“報告”使用范圍很廣,按照上級部署或工作計劃,,每完成一項任務,,一般都要向上級寫報告,反映工作中的基本情況,、工作中取得的經(jīng)驗教訓,、存在的問題以及今后工作設想等,以取得上級領(lǐng)導部門的指導,。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的報告嗎,?以下是我為大家搜集的報告范文,僅供參考,,一起來看看吧
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇一
通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時和潛在的供應量,、現(xiàn)時營銷狀況及項目周邊的交通狀況、配套設施,、市場消費能力等方面的信息,,分析掌握項目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢,對目標項目進行可行性分析,,風險分析等,為開發(fā)商投資決策提供準確,、有效的依據(jù),。
第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定
本項目位于廬山區(qū)前進東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū),、廬峰東路片區(qū),、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū),,商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街,、潯陽路,、大中路(步行街)、前進路等商業(yè)繁華路段,。
第三節(jié)片區(qū)概況
一,、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀
九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處,,北依避暑勝地,、風景區(qū)廬山,是集名山(廬山),、名江(長江),、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前,,九江就是對外通商口岸,,1992年被國務院批準為長江沿岸開放城市,經(jīng)濟相對發(fā)達,,水陸空交通便利,,素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善,,經(jīng)濟的騰飛注入了新的活力,。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區(qū)交匯,九江成為承東啟西,、引南接北的金十字交匯點,。
長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線,不僅在地域上將其分隔,,而且在經(jīng)濟發(fā)展水平上,,長虹大道南北兩個片區(qū)(以北為潯陽區(qū),以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異,。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū),,商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚,,使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮,,片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠離市中心商業(yè)繁華地段,京九鐵路橫穿該片區(qū),,無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙,,而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū),國有大中型企業(yè)多集中于此,,現(xiàn)今,,這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài),因此,廬山區(qū)經(jīng)濟水平相對潯陽區(qū)來說較為落后,。
二,、片區(qū)配套設施狀況
隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴大,以及周邊區(qū)縣人口的遷入,,廬山區(qū)前進路段漸呈現(xiàn)繁華景象,,各種配套設施也逐步跟進,日趨完善,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇二
關(guān)注民生,,讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標,是黨委,、政府的中心工作之一,,也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因,,促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,,按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,,向榆陽,、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改,、房產(chǎn),、統(tǒng)計等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,并在榆林城區(qū)進行了實地視察,。為了切實搞好這次視察活動,,視察前組織部分委員及相關(guān)部門負責同志召開座談會,就視察路線,、房產(chǎn)企業(yè)的確定,、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后,,又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會,,認真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下:
一,、基本情況
近年來,,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設基本形成了以商品房為主,、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系,,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,,房地產(chǎn)市場進一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬㎡,,完成銷售面積136.8萬㎡,,空置面積74.0萬㎡,空置率為35.2%,,其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡,,銷售27.2萬㎡。
20xx年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡,,20xx年漲至2300元/㎡,,20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,,20xx年1-10月份,,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡,。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯,,但房價仍未下降且略有上升,這主要是受建材價格,、心理預期等諸多因素的影響,。20xx年特別是二、三季度以來,,榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈,,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,,房價平穩(wěn)上揚,。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡,,其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡,,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶,。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡,,小高層均價2300元/㎡,多層均價約1800元/㎡,,在房產(chǎn)市場占有較大份額,。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面,,榆,、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套),,總投資1.17億元,,其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡,、850套。
二,、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1,、房價起伏較大,樓市回暖較快,。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚,,撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,,一些經(jīng)營思路,、開發(fā)模式、營銷策略,、管理經(jīng)驗,、廣告宣傳、市場定位,、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,,消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期,加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響,,榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段,。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下,在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象,,各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2),,充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來,,榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響,,20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡,空置率約為63%,,交易量大幅下降,,開發(fā)量明顯下滑。
20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡,,交易額17.9億元,,交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降10%,,到20xx年第一季度,,更是跌到了低谷,下降了63.1%,。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,,到了第二、三季度強勢反彈,,7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%,、56.3%,,促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn),。上半年為防范通貨緊縮,,保持經(jīng)濟增長,穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢,,國家出臺了不少扶持政策,增強了消費者的購房積極性,。同時,,相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā),。
同時,,銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末,,全市金融機構(gòu)各項存款余額已達1092億元,,居全省第二,較年初增加206億元,,較年初增加137億元,,增長29.35%,同比多增76億元,,增量已相當于20xx年全年的181.75%,,增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點,。6月末,,全市金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元,較年初新增4億元,,其中,,6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實,,創(chuàng)新金融服務品種,,增加了對居民消費的信貸投入,有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖,。
2,、區(qū)域發(fā)展不平衡,南北差異較大,。由于我市經(jīng)濟南北差異較大,,作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆,、神,、府,、定、靖,、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場,,綏、米,、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段,。同時,房價也存在較大差異,。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡,,房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上,南部縣區(qū)的房價則普遍較低,,基本和我市的人均收入水平相一致,。
3、投資型購房減少,,消費者趨于理性,。20xx年以來,受諸多因素的影響,,特別是房價的過快增長,,導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目,助推了房價的強勢上漲,。但從20xx年第三季度以來,,受金融危機影響,榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,,投資型購房客戶明顯減少,,一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安,、北京等周邊的一線,、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性,,房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動,,泡沫成份在逐步減少,榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范,,走向成熟,。
4、土地價格大幅上升,,土地開發(fā)成本提高,。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實施,,隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化,,土地使用權(quán)供應方式逐步走上規(guī)范化軌道,,土地使用權(quán)供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度,,土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高,。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛,其土地價格逐步抬高,,開發(fā)成本大幅上升(見表4):
20xx年以前,,榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元,而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元,,20xx年畝均價94.1萬元,,基本與20xx年以前持平,土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合,。據(jù)調(diào)查,20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動,,現(xiàn)在建和銷售的商品房,,是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來,,房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地,,他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間,、宏觀調(diào)控政策變化,、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷,土地購買熱情不高,,對土地價格的心理預期不是很樂觀,,導致土地需求銳減,土地價格明顯回落,。同時土地購置費用上漲,,土地開發(fā)成本大幅提高。
榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用,,從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢,,從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年,,榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆,,土地購置費用快速增長,增速達到1.7倍;之后受市場影響,,房地產(chǎn)投資熱情減弱,,使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降,同比下降41%,。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價),,從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,,上漲了344元/㎡,漲幅達17%,。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,,土地嚴控、銀根緊縮,、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力,。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素:一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,,居民住房以舊換新,、以小換大,住房的更新?lián)Q代成為時尚,。與此同時,,20xx年股市持續(xù)低迷,存款利率較低,,房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一,。
因此,,經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標),、拍(賣),、掛(牌)”制度的實施,,增加了土地出讓的透明度,,增大了土地獲取價格,從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲,。三是受拆遷成本加大,、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,增加了房地產(chǎn)投資成本,。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善,,也增加了商品房建設成本,促漲了房價,。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備,,是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入,進行土地平整等“七通一平”的過程,。從20xx年—20xx年,,每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,增加了531元,。
5,、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中,,國內(nèi)貸款占到17%,,到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%,。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,,我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn),。20xx年國內(nèi)貸款達到48%,,企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降,,反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài),,人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間,目前房屋銷售仍處于調(diào)整期,。
面對金融危機的嚴重影響,,市委、市政府審時度勢,,沉著應對,,制定了有針對性的政策和措施,對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預,,在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭,加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定,、保民生,、保發(fā)展”目標的實施,榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,,從第二季度開始,,榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動,投資者信心顯著增強,,銷售額明顯增加,,房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來,對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用,。
三,、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻,。1998年廢除福利分房,、實行住房商品化改革以來,我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,,對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大,。從1998年到20xx年,房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%,高于國民生產(chǎn)總值的增長速度,。1998年到20xx年,,扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值,,可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率,,1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2,、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻,。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大:
3,、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻,。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%,是占消費份額最大的行業(yè),。在全球金融危機仍未見底,、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下,擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力,,擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7):
4,、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢,,凈增加1976萬元,,房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元,,較上年同期減少2742萬元,。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元,,較去年同期6024萬元增長的63.96%,。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)稅收總額6256萬元,,較去年5349萬元同比增長16.96%,。
此外,房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長,、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯,。
從表8可以看出,20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%,,房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大,,20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%,所占比例略有下降,。但實際上,,與同期相比,凈增加了198萬元,仍處于上升趨勢,。進入20xx年,,受房地產(chǎn)市場下滑的影響,房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元,,占稅收總收入的1.18%,,較上年同期減少2742萬元,所占份額下降了1.35個百分點,,下滑幅度較大,。20xx年1—10月份,房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元,,同比增長16.96%,,占稅收總收入的1.21%。
四,、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議
促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征:政策方向?qū)?、政策配套性強、政策目標符合?jīng)濟發(fā)展需要,、政策作用符合市場改革方向,。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展,,促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用,。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展,應加強以下幾個方面的工作:
1,、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管,。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責,,對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價,,防止房價的大起大落,。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎上,把房價控制在一個合理的,、普遍都能接受的水平上,,要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應,與人民群眾的收入水平相一致,,保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展,。要通過建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價,在經(jīng)濟適用住房的建設過程中,,既要把握規(guī)劃建設時機,,確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求,使他們“住有所居”,,享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果,,又要尊重市場規(guī)律,不宜過分擴大保障范圍,,對房地產(chǎn)市場造成較大影響,,破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調(diào)研,,摸清底子,,科學合理供給,引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi),。
二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度,。要建立準確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道,,用準確的信息數(shù)據(jù)為市委,、市政府科學決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究,,通過統(tǒng)計分析,,科學掌握購房需求信息,對購房的數(shù)量,、戶型,、面積、位置,、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布,,防止盲目建設,減少社會資源的浪費,,有效解決供需矛盾,,為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、科學的獲取信息的平臺,。
三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管,。目前,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個,,其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個,,三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個,四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個,,暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個,,有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右,且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊,、魚龍混雜,。一方面難以形成自己的品牌,,提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此,,政府要重點支持一些誠信守法好,、經(jīng)濟實力強、技術(shù)水平高,、市場認可度高,、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè),通過資源整合,、優(yōu)勢互補,、強強聯(lián)合,使他們的企業(yè)做大做強,,培養(yǎng)造就幾個全省,、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè),讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用,。同時對那些經(jīng)營管理差,、技術(shù)水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè),,逐步退出房地產(chǎn)市場或進行轉(zhuǎn)產(chǎn),、資產(chǎn)整合,根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢,,另辟生存發(fā)展空間,。
四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地,、違法建筑行為,。“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑,,違反土地管理法律,、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律,違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn),。在國家未出臺“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前,,對已建成并使用的要進行詳細登記備案,對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締,,以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2,、加強土地管理,,確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑,,調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目,,選取了東部,、中部、西部不同的類型,,620個案例中,,銷售房價最高的為45000元/㎡,最低為1130元/㎡,,地價占房價最低例為5.3%,,最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%,,356個項目比例在15%-30%之間,,其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例,。因此,,一定要加強土地監(jiān)管,確保土地供需平衡,,以抑制房價不合理上漲,。
一是加大政府宏觀調(diào)控力度,高度壟斷土地一級市場,,提高土地統(tǒng)征,、儲備和管理的能力,搞活土地二級,、三級市場,。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,盤活已出讓土地,,促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力,。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神,嚴格按規(guī)定收取閑置費,,閑置滿兩年以上的土地要無償收回,,打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規(guī)范土地市場,,加大對劃撥用地的監(jiān)管力度,。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等,,對原劃撥進行開發(fā)的,,必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的,必須由政府收購儲備,,進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的,,必須嚴肅查除,堅決制止此類問題的發(fā)生,。
三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策,,防止炒買炒賣土地行為,。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地,,從而穩(wěn)定地價,。五是壓縮個人住房貸款,提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻,,從而預防房地產(chǎn)投資過熱,。六是信息要透明、公開,。政府要及時公開土地供應信息,、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息,、房地產(chǎn)銷售信息,、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的監(jiān)督管理,。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批,,對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作,。降低社會的心理預期,,通過金融、稅收等手段,,有效抑制投資需求和超前需求,。
3、開發(fā)理念要不斷提高,,進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力,。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性,,使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌,。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元,超過北京,、上海,,創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外,,以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒,。據(jù)統(tǒng)計,鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多,,遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重,。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展,必須首先加快城市發(fā)展,,讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林,,帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應未來發(fā)展的總趨勢,,走整體性,、規(guī)模化發(fā)展之路,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告分析篇三
一,、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來,在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位,,富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,,房地產(chǎn)業(yè)由小到大,,從弱到強,不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理,房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,,全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,,房地產(chǎn)開發(fā)投資,開發(fā)項目施工,、竣工面積,,商品房銷售面積等主要指標快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前,,我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,,“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,,建設花園,、錦華苑,、公園,、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,,為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,,各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,,已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,,居住環(huán)境日益改善,。xx年以來,在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,,購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結(jié)構(gòu)方面,,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,,90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,,僅占年度開發(fā)量的25%左右,。
總體看,,xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,,房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,,增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,,我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,,他們成為購房的主力軍;同時,個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主,投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康,,一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,,從購房者購房的動機來看,,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達到93%,,以投資為目的占7%,,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,,將趨向平穩(wěn),,全年增長速度預計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,同比上漲6.5%,。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設施,,環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,,xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,但市場供給與需求同步增長,,商品房價格與商品住房價值基本相符,,價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,,并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間,。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,比上年增長19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%,,拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%,拉動全縣gdp增長1.2個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長。xx年,,房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,,按拉動消費系數(shù)1.4計算,拉動其他消費額1.82億元,,兩項累計達到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1,、住房供應結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應量過大,中低價位的普通商品房供應偏少,。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,,嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,,而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,,以滿足部分弱勢群體的購房需求,。
2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),,包括商品房預售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可、建設許可,、開發(fā)建設條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,,由國稅,、地稅、財政分別征收,,計稅方式復雜,,征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),,一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,增加透明度,,為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),,有利于調(diào)控市場,規(guī)范交易行為,,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,,以房地產(chǎn)信息為依托,實現(xiàn)信息共享,,通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制,推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理,,達到“先繳稅,、后辦證”的要求,以促進稅收征管科學化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,,相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,,不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,,同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高,不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費,。
3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順,,導致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,,一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān),,并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,??h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),,特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),,因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),,不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,,損害了群眾利益,,還造成了國家稅費的流失。
4,、部分開發(fā)商重視商品房建設,,輕視配套設施建設的思想還很嚴重,。相當項目配套設施水平低,,配套不完善,開發(fā)項目整體功能差,,造成消費者使用不方便,,也給社會帶來一些隱患。如綠地,、公廁,、幼兒園、超市,、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求,。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,,駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,,對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,,影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二,、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議
1,、引導普通商品房建設,推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房),,調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥,各種稅費減半征收,,出售價格實行政府定價,,按保本微利原則確定,主要面向社會上的中低收入家庭出售,,是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。xx年11月,,由縣房管局牽頭,,統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示,,我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,,低保家庭無房戶約為三分之一,有住房的用戶,,平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,,且大多住房設施不全。所以,,實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,,是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【】37號文件已經(jīng)要求,,自xx年6月1日起,,凡新審批,、新開工的商品住房建設,套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重,,必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上,。
2、注重規(guī)劃,,加快步伐,,搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措,。根據(jù)我縣的舊城情況,,待開發(fā)的區(qū)域很多,前景是好的,,因此加快舊城改建工作將是大勢所趨,,勢在必行。要以建設“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標,,堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合,,正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系,繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造,,力爭在未來五年內(nèi),,縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),,改變過去那種局部改造,、見縫插針的做法,實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,,對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷,。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益,、社會效益相統(tǒng)一的原則,,實行統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,,綜合開發(fā),,配套建設。堅持成區(qū)連片開發(fā),,開發(fā)一片,,配套一片,,完善一片,,寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組,,領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責,,縣房地產(chǎn)管理局,、縣計劃局、縣建設局,、縣國土資源局,、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員,。舊城改造項目實行掛牌公示制度,。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”:即先做被拆遷人的思想工作,,處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題,,后發(fā)布拆遷公告,最后簽訂拆遷協(xié)議,。
3,、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,,通過市場改善住房條件,,臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號文中規(guī)定:“從**年1月1日起,停止單位自行建設住房,,需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,。”魯政發(fā)[]22號文件中再一次規(guī)定:“從意見下發(fā)之日起(,、3,、22),各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,,鼓勵機關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),通過市場改善住房條件,?!弊罱ㄔO部、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),,“自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目,。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響,,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,,超標準為本單位職工牟取住房利益,。”因此,機關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房,找市場”的觀念,,杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4,、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,,建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,,以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序,。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,,整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”,。要通過重組、兼并,、控股,、引外靠優(yōu)等方式,盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),,提高企業(yè)整體素質(zhì),,增強生存與發(fā)展能力,提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化,實施精品帶動戰(zhàn)略,,提高信譽,,建立品牌,擴大市場;三是要注重物業(yè)管理,,充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”,,實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,,樹立起經(jīng)濟倫理觀念,在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素,、科技含量,、綠色生態(tài),盡可能地為消費者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。
6,、各部門加強協(xié)調(diào)溝通,做好拆遷工作,。近年來,,城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟,、造福于民的好事,,但在實際工作中,由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,,特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題,拆遷工作變得十分復雜,,并出現(xiàn)了一些新問題,,新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),,有的房產(chǎn)已拆除,,但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,,權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,,不利于房產(chǎn)檔案的管理,至使有關(guān)問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,,計劃、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應當按照各自職責,,協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,使上述問題得以妥善解決,。
7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設,強化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上,,決定整改再進步,,效率再提高,建立真正意義上的“一站式”服務大廳,,每科室都有一名工作人員進駐大廳,,群眾進一個門,領(lǐng)一份表,,就可辦妥所有手續(xù),。同時,在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量,、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,,形成了一個“房產(chǎn)小超市”,,既方便了人民群眾,又宣傳了開發(fā)公司,,可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。