為了確保事情或工作有序有效開展,，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案，方案屬于計(jì)劃類文書的一種,。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢,？以下是小編為大家收集的方案范文,，歡迎大家分享閱讀。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇一

為了更好的學(xué)習(xí)與了解物業(yè)管理工作流程及細(xì)節(jié),，清楚本?？蛻魧?duì)物業(yè)服務(wù)的綜合滿意度現(xiàn)狀，找出服務(wù)過(guò)程中的缺陷,，以便提高烹專物業(yè)管理水平和質(zhì)量,。

地點(diǎn)范圍：四川烹飪高等專科學(xué)校

調(diào)查時(shí)間范圍：20xx年5月30日——20xx年6月3日

調(diào)查目標(biāo)客戶群范圍：烹專在校學(xué)生,、教師及美倫物業(yè)管理內(nèi)部員工

本次測(cè)評(píng)主要通過(guò)發(fā)放調(diào)查表和交流訪問(wèn)的方式進(jìn)行,，將對(duì)美倫物業(yè)管理保安部門、綠化部門,、保潔部門,、維修部門等部門產(chǎn)生影響。

調(diào)查表發(fā)放率：100%

調(diào)查表回收率：100%

調(diào)查表真實(shí)率：85%

召開會(huì)議時(shí)間：20xx年5月25日晚7：00第一次會(huì)議地點(diǎn)：烹專食堂

其他會(huì)議時(shí)間,、地點(diǎn)：待定

完成匯總工作時(shí)間：20xx年6月6日之前

本小組每個(gè)成員必須準(zhǔn)時(shí)參加每次小組會(huì)議,，并討論出真?zhèn)€活動(dòng)的制定和實(shí)施方案，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)必須在20xx年5月26日之前全部交齊,，由財(cái)務(wù)管理員負(fù)責(zé)收繳工作,，每個(gè)成員必須保質(zhì)保量完成十份問(wèn)卷調(diào)查表，并最后總結(jié)歸納出全部?jī)?nèi)容,。組長(zhǎng)需要做好模范帶頭作用,，組織監(jiān)督好每個(gè)小組成員完成各項(xiàng)任務(wù)及會(huì)議參加，每次會(huì)議后初步統(tǒng)計(jì)和匯總好會(huì)議內(nèi)容,，制定詳細(xì)資料發(fā)放給小組成員集體討論,，直至最終完成本次調(diào)查。

滿意度指數(shù): 滿意度綜合指數(shù)=∑(非常滿意+滿意)/已填項(xiàng)目數(shù)x100%

項(xiàng)滿意指數(shù)60%為不滿意,，應(yīng)重點(diǎn)加以改進(jìn);單項(xiàng)滿意指數(shù)≥90%為非常滿意,，應(yīng)注意加保持和推廣。

滿意度綜合指數(shù)≥90為非常滿意,，注意加以保持和提升,。

70≤滿意度綜合指數(shù)≤90為比較滿意，密切關(guān)注滿意度發(fā)展趨勢(shì),，對(duì)滿意度指數(shù)偏低的項(xiàng)目加以改進(jìn),。

60≤滿意度綜合指數(shù)≤70為一般，除對(duì)單項(xiàng)不滿意進(jìn)行改進(jìn)外，應(yīng)對(duì)公司管理體系進(jìn)行

系統(tǒng)性分析并加以改進(jìn),，以期提升職員滿意度,。

滿意度綜合指數(shù)60為不滿意，應(yīng)對(duì)公司整體管理體系進(jìn)行檢討或重新設(shè)計(jì),。

各單項(xiàng)的滿意率,、不滿意因素分析及改進(jìn)建議、客戶滿意度匯總表,、調(diào)查后續(xù)工作要求等,。

小組各個(gè)成員必須有效保證調(diào)查表資料的發(fā)放率、回收率,、真實(shí)率,，發(fā)放調(diào)查表時(shí)言談舉止文明有禮貌，尊重客戶生活習(xí)慣,。

測(cè)評(píng)表須有測(cè)評(píng)人員,、客戶簽名及客戶電話，并注明測(cè)評(píng)時(shí)間,。

測(cè)評(píng)表有以下情況之一為無(wú)效：

1,、未按規(guī)定范圍測(cè)評(píng)且未得到批準(zhǔn)的;

2、未按規(guī)定時(shí)間提交的;

3,、未按規(guī)定要求填寫的,。

1、作弊違規(guī)：

測(cè)評(píng)時(shí)有以下情況之一為作弊行為：

(1)涂改測(cè)評(píng)表內(nèi)容;

(2)假冒客戶填寫測(cè)評(píng)表;

作弊行為的處罰：

一經(jīng)發(fā)現(xiàn)小組成員有以上作弊行為,，將給予該成員請(qǐng)小組每位成員一瓶飲料的懲罰,，必須嚴(yán)厲執(zhí)行。

2,、開會(huì)違規(guī)：

每次開會(huì)如有事不能及時(shí)趕到或參加在開會(huì)之前必須跟組長(zhǎng)請(qǐng)假,，并說(shuō)明原因，如未請(qǐng)假者將視為開會(huì)違規(guī),。

開會(huì)遲到懲罰：給予遲到成員請(qǐng)小組每位成員一瓶飲料的懲罰;

開會(huì)未到懲罰：給予未到成員上交20元處罰金懲罰作為小組活動(dòng)經(jīng)費(fèi),。

調(diào)查表費(fèi)用(8元)其他資料費(fèi)用(8元)

1、分析調(diào)查結(jié)果匯總的總表;

2,、對(duì)不滿意項(xiàng)目制作出對(duì)策表;

3、填寫客戶需求狀況分析表,。

第二組：學(xué)號(hào)09——16號(hào)

組長(zhǎng)：李兵,、張碩

財(cái)務(wù)管理員：易旋組員：楊華威、代林娟,、王朝悅,、曹帆、萬(wàn)前辛。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇二

物業(yè)驗(yàn)收,、接管前的工作

1) 成立驗(yàn)收,、接管小組：

由xx物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營(yíng),、管理,、工程、保安和清潔等部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場(chǎng),，對(duì)驗(yàn)收,、接管工作中所涉及問(wèn)題等進(jìn)行考察。在此基礎(chǔ)上,，提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn),，并制定驗(yàn)收、接管工作方案,，在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組,。

2) 有關(guān)專業(yè)人員提前進(jìn)駐小區(qū)：

提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的工作人員一起,，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試,，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理,、性能，熟悉水,、電,、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等,，為下一步實(shí)物驗(yàn)收、資料移交等工作做準(zhǔn)備,。

物業(yè)驗(yàn)收,、接管中的工作

1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期：

管理處驗(yàn)收,、接管小組主動(dòng)與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系,，協(xié)商物業(yè)交接問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給總公司,。由開發(fā)商,、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案,，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。

2) 印制驗(yàn)收,、接管工作表格：

物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物,、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單,，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單,，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單,，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單,，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單,，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表,，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等,。

3) 全面驗(yàn)收,、交接：

驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加,，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,，填寫記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名,，驗(yàn)收記錄單一式三份,，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目,，列出清單,，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字,；對(duì)不合格的項(xiàng)目,，注明存在的問(wèn)題，提交地盤和施工單位,，限期整改,，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收,，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存,。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項(xiàng)資料（包括產(chǎn)權(quán)資料,，技術(shù)資料,，政府驗(yàn)收合格證明，水,、電,、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記,、簽字手續(xù)。

物業(yè)驗(yàn)收、接管后的工作：

1) 已接收項(xiàng)目的管理：

管理處從接收簽字起,，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù),，防止被盜和破壞，同時(shí),，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理,。認(rèn)真清點(diǎn)、檢查,、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)登記、反映,、整改,。

2） 入伙時(shí)業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗(yàn)收：

管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù),。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購(gòu)樓手續(xù),，再由管理處收取入伙費(fèi)用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋,、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備,，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙,，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題,，逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處,、業(yè)主及物業(yè)使用人,、開發(fā)商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系,，限期修好,，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。

3） 歸檔小區(qū)各種資料：

建筑施工圖紙,、隱蔽工程資料 ,、各種交工驗(yàn)收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說(shuō)明書,、合格證書復(fù)印件等,。

4） 擬定小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實(shí)施,。 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo),，以及iso9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全,、清潔,、優(yōu)美,、舒適、方便的生活環(huán)境,。

物資裝備

物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的,，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明,、舒適的辦公,、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定,。

（一）管理用房

1.辦公用房安排

管理處前期辦公安排,。關(guān)于前期維修間和倉(cāng)庫(kù)位置，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況臨時(shí)協(xié)商解決,。

2.宿舍與食堂安排

前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決,，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決,，在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問(wèn)題,。前期員工就餐問(wèn)題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐,。

住戶入住期間的管理方案,，包括入住儀式、辦理有關(guān)手續(xù),、便民服務(wù),、為住戶排憂解難的措施。一旦我司中標(biāo),，我司將立即組織資深專家組為某某小區(qū)提供全面的前期服務(wù),，結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì),、施工,、驗(yàn)收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作：

（一） 入伙（?。┕芾矸桨?/p>

1．做出入伙方案。主要包括：

（1）做出明顯的指引標(biāo)識(shí),；

（2）入伙車輛的引導(dǎo)工作,；

（3）保安的安全保衛(wèi)工作；

（4）入伙期的日常保清工作,；

（5）辦公家具的包裝物及雜物的及時(shí)收拾工作,；

（6）協(xié)助物品的搬運(yùn)及擺放工作；

（7）小區(qū)內(nèi)搬運(yùn)小車及搬運(yùn)工具的配備準(zhǔn)備工作,；

（8）水電工的供水,、供電的保障工作；

（9）歡迎入伙的準(zhǔn)備工作,；

（10）確定入伙時(shí)間。

2．每個(gè)房間的通電,、通水檢查和最后一次清潔開荒

在入伙的前一個(gè)星期，由工程部主管帶領(lǐng)水電維修人員,，對(duì)供電供水情況進(jìn)行每個(gè)房間的仔細(xì)檢查,，以確定入伙后水電暢通。

在入伙的前一個(gè)星期,，在水電維修人員檢查后的房間，進(jìn)行最后一次的清潔開荒,，然后關(guān)閉門窗,，鎖好房門,。

3．掛彩旗等迎接準(zhǔn)備工作

在入伙的前二天，我們根據(jù)事先的準(zhǔn)備安排,，做好入伙歡迎工作,。

（1）在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的主要出入口掛職出橫幅標(biāo)語(yǔ)；

（2）在南北方向的兩個(gè)門口設(shè)置充氣拱門,；

（3）在小區(qū)的四周設(shè)立彩旗,；

（4）在建筑物的周圍懸掛氣球等,。

4．現(xiàn)場(chǎng)的保障及配合

按照《入伙方案》中的相關(guān)內(nèi)容，入伙的當(dāng)天和入伙階段,，切實(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)的保障和配合工作,，以使業(yè)戶方便、快捷,、安全、省時(shí),、省力地順利地入住。

提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作,，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返,。

為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí),，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善,，票據(jù)正規(guī)。即時(shí)完成入伙注記,。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理,、守時(shí)守約,、保證質(zhì)量。

5,、業(yè)主入伙流程

1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù),。

3）物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況,、收費(fèi)情況,；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

4）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題,，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商,，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后,，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。

5）如需二次裝修的,，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù),。

6）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

2,、租賃住戶入住流程

1）簽訂《租賃意向書》,，并交付定金,。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

2）簽訂《租賃合同書》,。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件,。

3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋,，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問(wèn)題的,，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改,。

4）整改后或驗(yàn)收房屋沒(méi)問(wèn)題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單,，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

5）交付押金和首期租金,。

6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù),。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇三

物業(yè)管理服務(wù)可以說(shuō)是一門專業(yè)學(xué)問(wèn),，本公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則,，并通過(guò)長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提升,，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達(dá)致極限,。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益,，不但使其保值,，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值,。

xx物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：

工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù),，特別是現(xiàn)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃,，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識(shí)和技術(shù),。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車場(chǎng)電梯,，還包括靈敏的裝備,，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng),、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng),、自動(dòng)濾水器,、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對(duì)這類大樓,，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高,。大樓的外墻也必須定期清潔,，以保持大樓的外貌美觀,。清潔一座大樓例如香港新中國(guó)銀行大廈的幕墻,，其難度和這項(xiàng)工程所涉及的龐大費(fèi)用，實(shí)非一般人所能想象,。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理,，這對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會(huì)因而受到影響,。

現(xiàn)今停車塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統(tǒng)來(lái)滿足日益繁重的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)管理,，可以減少人為舞弊,，節(jié)省人力資源，增快車輛流量,，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷,。此外,，停車場(chǎng)上的停車程序也必須作出周詳安排,，以確保用戶能獲得所需服務(wù),。停車場(chǎng)必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全,。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù),。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng),，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全,。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無(wú)須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼,，這對(duì)整幢大樓出租及出售營(yíng)運(yùn),，都有著正面積極作用。

依據(jù)xx物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排,，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問(wèn)服務(wù),，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。

一,、物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)

建筑期間管理顧問(wèn)服務(wù)

提供大樓圖則專業(yè)意見(jiàn)

提供大樓設(shè)施專業(yè)意見(jiàn)

提供大樓建材專業(yè)意見(jiàn)

預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

大樓管理進(jìn)度檢討、停車場(chǎng)管理建議

大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作

建議制定租約條款

訂定管理守則

員工培訓(xùn)計(jì)劃

財(cái)務(wù)預(yù)算

用戶搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作

移交大樓單位與租戶程序

裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

保安控制

進(jìn)入控制

安全控制

(一),、建筑期管理顧問(wèn)服務(wù)

1,、這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：

在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來(lái)的管理問(wèn)題,，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施,；

節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作,；

在租用戶入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順,。

2,、服務(wù)內(nèi)容

1)提供大樓圖則專業(yè)意見(jiàn)

就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖,、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見(jiàn)及分析,。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的,。本公司將建議業(yè)主對(duì)部份設(shè)備的增添留出空間,，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置,、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤?、停車?chǎng)的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排,、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃,、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。

2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見(jiàn)

就業(yè)主已決定或需要提供意見(jiàn)的各項(xiàng)設(shè)施作出對(duì)將來(lái)管理運(yùn)作有利的顧問(wèn)意見(jiàn),，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設(shè)施及配備,，并提供是否適合日后使用者需要的意見(jiàn)。

大樓設(shè)施包括：

電梯

消防設(shè)備

電氣設(shè)備

照明設(shè)備

給/排水系統(tǒng)大樓自動(dòng)化系統(tǒng)

垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備

后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)

停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等

3)提供大樓建材專業(yè)意見(jiàn)

就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹資料作出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意見(jiàn),，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性,、優(yōu)劣的區(qū)別,，判斷有關(guān)材料是否能對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理工作能否妥善處理等加以分析,。

4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備,，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考,。

5)大樓管理進(jìn)度檢討

本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見(jiàn)，內(nèi)容包括：

分析及評(píng)估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見(jiàn)：

當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí),，派專業(yè)人員參加工程會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào),，了解工作進(jìn)度，以便即時(shí)提出專業(yè)意見(jiàn),，使日后管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度,，省卻將來(lái)因修改設(shè)計(jì)而帶來(lái)的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)；

就各廠商的設(shè)施及配備,，向業(yè)主提供專業(yè)意見(jiàn),，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇四

為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》,，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境,，現(xiàn)結(jié)合我辦實(shí)際,，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。

組長(zhǎng)：張勁松（牌樓街道辦事處主任）

副組長(zhǎng)：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長(zhǎng)）

陳守元（印盒石社區(qū)主任）

陳聯(lián)國(guó)（觀音巖社區(qū)主任）

黃東方（萬(wàn)安社區(qū)主任）

潘中英（太平社區(qū)主任）

王明（石峰村主任）

葉平（大河溝社區(qū)主任）

周君（搭馬橋社區(qū)主任）

何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）

何小燕（牌樓社區(qū)主任）

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心,，幸坤權(quán)兼任辦公室主任,。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會(huì)劃分物業(yè)管理小區(qū),，抓好試點(diǎn)，協(xié)調(diào)幫助社區(qū)居委會(huì)解決有關(guān)問(wèn)題,，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站,，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),。

1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則,，全辦城建規(guī)劃為176個(gè)物業(yè)管理小區(qū),，（其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個(gè),；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個(gè),；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個(gè),。

印盒石社區(qū)17個(gè),，其中一類小區(qū)1個(gè)，二類小區(qū)12個(gè),，三類小區(qū)4個(gè),。

觀音巖社區(qū)19個(gè)，其中一類小區(qū)4個(gè),，二類小區(qū)5個(gè)，三類小區(qū)10個(gè),。

萬(wàn)安社區(qū)31個(gè),，其中一類小區(qū)2個(gè)，二類小區(qū)8個(gè),，三類小區(qū)21個(gè),。

石峰村1個(gè),，其中一類小區(qū)個(gè),，二類小區(qū)個(gè),，三類小區(qū)1個(gè),。

太平社區(qū)30個(gè)，其中一類小區(qū)5個(gè),，二類小區(qū)9個(gè),，三類小區(qū)16個(gè),。

大河溝社區(qū)20個(gè)，其中一類小區(qū)3個(gè),，二類小區(qū)3個(gè),，三類小區(qū)4個(gè)。

搭馬橋社區(qū)29個(gè),，其中一類小區(qū)個(gè),，二類小區(qū)8個(gè)，三類小區(qū)21個(gè),。

袁家墩社區(qū)21個(gè),，其中一類小區(qū)4個(gè)，二類小區(qū)6個(gè),，三類小區(qū)11個(gè),。

牌樓社區(qū)8個(gè)，其中一類小區(qū)2個(gè),，二類小區(qū)4個(gè),，三類小區(qū)2個(gè)。

2,、工作目標(biāo),。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ)，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展,，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境,，而且對(duì)于我區(qū)創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義,。我辦物業(yè)管理工作的目標(biāo)是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,，讓社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理工作的重要意義,，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個(gè)召開業(yè)主大會(huì),，成立業(yè)主委員會(huì),，力爭(zhēng)在20xx年底，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理,，以全面提升城市管理水平,。

1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日,。組織街,、居工作人員對(duì)社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論,，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案,。

2,、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作動(dòng)員部署,。運(yùn)用墻報(bào),、黑板報(bào)、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,，使社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和意義,，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。

3,、抓好試點(diǎn)（20xx年10月1日——10月30日）,。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū),、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區(qū),。

4、總結(jié)推廣（20xx年11月1日——11月30日）,?？偨Y(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)在各社區(qū)加以推廣，試點(diǎn)中的問(wèn)題和不足之處加以修正和改進(jìn),，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類督促指導(dǎo),，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例）在我辦的全面落實(shí)。

1,、物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次會(huì)議,，學(xué)習(xí)上級(jí)有關(guān)文件和會(huì)議精神，分析進(jìn)度,，查擺問(wèn)題,，研究部署階段性工作等,。

2、建立街,、居二級(jí)目標(biāo)管理責(zé)任制,。街道和社區(qū)居委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)是落實(shí)物業(yè)管理的第一責(zé)任人，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署,，經(jīng)常了解情況,，積極協(xié)調(diào)解決問(wèn)題，確保全辦物業(yè)管理工作有計(jì)劃有步驟地推進(jìn),。

3,、強(qiáng)化考評(píng),，嚴(yán)肅紀(jì)律,。街道將定期或不定期地對(duì)各社區(qū)居委會(huì)對(duì)推進(jìn)物業(yè)管理工作的情況進(jìn)行督促檢查和評(píng)比，對(duì)物管工作落實(shí)好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個(gè)人,，年終進(jìn)行表彰,。對(duì)群眾反映強(qiáng)烈，不認(rèn)真宣傳條例,，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區(qū)域,，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)或配合有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導(dǎo),，責(zé)令限期改正,，典型的要予以通報(bào)批評(píng)或組織處理。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇五

1.建立監(jiān)督和記錄制度,，對(duì)工作計(jì)劃,、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；

2.熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙,，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況,、檢修口預(yù)留位置,，做出詳細(xì)記錄,；

3.對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局,、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn),；

4.了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況,；

5.對(duì)影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全,、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題,，及時(shí)書面匯報(bào)與業(yè)主方,，列出整改報(bào)告，提交業(yè)主方備案處理

1.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,，包括電梯井道防水,、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等,；

2.出席有關(guān)工程的會(huì)議,，參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查，建立調(diào)試檔案,；

3.及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題,，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn),，及時(shí)通報(bào)業(yè)主方,。

1.安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收問(wèn)題進(jìn)行記錄,，書面反饋與業(yè)主單位,，并對(duì)整改落實(shí)情況檢查；

2.從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收,，配合業(yè)主方對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益；

3.對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,，明確記錄在案,，書面報(bào)業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對(duì)存在的問(wèn)題加以解決,，直到完全合格,；

4.做好接管驗(yàn)收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋,。

項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派3-5名專業(yè)人員。

電梯技工：

人員數(shù)量：1人,。介入時(shí)間：電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機(jī)械專業(yè),，中專以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn),；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù),，持特種設(shè)備操作證（電梯）

空調(diào)技工：

人員數(shù)量：1人。介入時(shí)間：空調(diào)安裝至移交,。有大型商場(chǎng)或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn),；具備暖通基本常識(shí)，持相關(guān)上崗證和中級(jí)以上職業(yè)資格證書；有中央空調(diào)系統(tǒng)操作,、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上,。

高壓運(yùn)行維護(hù)技工：

人員數(shù)量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高（電監(jiān)會(huì)頒發(fā)）,、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）,；一年以上星級(jí)酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn)；有10kv高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),；有變壓器運(yùn)行,、報(bào)停管理經(jīng)驗(yàn)。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇六

為了加強(qiáng)和完善分公司現(xiàn)有的物業(yè)管理模式,，提高社會(huì)資信度,，增強(qiáng)管理理念,，樹立企業(yè)品牌，讓我們的管理更上一個(gè)新的臺(tái)階，針對(duì)分公司現(xiàn)在所管理兩棟大廈的實(shí)際,，特制定以下管理方案：

服務(wù)第一,、租戶至上,、規(guī)范管理,、追求創(chuàng)新。

管理無(wú)盲點(diǎn),、租戶無(wú)怨言,、服務(wù)無(wú)挑剔。以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo),、為租戶推出完善的服務(wù),、為公司創(chuàng)造效益、為企業(yè)打造品牌,。

1,、指導(dǎo)思想

用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，營(yíng)造安全,、舒適,、優(yōu)雅、溫馨的生活和工作空間,，運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,，確保物業(yè)的保值與增值。

2,、管理服務(wù)方式

完善服務(wù),、誠(chéng)信待人,。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè),，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo),，奉行“服務(wù)第一,、租戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念,，為租戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù),，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務(wù)關(guān)系,，同時(shí)在不斷完善的過(guò)程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環(huán)境,。

3,、安全、消防真抓實(shí)干

為確保租戶的生命,、財(cái)產(chǎn)安全,，我們主張以切合實(shí)際的人防為主、技防為輔的安全管理理念,，建立一支強(qiáng)有力,，多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。在日常管理中,，派專人24小時(shí)值班,，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全工作，嚴(yán)格管理,，防止易燃,、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入轄區(qū)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作規(guī)程,，如發(fā)生特殊事件時(shí),，力爭(zhēng)將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊(cè),，使員工,、租戶翻開手冊(cè)即可操作，如《貴州黃果樹企業(yè)物業(yè)安全管理手冊(cè)》使每一位員工了解和熟悉管理程序,，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新,，將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍，采用輪回培訓(xùn)制度,，不斷提高員工的技能和素質(zhì),。

4、環(huán)境管理責(zé)任到人

多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們,，保潔工作責(zé)任到人,，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位,，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能,，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生達(dá)到最佳效果,，為區(qū)域所在地增加一道清潔,、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景,。

1,、為了確保承諾指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在服務(wù)達(dá)標(biāo)中采用計(jì)劃,、實(shí)施,、檢查、總結(jié)的管理模式,，對(duì)提供服務(wù)的各個(gè)過(guò)程及其相互作用進(jìn)行識(shí)別和管理,，不斷改進(jìn)和提高服務(wù)與管理質(zhì)量，使各項(xiàng)承諾指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),，為租戶提供完善,、周到、優(yōu)質(zhì),、理想的服務(wù),、努力創(chuàng)造一個(gè)安全、文明,、和諧,、舒適的辦公環(huán)境。結(jié)合本公司所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針,，特對(duì)以下各項(xiàng)指標(biāo)做出承諾,，并將相應(yīng)的保證措施匯總?cè)缦拢?/p>

（1）、房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)99%,，制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查,，建檔記錄，確保整潔,、無(wú)破損立面,，房屋無(wú)改變使用功能，公共設(shè)施及通道無(wú)隨意占用,。

（2）,、房屋及設(shè)施的零修、急修及時(shí)率達(dá)99%,，建立嚴(yán)格的修繕制度,，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成,，急修工程不過(guò)夜,，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本,，實(shí)行24小時(shí)維修制度。

（3）,、維修質(zhì)量合格率達(dá)100%,，分項(xiàng)監(jiān)督,、檢查,、工程維護(hù)嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位,，杜絕返工,，確保質(zhì)量。

（4）,、清潔,、保潔率達(dá)99%，區(qū)域內(nèi)保潔落實(shí)到人,，巡查記錄完善,，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度,，確保區(qū)域垃圾日產(chǎn)日清,，設(shè)施完好，無(wú)環(huán)境污染現(xiàn)象,。

（5）,、公共區(qū)域照明及電梯完好率達(dá)96%，落實(shí)責(zé)任人,，堅(jiān)持對(duì)公共區(qū)域內(nèi)的照明,，及消防設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),，并建立健全檔案記錄,，確保公共設(shè)施完好并正常使用。

（6）,、化糞池,、排水管完好率達(dá)99%，制定作業(yè)規(guī)程,，定期疏通,、清理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修,，達(dá)到排放暢通無(wú)積水,。

（7）、機(jī)電設(shè)備的完好率達(dá)100%,，完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度,，配備專業(yè)工程技術(shù)人員,，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除,。

（8）,、檔案建立完好率達(dá)100%，各種檔案資料專人管理,，分類存放,，檢索方便，保證檔案資料齊全,。

物業(yè)管理是通過(guò)專業(yè)化,，一體化的管理，體現(xiàn)社會(huì)效益的,，它的產(chǎn)品是服務(wù),，其管理目標(biāo)是通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的，無(wú)論是保安,、保潔還是維修都是服務(wù),。因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中,，我們著重要培養(yǎng)員工服務(wù)意識(shí)和觀念,；樹立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí),，樹立關(guān)心人,，理解人，尊重人的觀念,，培養(yǎng)員工“善化解矛盾,，常溝通技巧”的特殊素質(zhì)，物業(yè)管理面對(duì)的是享受服務(wù)的群體,，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容,，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的和諧,。

結(jié)合我司的實(shí)際情況,，針對(duì)我司現(xiàn)管理的兩棟大廈，馳宇大廈,，兩臺(tái)電梯,，中央空調(diào)，6名保安,，3名保潔,，5名電工，總面積15000 m2 ,，玫瑰商場(chǎng)大樓,，1臺(tái)電梯,，3名保安，1名保潔總面積xx m2 ,，根據(jù)測(cè)算,，保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，馳宇大廈的物業(yè)管理費(fèi)每平方暫按10元收取,，玫瑰商場(chǎng)大樓的物業(yè)管理費(fèi)每平方出租面積暫按4元收取物業(yè)和管理費(fèi),。

物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)型的工作，結(jié)合我司情況,，現(xiàn)有的物業(yè)收入,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到我司費(fèi)用支出,，為了提高我司經(jīng)濟(jì)效益,，達(dá)到長(zhǎng)效管理，我們?cè)陂_展物業(yè)管理的同時(shí),，要有針對(duì)性的進(jìn)行物業(yè)業(yè)務(wù)拓展工作,，利用我司所屬物業(yè)，開展自主經(jīng)營(yíng),，聯(lián)合創(chuàng)業(yè),，業(yè)務(wù)創(chuàng)新等，多渠道的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,，提高我司經(jīng)濟(jì)效益,，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)品牌,，做強(qiáng)企業(yè)形象,，使我們的企業(yè)能在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中立于不敗之地，夯實(shí)基礎(chǔ),，用發(fā)展的眼光和經(jīng)營(yíng)的思路,，使企業(yè)逐步走向輝煌。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇七

根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點(diǎn),，結(jié)合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念,，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實(shí)施的過(guò)程中,，真誠(chéng)的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便,、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值,，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全,、整潔、優(yōu)美,、方便的陽(yáng)光小區(qū),，提升生活品質(zhì),，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的生活目標(biāo),。

員工隊(duì)伍：打造敬業(yè),、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn),、嚴(yán)實(shí)的高素質(zhì),、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍。

工作作風(fēng)：積極,、精細(xì),、熱情、周到,、耐心,、想到、做到,、建議到,。服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上,。

服務(wù)理念：用心用力用真情,，做實(shí)做精做到位，在日常工作中實(shí)踐中不斷戰(zhàn)勝自我,，超越自我,，力求管理一流，服務(wù)一流,，員工素質(zhì)一流,，社會(huì)效益一流。

管理理念：我們不相信完美,，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高;也許不會(huì)令您最滿意,，我們一定做得最用心。

管理模式：運(yùn)用三個(gè)手段,，建設(shè)三大品質(zhì)工程,，實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求。三個(gè)手段：專業(yè)化人才,，規(guī)范化管理,，精細(xì)化服務(wù)。

三個(gè)品質(zhì)：人才品質(zhì),，管理品質(zhì),，服務(wù)品質(zhì)。

三項(xiàng)要求：工作無(wú)差錯(cuò),，管理無(wú)死角,，服務(wù)無(wú)挑剔,。

發(fā)展目標(biāo)：文化引領(lǐng)，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),，外塑品牌,。

(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話,，接受業(yè)主報(bào)修,、求助、建議,、問(wèn)詢,、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋,，及時(shí)處理并有回訪記錄,。

(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn),，對(duì)合理意見(jiàn)及時(shí)整改,。

(三)建立落實(shí)維修制度,，零修急修及時(shí)率100%,，返修率不高于1%。

(四)物業(yè)檔案,、業(yè)主檔案,、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

(五)常規(guī)性服務(wù)

1,、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)：棟號(hào),、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯;物業(yè)外觀完好整潔,、外墻無(wú)脫落,、無(wú)亂貼、亂涂,、亂畫現(xiàn)象,。

2、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔,，設(shè)備良好,，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患;公用配套設(shè)施完好、道路,、樓道等公共照明完好,，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設(shè)備齊全,，完好無(wú)損,，可隨時(shí)啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災(zāi)安全隱患,。

3、秩序維護(hù)及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤,，語(yǔ)言規(guī)范,，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象,，不影響行人通行;車輛出入管理嚴(yán)格,，出入有登記;地下停車庫(kù)停放整齊，場(chǎng)地整潔,。

4,、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點(diǎn),、定時(shí)間,、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,，垃圾日產(chǎn)日清,，樓道、扶欄等保持潔凈,，公用場(chǎng)地?zé)o紙屑,、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識(shí),。

5,、綠化管理：綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏,、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀,、無(wú)病蟲害、無(wú)折損;綠地?zé)o紙屑,、煙頭,、石塊等雜物。

1,、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：生活0.6元/㎡/月,。

(2)水費(fèi)：2.00元/噸。

(3)電費(fèi)：0.6元/度

(4)地下車庫(kù)固定車位管理費(fèi)70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月,，按年租車位2400元/月;臨時(shí)停車10元/天,，超出規(guī)定時(shí)間加收1元/小時(shí)。

(5)小區(qū)門前廣場(chǎng)及學(xué)校鐘粹門廣場(chǎng)禁止停車,，違者按5元/小時(shí)處罰,。

(6)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進(jìn)入小區(qū)，進(jìn)入小區(qū)后請(qǐng)停車入臨時(shí)車位,，滯停時(shí)間不得超過(guò)兩小時(shí),，違者按10元/小時(shí)處罰。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇八

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況,，社會(huì)化,、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規(guī)范化和精細(xì)化的管理上,，各大物業(yè)公司經(jīng)過(guò)多年的精心運(yùn)作,，在規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)上已構(gòu)成了一套很完善的制度，如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起,，那么除了做好規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)外,，經(jīng)過(guò)舉辦多種活動(dòng)(特約服務(wù)和社會(huì)文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務(wù)，將如晴天霹靂,，一鳴驚人,。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)闡述物業(yè)管理的過(guò)程，并介紹幾種人性化的新穎服務(wù)資料,。

1,、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月，到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),；

2,、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),；

3,、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月，到達(dá)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),；

4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理,，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班,，確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全；

5,、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員職責(zé)制,，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生,、整潔,；

6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化ic卡管理,，車輛憑卡進(jìn)出,，無(wú)卡無(wú)證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來(lái)車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)；

8,、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度,，業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常,，設(shè)備完好率100%,；

9、綠化按時(shí)修剪,、維護(hù),、堅(jiān)持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上,；

10,、營(yíng)造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動(dòng)不得少于12次,，每次參與人員不得少于300人,；

11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù),，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣,、食、住,、行中,。

1.房屋完好率：100%

2.房屋零修、急修及時(shí)率：99%

3.維修工程質(zhì)量合格率：100%

4.管理費(fèi)收繳率：≥98%

5.綠化完好率：99%

6.清潔,、保潔率：≥99%

7.道路完好率及使用率：100%

8.化糞池,、雨水井、污水井,、沙井完好率：100%

9.排水管,、明暗溝完好率：100%

10.路燈完好率：100%

11.汽車場(chǎng)完好率：100%

12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100%

13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0

14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1年

15.消防設(shè)施,、設(shè)備完好率：100%

16.火警發(fā)生率：≤1%

17.火災(zāi)發(fā)生率：0%

18.違章發(fā)生率：2%

19.違章處理率：100%

20.用戶有效投訴率：≤2%

21.有效投訴處理率：100%

22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%

23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100%

24.維修服務(wù)回訪率：≥30%

25.業(yè)主(住戶)對(duì)物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%

服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)

一,、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

二、快速,、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

1,、首按職責(zé)制

每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后,，統(tǒng)一傳遞到辦公室,，并告訴提議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)提議處理的情景直至客戶滿意為止,。

接待服務(wù)提議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z,，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭(zhēng)取取得理解,。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情景,。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過(guò)一周,，特殊情景除外,。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚,，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的應(yīng)當(dāng)留簽字記錄,，并告知第一接待人。

2,、三分鐘服務(wù)承諾

第一接待人接到客戶的提議時(shí),，應(yīng)及時(shí)將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方,，為客戶供給相應(yīng)的服務(wù),，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊情景,，無(wú)法在三分鐘趕到客戶指定的地方,，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解,，在客戶同意的同提下,，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶服務(wù),。

1,、三米微笑服務(wù)

管理處人員見(jiàn)到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí),，必須自然微笑示意,，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí),，輕聲,、清晰道早上好、午時(shí)好或晚上好,。管理人員在見(jiàn)到認(rèn)識(shí)的客戶時(shí)，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則,。

2,、站立式服務(wù)

站立式服務(wù)表此刻：

(1)各固定崗(道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不一樣,，應(yīng)在不一樣時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù),。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢(shì)的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓,，時(shí)間為：7：30~9：00,，11：30~12：00，13：45~14：30,，17：30~18：30,。

(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門時(shí),，也必須站立并微笑致意,，客戶離開時(shí)，也必須站立微笑送別,，并目送客戶出門為止,。

1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù),，客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù),。

2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù),，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù),，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3,、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù),，并在無(wú)專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無(wú)水值班的情景下能夠找到相關(guān)的人員,。所有不值班人員在接到客戶求助電話后,，若不能在電話中處理了客戶的問(wèn)題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng),，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙,。

4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區(qū),，隨時(shí)待命,，以便為客戶供給服務(wù)。

豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng),，還在于讓大部分客戶能自覺(jué)的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái),，變客戶被動(dòng)理解管理處供給的文化活動(dòng)，為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng),，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍,，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,、保養(yǎng),，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理,，對(duì)全體客戶供給共同的服務(wù)，而沒(méi)辦法滲透到客戶個(gè)人的衣,、食,、住、行中,，所以開展多種多樣的特約服務(wù),，不僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活,，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入,。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來(lái)訪人員和無(wú)關(guān)人員的管理,，并沒(méi)有對(duì)外來(lái)送水,、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理,，而我們實(shí)行的完全封閉式管理,，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水,、送飯,、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù),，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí),，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇九

為規(guī)范小區(qū)管理,，為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施,，確保小區(qū)品質(zhì),。

物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效,、安全禮貌,、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念,，對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理,、供給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上,，不斷調(diào)整更新,，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受,。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)）,，確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一,、管理從嚴(yán)的原則

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,，豐富服務(wù)內(nèi)涵，供給優(yōu)質(zhì),、周到,、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的.管理以及對(duì)業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,，建立嚴(yán)格,、周全的管理制度，實(shí)施依法管理,、從嚴(yán)管理,、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

在日常管理中,，要充分發(fā)揮兩個(gè)進(jìn)取性,，即物業(yè)管理公司的進(jìn)取性和業(yè)主使用人的進(jìn)取性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,，經(jīng)過(guò)服務(wù)中心對(duì)小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理,，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約,，共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。

（三）物管為主,、多種經(jīng)營(yíng)的原則

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí),，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng),，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求,，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累,，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù),。

（一）實(shí)施全程物業(yè)管理,，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化提議,，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境,；

（二）成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員,，實(shí)施專業(yè)化管理,；

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),，進(jìn)取培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍；

（四）制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度,，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范,，以制度促管理，寓管理于服務(wù),；

（五）嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議,，依法約束雙方行為,；

（六）依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式,，供給全方位服務(wù),，開展多元化經(jīng)營(yíng)。

（二）物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

1,、公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：

（1）房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng)；

（2）公共設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng),；

（3）小區(qū)內(nèi)清潔管理,，垃圾收集與清運(yùn)；

（4）公共綠化的養(yǎng)護(hù),；

（5）公共秩序維護(hù),；

（6）消防管理,；

2,、有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目

（1）有償維修類；

（2）代辦性服務(wù),；

（3）中介類服務(wù)；

（三）收費(fèi)管理

物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成

1,、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi),、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等,；

2、物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,、維護(hù)費(fèi)用,；

3,、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4,、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,；

5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用,；

6,、物業(yè)企業(yè)辦公費(fèi)用；

7,、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi),；

8、法定稅金,；

9,、企業(yè)利潤(rùn)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不含二次加壓供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)和樓內(nèi)公共照明費(fèi),，此部分費(fèi)用將另行收取,。收費(fèi)資料和標(biāo)準(zhǔn)依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（唐價(jià)經(jīng)費(fèi)字〖20xx〗14號(hào)）執(zhí)行,。

（四）入住管理

在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時(shí),，供給方便、快捷,、及時(shí),、周到的服務(wù)，給業(yè)主留下良好的第一印象,，為后續(xù)管理打下基礎(chǔ),。

1、管理資料：

（1）準(zhǔn)備業(yè)主及使用人收房所需資料,；

（2）為收房手續(xù)供給一條龍服務(wù),；

（3）按收房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

1）根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備,，發(fā)放交房資料；

2）收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格,，收取應(yīng)繳納的費(fèi)用,；

3）陪同業(yè)主驗(yàn)房；

4）對(duì)驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題,，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,，填寫《業(yè)主驗(yàn)房表》，將所有問(wèn)題提交開發(fā)商,，并督促解決,。

2、管理措施：

（1）制定入住方案,，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料,；

（2）按照收房程序，安排工作流程,；

（3）策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案,；

（4）按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。

（五）檔案資料管理

加強(qiáng)檔案資料管理,，有助于保存物業(yè)的歷史資料,，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查,、維護(hù),、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系,。

1,、管理資料：

（1）工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修,、改造資料,、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；

（2）業(yè)主檔案：所有業(yè)主及使用人的租房合同（復(fù)印件）,，業(yè)主及使用人的基本情景登記表,、裝修表等有關(guān)的登記表等；

（3）財(cái)務(wù)檔案：逐年構(gòu)成的財(cái)務(wù)收支報(bào)表,、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等,；

（4）文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等,；

（5）管理資料：綠化資料,、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄,、值班記錄,，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄,、榮譽(yù)資料等,。

2、管理措施：

（1）制定檔案制度,，并嚴(yán)格執(zhí)行,；

（2）專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜,，編目造冊(cè),，存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的保密，保守秘密,；

（3）科學(xué)管理，確保檔案資料完整,、齊全,，確保檔案完好率達(dá)100%；

（4）建立各類資料的電腦管理,，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息,，提高管理水平。

（六）房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理

房屋管理,，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,，直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,，是物業(yè)管理的重中之重,。

1、管理資料：

（1）房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀,，分別制定不一樣管理計(jì)劃,，確保房屋保值增值。

a,、已交付房：

1）房屋交付時(shí),，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定,，并建立業(yè)主檔案,；

2）加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止,，情節(jié)嚴(yán)重者,，提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理；

3）裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù),，確保房屋的安全,、美觀。

b,、空置房（含業(yè)主托管房）：

1）定期到空置房查看,、通風(fēng)；

2）對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面,、管道,、門窗、電源線路,、水電表）,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主,。

c,、公共用房

做好公共用房（公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng),，發(fā)現(xiàn)破損,，及時(shí)維修，確保房屋的安全,、美觀,。

（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞,，及時(shí)維修,；

2）水泵、風(fēng)機(jī)房,、電梯機(jī)房等設(shè)備定期巡查,；

3）溫感、煙感,、噴淋等定期抽查,，確保正常有效；

4）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案,；

2、管理措施：

（1）加強(qiáng)裝修戶管理,，督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報(bào)工作,，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止,，緊急情景時(shí)可采取停水停電等措施防止危害擴(kuò)大,；

（2）對(duì)所有的維修人員進(jìn)行全面培訓(xùn),，清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；

（3）對(duì)系統(tǒng)中所有的器件,、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài),；

（4）對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代,；

（5）建立維修人員值班制度,，確保維修及時(shí)，且有回訪制度和記錄,；

（6）采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,，確保房屋及配套設(shè)施完好。

（七）綠化保潔管理

綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境,，也是評(píng)定物業(yè)管理質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo),。

1、管理資料：

（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

1）根據(jù)氣候,，給花木適量澆水；

2）根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì),，給花木適量施肥,，適當(dāng)松土；

3）制定預(yù)防措施,，防治病蟲害,；

4）及時(shí)清除雜草、枯枝,，春秋兩季定期修剪花木,，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種適宜的苗木,、花草,；

（2）清潔衛(wèi)生：經(jīng)過(guò)日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔,，公共設(shè)施潔凈,、無(wú)異味、無(wú)破損,。

1）樓層公共區(qū)域每一天清掃,；

2）小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔,。

3）每一天定時(shí)收集垃圾,，確保垃圾袋裝化，定期對(duì)垃圾桶清潔,、對(duì)垃圾房消毒,；

4）對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。

2,、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度,，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作,；

（2）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù),；

（3）落實(shí)“三查”（綠化清潔工自查,、管理人員巡查、服務(wù)中心經(jīng)理抽查）,，加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查,；

（八）治安管理

運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備,、工具和人的主觀能動(dòng)性,，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全，這是物業(yè)管理工作的重要資料,，我們采取常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案,。

1、管理資料：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序,，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為,。

a,、門崗的任務(wù)：

1）維護(hù)出入口的交通秩序，車輛按有關(guān)規(guī)定的停車制度執(zhí)行,，加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車,、非機(jī)動(dòng)車管理，做到停放有序,；

2）對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證,、登記；

3）嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū),；

4）為業(yè)主供給便利性服務(wù),。

b,、巡邏崗的任務(wù)：

1）按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角,；

2）巡查車輛停放情景,，維護(hù)道路暢通、車輛安全,，做好安全防范工作,；

3）對(duì)小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；

4）對(duì)小區(qū)及樓宇安全,、防火檢查,；

5）對(duì)裝修戶的安全檢查；

6）防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件,；

（2）技術(shù)防范：

應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng),、周界報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的治安情景實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控,，以確保安全,。

1）對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班秩序維護(hù)員,，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理,。

2）值班秩序維護(hù)員配合公安機(jī)關(guān)處理治安案件。

2,、管理措施：

（1）實(shí)行半軍事化管理,，制定管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施,，以增強(qiáng)秩序維護(hù)人員的工作職責(zé)心,；

（2）強(qiáng)化內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),，提高秩序維護(hù)人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；

（3）加強(qiáng)秩序維護(hù)人員的行為規(guī)范教育,，服裝統(tǒng)一,，佩證上崗，語(yǔ)言禮貌,，舉止得當(dāng),；

（4）嚴(yán)格執(zhí)行巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量,；

（5）監(jiān)控中心定期檢修,、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好,；

（6）保證監(jiān)控,、值勤記錄詳細(xì)完備,，建立安全管理檔案。

（九）消防管理

消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn),，所以要根據(jù)消防法規(guī)的要求,，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作,，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全,。

1、管理資料：

（1）建立消防工作站,，有健全的消防管理制度及組織,；

（2）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（3）做好消防設(shè)施,、器材的管理,；

（4）堅(jiān)持消防通道的暢通；

（5）加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理,；

（6）嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹,；

（7）嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品,；

（8）防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素,。

2、管理措施：

（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全職責(zé)制,，做到職責(zé)落實(shí),，器材落實(shí)，檢查落實(shí),；

（2）制訂消防事故處理預(yù)案,，防患于未然；

（3）建立義務(wù)消防隊(duì),，定期組織消防安全學(xué)習(xí)及消防演習(xí),；

（4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主,，防消結(jié)合,，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除,；

（5）做好消防器材,、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài),；

（6）制止任何違反消防安全的行為,；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主講解消防知識(shí),；

（8）發(fā)生火災(zāi),，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警,。

以上是我公司擬對(duì)xx項(xiàng)目的實(shí)施的物業(yè)管理方案，我公司將嚴(yán)格按照國(guó)家及唐山市有關(guān)法律法規(guī)實(shí)施管理服務(wù),。其中難免有不足之處,，請(qǐng)房管局物業(yè)處領(lǐng)導(dǎo)多提寶貴意見(jiàn)，我們?cè)笧樨S南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)應(yīng)有的力量,！

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇十

天悅城位于光明路東,，工業(yè)大街南，森源街以北,，是35萬(wàn)平米城市首席公園地產(chǎn)綜合體,，要打造呼倫貝爾地區(qū)30年內(nèi)無(wú)法復(fù)制及超越的綜合高端社區(qū)，這是一個(gè)充滿極富特色的規(guī)劃,。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì),，營(yíng)造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生,。

針對(duì)天悅城物業(yè)管理的各個(gè)要素,，我公司展開了項(xiàng)目調(diào)研，通過(guò)項(xiàng)目的深入理解,，深層挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上,，在做銷售物業(yè)服務(wù)中對(duì)業(yè)主進(jìn)行人員消費(fèi)結(jié)構(gòu)，服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上,，仔細(xì)剖析了小區(qū)所具備的各項(xiàng)特點(diǎn),，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn),，確立了此物業(yè)管理方案,。

我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點(diǎn),、一個(gè)整體”,。

1、一種模式：

1）根據(jù)本項(xiàng)目房屋建筑特征與購(gòu)買人群特性（綜合素質(zhì)較高,、生活私密性強(qiáng),，個(gè)性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)

２）貼心管家式服務(wù)管理模式的5大重點(diǎn)：

a）一對(duì)一專人服務(wù)

b）家居生活的全方位“助理”

c）深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式

d）高素質(zhì)+職能多面手

e）打造便捷,、舒適的貴族生活

2、三大重點(diǎn)：

重點(diǎn)一：管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化

天悅城所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對(duì)一的管家服務(wù)相提并論,。從成本,、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度,，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色,、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù),。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項(xiàng)目,。由于物業(yè)管理費(fèi)中包括基礎(chǔ)性,、公眾性服務(wù)，所以從管家服務(wù)項(xiàng)目中篩選出適用于或通過(guò)改進(jìn)轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項(xiàng)目,?？紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費(fèi)掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制,、客戶群的文化,、需求、消費(fèi)意愿和對(duì)生活方式,、生活理想的差異性,，在次篩選出即能達(dá)到營(yíng)利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求,，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù),。

重點(diǎn)二：酒店式禮儀帶來(lái)尊貴的享受

管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀,，佳肴名菜,、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看,，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去,，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺(tái)接待,、“管家”,、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn),，應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀,。

管家式服務(wù)在全國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中卻無(wú)規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，尚處于摸索階段,，本公司認(rèn)為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”,，如果得到五星級(jí)酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感）,，更能在其親友來(lái)訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”,。

重點(diǎn)三：營(yíng)造一種“便捷、和諧,、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境,。

1、管家不單單是指購(gòu)物,、準(zhǔn)備早點(diǎn),、送孩子上學(xué),、洗衣物、招待客人,。而是體現(xiàn)了管家服務(wù)的另一特征——貼心,。作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù)，要把貼心容入到公眾服務(wù)當(dāng)中去,，就能得到很大程度上業(yè)主的認(rèn)可,。從最小的細(xì)節(jié)做起（例如：業(yè)主在小區(qū)中嬉戲、鍛煉累了想坐下來(lái)休息的時(shí)候,，立即把附近的椅子擦干凈,。）；使業(yè)主在小區(qū)內(nèi),，無(wú)論是戶內(nèi)還是戶外都能感受到原來(lái)生活是如此的簡(jiǎn)單,，再次體現(xiàn)生活在天悅城貴賓級(jí)的享受（這個(gè)例雖有些夸張，但并非不切合實(shí)際）,。

2,、一個(gè)整體，多個(gè)獨(dú)體,，宏觀把控管理：個(gè)體互相協(xié)作,，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成小規(guī)模管理優(yōu)勢(shì),。宏觀管理把控,，各小規(guī)模管理優(yōu)勢(shì)完成整體管理完善。

3,、三個(gè)措施：

措施一：24小時(shí)不間斷全方位,、一站式“管家”服務(wù)。

與一般項(xiàng)目不同,，從物業(yè)接管期起,，既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的超前服務(wù)項(xiàng)目,，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用,，體會(huì)到物業(yè)獨(dú)特超前“管家”服務(wù)。

利用辦理入住的良好時(shí)機(jī),，充分體現(xiàn)物業(yè)特有的便捷,、細(xì)致，通過(guò)準(zhǔn)時(shí),、高效的辦理入住流程,；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹；簡(jiǎn)潔,、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預(yù)留車位的細(xì)致工作，將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象,。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務(wù),。設(shè)立臨時(shí)“管家”，24小時(shí)不間斷電話,，所有服務(wù)人員隨叫隨到,。

所有“管家”必須能準(zhǔn)確、清晰回答業(yè)主的各類問(wèn)題,，所有工作都講求時(shí)效性（各類投訴回復(fù)不超過(guò)24小時(shí),，生活咨詢回復(fù)不超過(guò)12小時(shí)），在業(yè)主心中樹立重承諾,、講信譽(yù)的規(guī)范形象,，使業(yè)主產(chǎn)生信賴感。

全方位的生活咨詢,，大到房屋裝修小到生活竅門,，“管家”都能指導(dǎo)業(yè)主找到正確的答案。

接受業(yè)主的各類服務(wù)委托,，做業(yè)主最放心的生活幫手,。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過(guò)程，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果,。

措施二：高素質(zhì)+職能多面手=強(qiáng)有力的業(yè)仆隊(duì)伍,。

a）利用高素質(zhì)的個(gè)體，展現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的人文環(huán)境,。

b）職能多面手,，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，利用有限的人力資源,，100%完成管家下派的任務(wù),。

措施三：完善服務(wù)信息協(xié)調(diào)網(wǎng)，提供全方位服務(wù)項(xiàng)目支撐,。

a）通過(guò)各種途徑,，聯(lián)絡(luò)各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項(xiàng)目支撐。

b）協(xié)調(diào)各服務(wù)公司,，提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量,，滿足業(yè)主的需求。

c）尋求廣泛有效便捷的信息來(lái)源,，為業(yè)主提供全方位信息服務(wù),。

d）全方位儲(chǔ)備人力服務(wù)資源，第一時(shí)間滿足業(yè)主人力需求。

把天悅城分為2種管理形式,，由物業(yè)經(jīng)理宏觀把控,。2種管理形式，把整個(gè)小區(qū)的管理分為2個(gè)區(qū)域,，第一區(qū)域?yàn)閯e墅,、花園洋房的管家式服務(wù)管理，第二區(qū)域?yàn)樾^(qū)的高層住宅的普通管家式服務(wù)管理,。第三區(qū)域?yàn)樾^(qū)的整體公共服務(wù)前臺(tái)接待檔案管理信息協(xié)調(diào)中心等,。

第一、二區(qū)域：

由管家進(jìn)行服務(wù)管理,，并配有一定數(shù)量的業(yè)仆（保安保潔維修個(gè)性化服務(wù)人員外務(wù)總管司機(jī)等）由管家負(fù)責(zé)管理調(diào)度,。由于管家在管理協(xié)調(diào)所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對(duì)管家要求的素質(zhì)和生活嘗試,，知識(shí)的廣泛性和對(duì)物業(yè)服務(wù)觀念的深刻認(rèn)知度要相對(duì)管理員甚至項(xiàng)目經(jīng)理有質(zhì)的飛躍,。同時(shí)管家在為業(yè)主服務(wù)能做到想業(yè)主所想，先業(yè)主所想,，急劇貼心的服務(wù)觀念,。

業(yè)仆由管家直接管理調(diào)度，鑒于每個(gè)服務(wù)區(qū)域基礎(chǔ)服務(wù)工作量具有伸縮性,，和成本的考慮,，為了使人力資源職能互補(bǔ)，便于管家調(diào)度,，和及時(shí)滿足業(yè)主的需求,，我們將把專職的服務(wù)人員變更為可承擔(dān)多種服務(wù)項(xiàng)目的“高素質(zhì)＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安,、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費(fèi)和人力不足等狀況的發(fā)生,。

第三區(qū)域：天悅城雖分為3個(gè)區(qū)域，但物業(yè)工作的開展需以一個(gè)整體規(guī)劃為導(dǎo)向,。小區(qū)整體的安全防范，消防,，工程維修和辦公性的工作，由管理處統(tǒng)一安排管理,，為各個(gè)區(qū)的管家式服務(wù)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),，為管家式服務(wù)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和支撐,。由管理處直接負(fù)責(zé)小區(qū)保安保潔綠化，檔案管理,，前臺(tái)接待,，信息協(xié)調(diào)處的管理。

（一）,、天悅城人員素質(zhì)及要求：

物業(yè)經(jīng)理：1人,，專科以上學(xué)歷,，年齡35歲以下，有親和力及應(yīng)變能力,，有良好的組織,、協(xié)調(diào)、溝通能力,，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神,。

管家：2人，?？埔陨蠈W(xué)歷,，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，具有一定生活經(jīng)驗(yàn),，善于溝通,，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí),，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想,。

財(cái)務(wù)人員：2人，?？埔陨蠈W(xué)歷,，年齡35歲以下，有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)操作經(jīng)驗(yàn),，有會(huì)計(jì)師職稱,。

公共保安主管：1人，中專以上學(xué)歷,，年齡35歲以下，二年以上實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),，退伍軍人,，能吃苦耐勞，善于溝通,，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神,。

公共保安員：6人，男性,，年齡30歲以下,，退伍軍人，具備游泳技能,，身體健康,，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心，能吃苦耐勞,，善于溝通,，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。維修員（水,、電,、智能化）：4人,，具有強(qiáng)弱電、水暖,、土建,、園林綠化、電梯,、

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇十一

我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城,，使得我校的學(xué)生公寓無(wú)論是宿舍外觀還是住宿條件都比過(guò)去有了很大的提高，這同時(shí)對(duì)我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求,，我們?cè)诮?jīng)過(guò)調(diào)研的基礎(chǔ)上,，結(jié)合我校的實(shí)際情況，決定引入物業(yè)服務(wù)體系,，使學(xué)生公寓管理由過(guò)去的單純說(shuō)教向行為管理方向轉(zhuǎn)化,，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化,，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化,，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案,。

根據(jù)我校的實(shí)際情況,，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作,，故先從b1~b10公寓開始試行,，待成熟后再在全校推行。

成立學(xué)生公寓管理部,，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作,。每個(gè)公寓為一個(gè)班組，由公寓宿管組長(zhǎng)負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作,。員工統(tǒng)一著裝上崗,、文明作業(yè)、規(guī)范操作,。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作,，做到“誠(chéng)心待人、熱心服務(wù),、耐心解釋,、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）,、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4）,，按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。

學(xué)生公寓管理部部長(zhǎng)：1名（由中心副主任兼任）

學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

學(xué)生公寓宿管員：8人

學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人

學(xué)生公寓場(chǎng)地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）

共需外聘人員16人

1、人員工資

2,、員工勞保,、工具等費(fèi)用

3、標(biāo)牌,、標(biāo)示,、垃圾桶等費(fèi)用等

綜上所述，運(yùn)行費(fèi)用約為300,000.00元,。

附件1：學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1,、房屋共用部位的維護(hù)和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對(duì)房屋居住情況進(jìn)行檢查維修,，或居住人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修,。對(duì)房屋易出問(wèn)題的部位，及時(shí)作出記錄備案,，重點(diǎn)檢查,。年底進(jìn)行全面檢查，對(duì)共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評(píng)價(jià),，制定年度維護(hù)計(jì)劃,，作好檢查和維修記錄。

2,、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理

定期對(duì)共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù),，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上,。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備,，無(wú)因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。

3,、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）,、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場(chǎng)地及公共部位,。

標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無(wú)雜物,、無(wú)塵土,、無(wú)積水,、無(wú)污漬；墻面干凈整潔,，無(wú)灰塵,、蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼亂畫,；區(qū)域內(nèi)無(wú)廢棄雜物,、無(wú)亂堆亂放、無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)異味等,。

（2）,、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備,。

標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈,、無(wú)污漬、積水,；樓梯扶手,、護(hù)欄、電梯門電梯內(nèi)壁無(wú)手??；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無(wú)明顯污漬,，房角和設(shè)施設(shè)備無(wú)塵土和蜘蛛網(wǎng)等,。

（3）、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間,。

標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈,、瓷磚無(wú)銹漬、室內(nèi)無(wú)異味,、便池內(nèi)外無(wú)雜物無(wú)污漬,，垃圾清理及時(shí)，設(shè)備完好無(wú)損,，金屬器具無(wú)銹跡,、無(wú)長(zhǎng)流水、無(wú)堵塞,、無(wú)滴漏現(xiàn)象,。

4、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）,、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班,，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來(lái)訪。

（2）,、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序,。

（3）、定期對(duì)公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,、共用電器進(jìn)行巡視,、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備,、共用電器完好,，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。

（4）、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器,、動(dòng)用明火,、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動(dòng)用消防設(shè)施設(shè)備,。

（5）,、來(lái)訪人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開,，嚴(yán)禁留宿,。

（6）、公寓內(nèi)無(wú)火災(zāi),、失竊、觸電,、斗毆,、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為,。

5,、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）、24小時(shí)受理報(bào)修,，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場(chǎng),，維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到,，確因特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)處理的,，應(yīng)向報(bào)修人說(shuō)明情況，做好解釋工作,，并盡快安排處理,。維修結(jié)束后，將地面清理干凈,，物品歸位,。

（2）、定期對(duì)公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查,，及時(shí)更換損壞的燈器具,。公共照明完好率98%以上。

6,、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）,、文明服務(wù),、禮貌待人,。對(duì)來(lái)訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理,；對(duì)提出的問(wèn)題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決,。

（2）、認(rèn)真,、全面,、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來(lái)訪,、住宿和公寓居住人員的基本情況,，并備存登記資料，以便提供服務(wù)和查詢,。

（3）,、按照公寓管理規(guī)定，及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù),，保證公寓物品的及時(shí)回收,，損壞處置，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇十二

根據(jù)所提示數(shù)字,，管理面積約為14.5萬(wàn)平方米，其中,，高層建筑約占總數(shù)的50％,，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站,、換熱站,、二次加壓水泵房、以及電梯,、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備,，其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬(wàn)平米,綠化面積約1.7萬(wàn)平米,地下車庫(kù)約2.9萬(wàn)平米,其中涵蓋25部電梯,、217個(gè)車庫(kù),、264個(gè)車位等。

根據(jù)上述數(shù)字顯示,，做出對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理方案如下：

1,、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“以人為本,、服務(wù)至上,、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu),，管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱客服部）,、維修部、安防部,、環(huán)境部等四個(gè)職能部門,，共需配置約39人。每個(gè)部室分別設(shè)立一個(gè)主管,，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項(xiàng)服務(wù)工作,。并制定個(gè)部門主管及員工的崗位責(zé)任書（附后），在公司檢查時(shí),，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對(duì)員工的bi行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查,。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。

至于服務(wù)人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求,，如客服部的維修處理及時(shí)率,、回訪率，維修部的維修及時(shí)率,、設(shè)備設(shè)施完好率,，安防部對(duì)項(xiàng)目的巡查頻次以及環(huán)境部對(duì)園區(qū)的打掃頻次和標(biāo)準(zhǔn)，則依照公司所提供的服務(wù)等級(jí)為準(zhǔn),。

1.1 客服部

根據(jù)管理面積和國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名,，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部的日常管理工作,，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況,，處理客戶的投訴和下屬員工的績(jī)效評(píng)定及培訓(xùn),，并參與小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。

接待員1名,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話的接聽,、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊(cè)的管理,、更新工作,。

收費(fèi)員（財(cái)務(wù)）1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi),、水電費(fèi)的收取,，并控制有償服務(wù)費(fèi)的收繳和管理工作，對(duì)所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后,，交總公司財(cái)務(wù)室保管,。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺(tái)賬的管理工作。（如有水電表查抄工作,，可委托維修部門協(xié)助完成）

庫(kù)房管理員1名,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資的采購(gòu)報(bào)表,，出入庫(kù)管理和辦公設(shè)備的管理工作。

行政文員1名,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常文件的打印、申報(bào)以及對(duì)外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作,。

四名員工相輔相成,，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下,，分別分配相應(yīng)的收費(fèi)任務(wù),，以便收費(fèi)工作更順利的開展。各項(xiàng)工作做到日產(chǎn)日清,、及時(shí)記錄,、及時(shí)回訪，并生成電子文檔,，以便日后查找,。

1.2 維修部

根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，維修部共設(shè)維修人員6-8名（如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名,，24小時(shí)輪流值班,，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作），其中設(shè)：

主管1名,，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報(bào)修,、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作,。

其余5人分別為電工2名,、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包,，則可省去該職務(wù)人員）,，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)范圍,，分別對(duì)5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能,，例如單元對(duì)講系統(tǒng)維修、土建維修,、門窗維修等,，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績(jī)效考核制制定,，以激勵(lì)員工的工作積極性,。每天設(shè)一名維修人員夜間值班，負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報(bào)修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作,，做好值班記錄,。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作,，每年的4月和10月對(duì)小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施（如：配電箱、水泵房,、給排水系統(tǒng)等）進(jìn)行常規(guī)性檢查,，確保設(shè)備設(shè)施的完好運(yùn)行（春秋季設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定）。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間,，社區(qū)文化活動(dòng)的協(xié)助實(shí)施工作,。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。

1.3 安防部

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,，安防部設(shè)安防人員13名,，以8小時(shí)三班倒的制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時(shí)安全防范工作。其中包擴(kuò)：

安防部主管1名,，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工,，處理本部門日常事務(wù)，并負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查,，下屬員工的培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作,。

門崗3名，主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來(lái)人員的檢查工作,，對(duì)出入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查登記,，如有物品出入時(shí)，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行,。

巡邏崗6名,，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫(kù)區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作,。

電子監(jiān)控室3人,，以8小時(shí)3班倒制度負(fù)責(zé)24小時(shí)電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作,，力爭(zhēng)在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)安全隱患,，以便及時(shí)排除。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門員工的工作監(jiān)督,。

1.4 環(huán)境部

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄區(qū)域的保潔,、綠化等工作,，其中包括：

環(huán)境主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查,、培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作,。

室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名,，6棟多層安排2名,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作,。

室外保潔員3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作,，包括項(xiàng)目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作,。

綠化工3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù),、修補(bǔ),、澆水、防寒等工作,。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級(jí)而定,。

1,、常見(jiàn)突發(fā)事件的處理

1.1 火災(zāi)突發(fā)事件處理

1.2 水浸突發(fā)事件處理

1.3 電梯困人突發(fā)事件處理

1.4 未知停電事件處理

1.5 暴力突發(fā)事件處理

1.6 盜竊以及其他犯罪活動(dòng)處理

以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程,，防范于未然，確保項(xiàng)目的公共安全,。

2,、社區(qū)文化的開展

服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以“健康,、求知,、情趣、文娛,、公益”為導(dǎo)向,，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍,。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳,，有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂(lè)活動(dòng)，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會(huì),、組織社區(qū)老年或兒童出行等,，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇十三

1,、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會(huì)簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)利義務(wù)明確,。

2,、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。

3,、物業(yè)服務(wù)方案,，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理,、檔案管理等制度健全,。

4,、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng),、細(xì)致,、周到，用語(yǔ)文明,。

5,、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片,，公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。

6,、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)報(bào)修電話，有服務(wù)人員接待住戶,，8：30-12：00,、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水,、電,、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),，由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)機(jī)構(gòu)，有報(bào)修,、維修記錄,。

7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng),，在小區(qū)主要出入口,、各樓單元門張貼通知，履行告知義務(wù),。

8,、每年第四季度對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計(jì)劃,，并按規(guī)定組織實(shí)施,。

9、對(duì)區(qū)域內(nèi)違反治安,、規(guī)劃,、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時(shí)勸阻,，報(bào)告主管部門,，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。

10,、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防,、水、電,、氣,、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案,，包括組織機(jī)構(gòu),、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施,。

11,、冬季、雨季,、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查,。

12,、設(shè)置意見(jiàn)箱,，每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示,。

13,、公布公共服務(wù)的收支情況。

14,、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄,，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳,。

1,、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄,。

2,、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況,。如需要維修,，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù),；屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施,。

3,、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗,、玻璃等,，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),。

4,、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面,、頂棚等,，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。

5,、按照有關(guān)規(guī)定,，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測(cè)，符合避雷規(guī)范要求,。

6,、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）,、戶標(biāo)志清晰,。

7、對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)告知和勸阻,，對(duì)拒不改正的,，要報(bào)告行政主管部門。

8,、按照有關(guān)規(guī)定使用,、管理人防工程和普通地下室。

1,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),，共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用。

2,、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)帳）,，有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查,、保養(yǎng),、維修記錄。

3,、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,。

4,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄,，需要維修,，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù),；屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議,，按規(guī)定組織實(shí)施,。

5、屬于特種設(shè)備的,，按照有關(guān)規(guī)定,，進(jìn)行運(yùn)行、養(yǎng)護(hù),、維修和定期檢驗(yàn)檢測(cè),。

6、設(shè)備房保持整潔,，無(wú)鼠害現(xiàn)象,。

7、庭院燈,、樓道燈損壞及時(shí)修復(fù),。

8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水,、污水管道每半年檢查,、疏通1次,；雨水,、污水井每半年檢查、清掏1次,；雨水,、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次,，每季度檢查1次,，防止外溢（由專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外，但發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門）,。

9,、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。

1,、無(wú)人值守電梯,，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行。

2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話,。

3,、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運(yùn)行,。

4,、電梯出現(xiàn)故障時(shí)，電梯報(bào)修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),。主梯維修時(shí),，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行,。

5,、電梯出現(xiàn)事故，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案,，組織救助,，并報(bào)告有關(guān)部門。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù),，與受托單位簽訂書面協(xié)議,，明確并監(jiān)督受托單位落實(shí)責(zé)任。

1,、有消防管理制度,。

2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志,，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視,、檢查和維護(hù)，并有記錄,。

3,、消防設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行，可隨時(shí)啟用,；消防通道暢通,。

4、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練,，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能,。

5、發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警,，并采取必要處理措施,，協(xié)助配合消防人員的工作。

6,、設(shè)有消防箱,，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心,，24小時(shí)有專人值守,。

1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行,。

2,、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒,、水質(zhì)化驗(yàn),，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),，水箱蓋上鎖,，鑰匙有專人保管。

3,、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證,。

1、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,。

2,、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。

3,、封閉的小區(qū),，主要出入口有專人24小時(shí)執(zhí)勤。

4,、夜間（22：00-6：00）對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位,、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人,，做好記錄,。

1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理,，設(shè)有垃圾收集箱,，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

2,、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。

3,、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生,。

4、按照有關(guān)規(guī)定對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠,、殺蟲,、消毒活動(dòng),。

5、在雨,、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)主路,、干路積水、積雪進(jìn)行清掃,。

6,、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng),、清洗和消毒,，加強(qiáng)宣傳。

1,、綠化基本充分,，無(wú)明顯裸露土地。

2,、樹木生長(zhǎng)基本正常,，無(wú)死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下,，無(wú)嚴(yán)重黃葉,、焦葉、卷葉,；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下,；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下,；樹木無(wú)明顯的釘栓,、捆綁現(xiàn)象。

3,、綠籬生長(zhǎng)造型基本正常,，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝,，有蟲株率在20%以下,；草坪宿根花卉生長(zhǎng)基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯,，基本無(wú)明顯的草荒,。

4、綠地基本整潔,，無(wú)明顯的堆物堆料,、搭棚、侵占等現(xiàn)象,；設(shè)施無(wú)明顯的破損,，無(wú)較嚴(yán)重人為破壞,；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。

1,、有機(jī)動(dòng)車,、非機(jī)動(dòng)車停（存）車管理制度。

2,、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車輛有序通行,。

3、主要道路及停車場(chǎng)有交通標(biāo)志,。

4,、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記,。

5,、機(jī)動(dòng)車停放有序,，24小時(shí)有專人巡視,。

6,、定期存放的,，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù),。

7,、地下停車場(chǎng)照明,、給排水,、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行,，各類指示標(biāo)識(shí)清晰。

8,、交通設(shè)施（道閘,、擋車器材、交通標(biāo)識(shí)）能正常使用,。

注：4-8條是機(jī)動(dòng)車收費(fèi)停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求,。

1、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時(shí)管理規(guī)約》約定,，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度,。

2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報(bào)登記,，與業(yè)主或使用人,、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng),。

3,、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng),，有記錄,。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線,、消防設(shè)施等行為,，及時(shí)勸阻，對(duì)拒不改正的應(yīng)報(bào)告主管部門,。

4,、裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查,。對(duì)違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理,，問(wèn)題嚴(yán)重的應(yīng)報(bào)告主管部門。

5,、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋,，裝修垃圾及時(shí)集中清運(yùn)、不得外溢,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇十四

（一）簽訂合同后,，管理人員、水電工,、保安人員,，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能,、水電管道布局,，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn),，為往后提高,、保養(yǎng)、維修,、保值,、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂,。

（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料,，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料,，做到檔案齊全,，有序管理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》,，《管理處崗位職責(zé)》,，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備,，設(shè)施維修,，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度,，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》,，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》,，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作,，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn),，一個(gè)月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn),，提高實(shí)用素質(zhì),。

（一）、設(shè)接待處,，白天有專職人員接待住戶,，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴,。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌,、熱情、友善,、樂(lè)觀,、主動(dòng)、平等）,。

（二）安防工作：

1,、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊,，待人要禮貌禮貌,、熱情。

2,、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視,。

3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格,，來(lái)訪車輛要登記,，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

4,、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng),、tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖,，搞好社區(qū)智能化管理,。

5、做好消防工作，建立防火,、防盜職責(zé)制,，定期檢查消防器械。

6,、建立消防安全制度,，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng),。

7,、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用,。

8,、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán),、棟及單元（門）,、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案,。

9,、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防,，共同維護(hù)樓區(qū)安全,，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10,、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫(kù)和停車場(chǎng),，外來(lái)車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車,、摩托車和電動(dòng)車派專人管理,。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》,，特制定本規(guī)定：

1,、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員狀況如實(shí)填寫在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法,；

2,、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查,、糾正,；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

3,、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法,，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生,；

4,、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆,、劇毒,、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng),；

5,、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱,、包裝箱及大件物品離開小區(qū),，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

6,、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司,，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意,、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū),；

7、各業(yè)主（住戶）有職責(zé)關(guān)好自家的門窗,，并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用,；

8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動(dòng),。

（四）,、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位及商場(chǎng)門前衛(wèi)生區(qū),，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清,，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次,；共用部位玻璃每季清潔1次,；路燈、樓道燈每半年清潔1次,，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水,、積雪。

2,、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱,，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放,、定期清運(yùn),。

3,、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔，對(duì)亂貼,、亂畫,，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4,、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,，貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn),、廣告牌現(xiàn)象,。

5、做好二次供水衛(wèi)生檢查,，定期清洗,，并做好水質(zhì)檢報(bào)告書；公共雨,、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次,，及時(shí)清掏,；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次,。

6,、聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種,、不同習(xí)俗,、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期,，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn),，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)帶給一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境,。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了持續(xù)小區(qū)的干凈整潔,，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、禮貌,、優(yōu)雅,、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一,、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理,，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi),。

二,、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰,，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物,、污水和隨地大小便,。

三、切勿將垃圾,、菜葉,、布屑、膠袋,、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi),，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用,。

四,、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼,，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷,、更新費(fèi)用，如屬兒童所為,，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé),。

五、凡在公共場(chǎng)所亂貼,、亂派廣告,、標(biāo)語(yǔ)、傳單者,，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場(chǎng),、恢復(fù)原狀外，還將視狀況追究相關(guān)當(dāng)事人的職責(zé),。

六,、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物,，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便,。

七、持續(xù)小區(qū)的安靜,，不得在休息時(shí)間（12:00-14:00,，19:00-8:00）制造噪音。

八,、愛(ài)護(hù)小區(qū)綠化,、不踐踏草地、攀折花木,，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物,。

（六）,、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：

1,、房屋質(zhì)量,，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通,，便于做好保修工作,。

2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng),、保修以使得到保值增值,。

3、建立設(shè)備臺(tái)帳,，并設(shè)置標(biāo)志,，以示區(qū)別和了解。

4,、公共照明及線路,，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò),，每一天完成巡查養(yǎng)護(hù),，所有設(shè)備均按《維保計(jì)劃》進(jìn)行維保。

5,、公司每一天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查一次，對(duì)于存在問(wèn)題,，及時(shí)提出整改,。

6、做到小修,，業(yè)主隨叫隨到,，30分鐘完成；中修但是夜,，大修不超過(guò)二天,；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)回訪,。

（七）,、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議,，每一天檢查一次,，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修,，共同護(hù)房屋質(zhì)量,。

（八）,、用心開展便民服務(wù)，建立熱線電話,，方便業(yè)主,，為業(yè)主代辦中介，代購(gòu)機(jī)船票,、代請(qǐng)保姆,、代請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。

（九）,、根據(jù)本小區(qū)狀況,，做到微笑相迎，熱情周到,，禮貌服務(wù),，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

1,、自覺(jué)遵守小區(qū)交通管理規(guī)定,，愛(ài)護(hù)道路，公用設(shè)施,，不亂停亂放,；

2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離,；

3,、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走,；

4、機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)區(qū)域行駛,，時(shí)速不得超過(guò)5公里,，嚴(yán)禁超車，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號(hào),；

5,、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所試車、修車,、練習(xí),；

6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面,、損壞路牌和各類標(biāo)識(shí),，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償；

7,、不準(zhǔn)在人行道,、車行道,、消防通道上停放車輛（機(jī)動(dòng)車輛只能在停車場(chǎng)指定車位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車務(wù)必停放在專用場(chǎng)地內(nèi)（消防車,、警車,、救護(hù)車除外）；

8,、不損壞停車場(chǎng)消防,、通信、電器,、供水等公用設(shè)施,；

9、持續(xù)停車位清潔,，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上,，有漏油、漏水時(shí),，車主應(yīng)即行處理,。

（一）擬采取的管理方式

服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處務(wù)必貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無(wú)空擋,，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn),，投訴有反饋，辦事有時(shí)限,，考核不遷就,，獎(jiǎng)懲有力度，滿意見(jiàn)真情,。物業(yè)管理要上水平,，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè),，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì),、省軍區(qū)各級(jí)官兵,、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制。

（二）管理處組織機(jī)構(gòu)

1,、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物,，代收代發(fā)報(bào)紙信件

（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2,、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3,、財(cái)務(wù)部：

（1）管好用好財(cái)務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、代收水電費(fèi)

（3）統(tǒng)購(gòu)日常維修器材,、分發(fā)器材

4,、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn),，管好保安

（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安,，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1,、管理處主任1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理,。

2,、樓管員1人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等,。

3,、水電工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修,。

4,、保潔工8人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生,，全日制保潔,。

5、綠化工2人,，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù),。

6、保安10人（2出口）,，24小時(shí)值班,。

7、車管員1人,，負(fù)責(zé)汽車,、自行車、摩托車,、電動(dòng)車管理,。

如上共計(jì)25名。

（一）人員選拔

根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求,，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平,，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位，逐步向社會(huì)公開招聘具有專業(yè)水平的,，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的,，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。

（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式

為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化,、專業(yè)化,、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，我公司將嚴(yán)格選聘人員,，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位,，除公開向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的,，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系,，高素質(zhì)、高效,、精干的人員外,，還務(wù)必定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練,，務(wù)求使其能日常管理事物的工作,。

公司會(huì)采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合,，造就房屋管理,，電腦與檔案管理，治安管理,，消防管理,，水電管理，財(cái)務(wù)管理,，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專業(yè)的人才,，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果,。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專業(yè)管理知識(shí),，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。

（三）培訓(xùn)計(jì)劃及資料

培訓(xùn)計(jì)劃及資料見(jiàn)附件

（四）培訓(xùn)考核

為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過(guò)不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量,。

（一）按國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新,、改造的維修基金,。

（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥,。

（三）維修基金不敷使用時(shí),，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌,。

（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還,，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶,。

我公司將以"以人為本，科學(xué)管理,，依法辦事,，真誠(chéng)服務(wù)"為宗旨,，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù),，提高一體化管理水平,，采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理,、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法,。根據(jù)iso9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路,；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心,。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次,，改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措,，瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區(qū)后,，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款,，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)到達(dá)沭陽(yáng)縣標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇十五

1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

公寓坐落于 小區(qū)總面積： 平方米,，共有 幢高樓,、總戶數(shù) 戶。 小區(qū)現(xiàn)有管理站長(zhǎng) 名,，保安人員 名,，清潔工 名，電梯工 名,，,、消防工 名，水暖電工 名,，綠化工 名,。

（一）、秩序管理服務(wù)

小區(qū)共有 個(gè)出入口,，每幢樓主進(jìn)出口值班室設(shè)有保安24小時(shí)值班,，樓旁主進(jìn)口出入口于早上 點(diǎn)開，晚上 點(diǎn)關(guān)閉,。因進(jìn)出口管理難度大如要進(jìn)行車輛管理就必須增加秩序維護(hù)人員,。

1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容

1.1 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理；

1.2 實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度,；

1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查,，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等,；

1.4 結(jié)合小區(qū)特點(diǎn),，制訂安全防范措施；

1.5 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序,，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象,，不影響行人通行；

1.6 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo),，管理有序,，排列整齊；

1.7 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地,，管理制度落實(shí),，停放整齊，場(chǎng)地整潔,；

1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施,。

1.9 及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員,，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門并做好記錄,；

1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；

1.11 負(fù)責(zé)停車場(chǎng)區(qū)域的巡查,、管理,，保證車道暢通，設(shè)備,、工具裝卸區(qū)的車輛,、人員管理；

1.12 檢查進(jìn)口設(shè)備,、工具及非開放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證,，負(fù)責(zé)人員登記工作；

2.門崗服務(wù)

2.1 門崗值崗時(shí)要認(rèn)真,、負(fù)責(zé),，在管理區(qū)域門崗實(shí)行24小時(shí)秩序管理服務(wù)；

2.2 在指定崗位,，嚴(yán)禁脫崗,；

2.3值班人員站姿姿勢(shì)端正，面帶微笑行注目禮,，熱情回答詢問(wèn),，禁止與他人閑聊。

2.4 外來(lái)人員進(jìn)出管理做好登記

2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到管理處辦理手續(xù),，經(jīng)核對(duì)身份后佩帶《施工人員出入證》,，方可進(jìn)入管理區(qū)域,，離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施 工人員出入證》；

2.4.2 對(duì)裝修施工人員進(jìn)出狀況,，每天下午5：00核對(duì)一次，保證人,、卡數(shù)量相符,；

2.4.3 非開放時(shí)外來(lái)人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù),，佩帶《臨時(shí)出入證》,，方可進(jìn)入管理區(qū)域。

2.5 物品進(jìn)出管理

2.5.1 非開放時(shí)大件物品應(yīng)憑員工簽發(fā)的出門證,，經(jīng)核對(duì)物品名稱,、數(shù)量準(zhǔn)確無(wú)誤后，方可放行,；

2.5.2進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨,。

2.6 機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、停放管理

2.6.1 對(duì)機(jī)動(dòng)車進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行出入證制度,、登記制度和收費(fèi)制度,，禁止載有易燃、易爆,、有毒,、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。

2.6.2 外來(lái)車輛謝絕進(jìn)入管理區(qū)域,。

2.6.3 地面停車場(chǎng)車輛停放有序,，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油,、破損等缺陷立即提示車主,，并向管理處報(bào)告，做好記錄,。

2.7巡崗服務(wù)

2.7.1管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù),， 確保每2小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。

2．8 區(qū)內(nèi)巡視

2.8.1 巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī),、電筒,、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋,；

2.8.2 巡視內(nèi)容：走道清潔,，公共場(chǎng)所、照明,、消火栓,、機(jī)房,、門、窗,、裝修現(xiàn)場(chǎng)等,；

2.8.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間,。

2.8.4員工需要幫助時(shí),，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理；

2.8.5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事,、物,，通過(guò)對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況,，嚴(yán)密監(jiān)視,；

2.8.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出,，及時(shí)阻止,，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理；

2.8.7遇緊急情況,，按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行,；

2.8.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi),；發(fā)現(xiàn)燈熄滅,、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等,，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù),；

2.8.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材,；

2.9 夜間巡視

2.9.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化,；

2.9.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊,、電表房及通道等,，確認(rèn)有無(wú)可疑人物藏匿于其內(nèi)；

2.9.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物,，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口,，進(jìn)行處理；

3.1突發(fā)事件的處理

為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件,，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè),，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。

3.2 發(fā)生火警

3.2.1立即用對(duì)講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119,；

3.2.2 通知火災(zāi)周圍員工撤離危險(xiǎn)區(qū),；

3.2.3做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作,，聽候指揮。

3.3 發(fā)生刑案

3.3.1立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),，并救護(hù)傷員,；

3.3.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。

3.3.3向公安人員提供情況,，協(xié)助破案,。

3.4發(fā)生盜、搶事件

3.4.1 用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援,，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；

3.4.2對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征,、人數(shù),、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門110,；

3.4.3保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),，協(xié)助破案。

3.5發(fā)現(xiàn)觸電事故

3.5.1切斷電源,，使觸電者脫離電源,；

3.5.2報(bào)告管理處主任和監(jiān)控中心，同時(shí)盡快施行人工急救,，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120,，請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來(lái)現(xiàn)場(chǎng)；

3.5.3引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng),；

3.5.4無(wú)救護(hù)車時(shí),，臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。

3.6發(fā)現(xiàn)電梯困人

3.6.1立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告,，敦促設(shè)備人員迅速前往處理,；

3.6.2安慰被困人員；

3.6.3協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn),，安全接應(yīng)被困人員,。

3.7發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞,，立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告,，增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。

3.8監(jiān)控崗服務(wù)

3.9日常工作

3.9.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開通運(yùn)行,，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班,，錄像資料保存1個(gè)星期。

3.9.2監(jiān)控人員密切注視屏幕,，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像,，跟蹤監(jiān)視,，做好記錄并及時(shí)報(bào)告管理處主任。

3.9.3接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí),，立即向管理處主任報(bào)告,，并跟蹤處理過(guò)程，做好記錄,，然后將系統(tǒng)復(fù)位,，重新布防。

3.9.4負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管,、充電,、調(diào)換、借用和登記,。

4.1監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)的管理

4.1.1對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查,，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄,。

4.1.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處主任同意,，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。

4.1.3監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次,，保持顯示屏,、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。

4.2中央監(jiān)控室的出入管理

4.2.1與工作無(wú)關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室,。

4.2.2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員,，應(yīng)經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)；外來(lái)人員進(jìn)入,，應(yīng)經(jīng)管理處主任簽證認(rèn)可,，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。

4.2.3凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù),。

5 秩序管理各崗位之間的輪換

5.1秩序管理崗位采用崗位固定,，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每2小時(shí)循環(huán)換崗,；

5.2 換崗程序:巡視崗——→門崗——→監(jiān)控——→巡視崗;

5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換,，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。 6秩序管理崗位設(shè)置

6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人,，由管理處主任確定巡視點(diǎn)和巡視路線,，每小時(shí)一次按巡視路線巡視所有巡視點(diǎn)。

6.2 秩序管理人員品行端正,，作風(fēng)正派,，無(wú)劣跡記錄；身體健康,；具有初中以上文化水平,，能處理秩序管理的日常工作,，能作每日?qǐng)?zhí)勤記錄。

7秩序管理服務(wù)檢查制度

7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正,，做好記錄；

7.2秩序管理班長(zhǎng)巡查：秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況,，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次,，做好記錄；

7.3管理處主任抽查：秩序管理巡視,、車輛管理現(xiàn)場(chǎng)及客戶裝修現(xiàn)場(chǎng),，每天至少一次，做好記錄,。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇十六

為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據(jù)《公司法》的要求,，全國(guó)各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為三級(jí)

1,、一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平米以上,，或者管理涉及物業(yè)在20萬(wàn)平米以上；

（2）管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上,，物業(yè)類型是指多層,、高層住宅、公寓,、別墅,、商住樓、辦公樓,、商場(chǎng),、廠房等以及其他特種房屋（下同）；

（3）管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,，且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上,；

（4）企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；

（5）具有經(jīng)濟(jì)類,、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上,；

（6）企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上；

（7）企業(yè)注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上（含50萬(wàn)元）

2,、三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬(wàn)一20萬(wàn)平米,，或者管理涉外物業(yè)1萬(wàn)~5萬(wàn)平米；

（2）有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上,；

（3）企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元以上（含10萬(wàn)元）,；

3,、處于以上兩種類型之間的為二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

對(duì)于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬(wàn)平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬(wàn)平米以下的暫不定級(jí),。

物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料

1,、內(nèi)資企業(yè)（全民、集體,、股份制,、股份合作制）

（1）物業(yè)管理公司資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告；

（2）設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件,；

（3）管理章程,；

（4）公司法定代表人任命或聘任書；

（5）驗(yàn)資證明,；

（6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明,；

（7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書）；

（8）具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件,；

（9）其他有關(guān)資料,。

2、外商投資企業(yè)（含中外合資,、中外合作,、外商獨(dú)資）

除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書,、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件,。

3、私營(yíng)企業(yè)

（1）業(yè)主身份證明（復(fù)印證）,；

（2）業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷,；

（3）申請(qǐng)資質(zhì)審批的報(bào)告；

（4）管理章程,；

（5）驗(yàn)資證明,；

（6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；

（7）擁有或委托管理物業(yè)的證明,；

（8）雇員的名冊(cè),；

（9）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書；

（10）其他有關(guān)資料,。

國(guó)家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告及申報(bào)資料齊全后,，在一定時(shí)間內(nèi)（通常規(guī)定為兩個(gè)星期內(nèi)）審核完畢，符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的,，核發(fā)批準(zhǔn)文件,，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記，在手續(xù)辦完后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。

（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”,、“股份合作公司”兩種,。

（二）工商登記根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān),。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè),，在注冊(cè)登記中會(huì)遇到一些問(wèn)題，為了今后更好的開展工作,，有必要搞清楚,。

1、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨應(yīng)含有以下幾個(gè)方面：

（1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,，是一個(gè)復(fù)雜,、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會(huì)分工,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā),、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)，促進(jìn)我國(guó)住房制度改革的深化,。

（2）對(duì)所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù),，使其物業(yè)保值、增值,，延長(zhǎng)其使用壽命,，限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的節(jié)約。

（3）物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè),，服務(wù)對(duì)象是人。所以應(yīng)以業(yè)主（使用人）為對(duì)象,，開展各類經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),，寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù),。

（4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能,，為業(yè)主（使用人）創(chuàng)造整潔、文明,、安全,、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì),、經(jīng)濟(jì),、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。

（5）履行社會(huì)管理義務(wù),，積極開展兩個(gè)文明建設(shè),，致力于全社會(huì)的文明和進(jìn)步。

2、經(jīng)營(yíng)范圍根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)宗旨要求,，物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍有：

（1）管理方面：樓宇（多層,、高層）管理；房屋的修繕管理,；設(shè)備的維修,、保養(yǎng)管理；車輛運(yùn)行及看護(hù)管理,；治安管理,；清潔環(huán)衛(wèi)管理；綠化管理,；消防管理,；物業(yè)保險(xiǎn)管理等。

（2）服務(wù)方面：物業(yè)修繕,；物業(yè)租售代理,；物業(yè)清掃保潔；搬家,、裝潢服務(wù),。車輛出租,；綠化工程及花木租售,；燃料供應(yīng)；蔬菜糧食供應(yīng),；服裝清洗供應(yīng),；美容美發(fā),；康樂(lè)健身；幼兒教育,；老年服務(wù),；家教服務(wù)；商業(yè)服務(wù)等,。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的范圍非常廣泛,，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu)質(zhì)、方便的各種服務(wù),。

辦公樓物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容篇十七

20xx年,，在xx和xx的直接領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，我公司圍繞“依托x,、開拓發(fā)展,、做大做強(qiáng)”的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式,，強(qiáng)化內(nèi)部管理,，外樹公司形象，努力適應(yīng)新形勢(shì)下對(duì)物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強(qiáng)調(diào)“服務(wù)上層次,、管理上臺(tái)階”的基礎(chǔ)上,，通過(guò)全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項(xiàng)工作任務(wù),。截至12月底,，我公司共實(shí)現(xiàn)收入xx萬(wàn)，總體實(shí)現(xiàn)收支平衡并略有盈余,，基本走上了自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展軌道?，F(xiàn)將我公司20xx年主要工作總結(jié)如下：

(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn)，全力完成xx和xx交辦的各項(xiàng)中心工作任務(wù)

在物業(yè)管理方面,，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作,，此外，受xx委托,，我公司負(fù)責(zé)了xx臨時(shí)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作,，取得了良好的社會(huì)效益，圓滿完成上級(jí)交付的任務(wù),。在物業(yè)工程維修方面,，我公司完成了裝修工程9項(xiàng)，各小區(qū)房屋維修共387套,，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項(xiàng),，進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境，確保各項(xiàng)工作的順利推進(jìn),。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，我公司共投入工程維修費(fèi)用679.49萬(wàn)元，是去年的兩倍多,。

(二)完善各項(xiàng)規(guī)章制度,，建立健全內(nèi)部管理機(jī)制，進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革

20xx年是我司轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年,，我公司敢于迎接挑戰(zhàn)，主動(dòng)把握機(jī)遇,，在加強(qiáng)物業(yè)管理和內(nèi)部管理上做文章,，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標(biāo)準(zhǔn)和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過(guò)對(duì)目前形式的認(rèn)真分析和準(zhǔn)確定位,，轉(zhuǎn)變以前僅對(duì)安置小區(qū)做好日常維護(hù)管理的單一工作模式和發(fā)展思路,，把擴(kuò)大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平,、參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，主動(dòng)開拓城市公共物業(yè)管理市場(chǎng)作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應(yīng)公司自身發(fā)展需要和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求的規(guī)章制度,，如《物品采購(gòu)暫行規(guī)定》,、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》,、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》,、《小區(qū)管理目標(biāo)責(zé)任考核表》(包括辦公內(nèi)務(wù)、安全防范,、車輛管理,、機(jī)電設(shè)備、綠化衛(wèi)生,、住戶投訴,、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務(wù)規(guī)定》等,，為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎(chǔ),。

同時(shí)，本著開源節(jié)流,、多勞多得,、提高小區(qū)管理服務(wù)水平的原則，在我公司管理的各小區(qū)內(nèi)建立并推行了經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制和管理目標(biāo)責(zé)任制,，對(duì)小區(qū)進(jìn)行年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與服務(wù)指標(biāo)的考評(píng),。實(shí)踐證明，該項(xiàng)制度不但減少了業(yè)務(wù)成本,，增加了公司的經(jīng)營(yíng)收入(見(jiàn)下表1),，而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率,，進(jìn)一步明確了小區(qū)服務(wù)中的責(zé),、權(quán)、利,，保證小區(qū)物業(yè)管理的良性,、高效運(yùn)作。此外,，我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務(wù)人員的服飾,，加強(qiáng)禮儀培訓(xùn)，公司的對(duì)外形象煥然一新;推行了保安人員星級(jí)考核制度,，為建立更優(yōu)秀,、精干的保安隊(duì)伍奠定了基礎(chǔ)。

同時(shí),，我們清醒的認(rèn)識(shí)到制度建設(shè)的關(guān)鍵在于落實(shí),，因此,，我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不回避,，及時(shí)糾正,，確保各項(xiàng)工作有計(jì)劃、有依據(jù),、有落實(shí)地穩(wěn)步展開,。

(三)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，構(gòu)建環(huán)境整潔,、管理有序的和諧小區(qū),，打造悅?cè)A物業(yè)品牌

為加強(qiáng)企業(yè)本部和服務(wù)社區(qū)的文化建設(shè)，創(chuàng)建了公司網(wǎng)頁(yè),，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動(dòng)平臺(tái);不斷豐富公司季刊內(nèi)容,，已嘗試在小區(qū)內(nèi)向住戶派發(fā)，加強(qiáng)公司的品牌宣傳,，使住戶能更好的了解我公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù),，增加了他們的認(rèn)同度和信賴度;結(jié)合各小區(qū)的實(shí)際情況，舉辦了各種類型的社區(qū)文化活動(dòng),，累計(jì)投入6.5萬(wàn)活動(dòng)資金,，與去年同比增長(zhǎng)了333.33%，增強(qiáng)了與住戶互動(dòng)和溝通,，其中較為大型的活動(dòng)是x花園“xx大賽”及x小區(qū)xx運(yùn)動(dòng)會(huì),，取得圓滿成功，在住戶中引起了強(qiáng)烈反響,，得到了他們的大力支持,。此外，我公司還投入大量人力,、物力在x花園重新裝修了文化娛樂(lè)活動(dòng)中心并投入使用,，為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂(lè)環(huán)境，為構(gòu)建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件,。

(四)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，積極拓展公司業(yè)務(wù)

我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力,，對(duì)飯?zhí)貌糠衷O(shè)備設(shè)施進(jìn)行了維修,，完善了各崗位分工，做好設(shè)備設(shè)施的維修及辦的保潔工作,，并全面開展了對(duì)大樓機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作,，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障,。

我公司把通過(guò)iso質(zhì)量認(rèn)證的審核作為奮斗目標(biāo),，通過(guò)多種形式做好品牌宣傳,，以x停車場(chǎng)項(xiàng)目為契機(jī)，進(jìn)一步向外界展示了公司的形象,。我公司承接x停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作,，投入大量人力物力，并加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的投入,。期間,，停車場(chǎng)累計(jì)停放約30000車次，總收入約x萬(wàn)元,。由于我公司管理工作到位,，車場(chǎng)管理井然有序，既無(wú)堵車現(xiàn)象發(fā)生,，沒(méi)有發(fā)生任何事故和投訴事件,，同時(shí)也取得了良好的社會(huì)效益，圓滿完成上級(jí)交付的任務(wù),，為今后拓展公司業(yè)務(wù),，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

(五)加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)和人力資源儲(chǔ)備,，構(gòu)建團(tuán)結(jié)共進(jìn)團(tuán)隊(duì)

在員工隊(duì)伍建設(shè)方面,，公司一方面嚴(yán)格管理，對(duì)不能勝任本職工作的人員堅(jiān)決進(jìn)行撤換;另一方面,，開展人性化管理,，合理進(jìn)行崗位調(diào)整，營(yíng)造良好的工作氛圍,。我們通過(guò)與xxx學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系,，建立“xxx學(xué)院實(shí)習(xí)基地”，為公司進(jìn)一步發(fā)展儲(chǔ)備了人力資源;安排員工參加多種培訓(xùn),，提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì),。

我公司重視團(tuán)隊(duì)建設(shè)，一方面通過(guò)各種活動(dòng)讓員工感受到大家庭的溫暖,，例如,，中秋節(jié)組織遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的員工聚餐，并舉行文體活動(dòng);另一方面,，讓員工認(rèn)識(shí)團(tuán)隊(duì)價(jià)值,，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進(jìn)團(tuán)隊(duì),，以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長(zhǎng)發(fā)展的需要,。

(六)強(qiáng)化安全意識(shí)，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度,，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本

確保服務(wù)社區(qū)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求,，也是至關(guān)重要的工作內(nèi)容,。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識(shí)和安全防范技能,，對(duì)全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育,，并適時(shí)舉辦安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)和防火安全練兵活動(dòng);另一方面,，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度,，將安全生產(chǎn)與相關(guān)責(zé)任人的收入和責(zé)任擔(dān)保掛鉤，明確一旦出現(xiàn)安全事故,，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的安全責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任,，確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的居住生活環(huán)境,。20xx年,，我公司管理的各小區(qū)沒(méi)有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。

(七)加強(qiáng)紀(jì)律教育,，扎實(shí)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)

我公司結(jié)合實(shí)際情況，組織黨員,、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學(xué)習(xí)活動(dòng),，參加七月紀(jì)律教育月學(xué)習(xí)動(dòng)員大會(huì),、聽報(bào)告、觀看錄像,，還組織大家學(xué)習(xí)反腐倡廉的文章,，重溫新黨章,，牢固樹立社會(huì)主義榮辱觀,。我公司根據(jù)工作業(yè)務(wù)需要，將學(xué)習(xí)人員的范圍擴(kuò)大到小區(qū)服務(wù)中心,，以“八榮八恥”為主題,，組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)心得的交流討論。對(duì)全體黨員干部及各部門負(fù)責(zé)人開展治理商業(yè)賄賂專項(xiàng)工作和紀(jì)律教育學(xué)習(xí),，進(jìn)行了自查自糾工作，針對(duì)存在的與可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行了討論,、分析,，制定整改措施,，落實(shí)整改責(zé)任。今年,，我公司實(shí)現(xiàn)所有經(jīng)濟(jì)類合同或協(xié)議的簽訂實(shí)行雙經(jīng)辦人制度，確保合同的公平,、公正,。經(jīng)過(guò)整改，公司內(nèi)部加強(qiáng)了廉政建設(shè)工作,，提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì),，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事，受到住戶好評(píng),。

一是物業(yè)管理員工隊(duì)伍文化程度不高,，整體素質(zhì)相對(duì)偏低;再加上小區(qū)管理人員和保安隊(duì)伍變動(dòng)相對(duì)頻繁，他們一方面對(duì)新環(huán)境不能及時(shí)適應(yīng),，溝通協(xié)調(diào)不足,，另一方面大多沒(méi)有接受比較專業(yè)的物業(yè)管理技能培訓(xùn)，工作能力欠缺,，導(dǎo)致工作效率較低,。

二是我公司各項(xiàng)管理與考評(píng)制度仍有待于在實(shí)踐中不斷改進(jìn)，企業(yè)文化與社區(qū)文化建設(shè)處于起步階段,，缺乏經(jīng)驗(yàn),，仍然需要不斷探索和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

三是由于體制等各種客觀原因,，企業(yè)的激勵(lì)制度不完善,，對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。

三,、20xx年工作計(jì)劃與思路

20xx年,，我公司將繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀和黨的十五屆六中全會(huì)提出的構(gòu)建和諧社會(huì)為指導(dǎo)思想，一方面認(rèn)真完成xx和xx交給我公司的各項(xiàng)工作任務(wù),，另一方面,，繼續(xù)加強(qiáng)公司自身的各項(xiàng)制度建設(shè)，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)范圍,，提高服務(wù)質(zhì)量,，創(chuàng)建有信譽(yù)、有實(shí)力的物業(yè)管理品牌,。

(一)進(jìn)一步創(chuàng)新工作機(jī)制,，內(nèi)強(qiáng)管理，外拓業(yè)務(wù),，使公司的發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階

經(jīng)過(guò)這幾年的努力和發(fā)展,，以及市建委和辦黨委的大力支持,，我公司各項(xiàng)工作不斷規(guī)范，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大,，20xx年我們將進(jìn)一步創(chuàng)新完善工作機(jī)制和管理模式,，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項(xiàng)制度,，深化內(nèi)部機(jī)制改革,，試行定員定崗定酬及費(fèi)用包干制度，繼續(xù)實(shí)行小區(qū)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制及管理目標(biāo)責(zé)任制,，向管理要效益;依托城建,，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，希望能在繼續(xù)做好每年交易會(huì)車管工作的基礎(chǔ)上,，把進(jìn)一步開拓物業(yè)管理新市場(chǎng)當(dāng)作一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓,，促使公司的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)狀況有明顯好轉(zhuǎn)。

(二)加強(qiáng)企業(yè)和社區(qū)文化建設(shè),，打造xx物業(yè)品牌

我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎(chǔ)上,，20xx年繼續(xù)將重點(diǎn)放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)上，繼續(xù)完善公司的網(wǎng)頁(yè),、季刊,，努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動(dòng)，把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點(diǎn),，繼續(xù)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)工作,，不斷加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理工作,，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

(三)加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)與人才隊(duì)伍建設(shè)

要加強(qiáng)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度,，以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平;加強(qiáng)對(duì)高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn),，并通過(guò)培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn),、培養(yǎng)和儲(chǔ)備技術(shù)人才。通過(guò)與xx學(xué)院校企共建物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)基地,，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生,，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。