報(bào)告要注意積極,、客觀,、準(zhǔn)確地陳述事實(shí)，不加主觀色彩,。在報(bào)告的正文部分,，可以分段敘述,，每段都具有明確的主題和論點(diǎn)。報(bào)告的寫(xiě)作需要不斷的積累和實(shí)踐,，希望大家能夠通過(guò)不斷地努力,，提升自己的寫(xiě)作能力。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇一

7月15日,，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員,，在副主席的帶領(lǐng)下,，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū),、天一城市花園,、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開(kāi)座談會(huì),，聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》,。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

1,、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年,，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股,，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前,，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家,，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家,；外地入駐本地的11家,，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家,。從業(yè)人員1900多人,，有近600人參加各類(lèi)培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米,，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

2,、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開(kāi),、公正,、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年,，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作,，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序,，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作,。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差,、亂收費(fèi)等,，開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)檢查,、安置小區(qū)綜合管理考核等工作,。

3、努力提高物業(yè)管理水平,。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”,，開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前,，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè),，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè),。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè),，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。

1,、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范,。不按規(guī)定配備專(zhuān)業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí),，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等,。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情,，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平,，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用,。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán),，增加了政府和主管部門(mén)的負(fù)擔(dān),。

2、部門(mén)之間職責(zé)需進(jìn)一步理順,。作為新興行業(yè),，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門(mén)間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順,。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水,、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi),，但我市有例外現(xiàn)象,，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門(mén)只收取高壓終端的電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收,，但電損,、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿,。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量,、違章搭建,、破墻開(kāi)門(mén)、車(chē)輛停放,、開(kāi)廠經(jīng)營(yíng),、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建,、城管,、環(huán)保、公安,、消防等部門(mén)依法處理,。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門(mén)之間互相推諉,、執(zhí)法不到位現(xiàn)象,，增加了管理難度。

3,、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高,。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,，素質(zhì)不高,。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低,，難以引進(jìn)人才,，善管理、懂技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才更為緊缺,。

4,、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù),，行業(yè)技術(shù)含量低,，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性,。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),；二是不服從管理,，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止,；三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題,、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由,，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán),，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,，廣大業(yè)主深受其害。

5,、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善,。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況,，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,、綠化、道路,、供電,、供水、供氣,、上下水,、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛,。據(jù)調(diào)查,，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái),，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件,，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。

6,、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理,。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓,，由于當(dāng)時(shí)條件限制,，規(guī)劃、建設(shè),、用地方面不夠規(guī)范,，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小,、停車(chē)位不足,、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差,、房屋立面破損等問(wèn)題,。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。

1,、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展,。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度,，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理,、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念,，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域,，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作,，逐步建立“分等定級(jí),、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái),。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù),，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息,，讓業(yè)主明明白白交費(fèi),。

2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制,。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛,，涉及規(guī)劃、住建,、城管,、供電、供水,、消防,、公安、環(huán)保等多個(gè)部門(mén),，應(yīng)理順機(jī)制,，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度,，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作,。

3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度,，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求,，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù),，自我約束機(jī)制,，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性,，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利,。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為,。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制,；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì),，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。

5,、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān),，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入,，對(duì)房屋的功能、布局,、管網(wǎng),、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議,，供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)參考,。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門(mén)參與論證、驗(yàn)收,，聽(tīng)取意見(jiàn)建議,。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn),，延長(zhǎng)質(zhì)押年限,，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車(chē)難”問(wèn)題,。建議政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)今后新建的樓盤(pán),，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā),，提高停車(chē)能力,。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力,，緩解停車(chē)位不足的矛盾,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇二

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局,、城市管理行政執(zhí)法局,、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌,，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境,。

城區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家,，小百貨市場(chǎng)4家,，家居建設(shè)。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn),。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境,、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出,。具體來(lái)講,，主要是三個(gè)方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患,。

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,，開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng),，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng),、零碑菜市場(chǎng),、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街,、天柱山大市場(chǎng),、皖鎮(zhèn)等入市車(chē)輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放,，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重,。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋,、陳舊，電線老化,、大棚破損嚴(yán)重,，急需整治改造。

（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位,，權(quán)責(zé)不明確,。

（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣,，經(jīng)濟(jì)效益低下,。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng),、旺業(yè)大市場(chǎng),、姚沖大市場(chǎng)除臨街門(mén)面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門(mén)面房盡管已售出,，但大多數(shù)基本閑置,，不少居民買(mǎi)回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車(chē)庫(kù),。這些市場(chǎng)的交易額很小,，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下,。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，將其分為三類(lèi),，按不同類(lèi)別，明確各部門(mén)監(jiān)管職責(zé)：第一類(lèi)是有專(zhuān)門(mén)管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),，如天柱菜市場(chǎng),、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理,，管理方式維持現(xiàn)狀不變,。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造,?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員,，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全,。第二類(lèi)是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類(lèi)是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng),、姚沖大市場(chǎng),、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市,、皖鎮(zhèn),、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街,、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭,，縣房管局、工商局,、住建局,、財(cái)政局等相關(guān)部門(mén)參與，全面推行物業(yè)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇三

市場(chǎng)規(guī)模,。說(shuō)明整個(gè)盤(pán)子有多大，以論證該領(lǐng)域的分量,。

盈利情況,。能不能賺錢(qián)、能賺多少,、怎么賺的。側(cè)重論證盈利能力及穩(wěn)定性,。

增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),。論證產(chǎn)品成長(zhǎng)空間和盈利空間，十分重要,。

行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在做什么,、用什么模式,、發(fā)展動(dòng)向如何。

行業(yè)其他傳統(tǒng)企業(yè)怎么做,。

是否有創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)在該領(lǐng)域做的不錯(cuò),。

國(guó)外該領(lǐng)域的發(fā)展情況。

有哪些衍生品如周邊產(chǎn)品或同類(lèi)產(chǎn)品等行業(yè)壁壘與進(jìn)入門(mén)檻,。

兩大原則,。細(xì)分市場(chǎng)足夠大且有利可圖、通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)可高效觸達(dá)的市場(chǎng),。

真正的細(xì)分市場(chǎng),。有自身特點(diǎn)、和最大行業(yè)里其他細(xì)分形成有效區(qū)隔,。每個(gè)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域都要按照（1）中提到的三個(gè)步驟方法進(jìn)行分析,，另外還包括：細(xì)分市場(chǎng)特點(diǎn)、市場(chǎng)和產(chǎn)品所處的生命周期,、行業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)因素,。

數(shù)據(jù)提供支持包括。

1.宏觀分析指標(biāo),。

不同品類(lèi)市場(chǎng)占有率分布狀的餅圖,。

該品類(lèi)整年銷(xiāo)量或銷(xiāo)售額柱狀圖。

2.微觀分析指標(biāo),。

品類(lèi)分價(jià)格段銷(xiāo)量柱狀圖,。

分月銷(xiāo)量柱狀圖。

3.關(guān)系分析,。

產(chǎn)品的核心優(yōu)劣勢(shì)分析,。

各產(chǎn)品間的關(guān)系分析。

精益畫(huà)布,。

目標(biāo)用戶是誰(shuí),。

目標(biāo)用戶群體特質(zhì)。

用戶使用場(chǎng)景中有哪些需求,。

場(chǎng)景中的問(wèn)題,、痛點(diǎn)與不爽針對(duì)這些痛點(diǎn)與不爽，用戶目前的解決方案,。

現(xiàn)有解決方案有什么不爽,。

有沒(méi)有更好的方案。

眾多需求中,，著重解決用戶的哪方面需求與期望,。

公司層面。

公司在整個(gè)行業(yè)中的位置（領(lǐng)導(dǎo)者還是追隨者）。

是否有良好的業(yè)務(wù)基礎(chǔ),。

有哪些資源可以用,，哪些資源形成行業(yè)門(mén)檻。

產(chǎn)品層面,。

產(chǎn)品目標(biāo)：戰(zhàn)略主打產(chǎn)品,、邊緣卡位產(chǎn)品、新業(yè)務(wù)線-創(chuàng)新產(chǎn)品,。

plc-產(chǎn)品生命周期---不同生命周期不同的側(cè)重點(diǎn),。

公司及產(chǎn)品的結(jié)合層面（產(chǎn)品的商業(yè)價(jià)值）產(chǎn)品可以為企業(yè)創(chuàng)造什么樣的價(jià)值（創(chuàng)新戰(zhàn)略、卡位,、打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,、擾亂競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益）,。

這些價(jià)值是否契合公司戰(zhàn)略目標(biāo)及業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的時(shí)機(jī)是否恰當(dāng),。

自己職業(yè)優(yōu)勢(shì)。

新領(lǐng)域產(chǎn)品中,，哪些模塊是自己熟悉的,。

之前工作經(jīng)理能為產(chǎn)品帶來(lái)什么,。

哪些方面的經(jīng)驗(yàn)可遷移與轉(zhuǎn)化,。

行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域中的某處。

顛覆式方法將原先需求滿足中的一個(gè)環(huán)節(jié)改寫(xiě),。

借鑒國(guó)外或其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn),。

使用場(chǎng)景重構(gòu)利用線下衍生需求做突破口。

小米的產(chǎn)品邏輯：用中端產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)標(biāo)其他高端產(chǎn)品的性能,。

同樣的價(jià)格用性能碾壓對(duì)手,。

同樣的性能用價(jià)格碾壓對(duì)手。

產(chǎn)品的核心價(jià)值的實(shí)現(xiàn),，是否依托與一些頗有難度的工作,。

上下游公司及巨頭是否容易切入這個(gè)領(lǐng)域。

盈利能力是否穩(wěn)健,，即使暫未賺錢(qián),，是否具有盈利的想象空間。

所有的分析工作與數(shù)據(jù)采集都是信息收集,，目的是形成解決方案與建議,。針對(duì)新領(lǐng)域尤其是新產(chǎn)品的研發(fā)，要明確：

行業(yè)機(jī)會(huì)在哪里,，從哪點(diǎn)進(jìn)行切入,。

用戶群體特征怎樣,，用怎樣的形式去滿足怎樣的需求。

在眾多競(jìng)品中怎樣做到差異化如何利用好資源發(fā)揮優(yōu)勢(shì),，從哪些角度入手。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇四

近年來(lái),，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱,、村村通公路建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)等,，對(duì)砂石料需求量逐年增大,，促進(jìn)我縣砂石料行業(yè)有了較快的發(fā)展。然而,，面對(duì)全縣已發(fā)展起來(lái)的砂石料經(jīng)營(yíng)業(yè)戶,，稅收征收管理工作卻出現(xiàn)了相對(duì)滯后的局面。

根據(jù)筆者調(diào)查掌握的情況看,，砂石料經(jīng)營(yíng)的稅收征管工作主要存在如下問(wèn)題：

1,、證照不齊無(wú)證經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重。截止目前,，全縣砂石料經(jīng)營(yíng)業(yè)戶中僅2戶辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和砂石料開(kāi)采許可證,，其他的采砂業(yè)戶只辦理了臨時(shí)采砂許可證。還有大部分經(jīng)營(yíng)業(yè)戶由于受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng),，為逃避監(jiān)督和管理,，達(dá)到不繳或少繳稅款的目的，根本不辦理稅務(wù)登記證,，造成稅收管理真空和稅收的流失,。

2、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不建賬,，稅收征管難監(jiān)控,。砂石料經(jīng)營(yíng)業(yè)戶認(rèn)為生產(chǎn)工藝簡(jiǎn)單，產(chǎn)品單一,，不需建帳進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,。致使稅務(wù)檢查無(wú)據(jù)可查。即使有少數(shù)建帳戶,，也不如實(shí)提供其帳務(wù),，隱瞞銷(xiāo)售收入的現(xiàn)象嚴(yán)重，稅務(wù)人員基本無(wú)法進(jìn)行管理監(jiān)控,。

3,、砂石料銷(xiāo)售不用發(fā)票,購(gòu)貨單位不索取發(fā)票使偷稅成為可能。由于城鄉(xiāng)居民建房,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，購(gòu)進(jìn)砂石料時(shí)不需要發(fā)票,，缺少索取發(fā)票的意識(shí)，使砂石料經(jīng)營(yíng)業(yè)戶不需領(lǐng)購(gòu)發(fā)票和開(kāi)據(jù)發(fā)票,收入照樣能夠?qū)崿F(xiàn),。稅務(wù)人員無(wú)法獲得砂石料經(jīng)營(yíng)業(yè)戶真實(shí)生產(chǎn),、銷(xiāo)售的信息，使偷稅成為可能,。

4,、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境復(fù)雜，稅款核定難?，F(xiàn)在砂石料行業(yè)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)最大特點(diǎn)是：砂石料經(jīng)營(yíng)者不需把砂直接送到用砂單位和個(gè)人那里,；用砂單位和個(gè)人也不需直接和砂石料經(jīng)營(yíng)者接洽，而是由跑運(yùn)輸?shù)霓r(nóng)用車(chē)主與兩者聯(lián)系通過(guò)買(mǎi)和賣(mài)賺取運(yùn)費(fèi),。砂石料經(jīng)營(yíng)者為了把砂石料銷(xiāo)出去,，自已或組織親屬購(gòu)置運(yùn)輸車(chē)輛運(yùn)砂，稅收管理員無(wú)法確切了解每個(gè)砂石料經(jīng)營(yíng)業(yè)戶的生產(chǎn)和銷(xiāo)售情況,，給稅款核定征收帶來(lái)很大困難,。

5、納稅人納稅意識(shí)淡薄,，申報(bào)管理難,。由于經(jīng)營(yíng)砂石料的群體，80%以上是農(nóng)村文化程度不高的農(nóng)民,，對(duì)稅收的理解就是認(rèn)為掏他們口袋里的錢(qián),，很難自覺(jué)納稅。

1,、加大執(zhí)法力度,。嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十條、六十三條,、六十四條之規(guī)定,，要求納稅人按期及時(shí)辦理稅務(wù)登記證和申報(bào)納稅，違者依法給予及時(shí)處罰,。依法執(zhí)行稅收政策,，加大對(duì)偷稅的處罰，是體現(xiàn)稅法剛性的有力保證,。

2,、根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的大小，必須要求砂石料納稅人建立簡(jiǎn)易賬,，特別是我縣燒磚行業(yè),、預(yù)制件加工行業(yè)應(yīng)強(qiáng)制推行建帳工作，實(shí)行查帳征收,；這樣就能從多個(gè)環(huán)節(jié),、多渠道督促砂石料經(jīng)營(yíng)業(yè)戶銷(xiāo)售開(kāi)據(jù)發(fā)票,，用砂石料單位能夠取得發(fā)票，實(shí)現(xiàn)查賬征收,，以票控稅的目的,。

3、對(duì)那些確無(wú)建賬能力不能進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的砂石料經(jīng)營(yíng)業(yè)戶采取工人工資監(jiān)控,、燃料動(dòng)力監(jiān)控,、產(chǎn)銷(xiāo)量實(shí)地監(jiān)控，堵好產(chǎn)銷(xiāo)兩個(gè)口,。按照稅源管理辦法，加強(qiáng)監(jiān)督檢查,，積極堵塞稅收漏洞,。實(shí)行查賬與查定相結(jié)合的征收方式。

4,、加強(qiáng)納稅宣傳輔導(dǎo)和提高服務(wù)質(zhì)量,。將有關(guān)稅收法規(guī)送到納稅人手中，及時(shí)通報(bào)與納稅人有關(guān)的最新稅收政策,，使納稅人明白稅收政策,，了解國(guó)家稅收政策的變化，讓納稅人繳“明白稅”,、“放心稅”,，提高納稅人對(duì)稅收的重視程度，督促其正確進(jìn)行財(cái)務(wù)核算,，誠(chéng)信納稅,，進(jìn)而提高納稅人的納稅意識(shí)。

綜上所述,，只要我們找準(zhǔn)砂石料行業(yè)稅收科學(xué)化,、精細(xì)化管理的切入點(diǎn)，時(shí)刻關(guān)注砂石料行業(yè)的發(fā)展變化情況,，適時(shí)調(diào)整征管策略,，就能夠全面管理好砂石料開(kāi)采加工行業(yè)，讓這些納稅人為我縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，增加財(cái)政收入充分發(fā)揮應(yīng)有的作用,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇五

為打造xx企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段,，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化,、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略,，宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng),，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益,，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求,，本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研,，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：

1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,，交通便利,，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁,。

2,、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),，吸引力大,，前景廣闊。

3,、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高,。

4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏,。

5,、經(jīng)營(yíng)理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活,。

6,、企業(yè)的勝利，全賴(lài)于鐵的紀(jì)律支撐,。

7,、人力資源及組織體系比較完整。

8,、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前,，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清晰,。

1,、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì),、施工等與物管銜接脫節(jié),，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本,，造成資源浪費(fèi),。例如：xx華庭游泳池每次清洗,，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如,。但目前每次洗清時(shí),，池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放,，必須用水泵配合才能抽走，這樣,，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響,。再如,，xx、二期車(chē)位配置與住宅數(shù)量不成正比,，隨著業(yè)主生活水平的提高,，業(yè)主車(chē)輛逐步增多，車(chē)輛停放逐步緊張,，長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂,。

2、營(yíng)銷(xiāo)與物管關(guān)系脫節(jié),，公司在推銷(xiāo)產(chǎn)品前期,，尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建,、亂擺亂放,、拒交費(fèi)用等行為沒(méi)有明確的書(shū)面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視,。

3,、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門(mén)對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒(méi)有明確計(jì)劃,，操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控,，在具體運(yùn)作上，出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面,，直接影響服務(wù)質(zhì)量,。

4,、縱橫觀三個(gè)樓盤(pán)物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求,。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼,、紙屑,、煙頭及塑膠袋隨地可見(jiàn)，噴泉中央石塊四分五裂,，池溝污泥沉積,，員工廚房門(mén)口及各摩托車(chē)棚下的廢舊雜物處處可見(jiàn)；xx華庭的廣場(chǎng)地面,、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面,、各樓梯入口地面、車(chē)庫(kù)墻面等清潔開(kāi)荒馬虎,，水泥渣漬,、白涂料漬等斑斑可見(jiàn)，接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放,，占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重,，各門(mén)面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見(jiàn),；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上,，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌,。

5、綠化管理方面,，對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)計(jì)劃進(jìn)行,，對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪，對(duì)多處殘缺空白,、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種,，對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示，養(yǎng)護(hù)專(zhuān)業(yè)水平一般,。

6,、安全管理意識(shí)一般，對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖,、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí),。

7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒(méi)有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄,，所有樓盤(pán)的路燈無(wú)編號(hào),。如：xx花園若干車(chē)庫(kù)門(mén)鎖被人敲壞，門(mén)扇敞開(kāi)無(wú)人重視關(guān)上及維修,；泳池機(jī)房無(wú)鎖,，房門(mén)經(jīng)常打開(kāi)而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏,，時(shí)刻存在安全隱患,。

8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫,，應(yīng)變能力差,，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌,、服務(wù)態(tài)度,、方式方法等工作意識(shí)淡薄，整體形象較差,，戰(zhàn)斗力弱,。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門(mén)不滿而投訴,；若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙,；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo),、各部門(mén)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),、小區(qū)業(yè)主,、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出,，不理不睬,；對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒(méi)有監(jiān)控,；巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見(jiàn),；隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一,，整體局面較為混亂,，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。

9,、在客戶服務(wù)方面,，從熱情待客及工作形象上看,，xx華庭管理處前臺(tái)工作可以，xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的.建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,，尚未形成系統(tǒng)化,、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式,，工作效率較低,。

10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看,，土氣低落,，人員素質(zhì)參差不齊,，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開(kāi)，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,，專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)較低,。尤其是各專(zhuān)業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn),，加上監(jiān)督力度不足,，在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn),，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門(mén)各自為政的傾向,，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整,。

根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：

1,、建立規(guī)范管理體系，實(shí)行有效資源整合,。

從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),，避免低檔次樓盤(pán)服務(wù)牌子接管高檔次樓盤(pán)之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展,，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,，在物管全盤(pán)運(yùn)作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地,，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作,，具體整合辦法為：

將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目,，申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處,。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”,、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”,。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名，按此類(lèi)推,。

2,、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇六

下面是小編為大家整理的,供大家參考,。

在我們平凡的日常里，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切,，其在寫(xiě)作上具有一定的竅門(mén),。在寫(xiě)之前，可以先參考范文,，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實(shí)習(xí)調(diào)研報(bào)告,，僅供參考，歡迎大家閱讀,。

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展,，國(guó)民收入的不斷增加，人們?cè)絹?lái)越重視生活的質(zhì)量,，當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后,，便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求,。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史,，應(yīng)該說(shuō)也積累了一些經(jīng)驗(yàn),，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè),，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路,？作為一名物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)者，在即將畢業(yè)之際,，我作了一次實(shí)習(xí)調(diào)研,。

xxxx年xx月至xxxx年x月，為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí),，理論聯(lián)系實(shí)際,，我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問(wèn)學(xué)習(xí)。在實(shí)習(xí)期間,，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待,。通過(guò)到公司各物業(yè)管理處的實(shí)習(xí)，我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解,。在這一過(guò)程中,，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí),，為以后正常工作的展開(kāi)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

一、調(diào)研對(duì)象的基本情況,。

xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月,，位于錫城北門(mén)楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路,，南臨滬寧鐵路,，西靠鳳賓路，北依213國(guó)道,，是獨(dú)立核算,、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè),，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí),，注冊(cè)資金為100萬(wàn)元。

近幾年來(lái),，公司始終貫徹“以人為本,、誠(chéng)信服務(wù)”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效,、一流服務(wù),、信譽(yù)至上”的宗旨,，并擁有一批具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，取得全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才,，造就了一支思想正,、技術(shù)強(qiáng),、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍,，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）,、綠洲花園等小區(qū),，取得了良好的社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益,。面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,、困難重重的物業(yè)管理市場(chǎng)，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路,。目前，我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系的.認(rèn)證工作,，并已取得內(nèi)部審核員資格,。公司承諾：嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，定和完善各項(xiàng)管理度,，充分利用現(xiàn)代化管理手段,，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明,、整潔,、安全、有序的生活環(huán)境,，營(yíng)造一個(gè)賞心悅目的生活空間,。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新,，力爭(zhēng)為錫城更多的業(yè)主,、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全,、舒適的服務(wù),，進(jìn)一步提升企業(yè)形象,，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星,。

二,、調(diào)研的目的和意義。

“實(shí)習(xí)是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”,，學(xué)了三年的物業(yè)管理,，總是想把所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)習(xí)中去，這是我調(diào)研的目的之一,；另外,，想對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),，這是我調(diào)研目的之二,；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來(lái)看,，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問(wèn)題需要解決,。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件,，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善,，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),。我想通過(guò)此次實(shí)習(xí),，我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì)，會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí),，理論聯(lián)系實(shí)際,，把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)習(xí)中去，注意把書(shū)本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作,，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí),，用實(shí)習(xí)驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律,。從小方面講,，為自己以后能有一個(gè)美好的未來(lái)而努力；從大處講,，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力,。

三、調(diào)研的方法和范圍,。

深入開(kāi)展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研報(bào)告,。

二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記,。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書(shū),，中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開(kāi)了會(huì)議，對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀,，就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題,，中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式,，開(kāi)展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作,。通過(guò)本次調(diào)研，圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”

當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看的意見(jiàn)和建議結(jié)合自身的工作,，分析如下：

（一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題,。在理論學(xué)習(xí)上,，常常對(duì)自己要求不高,、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作,，一是讀得不太多,，二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒(méi)有深挖掘,、細(xì)推敲,。常常因?yàn)楣ぷ髅Γ瑫r(shí)間緊,，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升,，在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系,。

（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題,。中心接管。

全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo),，責(zé)任大任務(wù)重,，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛,。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠,，有時(shí)甚至沒(méi)有深入到一線，沒(méi)有充分了解群眾最迫切的需要,，自認(rèn)為工作開(kāi)展了,，但是完成效果并不理想。

（三）存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題,。完成工作任務(wù)時(shí),，有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多,、壓力大的時(shí)候這種想法更甚,，并沒(méi)有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠,，在完成工作中沒(méi)有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式,，大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上，并沒(méi)有突破創(chuàng)新,，開(kāi)展獨(dú)具特色的工作,。

（四）存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題,。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位,，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任,。自認(rèn)為自己很知足,，雖比上不足，但比下有余,，樂(lè)得個(gè)安于現(xiàn)狀,。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng),。

今后的努力方向和改進(jìn)措施,。

劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得,，加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí),，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí),，從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā),，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如,，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù),，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式,，尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下工夫,。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。

（二）撲下身子,、深入基層,，與群眾“零距離”、“面對(duì)面”,，拜群眾為師,，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足，與群眾一起想問(wèn)題,、謀對(duì)策,，尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神,，在群眾中發(fā)現(xiàn),、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展,。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神,，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作，樹(shù)立強(qiáng)烈的時(shí)間觀念,、效率觀念,、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天,，這一周能辦的事不拖到下一周,，用最短的時(shí)間完成任務(wù)。

（四）始終保持與時(shí)俱進(jìn),、開(kāi)拓創(chuàng)新的精神狀態(tài),。對(duì)開(kāi)展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足,，后續(xù)整改工作要不斷跟上,，堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng),，做到一抓到底,，善始善終。

的思想路線,、政治路線,、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn),，立黨為公,、執(zhí)政為民的觀點(diǎn)，向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn),，群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn),，對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn)，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí),、深刻領(lǐng)會(huì),，努力實(shí)踐的。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇七

餐飲業(yè)是是傳統(tǒng)的行業(yè),，餐飲作為服務(wù)業(yè)的重要組成部分,，以其市場(chǎng)大、增長(zhǎng)快、影響廣,、吸納就業(yè)能力強(qiáng)等特點(diǎn)而廣受重視,，也是發(fā)達(dá)國(guó)家輸出資本、品牌和文化的重要載體,。隨著國(guó)際知名餐飲企業(yè)的不斷涌進(jìn),，對(duì)我國(guó)餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、文化氛圍,、飲食結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員素質(zhì)要求等產(chǎn)生了深刻影響,?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)我國(guó)餐飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面激烈仍將維持,。

現(xiàn)在的餐飲行業(yè)越來(lái)越像是一座圍城,，外面的人看著紅紅火火，里面的人冷暖自知,。隨著反腐倡廉的深入開(kāi)展,，高端餐飲受阻，而與此同時(shí),，物價(jià)不斷飆升,，租金成本、勞動(dòng)力成本日益增加,，餐飲行業(yè)遭遇到了前所未有的挑戰(zhàn),，新一輪的洗牌在所難免。有知名餐飲機(jī)構(gòu)的黯然退場(chǎng),，就有新興餐飲品牌的粉墨登場(chǎng),。

20xx年廣東高端住宿餐飲企業(yè)零售額繼續(xù)下滑。廣東省統(tǒng)計(jì)局3月17日日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，1-2月,，廣東實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)11.1%。全省住宿餐飲業(yè)零售額穩(wěn)定增長(zhǎng),，僅高端住宿餐飲業(yè)出現(xiàn)下滑,。

20xx年整個(gè)餐飲行業(yè)仍處于不景氣狀態(tài)。我國(guó)餐飲行業(yè)增速下滑和企業(yè)盈利受壓交織,，消費(fèi)需求變革和信息技術(shù)大行其道呼應(yīng),。在內(nèi)外多種因素的影響與沖擊下，中國(guó)餐飲行業(yè)在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式上都發(fā)生了深層次的變化,，整個(gè)餐飲市場(chǎng)在波動(dòng)和震蕩中逶迤前行,。

“在餐廳做服務(wù)員需要長(zhǎng)時(shí)間站立,，吃的都是青春飯，也賺不了多少錢(qián),?！卑着恐v，現(xiàn)在物價(jià)較高,，生活成本壓力大,。“我現(xiàn)在房租加水電費(fèi)都得600多元,，加上吃飯和平時(shí)零花,，2000元的工資只能保障最基本的生活?！卑着空f(shuō),。

現(xiàn)在的餐飲消費(fèi)也已進(jìn)入到第三重階段，即看不見(jiàn),、摸不著的整體消費(fèi)意識(shí)階段,，消費(fèi)者在離開(kāi)消費(fèi)場(chǎng)所后在頭腦中形成的整體感知回應(yīng)是什么，這便體現(xiàn)出餐飲店的品牌文化,，所以商家的獨(dú)特體系已不僅僅是菜品,、味道、服務(wù),、環(huán)境,、音樂(lè)等，而是綜合因素的整體體現(xiàn),。隨著人們?cè)诰筒铜h(huán)境,、體驗(yàn)等方面要求越來(lái)越高，名氣大,、品牌響的餐廳越做越大。餐館檔次也體現(xiàn)在環(huán)境上,，文化成為餐飲業(yè)裝潢視覺(jué)的重要元素,，“吃環(huán)境”將是餐飲業(yè)發(fā)展趨勢(shì)之一。根據(jù)定位不同,，體現(xiàn)不同文化,，成為許多餐館的競(jìng)爭(zhēng)手段。餐飲市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),，必將回歸于品牌間的競(jìng)爭(zhēng),，品牌力更強(qiáng)就有更廣闊的市場(chǎng)。

在今年商務(wù)部的重點(diǎn)工作中,，早餐工程,、廚房改造工程,、綠色飯店將是財(cái)政支持的重點(diǎn)項(xiàng)目，引導(dǎo)更多的餐飲企業(yè)加入到早餐工程,、社區(qū)餐飲,、商務(wù)快餐等領(lǐng)域，加大大眾化餐飲連鎖步伐,。

連鎖經(jīng)營(yíng)不僅可提高效率,、降低成本，更能幫助餐飲業(yè)突破發(fā)展中的管理瓶頸,。連鎖經(jīng)營(yíng)具有成本優(yōu)勢(shì),、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì),，應(yīng)該是餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的主要發(fā)展方向,。餐飲行業(yè)整體由單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng),，發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng),，文化品位的競(jìng)爭(zhēng)。由單店競(jìng)爭(zhēng),、單一業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng),，發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化,、集團(tuán)化,、大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)。

“導(dǎo)吃顧問(wèn)”,、“美食偵察”為餐廳帶來(lái)創(chuàng)新,、改良菜品,、營(yíng)銷(xiāo)餐廳,。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)也被看重,，用網(wǎng)絡(luò)搜索自己鐘意的餐廳,、美食已是常見(jiàn)景象,。企業(yè)應(yīng)當(dāng)及早充分認(rèn)識(shí)到微博微信在餐飲行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)中將會(huì)發(fā)回的重要作用。

特色是傳統(tǒng)餐飲立身之本。這種強(qiáng)調(diào)口味的做法,，仍是宣傳之道。但口味一旦被復(fù)制,，特色也成了平常,。關(guān)注地方風(fēng)味、精細(xì)化定位,、擁有特色菜肴,，精細(xì)化的創(chuàng)新定位漸成趨勢(shì)。養(yǎng)生概念從原材料的健康養(yǎng)生發(fā)展到全面的養(yǎng)生體系,，即菜品原輔料養(yǎng)生,、烹飪加工數(shù)字化養(yǎng)身、餐飲服務(wù)養(yǎng)生推介,，再融匯綠色裝修材料,、個(gè)人養(yǎng)生食譜打造、養(yǎng)生禮品等系列產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā),，把餐飲業(yè)真正打造成綠色養(yǎng)生產(chǎn)業(yè),。

信息化的應(yīng)用將覆蓋企業(yè)預(yù)訂、采購(gòu),、點(diǎn)餐,、人員績(jī)效考核、財(cái)務(wù)管理及客戶關(guān)系管理等各個(gè)環(huán)節(jié),，促進(jìn)餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)降低運(yùn)營(yíng)成本,、提高管理效益率、優(yōu)化服務(wù)流程,。

我們不難看出,，現(xiàn)在餐飲市場(chǎng)上基本都是以國(guó)外知名品牌連鎖為主，它的模式簡(jiǎn)單,，可復(fù)制性強(qiáng),，加上其產(chǎn)品本土化及主題餐廳策略的推出，未來(lái)在中國(guó)的發(fā)展更有勢(shì)不可擋的趨勢(shì),。面對(duì)這樣來(lái)勢(shì)洶洶的“洋快餐入侵”,，中國(guó)餐飲業(yè)將面臨巨大挑戰(zhàn)。但同時(shí),，國(guó)外餐飲企業(yè)進(jìn)入中國(guó)后,，對(duì)我國(guó)餐飲經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)質(zhì)量,、文化氛圍,、飲食結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員素質(zhì)要求等產(chǎn)生深刻影響,。洋餐飲讓本土餐飲的視角變得更為寬廣,，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的渠道也更為多元。洋為中用,、中西合璧的趨向在餐飲行業(yè)也明確體現(xiàn),。

想要在中外餐飲企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇中脫穎而出，就需要通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)化,，同時(shí)形成自己的流水作業(yè)方式,，加上上下游資源的整合，以及企業(yè)品牌價(jià)值打造等多方面進(jìn)行突破,，最后形成擁有本企業(yè)核心優(yōu)勢(shì)的中國(guó)連鎖餐飲企業(yè),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇八

“大頭娃娃”事件再次把中國(guó)的食品安全問(wèn)題推向風(fēng)口浪尖。食品安全問(wèn)題頻頻見(jiàn)諸于報(bào)端,，這不禁使廣大消費(fèi)者心存疑慮,，中國(guó)老百姓對(duì)于食品安全的信心急劇下降。食品安全問(wèn)題首次提升到政府工作報(bào)告的高度,。

南澳是廣東省唯一的海島縣和漁業(yè)縣,，全縣海域面積達(dá)四千六百平方公里，盛產(chǎn)著魚(yú),、蝦,、蟹、貝,、藻五大類(lèi)的海產(chǎn)品一千三百多種[1];并建成了四萬(wàn)多畝的近?！八{(lán)色牧場(chǎng)”，遍布三大漁鄉(xiāng)的水產(chǎn)品加工網(wǎng)絡(luò)和建成二大海產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)市場(chǎng)，使其成為海內(nèi)外游客購(gòu)買(mǎi)海貨的“天堂”,。近幾年,，南澳縣從實(shí)施“海洋活縣”的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，把水產(chǎn)品加工業(yè)作為發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容來(lái)抓,，努力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)平臺(tái)[2],。

我們來(lái)到南澳島調(diào)研當(dāng)?shù)氐暮．a(chǎn)品加工現(xiàn)狀。參觀其加工流程,，考察其加工過(guò)程是否衛(wèi)生,，是否符合規(guī)定的加工標(biāo)準(zhǔn)，一方面在學(xué)習(xí)過(guò)程中提高食品安全意識(shí),，另一方面探討當(dāng)?shù)厥欠窬邆浒l(fā)展海產(chǎn)品深加工業(yè)的條件,，并提出一些合理的建議。

3.1南澳海產(chǎn)品狀況,。

中上層魚(yú)類(lèi)藍(lán)園鲹(巴浪),、金色小沙丁魚(yú)(姑魚(yú))、脂眼鯡(強(qiáng)魚(yú)),、鮐魚(yú)(花鯡),、頷園鲹(長(zhǎng)腰巴浪)、竹筴魚(yú)(闊目巴浪),、羽鰓鮐(白面),、扁舵鰹(水棍)、干金槍魚(yú)(青甘),、鮪(陽(yáng)棍),。

底層魚(yú)類(lèi)槍烏賊(魷魚(yú)),、帶魚(yú),、喬氏臺(tái)雅魚(yú)、金帶細(xì)鲹(白身仔),、二長(zhǎng)棘周,、長(zhǎng)蛇鯔、星斑裸頰周,、大頭狗母魚(yú),、條為鯡鯉(紅魚(yú))、黃帶付鯡鯉(大紅魚(yú)),、短尾大目周,、真周(赤鯮)、細(xì)鱗三梭鱸(厚鱸),、三線磯鱸,、大頭白姑魚(yú),、高體若鲹、刺鯧(肉鯽),。

島上淡水魚(yú),、蝦、蟹,、貝類(lèi),。

淡水蝦、蟹,、貝類(lèi)有長(zhǎng)臂蝦、招蝦,、田螺,、石螺、蝸牛,、中華絨毛蟹,、河蟹、日本沼蟹等類(lèi)品種,。

主要種植植物龍須草,、海帶、紫菜,。

南澳縣的海產(chǎn)不僅種類(lèi)繁多,，并且水產(chǎn)品的總產(chǎn)量很高，xx年全縣的水產(chǎn)品總量達(dá)到了129105噸,，其中海洋捕撈產(chǎn)量為75805噸,，海水養(yǎng)殖產(chǎn)量為52955噸，大大超出了當(dāng)?shù)氐乃a(chǎn)品需求量,。因此當(dāng)?shù)負(fù)碛蟹浅ＸS富的海產(chǎn)品加工原料,，且南澳到位于南海東北部、閩粵臺(tái)三省交界處,，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,，因此當(dāng)?shù)匕l(fā)展海產(chǎn)品有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)及地理優(yōu)勢(shì)。

3.2南澳海產(chǎn)品的加工現(xiàn)狀,。

在我們實(shí)地調(diào)研和對(duì)南澳縣海洋與漁業(yè)局工作人員采訪中發(fā)現(xiàn),，島上沒(méi)有專(zhuān)門(mén)深加工海產(chǎn)品的加工廠，有的只有初加工的工廠,、作坊,。我們?cè)诤笳?zhèn)西山村參觀了奇佳寶加工廠，該工廠收購(gòu)當(dāng)?shù)貜漠?dāng)?shù)厥諘窀傻淖喜?，主要做為食品的添加物如餅干上的海苔,，紫菜的質(zhì)量只要根據(jù)廠家的要求選取，一般紫菜的質(zhì)量不會(huì)很高。紫菜的加工過(guò)程很簡(jiǎn)單,，用手把紫菜撕成較小的塊狀后,，將其投入到攪拌器進(jìn)行攪碎。紫菜顆粒的大小,，由商家的訂單決定,。整個(gè)加工過(guò)程簡(jiǎn)單，沒(méi)有任何化學(xué)添加物,。加工成品主要銷(xiāo)往島外的加工廠進(jìn)行進(jìn)一步加工,。據(jù)廠中負(fù)責(zé)人介紹，不僅是紫菜,，當(dāng)?shù)氐暮?、龍須菜等也是直接曬干或曬干后再攪碎?/p>

而在位于后宅鎮(zhèn)的前江碼頭的南澳縣水產(chǎn)綜合加工廠則主要對(duì)海產(chǎn)品進(jìn)行冷凍加工。該廠主要的工作為制冰,。前江碼頭捕獲的海產(chǎn)品除了部分留在當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售外,，大多送到該廠進(jìn)行冷凍保鮮，然后銷(xiāo)往汕頭,、福建等周邊地區(qū),。

除了專(zhuān)門(mén)的加工廠外，當(dāng)?shù)氐男∽鞣贿€將海產(chǎn)品如最常見(jiàn)的魷魚(yú)直接曬干,，夏天在海邊經(jīng)常能看到成片的曬魷魚(yú),。但當(dāng)?shù)鼗静粚⑵溥M(jìn)行包裝而是散賣(mài)或運(yùn)到汕頭再進(jìn)行包裝。我們?cè)L問(wèn)了多家的海產(chǎn)店,，店長(zhǎng)都向我們介紹了，即使一些印有南澳產(chǎn)的漁副產(chǎn)品基本都是當(dāng)?shù)氐暮．a(chǎn)運(yùn)到汕頭或周邊地區(qū)加工包裝的而不是當(dāng)?shù)氐淖詈蠹庸こ善贰?/p>

根據(jù)我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn)南澳加工流程簡(jiǎn)單,，海產(chǎn)品基本無(wú)添加防腐劑之類(lèi)化學(xué)物,，總的來(lái)說(shuō)當(dāng)?shù)貙?duì)海產(chǎn)品進(jìn)行的加工仍停留在初級(jí)階段,。

3.3現(xiàn)狀分析,。

當(dāng)?shù)剡h(yuǎn)離大陸，受到外源性污染較小,。海島這一特殊的地理環(huán)境,，也為南澳筑起天然屏障，同時(shí)島上沒(méi)有工業(yè)廠,，所以當(dāng)?shù)氐暮．a(chǎn)品污染小,，肉質(zhì)鮮美，營(yíng)養(yǎng)價(jià)值高,，在周邊地區(qū)有良好的口碑,，受到廣大人民的歡迎,。南澳海產(chǎn)品加工處于初級(jí)階段，某種程度上也保持了“鮮”,，減少了污染,，因此南澳食品相對(duì)來(lái)說(shuō)是較為安全的,。

但是海產(chǎn)品的加工處于初級(jí)階段,，特別是冷凍加工，保質(zhì)期極其有限,，使南澳海產(chǎn)基本只能銷(xiāo)往周邊地區(qū),，而無(wú)法銷(xiāo)往更遠(yuǎn)的內(nèi)陸，不利于打響當(dāng)?shù)睾．a(chǎn)品品牌,，限制了海產(chǎn)品價(jià)格的上限。水產(chǎn)品加工落后已成為制約南澳漁業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的一個(gè)重要因素,。眾所周知,，深加工比初級(jí)加工的利潤(rùn)多，商品附加值高,，而且凈重小于初加工成品，這也將大大減少當(dāng)?shù)剡\(yùn)輸不便帶來(lái)的昂貴運(yùn)輸成本,，總的來(lái)說(shuō)，在當(dāng)?shù)亟⑸罴庸S更利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4.1發(fā)展海產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì),。

4.1.1.地理優(yōu)勢(shì)[3]。

南澳是廣東省唯一的海島縣,，距汕頭市11.8海里,，東距臺(tái)灣高雄160海里，北距廈門(mén)97海里,，西南距香港180海里,，處在高雄、廈門(mén),、香港的中心點(diǎn),，瀕臨西太平洋國(guó)際主航線。南澳也是廣東省最靠近臺(tái)灣的突出部,、是臺(tái)胞的祖居地,、南澳的地理優(yōu)勢(shì)顯著,，有利于海產(chǎn)品銷(xiāo)往各地。

4.1.2.品牌優(yōu)勢(shì),。

南澳污染小,，海產(chǎn)品純天然肉質(zhì)鮮美，質(zhì)量高,，安全隱患小,?？梢猿浞职l(fā)揮南澳海產(chǎn)的這一優(yōu)勢(shì)，打響品牌,，有利于南澳海產(chǎn)的銷(xiāo)售。

4.1.3.成品優(yōu)勢(shì),。

南澳交通不便,，渡口是目前連接南澳島與內(nèi)陸唯一通道，于是交通成本高,。海產(chǎn)品未加工時(shí)凈重大，加工后重量大為減少,，有利于減低運(yùn)輸成本,。

4.1.4.價(jià)格優(yōu)勢(shì),。

海產(chǎn)品經(jīng)過(guò)深加工后，利潤(rùn)遠(yuǎn)大于初級(jí)加工的海產(chǎn)品,，有利于帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展,。

4.1.5.解決就業(yè)問(wèn)題。

開(kāi)辦深加工必然需要大量的勞動(dòng)力,，可以為當(dāng)?shù)厝嗽黾泳蜆I(yè)機(jī)會(huì)。

4.2發(fā)展海產(chǎn)品深加工的帶來(lái)的不利影響,。

4.2.1.加工業(yè)污染。

進(jìn)行海產(chǎn)品的深加工無(wú)可避免的要引入加工廠,，加工廠的運(yùn)行會(huì)給當(dāng)?shù)貛?lái)一定的污染,，破壞了當(dāng)?shù)亓己玫淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，給人們帶來(lái)危害的同時(shí)也削弱了當(dāng)?shù)睾．a(chǎn)品的品牌優(yōu)勢(shì),，影響深加工成品的銷(xiāo)售,。

4.2.2.食品安全隱患。

最近幾年食品安全隱患突出,，“大頭娃娃”事件再次把中國(guó)的食品安全問(wèn)題推向風(fēng)口浪尖,。要做到食品安全需要更大的投入及成熟的生產(chǎn)技術(shù)，對(duì)于沒(méi)有辦廠經(jīng)驗(yàn)的南澳來(lái)說(shuō),，要做到這一點(diǎn)實(shí)屬不易,。

通過(guò)我們的調(diào)研采訪，南澳當(dāng)?shù)氐暮．a(chǎn)品加工不夠發(fā)達(dá),，只停留在初級(jí)加工上,，海產(chǎn)品的加工通過(guò)冰凍保鮮、曬干,、絞碎等方法,、有一部分是由汕頭、福建的加工廠收購(gòu)后統(tǒng)一加工,。

南澳具備海產(chǎn)品深加工的優(yōu)勢(shì),，但是海產(chǎn)品深加工是一把雙刃劍。一方面它可以給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)帶來(lái)騰飛,，人們轉(zhuǎn)向加工業(yè)后也會(huì)一定程度地減少捕撈,，從而有利于減輕捕撈對(duì)海洋資源的壓力。但是另一方面,，海產(chǎn)品深加工可能會(huì)造成環(huán)境污染,，削弱品牌優(yōu)勢(shì)，使銷(xiāo)量大為減小;更可能得不償失,，南澳畢竟是個(gè)小島,，生態(tài)平衡較為脆弱，南澳和諧的生態(tài)一旦打破,，必將給人們帶來(lái)滅頂之災(zāi),。

我們對(duì)南澳開(kāi)展海產(chǎn)品加工進(jìn)行了探討,，借鑒一些成功的事例，對(duì)南澳海產(chǎn)品深加工提出以下幾個(gè)建議,，希望能減輕海產(chǎn)品深加工給當(dāng)?shù)貛?lái)的副作用,。

1.引進(jìn)環(huán)保工廠，從源頭遏制污染,，避免辦廠導(dǎo)致的環(huán)境污染,。

2.用嚴(yán)格的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)工廠的不法行為進(jìn)行約束。

3.對(duì)食品定期進(jìn)行質(zhì)檢,，保證食品安全,。

4.招商引資，引進(jìn)其他地方先進(jìn)的加工技術(shù),。

5.在對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上,要走以物理改變型為化學(xué)合成型之路,。

本次關(guān)于“關(guān)于南澳農(nóng)村教育問(wèn)題的調(diào)查研究”得到了華南師范大學(xué)團(tuán)委以及化學(xué)與環(huán)境學(xué)院的大力支持，在調(diào)研過(guò)程中也得到了南澳海洋與漁業(yè)局,、人民,、奇佳寶食品產(chǎn)、南澳縣水產(chǎn)品綜合加工廠等的大力支持,，在此對(duì)所有支持和協(xié)助此次調(diào)研的單位和個(gè)人表示感謝!

[1]廣東省南澳縣廣播電視臺(tái).南澳海水養(yǎng)殖業(yè)為漁農(nóng)村富余勞力拓寬就業(yè)渠道.水產(chǎn)科技情報(bào).20xx.(01),。

[2]李栩.陳雄.科學(xué)治海.生態(tài)養(yǎng)殖——粵東南澳島海洋經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展快車(chē)道[j].

[3]李正容.發(fā)揮南澳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)[j].海洋開(kāi)發(fā)與管理.1995.(04)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇九

在保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)行教育活動(dòng)中,，深入學(xué)習(xí)了有關(guān)講話,、文件和資料，共寫(xiě),。

心得體會(huì),。

3篇，記學(xué)習(xí)筆記2.6萬(wàn)余字,。通過(guò)學(xué)習(xí),，重溫了黨的基本理論知識(shí)，對(duì)黨的路線方針政策有了更深的理解和把握,，自身政治素質(zhì)和思想覺(jué)悟有了較大的提高,。對(duì)照黨員先進(jìn)性標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)照新的歷史時(shí)期對(duì)黨員發(fā)揮先鋒模范作用的要求,，對(duì)照身邊的先進(jìn)典型事跡,，自己進(jìn)行了深刻反思和檢查，找到了差距,，認(rèn)識(shí)到了不足,，進(jìn)一步增強(qiáng)了爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)、樹(shù)好形象的責(zé)任感和緊迫感,。

二,、個(gè)人存在的問(wèn)題和不足,。

1、堅(jiān)持學(xué)習(xí)的恒心和毅力不足,。宣傳信息工作是我負(fù)責(zé)的主要工作，這項(xiàng)工作對(duì)思想理論修養(yǎng)有很高的要求,，只有堅(jiān)持不斷學(xué)習(xí),，才能做出具有較高思想理論水平的工作。由于"中心"人員較少,，日常的工作量較大,，有一種疲于應(yīng)付的感覺(jué)，堅(jiān)持學(xué)習(xí)的恒心和毅力逐漸放松,。盡管自己在工作中一直求新,、求變、求活,，但總有一種"山窮水盡疑無(wú)路"的感覺(jué),，認(rèn)真分析起來(lái)，也是由于自己學(xué)習(xí)抓得不緊不實(shí)的緣故,。

2,、深入實(shí)際不夠，解決實(shí)際問(wèn)題少,。由于工作分工的緣故,，自己除了對(duì)服務(wù)大廳的日常監(jiān)督檢查外,，工作的大部分時(shí)間都是把自己關(guān)在辦公室里寫(xiě)東西,，深入實(shí)際的時(shí)間少，特別是對(duì)窗口服務(wù)研究的少,。"中心"的工作重心是業(yè)務(wù),，雖然自己有時(shí)也協(xié)調(diào)辦理了一些業(yè)務(wù)，但就事論事的情況多,，認(rèn)真研究，深入解決關(guān)鍵問(wèn)題少,，因此感覺(jué)到對(duì)窗口服務(wù)監(jiān)督管理的思路和辦法少,，對(duì)一些影響"中心"順利運(yùn)行的問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決。

3,、工作有時(shí)心浮氣躁,，急于求成。由于自己年輕,，對(duì)事物內(nèi)在規(guī)律把握得還不好,，處理問(wèn)題有時(shí)考慮得還不夠周到，心浮氣躁,，急于求成,。

4、對(duì)同志的態(tài)度過(guò)于生硬,。由于自己分管督查考核,，在工作中只考慮"嚴(yán)"字當(dāng)頭，有時(shí)一發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就熊人,，不留情面,，不大在意同志們的感受，給人一種過(guò)于生硬的感覺(jué),。

三,、下步整改措施。

1,、加強(qiáng)學(xué)習(xí),，提高理論修養(yǎng)。學(xué)習(xí)的內(nèi)容要廣泛,，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)"三個(gè)代表"重要思想的學(xué)習(xí),，特別是從宏觀上把握精神實(shí)質(zhì)，應(yīng)用黨的基本理論解決工作中的問(wèn)題,。堅(jiān)持把"中心"的簡(jiǎn)報(bào)辦活辦好,，辦出特色，辦出品味,，辦出經(jīng)驗(yàn),，使之成為宣傳"中心"，促進(jìn)工作的有效途徑,。同時(shí),，利用簡(jiǎn)報(bào)、網(wǎng)站等宣傳媒介,，培養(yǎng)和提高全體工作人員的調(diào)研和寫(xiě)作能力,。

2、深入實(shí)際,，解決實(shí)際問(wèn)題,。切實(shí)圍繞"中心"的業(yè)務(wù)工作,，多與業(yè)務(wù)科室和窗口進(jìn)行溝通交流,，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決業(yè)務(wù)工作中存在的問(wèn)題,，進(jìn)一步完善窗口服務(wù)的考核管理體系。下一步,，著重抓好審批流程的改革和規(guī)范,。從目前"中心"運(yùn)行存在的問(wèn)題看，主要是業(yè)務(wù)流程的不規(guī)范,，窗口和部門(mén)內(nèi)部科室責(zé)權(quán)不清，對(duì)窗口的授權(quán)不明確,，對(duì)部門(mén)內(nèi)部科室的約束不力,。最近，從網(wǎng)上了解到了福建省晉江市行政審批服務(wù)中心改革審批流程的做法,，很受啟發(fā),。省政府也下發(fā)了文件，對(duì)各地建立行政審批服務(wù)中心的做法給予了肯定,，并提出了進(jìn)一步規(guī)范和完善的要求,。同時(shí)，業(yè)務(wù)管理科也正在與交通窗口進(jìn)行這方面的工作,，做好這項(xiàng)工作,，將會(huì)使"中心"的服務(wù)水平進(jìn)一步提高。

4,、抓好"中心"文化建設(shè),，提高"中心"文化品味，全面促進(jìn)黨建工作,。"中心"劉主任提出了學(xué)習(xí)海爾文化,，打造"中心"品牌的意見(jiàn)，這是一個(gè)大題目,，內(nèi)涵非常豐富,。下一步的工作中，如何把海爾的創(chuàng)新理念,、學(xué)習(xí)意識(shí),、問(wèn)題管理等融入到"中心"的管理和黨員隊(duì)伍的管理當(dāng)中，需要深入進(jìn)行探討,。創(chuàng)新必然聯(lián)系實(shí)際,，學(xué)習(xí)是永恒的主題，而發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題,，又必然要通過(guò)開(kāi)展批評(píng)和自我批評(píng),，民主評(píng)議和民主生活會(huì)等方式,。只有不斷學(xué)習(xí)，才能不斷創(chuàng)新;只有善于發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題,，才是真正的創(chuàng)新,。

因此，建立鼓勵(lì)創(chuàng)新,、堅(jiān)持學(xué)習(xí),、發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題等機(jī)制的過(guò)程，也就是"中心"和黨員隊(duì)伍管理機(jī)制創(chuàng)新的過(guò)程,。提高黨組織的凝聚力,、創(chuàng)造力和戰(zhàn)斗力，是黨建工作永恒的主題,，在新的歷史條件下,，要全面總結(jié)黨員隊(duì)伍管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，努力把"中心"的服務(wù)提高到新的境界,，把"中心"的建設(shè)提高到新的層次,。

共

2

頁(yè)，當(dāng)前第,。

2

頁(yè)

1

2

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇十

黨性是共產(chǎn)黨員的力量源泉,是黨員干部立身,、立業(yè)、立言,、立德的基石,。堅(jiān)強(qiáng)的黨性不是與生俱來(lái)的,必須經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的錘煉，共產(chǎn)黨員的黨性修養(yǎng)的現(xiàn)狀如何呢?下面是小編為大家收集整理的黨性分析,。

歡迎大家閱讀,。

黨性教育是黨校的必修課，是黨校教育的核心和靈魂,，是堅(jiān)持黨校姓“黨”原則的重要體現(xiàn),。黨校不僅是黨員領(lǐng)導(dǎo)干部加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)的重要陣地，而且是黨員干部增強(qiáng)黨性鍛煉的熔爐,。為了切實(shí)貫徹《中國(guó)共產(chǎn)黨黨校工作條例》,，全面落實(shí)全國(guó)黨校工作會(huì)議精神，提高中共奉賢區(qū)委黨校主體班學(xué)員黨性教育的針對(duì)性和有效性,，我們對(duì)中共奉賢區(qū)委黨校學(xué)員黨性教育的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研,。調(diào)研采用問(wèn)卷調(diào)查、邀請(qǐng)學(xué)員代表參加座談會(huì),、到基層聽(tīng)取意見(jiàn)建議等形式,，內(nèi)容主要涉及黨校對(duì)學(xué)員進(jìn)行黨性教育成功之處、存在的問(wèn)題及如何改進(jìn)等方面。

一,、黨校黨性教育現(xiàn)狀分析,。

區(qū)委黨校近年來(lái)認(rèn)真貫徹中央和市委有關(guān)加強(qiáng)對(duì)干部進(jìn)行黨性教育的有關(guān)文件精神，積極探索黨性教育的有效途徑,。

1,、認(rèn)真貫徹兩個(gè)《教育培訓(xùn)大綱》，精心設(shè)計(jì)教育,。

培訓(xùn)方案,。

將黨性教育貫穿整個(gè)教育培訓(xùn)的始終讓學(xué)員時(shí)時(shí)處處都能接受黨性教育。

2,、針對(duì)當(dāng)前干部黨性修養(yǎng)中存在的問(wèn)題,，突出重點(diǎn)，從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面加強(qiáng)黨性鍛煉,，提高了學(xué)員黨性鍛煉的針對(duì)性,。

3、嚴(yán)字當(dāng)頭,，加強(qiáng)學(xué)員管理，制定學(xué)員黨性鍛煉計(jì)劃,，實(shí)行嚴(yán)格的學(xué)員管理制度,，提高了學(xué)員黨性鍛煉的有效性。諸如中青班實(shí)行政治指導(dǎo)員制度等實(shí)踐證明是行之有效的管理制度,。

從問(wèn)卷調(diào)查情況來(lái)看,，有85.1%的學(xué)員對(duì)區(qū)委黨校的黨性教育是比較滿意的。

二,、當(dāng)前黨校學(xué)員黨性教育中存在的主要問(wèn)題和不足,。

雖然我們?cè)谔岣邔W(xué)員黨性教育針對(duì)性有效性進(jìn)行了一些積極的探索，形成了一系列的制度和實(shí)踐途徑,，但從針對(duì)性和有效性的要求來(lái)看,，還是存在一些問(wèn)題和不足，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面,。

1,、學(xué)員黨性教育的內(nèi)容重點(diǎn)突出不夠，普遍存在注重革命傳統(tǒng)教育,，缺乏弘揚(yáng)時(shí)代精神的教育,。

黨性教育的內(nèi)容與提高干部黨性修養(yǎng)的要求脫節(jié)，特別是對(duì)觸動(dòng)干部思想深處的內(nèi)容涉及少,，使教育內(nèi)容顯得比較空洞,，沒(méi)有很好地發(fā)揮教育的作用，影響了黨性教育的針對(duì)性和有效性,。

2,、學(xué)員黨性教育形式單調(diào),，缺乏多樣性。

教育方法比較老化,、單調(diào),，局限在聽(tīng)講座、看電教,、參觀考察,、討論交流等有限的形式，而實(shí)踐機(jī)會(huì)太少,。黨性教育缺乏震撼力,，化力氣不少，但效果不明顯,。

3,、學(xué)員黨性教育管理與考核存在形式化傾向，缺乏嚴(yán)格性與嚴(yán)肅性,。

如何完善對(duì)黨校學(xué)員的管理,，確實(shí)是一個(gè)管理上的難題，黨校學(xué)員一般都擔(dān)當(dāng)一定的職務(wù),，一方面工學(xué)矛盾比較突出,，另一方面，長(zhǎng)期管理別人的思維定勢(shì)使他們一時(shí)難以接受別人的管理,。而目前對(duì)學(xué)員的管理一般也只停留在制度的制訂和號(hào)召上,，實(shí)際操作中，缺乏嚴(yán)格的管理措施,。同時(shí),，考核與評(píng)估手段缺乏有效性，考核制度的執(zhí)行存在著流于形式的現(xiàn)象,，基本上是只要參加就能通過(guò),。

三、提高黨校學(xué)員黨性教育針對(duì)性有效性的措施,。

(一)突出學(xué)員黨性教育的重點(diǎn),，找準(zhǔn)方向，注重傳統(tǒng)與時(shí)代的結(jié)合,，提高黨性教育針對(duì)性,。

根據(jù)黨校教育培訓(xùn)的有關(guān)規(guī)定和當(dāng)前學(xué)員的思想實(shí)際，黨校對(duì)學(xué)員的黨性教育應(yīng)突出以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1,、忠于黨和人民的教育,。

要教育學(xué)員黨忠誠(chéng)老實(shí)，做到言行一致。要忠于黨,，忠于祖國(guó),，忠于人民，忠于中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè),，在思想上政治上行動(dòng)上同黨中央保持高度一致;要對(duì)黨,、對(duì)組織、對(duì)同志講真話,、講實(shí)話,、講心里話，就要言必信,、行必果,。

2、盡職盡責(zé)干工作的教育,。

要教育學(xué)員始終保持艱苦奮斗的勁頭和銳意進(jìn)取的激情,，把全部心思和精力用在干事創(chuàng)業(yè)上，努力創(chuàng)造經(jīng)得起實(shí)踐,、群眾和歷史檢驗(yàn)的業(yè)績(jī),。

3、道德情操的教育,。

用共產(chǎn)黨人的道德觀,、社會(huì)主義核心價(jià)值體系教育學(xué)員，引導(dǎo)他們加強(qiáng)道德修養(yǎng),，始終保持道德品行的純潔性和先進(jìn)性。

4,、拒腐防變的教育,。

推動(dòng)廉政文化建設(shè)，用黨章黨紀(jì)和法律法規(guī)教育學(xué)員,，用典型案例警示學(xué)員,，幫助他們不斷增強(qiáng)在是非面前的辨別能力、誘惑面前的自控能力,、警示面前的醒悟能力,，防微杜漸、拒腐防變,。

(二)多種教育形式并舉,，增強(qiáng)黨性教育的生動(dòng)性和感染力。

1,、抓好入學(xué)教育,。

利用開(kāi)班儀式做好入學(xué)動(dòng)員，要求學(xué)員對(duì)入學(xué)教育的內(nèi)容進(jìn)行消化理解，從組織上,、思想上和實(shí)際行動(dòng)上落實(shí)入學(xué)教育的具體要求,。重點(diǎn)思考“三個(gè)什么”：為什么來(lái)黨校，在黨校學(xué)什么,，回單位帶什么,，努力提高對(duì)黨校學(xué)習(xí)必要性和重要性的認(rèn)識(shí)，提高學(xué)習(xí)的自覺(jué)性,。

2,、發(fā)揮課堂教學(xué)主渠道作用。

要寓黨性教育于馬克思主義理論教學(xué)之中,，發(fā)揮好課堂教學(xué)的主渠道作用,。

(1)教師在專(zhuān)題課的教學(xué)中,，要有明確的黨性教育教學(xué)目標(biāo)，并在教學(xué)過(guò)程中切實(shí)把黨性教育的目標(biāo)落實(shí)到位。

(2)在主體班教學(xué)安排上,，嚴(yán)格按照《大綱》的要求，設(shè)計(jì)好黨性教育單元,。

(3)精選和自編針對(duì)性強(qiáng),、有現(xiàn)實(shí)意義的黨性教育學(xué)習(xí)材料和音像資料作為學(xué)員必讀必看的教材。

開(kāi)展黨性分析是黨校黨性教育的重點(diǎn)內(nèi)容,。它要求黨校學(xué)員在經(jīng)過(guò)比較系統(tǒng)的理論學(xué)習(xí)之后,，總結(jié)自己在黨性修養(yǎng)上的認(rèn)識(shí)和收獲，認(rèn)真剖析存在的主要問(wèn)題和不足;通過(guò)批評(píng)和自我批評(píng),，開(kāi)展思想交流,，增強(qiáng)黨性修養(yǎng)，提高政治素質(zhì),。

4,、開(kāi)展社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)。

充分發(fā)揮好社會(huì)教育資源的作用,，寓黨性教育于豐富的社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)之中,。黨校內(nèi)部要積極營(yíng)造黨性教育的文化氛圍，同時(shí)要積極開(kāi)發(fā)黨性教育資源,，建立和利用好黨性教育基地,，開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)，增強(qiáng)黨性教育的現(xiàn)實(shí)性和時(shí)代感,。要積極培育校外黨性教育報(bào)告員隊(duì)伍,，發(fā)揮離退休老干部、在職領(lǐng)導(dǎo)干部,、英模人物的傳幫帶和示范作用,。要組織學(xué)員深入困難群眾,、艱苦地區(qū)和矛盾集中地方開(kāi)展社會(huì)調(diào)查，經(jīng)受鍛煉和教育,。

(三)從嚴(yán)治校,，嚴(yán)格學(xué)員日常管理，加強(qiáng)考核,，提高黨性教育的有效性,。

學(xué)員管理要貫徹從嚴(yán)治校的原則，把學(xué)員在黨校學(xué)習(xí)期間的有關(guān)規(guī)定與要求納入黨性鍛煉的范疇,，使學(xué)員自覺(jué)地把學(xué)習(xí)生活與黨性修養(yǎng)結(jié)合起來(lái),，確保良好的學(xué)習(xí)狀態(tài)和學(xué)習(xí)、生活秩序,。

1,、建立班級(jí)自主管理機(jī)制。

加強(qiáng)對(duì)班組干部和學(xué)員支部工作的培訓(xùn),，建立學(xué)員自主管理機(jī)制,。完善政治指導(dǎo)員制度，充分發(fā)揮好學(xué)員黨支部的作用,，指導(dǎo)學(xué)員黨支部根據(jù)黨章和黨校的要求,，運(yùn)用“三會(huì)一課”組織生活制度開(kāi)展黨性教育，重點(diǎn)是從學(xué)員的實(shí)際出發(fā),，組織好黨性分析活動(dòng),，開(kāi)好專(zhuān)題民主生活會(huì)，積極營(yíng)造良好的黨性鍛煉和黨性修養(yǎng)的環(huán)境和氛圍,。

2,、嚴(yán)格執(zhí)行考勤制度。學(xué)員必須參加,。

學(xué)習(xí)計(jì)劃,。

規(guī)定的所有課程的聽(tīng)課、討論和自修,。學(xué)員上課和參加各項(xiàng)集體活動(dòng)都實(shí)行考勤,。每日考勤由班主任負(fù)責(zé),，考勤情況每周公示,。學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，考勤表備案,。

學(xué)員在黨校脫產(chǎn)學(xué)習(xí)期間一般不再承擔(dān)原單位工作，確因特殊情況不能到校上課的,，必須按程序履行請(qǐng)假手續(xù),。請(qǐng)假需由學(xué)員本人書(shū)面申請(qǐng)并經(jīng)所在單位同意,，由組織部批準(zhǔn)。未按程序請(qǐng)假或請(qǐng)假未批而未參加學(xué)習(xí)的,，一律按曠課處理。

3,、嚴(yán)肅學(xué)習(xí)紀(jì)律。學(xué)員要嚴(yán)格要求自己,，自覺(jué)遵守《中共上海市奉賢區(qū)委黨校學(xué)員守則》,。學(xué)習(xí)期間，嚴(yán)禁出現(xiàn)公款請(qǐng)吃、送禮、娛樂(lè)等違背干部廉潔自律的現(xiàn)象。

4、實(shí)行“雙百分”考核制度,。進(jìn)一步規(guī)范學(xué)員考核工作,，對(duì)主體班次學(xué)員進(jìn)行“雙百分”考核,，即學(xué)員學(xué)業(yè)成績(jī)考核(100分)和黨性修養(yǎng)考核(100分),。學(xué)業(yè)成績(jī)考核，主要考核學(xué)員的,。

讀書(shū)筆記,。

聽(tīng)課筆記討論交流調(diào)研報(bào)告(工作案例)考試成績(jī)干部在線學(xué)習(xí)等方面內(nèi)容。黨性修養(yǎng)考核,，主要考核學(xué)員的軍訓(xùn)參加集體活動(dòng)廉潔自律黨性分析報(bào)告課堂紀(jì)律出缺勤等方面內(nèi)容,。考核情況經(jīng)組織部和黨校審定后,，存入干部培訓(xùn)學(xué)習(xí)檔案。

5,、建立學(xué)員學(xué)情通報(bào)制度,。為了讓學(xué)員所在單位能全面了解學(xué)員在黨校的學(xué)習(xí)表現(xiàn)情況,，建立主體班次學(xué)員學(xué)情通報(bào)的制度,。學(xué)情通報(bào)的內(nèi)容主要包括學(xué)員在校表現(xiàn)、學(xué)習(xí)情況,、考核成績(jī)等方面,。

陳榮。

一,、存在的突出問(wèn)題及其具體表現(xiàn),。

(一)宗旨意識(shí)淡薄，特權(quán)思想嚴(yán)重,。

隨著派出所各項(xiàng)工作逐步進(jìn)行正軌,，思想上也逐漸滋生了驕傲自滿的情緒。工作中,，在堅(jiān)持和實(shí)踐"全心全意為人民服務(wù)"的根本宗旨方面也產(chǎn)生了各種各樣的問(wèn)題,，具體表現(xiàn)為：

一是警察角色觀念錯(cuò)位，未能確立公仆的位置和意識(shí),。執(zhí)行職務(wù)行為時(shí)淡化了"全心全意為人民服務(wù)"這一人民警察的根本宗旨,，日常生活中又不適宜地強(qiáng)化了警察的管人者角色，存在擺威風(fēng),、耍特權(quán)的現(xiàn)象,。

的形象。一些外地民工嘲笑地說(shuō)：有困難找警察?這句應(yīng)改"找警察有困難"吧,。轄區(qū)的很多群眾也因此對(duì)派出所的工作頗有微詞,。從這起案件中充分反映了在執(zhí)行職務(wù)行為時(shí)"全心全意為人民服務(wù)"的根本宗旨意識(shí)淡化的問(wèn)題，應(yīng)該認(rèn)真汲取的一個(gè)深刻教訓(xùn),。有些民警在日常生活中,，擺威風(fēng)，耍警察特權(quán)的現(xiàn)象偶有發(fā)生,。如駕駛機(jī)動(dòng)車(chē)沖紅燈,、闖禁行，有時(shí)在一些公共場(chǎng)所不服從工作人員的管理,，這些都是警察意識(shí)錯(cuò)位的具體表現(xiàn),。

二是不能正確處理好做好公安業(yè)務(wù)工作與服務(wù)群眾,、方便群眾兩者的關(guān)系，公仆意識(shí)淡化,。突出地表現(xiàn)在加強(qiáng)外來(lái)流動(dòng)人口的管理工作上,。我們派出所轄區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來(lái)流動(dòng)人口多,，建筑工地多,，加強(qiáng)建筑工地的外來(lái)流動(dòng)人口是我們派出所的一項(xiàng)重要工作，在開(kāi)展此項(xiàng)工作中,，由于我們放松了服務(wù)群眾,、方便群眾這根弦，因此未能在組織民警開(kāi)展細(xì)致的服務(wù)工作上下功夫,。對(duì)于沒(méi)有辦理外來(lái)流動(dòng)人口暫住手續(xù)的工地,，往往采取簡(jiǎn)單粗暴的拉網(wǎng)式大清查的方法，將工地里的外來(lái)民工統(tǒng)統(tǒng)帶到派出所審查,。個(gè)別民警甚至對(duì)一些經(jīng)多次動(dòng)員不辦理暫住手續(xù)的工地采取突然襲擊,，乘工地正在澆灌樓面天花板的時(shí)候?qū)⑺忻窆У脚沙鏊M(jìn)行審查，給企業(yè)造成了嚴(yán)重的損失,，引起了群眾的強(qiáng)烈不滿,。雖然事后及時(shí)采取措施予以補(bǔ)救，但已是時(shí)過(guò)境遷,，對(duì)公安機(jī)關(guān)形象的嚴(yán)重?fù)p害已無(wú)法挽回,。

三是文明服務(wù)表面化、形式化的問(wèn)題仍然存在,。主要表現(xiàn)為未能廣泛深入地加強(qiáng)對(duì)全體民警的全心全意為人民服務(wù)宗旨意識(shí)教育,，建立健全各項(xiàng)。

規(guī)章制度,。

尤其是在抓好各項(xiàng)文明服務(wù)規(guī)章制度的落實(shí)上缺乏持之以恒的韌勁和認(rèn)真細(xì)致的作風(fēng),。總是等到上級(jí)有布置才匆匆忙忙去組織開(kāi)展活動(dòng),。因而表現(xiàn)為：表面文章多實(shí)際內(nèi)容少;短期行為多長(zhǎng)效措施少;工作被動(dòng)效果較差,。

(二)作風(fēng)不夠扎實(shí)，缺乏實(shí)事求是開(kāi)展各項(xiàng)公安工作的勇氣,。

一是對(duì)隊(duì)伍的狀況，缺乏從實(shí)際出發(fā),，大膽揭擺問(wèn)題的勇氣,，存在遮遮掩掩、做表面文章的現(xiàn)象,。如對(duì)派出所領(lǐng)導(dǎo)班子溝心通氣欠缺,，工作中存有芥蒂;個(gè)別民警政治思想素質(zhì)差,，工作推諉拖拉，不遵守值班制度;有的八小時(shí)以外涉足娛樂(lè)場(chǎng)所等等存在問(wèn)題,。尤其是對(duì)一些各方面工作都不錯(cuò)的骨干民警存在的問(wèn)題,，只停留在口頭批評(píng)，沒(méi)有及時(shí)向上級(jí)反映匯報(bào),，怕暴露問(wèn)題影響了隊(duì)伍的形象和士氣,，臉上無(wú)光，同時(shí)也得罪了具體人,。存在著得過(guò)且過(guò),，不出亂子就好的錯(cuò)誤思想。

三是工作中對(duì)上報(bào)的數(shù)字存在虛報(bào),、漏報(bào),、統(tǒng)計(jì)不實(shí)的現(xiàn)象，對(duì)上級(jí)布置的任務(wù)有時(shí)存在馬虎應(yīng)付的錯(cuò)誤思想,。例如對(duì)如實(shí)立案的問(wèn)題,，由于怕案件立多了，破又破不了,，影響整個(gè)單位的成績(jī),，因此派出所領(lǐng)導(dǎo)班子沒(méi)有足夠的重視，在工作中檢查督促也就不足,，因而就出現(xiàn)了一些案件該立而沒(méi)有立的情況,。在上報(bào)轄區(qū)的出租屋、外來(lái)人員數(shù)字上,，只上報(bào)有辦證的數(shù)字,，而隱瞞沒(méi)有辦證人員的數(shù)字，工作中有時(shí)存在弄虛作假的現(xiàn)象,。另外,，未能針對(duì)當(dāng)前轄區(qū)復(fù)雜的治安形勢(shì)，進(jìn)行綜合的研究,、分析,，提出具有較強(qiáng)針對(duì)性的工作思路，采取切實(shí)有效措施,，維護(hù)轄區(qū)社會(huì)治安穩(wěn)定,。這也是未能始終堅(jiān)持實(shí)事求是思想路線中存在問(wèn)題的一個(gè)重要表現(xiàn)。

(三)執(zhí)法辦案中存在受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)的現(xiàn)象,，與嚴(yán)格,、公正、文明執(zhí)法的要求仍存在一定的差距。

一是執(zhí)法辦案中有時(shí)片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益,，過(guò)份重視有一定經(jīng)濟(jì)利益的治安案件的查處;對(duì)需要大量經(jīng)濟(jì)投入,、工作難度較大的刑事案件的偵查工作重視不夠。在查處"黃,、賭"等治安案件中,，存在重罰款輕行政拘留的現(xiàn)象;對(duì)于能夠罰款的違法人員一般都是罰款放人，只是對(duì)沒(méi)能罰款的當(dāng)事人才實(shí)行行政拘留,。另外,，在對(duì)賭博違法人員的罰款處理上也存在著"輕賭重罰"的現(xiàn)象，只要有賭博行為,，一般都是考慮從最高限上進(jìn)行罰款,，較少考慮按違法程度輕重執(zhí)罰。

二是存在辦"人情案",、"關(guān)系案"現(xiàn)象,。在辦理治安案件及群眾糾紛案件中，有時(shí)礙于有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),、朋友的說(shuō)情,，未能堅(jiān)持原則，對(duì)有關(guān)系的一方給予照顧或降格處理,。

三是在執(zhí)法履行職責(zé)上,，存在重實(shí)體、輕程序,、重打擊,、輕保護(hù)等現(xiàn)象。為了偵查破案,，有時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格按照法定程序,，對(duì)法律賦予當(dāng)事人、行政處罰相對(duì)人以及犯罪嫌疑人的合法權(quán)利重視不夠,，保障不力,。如對(duì)涉案人員的留置沒(méi)有及時(shí)辦理留置及延長(zhǎng)留置手續(xù)，對(duì)違反治安管理規(guī)定的當(dāng)事人沒(méi)有告知其享有聽(tīng)證權(quán)利及裁決后仍有申請(qǐng)復(fù)議及申訴的權(quán)利,，而是將裁決書(shū)撕給當(dāng)事人就算案件全部理結(jié),。

(四)在嚴(yán)格遵守公安機(jī)關(guān)的各項(xiàng)規(guī)章制度方面,，仍存在著未能充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)干部的模范帶頭作用問(wèn)題,，未能真正做到以身作則。如有時(shí)上班不準(zhǔn)時(shí),，值班備勤期間有時(shí)沒(méi)到位。另外,，在發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)班子的整體合力作用方面做得也不夠好，班子成員間溝心通氣不夠,，有時(shí)還存在越級(jí)抓工作又沒(méi)有及時(shí)通氣的現(xiàn)象，未能很好地維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)的威信,。在遵守黨風(fēng)廉政建設(shè)的規(guī)定方面,，還存在著公車(chē)私用，有時(shí)接受轄區(qū)有關(guān)單位宴請(qǐng),，以及接待工作超標(biāo)準(zhǔn)接待等問(wèn)題,。

二、存在問(wèn)題的原因,。

從世界觀,、人生觀、價(jià)值觀方面認(rèn)真分析產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因,，歸納起來(lái),，主要有幾個(gè)方面的原因。

(一)對(duì)"全心全意為人民服務(wù)"根本宗旨的學(xué)習(xí)不夠,，領(lǐng)會(huì)不深刻,，是產(chǎn)生上述問(wèn)題的根本原因。正是由于學(xué)習(xí)不夠,，領(lǐng)會(huì)不深刻,，因而未能以"全心全意為人民服務(wù)"的思想觀念改造自己的主觀世界，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天,，未能以根本宗旨意識(shí)排除各種各樣不健康思想意識(shí)的干擾,，從而導(dǎo)致了個(gè)人主義、小團(tuán)體主義,，拜金主義思想的滋生,，這些錯(cuò)誤思想的滋生和蔓延，反映到公安工作實(shí)踐上,，就導(dǎo)致了一系列與人民警察神圣職責(zé)不相稱(chēng)的問(wèn)題的產(chǎn)生,。如耍特權(quán)、侵犯群眾合法權(quán)益,、未能實(shí)事求是做好各項(xiàng)公安工作,、執(zhí)法不公,、執(zhí)法辦案受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)等問(wèn)題，歸根到底,，都是未能確立正確的世界觀,、人生觀和價(jià)值觀，未能堅(jiān)持全心全意為人民服務(wù)的根本宗旨引起的,。

(二)沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到堅(jiān)持實(shí)事求是思想路線對(duì)做好各項(xiàng)公安隊(duì)伍建設(shè)和公安業(yè)務(wù)工作的極端重要性,，并把"實(shí)事求是"作為開(kāi)展一切工作的基本原則，是工作上存在各種各樣問(wèn)題的重要原因,。正是由于沒(méi)有自覺(jué)地把一切從實(shí)際出發(fā),、實(shí)事求是的思想路線作為搞好公安工作的指南和出發(fā)點(diǎn)，在黨性黨風(fēng)方面放松對(duì)自己的要求,，缺乏"講學(xué)習(xí),、講政治、講正氣"自覺(jué)性,，因而產(chǎn)生了深入實(shí)際調(diào)查研究不足,，處事存在主觀臆斷，缺乏實(shí)事求是的勇氣,，不敢面對(duì)現(xiàn)實(shí),，反映現(xiàn)實(shí)和因?yàn)榕掠绊懽约旱某煽?jī)，因而在工作中存在著擺花架子,、報(bào)喜不報(bào)憂的不良習(xí)氣等問(wèn)題的產(chǎn)生,。

(三)沒(méi)有從公安機(jī)關(guān)在依法治國(guó)進(jìn)程中擔(dān)負(fù)的重大歷史使命的高度，充分認(rèn)識(shí)"嚴(yán)格,、公正,、文明執(zhí)法"的重要意義，并在實(shí)際工作中自覺(jué)堅(jiān)持"嚴(yán)格,、公正,、文明執(zhí)法"原則，是導(dǎo)致執(zhí)法工作中存在各種各樣問(wèn)題的原因,。公安機(jī)關(guān)是國(guó)家重要的執(zhí)法機(jī)關(guān),，能否嚴(yán)格、公正,、文明執(zhí)法直接影響到國(guó)家實(shí)施依法治國(guó)方略的進(jìn)程,，涉及到黨和政府在廣大人民群眾中的形象。在實(shí)際工作中,，由于沒(méi)有深刻地認(rèn)識(shí)到嚴(yán)格,、公正、文明執(zhí)法是各項(xiàng)公安工作的落腳點(diǎn)和歸宿,，是公安工作的生命線,，認(rèn)識(shí)不到位,，因此在工作中就出現(xiàn)了一些偏頗，引起了不良后果,。

(四)缺乏黨性修養(yǎng)和煅煉，沒(méi)有從講政治的高度正確對(duì)待肩上所擔(dān)負(fù)的重任,，把自己自覺(jué)置于黨組織和群眾的監(jiān)督之下,，也是造成工作中各種各樣問(wèn)題的重要原因,。

三,、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，確定努力的方向,。

(一)要加強(qiáng)學(xué)習(xí),，不斷提高自身的政治素質(zhì)。要深入學(xué)習(xí)習(xí)講話精神和重要思想的論述,，學(xué)習(xí)馬列主義,、毛澤東思想、鄧小平理論,、三個(gè)代表,，并作為一切工作的指南，運(yùn)用辯證唯物主義的世界觀和方法論,，研究和分析問(wèn)題,，樹(shù)立正確世界觀、人生觀,、價(jià)值觀,，自覺(jué)地加強(qiáng)黨性煅煉，遵紀(jì)守法,，廉潔奉公,，做到自重、自省,、自警,、自勵(lì)。

(二)要樹(shù)立牢固的全心全意為人民服務(wù)這一根本宗旨,，堅(jiān)持人民的利益高于一切,，積極為人民群眾提供社會(huì)服務(wù)，要轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),，切實(shí)解決群眾反應(yīng)強(qiáng)烈的問(wèn)題,，落實(shí)便民利民的各項(xiàng)制度和措施，要加強(qiáng)人民警察的職業(yè)道德教育,。使隊(duì)伍能成為人民滿意的警隊(duì),，自己能成為人民滿意,、信任的人民警察。

(三)要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持實(shí)事求是的思想路線,。要講黨性原則,，切實(shí)提高遵守黨的紀(jì)律和政令,、警令的自覺(jué)性,，如實(shí)地向上級(jí)反映情況，要健全機(jī)制,，強(qiáng)化管理,，并制訂規(guī)章制度,，明確責(zé)任，要率先垂范,，帶頭說(shuō)老實(shí)話,、辦老實(shí)事、做老實(shí)人,，要切實(shí)轉(zhuǎn)變思想作風(fēng),，努力倡導(dǎo)說(shuō)實(shí)話、辦實(shí)事,、鼓實(shí)勁,、求實(shí)效的風(fēng)氣。

(四)在工作中要嚴(yán)格,、公正,、文明執(zhí)法，貫徹依法治國(guó)方略,，高舉憲法和法律旗幟,，依法做好維護(hù)社會(huì)政治穩(wěn)定和治安穩(wěn)定的各項(xiàng)工作，不斷提高自身及民警隊(duì)伍的法制觀念和法制素質(zhì),，要以嚴(yán)肅的執(zhí)法態(tài)度,，嚴(yán)明的執(zhí)法紀(jì)律，嚴(yán)格依法辦事,，堅(jiān)決抵制執(zhí)法辦案中的不良風(fēng)氣,。要以對(duì)人民利益高度負(fù)責(zé)的精神，糾正執(zhí)法活動(dòng)的偏差和失誤,，文明執(zhí)法,，熱情服務(wù)。

共

2

頁(yè),，當(dāng)前第,。

1

頁(yè)

1

2

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇十一

最近，一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示,，隨著我國(guó)物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)制度的逐步推進(jìn),，物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)正成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn),。被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)管理公司、原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間就物業(yè)管理交接事項(xiàng)頻繁發(fā)生糾紛,，不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序,，也對(duì)物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負(fù)面效應(yīng)，并在一定程度上阻礙著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù),、快速,、健康發(fā)展。本文將從法律層面對(duì)物業(yè)管理交接糾紛產(chǎn)生的原因和性質(zhì)進(jìn)行分析,，并在此基礎(chǔ)上提出解決物業(yè)管理交接糾紛的方法和規(guī)范物業(yè)管理交接程序的建議,。

物業(yè)管理交接糾紛頻頻發(fā)生的原因有很多：物業(yè)管理公司的觀念不適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)化要求、物業(yè)管理招投標(biāo)的程序不完善,、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)在溝通方面存在誤解,、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全……從法律層面上分析，產(chǎn)生物業(yè)管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類(lèi)：

1,、業(yè)主大會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同,，也不辦理交接,，由此導(dǎo)致糾紛。我國(guó)有關(guān)由業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)區(qū)域進(jìn)行管理的制度剛剛建立,，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理,，業(yè)主只能被動(dòng)接受，很多物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),、危機(jī)意識(shí)不強(qiáng),，服務(wù)不到位，也不主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通,，雙方缺乏良性互動(dòng),。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確賦予業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選聘、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后,，很多小區(qū)的業(yè)主大會(huì)積極行使這一權(quán)利,，以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司。當(dāng)前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類(lèi),，如去年12月8日,，杭州最早的高層住宅小區(qū)――中山花園業(yè)主大會(huì)就以“收費(fèi)過(guò)高、管理不善,、開(kāi)支混亂”為由解聘原物業(yè)管理公司,，并選聘了新的物業(yè)管理公司入駐，但是因?yàn)樵飿I(yè)管理公司不配合接交而產(chǎn)生糾紛,，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理“真空”,。

2,、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理,，而原物業(yè)管理公司不甘退出,，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進(jìn)行交接,，因而產(chǎn)生糾紛,。如今年3月18日廣州市中級(jí)人民法院終審判決原物業(yè)管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業(yè)管理階段完成后業(yè)主委員會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司,，但是開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司卻拒不移交物業(yè)管理權(quán),，并與新物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重沖突，致使小區(qū)遭受重大經(jīng)濟(jì)損失,。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，移交物業(yè)管理用房和資料是物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔(dān)的責(zé)任，即《合同法》所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”（見(jiàn)《合同法》第九十二條）,，因此,，物業(yè)管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務(wù)”而產(chǎn)生的合同糾紛。物業(yè)管理交接糾紛在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理用房,、資料,，但本質(zhì)上是物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理權(quán)。具體可以分為兩種情況：

1,、建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司,、業(yè)主委員會(huì)與所聘物業(yè)管理公司之間簽訂有物業(yè)服務(wù)合同,，并且明確約定了合同期限,。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,；但是，期限未滿,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！钡谌鍡l第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)……合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！庇纱宋覀兛梢钥闯觯瑯I(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同必須明確約定服務(wù)期限,，而前期物業(yè)服務(wù)合同雖然可以約定期限也可以不約定期限,，但是實(shí)際上《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)明確規(guī)定了其最長(zhǎng)有效日期――業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

對(duì)于這類(lèi)有明確期限的合同,，我國(guó)《合同法》規(guī)定當(dāng)事人雙方都不得隨意解除合同,，以保證合同的法律效力。但是為了適應(yīng)隨時(shí)可能發(fā)生變化的實(shí)際情況,，保護(hù)當(dāng)事人的.利益,，《合同法》規(guī)定如果出現(xiàn)以下情況，當(dāng)事人可以單方面解除合同：

（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,；

（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,；

（5）法律規(guī)定的其他情形,。

業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的目的是為了享受方便、及時(shí)并且與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù),，如果物業(yè)管理公司沒(méi)有嚴(yán)格按照合同履行自己的義務(wù),，提供相應(yīng)的服務(wù)，致使業(yè)主不能實(shí)現(xiàn)其合同目的,，或者出現(xiàn)其他可以解除合同的法定情形,，則業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)《合同法》的以上規(guī)定提前解除合同?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定：“合同解除后,，尚未履行的，中止履行,；已經(jīng)履行的,，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀,、采取其他補(bǔ)救措施,，并有權(quán)要求賠償損失?！备鶕?jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì),，物業(yè)管理公司提供的是一種服務(wù)，不可能恢復(fù)原狀,，但是如果物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意就擅自改變小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備或者有違章搭建情況的,，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。這種行為給業(yè)主造成損失的,，物業(yè)管理公司還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作?！币虼?，按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理交接工作是物業(yè)管理公司必須承擔(dān)的“附隨合同義務(wù)”。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者被解除,，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理,，原物業(yè)管理公司拒不進(jìn)行交接而產(chǎn)生糾紛的，原物業(yè)管理公司需要承擔(dān)違約責(zé)任,，不依法進(jìn)行交接的行為給業(yè)主或新物業(yè)管理公司造成損失的,，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另一方面,，如果有業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)或者由物業(yè)管理公司代收代繳的水電費(fèi)的,，物業(yè)管理公司也有權(quán)要求欠費(fèi)的業(yè)主清償其所欠費(fèi)用。

2,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有明確約定服務(wù)期限,，或者雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)服務(wù)合同。由于我國(guó)推行物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)的時(shí)間不長(zhǎng),，當(dāng)前還有大量的物業(yè)區(qū)域由開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理,，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同往往比較簡(jiǎn)單，有的甚至根本就沒(méi)有合同,。對(duì)于沒(méi)有約定服務(wù)期限的情況,，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有做出相應(yīng)規(guī)定，但是我國(guó)《合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后,，當(dāng)事人就質(zhì)量……等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的,，可以補(bǔ)充協(xié)議；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,。”第六十二條進(jìn)一步規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確,，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,，使用下列規(guī)定：……履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行,，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行,，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！彼?，如果業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定服務(wù)期限,，而業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司入駐管理，或者物業(yè)管理公司主動(dòng)要求撤離的話,，法律是允許的，但是首先應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取通過(guò)友好協(xié)商的方式達(dá)成有關(guān)協(xié)議,，解決好物業(yè)管理用房,、資料移交的問(wèn)題，只有在無(wú)法達(dá)成協(xié)議的情況下,，才能通過(guò)單方面的行為解除合同,，并給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。否則,，給對(duì)方造成損失的,，責(zé)任方需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

對(duì)于沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況,，由于雙方在事實(shí)上形成了一種合同關(guān)系,，根據(jù)我國(guó)司法實(shí)踐，任何一方都可以隨時(shí)終止這種事實(shí)上的合同關(guān)系,，但是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,，并給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。因此,，如果業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)了新的物業(yè)管理公司,，或者物業(yè)管理公司主動(dòng)要求撤離的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方并給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間,，雙方本著公平,、誠(chéng)實(shí)信用的原則對(duì)所形成的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清算，辦理物業(yè)管理交接手續(xù),。

根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，對(duì)于物業(yè)管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進(jìn)行解決：

1,、當(dāng)事人雙方協(xié)商解決,。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)（可能還包括新聘的物業(yè)管理公司）雙方在自愿、平等,、互諒互讓的基礎(chǔ)上就物業(yè)管理交接有關(guān)事項(xiàng)如拖欠物管費(fèi)的支付,、物管公司代收代繳水電費(fèi)的結(jié)算、物管公司對(duì)小區(qū)公共建設(shè)額外投入的回收等進(jìn)行協(xié)商,，以解決雙方之間的爭(zhēng)議,。由于這種協(xié)商解決的方式體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，有利于化解糾紛,、平息爭(zhēng)議,，最大程度的避免雙方的經(jīng)濟(jì)損失,，維護(hù)雙方的社會(huì)聲譽(yù)，避免給小區(qū)全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響,。因此這種方式對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都是最有利的,，一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛，雙方應(yīng)盡量通過(guò)協(xié)商的方式妥善解決,。

2,、由物業(yè)管理協(xié)會(huì)、居委會(huì)或者其他第三方調(diào)解解決,。隨著物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織建設(shè)的不斷完善,，其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強(qiáng)，物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后,，當(dāng)事人可以在自愿的基礎(chǔ)上請(qǐng)求物業(yè)管理協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解,，雙方在物業(yè)管理協(xié)會(huì)代表的主持下解決各項(xiàng)爭(zhēng)議并形成書(shū)面協(xié)議。此外,，發(fā)生糾紛后,，當(dāng)事人也可以請(qǐng)求居委會(huì)或者其他中立第三方進(jìn)行調(diào)解。

3,、申請(qǐng)有關(guān)政府主管部門(mén)處理,。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條第二款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”,，同時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定,，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正,；逾期仍不移交有關(guān)資料的,，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào),，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款,。”因此,，發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后,，如果雙方無(wú)法通過(guò)協(xié)商或調(diào)解達(dá)成一致意見(jiàn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén),，由其進(jìn)行立案查處,。如果在交接過(guò)程中發(fā)生治安甚至刑事案件的，還應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)告,，由公安機(jī)關(guān)對(duì)其中的治安或刑事案件依法進(jìn)行處理,。

4、提交仲裁委員會(huì)裁決。如果當(dāng)事人雙方在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定發(fā)生爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)仲裁解決,，或者在發(fā)生糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的,，任何一方當(dāng)事人都可以將爭(zhēng)議事項(xiàng)提交約定的仲裁委員會(huì)，由仲裁委員會(huì)做出具有法律約束力的裁決,。由于仲裁委員會(huì)處于嚴(yán)格的中立地位,，其作出的裁決具有很強(qiáng)的社會(huì)公信力，并且仲裁是當(dāng)事人自愿作出的選擇,，有利于消除當(dāng)事人之間的矛盾,。()但是我國(guó)實(shí)行“或裁或?qū)彙钡脑瓌t，當(dāng)事人一旦選擇通過(guò)仲裁方式解決糾紛,，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前,，雙方當(dāng)事人都應(yīng)作充分考慮,。

5、向人民法院提起訴訟,。雖然我國(guó)目前還沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的法律地位，但是在司法實(shí)踐中,，為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,，各地基本上確認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位。當(dāng)無(wú)法通過(guò)上述四種方式解決爭(zhēng)議時(shí),，業(yè)主委員會(huì)可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司,，由法院依法作出判決。相應(yīng)的,，物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會(huì),。

四、規(guī)范物業(yè)管理交接的立法建議,。

為了規(guī)范物業(yè)管理交接程序,，減少物業(yè)管理交接糾紛的發(fā)生，我們必須盡快制定,、完善相關(guān)立法,，明確規(guī)定物業(yè)管理交接的程序和法律責(zé)任。

第三,，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的有關(guān)事項(xiàng)如業(yè)主欠繳的物管費(fèi)如何支付,、物業(yè)管理公司代收代繳的水電費(fèi)如何清算等問(wèn)題作出明確規(guī)定。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇十二

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程加快,，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,，物業(yè)管理作為一種新興職業(yè)異軍突起，市場(chǎng)需要大量的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，尤其是智能樓宇管理人才,，它已晉升成為物業(yè)管理行業(yè)的“朝陽(yáng)人才”,。

據(jù)報(bào)道，高等院校中的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)多呈現(xiàn)報(bào)名冷,、就業(yè)熱的現(xiàn)象,，畢業(yè)生到崗實(shí)習(xí)一段時(shí)間后，都能簽約,。根據(jù)新浪網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),，2010年十大就業(yè)率最高專(zhuān)業(yè)中，物業(yè)管理居首,，甚至超過(guò)了金融專(zhuān)業(yè),、軟件開(kāi)發(fā)等許多熱門(mén)專(zhuān)業(yè)。

2.職業(yè)素質(zhì)要求分析,。

強(qiáng)大的市場(chǎng)需求遭遇的卻是人才的極度匱乏,，目前，物業(yè)管理在我國(guó)尚處于起步階段,，入行人員多是半路出家,，現(xiàn)在我國(guó)將近百萬(wàn)的物業(yè)管理從業(yè)者中，受過(guò)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)或教育的人只占少數(shù),。社會(huì)上在物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)方面還存在幾點(diǎn)偏見(jiàn)和誤區(qū)：一是認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)是一種低技術(shù),、勞動(dòng)密集型行業(yè)，其工作就是簡(jiǎn)單的維修,、清潔,、綠化和保安，甚至將其等同于維修工,、保安等;二是在人才培養(yǎng)上認(rèn)為物業(yè)管理不需要高素質(zhì)的人才,。

隨著建筑物科技含量和住戶要求的日益提高，現(xiàn)代物業(yè)管理已經(jīng)不同于過(guò)去的“看管式”的管理,，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)從業(yè)人員的要求也越來(lái)越高,，它要求管理主體要有更高的管理水平和服務(wù)意識(shí)，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐恼?、法律和文化要求,，從而適應(yīng)居民不斷提高的服務(wù)要求。

3.崗位需求,。

經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和走訪企業(yè),，瞄準(zhǔn)基層管理層次，我們構(gòu)建了“一主二輔”的就業(yè)目標(biāo)體系,，具體內(nèi)容如下：

(1)住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作;(居住物業(yè)的管理與服務(wù)工作,，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓,、別墅,、度假村等;)。

(2)飯店,、商廈,、寫(xiě)字樓物業(yè)管理與服務(wù)工作;(商業(yè)物業(yè)的管理與服務(wù)工作，包括綜合樓,、寫(xiě)字樓,、商業(yè)中心、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等;),。

(3)企事業(yè)單位的物業(yè)管理與服務(wù)工作;(工業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)的管理與服務(wù)工作,，包括工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)、車(chē)站,、機(jī)場(chǎng),、碼頭、醫(yī)院,、學(xué)校等;)。

二,、輔即物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)業(yè)適應(yīng)崗位有：

(1)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售工作;,。

(2)服務(wù)業(yè)即中介服務(wù)、商貿(mào)服務(wù),、社區(qū)服務(wù)等服務(wù)性行業(yè);,。

4.工資待遇。

物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的優(yōu)秀畢業(yè)生,，特別是技術(shù)工程類(lèi)崗位,，月薪可達(dá)到3500元以上。物業(yè)的基層服務(wù)崗位包括客戶服務(wù),，月薪可達(dá)2000元以上,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇十三

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作,，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境,，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。57月,，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調(diào)研,，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)了解情況，實(shí)地走訪寧德萬(wàn)達(dá)華城,、酈景陽(yáng)光,、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū),，召開(kāi)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì),，了解實(shí)情，探討解決存在問(wèn)題的對(duì)策?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：

區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè),，分布在蕉南、蕉北,、城南,、金涵、漳灣,，有備案的物業(yè)公司30家,，承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作,，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理,，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚,，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范,，一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè),，導(dǎo)致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在,，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患,。

（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范,。

1、物業(yè)公司自身管理水平較低,。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一,，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高,。目前,，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔,、綠化等基本服務(wù)外,，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒(méi)有開(kāi)展,。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位,，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng),，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗,，即使公司對(duì)員工培訓(xùn),，也是停留在基本技能的初級(jí)階段,，且工資報(bào)酬低,，從業(yè)人員流動(dòng)性大,，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱,，行政執(zhí)法力度不夠,。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng),，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全,，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減,。

1,、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。

由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一,，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明,、甚至亂收費(fèi)等問(wèn)題不同程度地存在,。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定立馬公布,，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),。

2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變,。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，部分業(yè)主對(duì)“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持,，產(chǎn)生欠繳,、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差,，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù),，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低,。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用,，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難,，服務(wù)不到位。

（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患,。

1,、物業(yè)公司消防管理履職不到位。

部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度,、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度,、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí),，日常管理流于形式,。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。

2,、消防系統(tǒng)移交不到位,。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后,，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等,，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮,，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象,，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚,、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍,。

3,、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。

由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄,，各小區(qū)普遍存在違建,、違規(guī)停車(chē)占用避險(xiǎn)平臺(tái),、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬(wàn)達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn),，整個(gè)小區(qū)消防栓沒(méi)水,，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓,，居民意見(jiàn)很大,。

（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi),。

1,、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。

物業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督,，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè),、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目,，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度,。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境,，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念,。

2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制,。

進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制,，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū),、街道辦事處,、物業(yè)監(jiān)管部門(mén)的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施,。制定有效的綜合考評(píng)制度,，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng),，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理,，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì),。

（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí),。

1,、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

物業(yè)公司要立馬與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接,，在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí),，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重,、設(shè)備老化的問(wèn)題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積,，停車(chē)位,、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門(mén)要立馬進(jìn)行清查,、整頓,，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境,。

2,、簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修基金審批程序。

因歷史遺留問(wèn)題,，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目,，應(yīng)啟用專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的.維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修,，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào),，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金審批程序,。

3,、強(qiáng)化責(zé)任主體。

強(qiáng)化屬地管理職責(zé),，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度,，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度,，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用,，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善,、可行的應(yīng)急救援預(yù)案,。

（三）落實(shí)部門(mén)責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平,。

1,、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

住建部門(mén)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾,，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等,，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式,，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容,、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目,，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”,。

2、完善監(jiān)管機(jī)制,。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門(mén),，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管,、公安,、工商、安監(jiān),、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門(mén)以及街道,、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息,，施行失信聯(lián)合懲戒制度,，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī),、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn),，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力,。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì),，定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題,，督促物業(yè)公司落實(shí)整改,，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容,，努力構(gòu)建平安小區(qū),、和諧社區(qū)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇十四

為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展,、提高群眾幸福指數(shù),、加快推進(jìn)綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺(tái)建設(shè),。10月17日,，區(qū)政協(xié)社會(huì)事務(wù)委員會(huì)組織部分委員對(duì)我區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組先后深入西關(guān)街道辦事處,、陽(yáng)光百翠園,、軒苑等居民小區(qū)實(shí)地考察,，聽(tīng)取區(qū)住建局和西關(guān),、東風(fēng)路街道辦事處情況介紹,，認(rèn)真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,、面臨的困難,，對(duì)提高物業(yè)服務(wù)水平,、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見(jiàn)建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下,。

一、現(xiàn)狀與特點(diǎn),。

全區(qū)共有社區(qū)51個(gè)（單位型17個(gè),、版塊型34個(gè)），物業(yè)企業(yè)92家,，區(qū)內(nèi)注冊(cè)60家（二級(jí)資質(zhì)3家,、三級(jí)資質(zhì)52家、暫定5家）,，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個(gè),，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到70%以上成立主委員會(huì)小區(qū)72個(gè)，建成示范小區(qū)26個(gè)（國(guó)家級(jí)1個(gè),、省級(jí)2個(gè),、市級(jí)8個(gè)、區(qū)級(jí)15個(gè)）,。近年來(lái)我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式,，提高服務(wù)質(zhì)量，連續(xù)三年被市上評(píng)為物業(yè)管理工作先進(jìn)單位,。

將60個(gè)老舊小區(qū)納入維修整治,，爭(zhēng)取援建資金1500萬(wàn)元。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》,、《業(yè)主委員會(huì)選舉流程》,、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》、《物業(yè)企業(yè)備案制度》,、《業(yè)主委員會(huì)備案制度》,、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評(píng)辦法》、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實(shí)施辦法》、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評(píng)比辦法》等一系列制度和辦法,，將物業(yè)管理工作納入目標(biāo)責(zé)任考核,，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù),。

二是宣傳培訓(xùn),，提升服務(wù)能力。采用業(yè)務(wù)知識(shí)集中培訓(xùn),、

人,，分兩次邀請(qǐng)省、市物業(yè)管理專(zhuān)家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗(yàn),、分享管理工作亮點(diǎn),；

連續(xù)兩年采用以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式對(duì)鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元；

先后調(diào)處蘭寶小區(qū),、豪城天下c區(qū),、團(tuán)結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪30余次，處理物業(yè)投訴300多起,。

三是成立協(xié)會(huì)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展,。借鑒外地經(jīng)驗(yàn),，成立金臺(tái)區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，開(kāi)展“手拉手,，共創(chuàng)文明城市”活動(dòng),。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)其他58家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)幫扶,，在物業(yè)企業(yè)間開(kāi)展互幫互學(xué),、超越自我、共同提升活動(dòng),，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會(huì)匯聚行業(yè)智慧,、加強(qiáng)行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采,、提升行業(yè)形象的功能,，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目示范效應(yīng)，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展,。

二,、問(wèn)題與原因。

一是管理責(zé)任界定不清,。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作,，涉及諸多部門(mén),，但由于職能定位與責(zé)任界定不清，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的公共服務(wù)職能和責(zé)任,。如一些業(yè)主把應(yīng)由公安承擔(dān)的治安職能,、社區(qū)承擔(dān)的矛盾糾紛調(diào)解職能、水,、電、暖等企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)職能,、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任,，都誤認(rèn)為是物業(yè)管理應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛,。

有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄,，重收費(fèi)、輕服務(wù),；

有的處理糾紛的方法簡(jiǎn)單生硬,，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿意；

有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目,，多收費(fèi)少服務(wù),，質(zhì)價(jià)不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,，大多來(lái)自轉(zhuǎn)崗,、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，普遍缺乏物業(yè)管理知識(shí)和周全服務(wù)意識(shí),、職業(yè)道德和專(zhuān)業(yè)技能均難以適應(yīng)工作要求,。

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》落實(shí)力度不夠，存在開(kāi)發(fā)商故意拖過(guò)保修期,，綠化供暖配套設(shè)施不完善,，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問(wèn)題，遺留給業(yè)主和物業(yè),，給后期的管理帶來(lái)許多不安全隱患和矛盾糾紛,。特別是老舊小區(qū)管理沒(méi)有相關(guān)政策，設(shè)施老化,、設(shè)備損壞嚴(yán)重,、無(wú)物業(yè)管理用房、無(wú)維修資金,、物業(yè)企業(yè)不愿管,、業(yè)主不愿交費(fèi)買(mǎi)服務(wù)等問(wèn)題凸顯。

有的缺乏社區(qū),、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導(dǎo)和支持,，工作進(jìn)展緩慢。從運(yùn)行情況看，不少業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決,。

部分業(yè)主素質(zhì)有待提高,。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，個(gè)別業(yè)主還惡意欠費(fèi),，既不交物業(yè)管理費(fèi),，又將垃圾亂扔亂堆。

三,、對(duì)策與建議：

物業(yè)管理雖然起步晚,、發(fā)展時(shí)間短，但與百姓生活息息相關(guān),，是社會(huì)和諧穩(wěn)定,、老百姓幸福安康的體現(xiàn)。

一明晰職責(zé),，建立有效的調(diào)處機(jī)制,。一要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理方,、驗(yàn)收方的監(jiān)管,，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患,。二是寶雞市要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì),、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任,。三是完善規(guī)劃,、公安、物價(jià),、消防,、城管、供水,、供電,、通信網(wǎng)絡(luò)等部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)其提高服務(wù)水平,。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)投入,，住建局加強(qiáng)物業(yè)協(xié)管員的專(zhuān)人專(zhuān)用,，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度,。

二示范引領(lǐng),，培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程,、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行履約保證金制度,，公布紅,、黑榜，實(shí)行動(dòng)態(tài)考核,。要建立企業(yè)信用、年審,、評(píng)比制度,，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持,、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù),，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流,，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比,、學(xué),、趕、幫,、超氛圍,。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),，提升我區(qū)總體服務(wù)水平,。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè),、物業(yè)公司雙向選擇,，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo),、業(yè)主大會(huì)選聘,、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù),。

在物業(yè)收費(fèi)方面，實(shí)施基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)與選擇型物業(yè)服務(wù)相結(jié)合,，引導(dǎo)居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務(wù)方式,。

建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制,；

業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳,、解釋、協(xié)調(diào)工作,，發(fā)揮自律作用,，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用,，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作,。

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體,，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù),，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧,、提高城市品位,、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心,、牢記使命”主題教育要求,，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心,，組成聯(lián)合調(diào)研組,，先后走訪了大江觀邸、家園,、頤景園等小區(qū)（圖1）,，組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人,、物業(yè)公司代表,、業(yè)主代表召開(kāi)3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告,。

一,、主要成效。

近年來(lái),，我市以“規(guī)范物業(yè)管理,，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度,，取得了積極進(jìn)展,。

（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn),，全市城區(qū)面積,、人口快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有,、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展,，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量,、服務(wù)水平,、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展,。截至目前,，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬(wàn)多人,，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè),，服務(wù)面積6800多萬(wàn)平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%,，居全省前列,。

（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng),。近年來(lái),，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理,，物業(yè)服務(wù)逐漸提升,，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步,，成為增進(jìn)居民福祉,、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開(kāi)展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng),，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建,，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前,，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星,、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范,，大力開(kāi)展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng),，積極推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏,。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范,，全面推行“三公開(kāi)”制度,，督促物業(yè)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,。在全市組織開(kāi)展全方位,、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員,。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大,。近年來(lái)，物業(yè)管理部門(mén)逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變,，監(jiān)管體系基本成型,，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。一是完善配套政策,，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見(jiàn)和方案,，讓物業(yè)管理有章可循,。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心,，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作,，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度,，搭建業(yè)主,、物業(yè)與各管理部門(mén)的良性互動(dòng)平臺(tái)，今年物業(yè)管理投訴處理及時(shí)率和群眾滿意率均為100%,。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見(jiàn),，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠,。例如,，對(duì)房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%,。

二,、存在的主要問(wèn)題及原因。

隨著城市的不斷發(fā)展,，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求,，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)話題，呈現(xiàn)“廣,、雜,、深”的特點(diǎn)?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣,，與全市居民都密切相關(guān),。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件,，**年上半年達(dá)1407件,，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng)，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）,?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建,、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）,。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問(wèn)題,，深層次是基層社會(huì)治理問(wèn)題,。深入分析物業(yè)管理問(wèn)題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體,、政府治理,、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。

（一）社會(huì)主體角色錯(cuò)位,。物業(yè)管理涉及業(yè)主,、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、開(kāi)發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈,，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一,，“人人為我”的利己觀念大行其道,，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì),。部分開(kāi)發(fā)商,，只管賣(mài)房不管售后，為追求利益最大化,，不惜損害業(yè)主利益,，大打“甩手牌”。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初,，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷(xiāo),，導(dǎo)致購(gòu)房戶無(wú)法依法維權(quán),，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過(guò)程中,，通過(guò)壓低施工價(jià)格,、偷工減料,、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題,，比如城建檀香山,、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目,。在出現(xiàn)問(wèn)題后,，有的開(kāi)發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣,、業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一,，使得質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法及時(shí)解決，矛盾糾紛愈演愈烈,。在銷(xiāo)售過(guò)程中,，有的開(kāi)發(fā)商為盡快售出車(chē)位、回籠資金,，違規(guī)將車(chē)庫(kù)出售給小區(qū)外人員,，或以只售不租、提高停車(chē)費(fèi)等方式,，迫使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位,，造成小區(qū)停車(chē)難、停車(chē)貴,。比如,，頤景園等小區(qū)。有的開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住,，銷(xiāo)售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑,。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念,，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心,。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開(kāi)發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目,，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題“睜只眼閉只眼”,，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo),，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng),。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤(rùn),，降低服務(wù)質(zhì)量,，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低,。有的以“摞挑子不干”來(lái)脅迫業(yè)主追加費(fèi)用,，甚至直接“棄盤(pán)”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利,，收費(fèi)不規(guī)范,、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收,、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等,。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目,。部分業(yè)委會(huì)成員,，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱,，不作為,、亂作為、慢作為,。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”,，牟取不正當(dāng)利益,，甚至與開(kāi)發(fā)商,、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益,。比如,，侵吞隱瞞廣告費(fèi),、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)等公共營(yíng)收,，長(zhǎng)期不公開(kāi)收支賬目,，公款私用,，提高物業(yè)費(fèi),、停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，等等。部分業(yè)主,，主人翁意識(shí)不強(qiáng),，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。**年,，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè),，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失,，以鄰為壑,、損人利已，“各掃門(mén)前雪,、不管他人瓦上霜”,，甚至違規(guī)裝修、搭建,、停車(chē),、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房,、福利管房,，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，搭便車(chē)時(shí)有發(fā)生,。

（二）行政監(jiān)管缺位,。國(guó)務(wù)院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度,，“零門(mén)檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增,，增加了行業(yè)規(guī)模,，但事中事后監(jiān)管沒(méi)有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后,。近年來(lái)，城市居民人口較快增長(zhǎng),，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化,。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開(kāi)始施行,，距今已有8年之久,?！逗鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》于**年1月1日開(kāi)始實(shí)施,，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法,。管理體制不順,。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門(mén),，區(qū)物業(yè)管理部門(mén)監(jiān)管手段匱乏,。住建、規(guī)劃,、城管執(zhí)法等部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法時(shí),，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接,，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門(mén),、各部門(mén)進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲,。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全,。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門(mén),，街道,、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),、人員和執(zhí)法手段,，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無(wú)法有效化解在基層,。目前,，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專(zhuān)干。支持力度不夠,。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低,，重建設(shè)、輕管理,，對(duì)城市規(guī)劃,、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí),。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低,，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位,。市場(chǎng)主體不成熟,，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰,。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài),，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū),，通過(guò)出租車(chē)位和架空層,、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開(kāi)業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作,。誠(chéng)信體系有待完善,。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失,，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下,、失信寸步難行”的信用環(huán)境,，導(dǎo)致行業(yè)魚(yú)龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣,，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量,。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒(méi)有參考依據(jù),。物業(yè)管理費(fèi)低而停車(chē)費(fèi)過(guò)高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán),，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感,、滿足感和幸福感。

三,、對(duì)策建議,。

（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合,、齊抓共管的責(zé)任體系,。通過(guò)加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核,、財(cái)政投入等工作力度,，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移,，構(gòu)建市,、區(qū)、街道,、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系,。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合**實(shí)際,，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求,、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例,，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門(mén),、職能部門(mén)、社區(qū),、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確,，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車(chē)位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問(wèn)題作出詳盡規(guī)定,，讓物業(yè)管理有法可依,、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門(mén)賦能,。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng),，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理,、前期物業(yè)招投標(biāo)管理,、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū),，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力,。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用,，通過(guò)建立聯(lián)席會(huì)議制度,、配備物業(yè)管理專(zhuān)干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式,，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任,，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng),。按照“誰(shuí)主管,、誰(shuí)負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類(lèi)管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門(mén),、業(yè)務(wù)流程、咨詢(xún)投訴方式等,，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū),、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度,。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系,，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建,、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作,，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū),、文明小區(qū),。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門(mén)和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍,，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門(mén),、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入,。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則,，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi),，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制,，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造,、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn),、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作,。

（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范,、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系,。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過(guò)建設(shè)信用評(píng)價(jià),、信息公開(kāi),、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制,，更好發(fā)揮政府作用,，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè),，提高準(zhǔn)入門(mén)檻,。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī),、配套政策和標(biāo)準(zhǔn),，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單,、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度,，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度,，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用,，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用,、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰,。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái),，促進(jìn)信息公開(kāi),。依托“智慧**”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化,、一體化平臺(tái)建設(shè),，從根本上解決監(jiān)管難、處理難,、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn),、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式,，分步上線業(yè)主繳費(fèi),、投票表決、滿意度評(píng)測(cè),、問(wèn)題反映,、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度,，推動(dòng)關(guān)口前移,。為防范開(kāi)放商在前期建設(shè)中存在遺留問(wèn)題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度,，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為,。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問(wèn)題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門(mén)要集中會(huì)診,，敢于擔(dān)當(dāng),，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊,、領(lǐng)證難等遺留問(wèn)題解決到位,。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競(jìng)爭(zhēng),。綜合考慮行業(yè)平均成本,、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級(jí)定價(jià),，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià),、質(zhì)價(jià)相符,、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)停車(chē)收費(fèi)分類(lèi)劃?rùn)n,，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車(chē)難,、停車(chē)貴問(wèn)題,。

（三）共建共享,，構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系,。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口,，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng),，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局,。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦,。加強(qiáng)輿論引導(dǎo),，依托新聞媒體、新媒體,，加大對(duì)業(yè)主自治,、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí),、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí),。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）,、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生,，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選,、換屆工作,，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”,、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員,。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開(kāi)展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn),，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平,。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì),，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì),，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì),，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢(xún),。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障,。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍,、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記,。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,，必須存入共有資金賬戶,，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛,。比如,，以車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有,，人防工程改造車(chē)庫(kù)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”明確使用和收益權(quán)利,，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定,，制定確權(quán)的主體,、依據(jù)及程序，確定車(chē)位,、車(chē)庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則,。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦,。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序,，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）,、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修,。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn),、電梯安全責(zé)任險(xiǎn),，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問(wèn)題調(diào)處機(jī)制,，讓業(yè)主糾紛依法化解,。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛,，通過(guò)開(kāi)通司法審判綠色通道,、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式,，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解,、人民調(diào)解、行政調(diào)解,、司法調(diào)解銜接互動(dòng),。

六月上旬，區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組,，就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研，在了解基本情況,，查找存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上提出了對(duì)策建議,。

一,、基本情況。

目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個(gè),，其中由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的有128個(gè),，由單位自管或社區(qū)代管的有264個(gè)，由業(yè)主自管或無(wú)人管理的有91個(gè),。這些小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)八九十年代,，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨(dú)樓獨(dú)院，由于當(dāng)時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低,，普遍存在著小區(qū)的基礎(chǔ)和配套設(shè)施差,、管線老化、管理不到位和安全隱患等問(wèn)題,。就連一些近年來(lái)新建的住宅小區(qū),，也大都存在配套設(shè)施缺失和物業(yè)管理服務(wù)不到位的問(wèn)題，引起矛盾糾紛頻發(fā),，成為我區(qū)上訪率居高的一個(gè)重要方面原因,。近年來(lái)，5個(gè)街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過(guò)因住宅小區(qū)管理引起的堵門(mén)堵路越級(jí)上訪等影響較大的事件,。老舊小區(qū)問(wèn)題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大,，牽扯精力最多的一項(xiàng)重要工作，也是擺在各級(jí)政府面前繞不過(guò)去的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,。

**年以來(lái),，各級(jí)已逐步認(rèn)識(shí)到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問(wèn)題的普遍性和一些突出問(wèn)題的嚴(yán)重性，逐步推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升,，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作,。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個(gè)老舊小區(qū)的改造提升，今年區(qū)政府又安排對(duì)解放新村等8個(gè)老舊小區(qū)的改造提升,，全區(qū)健全了區(qū),、街、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理平臺(tái),，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業(yè)投訴調(diào)解工作站,、物業(yè)維修服務(wù)站、物業(yè)服務(wù)中心）工作機(jī)構(gòu)和一些管理制度,。目前全區(qū)擁有鋼管廠國(guó)家級(jí)示范小區(qū)1個(gè),，省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個(gè)，市級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)16個(gè),。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實(shí)施意見(jiàn)》,、《街道物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化考核辦法》、《街道首屆業(yè)主大會(huì)工作流程》和《街道業(yè)主委員會(huì)換屆指導(dǎo)流程》等管理辦法,，為全區(qū)加強(qiáng)物業(yè)管理探索了路子,。

但隨著我市城市建設(shè)東擴(kuò)南移戰(zhàn)略的實(shí)施,，加之我區(qū)建區(qū)時(shí)間相對(duì)較早，主城區(qū)領(lǐng)先全市的優(yōu)勢(shì)將逐漸退去,，老城區(qū)的缺陷將逐步顯露,，居民小區(qū)，特別是老舊小區(qū)管理方面的問(wèn)題和矛盾將會(huì)不斷出現(xiàn),，物業(yè)服務(wù)和管理工作仍處于低水平,、粗放型和起步探索階段，我們必須面對(duì)這個(gè)現(xiàn)狀,，不斷加強(qiáng)老舊小區(qū)改造提升,，健全完善物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

二,、存在的問(wèn)題,。

1、老舊小區(qū)存在問(wèn)題多,，管理難度大,。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體,。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀(jì)我國(guó)迎來(lái)改革開(kāi)放第一輪建設(shè)高潮時(shí)以單位自籌或集資等形式建起來(lái)的,，由于受資金、技術(shù),、設(shè)計(jì)等因素制約,，加之當(dāng)時(shí)沒(méi)有強(qiáng)制性建設(shè)規(guī)范。所以樓房本身的建設(shè)質(zhì)量不高,，集中供暖,、供氣和小區(qū)的配套設(shè)施大多缺失。房屋無(wú)維修基金,。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶的棚戶區(qū),，現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房，存在諸多安全隱患,。

道路不平,、路燈不明和環(huán)境臟亂差無(wú)人管理；

各類(lèi)管線老化,，供電供水損耗大,，時(shí)常發(fā)生停水?dāng)嚯姡?/p>

業(yè)主習(xí)慣于單位無(wú)償提供的物業(yè)服務(wù)，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)不強(qiáng),，物業(yè)管理收費(fèi)難,。如國(guó)道巷小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重，導(dǎo)致物業(yè)公司虧損撤離，無(wú)奈之下辦事處組織工作人員上門(mén)收繳物業(yè)管理等各種欠費(fèi),。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類(lèi)費(fèi)用,，造成物業(yè)公司留不住，長(zhǎng)期處于無(wú)物業(yè)狀態(tài)的問(wèn)題普遍存在,。

有的對(duì)停車(chē)位等公共收益自行定價(jià)，漫天要價(jià),；

有的不走程序,，單方面提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如綠城逸水苑小區(qū),，物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同,，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和車(chē)位費(fèi)，引起矛盾,，形成上訪,，被寶雞電視臺(tái)百姓問(wèn)政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁,，產(chǎn)生問(wèn)題多,。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)虧損，擅自撤離,，形成小區(qū)管理空檔,，且不能及時(shí)移交相關(guān)資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費(fèi)卷款帶走,，最終導(dǎo)致對(duì)簿公堂,。有的因服務(wù)不到位被業(yè)主罷免后，懶著不走,，和新進(jìn)入小區(qū)的物業(yè)公司形成對(duì)峙,，制造小區(qū)管理混亂。

3,、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題多,，矛盾糾紛頻發(fā)。近年來(lái)隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,，我區(qū)開(kāi)發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū),。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，加之監(jiān)管不力,，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃,，占用公共預(yù)留區(qū)域，改變公共設(shè)施用圖,，造成小區(qū)環(huán)境不達(dá)標(biāo),、配套設(shè)施不完善、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差等問(wèn)題普遍存在。有的開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠水,、電,、氣、暖等公共設(shè)施費(fèi)用,，有的未及時(shí)履行房屋質(zhì)量保修責(zé)任,，有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證，有的房屋面積縮水公攤增加,，有的直接把問(wèn)題甩給前期物業(yè)管理,，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商,、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā),，且難以解決，由此引發(fā)群體性上訪和過(guò)激行為發(fā)生,。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中,，近70%源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。世紀(jì)花園,、星河灣等小區(qū)因電梯維修,、地下車(chē)庫(kù)歸屬、物業(yè)管理用房,、綠化供熱等矛盾糾紛,，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留的深層次問(wèn)題。

4,、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)亟待規(guī)范,。一是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難。大多數(shù)業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立抱有無(wú)所謂的態(tài)度,，不愿意參與“兩會(huì)”的選舉和被選舉，從而影響“兩會(huì)”的成立。二是業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)行困難。業(yè)主委員會(huì)成員大都沒(méi)有津貼報(bào)酬,，人員辦公場(chǎng)所緊張,，辦公經(jīng)費(fèi)緊缺,，成員大都工作積極性不高,，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮,。三是業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管困難,。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)自治性的群眾組織,，機(jī)構(gòu)松散，沒(méi)有上級(jí)主管部門(mén),，沒(méi)有明確具體的權(quán)力和責(zé)任以及與之相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲考核辦法,，很難對(duì)其運(yùn)行情況實(shí)施有效監(jiān)督。有的業(yè)主委員會(huì)班子成員自律意識(shí)較差,，相互之間搞分歧,、鬧矛盾,，影響組織作用發(fā)揮,。如橋南辦事處轄區(qū)世紀(jì)花園小區(qū)業(yè)委會(huì)內(nèi)部矛盾問(wèn)題，三番五次到政府部門(mén)上訪,，經(jīng)市,、區(qū)、街道辦三級(jí)多次調(diào)解未果,，最終矛盾雙方對(duì)簿公堂,。

5、體制不順,，力量不足,，監(jiān)管沒(méi)有形成合力。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)涉及省,、市,、區(qū)以及機(jī)關(guān)企事業(yè)單位等眾多建設(shè)主體，有的一棟樓就歸屬幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位,，自成體系,，各自為政，割裂了小區(qū)管理權(quán)屬,。環(huán)衛(wèi)部門(mén)對(duì)居民小區(qū)的舊家俱,、裝修垃圾不收集，不允許在垃圾臺(tái)傾倒,，導(dǎo)致小區(qū)長(zhǎng)期存在亂堆亂放,。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū)，不愿染指,，形成綜合執(zhí)法只負(fù)責(zé)沿街，不進(jìn)小區(qū)的不成文規(guī)定,。各級(jí)政府制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，明確規(guī)定縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,，但現(xiàn)實(shí)管理中,，對(duì)物業(yè)公司的最終審核、審批和資質(zhì)認(rèn)定等實(shí)質(zhì)性行政管理權(quán)利都在市上,。這種管理體制與現(xiàn)實(shí)需要脫節(jié),，造成了對(duì)物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責(zé)任主體缺位,。另外，雖然區(qū),、街,、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺(tái),，但工作人員都是身兼數(shù)職,，缺乏專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員，難以應(yīng)對(duì)日益增加的物業(yè)矛盾糾紛,，監(jiān)管力量顯明不足?，F(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級(jí)管理的責(zé)權(quán)不對(duì)等,，不配套,，使物業(yè)監(jiān)管沒(méi)有形成合力。

三,、意見(jiàn)和建議。

1,、綜合施策，改造提升,，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問(wèn)題,。

堅(jiān)定不移推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升。去年我區(qū)對(duì)金陵新村等7個(gè)老舊小區(qū)通過(guò)實(shí)施集中供熱,、供氣,，配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房,，新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場(chǎng),，改造老化的線路和更換插卡式電表，硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控?cái)z像裝置等不同項(xiàng)目的改造提升和部分引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理后,，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化,，基礎(chǔ)設(shè)施和居民生活質(zhì)量得到了極大改善，現(xiàn)在小區(qū)道路平了,，路燈亮了,，事有人管了。所以我們建議,，要繼續(xù)加強(qiáng)老舊小區(qū)改造,，繼續(xù)采取政府牽頭主導(dǎo)，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量和居民群眾積極參與,，綜合運(yùn)用市場(chǎng)手段和各項(xiàng)優(yōu)惠政策相結(jié)合的工作方針,，按照居民自籌，企業(yè)或單位支助,，財(cái)政按一定比例投入等籌資辦法,，每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進(jìn)行改造。

老舊小區(qū)改造后,，具備一定基礎(chǔ)條件的要及時(shí)引入正規(guī)物業(yè)管理,。對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠政策，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)助,，政府以獎(jiǎng)代補(bǔ),、稅收返還等優(yōu)惠措施，調(diào)動(dòng)物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性,。

同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)居民群眾的宣傳教育,。引導(dǎo)居民盡快由福利性生活思維方式向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的生活思維方式轉(zhuǎn)變，樹(shù)立起物業(yè)管理是居民自己應(yīng)盡的義務(wù)的觀念和自覺(jué)交納物業(yè)管理費(fèi)的思想意識(shí),。逐步實(shí)現(xiàn)自我管理,，自我服務(wù),。

除此之外，還要逐步推進(jìn)人民調(diào)解,、法院受理、綜合執(zhí)法等依法治理進(jìn)社區(qū)進(jìn)小區(qū)活動(dòng),，建立起老舊小區(qū)管理的長(zhǎng)效機(jī)制,。

2,、加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管力度,，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平,。

區(qū)住建局會(huì)同區(qū)物價(jià)局盡可能細(xì)的針對(duì)每個(gè)企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門(mén)審批的指導(dǎo)性收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，各街道辦事處也要根據(jù)各自實(shí)際,，制定各項(xiàng)管理制度和考核辦法，使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循,，有則可守,。二是要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核考評(píng)和日常監(jiān)管。要進(jìn)一步落實(shí)與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標(biāo)責(zé)任書(shū)》,，實(shí)行量化考核打分,，業(yè)主評(píng)議等管理制度，通過(guò)考核考評(píng),，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,。對(duì)存在問(wèn)題多、服務(wù)水平低,、管理能力差,、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報(bào)，建議相關(guān)部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、降低企業(yè)資質(zhì),、限制在我區(qū)承接服務(wù)項(xiàng)目等管理措施。在考核的基礎(chǔ)上要加強(qiáng)日常監(jiān)管,，通過(guò)召開(kāi)工作例會(huì)和以會(huì)代訓(xùn)等方式,，幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位，樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和人性化管理,，品牌化服務(wù)的理念,。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序,，特別對(duì)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過(guò)市住建局及時(shí)反饋我區(qū)年審意見(jiàn),，建立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制,。可會(huì)同審計(jì)部門(mén)對(duì)物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費(fèi)等情況進(jìn)行年度審計(jì),，要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)，可嘗試對(duì)物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進(jìn)行監(jiān)管,。三是加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身建設(shè),。物業(yè)企業(yè)要認(rèn)真貫徹各級(jí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，做到遵紀(jì)守法,，規(guī)范管理,，更好地為業(yè)主提供服務(wù)。要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)和從業(yè)人員教育培訓(xùn),，提高思想和業(yè)務(wù)素質(zhì),，做到精心管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù),，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),。要不斷拓寬服務(wù)渠道，增加服務(wù)項(xiàng)目,，推動(dòng)服務(wù)向縱深發(fā)展,，以此帶動(dòng)多元化經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,。要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制,，實(shí)施物業(yè)企業(yè)間兼并重組，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,，提高經(jīng)濟(jì)效益,，使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道，以此推動(dòng)服務(wù)水平上臺(tái)階,。

3,、探索創(chuàng)新，突破小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題瓶頸,。

近年來(lái)居民小區(qū)開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題比較多,，且解決難度大，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費(fèi)用和服務(wù)管理質(zhì)量跟不上等連鎖反應(yīng),，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸,。要高度重視存在問(wèn)題的嚴(yán)重性和復(fù)雜性，不斷探索創(chuàng)新,，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設(shè)質(zhì)量,、房屋保修,、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設(shè)施方面不執(zhí)行規(guī)劃，不兌現(xiàn)合同,，損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來(lái)很多困難的問(wèn)題,，建議市上相關(guān)職能部門(mén)有針對(duì)性的加強(qiáng)監(jiān)管。二是區(qū)政府要加強(qiáng)同市規(guī)劃局,、住建局等部門(mén)聯(lián)系,，建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設(shè)質(zhì)量,、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會(huì)議制度,，重點(diǎn)就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)配套用房、小區(qū)預(yù)留空間和附屬配套設(shè)施以及房屋建設(shè)質(zhì)量等問(wèn)題,，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議,，建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設(shè)企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度,，實(shí)現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對(duì)接,，推進(jìn)社會(huì)管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會(huì)行施物業(yè)管理職責(zé)的辦法,，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理依法實(shí)施,，打破開(kāi)發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入,，打好基礎(chǔ),，選好首期物業(yè)管理公司，共同維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,，確保以后物業(yè)管理順利開(kāi)展,。

4、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的履職行為,。

對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜,，不具備條件的小區(qū)，可成立小區(qū)管理委員會(huì),。通過(guò)業(yè)主委員會(huì)和管理委員會(huì)將業(yè)主訴求反映給各職能部門(mén),，協(xié)調(diào)溝通解決問(wèn)題，降低上訪率,。二是加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生的指導(dǎo),，確保業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生符合相關(guān)法律規(guī)定，符合實(shí)際條件,，符合有關(guān)程序,。三是通過(guò)培訓(xùn)引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)委員正確履職。加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn),，使其能合理反映業(yè)主訴求,、需求,，引導(dǎo)業(yè)主遵守規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同,，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛,。四是進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為,。建立監(jiān)督機(jī)制,，制定行為規(guī)范，通過(guò)一系列健全有效的制度,，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)自覺(jué)規(guī)范自己的行為,，自覺(jué)接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對(duì)其活動(dòng)中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時(shí)制止并限期整改,，確保業(yè)主委員會(huì)正常有序運(yùn)行，發(fā)揮橋梁和紐帶的作用,。

5,、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，充實(shí)力量,，形成監(jiān)管合力,。

環(huán)衛(wèi)部門(mén)對(duì)小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾，應(yīng)制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法,。建議市上進(jìn)一步下放物業(yè)管理權(quán)限,，充分體現(xiàn)縣（區(qū)）一級(jí)政府在物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)和管理職能。進(jìn)一步理順物業(yè)管理工作體制,。三是落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)保障,。要為區(qū)、街兩級(jí)充實(shí)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)力量和工作人員,，為一線管理機(jī)構(gòu)招聘部分專(zhuān)業(yè)人員,，為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員。區(qū)上要落實(shí)街道辦,、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費(fèi)和公共物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助政策,，充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務(wù)作用，也可采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)等形式,，予以經(jīng)費(fèi)保障,。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作,，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境,，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定,。5-7月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調(diào)研,，先后前往區(qū)住建局,、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)了解情況，實(shí)地走訪寧德萬(wàn)達(dá)華城,、酈景陽(yáng)光,、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū),，召開(kāi)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì),，了解實(shí)情，探討解決存在問(wèn)題的對(duì)策?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：

一,、基本情況。

**區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè),，分布在蕉南,、蕉北、城南,、金涵,、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家,，承擔(dān)著酈景陽(yáng)光,、萬(wàn)達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理,，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理,。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范,，一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓(xùn),，沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在,，給業(yè)主造成困擾,，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。

二,、存在問(wèn)題,。

（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。

1,、物業(yè)公司自身管理水平較低,。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高,。目前,，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔,、綠化等基本服務(wù)外,，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位,，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng),，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗,，即使公司對(duì)員工培訓(xùn),，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低,，從業(yè)人員流動(dòng)性大,，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱,，行政執(zhí)法力度不夠,。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全,，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減,。

1,、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。

由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一,，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問(wèn)題不同程度地存在,。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況,，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定及時(shí)公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),。

2,、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，部分業(yè)主對(duì)“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足,，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳,、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在,。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù),，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù),，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用,，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難,，服務(wù)不到位,。

（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患,。

1,、物業(yè)公司消防管理履職不到位。

部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度,、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員,。

2,、消防系統(tǒng)移交不到位。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后,，管理維護(hù)一直缺失,，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等,，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮,，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象,，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚,、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍,。

3,、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。

由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄,，各小區(qū)普遍存在違建,、違規(guī)停車(chē)占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象,。如在萬(wàn)達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn),，整個(gè)小區(qū)消防栓沒(méi)水，消防通道擁堵,，消防系統(tǒng)癱瘓,，居民意見(jiàn)很大。

三,、幾點(diǎn)建議,。

（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi),。

1,、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè),。

物業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè),、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫,，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度,。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng),，為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念,。

2,、及時(shí)完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。

進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制,，明確業(yè)主委員會(huì),、社區(qū)、街道辦事處,、物業(yè)監(jiān)管部門(mén)的職責(zé),，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度,，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查,、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改,，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理,，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，提高消防安全意識(shí),。

1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。

物業(yè)公司要及時(shí)與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接,，在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重,、設(shè)備老化的問(wèn)題要及時(shí)督促整改,。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車(chē)位,、綠化等隨意變更的,，相關(guān)職能部門(mén)要及時(shí)進(jìn)行清查、整頓,，還業(yè)主一個(gè)舒適,、安全的生活環(huán)境。

2,、簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修基金審批程序,。

因歷史遺留問(wèn)題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目,，應(yīng)啟用專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng),，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)申報(bào),，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題,。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金審批程序。

3,、強(qiáng)化責(zé)任主體,。

強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度,，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度,、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用,，加強(qiáng)消防設(shè)施管理建立完善,、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。

（三）落實(shí)部門(mén)責(zé)任和屬地責(zé)任,，提升行業(yè)自律水平,。

1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),。

住建部門(mén)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合**區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾,，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念,。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí),、服務(wù)內(nèi)容,、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)依據(jù),、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”,。

2,、完善監(jiān)管機(jī)制。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門(mén),，要加強(qiáng)與規(guī)劃,、城管、公安,、工商,、安監(jiān),、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門(mén)以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng),，及時(shí)共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息,，施行失信聯(lián)合懲戒制度，認(rèn)真抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作,，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī),、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段,，提高監(jiān)管能力,。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議,，及時(shí)掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題,，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn)),、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容,，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū),。

自**年以來(lái),，**區(qū)投入巨資大規(guī)模進(jìn)行城市綜合整治，城市形象發(fā)生“蝶變”,，城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量明顯改善,，人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化。但是,，如何在創(chuàng)新社會(huì)管理中加快構(gòu)建新型物業(yè)管理服務(wù)體系,，形成長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果,，充分調(diào)動(dòng)居民群眾參與自主式管理的積極性,，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期面臨的緊迫課題。

一,、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀,。

**區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開(kāi)始起步，18年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)下,，經(jīng)歷了起步,、平穩(wěn)發(fā)展階段，現(xiàn)在已進(jìn)入了提檔升級(jí),、加快發(fā)展的新時(shí)期,。目前，在**區(qū)注冊(cè)并取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)201家（其中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)11家,，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)33家,，三級(jí)含“三暫”資質(zhì)企業(yè)157家），從業(yè)人員已超過(guò)6萬(wàn)人,。物業(yè)管理服務(wù)的范圍涵蓋了辦公樓,、商廈、高檔公寓,、別墅區(qū),、普通住宅小區(qū),、居民老舊住宅區(qū)六個(gè)方面,，由居住物業(yè)和商務(wù)物業(yè)兩個(gè)大類(lèi)構(gòu)成。全區(qū)房屋權(quán)屬登記總建筑面積3031.72萬(wàn)平方米,，已有物業(yè)管理的2704.65平方米,，實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目約520個(gè)，物業(yè)覆蓋面為90%,，新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達(dá)100%,。

近幾年來(lái)，隨著城市拆遷建設(shè)步伐的加快,，特別是經(jīng)過(guò)大規(guī)模城市綜合整治,，**區(qū)的城市面貌、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化,。為了切實(shí)搞好物業(yè)管理,，為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，提升城市形象,，區(qū)政府及有關(guān)部門(mén),、街道和社區(qū)落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)政策，對(duì)于商務(wù)物業(yè)這一塊,，主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，運(yùn)用市場(chǎng)化手段規(guī)范其運(yùn)作。而對(duì)于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū),，重點(diǎn)是在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上,，從**年開(kāi)始，一方面投入巨資進(jìn)行綜合整治,，一方面試點(diǎn)初步形成了居民自治,、社區(qū)自治、引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三種物管模式,。部分街道,、社區(qū)居委會(huì)試點(diǎn)推行社區(qū)服務(wù)自治，通過(guò)成立社區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)委會(huì)（如大溪溝街道）、推進(jìn)老舊小區(qū)自主式物管,、改造“一戶一表”和老舊電梯等,，夯實(shí)社區(qū)自治基礎(chǔ)，為居民提供便民利民服務(wù),。截止**年底,，全區(qū)共有32個(gè)老舊住宅區(qū)開(kāi)展了物業(yè)管理，涉及管理面積167.9萬(wàn)平方米,，2.42萬(wàn)戶,，物業(yè)管理工作正在不斷擴(kuò)面提升。

盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作,，去年10月區(qū)政府又出臺(tái)了全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見(jiàn)和推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實(shí)施意見(jiàn),，工作也有一定成效，但是,，還存在不少不容忽視,、亟待解決的深層次問(wèn)題。

相對(duì)于深圳1981年,、上海1985年第一家專(zhuān)業(yè)物管公司成立,，**區(qū)物管工作1994年才開(kāi)始起步。由于起步晚,，重視不夠,，缺乏物管準(zhǔn)入制度和約束機(jī)制，起點(diǎn)較低,，物業(yè)管理服務(wù)的范圍比較單一,，規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化水平不高,，商務(wù)樓宇物管標(biāo)準(zhǔn)率較低,，員工素質(zhì)普遍不高，服務(wù)的質(zhì)量和水平難以滿足多功能,、全方位,、高層次服務(wù)需求。**區(qū)開(kāi)始于1992年大規(guī)模城市開(kāi)發(fā),，規(guī)劃建設(shè)檔次低,，所建房屋單體樓比重較大，占40%左右,。規(guī)劃建設(shè)的檔次低,，項(xiàng)目不同程度地存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、建筑質(zhì)量差,、設(shè)施設(shè)備不齊全,、綠化環(huán)境差等缺陷，難以引進(jìn)有品質(zhì)甚至高端品牌物管企業(yè)。全區(qū)目前具有一級(jí)資質(zhì)的物管企業(yè)也僅11家,，多數(shù)為三級(jí)（含“三暫”）資質(zhì),，發(fā)展極不平衡。全區(qū)還有不少老舊小區(qū),，由于基礎(chǔ)設(shè)施差,、沒(méi)有物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標(biāo)準(zhǔn),，居民支持,、參與率低，推行自主式物管或引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物管難度較大,，即使有的開(kāi)展了物管工作,，檔次和水平都很低，不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果,。

（二）物業(yè)糾紛多,、涉及面廣,，化解難度增大,。

二是單體樓項(xiàng)目隱患嚴(yán)重；

三是低價(jià)導(dǎo)致低質(zhì)服務(wù)趨勢(shì)明顯,；

四是糾紛案涉及的法律關(guān)系較復(fù)雜,；

五是糾紛涉及多重利益關(guān)系，化解難度增大,。究其糾紛的原因,，既有業(yè)委會(huì)運(yùn)行不規(guī)范、業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng),、業(yè)主主張權(quán)利不理性,、部分業(yè)主故意拖欠物管費(fèi)的原因，也有物管企業(yè)定位不準(zhǔn),、服務(wù)水平和質(zhì)量不高,、管理手段落后和開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題未得以解決的原因，還有我市物業(yè)管理?xiàng)l例操作性不夠強(qiáng),、政府缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管的原因,。

（三）物業(yè)管理體制和制度設(shè)計(jì)不夠順暢、不夠完善,，制度保障有限,。

部門(mén)層面僅在區(qū)房管局設(shè)置了物業(yè)科，由于人少工作量大,，物業(yè)科無(wú)力承擔(dān)物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控,、分析、協(xié)調(diào)、處置工作,，無(wú)力指導(dǎo),、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作。街道沒(méi)有設(shè)置類(lèi)似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心,，多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員,。街道和社區(qū)缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法定職責(zé)權(quán)限，導(dǎo)致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責(zé)任不明,、協(xié)調(diào)工作不及時(shí),，以致于造成層層上訪，矛盾久拖不決,。從地方立法角度看,，則存在《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》不夠完善、操作性不夠強(qiáng)的問(wèn)題,。各物管主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不夠清楚,，法律責(zé)任和職責(zé)權(quán)限表述不夠明確，特別是各行政部門(mén)的職責(zé)缺乏具體細(xì)致條文規(guī)定,?！稐l例》賦予街道的權(quán)限是“備案”，是指導(dǎo),、監(jiān)督,、調(diào)解和協(xié)調(diào)，在最終行政裁決權(quán)上缺乏有力的法律支撐,。由于街道沒(méi)有強(qiáng)有力的措施介入,，難以有效地化解物管糾紛。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃,、建設(shè),、市政等多個(gè)職能部門(mén)，有的矛盾交織在一起,，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門(mén)來(lái)有效協(xié)調(diào)各方,，造成多頭管理，問(wèn)題久拖不決,，如果走訴訟程序,，則成本高、耗時(shí)長(zhǎng),、效率低,，不少人信訪不信法，不愿意訴訟解決,。另外,，對(duì)于物業(yè)管理權(quán)的交接,、驗(yàn)收程序，《條例》的規(guī)定很簡(jiǎn)略,，新的物管企業(yè)如何進(jìn)場(chǎng)接管,、小區(qū)資料如何移交、舊物管企業(yè)如何退出,、主管部門(mén)如何監(jiān)管驗(yàn)收,、居委會(huì)與物業(yè)公司關(guān)系如何處理等，缺乏具體明確的實(shí)施細(xì)則,。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，也沒(méi)有公認(rèn)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)等，物業(yè)收費(fèi)十幾年一貫制未作調(diào)整,，物管陷入了收費(fèi)低或收不起費(fèi),，服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)不佳不交費(fèi),，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量更低的惡性循環(huán),。

（四）居民參與自治物業(yè)積極性不高、自治不夠理性,，居委會(huì)自治功能弱化,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇十五

通過(guò)本次調(diào)研，對(duì)飲料產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分,、了解市場(chǎng)選擇方向及市場(chǎng)現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r,，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品銷(xiāo)售的各種影響因素的分析,，為公司制定適合自身企業(yè)發(fā)展壯大的銷(xiāo)售策略,，為公司成功運(yùn)作提供詳細(xì)而準(zhǔn)確的依據(jù)。

飲料產(chǎn)品類(lèi)型分類(lèi),，產(chǎn)品品牌分類(lèi),，市場(chǎng)售價(jià)情況,，消費(fèi)者消費(fèi)地點(diǎn)以及消費(fèi)者在飲料消費(fèi)上的消費(fèi)觀念,。

轉(zhuǎn)載自 www.sevw.cn

通過(guò)對(duì)周邊超市,，零售店,，學(xué)校的走訪和網(wǎng)絡(luò)上資料查閱的方法對(duì)飲料市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研,。

通過(guò)對(duì)各大超市飲品區(qū)的調(diào)查分類(lèi)總結(jié)發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)在飲料大致可以分為：碳酸飲料、茶飲料、功能飲料、水飲料、果汁飲料和乳飲料。

碳酸飲料、蔬果汁和水飲料構(gòu)成了飲料消費(fèi)的主要部分,。雖然碳酸類(lèi)飲料市場(chǎng)份額正在逐步減少,，但是這類(lèi)飲料主要以解渴為主,，而且在價(jià)位上比較低,，因此仍然是大多數(shù)年輕人的選擇,。由此也可以看出,，消費(fèi)者對(duì)飲料的消費(fèi)仍然以其最基本的功能為主,，并對(duì)價(jià)位比較敏感。

對(duì)于果汁飲料，作為新興的時(shí)尚飲料,，占有很大的市場(chǎng)份額,。20歲以下青少年構(gòu)成了果汁飲料的巨大消費(fèi)群,，而女性較之男性更為突出,。據(jù)網(wǎng)上資料調(diào)查表明，雖然果汁飲料無(wú)法全面代替碳酸飲料這種傳統(tǒng)飲料,，但果汁飲料在我國(guó)有巨大的發(fā)展空間,。果汁飲料的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，如今市場(chǎng)上存在的三股競(jìng)爭(zhēng)力量：一支是臺(tái)灣背景的企業(yè)統(tǒng)一和康師傅,，以包裝的創(chuàng)新和口味以及強(qiáng)大的各大媒體廣告取勝,；一支是包括匯源、娃哈哈等國(guó)內(nèi)知名企業(yè),；還有一支是大的跨國(guó)公司如可口可樂(lè),、百事可樂(lè)等。目前市場(chǎng)上集中了匯源,、農(nóng)夫果園,、統(tǒng)一鮮橙多、美之源果粒橙,、等眾多一線飲料品牌,。由于大品牌的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使得外來(lái)品牌很難進(jìn)入果汁飲料市場(chǎng),；同時(shí)據(jù)商場(chǎng),、零售店等銷(xiāo)售人員透露，由于果汁飲料的價(jià)格日益透明化,，廠家和經(jīng)銷(xiāo)商的利潤(rùn)在不斷變薄,。由此可見(jiàn)，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)成為企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急,，而想要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的果汁市場(chǎng)取得領(lǐng)先地位,，適合市場(chǎng)需要的差異化經(jīng)營(yíng)則是關(guān)鍵。

一,、康師傅市場(chǎng)份額為主,，而其中的綠茶，冰紅茶始終占茶飲料消費(fèi)的主流,。不過(guò)由于近些年來(lái)大家對(duì)養(yǎng)生保健的逐步重視,，加之王老吉涼茶企業(yè)自身文化宣傳以及公眾在其對(duì)慈善事業(yè)的巨額投資上的贊賞心理的多重影響下，王老吉涼茶正以極快的速度搶占著茶飲料市場(chǎng)的份額,。

功能飲料雖然以保健功能作為賣(mài)點(diǎn),，定位為高檔消費(fèi)飲料，但價(jià)格相對(duì)較高，僅僅是滿足了一部分特殊消費(fèi)人群的需求,，市場(chǎng)占有率較低,，目前市場(chǎng)上主要有紅牛、脈動(dòng),、健力寶等一系列產(chǎn)品,，市場(chǎng)銷(xiāo)售較低，近些年來(lái)健力寶的銷(xiāo)量有所下降,。

近年來(lái),，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅猛增長(zhǎng)，人民消費(fèi)水平的逐年上升,，我國(guó)飲料行業(yè)的新生力量也在逐年增多,，特別是含乳飲料，以其營(yíng)養(yǎng)天然的賣(mài)點(diǎn)迅速贏得了廣大飲料消費(fèi)者的青睞,，其中以露露,，六個(gè)核桃，以及妙戀在調(diào)查中以較大比重被消費(fèi)者所選擇,。

通過(guò)對(duì)飲料產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研和官方行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,，飲料消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（一）碳酸飲料仍占據(jù)市場(chǎng)較大份額，果汁飲料消費(fèi)呈上升趨勢(shì),。

通過(guò)各種途徑的調(diào)查,，在我國(guó)的飲料消費(fèi)市場(chǎng)，碳酸飲料的消費(fèi)人群達(dá)到了40%的高比例,，此類(lèi)飲料的顯著特點(diǎn)為：在功能上比較基礎(chǔ),，在價(jià)位上也相對(duì)較低，說(shuō)明解渴和價(jià)格是影響消費(fèi)者消費(fèi)的一個(gè)不可忽視的因素,。果汁飲料的消費(fèi)人群所占比例為20%,，這其中既包括純果汁又包括含乳果汁飲料，從消費(fèi)比例上看,，較前些年稍有上升,。從功能上看，果汁飲料宣傳的營(yíng)養(yǎng),，天然,，健康很受廣大消費(fèi)者的喜愛(ài)。從消費(fèi)比例的發(fā)展上來(lái)看,，果汁飲料仍有很大的上升空間,。

（二）影響飲料消費(fèi)的主要因素：

1、飲料口味,，是影響飲料購(gòu)買(mǎi)最主要因素,。經(jīng)過(guò)對(duì)超市飲料區(qū)的消費(fèi)者的調(diào)查發(fā)現(xiàn),，約有60%的消費(fèi)者很在意飲料的口味，并坦言這會(huì)對(duì)飲料的選擇與購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)生直接或是間接影響,。

2,、品牌對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的影響是僅次于口味的又一重要因素,。大約30%的消費(fèi)者認(rèn)為,，品牌會(huì)影響他們的選擇與購(gòu)買(mǎi)。而其中廣告是非常有效的促銷(xiāo)手段之一,，它會(huì)直接的影響品牌在消費(fèi)者心中的形象,，影響企業(yè)及產(chǎn)品的知名度，從而間接地影響消費(fèi)者對(duì)飲料的選擇,。

3,、價(jià)格因素也是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的一大因素。它不僅影響人們對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的選擇,，也影響著對(duì)飲料品牌和產(chǎn)品類(lèi)型的選擇,。通過(guò)對(duì)在校大學(xué)生的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，學(xué)生們往往會(huì)對(duì)超市中搞活動(dòng)的飲料產(chǎn)品進(jìn)行更多的關(guān)注,。而經(jīng)調(diào)查詢(xún)問(wèn)得出結(jié)論,，消費(fèi)量最大的飲料價(jià)格處于2-3元之間。

4,、產(chǎn)品的包裝也會(huì)對(duì)產(chǎn)品的消費(fèi)產(chǎn)生或多或少的影響,。經(jīng)在賣(mài)場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者的攔截的訪問(wèn)發(fā)現(xiàn)，大瓶和小瓶這兩種處于極端的包裝是最為受歡迎的,。年輕人傾向于簡(jiǎn)潔并且便于攜帶的小瓶,，而家庭購(gòu)買(mǎi)者則更加的傾向于價(jià)格較實(shí)惠并且足量的大瓶裝。由此可見(jiàn),，產(chǎn)品的實(shí)用性是絕大部分消費(fèi)者更加注重的因素,。

（三）消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)飲料的主要場(chǎng)所：

經(jīng)對(duì)路人的咨詢(xún)和沿街調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，居民區(qū)內(nèi)的一些便利店,，超市,，還有一些大的賣(mài)場(chǎng)是消費(fèi)者飲料購(gòu)買(mǎi)的主要地點(diǎn)，而其中大部分人主要在超市消費(fèi),，這部分人中女性又占大多數(shù),，可能是女性更傾向于超市購(gòu)物的原因吧。而臨時(shí)消費(fèi)的人群大多以男性為主,，并且場(chǎng)所不固定,。

通過(guò)對(duì)飲料市場(chǎng)的細(xì)分，我們對(duì)自己的產(chǎn)品做出了以下這些具體的策略：

（1）嚴(yán)格控制產(chǎn)品質(zhì)量,。

消費(fèi)者由原來(lái)的感性消費(fèi)早已過(guò)渡到如今的理性消費(fèi),，絕大多數(shù)消費(fèi)者越來(lái)越注重產(chǎn)品的質(zhì)量，所以企業(yè)現(xiàn)在最重要的就是立足產(chǎn)品品質(zhì)，然后才能談及其余的市場(chǎng)戰(zhàn)略,。

（2）增加產(chǎn)品種類(lèi),。

當(dāng)今飲料市場(chǎng)產(chǎn)品種類(lèi)呈現(xiàn)出百花齊放的景象，口味的多樣性深深地吸引著年輕人,，而企業(yè)的巨頭們也在日益延伸著自己的產(chǎn)品,，這對(duì)其企業(yè)都起到了一個(gè)領(lǐng)頭的作用。我們同樣要更加注重新產(chǎn)品的研究與開(kāi)發(fā),，不斷推出自己的新產(chǎn)品,，給消費(fèi)者留下一個(gè)積極向上的企業(yè)形象。

（3）適時(shí)制定恰當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售策略,。

恰當(dāng)?shù)陌盐彰恳粋€(gè)節(jié)日和對(duì)國(guó)人意義重大的時(shí)刻,，加之量身定做的廣告，外加一定的價(jià)格策略和產(chǎn)品包裝來(lái)制定有關(guān)節(jié)假日期間的營(yíng)銷(xiāo)策略,。而對(duì)于平時(shí)的銷(xiāo)售,，可以定期在各大超市、商場(chǎng)舉辦促銷(xiāo)活動(dòng),，主要在于促銷(xiāo)的產(chǎn)品新穎與適當(dāng)?shù)膬r(jià)格,，但應(yīng)該注意的是不能一味的打價(jià)格戰(zhàn)，這樣不太利于企業(yè)的自身形象,。

（4）定期宣傳企業(yè)形象,。

可以通過(guò)廣告（傳媒包括電視、網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙,、雜志等）的形式來(lái)宣傳自身企業(yè)形象，或是定期舉辦一些全民參與性的節(jié)目,，譬如唱歌兒,，跳舞，亦或是贊助一些電視臺(tái)或是雜志等的知名欄目,，都可以達(dá)到宣傳企業(yè)形象的目的,。多參與一些公益活動(dòng)，對(duì)于我們企業(yè)來(lái)說(shuō)也是大有裨益,。

（5）規(guī)范調(diào)研與策劃活動(dòng),。

在產(chǎn)品上市前或運(yùn)作過(guò)程中，定期進(jìn)行消費(fèi)者,、銷(xiāo)售渠道和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)調(diào)研,，了解消費(fèi)需求，經(jīng)銷(xiāo)商心理和競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)態(tài),，并在此基礎(chǔ)上做出全面,、細(xì)致的整合營(yíng)銷(xiāo)策劃,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇十六

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體,，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù),，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧,、提高城市品位,、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心,、牢記使命”主題教育要求,，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心,，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸,、家園,、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市,、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人,、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開(kāi)3次座談,，并形成調(diào)研報(bào)告,。

近年來(lái)，我市以“規(guī)范物業(yè)管理,，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo),，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展,。

（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn),，全市城區(qū)面積,、人口快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有,、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展,，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量,、服務(wù)水平,、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展,。截至目前,，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家,，從業(yè)人員5萬(wàn)多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè),，服務(wù)面積6800多萬(wàn)平方米,，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列,。

（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng),。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作,、品牌化管理,，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng),，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步,，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量,。一是開(kāi)展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng),，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿,。截至目前,，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè),。二是抓好典型示范,，大力開(kāi)展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福”創(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng),，積極推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治,，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范,，全面推行“三公開(kāi)”制度,，督促物業(yè)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,。在全市組織開(kāi)展全方位,、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員,。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大,。近年來(lái)，物業(yè)管理部門(mén)逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變,，監(jiān)管體系基本成型,，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。一是完善配套政策,，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作,、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見(jiàn)和方案，讓物業(yè)管理有章可循,。二是機(jī)構(gòu)改革后,，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作,，充實(shí)了人員力量,。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主,、物業(yè)與各管理部門(mén)的良性互動(dòng)平臺(tái),，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見(jiàn),，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定,，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如,，對(duì)房屋交付后空置半年以上的,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。

隨著城市的不斷發(fā)展,，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)話題,，呈現(xiàn)“廣,、雜、深”的特點(diǎn),?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān),。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì),，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件,，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng),，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟,、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）,?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問(wèn)題，深層次是基層社會(huì)治理問(wèn)題,。深入分析物業(yè)管理問(wèn)題及產(chǎn)生原因,，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理,、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面,。

（一）社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主,、業(yè)委會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈,，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜,、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道,，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì),。部分開(kāi)發(fā)商，只管賣(mài)房不管售后,，為追求利益最大化,，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”,。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初,，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后,，將公司注銷(xiāo),，導(dǎo)致購(gòu)房戶無(wú)法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目,。在建設(shè)過(guò)程中,，通過(guò)壓低施工價(jià)格、偷工減料,、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本,，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題，比如城建檀香山,、奧園廣場(chǎng),、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問(wèn)題后,，有的開(kāi)發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉,，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一,，使得質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法立馬解決,，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷(xiāo)售過(guò)程中,，有的開(kāi)發(fā)商為盡快售出車(chē)位,、回籠資金,，違規(guī)將車(chē)庫(kù)出售給小區(qū)外人員，或以只售不租,、提高停車(chē)費(fèi)等方式,，迫使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，造成小區(qū)停車(chē)難,、停車(chē)貴,。比如，頤景園等小區(qū),。有的開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住,，銷(xiāo)售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè),，奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念,，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前,，為了承接開(kāi)發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目,，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn),。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo),，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后,，為了保住利潤(rùn),，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本,，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低,。有的以“摞挑子不干”來(lái)脅迫業(yè)主追加費(fèi)用,，甚至直接“棄盤(pán)”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利,，收費(fèi)不規(guī)范,、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收,、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等,。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目,。部分業(yè)委會(huì)成員,，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱,，不作為,、亂作為,、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”,，牟取不正當(dāng)利益,，甚至與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟,，損害業(yè)主合法權(quán)益,。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi),、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)等公共營(yíng)收,，長(zhǎng)期不公開(kāi)收支賬目，公款私用,，提高物業(yè)費(fèi),、停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等,。部分業(yè)主,，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策,、業(yè)主自治漠不關(guān)心,。年，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè),，約占小區(qū)總數(shù)的23%,。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑,、損人利已,，“各掃門(mén)前雪、不管他人瓦上霜”,，甚至違規(guī)裝修,、搭建、停車(chē),、破壞公物,。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房,，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí),，搭便車(chē)時(shí)有發(fā)生。

（二）行政監(jiān)管缺位,。國(guó)務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度,，“零門(mén)檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒(méi)有跟上,。究其原因,，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來(lái),，城市居民人口較快增長(zhǎng),，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開(kāi)始施行,，距今已有8年之久,。《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開(kāi)始實(shí)施,，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法,。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門(mén),，區(qū)物業(yè)管理部門(mén)監(jiān)管手段匱乏,。住建、規(guī)劃,、城管執(zhí)法等部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法時(shí),，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象,?？己藱C(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門(mén),、各部門(mén)進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲,。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前,，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門(mén),，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),、人員和執(zhí)法手段,，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無(wú)法有效化解在基層,。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專(zhuān)干,。支持力度不夠,。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低，重建設(shè),、輕管理,，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí),。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低,，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位,。市場(chǎng)主體不成熟,，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰,。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài),，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū),，通過(guò)出租車(chē)位和架空層,、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開(kāi)業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作,。誠(chéng)信體系有待完善,。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后,，尚未形成“守信走遍天下,、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚(yú)龍混雜,、劣幣驅(qū)逐良幣,，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈,。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒(méi)有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車(chē)費(fèi)過(guò)高,，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán),，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感,。

（一）建章立制,，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系,。通過(guò)加大法規(guī)修訂,、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度,，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放,、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市,、區(qū),、街道,、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策,。結(jié)合實(shí)際,，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善,、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例,，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、職能部門(mén),、社區(qū),、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車(chē)位出租,、綠地保護(hù),、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問(wèn)題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依,、有章可循,。二是為區(qū)物業(yè)管理部門(mén)賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng),，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理,、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理,、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理,、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力,。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力,。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過(guò)建立聯(lián)席會(huì)議制度,、配備物業(yè)管理專(zhuān)干,、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任,，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層,。四是強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰(shuí)主管,、誰(shuí)負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類(lèi)管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門(mén),、業(yè)務(wù)流程,、咨詢(xún)投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū),、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”,。五是加大監(jiān)督考核力度,。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系,，推進(jìn)平安建設(shè),、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作,，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū),、文明小區(qū),。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門(mén)和街道辦事處,、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門(mén),、街鎮(zhèn),、社區(qū)的工作積極性,。六是加大物業(yè)管理投入,。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市,、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn),、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作,。

（二）創(chuàng)新方式,，構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范,、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系,。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過(guò)建設(shè)信用評(píng)價(jià),、信息公開(kāi),、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制,，更好發(fā)揮政府作用,，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè),，提高準(zhǔn)入門(mén)檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃,，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn),，完善信用評(píng)價(jià),、紅黑名單,、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè),。加大企業(yè)失信懲戒力度,，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用,、善用信用,、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng),、優(yōu)勝劣汰,。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái)，促進(jìn)信息公開(kāi),。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化,、一體化平臺(tái)建設(shè),，從根本上解決監(jiān)管難、處理難,、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn),、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的'方式,，分步上線業(yè)主繳費(fèi),、投票表決、滿意度評(píng)測(cè),、問(wèn)題反映,、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度,，推動(dòng)關(guān)口前移,。為防范開(kāi)放商在前期建設(shè)中存在遺留問(wèn)題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度,，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為,。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問(wèn)題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門(mén)要集中會(huì)診,，敢于擔(dān)當(dāng),，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊,、領(lǐng)證難等遺留問(wèn)題解決到位,。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競(jìng)爭(zhēng),。綜合考慮行業(yè)平均成本,、物價(jià)變動(dòng)等因素,，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度,，盡快形成“以質(zhì)論價(jià),、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系,。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)停車(chē)收費(fèi)分類(lèi)劃?rùn)n，出臺(tái)最高限價(jià)政策,，切實(shí)決停車(chē)難,、停車(chē)貴問(wèn)題。

（三）共建共享,，構(gòu)建政府搭臺(tái),、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口,，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移,，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局,。一是培育自治能力和組織,，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo),，依托新聞媒體,、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治,、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度,，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí),。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè),，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生,，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立,、改選、換屆工作,，優(yōu)先選舉中共黨員,、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員,。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為,，積極開(kāi)展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督,，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì),，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支,，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì),，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢(xún)。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán),，讓業(yè)主權(quán)益得到保障,。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式,，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記,。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶,，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如,，以車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例,，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車(chē)庫(kù)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”明確使用和收益權(quán)利,，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定,，制定確權(quán)的主體,、依據(jù)及程序，確定車(chē)位,、車(chē)庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則,。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦,。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序,，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）,、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修,。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn),、電梯安全責(zé)任險(xiǎn),，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問(wèn)題調(diào)處機(jī)制,，讓業(yè)主糾紛依法化解,。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過(guò)開(kāi)通司法審判綠色通道,、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭,、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解,、人民調(diào)解,、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇十七

隨著高科技的日新月異,，我們的生活節(jié)奏也變得越來(lái)越快。伴隨著快速的生活節(jié)奏,，產(chǎn)生了一種新興的物流方式快遞,。快遞,，是指快遞公司通過(guò)鐵路,，公路和空運(yùn)等交通工具，對(duì)客戶貨物進(jìn)行快速投遞,?？爝f的特點(diǎn)是，一個(gè)點(diǎn)到另一點(diǎn),，快速方便,。近年來(lái)隨著網(wǎng)上購(gòu)物的普及，地區(qū)間的物流增多,，快遞行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展,，同時(shí)作為服務(wù)業(yè)也提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了一份力量,。

此次的調(diào)研問(wèn)卷通過(guò)設(shè)計(jì)的14個(gè)問(wèn)題來(lái)調(diào)查同學(xué)們對(duì)于校園快遞現(xiàn)狀的了解情況,、平時(shí)對(duì)于快遞的使用頻率以及對(duì)于校園快遞的發(fā)展有什么建的意見(jiàn)等。也希望通過(guò)此次調(diào)研活動(dòng)得出的結(jié)論來(lái)改進(jìn)學(xué)校校園快遞的現(xiàn)狀,，讓學(xué)?？梢愿玫木S護(hù)校園快遞的現(xiàn)狀，把校園快遞做得更好,，讓同學(xué)們的生活更加便捷,。

跟據(jù)此次調(diào)查中的實(shí)地調(diào)查得知：學(xué)校周邊的快遞公司現(xiàn)今存在有固定代理點(diǎn)和無(wú)固定代理點(diǎn)兩種經(jīng)營(yíng)模式。（其中：有固定代理點(diǎn)的快遞公司有：申通快遞,、圓通快遞,、中國(guó)郵政、韻達(dá),；無(wú)固定代理點(diǎn)的快遞公司有：順豐快遞,、匯通快遞,、中通快遞）。

現(xiàn)在校園快遞的特點(diǎn)是：

西南大學(xué)育才學(xué)院學(xué)生委員會(huì)調(diào)研部,。

西南大學(xué)育才學(xué)院學(xué)生委員會(huì)快遞公司往往選擇施工簡(jiǎn)易房或與其他商鋪共同租用的很小的店面來(lái)維持日常的經(jīng)營(yíng),。地方狹窄簡(jiǎn)陋，師生難以對(duì)其產(chǎn)生信賴(lài)感,；貨物擺放零亂無(wú)序,，給師生造成以易丟失，安全系數(shù)不高的感覺(jué),。

單個(gè)代理點(diǎn)由于現(xiàn)有的市場(chǎng)份額有限,，賺取的利潤(rùn)也有限，而且還要支出經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租金與工工資,，所賺取的凈利潤(rùn)額就相對(duì)較低,。在這種大的背景下，各代理點(diǎn)就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)常性換址或經(jīng)常性更換代理人,，乃至于更換營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的'情況,。這也會(huì)給師生們寄取快遞的便捷性產(chǎn)生較大的影響。

由于上述兩點(diǎn)等負(fù)面因素的影響,，同學(xué)們多數(shù)對(duì)于現(xiàn)在的校園快遞感到不滿意,。在這些同學(xué)那里，我們了解到,，對(duì)于現(xiàn)今校園快遞的狀況,，令他們不滿的方面主要包括：

（2）、校園快遞的效率較低,，送貨速度較慢且取貨時(shí)間具有不定時(shí)性,；

（3）、快遞公司工作人員服務(wù)態(tài)度較差且由于快遞公司經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)狹小,，貨物堆放雜亂，給同學(xué)們?cè)斐梢恍┎话踩曰驌p失,，讓同學(xué)們感到不滿,。

現(xiàn)今校園中只有極少數(shù)同學(xué)不使用校園快遞，絕大多數(shù)同學(xué)在日常生活中都會(huì)或多或少的接觸,、使用校園快遞,。但多數(shù)同學(xué)們對(duì)于現(xiàn)在的校園快遞狀況還沒(méi)有達(dá)到很滿意的狀態(tài)，有的甚至對(duì)于現(xiàn)在的校園快遞狀況感到不滿意（包括校園快遞的效率和費(fèi)用等方面）,。

學(xué)校里大多數(shù)同學(xué)們對(duì)于校園快遞的滿意程度注重方面是：送貨的效率,、貨物的安全性、快遞公司工作人員的服務(wù)態(tài)度和快遞公司送貨到學(xué)校的時(shí)間確定性,。而現(xiàn)在校園快遞存在的普遍現(xiàn)象是：快遞公司送貨速度慢,、效率低,，工作人員服務(wù)態(tài)度差以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確、不統(tǒng)一,，讓同學(xué)們大為不滿,。

通過(guò)此次調(diào)研活動(dòng)的數(shù)據(jù)反映：77%的同學(xué)認(rèn)為學(xué)校有專(zhuān)門(mén)設(shè)置一個(gè)快遞收發(fā)點(diǎn)的必要，其中91%的同學(xué)則建議由學(xué)校里勤工儉學(xué)的同學(xué)們?nèi)タ爝f收發(fā)點(diǎn)工作,，負(fù)責(zé)同學(xué)們的快遞物品收發(fā),，這樣既可以提高同學(xué)們對(duì)于校園快遞服務(wù)的滿意程度，給同學(xué)們創(chuàng)造一個(gè)更為便捷的校園快遞環(huán)境,、生活,，又可以給勤工儉學(xué)的同學(xué)們提供一個(gè)就業(yè)的新崗位。

關(guān)于學(xué)校自己建立校園快遞收發(fā)點(diǎn),，也是有先例可借鑒的,。根據(jù)學(xué)校自己建設(shè)校園快遞超市的網(wǎng)絡(luò)相關(guān)信息查詢(xún)：在重慶市范圍內(nèi)，已經(jīng)有十幾所高校建立了自己的校園快遞超市,，其中辦得最成功的就是四川外國(guó)語(yǔ)學(xué)院,。這些學(xué)校興辦校園快遞超市的目的都是為了方便同學(xué)的生活、規(guī)范校園快遞市場(chǎng),、避免校園快遞市場(chǎng)出現(xiàn)混亂局面,。

（3）可以借鑒川外的校園快遞超市模式，進(jìn)行做適當(dāng)調(diào)整,，以便利同學(xué)們的生活,；

（4）根據(jù)學(xué)校實(shí)際情況考慮是否在各個(gè)園區(qū)分點(diǎn)設(shè)立快遞收發(fā)站以及提供送貨上門(mén)的服務(wù)。

隨著網(wǎng)上購(gòu)物與校園快遞事業(yè)的高速發(fā)展,，同學(xué)們的校園生活節(jié)奏也將變得越來(lái)越快速,，這也將給我們的校園生活涂上一抹新的色彩，使我們的校園生活更加的豐富,。學(xué)校對(duì)于校園快遞的統(tǒng)一管理,，將會(huì)使我們的校園生活變得更加的井然有序。校園快遞也將把我們的生活帶入一個(gè)高速發(fā)展的新階段,，同學(xué)們也要在這高速發(fā)展的信息化時(shí)代利用好這些資源,，來(lái)提升自己的學(xué)習(xí)能力，在網(wǎng)絡(luò)化的生活中也讓自己的學(xué)習(xí)可以高速發(fā)展,。讓校園快遞在學(xué)校中健康,、有序的發(fā)展，為我們的生活帶來(lái)多元的色彩與發(fā)展,。

學(xué)校的校園秩序是其必須規(guī)范的,。而雜亂無(wú)章的快遞公司代理極易給校園環(huán)境的穩(wěn)定造成不安定的因素，完善快遞制度提高快遞服務(wù)質(zhì)量是必要的,，甚至有必要提出新的校園快遞模式,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇十八

摘要：購(gòu)房已成為中國(guó)消費(fèi)者的主要消費(fèi),，同時(shí)大量的物業(yè)糾紛也隨之出現(xiàn)，并且糾紛難以解決,。糾紛難以解決根源于沒(méi)有理清其中的法律關(guān)系,，沒(méi)有明確各自的地位和權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任,，明確物業(yè)管理中各主體的地位和相互的法律關(guān)系有利于糾紛的解決,。本文針對(duì)這樣的問(wèn)題進(jìn)行分析，明確物業(yè)管理中各主體的地位和相互的法律關(guān)系,，提出對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下稱(chēng)《條例》)的部分評(píng)析意見(jiàn),。

關(guān)鍵詞：業(yè)主業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理。

法律關(guān)系是在法律規(guī)范調(diào)整社會(huì)關(guān)系的過(guò)程中所形成的人們之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系,。135物業(yè)管理法律關(guān)系就是在物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系過(guò)程中所形成的業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

法律關(guān)系主體是法律關(guān)系的參加者,，即在法律關(guān)系中一定權(quán)利的享有者和一定義務(wù)的承擔(dān)者,。138物業(yè)管理法律關(guān)系主體如下:。

(1)業(yè)主是指物業(yè)的主人,，通常意義上是指商品房的主人,，他擁有該商品房的所有權(quán)，其所有權(quán)表現(xiàn)在他對(duì)該商品房的占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利，表現(xiàn)載體為房產(chǎn)證上標(biāo)明房產(chǎn)地址和業(yè)主姓名,。通常意義(可以說(shuō)是狹義層次上)的“業(yè)主”是指購(gòu)房者,，而從廣義上來(lái)看還包括開(kāi)發(fā)商，因?yàn)闀?huì)存在房屋未售完的情況,。各個(gè)業(yè)主不是互不相干的,，因?yàn)闃I(yè)主們是共同生活在同一商品房小區(qū)，或同一棟商品房?jī)?nèi),。他們之間的法律關(guān)系為區(qū)分所有權(quán)關(guān)系,。區(qū)分所有權(quán)由單獨(dú)所有權(quán)、區(qū)分共有權(quán)和成員權(quán)組成,。單獨(dú)所有權(quán)是指各業(yè)主對(duì)其屋內(nèi)的房產(chǎn)擁有獨(dú)立,、排它的所有權(quán),，具體范圍可根據(jù)房產(chǎn)證所標(biāo)明的范圍;區(qū)分共有權(quán)是指各業(yè)主對(duì)樓道,、小區(qū)內(nèi)的草地、水電等基礎(chǔ)設(shè)施,、樓層外墻等各單元房以外并且已由各業(yè)主在支付購(gòu)房款時(shí)一同支付對(duì)價(jià)的房產(chǎn)所擁有的共同所有權(quán);成員權(quán)是指各業(yè)主是全體業(yè)主的一員,，擁有參加會(huì)議權(quán),、投票權(quán)和收益權(quán)。

(2)業(yè)主委員會(huì),，是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu),，是得到全體業(yè)主經(jīng)過(guò)法定程序的授權(quán)，為了全體業(yè)主利益,，代表全體業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)益的組織,，但不具有獨(dú)立的法人組織。因?yàn)槠洳挥歇?dú)立的財(cái)產(chǎn)和獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的能力,，業(yè)主委員會(huì)的成員更不是責(zé)任主體,，除非成員個(gè)人實(shí)施了個(gè)人的加害行為。所謂業(yè)主委員會(huì),，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求,，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的.一個(gè)民間性組織,。

業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主,，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán),，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)都必須在法定或授權(quán)范圍下行使各種權(quán)利。

(3)物業(yè)公司是提供物業(yè)服務(wù)的公司法人,，可以為有限責(zé)任公司或股份有限公司,，目前大多數(shù)物業(yè)公司都是小規(guī)模的，多為有限責(zé)任公司,。物業(yè)公司為小區(qū)提供保安服務(wù),、保潔服務(wù)、代收代繳服務(wù),、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營(yíng)服務(wù),。因?yàn)槲飿I(yè)公司有著專(zhuān)業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍、一定的規(guī)模和社會(huì)關(guān)系,，同時(shí)物業(yè)公司所提供的服務(wù)是單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成或做起來(lái)十分麻煩的事項(xiàng),，所以物業(yè)公司有著廣闊的市場(chǎng)。

法律關(guān)系客體是指法律關(guān)系主體之間權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象,，其中包括“物,、人身、精神產(chǎn)品和行為結(jié)果”,。在物業(yè)管理法律關(guān)系中,，業(yè)主與物業(yè)公司之間法律關(guān)系的客體是業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)用和物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù);業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間法律關(guān)系的客體是業(yè)主的授權(quán)和業(yè)主委員會(huì)在授權(quán)范圍內(nèi)行使權(quán)利的行為。

法律關(guān)系內(nèi)容是指主體享有的權(quán)利和義務(wù),。在物業(yè)管理法律關(guān)系中,，業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))是全體業(yè)主的議事會(huì)議,，表達(dá)業(yè)主意愿;業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的常設(shè)機(jī)關(guān)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的決定;業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))和業(yè)主委員會(huì)都是在全體業(yè)主的授權(quán)之下,，為全體業(yè)主利益,，代表全體業(yè)主行使權(quán)利，其中業(yè)主委員會(huì)的成員必定是業(yè)主,。而物業(yè)公司是向全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),，與全體業(yè)主(而不是與業(yè)主委員會(huì))形成服務(wù)合同關(guān)系，是平等主體之間的合同關(guān)系,，不存在管理與被管理的關(guān)系,。物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，當(dāng)物業(yè)公司沒(méi)有履行其在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)的義務(wù)時(shí),，全體業(yè)主有權(quán)解除與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同并且要求賠償相應(yīng)的損失,，物業(yè)公司也有義務(wù)退出小區(qū)，主要的權(quán)利由業(yè)主委員會(huì)行使,。當(dāng)然,，物業(yè)公司也有權(quán)在全體業(yè)主違約時(shí)取得救濟(jì)的權(quán)利。所以業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì)),、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)公司之間的法律關(guān)系并不復(fù)雜，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是內(nèi)部的代理關(guān)系和對(duì)外的合同關(guān)系,。

1.物業(yè)公司是來(lái)管理小區(qū)物業(yè)的,。

物業(yè)公司只是提供物業(yè)服務(wù)的法人企業(yè)。除了經(jīng)營(yíng)范圍的不同,，物業(yè)公司與市場(chǎng)中其他法人企業(yè)沒(méi)有大的區(qū)別,。由此可見(jiàn)物業(yè)公司是提供服務(wù)者，而不是管理者,。管理是存在上級(jí)與下級(jí)或管理者與被管理者,，但理論上業(yè)主與物業(yè)公司是平等的，不存在管理關(guān)系,，都是平等的市場(chǎng)主體,。所以物業(yè)公司應(yīng)該被稱(chēng)為“物業(yè)服務(wù)公司”，而不應(yīng)為“物業(yè)管理公司”,，從法律規(guī)范中扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司的“管理者”角色,，表明立法目的。物業(yè)服務(wù)公司只管理共有財(cái)產(chǎn),，不管理私人財(cái)產(chǎn),。物業(yè)管理的對(duì)象是共有物業(yè)。物業(yè)即財(cái)產(chǎn)?！靶^(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn),要么是私有財(cái)產(chǎn),要么是共有財(cái)產(chǎn)。私有財(cái)產(chǎn)完全屬于財(cái)產(chǎn)所有人個(gè)人的權(quán)利,，是否委托物業(yè)管理公司管理完全由財(cái)產(chǎn)所有人決定,法律或任何其他人都無(wú)權(quán)干涉,所以,物業(yè)管理,只能是對(duì)小區(qū)內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)的管理,。”所以,，物業(yè)公司是來(lái)提供小區(qū)共有物業(yè)服務(wù)的企業(yè),。

2.業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)一切責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)是是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,，代表業(yè)主的利益,，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織,。業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu),，因此不是責(zé)任主體。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個(gè)條款,，即“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”,，實(shí)質(zhì)上，業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間存在著一種民事代理法律關(guān)系,?！八^代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi),，以被代理人的名義或自己的名義獨(dú)立與第三人為民事行為,，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被代理人的法律制度”?！霸跇I(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的法律關(guān)系中,，全體業(yè)主基于對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的目的，由于其自身無(wú)法完成物業(yè)管理活動(dòng),，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè),。而業(yè)主又由于缺乏專(zhuān)業(yè)法律知識(shí)或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同,，作出適當(dāng)?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi),，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同,，作出一定的意思表示，完全符合代理的特征”,，故業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系,，可以認(rèn)定為是民事代理法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)系代理人，全體業(yè)主系被代理人,，除了明確寫(xiě)明由業(yè)主委員會(huì)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)之外,，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告分析篇十九

行業(yè)分類(lèi)：飲料,。

調(diào)研區(qū)域：河北省石家莊市橋西區(qū),。

調(diào)查對(duì)象：在校大學(xué)生飲料促銷(xiāo)員超市消費(fèi)者。

一,、調(diào)研目的通過(guò)本次調(diào)研,，對(duì)飲料產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分、了解市場(chǎng)選擇方向及市場(chǎng)現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r,，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品銷(xiāo)售的各種影響因素的分析,，為公司制定適合自身企業(yè)發(fā)展壯大的銷(xiāo)售策略，為公司成功運(yùn)作提供詳細(xì)而準(zhǔn)確的依據(jù),。

飲料產(chǎn)品類(lèi)型分類(lèi),，產(chǎn)品品牌分類(lèi)，市場(chǎng)售價(jià)情況,，消費(fèi)者消費(fèi)地點(diǎn)以及消費(fèi)者在飲料消費(fèi)上的消費(fèi)觀念,。

轉(zhuǎn)載自 www.sevw.cn

三、

調(diào)研方法,。

通過(guò)對(duì)周邊超市,，零售店，學(xué)校的走訪和網(wǎng)絡(luò)上資料查閱的方法對(duì)飲料市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研,。

四,、飲料市場(chǎng)細(xì)分。

通過(guò)對(duì)各大超市飲品區(qū)的調(diào)查分類(lèi),。

總結(jié),。

發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在飲料大致可以分為：碳酸飲料,、茶飲料,、功能飲料、水飲料,、果汁飲料和乳飲料,。

碳酸飲料、蔬果汁和水飲料構(gòu)成了飲料消費(fèi)的主要部分,。雖然碳酸類(lèi)飲料市場(chǎng)份額正在逐步減少,，但是這類(lèi)飲料主要以解渴為主，而且在價(jià)位上比較低,，因此仍然是大多數(shù)年輕人的選擇,。由此也可以看出，消費(fèi)者對(duì)飲料的消費(fèi)仍然以其最基本的功能為主，并對(duì)價(jià)位比較敏感,。

對(duì)于果汁飲料,，作為新興的時(shí)尚飲料，占有很大的市場(chǎng)份額,。20歲以下青少年構(gòu)成了果汁飲料的巨大消費(fèi)群,，而女性較之男性更為突出。據(jù)網(wǎng)上資料調(diào)查表明,，雖然果汁飲料無(wú)法全面代替碳酸飲料這種傳統(tǒng)飲料，但果汁飲料在我國(guó)有巨大的發(fā)展空間,。果汁飲料的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,，如今市場(chǎng)上存在的三股競(jìng)爭(zhēng)力量：一支是臺(tái)灣背景的企業(yè)統(tǒng)一和康師傅，以包裝的創(chuàng)新和口味以及強(qiáng)大的各大媒體廣告取勝,；一支是包括匯源,、娃哈哈等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)；還有一支是大的跨國(guó)公司如可口可樂(lè),、百事可樂(lè)等,。目前市場(chǎng)上集中了匯源、農(nóng)夫果園,、統(tǒng)一鮮橙多,、美之源果粒橙、等眾多一線飲料品牌,。由于大品牌的激烈競(jìng)爭(zhēng),，使得外來(lái)品牌很難進(jìn)入果汁飲料市場(chǎng)；同時(shí)據(jù)商場(chǎng),、零售店等銷(xiāo)售人員透露,，由于果汁飲料的價(jià)格日益透明化，廠家和經(jīng)銷(xiāo)商的利潤(rùn)在不斷變薄,。由此可見(jiàn),，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)成為企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，而想要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的果汁市場(chǎng)取得領(lǐng)先地位,，適合市場(chǎng)需要的差異化經(jīng)營(yíng)則是關(guān)鍵,。

一、康師傅市場(chǎng)份額為主,，而其中的綠茶,，冰紅茶始終占茶飲料消費(fèi)的主流。不過(guò)由于近些年來(lái)大家對(duì)養(yǎng)生保健的逐步重視,，加之王老吉涼茶企業(yè)自身文化宣傳以及公眾在其對(duì)慈善事業(yè)的巨額投資上的贊賞心理的多重影響下,，王老吉涼茶正以極快的速度搶占著茶飲料市場(chǎng)的份額。

功能飲料雖然以保健功能作為賣(mài)點(diǎn)，定位為高檔消費(fèi)飲料,，但價(jià)格相對(duì)較高,，僅僅是滿足了一部分特殊消費(fèi)人群的需求，市場(chǎng)占有率較低,，目前市場(chǎng)上主要有紅牛,、脈動(dòng)、健力寶等一系列產(chǎn)品,，市場(chǎng)銷(xiāo)售較低,，近些年來(lái)健力寶的銷(xiāo)量有所下降。

近年來(lái),，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅猛增長(zhǎng),，人民消費(fèi)水平的逐年上升，我國(guó)飲料行業(yè)的新生力量也在逐年增多,，特別是含乳飲料,，以其營(yíng)養(yǎng)天然的賣(mài)點(diǎn)迅速贏得了廣大飲料消費(fèi)者的青睞，其中以露露,，六個(gè)核桃,，以及妙戀在調(diào)查中以較大比重被消費(fèi)者所選擇。

五,、飲料消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)分析,。

通過(guò)對(duì)飲料產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研和官方行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，飲料消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（一）,、碳酸飲料仍占據(jù)市場(chǎng)較大份額,，果汁飲料消費(fèi)呈上升趨勢(shì)。

通過(guò)各種途徑的調(diào)查,，在我國(guó)的飲料消費(fèi)市場(chǎng),，碳酸飲料的消費(fèi)人群達(dá)到了40%的高比例，此類(lèi)飲料的顯著特點(diǎn)為：在功能上比較基礎(chǔ),，在價(jià)位上也相對(duì)較低,，說(shuō)明解渴和價(jià)格是影響消費(fèi)者消費(fèi)的一個(gè)不可忽視的因素。果汁飲料的消費(fèi)人群所占比例為20%,，這其中既包括純果汁又包括含乳果汁飲料,，從消費(fèi)比例上看，較前些年稍有上升,。從功能上看,，果汁飲料宣傳的營(yíng)養(yǎng)，天然,，健康很受廣大消費(fèi)者的喜愛(ài),。從消費(fèi)比例的發(fā)展上來(lái)看,，果汁飲料仍有很大的上升空間。

（二）,、影響飲料消費(fèi)的主要因素：

1,、飲料口味，是影響飲料購(gòu)買(mǎi)最主要因素,。經(jīng)過(guò)對(duì)超市飲料區(qū)的消費(fèi)者的調(diào)查發(fā)現(xiàn),，約有60%的消費(fèi)者很在意飲料的口味，并坦言這會(huì)對(duì)飲料的選擇與購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)生直接或是間接影響,。

2,、品牌對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的影響是僅次于口味的又一重要因素。大約30%的消費(fèi)者認(rèn)為,，品牌會(huì)影響他們的選擇與購(gòu)買(mǎi),。而其中廣告是非常有效的促銷(xiāo)手段之一，它會(huì)直接的影響品牌在消費(fèi)者心中的形象,，影響企業(yè)及產(chǎn)品的知名度,，從而間接地影響消費(fèi)者對(duì)飲料的選擇,。

3,、價(jià)格因素也是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的一大因素。它不僅影響人們對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的選擇,，也影響著對(duì)飲料品牌和產(chǎn)品類(lèi)型的選擇,。通過(guò)對(duì)在校大學(xué)生的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，學(xué)生們往往會(huì)對(duì)超市中搞活動(dòng)的飲料產(chǎn)品進(jìn)行更多的關(guān)注,。而經(jīng)調(diào)查詢(xún)問(wèn)得出結(jié)論,，消費(fèi)量最大的飲料價(jià)格處于2-3元之間。

4,、產(chǎn)品的包裝也會(huì)對(duì)產(chǎn)品的消費(fèi)產(chǎn)生或多或少的影響,。經(jīng)在賣(mài)場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者的攔截訪問(wèn)發(fā)現(xiàn)，大瓶和小瓶這兩種處于極端的包裝是最為受歡迎的,。年輕人傾向于簡(jiǎn)潔并且便于攜帶的小瓶,，而家庭購(gòu)買(mǎi)者則更加的傾向于價(jià)格較實(shí)惠并且足量的大瓶裝。由此可見(jiàn),，產(chǎn)品的實(shí)用性是絕大部分消費(fèi)者更加注重的因素,。

（三）、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)飲料的主要場(chǎng)所：

經(jīng)對(duì)路人的咨詢(xún)和沿街調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn),，居民區(qū)內(nèi)的一些便利店,，超市，還有一些大的賣(mài)場(chǎng)是消費(fèi)者飲料購(gòu)買(mǎi)的主要地點(diǎn),，而其中大部分人主要在超市消費(fèi),，這部分人中女性又占大多數(shù),，可能是女性更傾向于超市購(gòu)物的原因吧。而臨時(shí)消費(fèi)的人群大多以男性為主,，并且場(chǎng)所不固定,。

六、制定戰(zhàn)略,。

通過(guò)對(duì)飲料市場(chǎng)的細(xì)分,，我們對(duì)自己的產(chǎn)品做出了以下這些具體的策略：

（1）、嚴(yán)格控制產(chǎn)品質(zhì)量,。

消費(fèi)者由原來(lái)的感性消費(fèi)早已過(guò)渡到如今的理性消費(fèi),，絕大多數(shù)消費(fèi)者越來(lái)越注重產(chǎn)品的質(zhì)量，所以企業(yè)現(xiàn)在最重要的就是立足產(chǎn)品品質(zhì),，然后才能談及其余的市場(chǎng)戰(zhàn)略,。

（2）、增加產(chǎn)品種類(lèi),。

當(dāng)今飲料市場(chǎng)產(chǎn)品種類(lèi)呈現(xiàn)出百花齊放的景象,，口味的多樣性深深地吸引著年輕人，而企業(yè)的巨頭們也在日益延伸著自己的產(chǎn)品,，這對(duì)其企業(yè)都起到了一個(gè)領(lǐng)頭的作用,。我們同樣要更加注重新產(chǎn)品的研究與開(kāi)發(fā)，不斷推出自己的新產(chǎn)品,，給消費(fèi)者留下一個(gè)積極向上的企業(yè)形象,。

（3）、適時(shí)制定恰當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售策略,。

恰當(dāng)?shù)陌盐彰恳粋€(gè)節(jié)日和對(duì)國(guó)人意義重大的時(shí)刻,，加之量身定做的廣告，外加一定的價(jià)格策略和產(chǎn)品包裝來(lái)制定有關(guān)節(jié)假日期間的營(yíng)銷(xiāo)策略,。而對(duì)于平時(shí)的銷(xiāo)售,，可以定期在各大超市、商場(chǎng)舉辦促銷(xiāo)活動(dòng),，主要在于促銷(xiāo)的產(chǎn)品新穎與適當(dāng)?shù)膬r(jià)格,，但應(yīng)該注意的是不能一味的打價(jià)格戰(zhàn)，這樣不太利于企業(yè)的自身形象,。

（4）,、定期宣傳企業(yè)形象。

可以通過(guò)廣告（傳媒包括電視,、網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙、雜志等）的形式來(lái)宣傳自身企業(yè)形象,，或是定期舉辦一些全民參與性的節(jié)目,，譬如唱歌兒,，跳舞，亦或是贊助一些電視臺(tái)或是雜志等的知名欄目,，都可以達(dá)到宣傳企業(yè)形象的目的,。多參與一些公益活動(dòng)，對(duì)于我們企業(yè)來(lái)說(shuō)也是大有裨益,。

（5）,、規(guī)范調(diào)研與策劃活動(dòng)。

在產(chǎn)品上市前或運(yùn)作過(guò)程中,，定期進(jìn)行消費(fèi)者,、銷(xiāo)售渠道和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)調(diào)研，了解消費(fèi)需求,，經(jīng)銷(xiāo)商心理和競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)態(tài),，并在此基礎(chǔ)上做出全面、細(xì)致的整合營(yíng)銷(xiāo)策劃,。