在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，報(bào)告不再是罕見(jiàn)的東西,，報(bào)告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無(wú)誤的。報(bào)告書(shū)寫(xiě)有哪些要求呢,？我們?cè)鯓硬拍軐?xiě)好一篇報(bào)告呢,？下面我給大家整理了一些優(yōu)秀的報(bào)告范文，希望能夠幫助到大家,，我們一起來(lái)看一看吧,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇一

目前新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里,，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后,，加上高教園區(qū),、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形,。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣,、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放,、房多隆市的規(guī)模效應(yīng),。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn),、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成,。隨著東湖花園、華泰劍橋,、金灣華庭,、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續(xù)交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán),，伴之中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,，中心區(qū)即將成為又一個(gè)居住中心。

新城區(qū)其定位為未來(lái)的政治,、經(jīng)濟(jì)和文化中心,。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)12平方公里,，其中工業(yè)區(qū)5平方公里,，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬(wàn)人。新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年,，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口,；同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化,、生態(tài)型,、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢(shì),，分擔(dān)主城區(qū)的城市功能,，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。

新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,，完成了寧南北路,、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路,、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路,。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸,，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓,、藝術(shù)展覽館,、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū),、演藝中心,、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,，辦公樓,、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì)處,，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,，是大型的城市公園。

根據(jù)規(guī)劃,，新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”,，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度,、建筑風(fēng)貌及城市肌理,、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn)；“兩軸”,，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸,；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化,，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”,，即利用現(xiàn)有4條主要河流,，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”,，即在綠環(huán),、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節(jié)點(diǎn),，布置城市公園,。

1,、華泰劍橋：由華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路,，東臨錢(qián)湖北路,，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層,、復(fù)式多層,、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,，以120——130㎡的三房?jī)蓮d為主,。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校,、超市,、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門(mén)口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車(chē)站,，交通比較便捷,。

2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，位于錢(qián)湖北路以西,，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米,。由4幢小高層,、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成,，共700多戶(hù),，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右,。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn),。

3、半島名?。河晒獯笾脴I(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米,。東面和北面是自然河,，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,，活動(dòng)室,，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車(chē)站。

4,、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米,。由多層,、高層、小高層和別墅組成,。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué),。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車(chē)程,，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),，是居住和休閑的首選地。

1,、都市森林：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),，四明中路以北，寧南路以東,，總建筑面積26.6萬(wàn)平米,，共1900多戶(hù)。由10幢高層,、20幢小高層,、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成,，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán),。

2、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與四明路之間,，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層,、9幢高層組成,，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。24小時(shí)熱水供應(yīng),，安保自動(dòng)化，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng),。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右,。

3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，位于天童北路,，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米,。由8幢多層,、4幢小高層、3幢高層組成,，共828戶(hù),。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。

4,、四明春曉：由旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù),。由多層,、小高層、高層和單身公寓組成,。

從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,，我們可以清晰的看到，xx房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造新城區(qū),，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán),，主體風(fēng)格上是基本相一致的,，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城,、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,，大量的百余平方普通住宅區(qū),，將吸引更多的購(gòu)房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,，以及周邊的配套設(shè)施,，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看,，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn),，還是在于如何妙作聚集人氣?？傊?，未來(lái)新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇二

當(dāng)前,，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車(chē)、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選,。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭,，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。xx年,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元,，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,，在城市建設(shè)、改善人民生活,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激,，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),。xx年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量,。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展,，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景,、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

1,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè),，其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家,，民營(yíng)企業(yè)16家,。xx年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%,。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。

作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴(kuò)大,，尤其從xx年開(kāi)始，受城建規(guī)模擴(kuò)大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍,，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大,，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。應(yīng)該說(shuō),，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題,。

3,、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出,。

“xx”末期,，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%,、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%,、33.86%。從比重上看,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì),，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出,。

4,、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大,。

近三年來(lái),，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝,，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí),，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)模化,、整體化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝,，xx年為10.59畝，xx年為21.83畝,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大,。

5,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,，住宅商品化程度逐漸提高,。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來(lái),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。xx年,，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比xx下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少,，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中,，自籌資金,、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源,，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位,。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快,，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%,、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%、25.01%,。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

1,、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì),。

近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展,，商品房銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好,，銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng)，預(yù)售面積大幅攀升,，市場(chǎng)需求趨旺,。xx年-xx年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2,、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,，從xx年開(kāi)始,，預(yù)售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。xx年底,，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷(xiāo)售調(diào)查中，90-110m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%,，110-130m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%,，90m2以下戶(hù)型占12%，130平方米以上戶(hù)型占11.74%,，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。

2,、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷(xiāo)售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái),，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。xx年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2,，占銷(xiāo)售面積的83.9%;xx年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2,，占總銷(xiāo)售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體,，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素,。目前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主,，xx年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅面積達(dá)70941m2,，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%。從購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和使用上來(lái)看,，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主，因而,，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3、商品住宅價(jià)格上升較快,，相對(duì)升幅較大,。

因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格放開(kāi),，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng),，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚,，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本,。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì),，xx年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價(jià)約1140元/m2,，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%,。

4、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”,。

自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起，面積16396.17m2，xx年共成交243起,，面積20405.54m2,，xx年共成交225起，面積21300m2,。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍",。

房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量,，給買(mǎi)房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者,。

,。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警,、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃,、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀(guān)調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性,。

(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓?zhuān)锨吠恋卣袠?biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻低”,，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低,。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā),，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售,、合同不兌現(xiàn)、面積縮水,、虛假?gòu)V告,、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響,。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境,。

(六)市場(chǎng)配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟(jì)適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快,，價(jià)格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一,，難以滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求,，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合,，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要,，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展,，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金,、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng),。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力,。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn),。

2,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流,。

隨著人們居住消費(fèi)觀(guān)念的改變,，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì),。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀(guān)念轉(zhuǎn)變。

我縣房地產(chǎn)起步較晚,，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體,。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較小,，且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā),，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買(mǎi)力,，對(duì)他們而言，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二,、三次換房,。

而目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶(hù)這些中低收入消費(fèi)群體,，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工,，估計(jì)約有800戶(hù)左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來(lái)交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套,，需換房戶(hù)按剩下的30%計(jì)，將有近xx套的消費(fèi),。激活這群中低收入消費(fèi)群體,，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢,，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶(hù)型、城區(qū)80-100m2戶(hù)型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流,。

同時(shí),，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅,、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng),。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”,，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”,，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

3,、供需趨于平衡,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足,，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾,，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升,。xx年新開(kāi)工的面積達(dá)188450m2,，其中商品住宅1265551m2,，營(yíng)業(yè)用房61899m2。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示,，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2,，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2,，商業(yè)用房34659m2,，年度存量較大，這予示著前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變,。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)上看,，xx年為4.94公頃，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實(shí)施投放量約5.5公頃),，xx年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工,，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì)減少,。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應(yīng),。從需求上看,，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn),，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活,，得以更充分地釋放,，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡,。

另?yè)?jù)xx年11月對(duì)11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,，xx年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元,，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落,。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年,，商品住宅的價(jià)格升幅有限,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

(二)發(fā)展動(dòng)力十足,，發(fā)展前景廣闊,。

1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力,。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路,、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來(lái)的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,，加快舊城改造步伐,，加速城市化進(jìn)程。而且,，隨著城市化的發(fā)展,，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近,，城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能,。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)。

按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-20xx)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè),，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人,，凈增近萬(wàn)人，按人均建筑面積30m2計(jì),，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬(wàn)m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購(gòu)置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,，婚齡青年的購(gòu)房需求,。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。

2,、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施,，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施,，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國(guó)先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全,。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,，特色文化愈顯深厚,。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化,，城市品位大大提高,。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙,、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力,，被更多的人熟悉和向往,。

一片“山秀、天藍(lán),、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀(guān)光、旅游,、休閑度假,，甚至居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力,。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力，也贏(yíng)來(lái)了投資者的青睞,。萬(wàn)向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬(wàn)向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資金實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣,。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展,，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度,，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度,，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求,、結(jié)構(gòu)、價(jià)格,、漲幅,、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況,。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資,，消費(fèi)者理性購(gòu)房。

(二)加強(qiáng)政府宏觀(guān)調(diào)控,，努力解決供需矛盾,，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規(guī)模,，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度,，通過(guò)規(guī)劃,、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,，保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng),。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過(guò)城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整,，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，通過(guò)對(duì)居住用地的功能,、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅,，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于開(kāi)發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,，建立結(jié)構(gòu)合理,、總量平衡的各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,，加強(qiáng)城市閑置土地,、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng),。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度,。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo),、拍賣(mài),、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為,。

金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策,，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費(fèi)中比重,，抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi),。要積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備的信用貸款,，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)不規(guī)范,、信用度低,、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好,、資金實(shí)力強(qiáng),、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小,、收益大的個(gè)人住房貨款,，適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。

(三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度,，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

各職能部門(mén)就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé),，完善市場(chǎng)監(jiān)管制度,。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理，把好“入門(mén)關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理,，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理,，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、銷(xiāo)售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn),、面積縮水,、虛假?gòu)V告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處,，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,，絕不姑息,。

(四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向,，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作,。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放,，都應(yīng)實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓?zhuān)匆?guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易,，采取招標(biāo),、拍賣(mài)和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽(yáng)光交易”,，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作,，可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài),、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開(kāi)發(fā)微利等方式運(yùn)作,。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障,，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系,。

經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用,。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,，既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用,。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際,，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間,。通過(guò)加強(qiáng)中介服務(wù),，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買(mǎi)二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制,，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(hù)(人均年收入低于2400元)有657戶(hù),，1512人,，其他住房困難戶(hù)154戶(hù)362人。解決和改善這些貧困戶(hù)的住房問(wèn)題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買(mǎi)能力,，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,，一方面可以滿(mǎn)足不同層次的消費(fèi)需要,，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類(lèi),。從我縣目前情況看,，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展,。首先要制定,、完善相關(guān)法規(guī)，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu),、物業(yè)管理公司的管理力度,，清除無(wú)證、無(wú)照中介機(jī)構(gòu),，規(guī)范中介市場(chǎng),。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀(guān)念，提升服務(wù)層次,，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠(chéng)信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政,、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力,，有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，加快市場(chǎng)建設(shè),，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設(shè),，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目,、資金、人才,、技術(shù)等,。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè),、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè),，以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力,，以打造全國(guó)綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo),，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng),。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場(chǎng)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。

通過(guò)“興工業(yè),、旺市場(chǎng)”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，加速要素集聚，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇三

瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市,，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展,，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要,。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，可以了解西部同類(lèi)型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn),。

（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,，但仍有較大需求

據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年,，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米,，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％,。但總的說(shuō)來(lái),，居民住房狀況與全國(guó)、全省相比還有巨大差距,。1999年,，全年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶(hù)6722戶(hù)，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬(wàn)平方米,。據(jù)有關(guān)資料顯示,，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國(guó)相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大,。

（二）住房制度改革全面推進(jìn)，住房社會(huì)化,、商品化的條件基本成熟

截止20xx年6月,，全市公有住房272萬(wàn)平方米，按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米,。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬(wàn)平方米,。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調(diào)，20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81％,，新房達(dá)到了14.4％,，均達(dá)到了國(guó)家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng),，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升

20xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.32億元,，為1992年的10．23倍，平均增長(zhǎng)率44.23％,，施工面積為167.7萬(wàn)平方米,，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％,。92年至20xx年,，累計(jì)竣工面積為330.6萬(wàn)平方米（含拆遷安置用房），累計(jì)銷(xiāo)售237.81萬(wàn)平方米,，產(chǎn)銷(xiāo)保持平衡,。至20xx年7月,，空置房為3.66萬(wàn)平方米,，且多為樓層,、環(huán)境,、位置不佳的住房。

92年以來(lái),，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì),，沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng),。目前普通商品住宅價(jià)格為800－1500元／平方米,，近十年間增幅為300－800元／平方米,，與全省其它同類(lèi)型城市相比平均低100－300元／平方米。

（四）土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范,，招商引資工作獲得進(jìn)展

以往,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地多為開(kāi)發(fā)商自行分散征用,，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委,、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定,，加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的需要,，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，并相繼實(shí)施,，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確,，商品房開(kāi)發(fā)成本偏高

如過(guò)去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷,，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機(jī)制不健全,。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃,，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區(qū),，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委,、市政府的重視,，相繼出臺(tái)了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度,，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境,。

瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小,。主要原因一是政府,、行業(yè)部門(mén)應(yīng)投入的水、電,、氣,、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本,；二是征地拆遷成本高,，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格,，開(kāi)發(fā)商和有的單位炒買(mǎi)炒賣(mài),，提高了用地成本,。

（二）房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

一是金融貸款資源利用差,。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32．45％,。因無(wú)置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少,，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目,，已投入資金不足3億元。

主要是數(shù)量多、規(guī)模小,、實(shí)力不強(qiáng),、信譽(yù)差，尚未形成集約化,、規(guī)模化經(jīng)營(yíng),。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)86家,，市區(qū)72家,，平均注冊(cè)資金僅有700余萬(wàn)元,，無(wú)一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹(shù)立,，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高,，企業(yè)發(fā)展缺乏活力,。

（三）房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門(mén)審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍,。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè),，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié),，職工對(duì)自己的公積金歸集,、使用、審批不清楚,，不能及時(shí)用于購(gòu)置新房,、維修補(bǔ)貼，加上住房補(bǔ)貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買(mǎi)房支付能力,。

市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬(wàn)人,，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬(wàn)人，比目前增加50萬(wàn)人左右,，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住,。未來(lái)10年中，對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上,。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高,，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加,。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,，人均住房消費(fèi)為709元，人均居住面積為10平方米,。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,，是可以實(shí)現(xiàn)的。

不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量,。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,，高收入者對(duì)高檔住宅的需求，中值收入者對(duì)中檔住宅的需求,，以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求,，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％，40％和40％,。

一要加大政策動(dòng)力,，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育,。二要刺激、搞活住房需求,，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力,，實(shí)現(xiàn)健康、有序,、協(xié)調(diào)發(fā)展,。三要選準(zhǔn)方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略,，集中力量重點(diǎn)突破,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié),，因此,，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化,。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化,。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略,，對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置,。

具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策,，刺激住房消費(fèi)；新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,，做到使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施有重點(diǎn),、有規(guī)劃；引導(dǎo)企業(yè)重組,，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng),。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng),、能力弱的狀況,；打破限制、徹底放開(kāi)房改房上市,。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證,、土地證的住房，除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外,，都可上市交易,；發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，搞活流通,；加強(qiáng)物業(yè)管理,。

結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)前景廣闊,，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧プ‘?dāng)前時(shí)機(jī),，對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇四

沿中元街分布聯(lián)邦大廈,、星匯大廈、建匯大廈,、好運(yùn)廣場(chǎng),、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利,、天鵝湖花園,、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等,，其座落于常平商圈區(qū),，整個(gè)區(qū)域以小戶(hù)型，小面積為主,，綠化率低,，配套設(shè)施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段,，地段決定它的價(jià)值,，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高,，回報(bào)快,，出租率高，購(gòu)買(mǎi)以香港本地投資客較多,，部分買(mǎi)來(lái)住家,，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈,。

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯,。南南零星分布金碧花園,、紫荊花園、陽(yáng)光山莊,，產(chǎn)品有別墅,，洋房售價(jià)不等，以中小戶(hù)型為主,，

早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主,，如紫荊花園購(gòu)買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì),，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右,，而陽(yáng)光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線(xiàn)區(qū)域銷(xiāo)售很不樂(lè)觀(guān),，目前處于滯銷(xiāo)局面,，目前購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求,。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集,，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園,、廣電中心,、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng),、高爾夫球場(chǎng),、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持,，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田 麗園,，旺角新城,，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的,，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀(guān)為價(jià)值支撐,，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景,、麗都,、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,，相鄰新天美地,，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景,，集居所,、餐飲、商貿(mào),、娛樂(lè),、渡假、旅游為一體,，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房,，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高,，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),，污染小,，戶(hù)型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主,，投資客較小,，一般自住。其購(gòu)買(mǎi)的主要原因,，來(lái)自周邊環(huán)境,，空氣新鮮，其戶(hù)型設(shè)計(jì)符合早期港人需求,，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù),，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右,，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì),，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高,。

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析,。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn),，在售戶(hù)型有二戶(hù)至三戶(hù),。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主,，占比例的80%,，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)適中,，各方面配套齊全,，03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè)觀(guān),，現(xiàn)仍然有部分空置房,，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,，主要宣傳推廣其配套齊全,，戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性,。根據(jù)我司前期的調(diào)研,，該項(xiàng)目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂,，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況,，本地的消化能力弱的客觀(guān)原因，山水雅居的客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)量也較少,，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶(hù)量的不足造成;

新天美地,，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化,，特設(shè)7.5米的高入口大堂,，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠(chǎng)潔具及廚具,，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房,，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考,，其銷(xiāo)售也逐步回落,，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道,。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買(mǎi)中80%為香港人,，三戶(hù)及四房購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人,，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好,。

相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考

世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶(hù)型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元

27萬(wàn) 36萬(wàn) 29.3萬(wàn) 48.6萬(wàn) 25.6萬(wàn) 46.6萬(wàn) 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇五

濰坊市位于山東半島中部，南依沂山,，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西,。東連海港名城青島,、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博,、東營(yíng)，南連臨沂,、日照,，地理位置優(yōu)越,。濰坊市南北長(zhǎng)188 公里，東西寬164公里,，總面積15859平方公里,，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢(shì)南高北低,，南部是山區(qū)丘陵,，中部為平原，北部是沿海灘涂,。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達(dá)97.7%,，人口自然增長(zhǎng)率4.00‰,，性別比104.3。據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì),，全市20xx年末總?cè)丝?55.3萬(wàn)人,，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位,。

濰坊市鐵路,、公路、機(jī)場(chǎng),、通信及城市供水,、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到14萬(wàn)公里,。全部開(kāi)通了程控電話(huà)和國(guó)內(nèi)外直撥電話(huà),，電話(huà)交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬(wàn)。市區(qū)供水普及率達(dá)100%,，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%,。

濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城,、坊子,、寒亭4區(qū)，青州,、諸城,、安丘、昌邑,、壽光,、高密6市(縣級(jí))，臨朐,、昌樂(lè)2縣,，共有152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，濰坊為地級(jí)市,，轄4區(qū)2縣代管6市,。市中心區(qū)人口68萬(wàn),。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(gdp)完成1720.88億元，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元,，增長(zhǎng)0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元,，增長(zhǎng)20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元,，增長(zhǎng)21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元,，增長(zhǎng)16.1%，一,、二,、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn),。按常住人口計(jì)算,，人均gdp達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元)，比上年增長(zhǎng)16.2%,。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展,，工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。一,、二,、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調(diào)整為12.31：58.15：29.54。

20xx年人均gdp達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元),，20xx年人均gdp達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元),，比上年增長(zhǎng)16.2%。

城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)明顯,。據(jù)抽樣調(diào)查,，20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增長(zhǎng)14.8%,。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元,，增長(zhǎng)15.1%。

中心城區(qū)總體布局 “一心,、一環(huán),、一軸、一廊”

1) “一心”,，即月河路,、北宮街、北海路,、健康街所圍合的城市核心區(qū);

2) “一環(huán)”,，即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路,、寶通街組成的城市快速交通環(huán);

3) “一軸”,，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸,。

4) “一廊”,，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道,。

根據(jù)人口綜合預(yù)測(cè)法,，濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)20xx年將達(dá)到127萬(wàn)人，20xx年將達(dá)到179萬(wàn)人;人口發(fā)展策略方面,，將實(shí)行“合理疏導(dǎo),，向心集聚;企業(yè)集中，擴(kuò)大就業(yè);制度保障,，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則,。

近期(從目前到20xx年)全市g(shù)dp年均增速達(dá)到13%,，到20xx年gdp總量達(dá)到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市g(shù)dp年均增速實(shí)現(xiàn)16%,，到20xx年gdp總規(guī)模達(dá)到800億元,，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33,。

遠(yuǎn)期全市g(shù)dp年均增速為9%,，到20xx年全市g(shù)dp達(dá)到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市g(shù)dp到遠(yuǎn)期年均增速為11%,，到20xx年中心城市g(shù)dp規(guī)模達(dá)到2300億元,，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5：55：40,。

根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》,，1997年20xx年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬(wàn)畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬(wàn)畝),，說(shuō)明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來(lái)源,。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長(zhǎng)的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線(xiàn)性關(guān)系,，此外,，城市新增功能對(duì)城市用地需求、人口增加帶來(lái)的城市用地需求也呈此狀況,。

規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局,，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2。倉(cāng)儲(chǔ)用地人均9.6m2,，占地面積17.3km2,。

小結(jié)：近兩年來(lái)濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3,，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長(zhǎng),，說(shuō)明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶,，三面臨陸,，北面靠海，終年四季分明,，屬于中國(guó)比較適宜人類(lèi)居住的城市之一,。

20xx年7月21號(hào)、22號(hào)

以圍繞濰城區(qū)為主,，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤(pán)展開(kāi)調(diào)研,。

面積在50畝以上，建筑面積在10萬(wàn)平以上的樓盤(pán)等

了解濰坊市及擬投項(xiàng)目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境

單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō),，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段,。很多產(chǎn)品還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現(xiàn),，就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求,，產(chǎn)品升級(jí)還有一個(gè)過(guò)程。從建筑形態(tài)上來(lái)看,，簡(jiǎn)單

的復(fù)制,，借鑒的東西太多了,。有個(gè)性，有標(biāo)志性的建筑還是太少,。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新,。通過(guò)7月22號(hào)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋,，不喜歡高層,。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊,，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高,，單體建筑往往做成板式，整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品,，沒(méi)有錯(cuò)落感,，形成不了好的視覺(jué)效果，也不利于社區(qū)景觀(guān)的營(yíng)造,。當(dāng)然在實(shí)際操作過(guò)程中,，開(kāi)發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性,，充分尊重使用者的利益對(duì)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用,。

通過(guò)簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，目前市區(qū)在售樓盤(pán)100多個(gè),，幾乎遍地開(kāi)花,，但沒(méi)有精品,，同質(zhì)化，同樣化相當(dāng)嚴(yán)重,，所有樓盤(pán)幾乎都是一樣,，其價(jià)格也相差不大，差價(jià)主要顯示在地段差別上,。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品：1,、最差。低檔房,，不是說(shuō)品質(zhì)很差,，而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農(nóng)民買(mǎi)得起,。2,、最好。當(dāng)然是說(shuō)品質(zhì),、配套,、房型、房?jī)r(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高,。地段倒不是主要問(wèn)題,。奎文區(qū)有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的樓盤(pán),，叫玫瑰園,。小高層和高層，建筑面積12萬(wàn)平方米,。6層買(mǎi)到4200元每平方米,。但是銷(xiāo)量一般，主要是規(guī)模不大,，很多配套上不了,。主推巴厘島風(fēng)格的景觀(guān)設(shè)計(jì)，在濰坊綠化作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn),，不具有沖擊力度,。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當(dāng)不錯(cuò)的，而且綠化比較容易做,，綠樹(shù)成蔭,，芳草萋萋滿(mǎn)眼都是,。

任何行業(yè)的發(fā)展,，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的,，有很大的量存在,。

潛在需求,，目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬(wàn)人，到20xx年,，由于城市化水平的提高,，具有關(guān)部門(mén)分析，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬(wàn)人,，這期間就有22萬(wàn)人需要解決住房問(wèn)題,，按人均30計(jì)算，就需要660萬(wàn)的住宅面積,。

現(xiàn)有居民改善住房需求,，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件,，其每個(gè)家庭只想增加20平米,，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶(hù)，這個(gè)改善需求是60平米,。

隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段,。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模,，從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求,。

總體來(lái)說(shuō)濰坊市房地產(chǎn)未來(lái)幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。

20xx年奎文,、濰城,、高新中心區(qū)，住宅的均價(jià)已到3000元/平米,。最高的已到3500元/平米,。從區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)來(lái)看奎文區(qū)是房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者,，濰城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)要低一些,，但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺(jué)是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的,，蓋什么樣的就賣(mài)什么樣的,，沒(méi)有唬頭,，缺少錦上添花的東西,，就像去農(nóng)民的菜園里買(mǎi)青菜一樣,，貨真價(jià)實(shí)當(dāng)然是沒(méi)有泡沫和水份,，房?jī)r(jià)是合理的。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的,。今年及今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，市區(qū)房?jī)r(jià)依然不會(huì)下降,，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢(shì)仍然不會(huì)改變,。

據(jù)市房管局對(duì)市區(qū)89家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年以來(lái)的投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，市區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44.3億元，同比增長(zhǎng)44.6%,，增幅比去年同期有所下降,。其中，商品住房完成投資34.7億元,，同比增長(zhǎng)34.6%;商品房施工面積為345.5萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)82.6 %，其中,，商品住房施工面積252.4萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)80.1%;商品房新開(kāi)工面積109.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.95%,，其中,，新開(kāi)工住房95.95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.06%;據(jù)統(tǒng)計(jì),，共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)61.7%;完成初始登記面積141.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.09%;完成商品房買(mǎi)賣(mài)面積59.67萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)1.09%;多層80-100平方米,、高層100-120平方米的戶(hù)型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性,。

預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi),，如果國(guó)家從緊的金融政策和貨幣政策沒(méi)有大的變化，隨著市場(chǎng)主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn),，房地產(chǎn)投資增幅會(huì)有回落,，但回落的幅度不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),，上半年,，市區(qū)新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

價(jià)格的上升,，是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內(nèi)因方面,，主要是由于成本的增加,，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加,，土地招拍掛制度,，直接增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加,，近年來(lái),，鋼材、建材價(jià)格大幅上漲,，人工成本較大提高,，特別是今年以來(lái)，據(jù)估算,，鋼材價(jià)格上漲了約50-60%,，混凝土價(jià)格上漲約30%，水泥價(jià)格上漲約50%,，人工成本上漲了1-2倍,，各種配套費(fèi)用也有了大的提高。同時(shí),，新型建筑材料的運(yùn)用,、小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造、配套設(shè)施的完善等等也都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,。外因方面,，是住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。主要一是由于城鎮(zhèn)居民,、流動(dòng)人口增多,，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大，因拆遷而購(gòu)房的居民較多;三是社會(huì)各類(lèi)群體收入水平的提高,，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng),。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，濰坊市房?jī)r(jià)盡管持續(xù)上升,，但不會(huì)出現(xiàn)大起大落,，房?jī)r(jià)總體上是合理的，不存在虛高或泡沫,，今后一段時(shí)間內(nèi),，房?jī)r(jià)不會(huì)下降，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，但上升會(huì)放緩,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇六

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨(dú)特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今,，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí),，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫(xiě)字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長(zhǎng)期以來(lái),，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細(xì)分市場(chǎng)的要求,。20xx年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì),。20xx年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主,。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來(lái)人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂(lè)等都市文化特征。

(1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比,，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面,，受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20xx年以后,，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份),，xx住宅銷(xiāo)量為8950套,，與去年同期相比，減少了51.32%,。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看,，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右,。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色,。

同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間,。

(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1,、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套,，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。

2,、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量減少

為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米,，同比下降28.94%。

同時(shí),，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。

3,、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

4,、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。

5,、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120 平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo),，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡,。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%,。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō),，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大,，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%,。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū)、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套,，降幅為58.87%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì),，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前,，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世,，集住宅,、甲級(jí)辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計(jì)不久的將來(lái),，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清,、循禮門(mén),、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為68.59%,。

從成交價(jià)格情況來(lái)看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn),，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí),，未來(lái)輕軌通車(chē),，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(三)二七、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。

從成交價(jià)格來(lái)看,，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城,、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度,，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯,。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，未來(lái)她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長(zhǎng)了14.07%。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看,，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),，但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀(guān)望情緒,，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù),，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià),，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán),，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型,，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4 年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng),、過(guò)渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號(hào))

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇七

目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里,，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后,，加上高教園區(qū),、高檔住宅區(qū),，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形,。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放,、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,，中心鎮(zhèn),、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成,。隨著東湖花園,、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續(xù)交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之xx中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,，xx中心區(qū)即將成為xx的又一個(gè)居住中心,。

xx新城區(qū)其定位為xx未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心,。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里,，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)12平方公里,，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬(wàn)人,。xx新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年,，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口,；同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,，到20xx年xx新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型,、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市,，充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢(shì)，分擔(dān)xx主城區(qū)的城市功能,，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷,。

xx新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了寧南北路,、天童南北路,、嵩江路、錢(qián)湖北路,、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路,。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸,，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓,、藝術(shù)展覽館,、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū),、演藝中心,、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,，辦公樓,、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì)處,，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,，是大型的城市公園。

根據(jù)規(guī)劃,，xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”,，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心,，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理,、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn),；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸,；“三環(huán)”,，即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán),；“四廊”,，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊,；“三十六點(diǎn)”,，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn),、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節(jié)點(diǎn),，布置城市公園。

由xx華泰股份公司開(kāi)發(fā),，北靠四明路,，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米,。分多層,、復(fù)式多層、高層,、聯(lián)體別墅和單體別墅,，以120——130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所,、學(xué)校,、超市、美容美發(fā)室等,。在小區(qū)門(mén)口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車(chē)站,，交通比較便捷。

由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，位于錢(qián)湖北路以西,，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米,。由4幢小高層,、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成,，共700多戶(hù),，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右,，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn),。

由xx光大置業(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米,。東面和北面是自然河,，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,，活動(dòng)室,，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車(chē)站,。

由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口,，建筑面積70萬(wàn)平米,。由多層、高層,、小高層和別墅組成,。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所,、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程,，離市區(qū)十分鐘車(chē)程,，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地,。

由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),，四明中路以北，寧南路以東,，總建筑面積26.6萬(wàn)平米,，共1900多戶(hù)。由10幢高層,、20幢小高層,、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成,，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán),。

由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間,，建筑面積9.7萬(wàn)平米,，由11幢小高層,、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù),。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。24小時(shí)熱水供應(yīng)，安保自動(dòng)化,，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng),。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。

由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，位于天童北路,，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米,。由8幢多層,、4幢小高層、3幢高層組成,，共828戶(hù),。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。

由xx旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),，建筑面積8萬(wàn)平米,，共700多戶(hù)。由多層,、小高層,、高層和單身公寓組成。

從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,，我們可以清晰的看到,，xx房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造xx新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn),，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的,，以歐陸風(fēng)情為主,，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講,，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購(gòu)房者,，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,，以及周邊的配套設(shè)施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn),；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看,，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn),，還是在于如何妙作聚集人氣,。總之,，未來(lái)xx新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇八

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期,，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀(guān)分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策推薦,，對(duì)持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要好處,。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37,。3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米,。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資持續(xù)較高增速

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42,。2%,，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2,。6%,、15。2%,、84,。5%、79,。1%,、1。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續(xù)了10倍以上的增速,。

2,、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售狀況來(lái)看,，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50,。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15,。5%和15。4%,。出于對(duì)宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6,。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44,。3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開(kāi)始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。

自年開(kāi)始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在,、,、年分別同比上漲20。5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀(guān)調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)光;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

——房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5,。31%提高到6。12%,。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定20xx年6月1日后,，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的,，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。20xx年市《》確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。

——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米,。

從短期看,，宏觀(guān)政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)必須程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看,，宏觀(guān)政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,，到達(dá)抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。透過(guò)調(diào)整房貸利率,、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。同時(shí),，透過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生,。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,。思考到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來(lái)說(shuō),，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟。為持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì),，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房,、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前個(gè)性要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積,、竣工面積,、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率,，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警推薦,。

2,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r,，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán),，同時(shí),，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng),、規(guī)劃,、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊。

3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,，以到達(dá)透過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃,。

4,、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿(mǎn)足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī)，用心引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量,。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇九

xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的同時(shí)，人們不得不冷靜下來(lái)思考一些問(wèn)題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的,？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度是否適應(yīng),？城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)？市住建局會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)xxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了初步調(diào)查,。

（一）xxx市概況

（二）xxx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)

居民生活水平不斷改善,。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.3萬(wàn)元，增長(zhǎng)8.5%,，農(nóng)村居民人均純收入6000元,，增長(zhǎng)13%。人均住房建筑面積24.8平方米,，比上年增加0.8平方米,。

由上表分析可知，xxx市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快,，20xx年起國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)在10%以上,。

由上表分析可知，xxx市城市建設(shè)加快，一拖,、新能源汽車(chē)等多個(gè)大項(xiàng)目落戶(hù)我市,，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大。

由上表可知,，xxx市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高,，收入不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)能力增長(zhǎng)迅速,。

（三）xxx市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標(biāo)

"十二五"時(shí)期,，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實(shí)現(xiàn),，新型工業(yè)化進(jìn)程加快,，服務(wù)業(yè)明顯升級(jí)，城市環(huán)境優(yōu)美,，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步,，人民生活水平顯著提高，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,，把我市建設(shè)成國(guó)家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地,、國(guó)家生態(tài)園林城市、全國(guó)聞名的生態(tài)旅游勝地和國(guó)家歷史文化名城,。

--經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng),。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益,、降低能耗,、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展,。到20xx年,，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1660億元，年均增長(zhǎng)15%以上,。

--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快,。堅(jiān)持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè),、做大第三產(chǎn)業(yè),，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。到20xx年,，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)到15.5：45.5：39,。

--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成,，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著,，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鎮(zhèn)化率達(dá)到47%,。

--可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng),。森林覆蓋率達(dá)到12%，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40.5%,，晉升為國(guó)家園林城市,。

--人民生活水平提高。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全,，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高,，居住、交通,、教育,、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善,。 （四）我市重點(diǎn)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃和建設(shè)

1,、進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域新中心城市功能，增強(qiáng)城市輻射能力,。

2,、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實(shí)施，建設(shè)現(xiàn)代化城市,。

3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善,。

4,、城市道路、廣場(chǎng),、對(duì)外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善,，為新世紀(jì)城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

5,、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè),，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市,、園林城,，城市骨架。

（一）20xx年及近年xxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

國(guó)十一條",，從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺(tái),，從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房?jī)r(jià)格兩個(gè)方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一年,，我市認(rèn)真落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控政策,，有針對(duì)性地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的突出問(wèn)題,，堅(jiān)持以穩(wěn)定（住房?jī)r(jià)格、投資,、消費(fèi)心理）為前提,，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線(xiàn)，以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn),，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo),，把各項(xiàng)宏觀(guān)調(diào)控政策落到實(shí)處。由于措施得力,，20xx年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定,、市民購(gòu)房心態(tài)日趨理性,，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展基本適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預(yù)期目標(biāo),，從快速增長(zhǎng)期進(jìn)入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期,。

1、我市居民人均居住面積情況

由上表可知,，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高,，平均每年增長(zhǎng)0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平,。

2,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

從圖中可見(jiàn)，20xx年以前,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著較快的增長(zhǎng)幅度,，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。在20xx年國(guó)家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有減少,，但通過(guò)召集開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)市場(chǎng)形勢(shì)分析座談會(huì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然看好,。

3,、商品房市場(chǎng)情況

----土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 -----商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況

近年房地市場(chǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況

-----商品房銷(xiāo)售情況

商品住房購(gòu)買(mǎi)主體：我市商品住房的銷(xiāo)售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷(xiāo)售套數(shù)的85.1%以上,。外地人士購(gòu)買(mǎi)房屋僅占14.9%,。購(gòu)房消費(fèi)者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機(jī)性購(gòu)房,，我們通過(guò)委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（問(wèn)卷調(diào)查形式）

我們協(xié)調(diào)市直機(jī)關(guān)工委和城調(diào)隊(duì)等相關(guān)部門(mén),，區(qū)分不同階層，從家庭收入,、住房情況,、戶(hù)型選擇,、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個(gè)問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷7000份,，回收有效問(wèn)卷6400份,，其中有意購(gòu)房問(wèn)卷2886份，占45%,，無(wú)意購(gòu)房問(wèn)卷3514份,，占55%。

---家庭收入情況

----調(diào)查對(duì)象目前居住面積

從上圖可以看出,，目前居住面積23平方米以下的占27.6％,，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數(shù),。

----購(gòu)房目的

解決住房問(wèn)題的占54%,，改善居住條件的占38%，投資性購(gòu)房占8%,。

上圖可以看出,，希望改善居住環(huán)境的購(gòu)房意向者占38%，說(shuō)明消費(fèi)者已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到在滿(mǎn)足基本居住的情況下,，需要更好的居住環(huán)境,。投資客戶(hù)占到8%，在當(dāng)前宏觀(guān)調(diào)控出臺(tái)系列政策后,，回歸到比較理性的狀況,。

----購(gòu)買(mǎi)房屋的類(lèi)型

----希望購(gòu)買(mǎi)房屋的面積

從上圖可以看出，絕大多數(shù)消費(fèi)者考慮120㎡以下的中小戶(hù)型住宅（占86.4%）,。

----購(gòu)買(mǎi)房屋能承受的單價(jià)

3500以下的占65.3%,，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%,，5500元以上的占4.5%。

能承受房屋單價(jià)在4500元/㎡以下的占86%,，占絕大部分,。

----擬購(gòu)買(mǎi)房屋區(qū)域

選擇中華路以北(a)的占8.8%，中華路以南民航路以北(b

從上圖可以看出,，我市大部分居民比較看好沿勞動(dòng)湖區(qū)域,，另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。

----理想的起居室（客廳）面積

----理想的臥室面積

----選擇房屋裝修

希望開(kāi)發(fā)商裝修好的占42.7%,，希望買(mǎi)了自己裝修的占57.3%,。

----采暖方式選擇

喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計(jì)量式的占42.5%,，喜歡電采暖方式的占5.2%,，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。

從上圖可看出，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半,，而熱計(jì)量方式正被廣大市民所接受,。

---土地政策：

3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政,，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,。該通知明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%,、囤地開(kāi)發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容,。該《通

知》的出臺(tái)主要是落實(shí)"國(guó)11條"精神，增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的針對(duì)性和靈活性,，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng),，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)有序運(yùn)行,。

9月27日,，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》,?！锻ㄖ访鞔_，企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地,、因自身原因土地閑置一年的,，都將禁止競(jìng)買(mǎi)資格。從此通知不難看出,，在未來(lái)土地競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中,，國(guó)土部門(mén)將采取更為嚴(yán)格的土地競(jìng)買(mǎi)資格審查。

-----房地產(chǎn)政策：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20xx年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》,?！锻ㄖ访鞔_要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后,，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂,、排號(hào),、發(fā)放vip卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的重要手段,，對(duì)維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義,。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，我國(guó)部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售,、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為,。為此，《通知》要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任,，加大查處力度,，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。

4月17日,，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,。《通知》明確,，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高,、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,，暫

停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款,。國(guó)務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū),、各有關(guān)部門(mén)的責(zé)任，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題,。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對(duì)炒房的打擊力度。號(hào)稱(chēng)十年來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢(shì)襲向市場(chǎng),。

-----其他政策：

3月9日,，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購(gòu)買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知》,。通知明確,，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策,。從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,，這套房子,，對(duì)其中任何一位購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，都必須是唯一一套住房,，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。

9月29日,，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》,?！锻ㄖ芬?guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房,，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人,、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅,。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅,。顯然，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門(mén)的"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致,，即以家庭為單位核定是否是"二套房",。

2、經(jīng)濟(jì)因素

-----宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),，一旦宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)有所波動(dòng),，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反應(yīng)。如果宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn),，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢(shì),，但增幅會(huì)進(jìn)一步放緩；如果宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速回落,，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入一定調(diào)整期,。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而波動(dòng),特別是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的分配、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),、貨幣政策和財(cái)政政策都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),。

------地方經(jīng)濟(jì)因素：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)?/p>

況,儲(chǔ)蓄,、消費(fèi),、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi),居民收入等,。而xxx市作為我國(guó)北部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市,，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較??；另一方面，xxx市委,、市政府重新調(diào)整整體布局,，由原來(lái)向江西開(kāi)發(fā)調(diào)整向南部開(kāi)發(fā)，以南苑開(kāi)發(fā)區(qū)為主線(xiàn)，圍繞著新火車(chē)站建設(shè),、勞動(dòng)湖南擴(kuò)改造,。五個(gè)城中村開(kāi)發(fā)建設(shè)等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間,，也對(duì)購(gòu)房者支付能力提供了保證,。

3、社會(huì)因素

-----人口因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切,。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)下落,。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平,、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,。人類(lèi)社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好,。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低,、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落,。家庭人口規(guī)模,，這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模,是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段,，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市,，對(duì)我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對(duì)的稀缺性,，商品房的剛性需求增加,，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會(huì)利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利,。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況;

(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲

(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌

(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用

我國(guó)個(gè)別城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象,。特別是在需求方面,不少購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋為的是賺取投資收益,針對(duì)該情況,政府不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制。

4,、其他

因素：

----消費(fèi)者心理因素：購(gòu)房者心理預(yù)期變化左右房?jī)r(jià)走勢(shì),。

心理預(yù)期是人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢(shì),。我們認(rèn)為,，在今后一段時(shí)期，由于受各方面因素的影響,，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷上升,，購(gòu)房意向仍然看好。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大,，商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)中有升,，但增幅放緩,，如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢(shì)不會(huì)在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn),。

---保障性住房的建設(shè)：棚戶(hù)區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施,，旨在通過(guò)政府調(diào)控,，形成與市場(chǎng)需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定,。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè),，有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，緩解解決困難家庭住房條件,，初步形成以廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架,。加強(qiáng)保障性住房建設(shè),，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系,，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用,。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢(shì)必使普通商品房市場(chǎng)的需求相對(duì)減少,，或等同于增加了市場(chǎng)供給,。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給,，將相應(yīng)減少住房租賃市場(chǎng)的需求,，進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng)，包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響,。保障性住房大量入市,，會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格。

我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)看好,，價(jià)格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,，但增幅會(huì)逐步放緩。

一是房屋建設(shè)成本增加推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲,。近年來(lái),，土地成本、拆遷費(fèi)用,、建安成本,、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等都有較大增長(zhǎng),，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定推動(dòng)作用,，特別是棚戶(hù)區(qū)改造以來(lái),，實(shí)施"拆一還一"的惠民政策，低保戶(hù),、無(wú)證房等優(yōu)惠政策,，使拆遷費(fèi)用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量宏觀(guān)調(diào)控政策,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處于供略小于求的局面,，這種賣(mài)方市場(chǎng)為主導(dǎo)的局面在一定程度上會(huì)推動(dòng)了房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。三是消費(fèi)者對(duì)住房剛性需求的增加促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲,。如戶(hù)籍制度改革,、城市化進(jìn)程加快、婚房需求,、周邊縣市進(jìn)入市中心城區(qū)購(gòu)房的比例明顯增加.

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇十

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng),，銷(xiāo)竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445.97億元,，同比增長(zhǎng)27%,，20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長(zhǎng)41%,。**年以來(lái)平均銷(xiāo)竣比為2.64,，**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是**年前兩個(gè)月銷(xiāo)售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響,。

**年1-2月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%,，相比**年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%,，但是比較**年末的銷(xiāo)售均價(jià)略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，**年前兩個(gè)月成交量較少,，相比**年1-2月份同比減少60%多。

**年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較**年同比有所減少,。**年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬(wàn)平方米,，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減,。

南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召,，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策,，增加中低價(jià)位,、中小戶(hù)型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，**年土地供應(yīng)相比**年減少135 萬(wàn)平方米左右,，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制,。

**年以來(lái)南京商品房銷(xiāo)售情況,20xx年,，南京市商品房全年銷(xiāo)售額為603.51億元，銷(xiāo)售面積 **37.88萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷(xiāo)售額533.42億元,，銷(xiāo)售面積為**64.52萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售均價(jià)為 50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷(xiāo)售額為77.58億元,，銷(xiāo)售面積為190.27萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售均價(jià)為4**7元/平方米，期房全年銷(xiāo)售額為455.84億元,，銷(xiāo)售面積為874.24萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售均價(jià)為5214元/平方米。

**年1-2月份南京市商品房銷(xiāo)售額為24.74億元,，銷(xiāo)售面積46.41萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%,，相比**年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%,。其中住宅銷(xiāo)售額為20.61億元，銷(xiāo)售面積42.63萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售均價(jià)為4835元/平方米,，同比增長(zhǎng) 16.23%，現(xiàn)房銷(xiāo)售額為2.05億元,，銷(xiāo)售面積為4.37萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%,，期房銷(xiāo)售額為18.56億元,，銷(xiāo)售面積38.26萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4851元/平方米,，同比增長(zhǎng)27.83%,。

從各月商品房銷(xiāo)售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，**年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),，但是**年末到**年初房?jī)r(jià)有略微的下降,。

從圖表6的每月銷(xiāo)售量來(lái)看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響,，成交量較少,，相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來(lái),，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日,，江寧板塊累計(jì)成交近5000套,，約38.9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套,，約32.9萬(wàn)平方米,。江寧板塊3月份成交約**.5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米,，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商,，樓盤(pán)房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好,，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn),，適合有車(chē)族的消費(fèi)群體,，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大,，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14.8%,。

玄武,、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)位居全市前三位,。玄武區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在**000元/

平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中

在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶(hù),，目前該板塊的銷(xiāo)售均價(jià)都在**000元/平方米以上。

新樓盤(pán)比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低,，比較適合來(lái)南京落戶(hù)的外地大學(xué)生,，目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低,，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目,，是富人聚集地,，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線(xiàn)，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間,。 三,，南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃,，**年南京各類(lèi)住房上市量將達(dá)**20萬(wàn)平方米,，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米,，比**年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。**年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億,，籌建廉租住房**00套,，約5萬(wàn)平米。**年各類(lèi)住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米,，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米，相比**年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米,。

09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米,，相比**年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào)，其中,，中低價(jià)位,、中小戶(hù)型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米,，與**的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房,、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米，比 **年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金

3.4億元,，籌建廉租住房**00套,，約5萬(wàn)平方米,。09年各類(lèi)住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) **50萬(wàn)平方米，其中各類(lèi)普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米,，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米,，相比**年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍,。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與**年大致持平,。

總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策,，增加中低價(jià)位,、中小戶(hù)型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇十一

２００６年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在２００５年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速,、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì),，市場(chǎng)形勢(shì)良好，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍,，投資量,、施工面積、竣工面積,、銷(xiāo)售面積等指標(biāo)快速增長(zhǎng),，市場(chǎng)成交活躍，空置量持續(xù)減少,。這一方面是因?yàn)?0xx年是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年,，也是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和十五計(jì)劃的開(kāi)局之年，隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā),、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn),，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),，使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期,，尤其是商服房銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持,；20xx年來(lái)伴隨著國(guó)家金融政策的調(diào)控,，開(kāi)發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過(guò)程。從資金來(lái)源上看：20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中開(kāi)發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。自有資金占總投資的40.78%,，較２００４年該比例增加了4.36%,，實(shí)際投資額較上年增長(zhǎng)18.98%；借貸資金較上年該比例下降了6.43%,。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā),、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商品房銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng),，說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡,；另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策,，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),，培育品牌,，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間,，說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期,，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范,，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化,，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性,，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好,、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì),，產(chǎn)業(yè)成熟期的?d些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面,，并保持一定的增長(zhǎng)速

20xx年以來(lái),，西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)11．6,，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18．6億元,，比去年同期增長(zhǎng)3．4％，第二產(chǎn)業(yè)增加值149．5億元,，同比增長(zhǎng)15．5％，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174．9億元,，比去年同期增長(zhǎng)9．3％,。到6月底,，全市完成固定資產(chǎn)投資60．74億元，同比增長(zhǎng)30．31％,。城市居民人均可支配收人3371元,，比去年同期增長(zhǎng)8．3％，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額734．52億元,，比年初增長(zhǎng)8．69％,。

20xx年上半年,，西安市商品房完成投資10．20億萬(wàn)元,，比去年同期增長(zhǎng)20．73％。分物業(yè)來(lái)看,，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類(lèi)為0．69％,，商服房類(lèi)為18．30％，普通住宅類(lèi)為61.64％,，辦公樓類(lèi)為19.37％,；比去年同期公寓別墅類(lèi)下降86．04％，商服房,、普通住宅,、辦公樓類(lèi)分別增長(zhǎng)117．67％、1．06％和5.4倍,。

20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)44．84％；商品房竣工面積73．37萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)68．40％,；商品房新開(kāi)工面積20．45萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)25．54％,。

從物業(yè)來(lái)看,，公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi),、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5．83％,、9．73％、70.64％、13．81％,，比去年同期分別增長(zhǎng)31．05％,、71．99％、42．10％,、49．57％,；

新開(kāi)工面積公寓別墅類(lèi)、商服房類(lèi),、普通住宅類(lèi)和辦公樓類(lèi)占商品房新開(kāi)工總面積的比例分別為：0．99％,、24．73％、59．46％,、14．82％,，比去年同期分別增長(zhǎng)一94．17％、195．12％,、39．81％,、26．58％。

從資金來(lái)源看,，上半年自有資金32244萬(wàn)元,，占總投資額的31．61％；借貸資金48o19萬(wàn)元,，占總投資額的47．07％,；預(yù)售資金21743萬(wàn)元，占總投資額的21．32％,。從所占比例與去年相比來(lái)看,，自有資金所占比例上升明顯，預(yù)售資金也增長(zhǎng)較快,，借貸資金所占比例呈下降趨勢(shì).

上半年,，西安市商品房成交活躍，市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續(xù)保持去年以來(lái)的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比去年同期均有較大幅度的增長(zhǎng),。1-6月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)90．37萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)了52．98％,。其中售給個(gè)人的79．60萬(wàn)平方米，占商品房銷(xiāo)售總面積的88．08％,，個(gè)人購(gòu)房繼續(xù)呈上升趨勢(shì),，占商品房銷(xiāo)售的比例越來(lái)越高。上半年商品房銷(xiāo)售額30．28億元,，比去年同期增長(zhǎng)82．94％,。

20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì)，為銷(xiāo)售旺季“推波助瀾”。9月份的商品房成交量并沒(méi)有令人失望,，總共成交了670713平方米,，是今年各月份銷(xiāo)售的最好成績(jī)，較上期上升了10.04%,較去年同期增長(zhǎng)78.53%,。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,，占到總銷(xiāo)售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%,；商品用房較上期呈下降態(tài)勢(shì),，商品用房占到總銷(xiāo)售量的7.8%，較上期下跌7.7%,；寫(xiě)字樓占成交面積的2.9%,，較上期上浮0.9%；別墅有小量交易,，占總成交量的0.2%,。

從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，西安商品房銷(xiāo)售從20xx年以來(lái)的持續(xù)快速增長(zhǎng),，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長(zhǎng)趨勢(shì),，說(shuō)明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施，住房的有效需求增多,，一些潛在需求也浮出水面,。如果西安住宅二級(jí)市場(chǎng)全面開(kāi)放，加快公房上市步伐,，使住宅的一,、二級(jí)市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng)，將會(huì)為西安樓市創(chuàng)造越來(lái)越多的需求空間,，商品房銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)也相應(yīng)地仍將會(huì)持續(xù)下去,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析篇十二

第一部分：投資環(huán)境分析

1、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況

濟(jì)南市南依泰山,，北跨黃河,，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢(shì)南高北低,。地形可分為三帶：北部臨黃帶,，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶,。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河,、小清河兩大水系。湖泊有大明湖,、白云湖等,。

濟(jì)南是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會(huì),，全省政治、經(jīng)濟(jì),、文化,、科技、教育和金融中心,，也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開(kāi)放城市,。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里,。

濟(jì)南歷史悠久,，是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗,，泉水眾多,，被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹(shù)是柳樹(shù),，市花是荷花,。

2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析

(1)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況

2004年,，濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618,。9億元，增長(zhǎng)15,。6%,，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市,。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118,。7億元，增長(zhǎng)7,。8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值742,。4億元，增長(zhǎng)19,。8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值757,。8億元，增長(zhǎng)13,。0%,。。

(2)銀行存款余額概況

濟(jì)南市是中國(guó)九大金融區(qū)之一,，金融機(jī)構(gòu)門(mén)類(lèi)齊全,，運(yùn)營(yíng)良好。到2004年底,，全市各類(lèi)銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元,，比年初增長(zhǎng)22。1%,，全市貸款余額2830億元,，增長(zhǎng)10。8%,。

(3)濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況

2004年,，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元，增長(zhǎng)9,。0%;人均消費(fèi)性支出8581元,，增長(zhǎng)2。2%,。農(nóng)民人均純收入4116元,，增長(zhǎng)13。7%;人均生活費(fèi)支出2543元,，增長(zhǎng)9,。8%。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化,，生活質(zhì)量提高,。城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂(lè)享受型消費(fèi)發(fā)展迅速,，人均休閑娛樂(lè)等服務(wù)支出800元,，增長(zhǎng)19。7%,，占消費(fèi)性支出的比重9,。3%，提高1,。3個(gè)百分點(diǎn),。城市人均住宅使用面積到達(dá)了19。5平方米,，比上年末增加0,。65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32。9平方米,，增加0,。4平方米。

(4)固定資產(chǎn)投資概況

2005年濟(jì)南全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資856,。9億元,，增長(zhǎng)31。6%,。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中,，城鎮(zhèn)及以上單位投資724,。4億元，增長(zhǎng)32,。3%;農(nóng)村投資132,。6億元，增長(zhǎng)44,。0%,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121。1億元,，增長(zhǎng)9,。9%，其中：住宅投資96,。2億元,，增長(zhǎng)10。1%,，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79,。4%。

(5)建筑業(yè)

2005年全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)753家,，共完成增加值93,。3億元，增長(zhǎng)10,。4%;實(shí)現(xiàn)利稅22億元,，增長(zhǎng)8。6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算)為13,。03萬(wàn)元/人,，房屋施工面積3448萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米,，其中住宅732萬(wàn)平方米,。

2006年一季度，全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩(wěn),，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48,。2億元，同比增長(zhǎng)7,。8%,。其中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31,。5億元,，同比增長(zhǎng)1。1%;非國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成16,。7億元,，增長(zhǎng)19,。3%。

一季度,，房屋建筑施工面積2026,。2萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)13,。2%。其中,，新開(kāi)工面積376,。2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34,。7%,。

一季度，完成竣工產(chǎn)值14,。6億元,，比去年同期增長(zhǎng)33。9%,，房屋建筑竣工面積39,。4萬(wàn)平方米，與去年持平,。

綜合以上五方面,，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況，作以下幾點(diǎn)分析：

(1)2005年濟(jì)南市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國(guó)城市的地21位,，但增勢(shì)強(qiáng)勁,，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示,，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50,，這無(wú)疑會(huì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。

(2)從居民銀行儲(chǔ)蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析,，濟(jì)南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大,。數(shù)據(jù)證明，2005年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元,，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排第6,、7位，在山東省17城市中,，濟(jì)南市排第二位,，相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力水平中高。2005年,，家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬(wàn)元為最多,，比例為44%,，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%,，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%,，10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素,，以上收入特征預(yù)示著未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大,，中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。

(3)濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市,，貧富差距大,，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(zhǎng),、05年低幅調(diào)整后,，正成為熱點(diǎn)。

(5)在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn),，濟(jì)南部分“先富”人士已開(kāi)始二次或多次購(gòu)房,。

3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃

(1)中心城區(qū)總體布局,。

中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人,、賢文、大金,、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成,。

a、主城區(qū)是全市的行政,、金融,、商貿(mào)、文化,、科教,、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個(gè)功能各有傾重的片區(qū),。

●核心區(qū)為歷山路,、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū),。

●白馬山,、濼衛(wèi)、黃臺(tái),、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū),。

●無(wú)影山、工人新村、北園,、洪樓,、七里山是以居住為主的片區(qū)。

●文東為科研文教片區(qū),。

●千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū),。

b、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部,，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū),。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化,、輕工工業(yè),。

c,、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間,，以濟(jì)南開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息,、生物技術(shù),、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。

d,、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部,，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息,、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè),。

e、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部,，規(guī)劃為汽車(chē)制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū),，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)制造工業(yè)。

(2)公共設(shè)施布局

a,、中心商務(wù)區(qū),。

在順河街、經(jīng)一路,、緯六路,、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。

b,、市級(jí)商業(yè)中心,。

在泉城路、經(jīng)四路東段,、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區(qū),。

c、省級(jí)行政辦公用地。

集中在經(jīng)八緯一地區(qū),。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級(jí)行政辦公設(shè)施,。

d、金融設(shè)施,。

在中心商務(wù)區(qū)內(nèi),。

e、文化娛樂(lè)設(shè)施,。

在南門(mén),、經(jīng)三緯三、普利門(mén),、經(jīng)八緯一等地區(qū),。

f、體育設(shè)施,。

在臘山湖北新建市級(jí)體育中心,。

g、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施,。

在白馬山,、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所,。

h,、文科設(shè)施。

完善文東科研文教區(qū)建設(shè),，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場(chǎng)所,，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。

(3)濟(jì)南旅游資源開(kāi)發(fā),。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心,，四面擴(kuò)展的格局。

a,、古城旅游區(qū),。

主要包括大明湖、四大泉群,、環(huán)城公園,、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū),。

b,、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。

主要包括黃河公園,、華山,、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等,。

c、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū),。

主要包括龍山文化遺址,、齊長(zhǎng)城、百脈泉群等名勝古跡,。

d,、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。

主要包括靈巖寺,、五峰山,、柳埠、龍洞,、蟠龍洞,、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。

e,、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū),。

主要包括洪范池、翠屏門(mén)等風(fēng)景旅游區(qū),。

(4)外聯(lián)交通

a,、鐵路。

2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段(含黃河高速鐵路橋),，建設(shè)邯濟(jì)線(xiàn)、濟(jì)龍煙線(xiàn),，并引入濟(jì)南樞紐,。

b、公路,。

近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋,，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段,，高速澆城公路環(huán)的東南段,，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)。

c,、機(jī)場(chǎng),。

濟(jì)南(遙墻)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建為國(guó)內(nèi)口岸一級(jí)機(jī)場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道,，延長(zhǎng)現(xiàn)有跑道至3200米,，張莊軍用機(jī)場(chǎng)不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建,。

(5)城市交通,。

總體框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路,。(簡(jiǎn)稱(chēng)“三環(huán)九射,、九縱九橫”)

“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路,、北園路,、無(wú)影山中路、濟(jì)齊路,、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東,、南、西,、北路組成的主干路環(huán);由京滬,、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線(xiàn)和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán),。

“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王,、濟(jì)青(青州)、濟(jì)青(青島),、濟(jì)濱,、濟(jì)德、濟(jì)齊,、濟(jì)兗,、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級(jí)公路,。

“九縱”指二環(huán)西路,、營(yíng)市街(快速)、緯十二路,、緯六路,、緯二路、順河街,、湖山路,、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路,。

“九橫”指二環(huán)南路,、劉長(zhǎng)山路、經(jīng)十路(快速),、經(jīng)七路,、經(jīng)四路、經(jīng)一路,、北園路(快速),、清河北路,、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。

4,、濟(jì)南重大市政工程

(1)已建：

a,、洪城高速路東、北,、西線(xiàn)和黃河二橋建成通車(chē),。

b、英雄山路,、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用,。

c、泉城廣場(chǎng)建成使用,。

d,、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)主跑道投入使用。

(2)在建：

a,、“藍(lán)天工程”,，市區(qū)新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率到達(dá)36%,，綠地率31%,。

b、“舊城改造工程”,。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶(hù)區(qū)的改造建設(shè),，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽(yáng)光花園,、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),。

(3)規(guī)劃：詳見(jiàn)“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。

分析：從以上“3,、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)資料分析得出以下幾點(diǎn)：

a,、對(duì)中心城區(qū),，采取強(qiáng)化、改造手段,，進(jìn)一步確立其商業(yè),、金融、和都市旅游的核心地位,。

b,、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù),。

c,、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源,，構(gòu)成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。

d,、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕,，對(duì)華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：

●北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分,。

●京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)工程,。將使外聯(lián)更方便。

●順河高架路北延工程,。

●歷山北路拓寬工程,。

第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行狀況

由于房改政策,、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造,、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動(dòng)作用，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫,。據(jù)有關(guān)部門(mén)透露,，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬(wàn)平方米,。

在一輪發(fā)展機(jī)遇面前，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化,，一些有強(qiáng)大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)脫穎而出,。

1,、土地市場(chǎng)分析

2006年土地供應(yīng)狀況

根據(jù)濟(jì)南市土地部門(mén)的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計(jì),，濟(jì)南市市區(qū)目前能夠進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬(wàn)畝左右，而且新的土地供應(yīng)還不斷增加,。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問(wèn)題的理順解決，會(huì)在必須時(shí)光內(nèi)造成明顯的供求矛盾,。

2,、房地產(chǎn)投資狀況分析

2006年投資預(yù)期

有關(guān)部門(mén)的信息顯示，濟(jì)南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，今年力爭(zhēng)完成開(kāi)發(fā)投資135億元,，同比增長(zhǎng)25%。其中：住宅建設(shè)完成投資95億元,，商業(yè)用房完成投資40億元,。商品房施工面積980萬(wàn)平方米,，其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米;新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積300萬(wàn)平方米,。

3,、商品房銷(xiāo)售狀況分析

截至2006年2月末，全市商品房屋銷(xiāo)售建筑面積為20,。8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33,。3%,。其中，住宅銷(xiāo)售建筑面積為18,。4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18,。7%,，占全部銷(xiāo)售面積的88,。5%,，下降10,。9個(gè)百分點(diǎn)。2月末,，我市商品房屋空置面積為38,。5萬(wàn)平方米，其中空置住宅34,。6萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)42,。6%和31。1%,。買(mǎi)方市場(chǎng)有需求釋放的跡象,，但超多新開(kāi)樓盤(pán)的出現(xiàn),，購(gòu)房人選取余地較大，配置一般,、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤(pán)將面臨市場(chǎng)的考驗(yàn)。

4,、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)

2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米，比1月份增長(zhǎng)18,。3%,。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看,，在售樓盤(pán)每平方米均價(jià)到達(dá)3500-4500元,。市場(chǎng)出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品,。

5,、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析

據(jù)悉,，濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個(gè)片區(qū)來(lái)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,，其中首個(gè)向中低收入家庭銷(xiāo)售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積15萬(wàn)平方米，槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目7萬(wàn)平方米,，北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)7,。7萬(wàn)平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問(wèn)題的同時(shí)也帶給良好的居住環(huán)境,。

二,、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析

濟(jì)南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河,，地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的,，加之鐵路交通線(xiàn)貫通東西，經(jīng)十路,、經(jīng)一路,、濼源大街、解放路,、泉城路……,，濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線(xiàn)兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn),。

這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線(xiàn)沿線(xiàn),，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床,，不住天橋一間房”的說(shuō)法,，談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，南部,，東部的房?jī)r(jià)比北部西部的房?jī)r(jià)要高上一個(gè)檔次。

針對(duì)濟(jì)南市的特點(diǎn),，政府在制定城市規(guī)劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線(xiàn)的商業(yè)的住宅開(kāi)發(fā),。

成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線(xiàn)大型樓盤(pán),，東部中潤(rùn)世紀(jì)城,，西部的陽(yáng)光一百都有不俗的市場(chǎng)表現(xiàn)，越來(lái)越得到市場(chǎng)認(rèn)可。

大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資熱點(diǎn),。位于經(jīng)一路延長(zhǎng)線(xiàn)和大明湖西北側(cè)的巴黎花園,，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤(pán)前景看好,。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋,，具備必須的升值潛力。另外,，由山東省建工集團(tuán)開(kāi)發(fā)的明珠國(guó)際商務(wù)港,，投資前景看好。

濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力,。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線(xiàn),，周?chē)麆倬奂菨?jì)南市的中心,，圍繞泉城廣場(chǎng),，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊,。

歷史及規(guī)劃因素構(gòu)成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地,，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū),、商業(yè),、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具,、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)地帶,，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點(diǎn),。

屬“南控”的濟(jì)南南部地區(qū),，山青水秀，自然環(huán)境好,，紅葉谷,、九頂塔、野生動(dòng)物園,、藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部,，南部獲批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就具備了很好的增值空間，位于濟(jì)南南部開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光舜城,、偉東新都,、國(guó)際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷(xiāo)也說(shuō)明這一點(diǎn)。

東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,，為區(qū)域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程,，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。

第三部分2006年濟(jì)南住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)

2006年住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1,、行業(yè)發(fā)展方面

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)——改革開(kāi)放——加入世貿(mào)組織,，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場(chǎng)化、國(guó)際化的,，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇,，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高,。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場(chǎng)化的道路;利率政策在不斷靈活,，商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話(huà)語(yǔ)權(quán)在不斷加大,，央行雖在總體監(jiān)控，但越來(lái)越多的是透過(guò)市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng);匯率方面,，國(guó)家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革,，控制性的放開(kāi)了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng),。綜合來(lái)看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用,，推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展,。

2,、新增供應(yīng)量方面

05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降,，市場(chǎng)一度低迷,，銷(xiāo)售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng),，卻并無(wú)大幅滑坡,。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)來(lái)方面,，國(guó)家在抑制投資過(guò)熱,，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動(dòng)投資,，也能有效拉動(dòng)需求,，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出,，解決國(guó)家一向以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題,。進(jìn)入2006年3月份，濟(jì)南東西南北中都有大盤(pán)項(xiàng)目在啟動(dòng),，在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅(80萬(wàn)平米),、歷山名郡,、重汽·翡翠郡(68萬(wàn)平米)、融基·湖光山色等新項(xiàng)目或開(kāi)盤(pán)或開(kāi)始大力推廣,，4月份,，外海中央花園(88萬(wàn)平米)、蝶泉山莊,、陽(yáng)光100三期,、京魯山莊、大地花園,、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng),、繡水如意國(guó)際商都等項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)售。60萬(wàn)平米以上的大型樓盤(pán)就有魯能領(lǐng)秀城(320平米),、翡翠郡,、名士豪庭(100萬(wàn)平米以上)、外海中央花園,。正在熱賣(mài)的大盤(pán)有偉東新都(103萬(wàn)平米),、陽(yáng)光100國(guó)際新城(178萬(wàn)平米)

3、產(chǎn)品種類(lèi)方面

2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn),。從千佛山禧園,、國(guó)華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅,、大地華園,、歷山名郡，從中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng),、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道,、繡水如意國(guó)際商都，別墅,、花園洋房,、小高層住宅、高層住宅,、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場(chǎng)需求的多樣化,。而10多個(gè)舊村改造項(xiàng)目及其它價(jià)格較低的項(xiàng)目的旺銷(xiāo)，也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢(shì),。06年開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意市場(chǎng)細(xì)分,，找準(zhǔn)客戶(hù)定位，才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏(yíng)得一席之地,。

4,、居住品質(zhì)提高方面

在2006年新開(kāi)工的項(xiàng)目中，技術(shù)含量,、戶(hù)型設(shè)計(jì),、施工質(zhì)量,、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步,，這反映了在“節(jié)能,、節(jié)地、舒適,、生態(tài)環(huán)?！贝蟊尘跋聺?jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。天泰太陽(yáng)樹(shù)項(xiàng)目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題,，翡翠郡在戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面申請(qǐng)5項(xiàng)專(zhuān)利,。

5、戶(hù)型及面積方面

市場(chǎng)需求在戶(hù)型及面積方面趨于理性化,。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上,，總價(jià)低，易于理解,。南部城區(qū)的狀況略有不一樣。詳見(jiàn)客戶(hù)群分析,。

6,、價(jià)格方面

目前國(guó)家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力,，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲,，樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)光價(jià)格不會(huì)下降,，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房,、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示必須規(guī)模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā),，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)光新增供應(yīng)量的增加,，將會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度,。2006年前四個(gè)月,，在售樓盤(pán)均價(jià)到達(dá)3500-4500元/平米，銷(xiāo)售勢(shì)頭良好,。泉景天沅起價(jià)3830元/平米,，魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米，位于陽(yáng)光舜城的依山居5700元/平米左右,，東部品質(zhì)樓盤(pán)均價(jià)在4300-4800元/平米,，太陽(yáng)樹(shù)醞釀10000元/平米銷(xiāo)售均價(jià)。

7,、供應(yīng)分布方面

未來(lái)一段時(shí)光,，南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn),，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊，許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相,，從05,、06年房展會(huì)我們能夠看出，南部新樓盤(pán)驟增,，并且開(kāi)發(fā)規(guī)模,、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購(gòu)房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,，為區(qū)域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域,。

8,、客戶(hù)群方面

(1)潛在購(gòu)房者基本特征

①潛在購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購(gòu)房群體主流,，所占比例達(dá)73%,，其中，26~30歲的購(gòu)房群體為主,，所占比例為29%,。購(gòu)房群體的年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶(hù)型選取、建筑風(fēng)格,、社區(qū)配套等的需求狀況,。

②購(gòu)房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo),，比例為48%,，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購(gòu)房群體在對(duì)房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足,，所占比例僅為12%,。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對(duì)住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈,，對(duì)住宅的功能要求較高,。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者,。另外,，老年人消費(fèi)市場(chǎng)正日益擴(kuò)大，其消費(fèi)心理和消費(fèi)潛力與年輕人相比,，更加理性,，尤其是在古城濟(jì)南，隨著人口老齡化的加快,，老年人的消費(fèi)力資源會(huì)比較充裕,。

③潛在購(gòu)房者中具有大專(zhuān)和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(zhǎng)為潛在的購(gòu)房主流,，為79%;其次是具有高中(含中專(zhuān)、技校)學(xué)歷的人群,，比例為17%,，相應(yīng)的購(gòu)房者對(duì)社區(qū)帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì),、周邊配套都將提出更高的要求,。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。

④潛在購(gòu)房者的工作單位多為私營(yíng)企業(yè),，其次為事業(yè)單位,，透過(guò)對(duì)潛在購(gòu)房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬(wàn)元間的購(gòu)房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位,，年收入在10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房者工作單位以事業(yè)單位為首,。

⑤潛在購(gòu)房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車(chē)，所占比例為44%,，相應(yīng)的,，購(gòu)房者對(duì)于公交汽車(chē)站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車(chē)/助力車(chē),，比例為24%,，排列在第三位的是私家車(chē)，比例為17%,，購(gòu)房者的私家車(chē)擁有數(shù)量不容忽視。

(2)潛在購(gòu)房群體需求特征

①79%的受訪(fǎng)者選取1～2年內(nèi)購(gòu)房,，打算一年內(nèi)購(gòu)房的比例為38%,，2年內(nèi)購(gòu)房者比例為41%，選取2~3年內(nèi)購(gòu)房的比例為15%,，3年以上購(gòu)房的比例僅為6%,。近年來(lái)，由于拆遷的區(qū)域較大,，購(gòu)房者思考改善居住條件的需求也較大,，導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃表現(xiàn)出相對(duì)集中的特征。

②潛在購(gòu)房者的置業(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位,，所占比例為69%,，購(gòu)房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購(gòu)房者所占的比例為6%,。結(jié)合潛在購(gòu)房者的住房性質(zhì)分析,，商品房的擁有比例僅為16。2%,，自有住房,、房改房所占的比例為35,。8%和30。2%,，拆遷房所占的比例為9,。3%。

③潛在購(gòu)房者中有40%選取在東部購(gòu)房,，選取南部區(qū)域的比例為22%,，選取西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購(gòu)房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境,、交通便利,、價(jià)格和工作方便。

④潛在購(gòu)房者對(duì)建筑形態(tài)的選取中,，多層居首位,，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%,，對(duì)于高層的選取比例僅占6%,，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位,，但是小高層已經(jīng)逐漸為購(gòu)房者理解,，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源,，小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn),，而對(duì)多層的需求則會(huì)由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移，購(gòu)房者對(duì)小高層的需求未來(lái)將呈現(xiàn)增漲勢(shì)頭,。

⑤潛在購(gòu)房者首選的戶(hù)型結(jié)構(gòu)是平層,，所占比例為50%，選取復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%,，選取錯(cuò)層的比例為16%,，躍層結(jié)構(gòu)為8%。

⑥濟(jì)南市戶(hù)型需求綜合分析狀況來(lái)看,，二居室,、三居室是需求的主力戶(hù)型，比例超過(guò)90%,，其中二居室比例為62%,，三居室比例為28%;對(duì)一居室、四居室的戶(hù)型需求極少,，分別為2%,、3%。戶(hù)型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者,，四居室以上的戶(hù)型因其總樓款較高,，相對(duì)抑制客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)需求。但相關(guān)分析證明,，濟(jì)南市不一樣區(qū)域的購(gòu)房者對(duì)住宅的戶(hù)型需求略有差異,，選取市中區(qū)的購(gòu)房者對(duì)三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁，南部區(qū)域內(nèi)對(duì)四室的需求較顯著,，證明這兩個(gè)區(qū)域大戶(hù)型住宅較有市場(chǎng),。南部區(qū)域需求戶(hù)型比例基本為一居室2%，二室一廳28%,，二室二廳29%,，三室二廳35%，四居室6%,。

⑦80~100平方米之間的戶(hù)型面積指標(biāo)成為大眾需求主流,，比例高達(dá)39%，其次為100～120平方米,，需求比例為26%,，80平方米以下需求比例為19%,，120～150平方米需求比例為11%,，對(duì)150平方米以上的戶(hù)型需求比例為4%,。

(3)潛在購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)潛力分析

①家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬(wàn)元為最多,，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭,，比例為29%,，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%,，10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%,。家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的,，對(duì)總價(jià)的承受潛力就應(yīng)在20~45萬(wàn)之間。家庭年收入在6~10萬(wàn)之間的,，對(duì)總價(jià)的承受潛力就應(yīng)在40~90萬(wàn)之間。

②對(duì)價(jià)格的理解程度集中在4000元/平方米以下,，比例超過(guò)90%,，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%,，其次為3500~4000元/平方米,，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%,。

③對(duì)住宅總價(jià)的承受力,，以40萬(wàn)元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多,，其中21~30萬(wàn)元間的總價(jià),，購(gòu)房者理解的比例約占到四成,，其次是31~40萬(wàn)元之間的總價(jià)，約占到三成,，超過(guò)40萬(wàn)元的總價(jià)水平,，僅有12%的人能夠理解，所以總價(jià)水平40萬(wàn)元為潛在購(gòu)房者的心理底線(xiàn),。依據(jù)潛在購(gòu)房者能夠承擔(dān)的總房款價(jià)格,，細(xì)分不一樣購(gòu)房群體的需求特征為：承擔(dān)總房款在30萬(wàn)元以下的潛在購(gòu)房者，偏好的面積首先是81~100平米,，其次為61~80平米,，偏好的戶(hù)型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為101~120平米，戶(hù)型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~150平米,，戶(hù)型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~180平米之間,，戶(hù)型為四室二廳二衛(wèi)。

(4)配套需求分析

①綠化,、超級(jí)市場(chǎng),、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套。潛在購(gòu)房者關(guān)注的社區(qū)配套中,，綠化居于首位,，所占比例為20%，之后分別為超級(jí)市場(chǎng),、學(xué)校/幼兒園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,。結(jié)合前文可知，潛在購(gòu)房者年齡以26~30歲之間的居多,，其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成,，因此，其對(duì)幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強(qiáng),。

②潛在購(gòu)房者對(duì)于有車(chē)位需求與無(wú)需求的比例為4：1,，租用與購(gòu)買(mǎi)所占的比例分別為49%和32%。潛在購(gòu)房者比較偏好地下的車(chē)位,。購(gòu)房者愿意支付的車(chē)位價(jià)格主要集中于7萬(wàn)元以下,，比例為50%，其次為8萬(wàn)元,，比例為21%,，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)車(chē)位的購(gòu)買(mǎi)意識(shí)不強(qiáng)，愿意支付的價(jià)格普遍較低,，車(chē)位配比應(yīng)將當(dāng)前需求與未來(lái)城市發(fā)展相結(jié)合思考,。