__商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原__批發(fā)市場,，主樓統(tǒng)一經(jīng)營,，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米,。
住房均價500多元每平方米,。門面2000元至11000元每平方米。
定位：__地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化,、經(jīng)營手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū),。
__商城：
核心競爭力：位于火車站正對面,，有地位優(yōu)勢。
四,、消費者分析,。
根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗,，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
4,、消費者對物業(yè)管理的要求。
b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強溝通。
