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養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇一

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始,，受住房體制改革的刺激,，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。xx年以來(lái),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7%,，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展,，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

1,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入,。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家,，民營(yíng)企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家,，民營(yíng)企業(yè)16家。xx年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%,。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。

作為一個(gè)新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從xx年開(kāi)始,，受城建規(guī)模擴(kuò)大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元,，是上年投資額的5倍,，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍,，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō),，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng),，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

3,、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“xx”末期,，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%,、67.6%,、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%,。從比重上看,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì),，但其主體地位依然突出,。

4、土地投放量逐年上升,，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大,。

近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍,。同時(shí),，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝,，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大,。

5,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高,。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯,。xx年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比xx下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少,，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高,。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中,，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款,、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源,，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看,，國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快,，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%,、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%,、25.01%。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

1,、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì),。

近年來(lái),，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好,，銷售面積逐年增長(zhǎng),，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2,、35362m2,、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2,、42594.99m2和95377.6m2,，從xx年開(kāi)始，預(yù)售面積超過(guò)了銷售面積,。xx年底,，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占11.74%,，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢(shì),。

2,、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái),，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。xx年,，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2,，占銷售面積的83.9%;xx年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%,，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體,，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前,，個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主,，xx年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%,。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來(lái)看,，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主,，因而,，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

3,、商品住宅價(jià)格上升較快,，相對(duì)升幅較大。

因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛,，商品房?jī)r(jià)格放開(kāi),，市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng),，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本,。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快,，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì),，xx年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2,，比上年度上升14.76%，xx年平均售價(jià)約1140元/m2,，同比上升15.5%,。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%,。

4,、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”,。

自1999年房改房上市政策出臺(tái)后,，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起,，面積16396.17m2，xx年共成交243起,，面積20405.54m2，xx年共成交225起,，面積21300m2,。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

房改房的上市,，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量,，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者,。

。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警,、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng),、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性,。

(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn),。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn),、面積縮水,、虛假?gòu)V告、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在,，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體,，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場(chǎng)配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng),。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求,，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng),，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

(一)行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

1,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合,，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要,，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展,，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金,、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng),。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高,，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力,。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散,、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn),。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變,，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪,、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤(rùn)空間較大,。近年來(lái)的開(kāi)發(fā),，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買力，對(duì)他們而言,，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二,、三次換房。

而目前,，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來(lái)交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì),，將有近xx套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體,，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,，如何緩解這一供需矛盾呢,，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流,。

同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅,、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”,，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事,。

3,、供需趨于平衡，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足,，商品住宅的供應(yīng)不夠,，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升,。xx年新開(kāi)工的面積達(dá)188450m2,，其中商品住宅1265551m2，營(yíng)業(yè)用房61899m2,。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2,，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2,，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場(chǎng)狀況將有所改變。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)上看,，xx年為4.94公頃,，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃),，xx年11月止約投放2.52公頃,，雖然年度投放緊縮較快，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工,，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì)減少,。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量,，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看,，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn),，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放,，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。

另?yè)?jù)xx年11月對(duì)11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,，xx年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2,，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落,。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡,，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,。

(二)發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊,。

1,、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力,。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路,、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來(lái)的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,，加快舊城改造步伐,，加速城市化進(jìn)程。而且,，隨著城市化的發(fā)展,，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近,，城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能,。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)。

按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-20xx)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè),，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人,，凈增近萬(wàn)人，按人均建筑面積30m2計(jì),，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬(wàn)m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購(gòu)置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購(gòu)房需求,。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力,。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施,，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間,。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑,。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國(guó)先進(jìn)水平,，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,，特色文化愈顯深厚,。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化,，城市品位大大提高,。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙,、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力,，被更多的人熟悉和向往,。

一片“山秀、天藍(lán),、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀光、旅游,、休閑度假,，甚至居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力,。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力,，也贏來(lái)了投資者的青睞,。萬(wàn)向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬(wàn)向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模,、資金實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展,，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度,，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,。

盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度,，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu),、價(jià)格,、漲幅、空置數(shù)量,、投資動(dòng)向等情況,。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資,，消費(fèi)者理性購(gòu)房,。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾,，實(shí)現(xiàn)供需平衡,。

保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度,，通過(guò)規(guī)劃,、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,，保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng),。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過(guò)城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整,，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，通過(guò)對(duì)居住用地的功能,、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅,，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于開(kāi)發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化,。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理,、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系,。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地,、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備,，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng),。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo),、拍賣、掛牌制度,，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持,，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費(fèi)中比重,，抑制投資,、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備的信用貸款,，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控,，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款,，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、信用度低,、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款,，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng),、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款,，適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場(chǎng)秩序,。

各職能部門(mén)就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場(chǎng)監(jiān)管制度,。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理,，把好“入門(mén)關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理,，把好“交易關(guān)”,。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn),、面積縮水,、虛假?gòu)V告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處,，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,，絕不姑息,。

(四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作,。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運(yùn)作,，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易，采取招標(biāo),、拍賣和掛牌方式,，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽(yáng)光交易”,，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作，可以采取土地公開(kāi)拍賣,、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開(kāi)發(fā)微利等方式運(yùn)作,。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障,，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系,。

經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用,。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,，既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用,。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際,，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間,。通過(guò)加強(qiáng)中介服務(wù),，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè),，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字,，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人,，其他住房困難戶154戶362人,。解決和改善這些貧困戶的住房問(wèn)題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力,，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類,。從我縣目前情況看,，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展,。首先要制定,、完善相關(guān)法規(guī)，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu),、物業(yè)管理公司的管理力度,，清除無(wú)證、無(wú)照中介機(jī)構(gòu),，規(guī)范中介市場(chǎng),。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀念，提升服務(wù)層次,，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠(chéng)信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政,、金融政策,，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力,，有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量,。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設(shè),，增強(qiáng)發(fā)展后勁,。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大,、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目,、資金,、人才、技術(shù)等,。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái),，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展,。

要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè),、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力,，以打造全國(guó)綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng),。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場(chǎng)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng),。

通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，加速要素集聚，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁,。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇二

當(dāng)前,，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高,，教育,、住宅、汽車,、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭,，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。xx年,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元,，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,，在城市建設(shè)、改善人民生活,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激,，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),。xx年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量,。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，其中國(guó)有企業(yè)2家,，民營(yíng)企業(yè)4家。到了xx年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè),，其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家,。xx年,，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2,、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。

作為一個(gè)新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大,，尤其從xx年開(kāi)始,，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元,，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)1.6倍,，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大,，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。應(yīng)該說(shuō),，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題,。

3,、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出,。

“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%,、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%,、33.86%。從比重上看,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì),，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出,。

4,、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大,。

近三年來(lái),，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝,，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí),，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)模化,、整體化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

5,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來(lái),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯,。xx年,，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。xx年比xx下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%,。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升,。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高,。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金,、國(guó)內(nèi)貸款,、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位,。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看,，國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%,、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%、25.01%,。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

1,、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢(shì),。

近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好,，銷售面積逐年增長(zhǎng),，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2,、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,，從xx年開(kāi)始,，預(yù)售面積超過(guò)了銷售面積。xx年底,，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

2,、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái),，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。xx年,，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2,，占總銷售面積的99.77%,，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素,。目前,，個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主，xx年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)70941m2,，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%,。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來(lái)看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主,，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3,、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大,。

因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛,，商品房?jī)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng),，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚,，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本,。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì),，xx年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價(jià)約1140元/m2,，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%,。

4、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”,。

自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起，面積16396.17m2,，xx年共成交243起,，面積20405.54m2，xx年共成交225起,，面積21300m2,。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

房改房的上市,，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量,，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者,。

。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警,、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng),、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范,，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn),。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn),、面積縮水,、虛假?gòu)V告、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在,，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體,，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場(chǎng)配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟(jì)適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快,，價(jià)格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費(fèi)需求,，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,。

1,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；⑽飿I(yè)化,、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展,，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模,、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng),。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管,，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高,，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散,、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變,，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪,、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小,，且利潤(rùn)空間較大,。近年來(lái)的開(kāi)發(fā),，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買力，對(duì)他們而言,，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二,、三次換房。

而目前,，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來(lái)交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì),，將有近xx套的消費(fèi),。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。

同時(shí),，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng),。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注,，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”,，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事,。

3,、供需趨于平衡，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足,，商品住宅的供應(yīng)不夠,，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升,。xx年新開(kāi)工的面積達(dá)188450m2,，其中商品住宅1265551m2,，營(yíng)業(yè)用房61899m2。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示,，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2,，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場(chǎng)狀況將有所改變,。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)上看，xx年為4.94公頃,，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實(shí)施投放量約5.5公頃)，xx年11月止約投放2.52公頃,，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì)減少,。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘,、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應(yīng),。從需求上看，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn),，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活,，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡,。

另?yè)?jù)xx年11月對(duì)11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，xx年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2,，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元,，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡,，今后幾年,，商品住宅的價(jià)格升幅有限,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,。

(二)發(fā)展動(dòng)力十足,，發(fā)展前景廣闊,。

1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力,。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,，圍繞花山路,、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來(lái)的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展,。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程,。而且,，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間,、布局不斷接近,，城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),，將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng),。

按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-20xx)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè),，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人，凈增近萬(wàn)人,，按人均建筑面積30m2計(jì),，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,，拆遷購(gòu)置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,，婚齡青年的購(gòu)房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力,。

2,、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間,。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑,。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施,，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國(guó)先進(jìn)水平,，生態(tài)環(huán)境更加安全,。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚,。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高,。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,，基本形成接軌浙、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò),。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往,。

一片“山秀,、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀光,、旅游、休閑度假,，甚至居住,，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力,，也贏來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬(wàn)向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地,，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模,、資金實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣,。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景,。

(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度,，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,。

盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度,，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu),、價(jià)格,、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況,。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購(gòu)房,。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡,。

保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規(guī)模,，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,，加大調(diào)控力度,，通過(guò)規(guī)劃、土地,、金融三大調(diào)控手段的配合作用,，保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,，通過(guò)城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整,，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模,，通過(guò)對(duì)居住用地的功能,、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)狀,，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅,，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于開(kāi)發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,，建立結(jié)構(gòu)合理,、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,，加強(qiáng)城市閑置土地,、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng),。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度,。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo),、拍賣,、掛牌制度,，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為,。

金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策,，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費(fèi)中比重,，抑制投資,、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi),。要積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備的信用貸款，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控,，實(shí)行封閉運(yùn)行,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款,，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)不規(guī)范,、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款,，擴(kuò)大支持信譽(yù)好,、資金實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小,、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度,，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序,。

各職能部門(mén)就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé),，完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理,，把好“入門(mén)關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理,，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”,。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn),、面積縮水,、虛假?gòu)V告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處,，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息,。

(四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向,，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作,。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放,，都應(yīng)實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易,，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式,，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽(yáng)光交易”，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作,，可以采取土地公開(kāi)拍賣、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用,，適當(dāng)留有開(kāi)發(fā)微利等方式運(yùn)作,。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,，完善住房供給體系,。

經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用,。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響,，也不能失去政策性的保障作用,。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大,，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間,。通過(guò)加強(qiáng)中介服務(wù)，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房,，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。

要加快廉租房建設(shè),，建立保障機(jī)制,，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字,，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,，1512人,，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問(wèn)題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事,。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力，開(kāi)發(fā)不同檔次,、不同價(jià)位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力,。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展,。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類,。從我縣目前情況看,，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展,，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定,、完善相關(guān)法規(guī),，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度,，清除無(wú)證,、無(wú)照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場(chǎng),。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀念,，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠(chéng)信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策,，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政,、金融政策,，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力,，有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量,。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設(shè),，增強(qiáng)發(fā)展后勁,。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設(shè),，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金,、人才,、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái),，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展,。

要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè),，以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力，以打造全國(guó)綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標(biāo),，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場(chǎng)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng),。

通過(guò)“興工業(yè),、旺市場(chǎng)”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速要素集聚,，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁,。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇三

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈,、建匯大廈,、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心,，中心地段分布常陽(yáng)花園,、金地利、天鵝湖花園,、麗景新園,、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū),，整個(gè)區(qū)域以小戶型,，小面積為主，綠化率低,，配套設(shè)施少,，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段,，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性,，投資價(jià)值高,，回報(bào)快，出租率高,，購(gòu)買以香港本地投資客較多,，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便,，周邊配套設(shè)施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈。

住宅空置嚴(yán)重,，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯,。南南零星分布金碧花園、紫荊花園,、陽(yáng)光山莊,，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等,，以中小戶型為主,，

早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主,，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人,，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右,，而陽(yáng)光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人,，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷局面,，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸,，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集,，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園,、廣電中心,、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng),、高爾夫球場(chǎng),、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持,，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),，如東田 麗園，旺角新城,，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注,，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū),，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊,、麗景、麗都,、聚福,，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地,，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,，為文化背景，集居所,、餐飲,、商貿(mào)、娛樂(lè),、渡假,、旅游為一體，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房,，配套設(shè)施較為齊全,，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利空氣清新,，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小,，戶型設(shè)計(jì)超前,，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小,，一般自住,。其購(gòu)買的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境,，空氣新鮮,，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期,、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右,，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì),，且該區(qū)域出租率不高,。

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū),，大環(huán)境為賣點(diǎn),，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主,，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主,，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用,，樓價(jià)適中,，各方面配套齊全，03,、04年銷售不是很樂(lè)觀,，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商,，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前,，戶型選擇的多樣性,。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售,，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂,，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況,，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少,，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;

新天美地,，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化,，特設(shè)7.5米的高入口大堂,，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房,，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮,，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落,，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的,，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人,，三戶及四房購(gòu)買為本地人,，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好,。

相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考

世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元

27萬(wàn) 36萬(wàn) 29.3萬(wàn) 48.6萬(wàn) 25.6萬(wàn) 46.6萬(wàn) 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇四

近些年來(lái),，整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)取得飛速發(fā)展，也產(chǎn)生了深刻的變化,。市場(chǎng)需求旺盛,，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長(zhǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高,，消費(fèi)者購(gòu)買行為更趨理性,。

在政策方面，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱,，國(guó)家紛紛出臺(tái)宏觀調(diào)控政策,，房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻大大提高了。房地產(chǎn)大洗牌時(shí)代馬上就要到來(lái),。

一些主要房地產(chǎn)企業(yè),，紛紛提出戰(zhàn)略問(wèn)題，提出關(guān)注市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)需求問(wèn)題,，提出市場(chǎng)細(xì)分和定位問(wèn)題,。主要目的是希望通過(guò)調(diào)整思路，尋求企業(yè)長(zhǎng)期生存發(fā)展之道,。而政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的服務(wù)者和引導(dǎo)者或是政策的制定者,，更需要了解真實(shí)的市場(chǎng)情況和一線資料。而這一切,，都離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握和對(duì)客戶的深入研究,。

1、站在全省的角度,，在省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做一個(gè)全局性調(diào)查，對(duì)政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導(dǎo),，對(duì)城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）

2、調(diào)查包括鄭州市（以后會(huì)涉及河南省各個(gè)地市）高,、中,、低三個(gè)層次的購(gòu)房者和需求者，全面把握居民需求和動(dòng)態(tài),，涉及范圍廣,，具有較強(qiáng)社會(huì)意義。（全民層面）

3,、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶最新動(dòng)態(tài),，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，提出市場(chǎng)機(jī)會(huì),，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導(dǎo)性意見(jiàn),；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)地位和物業(yè)情況,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況做到了解,，對(duì)居民的購(gòu)房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶層面）

1,、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶需求整體數(shù)據(jù)分析,；

2、提供不同公司客戶需求對(duì)比分析,；

3,、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對(duì)比分析；

4,、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對(duì)比分析,；

5、提供不同類型客戶需求對(duì)比分析,；

6,、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；

7,、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì),。

（一） 基本內(nèi)容

1、客戶基本特征

2,、客戶居住現(xiàn)狀

3,、居住滿意度

4、品牌影響度

5,、客戶購(gòu)房需求

6、生活習(xí)慣及居住價(jià)值觀

7,、對(duì)未來(lái)客戶住房需求展望

8,、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

（二） 擴(kuò)展內(nèi)容一：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

1、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

2、行業(yè)營(yíng)銷特點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)狀況,；

3,、周邊環(huán)境對(duì)該行業(yè)發(fā)展的影響；

4,、當(dāng)前市場(chǎng)主要項(xiàng)目種類,、品牌及銷售狀況；

5,、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)狀態(tài),；

（三） 擴(kuò)展內(nèi)容二：消費(fèi)者調(diào)查

1、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)目的購(gòu)買形態(tài)（購(gòu)買過(guò)什么品牌,、購(gòu)買地點(diǎn),、選購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等）與消費(fèi)心理（必須品、偏愛(ài),、經(jīng)濟(jì),、便利、時(shí)尚等）,；

2,、消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱、特點(diǎn),、價(jià)格等）,；

3、消費(fèi)者對(duì)品牌的意識(shí),、對(duì)本品牌及競(jìng)爭(zhēng)品牌的觀念及品牌忠誠(chéng)度,；

4、消費(fèi)者平均月開(kāi)支及消費(fèi)比例的統(tǒng)計(jì),；

5,、消費(fèi)者理想的居住描述。

（四） 擴(kuò)展內(nèi)容三：競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查

1,、主要競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品與品牌優(yōu),、劣勢(shì)；

2,、主要競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷方式與營(yíng)銷策略,；

3、主要競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)概況;

4,、本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷狀態(tài),；

（一） 市區(qū)居民

居民對(duì)住宅市場(chǎng)信心； 購(gòu)房意向,；

對(duì)目標(biāo)地塊認(rèn)知和吸引力評(píng)價(jià),；

對(duì)目標(biāo)地塊發(fā)展信心和前景的評(píng)價(jià),。

（二） 有購(gòu)買意向的潛在客戶

目前居住狀況；

購(gòu)房目的原因以及購(gòu)房時(shí)考慮的主要因素,；

目標(biāo)客戶群體屬性特征,；

對(duì)價(jià)格、面積,、戶型,、小區(qū)樓盤(pán)建筑、綠化,、景觀等需求情況,；

對(duì)醫(yī)院、學(xué)校,、購(gòu)物場(chǎng)所等配套設(shè)施的需求情況,；

媒體消費(fèi)特征,；

對(duì)目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)。

（三） 目前已經(jīng)購(gòu)買或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實(shí)客戶

目前居住狀況；

目前居住滿意和不滿意之處評(píng)價(jià),；

目標(biāo)客戶群體屬性特征,；

對(duì)目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià),；

購(gòu)房過(guò)程中看房歷史及評(píng)價(jià),；

（四） 高新區(qū)和市區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)；

競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷售情況,；

目標(biāo)客戶特征,；

樓盤(pán)賣點(diǎn)、宣傳攻勢(shì),；

樓盤(pán)戶型面積配套等基本特征,；

競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)和不足之處；

（一） 規(guī)定

1,、儀表端正,、大方。

2,、舉止談吐得體,，態(tài)度親切、熱情,。

3,、具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、積極的工作精神及職業(yè)熱情,。

4,、訪員要具有把握談話氣氛的能力。

5,、訪員要經(jīng)過(guò)專門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查培訓(xùn),，專業(yè)素質(zhì)好,。

（二） 培訓(xùn)

培訓(xùn)必須以實(shí)效為導(dǎo)向,，本次調(diào)查其人員的培訓(xùn)決定采用舉辦培訓(xùn)班,、集中講授的方法，針對(duì)本次活動(dòng)聘請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查人員面授調(diào)查技巧,、經(jīng)驗(yàn),。并對(duì)他們進(jìn)行思想道德方面的教育，使之充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)查的重要意義,，培養(yǎng)他們強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感,，端正其工作態(tài)度、作風(fēng),，激發(fā)他們對(duì)調(diào)查工作的積極性,。

根據(jù)我們的調(diào)研方案，在湘潭大學(xué)及市區(qū)進(jìn)行本次調(diào)研需要的人員有三種：調(diào)研督導(dǎo),、調(diào)查人員,、復(fù)核員。具體配置如下：

調(diào)研督導(dǎo)：1名

調(diào)查人員： 20名 （其中15名對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,、5名對(duì)經(jīng)銷商進(jìn)行深度訪談）

復(fù) 核 員：1—2名 可由督導(dǎo)兼職,，也可另外招聘

如有必要還將配備輔助督導(dǎo)（1名），協(xié)助進(jìn)行訪談,、收發(fā)和檢查問(wèn)卷與禮品,。問(wèn)卷的復(fù)核比例為全部問(wèn)卷數(shù)量的30%，全部采用電話復(fù)核方式,，復(fù)核時(shí)間為問(wèn)卷回收的24小時(shí)內(nèi),。

市區(qū)居民：cati計(jì)算機(jī)輔助電話調(diào)查xx個(gè) 潛在客戶：街頭隨機(jī)面訪xx個(gè) 現(xiàn)實(shí)客戶：入戶面訪xx個(gè) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：神秘顧客xx個(gè)

本次調(diào)研大致來(lái)說(shuō)可分為準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)果處理三個(gè)階段,。

1,、準(zhǔn)備階段：界定調(diào)研問(wèn)題、設(shè)計(jì)調(diào)研方案,、設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷或調(diào)研提綱,。

2、實(shí)施階段：根據(jù)調(diào)研要求,，采用多種形式,，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動(dòng)有關(guān)的信息。

3,、結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總,、歸納、整理和分析,，并將調(diào)研結(jié)果以書(shū)面的形式——調(diào)研報(bào)告表述出來(lái),。

在客戶確認(rèn)項(xiàng)目后,，有計(jì)劃的安排調(diào)研工作的各項(xiàng)日程，用以規(guī)范和保證調(diào)研工作的順利實(shí)施,。按調(diào)研的實(shí)施程序,，可分七個(gè)小項(xiàng)來(lái)對(duì)時(shí)間進(jìn)行具體安排：

調(diào)研方案、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)

…………

3個(gè)工作日 調(diào)研方案,、問(wèn)卷的修改,、確認(rèn)

…………

1個(gè)工作日 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（人員培訓(xùn)、安排）

…………

1個(gè)工作日 實(shí)地訪問(wèn)階段

…………

4個(gè)工作日 數(shù)據(jù)預(yù)處理階段

…………

2個(gè)工作日 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段

…………

3個(gè)工作日 調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)階段

…………

2個(gè)工作日 論證結(jié)段

…………

2個(gè)工作日

參與人員及崗位職責(zé)： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：待定

調(diào)查方案,、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)：待定

調(diào)查方案,、問(wèn)卷的修改：待定

調(diào)查人員培訓(xùn)：待定

調(diào)查人員：待定

調(diào)查數(shù)據(jù)處理：待定

調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：待定

調(diào)查報(bào)告撰寫(xiě)：待定

論證人員：待定

調(diào)查計(jì)劃書(shū)撰寫(xiě)：待定

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇五

長(zhǎng)沙是湖南省會(huì)，位于湖南省東部偏北,，是湖南的,，經(jīng)濟(jì)，文教,，商貿(mào)和旅游中心,，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù),，原材料集散地和交通樞紐,，東接浙贛，西引川黔,，北控荊楚,，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒,，黔粵咽喉”之稱,。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心,，岳麓,，開(kāi)福，雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙,，望城,，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1、18萬(wàn)平方公里,，人口613萬(wàn),，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬(wàn),。

本次調(diào)研主要是為了了解長(zhǎng)沙地區(qū)的人均住房面積情況,，針對(duì)xx年長(zhǎng)沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查，通過(guò)了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,，以及不同收入層次的住房面積情況,。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門(mén)問(wèn)調(diào)查,。通過(guò)此次調(diào)研,，我們了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19,、88平米,，10%的低收入住房面積21、72平米,，60%的中等收入住房面積28、50平米,，10%的高收入住房面積35,、93平米，10%的最高收入的住房面積43,、60平米,，總平均29、31平米,。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值,，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化,。

（一）調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn)

xx年初至xx年末,；長(zhǎng)沙市區(qū)

（二）調(diào)研對(duì)象及范圍

長(zhǎng)沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民

（三）調(diào)研目的

了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很不同,，以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的住房形式以及人均住房面積,。

（四）調(diào)研方法

隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門(mén)問(wèn)調(diào)查法

（五）調(diào)研結(jié)論

通過(guò)調(diào)查了解長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很的增長(zhǎng)，從1980的7,、67平米到本次調(diào)研得出的29,、21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的,。但住房的'兩極分化也非常嚴(yán)重,，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化,。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),，房屋銷售面積，土地購(gòu)置面積等等,，都在增長(zhǎng),，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

通過(guò)本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19,、88平米,，10%的低收入住房面積21,、72平米，60%的中等收入住房面積28,、50平米,，10%的高收入住房面積35、93平米,，10%的最高收入的住房面積43,、60平米，總平均29,、31平米,。其中：租公房23戶占5、75%,，租私房14戶,，占3、50%,，自由私房360戶,，占90、0%,，其他3戶,，占0、75%,。其中一居室19戶,，二居室173戶，三居室147戶,，四居室以上18戶,。擁有二居室以上的家庭占94、68%,。擁有三居室以上的家庭占46,、21%、除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19,、84%,，有兩套占1、38%還有3套占0,、82%,，擁有兩套以上占22、04%,。

現(xiàn)在長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很的增長(zhǎng),，從1980的7、67平米到本次調(diào)研得出的29、21平米,，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的,。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化,。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷售面積,，土地購(gòu)置面積等等,，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積,。

（一）長(zhǎng)沙市人均住房和市區(qū)人口分析

從1980年開(kāi)始到xx年,，長(zhǎng)沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的`增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101,、94萬(wàn)人增加到xx年的218,、75萬(wàn)人，人均住房使用面積由1980年的7,、67增長(zhǎng)到xx年的21、,，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預(yù)測(cè),。

（二）收入層次與住房建筑面積情況分析

10%的最低收入戶住房建筑面積19,、88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21,、72平米,，60%的中等收入戶住房建筑面積28、50平米,，10%的高收入戶住房建筑面積35,、93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43,、60平米,，總平均29、21平米,。從而可以看出收入高的住房建筑面積越,，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28,、50平米,。

（三）住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析

5、75%是租賃公房，3,、50%租賃私房,，90、0%自有私房,，0,、75%市其他類型。其中,，2,、0%是單棟配套樓房，89,、25%是單元式配套住宅,，5、5%是普通樓房,，3,、25%是普通平房。而居室類型分析94,、68%家庭是二居室,，46、21%家庭是三居室,。19,、84%有兩套住房，1,、38%有三套住房,，0、82%有四套住房,。由此可以看出有90,、0%住的是私房，89,、25%是單元式配套住宅,，而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的,，46,、21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22,、04%,。

（四）長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析

1、長(zhǎng)沙市施工和竣工房屋面積

從1998年到xx年施工房屋面積從339,、01平方米增長(zhǎng)到3270,、34平方米,，竣工房屋面積從98、38平方米增長(zhǎng)到699,、90平方米,，房屋售出面積，從39,、97平方米增長(zhǎng)到985,、09平方米。

由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。

2,、房地產(chǎn)品房空置面積

xx年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65,、63萬(wàn)平米，其中空置13年面積49,、42萬(wàn)平米,，空置3年和3年以上面積5、70萬(wàn)平方米,。

從而可以看出長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,，居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。

通過(guò)此次調(diào)研,，可以看出長(zhǎng)沙市從1980年到xx年,，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越,，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28,、50平米,。有90、0%住的是私房,，89,、25%是單元式配套住宅，而卻有94,、68%的家庭居室類型是二居室的,，46、21%的家庭居住類型是三居室,，擁有兩套以上住房的家庭占22,、04%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買房屋,。長(zhǎng)沙市可以減少房屋的施工建筑,，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià),。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇六

第一部分：投資環(huán)境分析

1,、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況

濟(jì)南市南依泰山，北跨黃河,，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上,，地勢(shì)南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶,，中部山前平原帶,，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河,、小清河兩大水系,。湖泊有大明湖、白云湖等,。

濟(jì)南是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會(huì),，全省政治、經(jīng)濟(jì),、文化,、科技、教育和金融中心,，也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開(kāi)放城市,。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里,。

濟(jì)南歷史悠久,，是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗,，泉水眾多,，被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹(shù)是柳樹(shù),，市花是荷花,。

2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)概況

2004年,，濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618,。9億元，增長(zhǎng)15,。6%,，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)在全省前列,，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118,。7億元,，增長(zhǎng)7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值742,。4億元,，增長(zhǎng)19。8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值757,。8億元,，增長(zhǎng)13。0%,。,。

(2)銀行存款余額概況

濟(jì)南市是中國(guó)九大金融區(qū)之一，金融機(jī)構(gòu)門(mén)類齊全,，運(yùn)營(yíng)良好,。到2004年底，全市各類銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元,，比年初增長(zhǎng)22,。1%，全市貸款余額2830億元,，增長(zhǎng)10,。8%。

(3)濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況

2004年,，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元,，增長(zhǎng)9。0%;人均消費(fèi)性支出8581元,，增長(zhǎng)2,。2%。農(nóng)民人均純收入4116元,，增長(zhǎng)13。7%;人均生活費(fèi)支出2543元,，增長(zhǎng)9,。8%。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化,，生活質(zhì)量提高,。城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂(lè)享受型消費(fèi)發(fā)展迅速,，人均休閑娛樂(lè)等服務(wù)支出800元,，增長(zhǎng)19,。7%，占消費(fèi)性支出的比重9,。3%,，提高1。3個(gè)百分點(diǎn),。城市人均住宅使用面積到達(dá)了19,。5平方米，比上年末增加0,。65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32,。9平方米，增加0,。4平方米,。

(4)固定資產(chǎn)投資概況

2005年濟(jì)南全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資856。9億元,，增長(zhǎng)31,。6%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中,，城鎮(zhèn)及以上單位投資724,。4億元，增長(zhǎng)32,。3%;農(nóng)村投資132,。6億元，增長(zhǎng)44,。0%,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121。1億元,，增長(zhǎng)9,。9%，其中：住宅投資96,。2億元,，增長(zhǎng)10。1%,，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79,。4%。

(5)建筑業(yè)

2005年全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)753家,，共完成增加值93,。3億元，增長(zhǎng)10,。4%;實(shí)現(xiàn)利稅22億元,，增長(zhǎng)8,。6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算)為13。03萬(wàn)元/人,，房屋施工面積3448萬(wàn)平方米,，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米，其中住宅732萬(wàn)平方米,。

2006年一季度,，全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48,。2億元,，同比增長(zhǎng)7。8%,。其中,，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31。5億元,，同比增長(zhǎng)1,。1%;非國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成16。7億元,，增長(zhǎng)19,。3%。

一季度,，房屋建筑施工面積2026,。2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)13,。2%,。其中，新開(kāi)工面積376,。2萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)34。7%,。

一季度,，完成竣工產(chǎn)值14。6億元,，比去年同期增長(zhǎng)33,。9%，房屋建筑竣工面積39,。4萬(wàn)平方米，與去年持平,。

綜合以上五方面,，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況,，作以下幾點(diǎn)分析：

(1)2005年濟(jì)南市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國(guó)城市的地21位，但增勢(shì)強(qiáng)勁,，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯,。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50,，這無(wú)疑會(huì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用,。

(2)從居民銀行儲(chǔ)蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟(jì)南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大,。數(shù)據(jù)證明,，2005年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排第6,、7位,，在山東省17城市中，濟(jì)南市排第二位,，相對(duì)購(gòu)買力水平中高,。2005年，家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬(wàn)元為最多,，比例為44%,，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%,，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%,，10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素,，以上收入特征預(yù)示著未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大,，中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。

(3)濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市,，貧富差距大,，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(zhǎng),、05年低幅調(diào)整后,，正成為熱點(diǎn)。

(5)在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn),，濟(jì)南部分“先富”人士已開(kāi)始二次或多次購(gòu)房,。

3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃

(1)中心城區(qū)總體布局,。

中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人,、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成,。

a,、主城區(qū)是全市的行政、金融,、商貿(mào),、文化、科教,、居住中心,，劃分為核心區(qū)和11個(gè)功能各有傾重的片區(qū)。

●核心區(qū)為歷山路,、經(jīng)十路,、鐵路圍合的地區(qū)。

●白馬山,、濼衛(wèi),、黃臺(tái)、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū),。

●無(wú)影山,、工人新村、北園,、洪樓,、七里山是以居住為主的片區(qū)。

●文東為科研文教片區(qū),。

●千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū),。

b、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部,，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū),。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化,、輕工工業(yè),。

c、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間,，以濟(jì)南開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成,。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù),、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè),。

d、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部,，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū),。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。

e,、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部,，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè),。

(2)公共設(shè)施布局

a、中心商務(wù)區(qū),。

在順河街,、經(jīng)一路、緯六路,、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi),。

b、市級(jí)商業(yè)中心,。

在泉城路,、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區(qū),。

c,、省級(jí)行政辦公用地。

集中在經(jīng)八緯一地區(qū),。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級(jí)行政辦公設(shè)施,。

d、金融設(shè)施,。

在中心商務(wù)區(qū)內(nèi),。

e、文化娛樂(lè)設(shè)施,。

在南門(mén),、經(jīng)三緯三、普利門(mén),、經(jīng)八緯一等地區(qū),。

f、體育設(shè)施,。

在臘山湖北新建市級(jí)體育中心,。

g、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施,。

在白馬山,、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所,。

h,、文科設(shè)施。

完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場(chǎng)所,，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地,。

(3)濟(jì)南旅游資源開(kāi)發(fā)。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心,，四面擴(kuò)展的格局,。

a、古城旅游區(qū),。

主要包括大明湖,、四大泉群,、環(huán)城公園,、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山,、佛慧山等景區(qū)。

b,、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū),。

主要包括黃河公園、華山,、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等,。

c、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū),。

主要包括龍山文化遺址,、齊長(zhǎng)城、百脈泉群等名勝古跡,。

d,、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。

主要包括靈巖寺,、五峰山,、柳埠、龍洞,、蟠龍洞,、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。

e,、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū),。

主要包括洪范池、翠屏門(mén)等風(fēng)景旅游區(qū),。

(4)外聯(lián)交通

a,、鐵路。

2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段(含黃河高速鐵路橋),，建設(shè)邯濟(jì)線,、濟(jì)龍煙線,，并引入濟(jì)南樞紐。

b,、公路,。

近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德,、濟(jì)泰段,，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線,。

c,、機(jī)場(chǎng)。

濟(jì)南(遙墻)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建為國(guó)內(nèi)口岸一級(jí)機(jī)場(chǎng),。新建5萬(wàn)平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道，延長(zhǎng)現(xiàn)有跑道至3200米,，張莊軍用機(jī)場(chǎng)不宜在市區(qū)內(nèi)保留,，遷出選址新建。

(5)城市交通,。

總體框架：3個(gè)環(huán)路,、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路,。(簡(jiǎn)稱“三環(huán)九射,、九縱九橫”)

“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路,、北園路,、無(wú)影山中路、濟(jì)齊路,、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東,、南、西,、北路組成的主干路環(huán);由京滬,、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán),。

“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王,、濟(jì)青(青州)、濟(jì)青(青島),、濟(jì)濱,、濟(jì)德、濟(jì)齊,、濟(jì)兗,、濟(jì)微,、濟(jì)臨9條高等級(jí)公路。

“九縱”指二環(huán)西路,、營(yíng)市街(快速),、緯十二路、緯六路,、緯二路,、順河街、湖山路,、歷山路(快速),、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。

“九橫”指二環(huán)南路,、劉長(zhǎng)山路,、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路,、經(jīng)四路,、經(jīng)一路、北園路(快速),、清河北路,、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。

4,、濟(jì)南重大市政工程

(1)已建：

a,、洪城高速路東、北,、西線和黃河二橋建成通車,。

b、英雄山路,、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用,。

c、泉城廣場(chǎng)建成使用,。

d,、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)主跑道投入使用。

(2)在建：

a,、“藍(lán)天工程”,，市區(qū)新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率到達(dá)36%,，綠地率31%,。

b、“舊城改造工程”,。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè),，搞好舜湖社區(qū),，新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),。

(3)規(guī)劃：詳見(jiàn)“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”,。

分析：從以上“3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4,、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)資料分析得出以下幾點(diǎn)：

a,、對(duì)中心城區(qū)，采取強(qiáng)化,、改造手段,，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融,、和都市旅游的核心地位,。

b、重視東西兩頭的發(fā)展,，以若干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù),。

c、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源,，構(gòu)成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。

d,、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕,，對(duì)華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：

●北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分,。

●京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程,。將使外聯(lián)更方便。

●順河高架路北延工程,。

●歷山北路拓寬工程,。

第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行狀況

由于房改政策,、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造,、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動(dòng)作用，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫,。據(jù)有關(guān)部門(mén)透露,，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬(wàn)平方米,。

在一輪發(fā)展機(jī)遇面前,，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強(qiáng)大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)脫穎而出,。

1,、土地市場(chǎng)分析

2006年土地供應(yīng)狀況

根據(jù)濟(jì)南市土地部門(mén)的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計(jì),，濟(jì)南市市區(qū)目前能夠進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬(wàn)畝左右，而且新的土地供應(yīng)還不斷增加,。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問(wèn)題的理順解決,，會(huì)在必須時(shí)光內(nèi)造成明顯的供求矛盾。

2,、房地產(chǎn)投資狀況分析

2006年投資預(yù)期

有關(guān)部門(mén)的信息顯示,，濟(jì)南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭(zhēng)完成開(kāi)發(fā)投資135億元,，同比增長(zhǎng)25%,。其中：住宅建設(shè)完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元,。商品房施工面積980萬(wàn)平方米,，其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米;新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積300萬(wàn)平方米,。

3,、商品房銷售狀況分析

截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為20,。8萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)33。3%,。其中,，住宅銷售建筑面積為18。4萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)18,。7%，占全部銷售面積的88,。5%,，下降10。9個(gè)百分點(diǎn),。2月末,，我市商品房屋空置面積為38。5萬(wàn)平方米,，其中空置住宅34,。6萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)42,。6%和31,。1%。買方市場(chǎng)有需求釋放的跡象,，但超多新開(kāi)樓盤(pán)的出現(xiàn),，購(gòu)房人選取余地較大,，配置一般、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤(pán)將面臨市場(chǎng)的考驗(yàn),。

4,、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)

2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米，比1月份增長(zhǎng)18,。3%,。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看，在售樓盤(pán)每平方米均價(jià)到達(dá)3500-4500元,。市場(chǎng)出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品,。

5、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析

據(jù)悉,，濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個(gè)片區(qū)來(lái)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,，其中首個(gè)向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積15萬(wàn)平方米，槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目7萬(wàn)平方米,，北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)7,。7萬(wàn)平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問(wèn)題的同時(shí)也帶給良好的居住環(huán)境,。

二,、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析

濟(jì)南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河,，地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的,，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路,、經(jīng)一路、濼源大街,、解放路,、泉城路……，濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向,，這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn),。

這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向,。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床,，不住天橋一間房”的說(shuō)法，談的就是這個(gè)特點(diǎn),。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，南部，東部的房?jī)r(jià)比北部西部的房?jī)r(jià)要高上一個(gè)檔次,。

針對(duì)濟(jì)南市的特點(diǎn),，政府在制定城市規(guī)劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開(kāi)發(fā),。

成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤(pán),，東部中潤(rùn)世紀(jì)城,，西部的陽(yáng)光一百都有不俗的市場(chǎng)表現(xiàn)，越來(lái)越得到市場(chǎng)認(rèn)可,。

大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資熱點(diǎn),。位于經(jīng)一路延長(zhǎng)線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境,，樓盤(pán)前景看好,。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋，具備必須的升值潛力,。另外,，由山東省建工集團(tuán)開(kāi)發(fā)的明珠國(guó)際商務(wù)港，投資前景看好,。

濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力,。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線，周圍名勝聚集,，是濟(jì)南市的中心,，圍繞泉城廣場(chǎng)，泉城路,、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊,。

歷史及規(guī)劃因素構(gòu)成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶,，以英雄山路為中心的社區(qū),、商業(yè)、通訊地帶,，以北園大街為中心的建材家具,、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等,，均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點(diǎn),。

屬“南控”的濟(jì)南南部地區(qū)，山青水秀,，自然環(huán)境好,，紅葉谷、九頂塔,、野生動(dòng)物園,、藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部，南部獲批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就具備了很好的增值空間，位于濟(jì)南南部開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光舜城,、偉東新都,、國(guó)際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說(shuō)明這一點(diǎn)。

東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接,，為區(qū)域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域,。

第三部分2006年濟(jì)南住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)

2006年住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1,、行業(yè)發(fā)展方面

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)——改革開(kāi)放——加入世貿(mào)組織，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場(chǎng)化,、國(guó)際化的,，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇，各行業(yè),、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高,。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場(chǎng)化的道路;利率政策在不斷靈活,，商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話語(yǔ)權(quán)在不斷加大,，央行雖在總體監(jiān)控，但越來(lái)越多的是透過(guò)市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng);匯率方面,，國(guó)家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革,，控制性的放開(kāi)了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng),。綜合來(lái)看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用,，推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展,。

2,、新增供應(yīng)量方面

05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降,，市場(chǎng)一度低迷,，銷售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng),，卻并無(wú)大幅滑坡,。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)方面,，國(guó)家在抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象,，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動(dòng)投資,，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出,，解決國(guó)家一向以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題,。進(jìn)入2006年3月份，濟(jì)南東西南北中都有大盤(pán)項(xiàng)目在啟動(dòng),，在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅(80萬(wàn)平米),、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬(wàn)平米),、融基·湖光山色等新項(xiàng)目或開(kāi)盤(pán)或開(kāi)始大力推廣,，4月份，外海中央花園(88萬(wàn)平米),、蝶泉山莊,、陽(yáng)光100三期、京魯山莊,、大地花園,、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)、繡水如意國(guó)際商都等項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)售,。60萬(wàn)平米以上的大型樓盤(pán)就有魯能領(lǐng)秀城(320平米),、翡翠郡、名士豪庭(100萬(wàn)平米以上),、外海中央花園,。正在熱賣的大盤(pán)有偉東新都(103萬(wàn)平米)、陽(yáng)光100國(guó)際新城(178萬(wàn)平米)

3,、產(chǎn)品種類方面

2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn),。從千佛山禧園、國(guó)華東方美郡,、翡翠郡到泉景·天沅,、大地華園、歷山名郡,，從中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng),、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國(guó)際商都,，別墅,、花園洋房、小高層住宅,、高層住宅,、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場(chǎng)需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項(xiàng)目及其它價(jià)格較低的項(xiàng)目的旺銷,，也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢(shì),。06年開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意市場(chǎng)細(xì)分，找準(zhǔn)客戶定位，才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏得一席之地,。

4,、居住品質(zhì)提高方面

在2006年新開(kāi)工的項(xiàng)目中，技術(shù)含量,、戶型設(shè)計(jì),、施工質(zhì)量、形象包裝,、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步,，這反映了在“節(jié)能、節(jié)地,、舒適,、生態(tài)環(huán)保”大背景下濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步,。天泰太陽(yáng)樹(shù)項(xiàng)目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題,，翡翠郡在戶型設(shè)計(jì)等方面申請(qǐng)5項(xiàng)專利。

5,、戶型及面積方面

市場(chǎng)需求在戶型及面積方面趨于理性化,。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價(jià)低,，易于理解,。南部城區(qū)的狀況略有不一樣。詳見(jiàn)客戶群分析,。

6,、價(jià)格方面

目前國(guó)家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力,，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲,，樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)光價(jià)格不會(huì)下降,，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房,、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示必須規(guī)模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā),，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)光新增供應(yīng)量的增加,，將會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度,。2006年前四個(gè)月,，在售樓盤(pán)均價(jià)到達(dá)3500-4500元/平米，銷售勢(shì)頭良好,。泉景天沅起價(jià)3830元/平米,，魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米，位于陽(yáng)光舜城的依山居5700元/平米左右,，東部品質(zhì)樓盤(pán)均價(jià)在4300-4800元/平米,，太陽(yáng)樹(shù)醞釀10000元/平米銷售均價(jià)。

7,、供應(yīng)分布方面

未來(lái)一段時(shí)光,，南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊,，許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相,，從05、06年房展會(huì)我們能夠看出,，南部新樓盤(pán)驟增,，并且開(kāi)發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高,，吸引了眾多購(gòu)房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程,，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域,。

8、客戶群方面

(1)潛在購(gòu)房者基本特征

①潛在購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化,，40歲以下的年輕人成為購(gòu)房群體主流,，所占比例達(dá)73%，其中,，26~30歲的購(gòu)房群體為主,，所占比例為29%。購(gòu)房群體的年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶型選取,、建筑風(fēng)格,、社區(qū)配套等的需求狀況。

②購(gòu)房行為主要以家庭為單位,，三口之家占據(jù)主導(dǎo),，比例為48%，二人世界所占的比例為27%,，相比之下單身購(gòu)房群體在對(duì)房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足,，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速,，單身一族對(duì)住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈,，對(duì)住宅的功能要求較高。該群體多為高收入,、高學(xué)歷的單身者,。另外,，老年人消費(fèi)市場(chǎng)正日益擴(kuò)大，其消費(fèi)心理和消費(fèi)潛力與年輕人相比,，更加理性,，尤其是在古城濟(jì)南，隨著人口老齡化的加快,，老年人的消費(fèi)力資源會(huì)比較充裕,。

③潛在購(gòu)房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(zhǎng)為潛在的購(gòu)房主流，為79%;其次是具有高中(含中專,、技校)學(xué)歷的人群,，比例為17%，相應(yīng)的購(gòu)房者對(duì)社區(qū)帶來(lái)的文化氣息,、生活品質(zhì),、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%,。

④潛在購(gòu)房者的工作單位多為私營(yíng)企業(yè),，其次為事業(yè)單位，透過(guò)對(duì)潛在購(gòu)房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明,，年收入在6~10萬(wàn)元間的購(gòu)房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位,，年收入在10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房者工作單位以事業(yè)單位為首。

⑤潛在購(gòu)房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車,，所占比例為44%,，相應(yīng)的，購(gòu)房者對(duì)于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng),。其次為自行車/助力車,，比例為24%，排列在第三位的是私家車,，比例為17%,，購(gòu)房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。

(2)潛在購(gòu)房群體需求特征

①79%的受訪者選取1～2年內(nèi)購(gòu)房,，打算一年內(nèi)購(gòu)房的比例為38%,，2年內(nèi)購(gòu)房者比例為41%，選取2~3年內(nèi)購(gòu)房的比例為15%,，3年以上購(gòu)房的比例僅為6%,。近年來(lái)，由于拆遷的區(qū)域較大,，購(gòu)房者思考改善居住條件的需求也較大,，導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃表現(xiàn)出相對(duì)集中的特征。

②潛在購(gòu)房者的置業(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位,，所占比例為69%,，購(gòu)房給父母及孩子的比例為23%,，用于投資的潛在購(gòu)房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購(gòu)房者的住房性質(zhì)分析,，商品房的擁有比例僅為16,。2%，自有住房,、房改房所占的比例為35。8%和30,。2%,，拆遷房所占的比例為9。3%,。

③潛在購(gòu)房者中有40%選取在東部購(gòu)房,，選取南部區(qū)域的比例為22%，選取西部區(qū)域的比例為19%,。南部區(qū)域購(gòu)房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境,、交通便利、價(jià)格和工作方便,。

④潛在購(gòu)房者對(duì)建筑形態(tài)的選取中,，多層居首位，所占比例為57%,，其次為小高層所占比例是37%,，對(duì)于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%,。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位,，但是小高層已經(jīng)逐漸為購(gòu)房者理解，其地位日漸穩(wěn)固,，而且限于稀缺的土地資源,，小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn)，而對(duì)多層的需求則會(huì)由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移,，購(gòu)房者對(duì)小高層的需求未來(lái)將呈現(xiàn)增漲勢(shì)頭,。

⑤潛在購(gòu)房者首選的戶型結(jié)構(gòu)是平層，所占比例為50%,，選取復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%,，選取錯(cuò)層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)為8%,。

⑥濟(jì)南市戶型需求綜合分析狀況來(lái)看,，二居室、三居室是需求的主力戶型,，比例超過(guò)90%,，其中二居室比例為62%,，三居室比例為28%;對(duì)一居室、四居室的戶型需求極少,，分別為2%,、3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān),，一居室更多地面向單身及投資者,，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對(duì)抑制客戶的購(gòu)買需求,。但相關(guān)分析證明,，濟(jì)南市不一樣區(qū)域的購(gòu)房者對(duì)住宅的戶型需求略有差異，選取市中區(qū)的購(gòu)房者對(duì)三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁,，南部區(qū)域內(nèi)對(duì)四室的需求較顯著,，證明這兩個(gè)區(qū)域大戶型住宅較有市場(chǎng)。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%,，二室一廳28%,，二室二廳29%，三室二廳35%,，四居室6%,。

⑦80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流，比例高達(dá)39%,，其次為100～120平方米,，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%,，120～150平方米需求比例為11%,，對(duì)150平方米以上的戶型需求比例為4%。

(3)潛在購(gòu)房者的購(gòu)買潛力分析

①家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬(wàn)元為最多,，比例為44%,，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%,，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%,，10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的,，對(duì)總價(jià)的承受潛力就應(yīng)在20~45萬(wàn)之間,。家庭年收入在6~10萬(wàn)之間的，對(duì)總價(jià)的承受潛力就應(yīng)在40~90萬(wàn)之間,。

②對(duì)價(jià)格的理解程度集中在4000元/平方米以下,，比例超過(guò)90%，其中3500元及以下所占的比例最高,，為64%,，其次為3500~4000元/平方米,，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%,。

③對(duì)住宅總價(jià)的承受力,，以40萬(wàn)元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多,，其中21~30萬(wàn)元間的總價(jià),，購(gòu)房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬(wàn)元之間的總價(jià),，約占到三成,，超過(guò)40萬(wàn)元的總價(jià)水平，僅有12%的人能夠理解,，所以總價(jià)水平40萬(wàn)元為潛在購(gòu)房者的心理底線,。依據(jù)潛在購(gòu)房者能夠承擔(dān)的總房款價(jià)格,，細(xì)分不一樣購(gòu)房群體的需求特征為：承擔(dān)總房款在30萬(wàn)元以下的潛在購(gòu)房者,，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米,，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為101~120平米,，戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~180平米之間,，戶型為四室二廳二衛(wèi),。

(4)配套需求分析

①綠化、超級(jí)市場(chǎng),、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套,。潛在購(gòu)房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化居于首位,，所占比例為20%,，之后分別為超級(jí)市場(chǎng)、學(xué)校/幼兒園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,。結(jié)合前文可知,，潛在購(gòu)房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成,，因此,，其對(duì)幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強(qiáng)。

②潛在購(gòu)房者對(duì)于有車位需求與無(wú)需求的比例為4：1,，租用與購(gòu)買所占的比例分別為49%和32%,。潛在購(gòu)房者比較偏好地下的車位。購(gòu)房者愿意支付的車位價(jià)格主要集中于7萬(wàn)元以下,，比例為50%,，其次為8萬(wàn)元,，比例為21%，購(gòu)買者對(duì)車位的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng),，愿意支付的價(jià)格普遍較低,，車位配比應(yīng)將當(dāng)前需求與未來(lái)城市發(fā)展相結(jié)合思考。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇七

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí),，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅,、酒店,、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面,，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái),，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后,，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年,。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層,、小高層、連排別墅為主,。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來(lái)人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征,。

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居xx市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面,，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20xx年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)xx市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為xx市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn),，住宅開(kāi)發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1,。

2,、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，xx市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。20xx年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米,，同比下降28.94%。

同時(shí),，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤(pán)銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3,、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

4,、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文5,、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō),，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看,，1至5月呈遞增趨勢(shì),，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō),，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺,，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問(wèn)世,，集住宅、甲級(jí)辦公樓,、零售,、餐飲、娛樂(lè),、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計(jì)不久的將來(lái),，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套,，降幅為68.59%,。

從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā),，同時(shí),，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(三)二七,、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。

從成交價(jià)格來(lái)看,，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價(jià)格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng),。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度,，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來(lái)她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看,，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)減少多少,。而來(lái)看房的客戶,，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對(duì)高房?jī)r(jià),，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明,，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇八

20xx年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速,、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì),，市場(chǎng)形勢(shì)良好，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍,，投資量,、施工面積、竣工面積,、銷售面積等指標(biāo)快速增長(zhǎng),，市場(chǎng)成交活躍，空置量持續(xù)減少,，

這一方面是因?yàn)?0xx年是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年,，也是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和十五計(jì)劃的開(kāi)局之年，隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā),、銷售各方面政策的完善和推進(jìn),，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),，使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期,，尤其是商服房銷售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持;20xx年來(lái)伴隨著國(guó)家金融政策的調(diào)控,，開(kāi)發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過(guò)程,。從資金來(lái)源上看：20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中開(kāi)發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。自有資金占總投資的40.78%,，較20xx年該比例增加了4.36%,，實(shí)際投資額較上年增長(zhǎng)18.98%;借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā),、銷售各方面政策的完善和推進(jìn),，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期,，尤其是商品房銷售的高速增長(zhǎng),，說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡;另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策,，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),，培育品牌,，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間,，說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期,，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范,，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化,，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性,。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好,、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的?d些特征將逐步涌現(xiàn),，不再出現(xiàn)大起大落的局面,，并保持一定的增長(zhǎng)速

西安宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好

20xx年以來(lái)，西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度,，上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)11.6,，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.6億元,，比去年同期增長(zhǎng)3.4%,，第二產(chǎn)業(yè)增加值149.5億元，同比增長(zhǎng)15.5%,，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174.9億元,，比去年同期增長(zhǎng)9.3%，

到6月底,，全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元,，同比增長(zhǎng)30.31%。城市居民人均可支配收人3371元,，比去年同期增長(zhǎng)8.3%,，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額734.52億元，比年初增長(zhǎng)8.69%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)供應(yīng)情況

20xx年上半年,，西安市商品房完成投資10.20億萬(wàn)元,，比去年同期增長(zhǎng)20.73%。分物業(yè)來(lái)看,，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0.69%,，商服房類為18.30%，普通住宅類為61.64%,，辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%,，商服房,、普通住宅,、辦公樓類分別增長(zhǎng)117.67%、1.06%和5.4倍,。

20xx年上半年西安市商品房施工面積94.04萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)44.84%;商品房竣工面積73.37萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)68.40%;商品房新開(kāi)工面積20.45萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)25.54%,。

從物業(yè)來(lái)看，公寓別墅類,、商服房類,、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5.83%、9.73%,、70.64%,、13.81%，比去年同期分別增長(zhǎng)31.05%,、71.99%,、42.10%、49.57%;

新開(kāi)工面積公寓別墅類,、商服房類,、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開(kāi)工總面積的比例分別為：0.99%、24.73%,、59.46%,、14.82%，比去年同期分別增長(zhǎng)一94.17%,、195.12%,、39.81%、26.58%,。

從資金來(lái)源看,，上半年自有資金32244萬(wàn)元，占總投資額的31.61%;借貸資金48o19萬(wàn)元，占總投資額的47.07%;預(yù)售資金21743萬(wàn)元,，占總投資額的21.32%,。從所占比例與去年相比來(lái)看，自有資金所占比例上升明顯,，預(yù)售資金也增長(zhǎng)較快,，借貸資金所占比例呈下降趨勢(shì).

市場(chǎng)銷售

上半年，西安市商品房成交活躍,，市場(chǎng)銷售繼續(xù)保持去年以來(lái)的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長(zhǎng)。1-6月商品房累計(jì)銷售面積達(dá)90.37萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)了52.98%,。其中售給個(gè)人的79.60萬(wàn)平方米，占商品房銷售總面積的88.08%,，個(gè)人購(gòu)房繼續(xù)呈上升趨勢(shì),，占商品房銷售的比例越來(lái)越高。上半年商品房銷售額30.28億元,，比去年同期增長(zhǎng)82.94%,。

20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì)，為銷售旺季推波助瀾,。9月份的商品房成交量并沒(méi)有令人失望,，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績(jī),，較上期上升了10.04%,較去年同期增長(zhǎng)78.53%,。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷售量的88.7%,，較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢(shì),，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%;寫(xiě)字樓占成交面積的2.9%,，較上期上浮0.9%;別墅有小量交易,，占總成交量的0.2%。

從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看,，西安商品房銷售從20xx年以來(lái)的持續(xù)快速增長(zhǎng),，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長(zhǎng)趨勢(shì)，說(shuō)明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施,，住房的有效需求增多,，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級(jí)市場(chǎng)全面開(kāi)放,，加快公房上市步伐,，使住宅的一,、二級(jí)市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng)，將會(huì)為西安樓市創(chuàng)造越來(lái)越多的需求空間,，商品房銷售的快速增長(zhǎng)也相應(yīng)地仍將會(huì)持續(xù)下去,。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇九

導(dǎo)語(yǔ)：調(diào)研報(bào)告是一種溝通、交流形式,，其目的是將調(diào)查結(jié)果,、戰(zhàn)略性的建議以及其他結(jié)果傳遞給管理人員或其他擔(dān)任專門(mén)職務(wù)的人員。希望接下來(lái)小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告,，文章希望家喜歡,！

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入,，則占到36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯,。

近期，和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%,；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37、3億元,，其中住宅投資完成23億元,；商品房施工面積489、9萬(wàn)平方米,，銷售100萬(wàn)平方米,。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的開(kāi)發(fā)建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42,、2%,。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%,；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2,、6%,、15、2%,、84,、5%、79,、1%,、1、9倍,；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看,，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50,、6萬(wàn)平方米,；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15、5%和15,、4%,。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套,，總面積6、5萬(wàn)平方米,，與3月份相比均下降了44,、3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開(kāi)始,，及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的'新一輪行情,，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房?jī)r(jià)在,、、年分別同比上漲20,、5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

:

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間,；對(duì)房?jī)r(jià)上正快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量,；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上正快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5,、31%提高到6、12%,。

房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

地方:

房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主,、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng),。xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響,，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成,；同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。通過(guò)調(diào)整房貸利率,、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生,。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長(zhǎng)源看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì),，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,，新建商品房,、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度,、年度分析預(yù)測(cè)工作,，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,，新建商品房的開(kāi)工面積,、竣工面積、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),，及時(shí)提出預(yù)警建議,。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時(shí)饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題,、解決問(wèn)題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán),，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng),、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金,、項(xiàng)目資本金,，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。

3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃,。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),，同時(shí)加廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量,。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化,。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇十

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

近年來(lái)，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位,，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場(chǎng)供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下,，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工,、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn),。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元,，建設(shè)花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套,、56萬(wàn)平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤(pán)銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí),，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升,，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力,。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右,。

總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái),，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。xx年,，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看,，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的占7%,，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài),。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后,，將趨向平穩(wěn),，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2,，同比上漲6.5%,。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施,，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平,，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng),，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長(zhǎng)19.8%,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn),。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財(cái)源,，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了6%,。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng),。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元,。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快,，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求,。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、土地出讓,、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可,、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅,、地稅、財(cái)政分別征收,，計(jì)稅方式復(fù)雜,，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者,、管理者信息不對(duì)稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場(chǎng),，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái),，以房地產(chǎn)信息為依托,，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)部門(mén)配合,、環(huán)節(jié)控制,，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒(méi)有建立,，相關(guān)部門(mén)信息溝通,、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析,，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱,、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理，市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的通知》要求,，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過(guò)戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失,。

4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重,。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善,，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體功能差,，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患,。如綠地、公廁,、幼兒園,、超市、健身場(chǎng),、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5、違規(guī)開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過(guò)程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥,，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià),，按保本微利原則確定,，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局,、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無(wú)”,、下崗,、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶約為三分之一,，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全,。所以,，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國(guó)辦發(fā)【xx】37號(hào)文件已經(jīng)要求,，自xx年6月 1日起，凡新審批,、新開(kāi)工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

2,、注重規(guī)劃，加快步伐,，搞好城中村改造,。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況,，待開(kāi)發(fā)的區(qū)域很多,，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨,，勢(shì)在必行,。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造相結(jié)合,，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系,，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來(lái)五年內(nèi),，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房,。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造,、見(jiàn)縫插針的做法,，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)模式,，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益,、環(huán)境效益,、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃,，合理布局,，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè),。堅(jiān)持成區(qū)連片開(kāi)發(fā),，開(kāi)發(fā)一片，配套一片,，完善一片,，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組,，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局,、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局,、縣物價(jià)局,、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度,。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償,。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題,，后發(fā)布拆遷公告,，最后簽訂拆遷協(xié)議，

3,、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號(hào)文中規(guī)定：“從1999年1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買,?！濒斦l(fā)[xx]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(xx、3,、22),，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件,。”最近建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)， “自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道,。要樹(shù)立“要住房,，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”,、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹(shù)立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”,。要通過(guò)重組,、兼并、控股,、引外靠?jī)?yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化,，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略,，提高信譽(yù)，建立品牌,，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng),。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn),、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康,、優(yōu)美,、潔凈、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6、各部門(mén)加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作。近年來(lái),，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題,。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事,，但在實(shí)際工作中,，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問(wèn)題,，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決,。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃,、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問(wèn)題得以妥善解決,。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén),，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù),。同時(shí),，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量,、樓盤(pán)介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中,。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇十一

引言： 新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期，二手房20%個(gè)稅出臺(tái),，成交火爆,。

20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期,，同比20xx年第一季度,，成交量增漲明顯，樓盤(pán)分多期開(kāi)盤(pán)的營(yíng)銷手段使得開(kāi)盤(pán)的去化率十分驚人。受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆,， 單月成交量達(dá)到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）

（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖）

提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅,。從數(shù)據(jù)分析可以看出,，諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套,。

環(huán)比20xx年第四季度,，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅,。

每年的1,、2月份，春節(jié)前后,，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績(jī),、制訂新一年目標(biāo)的階段，開(kāi)盤(pán),、營(yíng)銷節(jié)奏普遍放緩,，因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會(huì)相對(duì)較低，尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位,，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象。

如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,，則不難發(fā)現(xiàn),，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無(wú)幾,?？偨Y(jié)來(lái)看，去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續(xù),。

（第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖）

提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲,。

從1月份開(kāi)始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)在穩(wěn)步上升,。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大,。但是同比20xx年第一季度,，成交均價(jià)卻有明顯漲幅，上漲幅度達(dá)到了8,。6%,。

事實(shí)上，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅,，因此在我們看來(lái),，整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jī)r(jià)齊升的格局。從存量角度看,，存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化，存量水平已有明顯的下降,，從消化周期來(lái)看,，隨著庫(kù)存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短,。

（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖）

二手房：受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響,， 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。

20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%,。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%,。

3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后,，住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行,。他說(shuō)：“執(zhí)行過(guò)程中如果有什么問(wèn)題再改,，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行?！蓖ㄟ^(guò)走訪諸暨本地的中介了解到,，此前執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計(jì)征；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計(jì)征,；但自有住房如滿5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅,。

細(xì)則出臺(tái)前的短期內(nèi)，由于個(gè)稅按此差額征收,，短期內(nèi)會(huì)加速二手房的交易,，爭(zhēng)取搭上政策的末班車，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期,。

租房：每年過(guò)年前后都是房屋租賃的淡季,，并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施，進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少,，年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主,。

20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近,，大部分房企放慢了營(yíng)銷推案節(jié)奏,，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑,，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,，但同比卻出現(xiàn)了增長(zhǎng),。3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后， 二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期,， 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆,。一手房市場(chǎng)對(duì)“國(guó)五條”反應(yīng)稍顯遲鈍，新政對(duì)于我市一手房市場(chǎng)的影響,，可能會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間里逐步顯現(xiàn),。

我市存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化,，存量水平已有明顯的下降,，從消化周期來(lái)看，隨著庫(kù)存的減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短,。

總體看來(lái)，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開(kāi)門(mén)紅,。至于這波行情能延續(xù)到什么時(shí)候,，我們認(rèn)為，如果短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局,，那么市場(chǎng)需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的,。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇十二

今年以來(lái)，國(guó)家采取了一系列優(yōu)惠政策,，擴(kuò)大內(nèi)需,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政,；在影響和帶動(dòng)下,，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn),，商品房銷售不斷上升,，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低調(diào)整狀態(tài),。1-11月,，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%,，比今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn),，比第三季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的10.0%,，比第三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn),。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市,、區(qū))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

投資額(億元)

發(fā)展投資比例(%)

同比增減比例(%)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

94.9

—

—

包括:商品房

78.4

82.6

0.2

辦公樓

1.2

1.3

-0.1

商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

10.5

11.0

-2.1

其他房屋

4.8

5.1

1.9

(2)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及現(xiàn)狀,；兩升一滴。隨著我市六個(gè)部門(mén)推進(jìn)新建設(shè)措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的持續(xù)升溫,，市場(chǎng)供應(yīng)發(fā)生了積極變化,。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長(zhǎng)規(guī)模，而新建筑面積逐年減少,，但下降幅度逐漸縮小,。竣工面積276.7萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)43.9%,；其中，居住面積241.7萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)40.0%,；辦公樓5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)143.2%,；商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所25.5萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)111.1%。

新開(kāi)工面積293萬(wàn)平方米,，同比下降22.7%,；居住面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%,；辦公樓7.4萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米,，同比下降8.6%,。

1.新住房政策的累積效應(yīng)得到了進(jìn)一步的揭示。自去年第四季度以來(lái),，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政,；今年以來(lái)，各部門(mén)在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各項(xiàng)政策措施,，出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的稅收政策》,、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)的政策》、《關(guān)于促進(jìn)我

《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》,、《促進(jìn)新項(xiàng)目發(fā)展的政策措施》,，同時(shí)增加金融支持服務(wù)，降低公積金貸款首付比例,，將首付比例從30%調(diào)整為20%,，將最高貸款額度從25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元,，將最高貸款期限從20年調(diào)整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免稅期限,，將全額征收改為差額征收等,。這些政策措施的效果有效降低了購(gòu)房者的成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力,，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者都有好處,，增強(qiáng)了信心，獲得了利益,。從目前的情況來(lái)看,，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運(yùn)作，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的效果,，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇起到了積極的作用,。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。去年下半年后,，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資和商品房銷售持續(xù)下滑的新形勢(shì),，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略，采取各種優(yōu)惠促銷措施,，極大地激發(fā)了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情,，交易量大幅增加。

其次,，高房?jī)r(jià)可能會(huì)對(duì)商品房銷售施加新的限制,。隨著商品房銷售的快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象趨于明顯,，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)和新建筑出現(xiàn)了價(jià)格上漲,。據(jù)報(bào)道，在成交量略有改善后,，一些房地產(chǎn)從3月份開(kāi)始漲價(jià),，8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現(xiàn)象。從城市商品房平均成交價(jià)格看,，今年1-11月城市商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡,，同比增長(zhǎng)12.3%，其中商品房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡,，同比增長(zhǎng)17.62%,。在市區(qū)，有價(jià)格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤(pán),，如地景藍(lán)灣,、童淵、運(yùn)河一號(hào)大廈,、江南一品,、公園一號(hào)等,，商品房的漲價(jià)幅度大大超過(guò)人民收入的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)銷售形成新的約束,。

1.加快政策調(diào)整,，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》,，主要涉及保障性住房、普通商品房,、購(gòu)房稅,、住房貸款等內(nèi)容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì),。因此,，政府在引導(dǎo)輿論和制定政策時(shí)，應(yīng)更加堅(jiān)定地運(yùn)用市場(chǎng)導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn),，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩(wěn)定的環(huán)境,，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

2.政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng),，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理,、科學(xué)地利用現(xiàn)有可開(kāi)發(fā)土地。從規(guī)劃,、土地使用,、稅收優(yōu)惠等方面引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展中小戶型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，增加廉租房,、保障房建設(shè)，滿足廣大公民住房需求,。過(guò)高的房?jī)r(jià)仍然是有效擴(kuò)大市場(chǎng)交易的直接障礙,，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者還是買不起現(xiàn)在的房?jī)r(jià),，但實(shí)際上現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還是蘊(yùn)含著很大的利潤(rùn),。一方面，如果開(kāi)發(fā)商愿意讓消費(fèi)者受益,，兩者之間的需求可以達(dá)到合理的平衡,，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長(zhǎng)期積累；另一方面,，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)土地儲(chǔ)備和住房開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理規(guī)劃,，防止資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,。

3.穩(wěn)定就業(yè),，增加居民收入,。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交量取決于市場(chǎng)消費(fèi)能力,。因此,，居民的收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)至關(guān)重要。

4.創(chuàng)造更好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境,。政府應(yīng)不斷加大投入,，重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,，加強(qiáng)教育,、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),，營(yíng)造良好的人文居住環(huán)境,，吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇十三

房地產(chǎn)營(yíng)銷與一般市場(chǎng)營(yíng)銷一樣,，是個(gè)人和集體通過(guò)創(chuàng)造,，與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，獲得所需物品的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程,。其實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn),，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅、辦公樓,、商業(yè)樓宇,、廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的需求,，并獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),。 近年來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上,，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上,。營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷策劃,、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位,，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤(pán)的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變,。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn),，成為樓盤(pán)賣點(diǎn)的主流?！熬G色”,、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快,，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng),。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象,。居住趨向郊區(qū)化,，住房消費(fèi)平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快,。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝,，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn),，開(kāi)發(fā)主題更為明顯,，產(chǎn)品多元化、客戶多元化,、開(kāi)發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性,，均是營(yíng)銷工作的新課題,。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌已開(kāi)始為買家識(shí)別,。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷全過(guò)程,。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù),、24小時(shí)的專車接送服務(wù),，均給買家?guī)?lái)了方便和優(yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓,、買樓的良性循環(huán),。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習(xí)階段對(duì)購(gòu)房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)所做的調(diào)查。

秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立,，注冊(cè)資金20xx萬(wàn)元,。公司成立于20xx年，自成立以來(lái),，始終貫徹“仁和,、誠(chéng)信、務(wù)實(shí),、求新”的企業(yè)精神,，通過(guò)實(shí)行科學(xué)規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理，現(xiàn)已擁有連鎖店三十二家,，員工200余人,。

公司以房地產(chǎn)中介、樓盤(pán)代理和信貸業(yè)務(wù)為核心，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買賣,、房屋租賃,、商品房代理、代辦貸款,、代辦過(guò)戶,、代辦產(chǎn)權(quán)、廣告等,，力爭(zhēng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者,。公司與數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期友好的合作關(guān)系，在廣大購(gòu)房者,、開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度,。20xx年10月，公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線,。網(wǎng)站搭建了資源豐富,、信用度高、交互性強(qiáng)的分類信息平臺(tái),，致力于為購(gòu)房者提供全面的新房,、二手房信息服務(wù)。

20xx年,，公司成立了廣告部,，使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司現(xiàn)有市內(nèi)黃金地段大型戶外廣告位,、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處,，

本著“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為中心”的服務(wù)理念,，致力于為客戶全面,、貼身的廣告服務(wù)。

公司大專以上學(xué)歷的員工占到了90%以上,，高素質(zhì)的人才隊(duì)伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ),。公司堅(jiān)持“德才兼?zhèn)洹⒕礃I(yè)為本”的人才理念,，定期組織員工參加各種培訓(xùn),。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)到基層門(mén)店管理人員的素質(zhì)提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓(xùn),，無(wú)不體現(xiàn)著公司對(duì)人才的高度重視,。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”，公司為員工提供了更為全面的成長(zhǎng)和發(fā)展平臺(tái),。

公司重視企業(yè)文化建設(shè),。通過(guò)內(nèi)刊《動(dòng)感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團(tuán)結(jié),、拼搏、奉獻(xiàn)的精神風(fēng)貌,，同時(shí),，經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂(lè)活動(dòng)，豐富員工的業(yè)余文化生活,?！褒堯v杯”長(zhǎng)跑比賽、運(yùn)動(dòng)會(huì),、歌詠比賽,、春節(jié)晚會(huì)等，無(wú)不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍,。

公司堅(jiān)持“貼近社區(qū),、服務(wù)百姓、回報(bào)社會(huì)”的宗旨,，與秦皇島各個(gè)社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行便民合作,，同時(shí)經(jīng)常組織員工參與各種公益活動(dòng)，多次捐資助教,，得到了社會(huì)各界的肯定和好評(píng),。

在開(kāi)拓市場(chǎng)的過(guò)程中，公司的綜合實(shí)力不斷增強(qiáng),，呈現(xiàn)出蓬勃的生機(jī)和旺盛的生命力,，在未來(lái)的日子里,，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的精英們一起,，以“誠(chéng)信的品質(zhì)，專業(yè)的服務(wù)”,，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新坐標(biāo),。

1、大部分購(gòu)房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段,，總體購(gòu)買力不高,。

從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功,，其中17%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段,，60%的購(gòu)房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲以下的年輕人,，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下,，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為31—45歲的人群,，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間,，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。一方面這些人沒(méi)有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí),，拓展自己的業(yè)務(wù),，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高,。就總體情況來(lái)看,，購(gòu)房者的購(gòu)買力也并不是很高。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為20xx元,，而83.3%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在5000元以下,。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的60%，其中88.3%的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在18萬(wàn)元以下,。

2,、購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高,。

隨著外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤(pán)銷售具有非常重要的意義,。在調(diào)查結(jié)果中,，購(gòu)房者能夠說(shuō)出開(kāi)發(fā)商品牌的數(shù)量不等，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例僅為21.0%,，而根本不知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例也為21.0%,，并且知道一個(gè)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例高達(dá)31.2%，這充分表明購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高,。在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中,，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3—4個(gè)開(kāi)發(fā)商，但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高,。購(gòu)房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開(kāi)發(fā)商,，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對(duì)其他開(kāi)發(fā)商的認(rèn)知度則更低,。

消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高,，其主要原因在于以往開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)項(xiàng)目本身的宣傳力度很大，而對(duì)開(kāi)發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠,。然而,，從以往的研究經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，那些知曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房者對(duì)其所知曉的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)項(xiàng)目選擇率會(huì)更高,?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的品牌,，是影響消費(fèi)者購(gòu)買的重要因素,，對(duì)促進(jìn)樓盤(pán)的銷售起著不可忽視的作用,。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大力宣傳樓盤(pán)項(xiàng)目的同時(shí),，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳,。

3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立

置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一,，但由于其選擇,、決策、談判,、購(gòu)買過(guò)程過(guò)于復(fù)雜,，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認(rèn)知難度,，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位,，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來(lái)了隱患,。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí),，購(gòu)房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司,、開(kāi)發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生,，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光,，這些事件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小,，致使消費(fèi)者在選擇開(kāi)發(fā)商以及樓盤(pán)上存在著更多的忐忑不安

從總體看，在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購(gòu)買者當(dāng)中,，只有不到20%的消費(fèi)者在購(gòu)買之前對(duì)購(gòu)房手續(xù),、市場(chǎng)供應(yīng)樓盤(pán)狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認(rèn)為"購(gòu)房是一種理性消費(fèi)"存在著嚴(yán)重的差異,，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的：但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素,。

從消費(fèi)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō),，在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場(chǎng)中,，在消費(fèi)者消費(fèi)認(rèn)知力低下的情況下，消費(fèi)者的消費(fèi)安全感直接影響消費(fèi)選擇,、決策,，而影響消費(fèi)安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值，良好的品牌形象的建立將大大提升開(kāi)發(fā)商的業(yè)界地位,、市場(chǎng)業(yè)績(jī),，尤其是在目前消費(fèi)者對(duì)期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對(duì)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用,。因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況,，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值,。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇十四

目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn),。行政中心搬過(guò)去后,，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形,。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象,，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放,、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,，中心鎮(zhèn),、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園,、華泰劍橋,、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續(xù)交付,，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán),，伴之xx中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，xx中心區(qū)即將成為xx的又一個(gè)居住中心,。

xx新城區(qū)其定位為xx未來(lái)的政治,、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里,，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)12平方公里,，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬(wàn)人,。xx新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年,，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,，到20xx年xx新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化,、生態(tài)型、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市,，充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢(shì),，分擔(dān)xx主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷,。

xx新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,，完成了寧南北路、天童南北路,、嵩江路,、錢(qián)湖北路,、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店,、單身公寓,、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū),、中西式餐飲區(qū),、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等,。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間,。在兩軸的交會(huì)處,，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊，是大型的城市公園,。

根據(jù)規(guī)劃,，xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心,，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺(jué)中心,，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度,、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn),；“兩軸”,，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”,，即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化,，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”,，即利用現(xiàn)有4條主要河流,，形成寬約100米的空間通廊,；“三十六點(diǎn)”,，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn),、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),，布置城市公園,。

由xx華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路,，東臨錢(qián)湖北路,，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層,、復(fù)式多層,、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,，以120——130㎡的三房?jī)蓮d為主,。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校,、超市,、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門(mén)口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站,，交通比較便捷,。

由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于錢(qián)湖北路以西,，四明中路以北,，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層,、15幢多層,、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶,，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右,，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn),。

由xx光大置業(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米,。東面和北面是自然河,，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,，活動(dòng)室,，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站,。

由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層,、高層,、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所,、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué),。離麥德龍超市三分鐘步行路程,，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),，是居住和休閑的首選地,。

由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā)，四明中路以北,，寧南路以東,，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶,。由10幢高層,、20幢小高層、3幢多層,、4幢公寓和79套三層連排組成,，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。

由新都置業(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與四明路之間,，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層,、9幢高層組成,，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。24小時(shí)熱水供應(yīng),，安保自動(dòng)化，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng),。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右,。

由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路,，杉杉工業(yè)城南面,，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層,、4幢小高層,、3幢高層組成，共828戶。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右,。

由xx旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),，建筑面積8萬(wàn)平米,，共700多戶,。由多層、小高層,、高層和單身公寓組成,。

從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到,，xx房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造xx新城區(qū),，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn),，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán),，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主,，有代表性的春江花城,、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷的角度上講,，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購(gòu)房者,，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,，以及周邊的配套設(shè)施，成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn),；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看,，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),，還是在于如何妙作聚集人氣,。總之,，未來(lái)xx新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高,。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇十五

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,，投資規(guī)模逐漸增,，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)就業(yè),，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn),。

20xx年新開(kāi)工面積112,、5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75、2萬(wàn)平方米,；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè),，面積37、3萬(wàn)平方米,。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米,，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套,，面積29,、7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套,，面積23、86萬(wàn)平方米,，均價(jià)1924元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6,、87萬(wàn)平方米,，均價(jià)3248元/平方米。

20xx年元月至4月,，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,，面積25、4萬(wàn)平方米,，均價(jià)2804元/平方米,，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不,，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今,，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng),，尤其是幾個(gè)相對(duì)較的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較,。

1,、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題,，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,，費(fèi)用昂貴,，給企業(yè)增加較的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,，無(wú)法解決,，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較,。

2,、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,，部分為本地企業(yè)，規(guī)模小,，資金缺乏,，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中,，重效益輕管理,，導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題,，甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,，影響群眾的消費(fèi)心理,。

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺,。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,，下半年,，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底,，政府出臺(tái)了放寬金融政策,，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度,，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資,。社會(huì)融資成本高,，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度,，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺,，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市,、縣投資，量資金外流,，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨,，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,，更影響樓盤(pán)的正常銷售,。

4、近年來(lái),，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右,。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,，與商品住宅價(jià)格差距較，部分拆遷戶購(gòu)買了安置房,，一定程度上影響商品住宅的銷售,。

5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響,，雖然住房剛性需求仍然存在,，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策,，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng),。

1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃,，適度控制招拍掛土地的數(shù)量,，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊,，面積800畝,，基本可滿足用地需求。

2,、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題,。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路,，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題,，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn),。

3,、加各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談,，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7,、06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議,，但開(kāi)發(fā)資金仍有較缺口，希望通過(guò)有效途徑,，爭(zhēng)取銀行更貸款支持,，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

4,、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí),，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距,；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn),。

5,、加對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理,、全方位服務(wù)意識(shí),，建立一站式審批制,，高起點(diǎn)規(guī)劃,，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,，提升小區(qū)檔次,，讓群眾滿意消費(fèi)。

6,、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上,，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策,。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況,，為其完善手續(xù)，擴(kuò)二手房市場(chǎng),，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展,，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

8,、加對(duì)群眾的輿論宣傳,，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,。

養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇十六

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯,。

近期,，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策推薦,，對(duì)持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要好處,。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37,。3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬(wàn)平方米,，銷售100萬(wàn)平方米,。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資持續(xù)較高增速

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42,。2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計(jì)增速分別為：2,。6%、15,。2%,、84。5%,、79,。1%,、1。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續(xù)了10倍以上的增速,。

2,、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售狀況來(lái)看,，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50,。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15,。5%和15。4%,。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6,。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44,。3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房?jī)r(jià)在、,、年分別同比上漲20,。5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)光;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

——房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5,。31%提高到6。12%,。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定20xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主,、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)必須程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,，到達(dá)抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。透過(guò)調(diào)整房貸利率,、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí),，透過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,。思考到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟。為持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì),，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房,、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前個(gè)性要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積,、竣工面積,、銷售面積、空置房面積及空置率,，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警推薦,。

2,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r,，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí),，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng)、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金,、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊,。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以到達(dá)透過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃,。

4,、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī),，用心引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化,。