為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量,，預(yù)先制定方案是必不可少的，方案是有很強(qiáng)可操作性的書面計(jì)劃。那么我們該如何寫一篇較為完美的方案呢,？以下就是小編給大家講解介紹的相關(guān)方案了,，希望能夠幫助到大家,。

房地產(chǎn)活動(dòng)營銷策劃方案一

房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去,，但往往事與愿違,，欲速則不達(dá),。尤其是中高檔的住宅物業(yè),，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào),，更是難上加難,。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售,，也被可引入中高檔住宅的銷售,。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求,。在此情況下,，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價(jià)格方面）,，倒也可以在高明獨(dú)樹一幟,。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉,，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度,。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路,，改變策略,，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營銷策略,。

“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化,，供給過度，造成樓房難以銷售時(shí),，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去,；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下,，成為該物業(yè)的擁有者,。這樣，即使房子暫時(shí)未售出,，我們也可以獲得一定的租金,，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房價(jià)上漲空間巨大,，這樣,，公司可以得到雙面的回報(bào)。何樂而不為呢確實(shí),，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn),，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款,，以緩解再開發(fā)的資金壓力,，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣,，我們就可以做到有大利而無小害,、有多得而無少失,。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查,，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績的顯赫,，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺,，并愈演愈烈,。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲,。所以,，本策略很具可行性，市場空間大,，大可一試,！

眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病,，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn),，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況,。追本嗍原,，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí),，他們的消費(fèi)行為也私利的,，在決定高消費(fèi)品時(shí)，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”,，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí),，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”,。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過熱,，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析,，一切從實(shí)際出發(fā),，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”,，它雖是隔熱層,，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好,，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣,；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層,，然后于土層栽花種草,，這樣,，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）,。

并且,，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可,，同時(shí),，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本,。至此,，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高,、容易漏裂,。在這里，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進(jìn)行精細(xì)化的市場細(xì)分,，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）,；另外，還必須采取低價(jià),、甚至成本價(jià)銷售,，在價(jià)格上對其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其不足,。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題,，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的,，但是既然現(xiàn)在房已建好,，我唯一要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對您們還是有信心的）,，如果有的話,，那在售房時(shí)，我們可以大膽對消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn),，并簽訂附外質(zhì)量保證合同,。這樣，顧客們在夠買時(shí)就會很放心了,。（其實(shí),，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因?yàn)闋I銷是“末”,，而產(chǎn)品是“本”,；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）

俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品,，只有不好的定位”,，市場如戰(zhàn)場,，“凡戰(zhàn)者，以正合,，以奇勝”,。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,、營銷手段單一的競爭市場中,，沒有領(lǐng)先的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè),，就沒有長久的生命力與市場占有率,；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),，必定走不出惡性競爭的陰影,，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn),。因此,，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的,、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式,，并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場,，勝出于與己激烈競爭的強(qiáng)手之林,。

目前，作為彈丸之地的高明,，已有大量建成,、在建、籌建的樓盤存在,，市場形勢更趨嚴(yán)禁,。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異,，以正確的市場定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者,，從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思,，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中,，而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富。在這里,，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者）,，二手房市場異常火暴,，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量,。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動(dòng),，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,，不可逆轉(zhuǎn),！有時(shí)，機(jī)會就出現(xiàn)在市場的變化中,，跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗?ldquo;茫然”于機(jī)會,。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī),，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià),，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可,。

關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣,，而是有一定的市場依據(jù)的,。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面,，即荷香路以西,，這里，多以散樓布局為主,；而新樓絕大部分為花園形式,，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大,。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟,，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng),，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到）,，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感,。在這樣的作用下,，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出,。

“詩意棲居”是人類居住的最高夢想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽,，有水則氣止而風(fēng)無,。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”,，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地,。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化,、審美、心理和生理需要,，遂流行于市井販夫,、商賈巨富、文人騷客中,。至今,，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者,，人文、自然與建筑對話的靈性空間,，于其中,，人性獲得升華。建筑為園林讓路,，生活回歸自然,。本人今天考察過貴園，微覺不妥,，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立,，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕,。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r,，必將帶給您們更多的“選票”,。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè),；氧氣如同良好的運(yùn)營機(jī)制,，保證置身其間的人力、資金,、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn),；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”,。

現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi),，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心,、用的稱心,；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心、用得滿心,，再加上人都是有感覺的動(dòng)物,，在享受服務(wù)時(shí),，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重,，他埋單時(shí)才滿意,，以后也高興再次光臨；在購買商品時(shí),，人們需要的是熱誠的售后服務(wù),。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘,。

海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠”,，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)”，其星級服務(wù),，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展,。因此，海爾的空調(diào),、冰箱,、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。

在這方面,，我們都得不恥于問師海爾,，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上,。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度,。只有我們的認(rèn)同度高了，才會受到更多消費(fèi)者的追棒,。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤,，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化,、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念,，同時(shí)，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù),。這樣,，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶，必將提升“華翠園”銷量,。

三房地產(chǎn)營銷策劃書-推廣：多管齊下

一個(gè)成熟,、成功的品牌，到最后所擁有的,，并不僅僅是強(qiáng)勢的知名度和優(yōu)秀的形象,，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。最高境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識認(rèn)定的“好品牌”,，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識”中的一種自然的狀態(tài),。強(qiáng)的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感,。市場營銷的戰(zhàn)爭其實(shí)就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪,。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡單的例子：你愛上一個(gè)女孩必須勇敢追??！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛,！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴,。悲哀呀！對嗎,？

最主要的,，因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，一生中就那么一兩次,。面對它們時(shí),，誰不慎之又慎、顧這盼那,？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”,、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎,？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi),，他們在面對這二者時(shí)都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們,、征服他們,。

廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》、街巷橫幅條為主,，以高明有線電視臺為輔。其中,，電視臺廣告盡量少放,，一來減少廣告投入費(fèi)用，最大限度地提高廣告資金的回報(bào)率,；二來高明電視臺上映時(shí)間短暫,，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下,，再者,，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，采取任何活動(dòng)都一樣,，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”,。

通過本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明,，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費(fèi)用，則是經(jīng)濟(jì)的,，可行,！可是,，學(xué)過甚至關(guān)注,、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織,，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的最大化,！好！既然這樣的話,，我們在醞釀廣告投入時(shí)，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)最優(yōu)化,，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的最大化,。舉個(gè)例子，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子,，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果,；而你往大海里扔一塊大石頭,，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效,，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本,，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方,，而把大石頭扔在池塘里,，那就更好了。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益,，我才做出上面的結(jié)論,。

另外，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實(shí)際，本人建議采取“過時(shí)”,、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”,，更快、更準(zhǔn),、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場,。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋,、缺乏公信力的,，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下,，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的,。但其實(shí)，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策,。據(jù)調(diào)查,，墻體廣告是觀眾回憶度最高的廣告，我能回憶到的也只有幾個(gè),，“中國

移動(dòng)”,、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”,、“農(nóng)業(yè)銀行”等,。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉,，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù),，講究外表舒適,、品位高雅。但是,，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用,、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西,！對吧,？

我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者,，勢也；故善戰(zhàn)者,，求之于勢,，而不求之于人。”造勢主要靠進(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會,。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能,。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感,。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化,，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度,，品牌無一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵,，它對消費(fèi)者購買決策的影響力非常有限。這時(shí),，我們必須借助一兩個(gè)推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”,。

1.利用突發(fā)事件（包括國內(nèi)外甚至小到本省、市,、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件）來進(jìn)行炒作,。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn),，不是只憑膽量就能取勝的,。借助突發(fā)事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說,，會有出其不意的廣告效果,，而對于知名品牌來說，更是具有拉動(dòng)力,。

2.必要時(shí)可以在荷城廣場展開一個(gè)展銷會,，將商品主動(dòng)送到人的生活中。這樣的好處有二：一來,，可以提高推銷力度跟效率,，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷員跟顧客之間是一對多的關(guān)系,。相比在售樓部的一對一模式而言更省力,、更有效。二來,，也就是最主要的一點(diǎn),，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分,、更全面,、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動(dòng)購房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針,；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型,；令其在決定購買意識時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼,。四補(bǔ)漏：瞻前顧后

最后，特別要注意的是,，在執(zhí)行上面計(jì)劃,、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,，在廣告中,，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱、地址,、性質(zhì)等）,，其實(shí)在推介新有樓上，可以隨便找個(gè)借口（理由,、原因）進(jìn)行,，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）,。

房地產(chǎn)活動(dòng)營銷策劃方案二

利用開盤慶典造勢,，使我們的目標(biāo)客戶群體知道、認(rèn)識本案,。同時(shí),，借美食節(jié)的東風(fēng)，聚集開盤慶典的人氣,，為本案的成功啟動(dòng)埋下伏筆,。

1、時(shí)間：20xx年6月18日上午9：58

2,、地點(diǎn)：擬定在XX公園廣場

3,、具體按排：

(1)地方政府領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商及各界人士參加開盤儀式,。

(2)開發(fā)商發(fā)言,。

(3)開盤剪彩儀式。

(4)開盤慶典大型廣場文藝演出,。

(具體事項(xiàng)包括人員按排,、道具使用等代定)

(一)美食節(jié)信息發(fā)布：

1、發(fā)布時(shí)間：

本次活動(dòng)擬在6月16日開幕,，預(yù)定媒體造勢的計(jì)劃安排在五月中旬開始(具體時(shí)間待定),。

2、發(fā)布方式：

主要通過報(bào)紙,、電視來通達(dá)本次活動(dòng),。采用硬軟兩種廣告相結(jié)合的媒體造勢方式進(jìn)行。

(二)開盤慶典信息發(fā)布：

1,、發(fā)布時(shí)間：

開盤前一個(gè)月為廣告預(yù)熱和市場引導(dǎo)階段,。本案擬在6.18日開盤,，預(yù)定媒體造勢的計(jì)劃安排在五月中旬開始(具體時(shí)間待定)。

2,、發(fā)布方式：

略。

房地產(chǎn)活動(dòng)營銷策劃方案三

所謂的房地產(chǎn)策劃方案,，從字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績而采取的一系列策略,，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營銷策劃方案。

要對本營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo),，宗旨樹立明確的看點(diǎn),，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想,，協(xié)調(diào)行動(dòng),，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣,，但概而言之,，也無非六個(gè)方面：初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn),。尚無一套系統(tǒng)營銷方略,，因而需要根據(jù)市場特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營銷計(jì)劃,。某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途,，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營銷方案,。企業(yè)改革經(jīng)營方向,，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。發(fā)展商原營銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤,，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃,。房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場,。

發(fā)展商在總的營銷實(shí)施方案下,，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場的特征和行情變化,，設(shè)計(jì)新的階段性方案,。一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的'目的說的非常詳細(xì),，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任,，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項(xiàng)目的市場分析和項(xiàng)目定位,，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深滲入滲出市場,，針對該項(xiàng)目入行了全面的市場調(diào)研,，從而說明某某城市廣場項(xiàng)目營銷對公司長遠(yuǎn)、近期利益及對長期系列影響的重要性,，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組,、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識，完成任務(wù),，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確,、突出。

對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況,、競爭狀況,、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的熟悉。它是為制定相應(yīng)的營銷策略,，采取正確的營銷策略提供依據(jù),，知己知彼方能百戰(zhàn)百勝，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對市場比較了解,，這部分主要分析：

1,、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析房地產(chǎn)市場總體概述;區(qū)域競爭性樓盤分析;樓盤的市場性、現(xiàn)實(shí)市場及潛在市場狀況;市場成長狀況,，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上,。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營銷策略效果如何,，需求變化對產(chǎn)品市場的影響,。目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景,。

2,、對樓市影響因素進(jìn)行分析。主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境,、政治環(huán)境,、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平,，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化,，消費(fèi)心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢,。

所謂的營銷實(shí)施方案，就是對市場機(jī)會的把握和策略的運(yùn)用,，因此分析市場機(jī)會,，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機(jī)會,，策劃就成功了一半,。

1,、針對項(xiàng)目目前營銷現(xiàn)狀入行問題分析，一般營銷中存在的詳細(xì)問題,，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高,，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售,。項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳,，功能不全，被客戶冷落;項(xiàng)目包裝太差,，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣;樓盤價(jià)格定位不當(dāng);目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢;促銷方式不佳,，客戶不了解樓盤;廣告投入太少,，難以啟動(dòng)市場;銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒;售后服務(wù)缺乏保證,，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題,。

2、針對項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀,、劣勢,。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機(jī)會,，發(fā)掘其市場潛力,。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場細(xì)分,，對不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足,，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點(diǎn)，找出與競爭對手差距,，把握利用好市場機(jī)會,。

營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間,，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%,，預(yù)計(jì)銷售日期為XX天。

1,、營銷宗旨一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場,，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色,，采取差異化營銷策略,。以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。建立起暢通的銷售渠道,，不斷拓展銷售區(qū)域,。

2,、競爭策略通過前面房地產(chǎn)市場機(jī)會點(diǎn)與問題分析，提出合理的推廣策略建議,，形成有效的4P組合,，達(dá)到最佳效果。

1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,，使樓盤迅速啟動(dòng)市場,。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說,，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué),，即為入入市場銷售提供了有力的保證,。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度,，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識。

4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品,，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣,，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象,，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿足的包裝策略,。

5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則;銷售當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境;周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況;樓盤自身的客看條件;銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排;發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo);以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價(jià)格為參考,，使樓盤銷售價(jià)格更具競爭力,，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。

3,、銷售渠道,。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策,。

4,、廣告宣傳計(jì)劃。

(1),、原則服從公司整體營銷宣傳策略,，樹立樓盤形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象,。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化,，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí),，注重抓宣傳效果好的方式,。不定期地配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī),，及時(shí),、靈活的進(jìn)行。

(2),、廣告目標(biāo)建立并樹立項(xiàng)目品牌形象,。明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。有力促進(jìn)樓盤銷售,。

(3),、廣告方式全方位、立體化,、多層面,、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B入滲出,。

(4)、廣告風(fēng)格自始至終將樓盤推廣語,、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中;重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢;注重積累發(fā)展商及樓盤品牌,，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn);強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然,、以情動(dòng)人為主,，其它為輔。

(5),、賣點(diǎn)整合項(xiàng)目適合炒作的概念,。樓盤所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo),，包括片區(qū)地理位置,，交通狀況、教育環(huán)境,、商業(yè)氛圍,、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。

(6)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告各銷售時(shí)段廣告,。如銷售籌備期,、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期,、鞏固期(滲透伙期),。節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng),，接觸消費(fèi)者,。積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤知名度,。

5,、具體行動(dòng)方案根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)詳細(xì)行動(dòng)方案,。行動(dòng)方案要細(xì)致,、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性,。還要考慮費(fèi)用支出,，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則,。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡,、旺季的營銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營銷優(yōu)勢,。

,。

這一部分記載的是整體營銷方案推入過程中的費(fèi)用投入，包括營銷過程中的總費(fèi)用,，階段費(fèi)用,、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果,。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談,，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定.

這是很常見的形式，“簡單暴力”,，利用明星強(qiáng)大的粉絲團(tuán)體和超高的人氣,，來獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的參與。從而達(dá)到很好很強(qiáng)大的宣傳效果與成交量,。但它可能會存在資金花費(fèi)相對過高,，時(shí)間限制性較大，極度依賴明星的檔期時(shí)間來舉行活動(dòng),。

2.：

如舞獅,，小品，相聲,，歌舞等各類娛樂節(jié)目,。以喜慶，歡樂的形式來達(dá)到宣傳目的,。此種方法較大眾化,，普遍化,。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的創(chuàng)新性,，宣傳效果不明顯,。

3.：

在房產(chǎn)推介活動(dòng)的同時(shí)舉行各種家具展，車展等,，這種方法相關(guān)性大,，買房買車買家具一條龍，為購房者省時(shí)省力,。但是這種方式的宣傳效果與一般直接介紹樓盤的形式有什么區(qū)別呢,？

4.：

此種方式能很好的吸引眼球，時(shí)尚大氣,，潮流,，宣傳效果也較好。此種方式的缺點(diǎn)就是宣傳效果不明顯,，參與人群有一定的局限性,，畢竟時(shí)尚往往掌握在少數(shù)人手中。

5.：

比如“濃情圣誕嘉年華” 通過節(jié)日來策劃活動(dòng)很溫情地的達(dá)到宣傳效果,，充滿節(jié)日氣氛,。同時(shí)它的和第一種類似，受時(shí)間的限制性較大,，畢竟值得利用的節(jié)日一年就那么幾次,。參加人員也相對較少，過節(jié)大家都忙著其他的活動(dòng)呢,。

6.：

籃球賽，足球賽,，輪滑賽,，書畫賽，攝影賽,，攀巖賽等比賽,，在競技的過程中體現(xiàn)豐富的社區(qū)活動(dòng)，此種方法極具體驗(yàn)性,，參與性高,，資金花費(fèi)相對較低，缺點(diǎn)就是宣傳效果不夠明顯,，媒體曝光度不夠,。

7.：

以輕松，不拘謹(jǐn)?shù)暮椭C氣氛達(dá)到宣傳效果,，針對性強(qiáng),，易完成交易由于此種方法的策劃導(dǎo)致參加人數(shù)有限。也由于針對性強(qiáng)所以覆蓋面稍低。

8.

此種方法之所以很多房地產(chǎn)商家運(yùn)用,，因?yàn)樗休^多的優(yōu)點(diǎn),。它兼具游樂場，動(dòng)物園,，博物館等性質(zhì),，具有很高地科普性，知識性,，趣味性,；目標(biāo)群體范圍大，可攜帶小孩邊看房邊游樂,；影響范圍廣,，互動(dòng)性也較強(qiáng)，可以拍照,，乘坐恐龍坐騎,，恐龍蛋等；時(shí)間不局限于節(jié)日,，可隨房地產(chǎn)廠商自由選定,；活動(dòng)舉行周期較長，商家可按整個(gè)房產(chǎn)情況決定周期長短,，宣傳效果顯著,；維護(hù)簡單，可操作性高,，只需恐龍展商家（如自貢龍晨時(shí)代藝術(shù)文化有限公司）進(jìn)行短期的安裝,，拆除工作。

以上列舉幾種,，還有更多的方法小編就不一一介紹了,。總之,，它們都能為房地產(chǎn)的推介活動(dòng)起到很好的幫襯作用,，以起到很好的宣傳效果。提升房地產(chǎn)品牌形象,，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售成交量,。

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