在現(xiàn)在社會(huì)，報(bào)告的用途越來越大，要注意報(bào)告在寫作時(shí)具有一定的格式。優(yōu)秀的報(bào)告都具備一些什么特點(diǎn)呢,？又該怎么寫呢,？下面是我給大家整理的報(bào)告范文,，歡迎大家閱讀分享借鑒,，希望對(duì)大家能夠有所幫助,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇一

20**年以前,，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57。43萬元,，而20xx?d20xx每畝均價(jià)為207,。4萬元，20xx年畝均價(jià)94,。1萬元,，基本與20**年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合,。據(jù)調(diào)查,，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng),，此刻建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地,。20xx年金融危機(jī)以來,，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度,、持續(xù)時(shí)光,、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)決定,，土地購(gòu)買熱情不高,，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減,，土地價(jià)格明顯回落,。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高,。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用,，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落,。20xx年至20xx年,，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng),，增速到達(dá)1,。7倍；之后受市場(chǎng)影響,，房地產(chǎn)投資熱情減弱,，使得20xx年至20xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%,。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格（現(xiàn)價(jià)）,，從20xx年的2050元/?上升到20xx年的2394元/?，上漲了344元/?,，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,，土地嚴(yán)控,、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成必須的壓力

,?？傮w來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新,、以小換大,，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚,。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷,，存款利率較低,，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素,。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）,、拍（賣）,、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度,，增大了土地獲取價(jià)格,，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大,、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,，也增加了商品房建設(shè)成本,，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入,，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年?d20xx年,，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,，增加了531元。

5,、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中,，國(guó)內(nèi)貸款占到17%,，到20xx年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%,、32%下降到20xx年的42%和25%,。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的狀況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn),。20xx年國(guó)內(nèi)貸款到達(dá)48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%,、25%,。

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降,，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)光,，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期,。

應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委,、市政府審時(shí)度勢(shì),，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施,，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定,、保民生,、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,，從第二季度開始,，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng),，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)能夠說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了用心的促進(jìn)作用,。

三,、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。1998年廢除福利分房,、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大,。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%,，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度,。1998年到20xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2,。5%,。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率,，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2,、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8,。41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè),。在全球金融危機(jī)仍未見底,、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的狀況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選?。ㄒ姳?）：

4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn),。20xx年?d20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍,。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元,，較上年同期減少2742萬元。20xx年1?d10月份,，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)9877萬元,，較去年同期6024萬元增長(zhǎng)的63。96%,。20xx年1?d10月份,，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長(zhǎng)16,。96%,。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng),、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也十分明顯,。

從表8能夠看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2,。87%,，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2,。53%,，所占比例略有下降。但實(shí)際上,，與同期相比,，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢(shì),。進(jìn)入20xx年,，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1,。18%,，較上年同期減少2742萬元,，所占份額下降了1,。35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大,。20xx年1?d10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元,，同比增長(zhǎng)16。96%,，占稅收總收入的1。21%,。

四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)推薦

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng),、政策目標(biāo)貼合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用貼合市場(chǎng)改革方向,。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇二

摘要:

多年來持續(xù)看漲的高房?jī)r(jià)使住房這個(gè)生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品,，房?jī)r(jià)問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，國(guó)家政府為此也采取了積極的措施來控制房?jī)r(jià),。為了了解目前蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和消費(fèi)者的需求定位，我們于20xx年4月25日針對(duì)蘭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者展開調(diào)查,，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的研究方法,，來具體分析蘭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的情況。結(jié)果表明蘭州市的房?jī)r(jià)近幾年上漲的速度有所下降，但是每年都是呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì),。人們對(duì)房地產(chǎn)的要求基本上是在價(jià)格和質(zhì)量等方面產(chǎn)生的顧慮,。

一調(diào)查背景及目的

近些年來，出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家政府對(duì)此事高度重視,，20xx年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱,、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲,。另外，房?jī)r(jià)影響想到城市居民的基本生活保障,，購(gòu)房者對(duì)房子的需求持續(xù)保持在上漲的趨勢(shì),。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的發(fā)展,，帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。房地產(chǎn)業(yè)中的暴利又驅(qū)使更多的人們獻(xiàn)身于這一行業(yè)。盲目的投資帶來了許多問題的發(fā)生,，導(dǎo)致社會(huì)上出現(xiàn)了許多的問題,。以此我們此次針對(duì)蘭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查,，便是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí),，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解,。

二調(diào)查方法

通過采取問卷調(diào)查的方法,，對(duì)蘭州市城關(guān)區(qū)居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間,，共發(fā)放調(diào)查問卷42份,，獲取調(diào)查結(jié)果后采用excel表

對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核,，以圖表形式具體反映出目前蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況,。

三調(diào)查結(jié)果

1.居住條件分析

我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中,，房改房所占比例較大,，占47.5%；其次是自建房占25%,，然后為向單位出租占6%,。由此我們可以得出，蘭州市消費(fèi)者居住條件以房改房和自建房為主，而商品房較少,，從而說明蘭州市住房保障體系不完善,，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

2.家庭收入分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，蘭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到

2500-4000元范圍內(nèi),，占到被調(diào)查者的46.15%；其次是1500-2500元范圍,，占到36.92%,；排到第三位的是4000元以上，占19.23%,；而800-1500元以及800元元以下的消費(fèi)者比例甚小,。由此我們可以得出蘭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺,，也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系,，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。

3.需要住房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，在消費(fèi)者的住房面積中,，80-100平方米所占比例較大，為45.71%,；60-80平方米占25.71%,；100-120平方米占17.14%；<60平方米的為5.71%,；>120平方米占5.71%,。由此我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米,，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí),，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。

4.居民購(gòu)房計(jì)劃分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者計(jì)劃暫時(shí)不購(gòu)買房屋的占46.34%,；三年內(nèi)購(gòu)買年的占24.39%；一年內(nèi)購(gòu)買的占19.51%,；五年內(nèi)購(gòu)買的占9.76%,。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買能力和購(gòu)買積極性不高,，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買積極性,。

5.居民購(gòu)房目的分析

以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購(gòu)房目的72.5%為居?。ň幼?：已解決生活問題為目的,；居住2：以改善生活質(zhì)量為目的）,；22.5%為商住兩用；5%為升值轉(zhuǎn)賣,。由此我們可以得出,，大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤(rùn)所占比例較小,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇三

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增,，市場(chǎng)交易日益活躍,，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)就業(yè),，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象,，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn),。

一、基本概況：

20xx年新開工面積112,、5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75,、2萬平方米；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè),，面積37,、3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米,，其中商業(yè)26萬平方米,；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29,、7萬平方米,，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套,，面積23,、86萬平方米，均價(jià)1924元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶,，面積6、87萬平方米,，均價(jià)3248元/平方米,。

20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,，面積25,、4萬平方米,，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定,，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖,。去年11月份至今,，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰,，這說明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較,。

二、存在問題：

1,、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題,，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,，費(fèi)用昂貴,，給企業(yè)增加較的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決,，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,，群眾意見較,。

2,、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，部分為本地企業(yè)，規(guī)模小,，資金缺乏，管理人才不足,，在開發(fā)管理過程中,，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善,，出現(xiàn)一些遺留問題,，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理,。

3,、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā),，年底,，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯,，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個(gè)別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，部分項(xiàng)目資金仍來源于社會(huì)融資,。社會(huì)融資成本高,，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度,，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺,，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,，量資金外流,，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨，舉步維艱,，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,，更影響樓盤的正常銷售。

4,、近年來,，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰,，每年拆遷量都在50萬平方左右,。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較,，部分拆遷戶購(gòu)買了安置房,，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5,、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響,，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃,，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策,，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。

三,、下步打算：

1,、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量,，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需,，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊,，面積800畝,，基本可滿足用地需求,。

2,、解決供電矛盾這一突出問題,。土地在出讓前,，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路,，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題,，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn),。

3、加各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度,。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談,，會(huì)上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7、06億的開發(fā)貸款協(xié)議,，但開發(fā)資金仍有較缺口,，希望通過有效途徑，爭(zhēng)取銀行更貸款支持,，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn),。

4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí),，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格,，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5,、加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度,，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí),，建立一站式審批制,，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工,，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi),。

6,、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策,。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù),，擴(kuò)二手房市場(chǎng),，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展,。

8,、加對(duì)群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇四

今年以來,，國(guó)家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴(kuò)大內(nèi)需,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動(dòng)下,，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍,，開發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn)，商品房銷售不斷上升,，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn),。

一、我市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低調(diào)整狀態(tài),。1-11月,，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%,，比今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn),，比第三季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的10.0%,，比第三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn),。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市,、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

投資額(億元)

發(fā)展投資比例(%)

同比增減比例(%)

房地產(chǎn)開發(fā)投資

94.9

—

—

包括:商品房

78.4

82.6

0.2

辦公樓

1.2

1.3

-0.1

商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

10.5

11.0

-2.1

其他房屋

4.8

5.1

1.9

(2)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及現(xiàn)狀,；兩升一滴。隨著我市六個(gè)部門推進(jìn)新建設(shè)措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的持續(xù)升溫,，市場(chǎng)供應(yīng)發(fā)生了積極變化,。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長(zhǎng)規(guī)模，而新建筑面積逐年減少,，但下降幅度逐漸縮小,。竣工面積276.7萬平方米,，同比增長(zhǎng)43.9%,；其中，居住面積241.7萬平方米,，同比增長(zhǎng)40.0%,；辦公樓5萬平方米，同比增長(zhǎng)143.2%,；商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所25.5萬平方米,，同比增長(zhǎng)111.1%。

新開工面積293萬平方米,，同比下降22.7%,；居住面積224.7萬平方米，同比下降30.0%,；辦公樓7.4萬平方米,，同比增長(zhǎng)117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬平方米,，同比下降8.6%,。

二、新房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)的影響分析

1.新住房政策的累積效應(yīng)得到了進(jìn)一步的揭示,。自去年第四季度以來,，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政；今年以來,，各部門在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各項(xiàng)政策措施,，出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)的政策》,、《關(guān)于促進(jìn)我

《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》,、《促進(jìn)新項(xiàng)目發(fā)展的政策措施》，同時(shí)增加金融支持服務(wù),，降低公積金貸款首付比例,，將首付比例從30%調(diào)整為20%，將最高貸款額度從25萬元調(diào)整為35萬元,，將最高貸款期限從20年調(diào)整為30年,，縮短二手房貸款和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等,。這些政策措施的效果有效降低了購(gòu)房者的成本,，緩解了開發(fā)商的資金壓力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者都有好處,，增強(qiáng)了信心,，獲得了利益。從目前的情況來看,，經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)作,，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的效果，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇起到了積極的作用,。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,。去年下半年后,，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資和商品房銷售持續(xù)下滑的新形勢(shì)，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略,，采取各種優(yōu)惠促銷措施,，極大地激發(fā)了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情，交易量大幅增加,。

三,、目前值得注意的兩個(gè)問題

其次，高房?jī)r(jià)可能會(huì)對(duì)商品房銷售施加新的限制,。隨著商品房銷售的快速增長(zhǎng),，市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象趨于明顯，一些開發(fā)企業(yè)和新建筑出現(xiàn)了價(jià)格上漲,。據(jù)報(bào)道,，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開始漲價(jià),，8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現(xiàn)象,。從城市商品房平均成交價(jià)格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡,，同比增長(zhǎng)12.3%,，其中商品房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比增長(zhǎng)17.62%,。在市區(qū),，有價(jià)格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤，如地景藍(lán)灣,、童淵,、運(yùn)河一號(hào)大廈、江南一品,、公園一號(hào)等,，商品房的漲價(jià)幅度大大超過人民收入的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)銷售形成新的約束,。

四,、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1.加快政策調(diào)整，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間,。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》,，主要涉及保障性住房、普通商品房,、購(gòu)房稅,、住房貸款等內(nèi)容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì),。因此,，政府在引導(dǎo)輿論和制定政策時(shí),，應(yīng)更加堅(jiān)定地運(yùn)用市場(chǎng)導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩(wěn)定的環(huán)境,，為房地產(chǎn)行業(yè)未來的繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ),。

2.政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理,、科學(xué)地利用現(xiàn)有可開發(fā)土地。從規(guī)劃,、土地使用,、稅收優(yōu)惠等方面引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展中小戶型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，增加廉租房,、保障房建設(shè)，滿足廣大公民住房需求,。過高的房?jī)r(jià)仍然是有效擴(kuò)大市場(chǎng)交易的直接障礙,，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者還是買不起現(xiàn)在的房?jī)r(jià),，但實(shí)際上現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還是蘊(yùn)含著很大的利潤(rùn),。一方面，如果開發(fā)商愿意讓消費(fèi)者受益,，兩者之間的需求可以達(dá)到合理的平衡,，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長(zhǎng)期積累；另一方面,，開發(fā)商需要對(duì)土地儲(chǔ)備和住房開發(fā)進(jìn)行合理規(guī)劃,，防止資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,。

3.穩(wěn)定就業(yè),，增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于市場(chǎng)成交量,，而市場(chǎng)成交量取決于市場(chǎng)消費(fèi)能力,。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)至關(guān)重要,。

4.創(chuàng)造更好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境,。政府應(yīng)不斷加大投入，重點(diǎn)改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,，加強(qiáng)教育、衛(wèi)生,、文化等民生工程建設(shè),，營(yíng)造良好的人文居住環(huán)境,，吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇五

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

調(diào)查對(duì)象：桂林臨桂新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布狀況與政治,、經(jīng)濟(jì),、文化、規(guī)劃,、環(huán)境,、交通之間的相互作用和關(guān)系。

調(diào)查目的：通過對(duì)臨桂新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,，為資源整合及營(yíng)銷提供戰(zhàn)略性依據(jù),，指導(dǎo)分析未來的走勢(shì)。

調(diào)查內(nèi)容：

一,、摘要

目前臨桂新城區(qū)規(guī)劃面積107平方公里,，人口40萬。行政中心搬過去后,，加上高教園區(qū),、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形,。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣,、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放,、房多隆市的規(guī)模效應(yīng),。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn),、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成,。隨著奧林匹克花園、金水灣,、山水鳳凰城,、遠(yuǎn)辰國(guó)際文化新等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤,，伴之臨桂中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,，臨桂中心區(qū)即將成為桂林的又一個(gè)居住中心。

二,、城區(qū)規(guī)劃背景（桂林新城：未來桂林的城市副中心）

臨桂新城區(qū)其定位為桂林未來的桂林市新的政治,、經(jīng)濟(jì)、文化,、商務(wù)中心和工業(yè),、物流、商貿(mào)基地,。該區(qū)域規(guī)劃總面積107平方公里,，臨桂新區(qū)到2015年應(yīng)完成13,。96平方公里的建城區(qū)目標(biāo)，人口達(dá)到15萬,；到2025年應(yīng)完成47,。63平方公里的新城區(qū)目標(biāo)，人口規(guī)模為40萬人,。臨桂新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化,、生態(tài)型、園林式的桂林的城市副中心,，充分發(fā)揮其桂林城市副中心的優(yōu)勢(shì),，分擔(dān)桂林主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷,。

臨桂新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,，完成了機(jī)場(chǎng)路,、萬福路西延長(zhǎng)線,、桂雁路、臨蘇路和臨雁路大道等主要交通道路,。其中,，臨桂新城規(guī)劃道路骨架為“三橫、五縱,、兩環(huán)”,，創(chuàng)業(yè)大廈、飛揚(yáng)國(guó)際大廈,、新中路新建工程,、山水大道新建工程、西城大道景觀工程,、文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,、“一館兩院”、桂林市職業(yè)教育中心學(xué)校臨桂分校,、臨桂縣中等職業(yè)學(xué)校,、桂林醫(yī)學(xué)院臨桂校區(qū)新校區(qū)等總投資超過25億元的項(xiàng)目集中開工，掀起了新桂林建設(shè)的高潮,。新中路的兩岸布置為休閑文化商業(yè)景觀軸,，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓,、,、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū),、演藝中心,、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等,。西城大道春可賞花，夏季綠樹成蔭,，秋可觀葉,，冬浴暖陽(yáng)。根據(jù)規(guī)劃,，臨桂新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：主要工作是完成市民中心片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃,，規(guī)模為1。5至2平方公里,。主要包括：行政辦公區(qū),、商業(yè)商務(wù)區(qū)、會(huì)展中心,、信息中心,、市民辦事大廳、展覽館,、文化宮等修建性規(guī)劃,。同時(shí)完成臨桂新區(qū)環(huán)水系修建性規(guī)劃，通過新區(qū)補(bǔ)水工程,，將沙塘河,、蔡塘河、蘭塘河,、太平河溝通聯(lián)接起來,，滿足將來游船通航的需要。

三,、已建成或在建樓盤：

1,、桂林奧林匹克花園：由桂林市臨桂世紀(jì)家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，奧林匹克花園位于西城區(qū)世紀(jì)東路中段,，桂林奧林匹克花園以總占地1091,。5畝、總建筑面積近160萬平方米,、規(guī)劃入住人口約為3萬人的浩大規(guī)模,。情景洋房、花園洋房,、小高層,、高層、別墅等,。主要以二居91平米,、三居128―130平方米、四居150平方米為主，樓盤均價(jià)3600元/?o,。規(guī)劃的30萬平方米的商業(yè)區(qū)集五星級(jí)賓館,、大型購(gòu)物商場(chǎng)、大型體驗(yàn)式美食城,、環(huán)湖千人歌劇院,、大型兒童反斗城、多功能國(guó)際會(huì)展廳等于一體建設(shè)有奧林匹克文化廣場(chǎng),、奧林匹克運(yùn)動(dòng)城,、體適能檢測(cè)中心、湖濱會(huì)所,、體育會(huì)所,、半山會(huì)所以及奧林匹克小學(xué)、兩所雙語(yǔ)雙幼兒園等,。91路公交車終點(diǎn)站,，交通比較便捷。

2,、金水灣：由桂林正通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā),，位于金水路與機(jī)場(chǎng)路交匯處，總建筑面積達(dá)25萬平方米,。社區(qū)景致優(yōu)美,、400米康河穿流而過,。社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施完善：健康直飲水,、金水灣社區(qū)圖書館、桂林中國(guó)畫院陳列館,、金水灣幼兒園,、金水灣四星級(jí)大飯店等，所有的配套都是為業(yè)主營(yíng)造境界之上的人文生活,。公交車公交車直達(dá)社區(qū),，交通比較便捷。

3,、山水鳳凰城：由臨桂山水鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與桂林一品堂聯(lián)合開發(fā),，位于桂林臨桂大學(xué)北路，規(guī)劃面積1320畝總建筑面積102139平方米,，戶型以別墅,、小高層、高層為主,，建筑風(fēng)格以歐式,、現(xiàn)代簡(jiǎn)約、中式風(fēng)格為主，主力戶型為250―380平方米的別墅,。設(shè)有游泳池,、網(wǎng)球場(chǎng)、門球場(chǎng),、籃球場(chǎng),、醫(yī)院等多個(gè)配套設(shè)施。北距機(jī)場(chǎng)路約500米,，距桂林市區(qū)僅15分鐘車程,，北近桂柳高速等高速公路，交通便捷,。

4,、遠(yuǎn)辰國(guó)際文化新城：由桂林遠(yuǎn)辰地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于桂林市臨桂新區(qū)西城北路東側(cè),，總建筑面積約60萬平方米,。有80?o的兩房至130?o的三房、120?o～170?o的樓中樓戶型售價(jià)3400元/?o（建面）,。有block時(shí)尚商業(yè)街區(qū),、3000平方米的大型演藝廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)中心,、國(guó)際商務(wù)公寓,、游泳池、幼兒園,、小學(xué),、山體公園和半山泛會(huì)所，以及各種豐富的社區(qū)健身器材,。公交車可到達(dá)項(xiàng)目周邊,。

五、長(zhǎng)島16區(qū)：由廣西長(zhǎng)島房地產(chǎn)有限公司/廣西恒龍實(shí)業(yè)股份有限公司開發(fā),，位于桂林市臨桂縣城世紀(jì)大道北側(cè),，總用地面積約280畝。項(xiàng)目為集別墅,、低層洋房,、多層公寓為一體的復(fù)合型景觀社區(qū)，臨桂中學(xué),，首都師大附中在項(xiàng)目附近,，四面黃龍山、神山,、同月山,、金雞山環(huán)抱項(xiàng)目，樓盤售價(jià)3200元/?o。88路,，89路公車經(jīng)過項(xiàng)目附近,。

六、調(diào)查定論

從市場(chǎng)調(diào)查的過程和信息,，我們可以清晰的看到,，臨桂房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造桂林新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn),，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)2010年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的,，以歐陸風(fēng)情為主,，有代表性的奧林匹克花園、山水鳳凰城最具代表性,，從營(yíng)銷的角度上講,，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū),，將吸引更多的購(gòu)房者,，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施,，成為營(yíng)銷新的.引爆點(diǎn),；從各個(gè)小區(qū)的布局來看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,，營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),，還是在于如何妙作聚集人氣,?？傊磥砼R桂新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高,。

“桂林山水甲天下”,，800年來一直作為點(diǎn)評(píng)桂林山水景色的不朽名句?！敖ㄔO(shè)桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)”,，2009年底《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見》，再次讓桂林這座國(guó)際著名旅游城市成為世界關(guān)注的焦點(diǎn),。按照國(guó)家在旅游綜合改革方面已經(jīng)初步構(gòu)建的“一?。ㄔ颇鲜?guó)家旅游綜合改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)）一島（海南國(guó)際旅游島）一市（桂林國(guó)家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)）”格局，桂林經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的發(fā)展將迎來一個(gè)新的春天。相比于海南三亞,、山東青島,、福建廈門等其它國(guó)際知名旅游城市動(dòng)輒過萬的房?jī)r(jià)，2010年4月份桂林每平米僅4600多元的房?jī)r(jià)絕對(duì)有巨大升值的空間,，桂林房產(chǎn)升值前景不可估量,！而臨桂的每平米僅3000多元的房?jī)r(jià)可謂絕對(duì)的洼地，臨桂房產(chǎn)升值前景更不可估量,！桂林房地產(chǎn)的消費(fèi)群體定位應(yīng)該是高端消費(fèi)群體,，產(chǎn)品質(zhì)量定位必須是高品質(zhì)產(chǎn)品。就是要依托桂林得天獨(dú)厚的山水自然環(huán)境,、宜人的氣候條件,、深厚的歷史文化底蘊(yùn)以及日益凸顯的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，放眼全國(guó),，走房地產(chǎn)外銷的路子,。要高品位、高標(biāo)準(zhǔn),、高質(zhì)量做好樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè),。要做出甲天下的樓盤，與甲天下的桂林山水相匹配,，以吸引世人的目光,。因此，臨桂房產(chǎn)升值前景是絕對(duì)不可估量,！

套房子是普通工薪家庭期望的價(jià)位,。

10、購(gòu)房資金選擇銀行貸款的家庭有4成多

在家庭購(gòu)房資金來源上,，有42,。9%的家庭選擇銀行貸款。其中,，30至40歲的人居多,，占46。7%,。這部分家庭儲(chǔ)蓄尚不充裕,，但觀念超前，樂于接受貸款消費(fèi)這一新生事物,。由于受到收入等因素的限制,，可接受每月還款額在100元以下的居多，占91,。8%,。

小結(jié)：

l居民現(xiàn)住房所有權(quán)多為個(gè)人所有,；

l現(xiàn)住房面積以40―60平米的兩房為主；在將來的購(gòu)房中有31,。6%人選擇二房,，經(jīng)濟(jì)的面積更貼和市場(chǎng)需求；

l房屋環(huán)境,、價(jià)格,、戶型結(jié)構(gòu)是購(gòu)房考慮的主要因素；

l10萬元是普通大眾能夠支付的最高房?jī)r(jià),；

●選銀行貸款的家庭所占比例大,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇六

3月3日開始至15日，對(duì)寶雞有關(guān)縣區(qū)商業(yè)地產(chǎn),、住宅市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研,，此次調(diào)查了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，樓市樓盤基本情況,，為公司未來開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃,，提供決策參考和決策依據(jù)。我們?cè)谶@次調(diào)查過程中,，獲取了部分縣區(qū)宏觀市場(chǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)的最新數(shù)據(jù)和信息?，F(xiàn)就調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本概況

鳳翔縣城位于關(guān)中平原西部,，東距西安159公里,，西南距寶雞47公里，今為關(guān)中西部交通樞紐,。占地1179平方公里,，轄12鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，250個(gè)行政村,，人口52.4萬,其中城鎮(zhèn)人口12萬,。縣城規(guī)劃面積14平方公里,，建成面積8平方公里市化水平達(dá)到29%,。縣城東大街,、南大街,、西大街、雍興路等10條主要街路,。全縣地方生產(chǎn)總值143.01億元，全年實(shí)現(xiàn)縣域財(cái)政總收入15.34億元,，2013年全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額31.16億元,，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.66萬元,。

二、縣城主要街道商業(yè)現(xiàn)狀

1,、主要調(diào)研的范圍位于：鳳翔縣縣政府東側(cè),，十字路口繁華街道西南角，秦風(fēng)路以西,，行司巷以北,，東大街以南區(qū)域。

2,、主要調(diào)研地段的周邊商業(yè)現(xiàn)狀

序 地理位置 商鋪 商 鋪 租 金 附注

1 行司巷 20㎡ 20元/㎡ 400-500元/月 5千-6.5千元/年 轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬

2 秦風(fēng)路南面 新15㎡ 113元/㎡ 1700元/月 2萬元/年 手機(jī)

新20㎡ 90元/㎡ 1800元/月 2.2萬元/年 服裝

舊20㎡ 40元/㎡ 830元/月 1萬元/年 折遷房

秦風(fēng)路南面十字路口 新15㎡ 100元/㎡ 1500元/月 1.8萬元/年 攝影器材

新60㎡ 110元/㎡ 6600元/月 8萬元/年 特步專買

新20㎡ 83元/㎡ 1660元/月 2萬元/年 男裝

秦風(fēng)路北面 新30㎡ 80元/㎡ 2330元/月 2.8萬元/年 轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬

東大街南側(cè) 新40㎡ 75元/㎡ 3000元/月 3.6萬元/年 西府眼鏡

一層350㎡二層300㎡ 28元/㎡ 1.8萬/月 22萬元/年 雷子鞋城轉(zhuǎn)讓費(fèi)20萬

舊16㎡ 125元/㎡ 2000元/月 折遷房

西大街 一層230㎡二層230㎡

三層230㎡ 60元/㎡

36元/㎡

20元/㎡ 1.3萬/月

8300元/月

5000元/月 16萬元/年

10萬元/年

6萬元/年 私房對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)

南大街十字路口南側(cè) 三樓400㎡ 20元/㎡ 8300元/月 10萬元/年 朝天門

三,、鳳翔縣城正在新建的樓盤：

(一)、鳳林家園

1,、項(xiàng)目地址：鳳翔縣東大街51號(hào)(縣委斜對(duì)面)

2,、開發(fā)商：陜西鳳林置業(yè)有限公司

3、項(xiàng)目規(guī)劃：2萬㎡綜合商場(chǎng),，8千㎡地下復(fù)式車庫(kù),，10萬㎡高層住宅，戶型88-135㎡,，共5幢,。

4、目前正在建設(shè)：1#樓2.6萬㎡高層住宅,，共35層(地上34層,，地下1層)兩個(gè)單元，開工日期2013年4月23日,，竣工日期2014年10月31日,。

5、面積及價(jià)格：1#樓高層住宅,，四種戶型,，94-127㎡，3088元-3500元/㎡,。

6,、銷售情況：一梯四戶共240套，還有73套未銷售,，銷化率70%,。

7、綜合商場(chǎng)地基已開挖但未建,，對(duì)外暫無報(bào)價(jià),。

(二)、秦都大廈

1,、項(xiàng)目地址：鳳翔縣城鳳凰十字東(縣政府對(duì)面)

2,、開發(fā)商：陜西新安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

3,、項(xiàng)目規(guī)劃：1-6層8千㎡綜合商場(chǎng)，7-32層3萬㎡高層住宅,。

4,、目前正在建設(shè)：主體建設(shè)到8層。

5,、面積及價(jià)格：高層住宅,，四種戶型，124-127.56㎡,，3100元-3600元/㎡,層差30元/層,。

6、銷售情況：共230套,，還有46套未銷售,，銷化率80%。

7,、付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn),。

(2)分期付款：正負(fù)零40% 封頂50% 交房10%，總價(jià)優(yōu)惠3千元,。

(3)按揭貸款：首付40% 貸款60% ,，總價(jià)優(yōu)惠3千元。

8,、1-6層每層1300㎡共8千㎡綜合商場(chǎng),，正在招商工作，明年年底交房開業(yè),，對(duì)外暫無報(bào)價(jià),。

(三)、西城國(guó)際

1,、項(xiàng)目地址：鳳翔城墻遺址公園以北(鳳翔新區(qū),，為縣城副中心)

2、開發(fā)商：陜西紫辰置業(yè)有限責(zé)任公司

3,、項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目占地246畝,，總建面21萬㎡，項(xiàng)目住宅分三期開發(fā),，是鳳翔目前最大的商品房項(xiàng)目,。沿秦景路兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)48000㎡文化商業(yè)街區(qū)，集教育,、居住,、商業(yè)、休閑四大業(yè)態(tài)于一體,，打造鳳翔首個(gè)國(guó)際級(jí)城市商業(yè)綜合體,，仿秦式建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格,，形成鳳翔特有的城市文化,。

4,、目前正在建設(shè)：西城國(guó)際二期(a區(qū))，1#-5#樓共6.2萬㎡高層住宅,。

5,、面積及價(jià)格：五棟27層高層住宅，五種戶型,，95-97㎡兩室兩廳一衛(wèi),123-127㎡三室兩廳兩衛(wèi),2580元-3100元/㎡,層差20元/層,。

6、銷售情況：2014年年初開始團(tuán)購(gòu),。

7,、付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。

(2)分期付款：正負(fù)零40% 封頂50% 交房10%,。

(3)按揭貸款：首付40% 貸款60%,。

8、綜合商場(chǎng)未開發(fā),對(duì)外暫無報(bào)價(jià),。

(四),、鳳泉花園

鳳泉花園:分a、b,、c,、d四個(gè)區(qū)，分別由四個(gè)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā),。

a區(qū)為廉租房,、b區(qū)為公租房及部分商品房、c區(qū)為限價(jià)房,、d區(qū)為政府保障性住房,暫未開發(fā),。

鳳泉花園b區(qū):公租房及部分商品房

1、項(xiàng)目地址：鳳翔縣長(zhǎng)青路中段

2,、開發(fā)商：寶雞市錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

3,、代理商：寶雞市恒珺房地產(chǎn)營(yíng)銷管理公司

4、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)：占地48畝,，3#,、4#兩棟樓為商品房，共4.4萬㎡高層住宅,，其他為公租房,，公租房尚未建設(shè)。

5,、面積及價(jià)格：兩棟25層高層住宅,，五種戶型,，91-97㎡兩室兩廳一衛(wèi),118-153㎡三室兩廳兩衛(wèi),2388元-2750元/㎡,層差20元/層。

6,、銷售情況：共計(jì)369套,半月銷售40套,銷化率11%,。

7、付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn),。

(2)分期付款：正負(fù)零40% 封頂50% 交房10%,優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn),。

(3)按揭貸款：首付40% 貸款60%,優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn),。

鳳泉花園c區(qū):限價(jià)房

1,、項(xiàng)目地址：鳳翔縣東盛路東段

2,、開發(fā)商：鳳翔方元(西安)房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司

3、項(xiàng)目規(guī)劃：2013-2014年鳳翔縣委縣政府重點(diǎn)惠民工程,，共建4190套,。

4、目前正在建設(shè)：c5#,、c6#,、c7#叁棟高層住宅。

5,、面積及價(jià)格：叁棟25層高層住宅,，六種戶型，96-102㎡兩室兩廳一衛(wèi),106-136㎡三室兩廳兩衛(wèi),2582元-3038元/㎡,，2014年9月15日交房,。

商鋪：1托2(購(gòu)一層送二層)，1.5萬元/㎡,。單層，9千元/㎡。商鋪2014年7月15日交房,。

6,、銷售情況：無列報(bào)銷控表。

7,、住宅付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn),，總價(jià)減1萬元。

(2)分期付款：正負(fù)零40% 封頂50% 交房10%,優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。

(3)按揭貸款：首付40% 貸款60%,優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn),。

(五),、陽(yáng)光國(guó)際

1、項(xiàng)目地址：鳳翔縣雍興路(國(guó)土資源局對(duì)面)

2、開發(fā)商：鳳翔方元(西安)房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司

3、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)：1#,、3#樓兩棟高層住宅,，2#樓酒店式公寓,。

5、面積及價(jià)格：(1)兩棟23層高層住宅,，兩種戶型,，106.46㎡兩室兩廳一衛(wèi),148.37㎡三室兩廳兩衛(wèi),3090元-3690元/㎡,層差40元/層。(2)精裝酒店式公寓,，88戶,，面積40-68㎡，精裝價(jià)3980元/㎡,。

6,、銷售情況：無列報(bào)銷控表。

7,、付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn),。

(2)分期付款：正負(fù)零40% 封頂50% 交房10%。

(3)按揭貸款：首付40% 貸款60%,。

8,、綜合商業(yè)對(duì)外暫無報(bào)價(jià)。

四、綜合分析：

鳳翔縣商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析：經(jīng)走訪門店商家普遍反映經(jīng)營(yíng)不是很好,租金商鋪一層60元/㎡-110元/㎡;二層36元/㎡;三層20元/㎡,。南大街十字路口處有一商業(yè)樓盤,，已停工2年。鳳翔縣城較大的兩個(gè)商場(chǎng)1,、武商服飾購(gòu)物廣場(chǎng)為單層結(jié)構(gòu),，是一個(gè)連鎖店。2,、恒源春天鞋服商城共四層,，一層面積700㎡，共2800㎡,，一層業(yè)態(tài)為黃金飾品;二層鞋包類;三層女裝;負(fù)一層對(duì)外出租,，可經(jīng)營(yíng)手機(jī)、電器,、兒童裝,，合同簽五年，第一年租金40萬元,、第二年42萬元,，第三年至第五年45萬元，月平均52元/㎡,。

鳳翔縣在建的項(xiàng)目：大大小小總共有14家,，其中符合規(guī)定的有12家，這十二家“五證”齊全,， “秦都大廈”,、“陽(yáng)光國(guó)際”樓盤在沒有《商品房預(yù)售證》和《建筑工地施工許可證》的前提下預(yù)售?？h住建局令其停止施工和房屋預(yù)售,。

鳳翔縣人口52.4萬,其中城鎮(zhèn)人口12萬，人均可支配收入2.66萬元,?？h城規(guī)劃面積14平方公里，建成面積8平方公里市化水平達(dá)到29%,。開發(fā)總占地407畝,，開發(fā)面積48.4萬㎡。將建成綜合商業(yè)7.6萬㎡,高層住宅23.8萬㎡,重點(diǎn)惠發(fā)工程4190套,。高層住宅價(jià)格2580元-3500元/㎡.精裝價(jià)3980元/㎡.商鋪價(jià)格9千元/㎡-1.5萬元/㎡,。住宅銷化率60%-70%，商鋪不定,。鳳林家園,、秦都大廈,、西城國(guó)際為三個(gè)大盤商業(yè)暫未開發(fā)，不定因素多,。

鳳翔縣的意向項(xiàng)目是折遷性質(zhì),，優(yōu)點(diǎn)是投資資金少，分散,，主要是安置費(fèi),，收益回報(bào)率高。缺點(diǎn)是未定因素比較多,，遇釘子戶會(huì)延遲工程進(jìn)度,。鳳翔縣南北窄、東西長(zhǎng),，商業(yè)及人流比較分散,，當(dāng)?shù)厝速?gòu)買商品習(xí)慣在街道兩邊商鋪，做商業(yè)項(xiàng)目,，要引領(lǐng)和改變現(xiàn)有縣城居民的消費(fèi)觀,，這也需要花費(fèi)成本。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇七

前言

本次調(diào)研,從了解沙河市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境,、區(qū)域市場(chǎng)狀況入手,，通過實(shí)地考察,重點(diǎn)對(duì)沙河市經(jīng)濟(jì)、住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)進(jìn)行剖析,。

調(diào)研目的：

從宏觀的角度全面深入調(diào)研,，以獲知項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，即對(duì)自然環(huán)境,、人文環(huán)境、交通環(huán)境,、商業(yè)環(huán)境,、政策環(huán)境及綜合市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致了解。

本著客觀求實(shí)的作風(fēng),，憑借對(duì)開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度,，采用搜集資料、走訪樓盤的調(diào)研方法,，獲取了寶貴的第一手原始調(diào)研資料,，并通過對(duì)有關(guān)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行周密分類、系統(tǒng)匯總和統(tǒng)計(jì),，進(jìn)行了科學(xué)分析和研究,，在此基礎(chǔ)上形成了此調(diào)研報(bào)告。

調(diào)研時(shí)間：2017年7月18日～8月23日

第一部分沙河市概況

沙河市位于河北省南部,，太行山東麓,，全市總面積999平方公里,，轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處,，290個(gè)行政村,，總?cè)丝?8萬,市區(qū)人口約14萬人。地勢(shì)西高東低,，山區(qū),、丘陵、平原各占三分之一,。交通便利,，京廣鐵路、京珠高速,、107國(guó)道貫穿全縣,。另外，即將開工建設(shè)的京深高速鐵路及和黃鐵路均從市內(nèi)穿過,。

沙河系境內(nèi)最主要的河流,，自西而東橫貫全境，市內(nèi)段長(zhǎng)86.4公里,。其中下游河床寬達(dá)數(shù)里,，皆是漫漫白沙。平日無水,，系典型的季節(jié)性泄洪河,。境西南還有馬河等小河川分布。 名勝古跡眾多,，旅游業(yè)的市場(chǎng)潛力巨大,。

沙河礦產(chǎn)資源蘊(yùn)藏豐富，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的礦藏資源有40余種,，探明儲(chǔ)量的有10余種,。其中，煤儲(chǔ)量10億噸,，鐵礦石3.5億噸,，瓷土1億噸。沙河是全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣(市)之一,，也是全國(guó)著名的無煙煤,、鐵礦石和絹云母瓷土產(chǎn)地。

沙河市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力較強(qiáng),，全市年生產(chǎn)總值百億元以上,。全市生產(chǎn)總值完成227億元，同比增長(zhǎng)7.5%;全部財(cái)政收入完成19.15億元,，占年任務(wù)的(調(diào)整后)100.8%,，公共財(cái)政預(yù)算收入完成9.24億元,，占年任務(wù)的(調(diào)整后)101.5%;全社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到63.5億元，增長(zhǎng)12.1%,。列入省,、邢臺(tái)市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量、總投資,、當(dāng)年完成投資數(shù)位居邢臺(tái)各縣(市)區(qū)之首,。固定資產(chǎn)投資完成196億元，增長(zhǎng)20.1%;實(shí)際利用外資4540萬美元,，增長(zhǎng)2.5%;引進(jìn)內(nèi)資42.8億元,，增長(zhǎng)6%，絕對(duì)值位居邢臺(tái)市各縣(市)區(qū)之首,。民生支出增長(zhǎng)9%,，占全部財(cái)政收入的75%，超過全省平均水平;政府債務(wù)削減20%;農(nóng)民人均純收入達(dá)到10737元,，增長(zhǎng)11.5%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22040元,，增長(zhǎng)9.5%。

第二部分城區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃

近年來,，沙河經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展跨入了快速發(fā)展的軌道,，城市規(guī)劃總體方向是“東南工業(yè)，西北生活”.在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)方面,，著力構(gòu)筑東中部行政辦公區(qū)和中心商務(wù)區(qū),，是沙河的城市核心。

沙河市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告沙河作為“一城五星”的重要城市,，其地理區(qū)位得天獨(dú)厚,。根據(jù)邢臺(tái)市2020整體規(guī)劃的，重點(diǎn)打造“一城五星”10分鐘交通圈已基本實(shí)現(xiàn),?！耙怀俏逍恰笔且陨澈邮袨橹行模瑑?nèi)丘,、任縣、南和,、沙河,、皇寺為輻射點(diǎn)，形成五星環(huán)繞的城市格局,。該項(xiàng)目包括：新建一條北外環(huán)路,，升級(jí)改造3條出市路口和4條快速路，總投資8億元,，建設(shè)里程約75公里,，計(jì)劃兩年內(nèi)完成,。“一城五星”交通道路建設(shè)工程是邢臺(tái)市城建“十大工程”之一,，也是“三年大變樣”工作的重要組成部分?，F(xiàn)已開通101路公交線，規(guī)劃的鋼鐵路南延,，直達(dá)沙河橋西,，邢臺(tái)和沙河的聯(lián)系愈加緊密，很多在邢臺(tái)上班的人群,，也會(huì)考慮選擇在沙河置業(yè),。西部作為未來城市的主要發(fā)展區(qū)域，是未來居住首選之地,，目前本區(qū)域內(nèi)正在逐漸興起,，發(fā)展?jié)摿^強(qiáng);南部為沙河市工業(yè)園區(qū)，以采礦,、建材,、醫(yī)藥化工、紡織等主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力,，是全國(guó)知名的玻璃,、炭黑、飼料生產(chǎn)基地,，其中玻璃產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)量的15%,，被譽(yù)為“中國(guó)玻璃城”。全市涌現(xiàn)出一大批國(guó)內(nèi),、省內(nèi)的知名企業(yè)集團(tuán),，恒利集團(tuán)生產(chǎn)的“康必得”抗感冒藥享譽(yù)全國(guó)，迎新浮法玻璃是全國(guó)同行業(yè)民營(yíng)第一家,，龍星炭黑集團(tuán)躋身全國(guó)炭黑行業(yè)前三名,，興達(dá)和凱特集團(tuán)分別成為河北省飼料加工企業(yè)一、二名,。在改造提升傳統(tǒng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上,，積極培育壯大冶金機(jī)械制造、現(xiàn)代服務(wù),、高新技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè),。正在建設(shè)中國(guó)北方最大的機(jī)械通用零部件市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，3-5年內(nèi),，沙河將成為全國(guó)知名的機(jī)械通用零部件生產(chǎn),、加工、銷售基地,。北部緊鄰107國(guó)道,，大力發(fā)展運(yùn)輸業(yè),，長(zhǎng)途客運(yùn)站建設(shè)正在規(guī)劃實(shí)施中,北部也是沙河北擴(kuò)西進(jìn)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。未來幾年將逐步形成大規(guī)模的居住區(qū),，升值潛力巨大,。

第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀況

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的火熱發(fā)展,，沙河市房地產(chǎn)也迎來了開發(fā)熱潮,，一時(shí)間樓盤遍地開花,目前在售樓盤十余個(gè)，品質(zhì)良莠不齊,存在的問題主要有以下幾個(gè)方面：

沙河市近年來房地產(chǎn)開發(fā)量劇增,，但總體品質(zhì)不高,，開發(fā)手段相對(duì)單一，營(yíng)銷手段落后,。幾乎完全靠剛性市場(chǎng)支撐,，隨著客戶對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)的增長(zhǎng)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，觀望情緒的增加,，如果不提高產(chǎn)品品質(zhì)，沒有成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和豐富營(yíng)銷手段的開發(fā)商,，很難再立足,。

今后，只有注重品質(zhì),、具備營(yíng)銷專業(yè)的樓盤才能勝出,。

2014年期間大多數(shù)項(xiàng)目同時(shí)處于施工階段，導(dǎo)致短期內(nèi)大量房源投入市場(chǎng),，打亂供需平衡,，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于白熱化。但這些樓盤經(jīng)過14,、15,、16這幾年的消化，目前銷售率達(dá)到八成以上,，大部分樓盤處于尾盤銷售狀態(tài),，短期內(nèi)后續(xù)樓盤開發(fā)量供應(yīng)量相對(duì)不足，此時(shí)抓住有利時(shí)機(jī)入市,，風(fēng)險(xiǎn)壓力與銷售壓力相對(duì)較小,。

從產(chǎn)品本身來看，供應(yīng)產(chǎn)品大多普通平庸,，開發(fā)運(yùn)作水平和產(chǎn)品整體品質(zhì)較低，缺乏提升產(chǎn)品附加值的項(xiàng)目元素,。譬如小區(qū)規(guī)劃缺乏創(chuàng)意,，布局呆板,，無明顯線條變化，無高品質(zhì)建材的應(yīng)用,，檔次較低,，同時(shí)缺乏相應(yīng)配套和物業(yè)管理，缺乏主題和內(nèi)涵等等,。作為經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)發(fā)達(dá)的城市,，老百姓的.購(gòu)買能力較強(qiáng)，特別是沙河存在一部分高端的客戶群體,，如沙河礦老板,，中小企業(yè)業(yè)主等，沙河相對(duì)缺少高端產(chǎn)品來滿足他們的需求,，現(xiàn)有的幾個(gè)樓盤不論從品質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)上,，不能滿足這樣一部分客戶群體。

現(xiàn)在沙河商業(yè)經(jīng)過前期的開發(fā)消化,，現(xiàn)在市場(chǎng)上短期內(nèi)幾乎無商業(yè)可以上市,。且沙河商業(yè)還處于起步階段，商業(yè)的規(guī)劃布局等還處于較低水平,，但沙河的客戶投資意識(shí)很強(qiáng),，有一定閑錢的客戶群體是一個(gè)很大的群體，在現(xiàn)在老百姓投資手段單一,，幾乎無地方投資的情況下,，商鋪投資不失為一個(gè)很好的選擇。沙河缺少這樣的好的商業(yè)投資機(jī)會(huì),。

樓盤營(yíng)銷手法較為落后,。在對(duì)沙河市商品房市場(chǎng)的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn),，沙河市大部分商品房的上市銷售,，基本處于自然銷售階段，無明確的產(chǎn)品定位和推廣定位,，營(yíng)銷手法較為落后,，有的甚至是開發(fā)公司自行銷售。但銷售形式良好,，基本上都處于尾盤階段,，究其原因還是供應(yīng)量相對(duì)不足，剛性需求占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位,。

二,、總需求與總供給

供應(yīng)量、需求量

根據(jù)沙河國(guó)土局統(tǒng)計(jì)資料，2016年沙河市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量484.7564公頃,，其中商服用地51.5034公頃,，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地273.4134公頃，住宅用地113.4363公頃(棚戶區(qū)改造和商品房用地45.3929,、52.4934公頃,，各類保障性住房建設(shè)用地15.55公頃)公共管理與公共服務(wù)用地33.0700公頃，特殊用地13.3333公頃,，分別占供應(yīng)總量的10.62%,、56.40%、23.40%,、6.82%,、2.75%)，其中新增建設(shè)用地242.3333公頃,，存量建設(shè)用地242.4231公頃左右,。據(jù)統(tǒng)計(jì)沙河市目前在售樓盤建筑面積為160萬㎡，扣除廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、公共租賃房、限價(jià)房,、回遷房等非商品房住宅后,，可售商品房約100萬平方米。

根據(jù)國(guó)家人居小康標(biāo)準(zhǔn)35平米計(jì)算,，市區(qū)總?cè)丝?4萬人,，總住宅需求量約為500萬平方米。而沙河市區(qū)2010年人均居住面積為20平米,需求總量的缺口為210萬平方米,。目前的供應(yīng)量尚不能完全滿足市場(chǎng)總需求,。

市場(chǎng)現(xiàn)狀：目前市場(chǎng)在售樓盤多數(shù)為尾盤，少數(shù)為二期開發(fā)樓盤,，暫時(shí)無法滿足市場(chǎng)總需求,。需求呈上升趨勢(shì),市場(chǎng)形勢(shì)反應(yīng)良好，銷售價(jià)格一路攀升,。從2003年1000余元的均價(jià)飆升至2016年3500元的均價(jià),，個(gè)別高品質(zhì)樓盤價(jià)格突破4600元的均價(jià)。

需求主體：

a,、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員

在政府等機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作,，工作穩(wěn)定，有一定的積蓄,，以改善居住條件為消費(fèi)目的,。

b,、教育工作者及企業(yè)中高層管理者

工作穩(wěn)定，收入較高,，家庭有財(cái)富積累,，為追求更高的生活品質(zhì)。在沙河有很大一批附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的教師,，公務(wù)員，企事業(yè)單位的人來市區(qū)置業(yè),，相對(duì)于邢臺(tái)市區(qū)的房?jī)r(jià),，沙河偏低，但是一城五星的建設(shè)讓沙河和市里交通很方便,，近幾年沙河市政配套越來越完善,，家樂園等大型超市的入住，生活的方便下不亞于市區(qū),。

c,、廠礦職工。

以年輕人為主,，剛參加工作,，收入較高，多考慮居住和婚房為主,。

d,、經(jīng)商者與礦區(qū)企業(yè)主

購(gòu)買商業(yè)用房，一方面自身經(jīng)營(yíng)的需要,，需要購(gòu)置經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;另一方面也會(huì)考慮商業(yè)房的升值潛力,，把置業(yè)作為一種投資的方式。

e,、二次置業(yè)者

需要改善住房條件,、生活比較富裕的部分置業(yè)群體。

f,、自由職業(yè)者

無固定職業(yè),，但收入較高。

a,、沙河西部礦產(chǎn)企業(yè)主的住房投資需求,。此類群體購(gòu)買力較強(qiáng)，主要以高端消費(fèi)為主,。

b,、區(qū)域周邊進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求。近年來沙河市大力加快城市化建設(shè),，有條件的實(shí)施舊村改造建設(shè),，將會(huì)吸引一部分人進(jìn)城居住,、就業(yè)。

c,、城鎮(zhèn)居民改善住房的需求,。隨著沙河經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民消費(fèi)觀念的改變,，這一比例將大大提高,。

d、城市建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期對(duì)拆遷安置的需求,。沙河市加大城市舊片區(qū)改造力度,，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng),。

三,、需求細(xì)部分析

沙河房產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟,消費(fèi)者對(duì)物業(yè)整體要求也逐漸變高。我公司在沙河代理,、開發(fā)了2個(gè)樓盤,，分別是康橋水榭和美林香郡。通過對(duì)來訪客戶的調(diào)查了解,，客戶對(duì)目前他們的居住環(huán)境不太滿意的主要原因集中在：

居住面積偏小;居住環(huán)境不好;家庭戶型設(shè)計(jì)不合理;考慮孩子上好的學(xué)校;物業(yè)管理較差,。

(以下數(shù)據(jù)分析僅代表當(dāng)前市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)情況，不代表未來發(fā)展?fàn)顩r,，僅供開發(fā)商參考)

(1)未來三年內(nèi)置業(yè)意向購(gòu)買動(dòng)機(jī)

我們?cè)趯?duì)我們公司代理及自己開發(fā)的這兩個(gè)樓盤的分析中發(fā)現(xiàn),，絕大部分人表示購(gòu)房的主要目的是為了改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，其次是結(jié)婚購(gòu)房,，用于投資和本地拆遷相對(duì)較少,。在此之中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù),，,第一次置業(yè)的占相對(duì)較少,。

(2)購(gòu)房區(qū)域選擇

從居民對(duì)購(gòu)買住宅的區(qū)域分析上看，對(duì)橋西感興趣的客戶很少,，對(duì)于橋東,，客戶偏好于行政區(qū)一帶，我們發(fā)現(xiàn),，客戶對(duì)此區(qū)域感興趣的原因在于此區(qū)域配套設(shè)施已經(jīng)健全,，學(xué)校(一中)、商場(chǎng)(家樂園,、新凱龍等),、政府機(jī)構(gòu)等齊全，居住條件優(yōu)越,。

(3)房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇

沙河市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，高收入人群眾多,，具有一定閑散資金的人不在少數(shù)，投資意識(shí)較濃,，但可供選擇的投資渠道狹窄,，往往一個(gè)好的區(qū)域的商業(yè)開發(fā)，會(huì)吸引眾多客戶追捧,。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn),，匯通雅居商業(yè)開盤時(shí)，開盤價(jià)最高達(dá)15000元/平方米,，仍然匯聚了眾多客戶,，商業(yè)被一掃而光。美林香郡很偏位置的商業(yè),，被一個(gè)客戶一次性買斷，價(jià)格也達(dá)到了近4000元/平方米?，F(xiàn)階段沙河商業(yè)已經(jīng)消化殆盡,，可供選擇的商業(yè)很少，特別是新中心區(qū)部分,。沙河商業(yè)的購(gòu)買力很強(qiáng),，但是可供選擇的好商業(yè)太少。

(4)沙河市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

大部分客戶認(rèn)為沙河三年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升,，可以看出大家對(duì)房地產(chǎn)的未來還是持積極樂觀的態(tài)度,。但認(rèn)為近年來沙河房?jī)r(jià)上漲太快，開發(fā)項(xiàng)目越來越多,，競(jìng)爭(zhēng)加劇,，上漲空間不會(huì)太大。但沙河這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快,，老百姓收入提高較快,，沙河人均收入不低于邢臺(tái)市區(qū)，一城五星的規(guī)劃,，沙河心理距離離邢臺(tái)很近,，但沙河房?jī)r(jià)相對(duì)于邢臺(tái)還有一點(diǎn)差距，未來上漲空間很大,。

小結(jié)：由此可知,，沙河市民購(gòu)房觀念正在發(fā)生變化，對(duì)城西北的認(rèn)可度逐漸提高,，置業(yè)意向首選市中心的占1/3,，主要用于改善居住條件和購(gòu)置婚房，分屬滿足生活需求范圍和提高生活質(zhì)量,，多屬于在單位福利購(gòu)房后二次置業(yè),。并有近三分之一的人打算進(jìn)行房地產(chǎn)投資,，對(duì)城西北的未來發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨撸J(rèn)為其將成為沙河市新城區(qū),，選擇投資城西北房產(chǎn)的占到三分之一,。通過對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，沙河市民普遍認(rèn)為,，沙河的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)保持現(xiàn)有水平,，短期內(nèi)不會(huì)波動(dòng)，目前房?jī)r(jià)尚可接受,。

五,、需求趨勢(shì)調(diào)查

購(gòu)買偏好(地段、價(jià)位,、戶型與結(jié)構(gòu),、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì),、裝修檔次,、配套設(shè)施重要性)

1.地段分析

購(gòu)房者最認(rèn)可的地段為沙河行政中心區(qū)域(人民廣場(chǎng)周邊區(qū)域)，其次為沙河西北新區(qū),，沙河南部工業(yè)園區(qū)的居住環(huán)境認(rèn)可度較低,。

2.購(gòu)房所承受總價(jià)與單價(jià)分析

購(gòu)房者愿意花費(fèi)的總房款均值在45萬元—60萬元之間，能夠承擔(dān)最高總房款金額均值為55萬元/套,，據(jù)此,，沙河市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在40萬元—55萬元/套之間。購(gòu)房者最可能購(gòu)買的房?jī)r(jià)平均值范圍在3500元/㎡-4000元/㎡之間,，買房者的最高承受能力均值在5500元/㎡左右,。據(jù)此分析，沙河市居民對(duì)房?jī)r(jià)的主要承受能力約為3200元/㎡—3800元/㎡件,，做為中高檔物業(yè)的可接受價(jià)格在3800-4200元/㎡之間,。

3.樓型需求分析

在人們對(duì)期望樓型的選擇上，選擇多層的占60%,，其次是小高層為25%,，別墅占9%，(超)高層僅占5%,。因?yàn)樯澈邮薪?jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快,，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高,，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響,，尤其是小高層居住成本高。而相對(duì)高層和小高層,，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少,，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費(fèi),，所以對(duì)多層依然偏愛。同時(shí)也有一部分中高層收入者,，因小高層廣闊的視野,，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對(duì)其表現(xiàn)出一定的青睞,。

4.戶型結(jié)構(gòu)偏好分析

人們期望的臥室數(shù)量中,，選擇3室的最多，占總量的60%以上,，選擇2室的占30%,，選擇4室的占5%。對(duì)臥室的面積需求中,，都希望保證主人房的舒適度,，主臥面積最集中，半數(shù)以上的人希望在15-20平方米,，三分之一的人士希望在20平方米以上;兩室與三室需求差異在于,，許多家長(zhǎng)考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長(zhǎng)環(huán)境，或老人同住,，接近半數(shù)兩室購(gòu)房者希望兩間臥室面積不要相差太大;三室及以上需求中也強(qiáng)調(diào)主人房外的臥室面積應(yīng)一樣，在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)予以考慮,。

人們對(duì)廳的要求比較集中,，選擇一廳的份額占15%，選擇二廳的份額占85%(包含餐客合一),。在廳的選擇中,，人們對(duì)廳的面積要求差異較大，六成左右的消費(fèi)者希望客廳的面積在25-32平方米,，另一消費(fèi)層面集中在19-25平米之間和32平米以上,，餐廳的面積需求值一般集中在18平米以下。

消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間的需求,，從調(diào)查數(shù)據(jù)看,，選擇兩室的多選擇一衛(wèi)，占45%;選擇三室的多選擇二衛(wèi),，占55%,，同時(shí)人們對(duì)主衛(wèi)面積的要求多集中在5-9，9-12平方米,，客衛(wèi)5-9平方米或5平米左右,。

對(duì)陽(yáng)臺(tái)的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來看,，選擇一個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例為45%,，選擇兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例為55%,，對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的要求，南向陽(yáng)臺(tái)的需求面積50%的人希望在6-10平方米,，20%的人希望在10-15平方米,，北向陽(yáng)臺(tái)需求面積較小，認(rèn)為只要滿足作為工作陽(yáng)臺(tái)的基本功能即可,。以6平方米以下,、6-10平方米為3：2的比例。

5.需求面積分析

被調(diào)查者中需求面積在80-100平方米之間的占三分之一,，100-120平方米之間的占近二分之一,，120-140平方米之間的占四分之一。由此可知,，在80-140平方米之間的戶型為市場(chǎng)需求戶型,，120平米左右最為廣大消費(fèi)者所青睞，這可能與沙河家庭結(jié)構(gòu),，認(rèn)知喜好有一定關(guān)系,，客戶群層次明顯。

小結(jié)：通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)可見,，目前中檔物業(yè)總房款接受度集中在35-45萬元,，房?jī)r(jià)接受度集中在3500-4000元/㎡間，三室兩廳兩衛(wèi)戶型最受青睞,， 80%的面積需求在80-140㎡之間,，自然的劃分出80-100㎡、100-120㎡,、120-140㎡三個(gè)區(qū)段,，三個(gè)不同客戶層面對(duì)每個(gè)廳室的面積需求和價(jià)格、總款承受差別明顯,。從廳室面積需求,，充分說明購(gòu)房人群對(duì)住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層和錯(cuò)層的半數(shù)以上比例顯示部分縣到人群對(duì)時(shí)尚的物業(yè)形式的追求,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇八

今年以來,，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策,，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下,，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好,，商品房銷售持續(xù)上升,，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中,。1-11月,，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%,，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn),，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%,，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn),。

(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”,。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的不斷升溫,，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積,、竣工面積保持一定規(guī)模的增長(zhǎng),，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄,。 竣工面積276.7萬平方米,，同比增長(zhǎng)43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長(zhǎng)40.0%;辦公樓5.0萬平方米,，同比增長(zhǎng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬平方米,，同比增長(zhǎng)111.1%。

新開工面積293.0萬平方米,，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米,，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長(zhǎng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬平方米,，同比下降8.6%。

二,、房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)影響的分析

1,、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來,，我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”,，今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政,，其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》,、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我

市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》,、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開工的政策措施》,，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例,，首付房款比例由30%調(diào)整為20%,，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元,，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限,，并將全額征收改為差額征收等等,。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本,，緩解了開發(fā)商的資金壓力,，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是一種利好，增強(qiáng)了信心,、得到了實(shí)惠,。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果,，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用,。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化措施積極有效,。去年下半年以后,，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷策略,，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情,，使得成交量大幅增長(zhǎng),。

三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個(gè)問題

其次,，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行,，可能對(duì)商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的'較快增長(zhǎng),，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯,，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映,，在成交量稍有起色之后,，從3月份開始，有部分樓盤開始提價(jià),，到了8月份,，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來看,，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡,，同比增長(zhǎng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%,。在市區(qū),，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園,、運(yùn)河壹號(hào)公館,、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤,。商品房?jī)r(jià)格的上漲大大超過了人民收入的增長(zhǎng),，勢(shì)必對(duì)銷售形成新的制約。

四,、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1,、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間,。目前××市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》,，主要涉及保障性住房、普通商品房,、購(gòu)房稅費(fèi),、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì),。因此,，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn),，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境,，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

2,、政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng),，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃,、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資,，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè),，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房?jī)r(jià)過高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙,，也是消費(fèi)者觀望的根本原因,。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然包含著較大的利潤(rùn),，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者,，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂,，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,。

3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入,。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量,，而市場(chǎng)成交則有賴于市場(chǎng)消費(fèi)能力。因此,，居民收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵,。

4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境,。政府要不斷加大投入,，著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,，加強(qiáng)教育衛(wèi)生,、文化等民生工程建設(shè),，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā),。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇九

兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯,。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米,。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢(shì)見圖一,。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%,、84.5%,、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2,、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房?jī)r(jià)在、,、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%,。

二,、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇十

一,、 調(diào)查背景

隨著人們生活水平的提高，對(duì)于房子的渴望也越來越強(qiáng)烈,，買房的人不斷增多,，房?jī)r(jià)也在不斷的攀升。

進(jìn)入21世紀(jì)以來,，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆,，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡,。在這種大的風(fēng)潮之下,，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加,，國(guó)家政府對(duì)此事高度重視,，針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象,，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么,，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來會(huì)如何發(fā)展展開多方面的調(diào)查,。

二、 調(diào)查目的

面對(duì)逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng),，未來的房地產(chǎn)是否會(huì)如人們猜想的逐漸崩盤亦或是走下坡路呢?本次調(diào)查就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的的發(fā)展趨勢(shì),。

三、調(diào)查情況

1,、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

自黨的十一屆三中全會(huì)以來,，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下,，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價(jià)值的巨大商品開始起動(dòng),，開始流通,。

自20xx年起，本來相對(duì)平穩(wěn)的房?jī)r(jià)仿佛一夜之間就打著滾似的增長(zhǎng)了一倍多,，使得人們認(rèn)為在以后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng),，紛紛搶購(gòu)房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地,，一幢幢的高樓拔地而起,。而房?jī)r(jià)也一直在飆升。

進(jìn)入20xx年9月,，美國(guó)金融市場(chǎng)再掀危機(jī),，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購(gòu)美林集團(tuán),、aig集團(tuán)陷入危機(jī),，強(qiáng)烈震撼了美國(guó)金融市場(chǎng)，并在國(guó)際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪,，曠日持久的美國(guó)次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī),。由于這場(chǎng)金融危機(jī)仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬變,，危機(jī)將走向何處并在何處停止?巨大的不確定性籠罩全球,。同樣，這場(chǎng)危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數(shù),，這場(chǎng)危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見,。

次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力,，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差,。從20xx年底至20xx年6月的1年多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率,，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次,，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整,，使虛熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國(guó)樓市與美國(guó)樓市共同繁榮房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹,，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。

房地產(chǎn)的投機(jī)者日益的增多,，我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷地飆升,，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房,，有錢的人瘋狂的一再購(gòu)入房產(chǎn),，普通一些的老百姓只能看著房?jī)r(jià)的一再飆升,，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來源分析,，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國(guó)內(nèi)民間資本的投入,，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來源,，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分,，2011年這一比例約在76%左右，而從增長(zhǎng)速度來看,，除了20xx年有較小回落,，20xx年至2010年都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，2011年隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái),，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始?xì)w落,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元,，同比名義增長(zhǎng)20.3%,，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落,。從投資結(jié)構(gòu)來看,，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對(duì)象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落,，但其余幾個(gè)指標(biāo)已有所改善,。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米,，增長(zhǎng)12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米,，增長(zhǎng)2.9%,。住宅竣工面積27428萬平方米，增長(zhǎng)2.7%,。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升,，意味著短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)無虞。數(shù)據(jù)還顯示,，20xx年6月末,，全國(guó)商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米,。其中,，住宅待售面積增加506萬平方米,。

2、居民預(yù)購(gòu)房情況

根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看,，大多數(shù)居民以居住樓房為主,，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的.家庭住在有電梯的商品房里,，還有大概8%的家庭住在平房,，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入,，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%,，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間,。而根據(jù)調(diào)查,，想購(gòu)買住房的人占大多數(shù)，一般想買70150平米之間的房子,，人們所能承受的的價(jià)格大概在20003000元,，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的,。先不說北京,、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米,，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通工薪階層所能承受的范圍,。

數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購(gòu)房者的年齡在25歲到34歲之間的居多,，這個(gè)年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧,，這讓我想起了 中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來的這句話。其次,，是35歲到44歲的人群,。總體購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流,，半數(shù)以上為全職工作者,。

在家庭收入調(diào)查中，主要的購(gòu)房者月收入一般在10004000元從全國(guó)范圍來看,，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高,。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看,，盡管有新國(guó)五條的影響因素,，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月,，全國(guó)商品房銷售面積51433萬平方米,，同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%,。 2,、居民預(yù)購(gòu)房情況

根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主,，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房,，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房,，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài),。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%,，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間,。而根據(jù)調(diào)查,，想購(gòu)買住房的人占大多數(shù)，一般想買70150平米之間的房子,，人們所能承受的的價(jià)格大概在20003000元,，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的,。先不說北京,、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米,，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通工薪階層所能承受的范圍,。

數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購(gòu)房者的年齡在25歲到34歲之間的居多,，這個(gè)年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧,，這讓我想起了 中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來的這句話。其次,，是35歲到44歲的人群,。總體購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流,，半數(shù)以上為全職工作者,。在家庭收入調(diào)查中，主要的購(gòu)房者月收入一般在10004000元環(huán)境好,，污染少的地方,，在城市中司機(jī)車較多，空氣污染嚴(yán)重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū),，郊區(qū)的空氣質(zhì)量,、環(huán)境都比較好，購(gòu)房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū),。

3,、房地產(chǎn)業(yè)成為gdp上升的重要力量

政府部門為了確保我國(guó)更好的應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)而采取的相對(duì)寬松的貨幣政策，在該政策的激勵(lì)下,，銀行的信貸空前放松,，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭(zhēng)相突破國(guó)家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制,，部分地區(qū)甚至推出了所謂的改善性住房企圖蒙混過關(guān),，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具,。

4,、房地產(chǎn)的價(jià)格

我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是在2009年,，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格開始飆升,，其中北京、上海,、廣州等一線城市的商品房?jī)r(jià)格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50余倍,。就拿北京來說，據(jù)報(bào)道北京六環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)都飆升到了2萬元一平米,，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購(gòu)買房子,，如：廊坊,、固安等地,。致使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米,。

5,、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢(shì)

從對(duì)前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢(shì)是趨于平穩(wěn)的,。就目前來看,，20xx年的樓市要好過于20xx年。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)指出,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況總體上起穩(wěn),，出現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長(zhǎng)的情況下達(dá)到基本的統(tǒng)一,。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來以后,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩個(gè)反差。

第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現(xiàn)了反差，二線城市的市場(chǎng)和三,、四線城市的市場(chǎng)出現(xiàn)了大的反差,。就如北京市住建委說，北京住宅市場(chǎng)沒有出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房,，這其實(shí)是此地?zé)o銀三百兩,。實(shí)際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了,，房?jī)r(jià)就又開始往上走了,。你不說還好，你一說大家就會(huì)覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房了,。隨著交易量的上升,，房?jī)r(jià)也在涌動(dòng)，這是一方面的情況,，所以大城市的開發(fā)商高興的說,，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說,，什么時(shí)候限購(gòu),、限貸能取消，我們實(shí)在沒辦法過了,。三四線城市市場(chǎng)不那么樂觀,，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大,，但是消化能力很弱,，不像北京、上海,，盡管還有一定的庫(kù)存,，但是消化能力很強(qiáng)，庫(kù)存卻不足了,。

第二個(gè)反差是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的反差,。開發(fā)商處在市場(chǎng)的兩端，在土地市場(chǎng)是買者,，在房屋市場(chǎng)是賣者,。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了,，但是土地的銷售,，政府賣地，開發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%,，出讓金同比下降了10%幾,。就是說開發(fā)商買地還沒有達(dá)到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場(chǎng)在放大,，實(shí)際上是個(gè)別的,，全國(guó)的土地市場(chǎng)還在觸底，還沒有起來,，真正到正增長(zhǎng)是在今年的上半年,，實(shí)際上土地市場(chǎng)還沒有回暖。這樣的市場(chǎng)給中央政府,、地方政府提出了難題,，到底怎么調(diào)整?是進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松,。這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上提出了差別化的信貸政策,、貨幣政策、限購(gòu)措施,，是不是決策部門已經(jīng)意識(shí)到了這樣的情形,。在這樣的情況下，不可能再出什么政策,，現(xiàn)在正是空檔,，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜,，應(yīng)該給地方留有一定的余地,，不同的城市應(yīng)該有不同的對(duì)策。一些開發(fā)商很有意思,，前兩年向二三線城市進(jìn)發(fā),，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了,，覺得還是大城市效益好,，還是大城市購(gòu)買力強(qiáng)。所以說20xx年的市場(chǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng),，并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈,。

四、調(diào)查結(jié)果

根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國(guó)房市還存在許多問題,。

1,、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度很高,。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短,，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響(如官商勾結(jié),、房地產(chǎn)商炒作等),，導(dǎo)致了其發(fā)育不良,、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息,，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)率,，并且一直在快速增長(zhǎng)。

2,、供需結(jié)構(gòu)失衡,。

一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足,，而高端住房卻供給過剩,。二是廉租房供給很少，政府重視不足,，覆蓋面小,，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求,，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題,。

3、房?jī)r(jià)的升高

房?jī)r(jià)的不斷飆升使得購(gòu)買者買不到合適的房子,，而一些投機(jī)者從這里面買到不少房子,，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生,。

五,、總結(jié)

根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與居民預(yù)購(gòu)買房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問題存在的,。

但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論,，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有很大的發(fā)展空間。展望2014年,，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn),，增長(zhǎng)格局將繼續(xù)調(diào)整;我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定,，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn),。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力總體上仍會(huì)支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,，調(diào)控基調(diào)不容改變,。在此背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段,，供需關(guān)系雖有所改善,，從中長(zhǎng)期來看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性,。

房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多,，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟(jì)適用的住房,。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。

國(guó)家要加快經(jīng)濟(jì)建設(shè),，政府要制定惠民政策,，提高居民的收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問題的關(guān)鍵;國(guó)家要采用宏觀調(diào)控手段,，加大調(diào)控力度,，穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為,，提高房屋質(zhì)量,，增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求,。

現(xiàn)在開發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤(rùn),，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見,，今后高層建筑是會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇十一

調(diào)查時(shí)間:x月x日---x月x日

調(diào)查對(duì)象:xx新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì),、文化,、規(guī)劃、環(huán)境,、交通之間的相互作用和關(guān)系,。

調(diào)查范圍：xx新城區(qū)區(qū)域

調(diào)查目的:通過對(duì)xx新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷提供戰(zhàn)略性依據(jù)，指導(dǎo)分析未來的走勢(shì),。

調(diào)查內(nèi)容:

一,、摘要

目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里，人口35—50萬,。行政中心搬過去后,，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形,。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象,，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放,、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,，中心鎮(zhèn),、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園,、華泰劍橋,、金灣華庭,、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤,，伴之xx中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,，xx中心區(qū)即將成為xx的又一個(gè)居住中心。

二,、城區(qū)規(guī)劃背景(xx新城：未來xx的城市副中心)

xx新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,，完成了寧南北路、天童南北路,、嵩江路,、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路,。其中,，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸,，今后將建設(shè)高檔酒店,、單身公寓、藝術(shù)展覽館,、酒吧區(qū),、中西式餐飲區(qū)、演藝中心,、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等,。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓,、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間,。在兩軸的交會(huì)處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,，是大型的城市公園,。

根據(jù)規(guī)劃，xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”,，即鄞州新城區(qū)的中心,，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),，在空間景觀上也是視覺中心,，它的特殊性將通過控制建筑高度,、建筑風(fēng)貌及城市肌理,、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn);“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化,，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊;“三十六點(diǎn)”,，即在綠環(huán),、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),，布置城市公園,。

三、已建成樓盤：

1,、華泰劍橋：由xx華泰股份公司開發(fā),，北靠四明路，東臨錢湖北路,，建筑面積30余萬平米,。分多層、復(fù)式多層,、高層,、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房?jī)蓮d為主,。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所,、學(xué)校、超市,、美容美發(fā)室等,。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷,。3,、半島名邸：由xx光大置業(yè)開發(fā),，位于天童北路與華裕路口,，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河,，由8幢多層和4幢小高層組成,。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動(dòng)室,，健身房等,，需步行10～15分鐘方可到達(dá)公交車站。

4,、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā),，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米,。由多層,、高層,、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所,、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué),。離麥德龍超市三分鐘步行路程,，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),，是居住和休閑的首選地,。

四、調(diào)查定論

從市場(chǎng)調(diào)查的過程和信息,，我們可以清晰的看到,，xx房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造xx新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn),，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)2005年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的,，以歐陸風(fēng)情為主,，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,，從營(yíng)銷的角度上講,，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū),，將吸引更多的購(gòu)房者,，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施,，成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn);從各個(gè)小區(qū)的布局來看,，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),，還是在于如何妙作聚集人氣,。總之,，未來xx新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇十二

關(guān)注民生,，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一,，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題,。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因,，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,，向榆陽(yáng),、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改,、房產(chǎn),、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察,。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng),，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線,、房產(chǎn)企業(yè)的確定,、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后,，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì),，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一,、基本情況

近年來,，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主,、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善,，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善,。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡,，完成銷售面積136.8萬㎡,，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%,，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡,，銷售27.2萬㎡。

20xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡,，20xx年漲至2300元/㎡,，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份,，高層3900-4100元/㎡,、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯,，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升,，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響,。20xx年特別是二,、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈,，從低迷逐步走向火熱,，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng),。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,。20xx年--20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡,，同比增加了148.6%,，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡,，小高層均價(jià)2300元/㎡,，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額,。

廉租房建設(shè)起步較晚,。在實(shí)物配租方面，榆,、神,、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元,，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡,、850套。

二,、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1,、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快,。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營(yíng)思路,、開發(fā)模式,、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn),、廣告宣傳,、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期,，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段,。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見圖2),，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來,，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%,，交易量大幅下降,，開發(fā)量明顯下滑。

20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡,，交易額17.9億元,，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%,，到20xx年第一季度,，更是跌到了低谷，下降了63.1%,。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈,，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%,、56.3%，促成今年二,、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn),。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性,。同時(shí),，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。

同時(shí),，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一,。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元,，居全省第二,，較年初增加206億元，較年初增加137億元,，增長(zhǎng)29.35%,，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%,，增幅分別高于全國(guó),、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末,，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,，較年初新增4億元，其中,，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元,。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種,，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

2,、區(qū)域發(fā)展不平衡,，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大,，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性,。目前我市僅有榆、神,、府,、定、靖,、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng),，綏、米,、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段,。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異,。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡,，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上,，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致,。

3,、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性,。20xx年以來,，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng),，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來,，受金融危機(jī)影響,，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少,，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望,。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安,、北京等周邊的一線,、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性,，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng),，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范,，走向成熟,。

4、土地價(jià)格大幅上升,，土地開發(fā)成本提高,。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實(shí)施,，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛,，其土地價(jià)格逐步抬高,，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：

20xx年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元,，而20xx—20xx每畝均價(jià)為207.4萬元,，20xx年畝均價(jià)94.1萬元,，基本與20xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合,。據(jù)調(diào)查,，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房,，是以前的儲(chǔ)備土地,。20xx年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地,，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度,、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化,、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀,，導(dǎo)致土地需求銳減,，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲,，土地開發(fā)成本大幅提高,。

榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì),，從高速增長(zhǎng)到大幅回落,。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆,，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng),，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱,，使得20xx年至20xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降,，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià)),，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%,。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,，土地嚴(yán)控、銀根緊縮,、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力,。總體來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,，居民住房以舊換新,、以小換大,，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí),，20xx年股市持續(xù)低迷,，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一,。

因此,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo)),、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施,，增加了土地出讓的透明度,，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲,。三是受拆遷成本加大,、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本,。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià),。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程,。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,，增加了531元,。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,，自籌資金比重減少,。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%,，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%,、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,，我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%,，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%,、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降,，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間,，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期,。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委,、市政府審時(shí)度勢(shì),，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施,，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定,、保民生,、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,，從第二季度開始,，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng),，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用,。

三,、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。1998年廢除福利分房,、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大,。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%,，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度,。1998年到20xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%,。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%,。

2,、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3,、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè),。在全球金融危機(jī)仍未見底,、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：

4,、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn),。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍,。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元,，較上年同期減少2742萬元,。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)9877萬元,，較去年同期6024萬元增長(zhǎng)的63.96%,。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元,，較去年5349萬元同比增長(zhǎng)16.96%,。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng),、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯,。

從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%,，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大,，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降,。但實(shí)際上,，與同期相比，凈增加了198萬元,，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入20xx年,，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%,，較上年同期減少2742萬元,，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大,。20xx年1—10月份,，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元,，同比增長(zhǎng)16.96%，占稅收總收入的1.21%,。

四,、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮?qiáng),、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展,，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：

1,、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯,。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé),，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià),，防止房?jī)r(jià)的大起大落,。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的,、普遍都能接受的水平上,，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致,，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展,。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中,，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī),，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求,，使他們“住有所居”,，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律,，不宜過分?jǐn)U大保障范圍,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研,，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi),。

二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度,。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道,，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委,、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究,，通過統(tǒng)計(jì)分析,，科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息，對(duì)購(gòu)房的數(shù)量,、戶型,、面積、位置,、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布,，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi),，有效解決供需矛盾,，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái),。

三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管,。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè),，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè),，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè),，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè),，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊,、魚龍混雜,。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力,。因此,，政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),、技術(shù)水平高,、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè),，通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng),，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè),，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用,。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低,、有名無實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè),，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合,，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì),，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序,。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地,、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑,，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律,，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn),。在國(guó)家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案,，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2,、加強(qiáng)土地管理,，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的質(zhì)疑,，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，選取了東部、中部,、西部不同的類型,，620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高的為45000元/㎡,，最低為1130元/㎡,，地價(jià)占房?jī)r(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%,。620個(gè)案例地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%,，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間,，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例,。因此,，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡,，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲,。

一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),，提高土地統(tǒng)征,、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí),、三級(jí)市場(chǎng),。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地,，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力,。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),，閑置滿兩年以上的土地要無償收回,，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。

二是規(guī)范土地市場(chǎng),，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度,。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等,，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的,，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備,，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的,，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生,。

三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策,，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃,。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地,，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款,，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻,，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明,、公開,。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息,、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息,、房地產(chǎn)銷售信息,、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理,。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記,。七是做好宣傳工作,。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融,、稅收等手段,，有效抑制投資需求和超前需求。

3,、開發(fā)理念要不斷提高,，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步,。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性,，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元,，超過北京,、上海，創(chuàng)造了中國(guó)的奇跡,。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外,，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì),，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多,，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展,，必須首先加快城市發(fā)展,，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展,。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢(shì),，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇十三

調(diào)查撰稿:xxx

調(diào)查時(shí)間:x月x日---x月x日

調(diào)查對(duì)象:xx新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì),、文化,、規(guī)劃,、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系,。

調(diào)查范圍：xx新城區(qū)區(qū)域

調(diào)查目的:通過對(duì)xx新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷提供戰(zhàn)略性依據(jù),，指導(dǎo)分析未來的走勢(shì)。

調(diào)查內(nèi)容:

一,、摘要

目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里,，人口35—50萬。行政中心搬過去后,，加上高教園區(qū),、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形,。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣,、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放,、房多隆市的規(guī)模效應(yīng),。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn),、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成,。隨著東湖花園、華泰劍橋,、金灣華庭,、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤,，伴之xx中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,，xx中心區(qū)即將成為xx的又一個(gè)居住中心。

二,、城區(qū)規(guī)劃背景（xx新城：未來xx的城市副中心）

xx新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,，完成了寧南北路、天童南北路,、嵩江路,、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路,。其中,，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸,，今后將建設(shè)高檔酒店,、單身公寓、藝術(shù)展覽館,、酒吧區(qū),、中西式餐飲區(qū),、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等,。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間,。在兩軸的交會(huì)處,，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊，是大型的城市公園,。

根據(jù)規(guī)劃,，xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心,，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),，在空間景觀上也是視覺中心,，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理,、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn),；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸,；“三環(huán)”,，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán),；“四廊”,，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊,；“三十六點(diǎn)”,，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn),、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),，布置城市公園。

三,、已建成樓盤：

1,、華泰劍橋：由xx華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路,，東臨錢湖北路,，建筑面積30余萬平米。分多層,、復(fù)式多層,、高層,、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房?jī)蓮d為主,。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所,、學(xué)校、超市,、美容美發(fā)室等,。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷,。

2,、半島名邸：由xx光大置業(yè)開發(fā),，位于天童北路與華裕路口,，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河,，由8幢多層和4幢小高層組成,。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動(dòng)室,，健身房等,，需步行10～15分鐘方可到達(dá)公交車站。

3,、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā),，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米,。由多層,、高層、小高層和別墅組成,。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué),。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程,，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),，是居住和休閑的首選地。

四,、在建樓盤：

1,、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米,，由11幢小高層,、9幢高層組成，共650多戶住戶,。以100～120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。24小時(shí)熱水供應(yīng)，安保自動(dòng)化,，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng),。開盤價(jià)4400元/㎡左右。

2,、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā),，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面,，總建筑面積7萬平米,。由8幢多層、4幢小高層,、3幢高層組成,，共828戶。預(yù)計(jì)開盤價(jià)6200元/㎡左右,。

3、四明春曉：由xx旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā),，建筑面積8萬平米,，共700多戶。由多層,、小高層,、高層和單身公寓組成。

五,、調(diào)查定論

從市場(chǎng)調(diào)查的過程和信息,，我們可以清晰的看到，xx房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造xx新城區(qū),，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)２０xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤,，主體風(fēng)格上是基本相一致的,，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,，從營(yíng)銷的角度上講,，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū),，將吸引更多的購(gòu)房者,，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施,，成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn),；從各個(gè)小區(qū)的布局來看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,，營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),，還是在于如何妙作聚集人氣?？傊?，未來xx新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇十四

(一)xx中心區(qū)

20**年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,，1至5月呈遞增趨勢(shì),，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過快，甚至超過中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級(jí)辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計(jì)不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

20**年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。

從成交價(jià)格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā),，同時(shí),，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號(hào))

(三)二七,、后湖片區(qū)

20**年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。

從成交價(jià)格來看,，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價(jià)格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城,、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯,。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題,。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

20**年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對(duì)高房?jī)r(jià),，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明,，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng),、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇十五

其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能,，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊,。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展,，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上,。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化,，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以,，要想獲得消費(fèi)者的青睞,，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性,。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上,，對(duì)地段,、交通、規(guī)模,、配套,、價(jià)格、環(huán)境,、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮,。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變,，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位,，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前,、售中,、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量,，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新,。

4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目,，規(guī)范稅費(fèi)征管行為,。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金,、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):

其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大,，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì),，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入,，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān),，損害了政府形象。因此,，政府要組成清查組,，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國(guó)家,、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國(guó)家法律,、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締,，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目,，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān),，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力,。

5、加強(qiáng)城市配套建設(shè),，提高城鎮(zhèn)居民收入,，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè),，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用,，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高,，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高,。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注,，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求,。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異,，但諸如中小學(xué),、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn),，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性,。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響,。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉,。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量,，提高生活品質(zhì),。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入,，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果,，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

6,、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng),。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段,，規(guī)章制度,、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全,，交易量小,，且很不規(guī)范,，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮,。因此,，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備,，建立健全完善的規(guī)章制度,。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來,，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng),，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之,，我們要通過不懈的努力,，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕?biāo)準(zhǔn),、政策力度大,、政策配套完善、政策落實(shí)到位,。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng),，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化,、集約化,、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn),。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范文篇3：

一,、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20**年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長(zhǎng)期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求,。20**年后，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì),。20**年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

二,、xx商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征。

三,、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列,，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20**年(1—6月份),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比,，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%,。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20**年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20**年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，減少了51.32%,。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)xx市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為xx市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。

同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1,、20**年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1。

2,、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),，xx市在xx年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20**年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。

同時(shí),，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3,、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四,、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū)、二七,、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告篇十六

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

關(guān)注民生,，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo),，是黨委、政府的中心工作之一,，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題,。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,，按照xx年榆林市政協(xié)總體工作安排,，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,，向榆陽(yáng)、神木,、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改,、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)

部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察,。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì),，就視察路線,、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見,。視察結(jié)束后,，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一,、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化,，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主,、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善,。

xx年至xx年10月份,，全市共建成商品房面積210。6萬㎡,，完成銷售面積136,。8萬㎡，空置面積74,。0萬㎡,，空置率為35。2%,，其中xx年1—10月份全市建成商品房面積49,。1萬㎡，銷售27,。2萬㎡,。

xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，xx年漲至2300元/㎡,，xx年更是漲至高層4000元/㎡,、多層3000元/㎡,，xx年1—10月份，高層3900—4100元/㎡,、多層3000—3200元/㎡,。盡管xx年下半年以來成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升,，這主要是受建材價(jià)格,、心理預(yù)期等諸多因素的影響。xx年特別是二,、三季度以來,，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱,，5—10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,。xx年——xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85,。1萬㎡，其中xx年完成22萬㎡;xx年完成18,。1萬㎡,，同比下降17。7%;xx年完成45萬㎡,，同比增加了148,。6%，安置住房困難戶8510戶,。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡,，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡,，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額,。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面,，榆,、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7,。7萬㎡（1540套）,，總投資1。17億元,，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4,。25萬㎡、850套,。

二,、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1,、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快,。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,，撤地改市特別是xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營(yíng)思路,、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略,、管理經(jīng)驗(yàn),、廣告宣傳、市場(chǎng)定位,、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段,。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大（見圖2）,，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來,，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,，xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47。5萬㎡,，空置率約為63%,，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑,。xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67,。6萬㎡,，交易額17,。9億元，交易面積較上年下降近40%,，開發(fā)量下降10%,，到xx年第一季度，更是跌到了低谷,，下降了63,。1%。7縣區(qū)xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,，到了第二,、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈,，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54。8%,、56,。3%，促成今年二,、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn),。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性,。同時(shí),，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了xx年三季度樓市的大爆發(fā),。同時(shí),，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末,，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元,，居全省第二，較年初增加206億元,，較年初增加137億元,，增長(zhǎng)29。35%,，同比多增76億元,，增量已相當(dāng)于xx年全年的181。75%,，增幅分別高于全國(guó),、全省4。93個(gè)和1,。35個(gè)百分點(diǎn),。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,，較年初新增4億元,，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4,。15億元,。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種,，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖,。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡,，南北差異較大,。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性,。目前我市僅有榆,、神、府,、定,、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng),，綏,、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段,。同時(shí),，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣xx年—xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡,，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上,，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致,。

3,、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性,。xx年以來,，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng),，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,，助推了房?jī)r(jià)的.強(qiáng)勢(shì)上漲。但從xx年第三季度以來,，受金融危機(jī)影響,，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少,，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望,。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安,、北京等周邊的一線,、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性,，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng),，泡沫成份在逐步減少,，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟,。

4,、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高,。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件,。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從xx年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高,。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高,，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：

xx年以前,，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57。43萬元,，而xx—xx每畝均價(jià)為207,。4萬元，xx年畝均價(jià)94,。1萬元,，基本與xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合,。據(jù)調(diào)查,，xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房,，是以前的儲(chǔ)備土地,。xx年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地,，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度,、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化,、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀,，導(dǎo)致土地需求銳減,，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高,。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用,，從xx到xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落,。xx年至xx年,，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng),，增速達(dá)到1,。7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱,，使得xx年至xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降,，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格（現(xiàn)價(jià)）,，從xx年的2050元/㎡上升到xx年的2394元/㎡,，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%,。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,，土地嚴(yán)控、銀根緊縮,、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力,。總體來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,，居民住房以舊換新,、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚,。與此同時(shí),，xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低,，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一,。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素,。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）,、掛（牌）”制度的實(shí)施,，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格,，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲,。三是受拆遷成本加大,、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本,。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本,，促漲了房?jī)r(jià),。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入,，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程,。從xx年—xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,，增加了531元,。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,，自籌資金比重減少,。xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%,，到xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%,、32%下降到xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,，我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。xx年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%,，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%,、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài),，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期,。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,，市委,、市政府審時(shí)度勢(shì),，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施,，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭,，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定,、保民生,、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng),，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來,，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三,、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1,、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。1998年廢除福利分房,、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大,。從1998年到xx年,，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%,，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度,。1998年到xx年,，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2,。5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率,，1998年到xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2,、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3,、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8,。41%,，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè),。在全球金融危機(jī)仍未見底,、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下,，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇