為有力保證事情或工作開(kāi)展的水平質(zhì)量,預(yù)先制定方案是必不可少的,,方案是有很強(qiáng)可操作性的書(shū)面計(jì)劃,。那么我們?cè)撊绾螌?xiě)一篇較為完美的方案呢?以下就是小編給大家講解介紹的相關(guān)方案了,,希望能夠幫助到大家,。
房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案一
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷(xiāo)售出去,但往往事與愿違,,欲速則不達(dá),。尤其是中高檔的住宅物業(yè),在買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下,,要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào),,更是難上加難。因此,,市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)模式,,不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售,也被可引入中高檔住宅的銷(xiāo)售,。目前高明住宅的銷(xiāo)售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,,市場(chǎng)明顯供大于求。在此情況下,,如果華翠園沉住氣,,以“不變應(yīng)萬(wàn)變”(價(jià)格方面),倒也可以在高明獨(dú)樹(shù)一幟,。但我們不能滿(mǎn)足于此,,必須盡快將部分尾樓處理掉,以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度,。所以,,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路,改變策略,,在不“變”中求“變”:“千變?nèi)f化”(營(yíng)銷(xiāo)手段方面),,采取“租售結(jié)合”的營(yíng)銷(xiāo)策略,。
“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略和方法的基本內(nèi)容如下:當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化,供給過(guò)度,,造成樓房難以銷(xiāo)售時(shí),,應(yīng)改變營(yíng)銷(xiāo)策略:先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去;然后再將營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)鎖定在投資型買(mǎi)家這一目標(biāo)消費(fèi)群體,,讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下,,成為該物業(yè)的擁有者。這樣,,即使房子暫時(shí)未售出,,我們也可以獲得一定的租金,而且,,隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大,,這樣,公司可以得到雙面的回報(bào),。何樂(lè)而不為呢確實(shí),,房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn),可是,,我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款,,以緩解再開(kāi)發(fā)的資金壓力,充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率,。這樣,,我們就可以做到有大利而無(wú)小害、有多得而無(wú)少失,。另外,,本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過(guò)租房調(diào)查,通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn):隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫,,吸引到了大批外來(lái)者,,出租屋一直出現(xiàn)緊缺,并愈演愈烈,。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲,。所以,本策略很具可行性,,市場(chǎng)空間大,,大可一試!
眾所周知,,頂樓幾乎成了所有開(kāi)發(fā)商的心頭病,,絕大部分避免不了“滯銷(xiāo)”的命運(yùn),開(kāi)發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售,,有些甚至逃脫不了一直空置的狀況,。追本嗍原,,我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因:人的消費(fèi)思想是理性的,,同時(shí),他們的消費(fèi)行為也私利的,,在決定高消費(fèi)品時(shí),他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”,,特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí),,他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”,。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過(guò)熱,,炙得人悶不過(guò)氣來(lái),。具體問(wèn)題具體分析,,一切從實(shí)際出發(fā),針對(duì)這種現(xiàn)狀,,我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”,,它雖是隔熱層,但它并不同于一般的其它隔熱層,,相比前者隔熱效果更好,,其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣,;再者,,它的材料及鋪設(shè)形式有異:直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層,,然后于土層栽花種草,,這樣,,除了可以防熱外,,還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能)。
并且,,我們投入也不大,,100平面大概只需20xx元即可,同時(shí),,我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),,進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此,,頂樓的困境我們就可以“圓”滿(mǎn)解決了,。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”)
阻礙頂樓銷(xiāo)售的難題還有二:過(guò)高、容易漏裂,。在這里,,要解決過(guò)高的問(wèn)題唯一可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分,目標(biāo)群定位于年輕階層(如本人),;另外,,還必須采取低價(jià)、甚至成本價(jià)銷(xiāo)售,,在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償,,以彌補(bǔ)其不足。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問(wèn)題,,在建造的過(guò)程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話(huà),,是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問(wèn)題的,,但是既然現(xiàn)在房已建好,,我唯一要問(wèn)的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么?(當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的),,如果有的話(huà),,那在售房時(shí),我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn),,并簽訂附外質(zhì)量保證合同,。這樣,顧客們?cè)趬蛸I(mǎi)時(shí)就會(huì)很放心了,。(其實(shí),,這樣的營(yíng)銷(xiāo)要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的,因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)是“末”,,而產(chǎn)品是“本”,;營(yíng)銷(xiāo)是“術(shù)”,而產(chǎn)品是“道”)
俗話(huà)說(shuō):“沒(méi)有不好的產(chǎn)品,,只有不好的定位”,,市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),,“凡戰(zhàn)者,以正合,,以奇勝”,。市場(chǎng)不同情弱者,在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,、營(yíng)銷(xiāo)手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中,,沒(méi)有領(lǐng)先的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè),,就沒(méi)有長(zhǎng)久的生命力與市場(chǎng)占有率,;而將過(guò)去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),,必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影,,最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此,,企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦,,不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式,,并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng),,勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林,。
目前,作為彈丸之地的高明,,已有大量建成,、在建、籌建的樓盤(pán)存在,,市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁,。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略,努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異,,以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開(kāi)跟隨者,,從而獲取成功。經(jīng)過(guò)苦苦尋思,,本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì):隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”(社會(huì)中80%的錢(qián)掌握在20%的人手中,,而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富。在這里,,本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者),,二手房市場(chǎng)異常火暴,,有些時(shí)日甚至趕超新房成交量,。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來(lái)人口的消費(fèi)涌動(dòng),,這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,,不可逆轉(zhuǎn),!有時(shí),機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場(chǎng)的變化中,,跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場(chǎng),而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗?ldquo;茫然”于機(jī)會(huì),。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī),,毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷(xiāo)售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià),,然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可,。
關(guān)于這個(gè)手段,我也不是盲目瞎瓣,,而是有一定的市場(chǎng)依據(jù)的,。畢竟,高明舊樓多分布于市區(qū)西面,,即荷香路以西,,這里,多以散樓布局為主,;而新樓絕大部分為花園形式,,設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員,安全系數(shù)更大,。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟,,在有一定經(jīng)濟(jì)條件下,市民多有“賣(mài)舊買(mǎi)新”的沖動(dòng),,而我們開(kāi)展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上(后面提到),,一次又一次的激發(fā)著他們的購(gòu)買(mǎi)欲,調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感,。在這樣的作用下,,成交是遲早的事。記?。菏袌?chǎng)上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”(銷(xiāo)售模式)而付出,。
“詩(shī)意棲居”是人類(lèi)居住的最高夢(mèng)想!所以古人云“無(wú)水則風(fēng)到氣蔽,,有水則氣止而風(fēng)無(wú),。其中以等水之地為上等,以藏風(fēng)之地為次等”,有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地,。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕?、審美、心理和生理需要,,遂流行于市井販夫,、商賈巨富、文人騷客中,。至今,,人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層?;▓@者,,人文、自然與建筑對(duì)話(huà)的靈性空間,,于其中,,人性獲得升華。建筑為園林讓路,,生活回歸自然,。本人今天考察過(guò)貴園,微覺(jué)不妥,,完美當(dāng)中有那么一絲絲不足:花園外圍綠化帶未建立,,從外看,給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕,。請(qǐng)盡快將其“整容”一番,。至?xí)r,必將帶給您們更多的“選票”,。
滿(mǎn)眼的綠色意味著寬闊的視野,洞察市場(chǎng)才能開(kāi)山立業(yè),;氧氣如同良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制,,保證置身其間的人力、資金,、技術(shù)圓滿(mǎn)運(yùn)轉(zhuǎn),;陽(yáng)光是花園的遠(yuǎn)景,吸引更多市民“埋單”,。
現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi),,由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺(jué)消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買(mǎi)的放心,、用的稱(chēng)心,;現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買(mǎi)得開(kāi)心、用得滿(mǎn)心,再加上人都是有感覺(jué)的動(dòng)物,,在享受服務(wù)時(shí),,必須要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重,,他埋單時(shí)才滿(mǎn)意,,以后也高興再次光臨;在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí),,人們需要的是熱誠(chéng)的售后服務(wù),。在這方面,海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘,。
海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠(chéng)”,,品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”,其星級(jí)服務(wù),,產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展,。因此,海爾的空調(diào),、冰箱,、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。
在這方面,,我們都得不恥于問(wèn)師海爾,,并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上,。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度,。只有我們的認(rèn)同度高了,才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒,。具體操作:引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來(lái)接盤(pán),,為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),帶來(lái)人性化,、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念,,同時(shí),最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù),。這樣,,老業(yè)主帶動(dòng)新客戶(hù),必將提升“華翠園”銷(xiāo)量,。
三房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)-推廣:多管齊下
一個(gè)成熟,、成功的品牌,到最后所擁有的,,并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象,,而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系,。最高境界的品牌,并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”,,而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無(wú)意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài),。強(qiáng)的品牌并不氣勢(shì)壓人,而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠(chéng)的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感,。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)爭(zhēng)其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭(zhēng)奪,。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子:你愛(ài)上一個(gè)女孩必須勇敢追??!否則,你只能在單相的煎熬中忍痛,!而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴,。悲哀呀!對(duì)嗎,?
最主要的,,因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi),一生中就那么一兩次,。面對(duì)它們時(shí),,誰(shuí)不慎之又慎、顧這盼那,?倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛(ài)”,、恥于剖白心中之“情”。人家會(huì)“下嫁”于我嗎,?這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來(lái):圖中陰影部分為人們車(chē)房消費(fèi),,他們?cè)诿鎸?duì)這二者時(shí)都富有理性,這就要求我們借助一切可以借助的力量(手段)全力去說(shuō)服他們,、征服他們,。
廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》、街巷橫幅條為主,,以高明有線電視臺(tái)為輔,。其中,電視臺(tái)廣告盡量少放,,一來(lái)減少?gòu)V告投入費(fèi)用,最大限度地提高廣告資金的回報(bào)率,;二來(lái)高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫,,又沒(méi)有自己固定的頻道(只是在黃金時(shí)段插播少次),收視率低下,,再者,,電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí),采取任何活動(dòng)都一樣,,在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨,,通過(guò)自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。
通過(guò)本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明,,現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法:
如果廣告后收益>廣告費(fèi)用,,則是經(jīng)濟(jì)的,可行,!可是,,學(xué)過(guò)甚至關(guān)注、了解過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道,,企業(yè)是贏利組織,,它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤(rùn)的最大化!好,!既然這樣的話(huà),,我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí),必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)最優(yōu)化,,以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的最大化,。舉個(gè)例子,如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子,,激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚,,這是效果;而你往大海里扔一塊大石頭,,激起的浪花可能還沒(méi)有海風(fēng)吹起的浪花大,,這是無(wú)效,而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本,,石頭不在大小,,關(guān)鍵要扔對(duì)地方,而把大石頭扔在池塘里,,那就更好了,。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益,我才做出上面的結(jié)論,。
另外,,特地針對(duì)區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場(chǎng)的實(shí)際,本人建議采取“過(guò)時(shí)”,、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”,,更快、更準(zhǔn),、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場(chǎng),。的確,,墻體廣告給人的感覺(jué)是比較低擋、缺乏公信力的,,通常只有賣(mài)農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用,。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下,一般的公司是絕對(duì)與墻體廣告劃清界線的,。但其實(shí),,企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策。據(jù)調(diào)查,,墻體廣告是觀眾回憶度最高的廣告,,我能回憶到的也只有幾個(gè),“中國(guó)
移動(dòng)”,、“新飛冰箱”,、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等,。時(shí)代進(jìn)步,、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),并沒(méi)有完全把舊式的媒體淘汰掉,,反而給了一些舊式媒體更多的空間,。廣告雖是藝術(shù),講究外表舒適,、品位高雅,。但是,我們企業(yè)所追求的是實(shí)用,、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則,!我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西!對(duì)吧,?
我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述:“流水之激,,至于漂石者,勢(shì)也,;故善戰(zhàn)者,,求之于勢(shì),而不求之于人,。”造勢(shì)主要靠進(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì),、展銷(xiāo)會(huì)。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能,。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西,,給人以一種虛幻感。推廣過(guò)于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化,,即單純的符號(hào)化,,有廣泛的知名度而沒(méi)有差異化的忠誠(chéng)度,品牌無(wú)一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵,,它對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策的影響力非常有限,。這時(shí),我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”,。
1.利用突發(fā)事件(包括國(guó)內(nèi)外甚至小到本省,、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來(lái)進(jìn)行炒作,。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),,作戰(zhàn),不是只憑膽量就能取勝的,。借助突發(fā)事件宣傳自己,,對(duì)于知名度不高的品牌來(lái)說(shuō),會(huì)有出其不意的廣告效果,,而對(duì)于知名品牌來(lái)說(shuō),,更是具有拉動(dòng)力。
2.必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)展開(kāi)一個(gè)展銷(xiāo)會(huì),,將商品主動(dòng)送到人的生活中,。這樣的好處有二:一來(lái),可以提高推銷(xiāo)力度跟效率,,因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí),,推銷(xiāo)員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力,、更有效,。二來(lái),也就是最主要的一點(diǎn),,這樣可以補(bǔ)充廣告的不足,,使消費(fèi)者更充分、更全面,、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品,。為其沖動(dòng)購(gòu)房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針;讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型,;令其在決定購(gòu)買(mǎi)意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼,。四補(bǔ)漏:瞻前顧后
最后,特別要注意的是,,在執(zhí)行上面計(jì)劃,、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來(lái)新樓盤(pán)的品牌力及知名度,全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,,在廣告中,,可以順便提起后來(lái)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的信息(如名稱(chēng),、地址、性質(zhì)等),,其實(shí)在推介新有樓上,,可以隨便找個(gè)借口(理由、原因)進(jìn)行,,如可以是“推陳出新”(“陳”指華翠園的樓盤(pán),;而“新”則指我們即將推出的新樓盤(pán))。
房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案二
利用開(kāi)盤(pán)慶典造勢(shì),,使我們的目標(biāo)客戶(hù)群體知道,、認(rèn)識(shí)本案。同時(shí),,借美食節(jié)的東風(fēng),,聚集開(kāi)盤(pán)慶典的人氣,為本案的成功啟動(dòng)埋下伏筆,。
1,、時(shí)間:20xx年6月18日上午9:58
2、地點(diǎn):擬定在XX公園廣場(chǎng)
3,、具體按排:
(1)地方政府領(lǐng)導(dǎo),、開(kāi)發(fā)商及各界人士參加開(kāi)盤(pán)儀式。
(2)開(kāi)發(fā)商發(fā)言,。
(3)開(kāi)盤(pán)剪彩儀式,。
(4)開(kāi)盤(pán)慶典大型廣場(chǎng)文藝演出。
(具體事項(xiàng)包括人員按排,、道具使用等代定)
(一)美食節(jié)信息發(fā)布:
1,、發(fā)布時(shí)間:
本次活動(dòng)擬在6月16日開(kāi)幕,預(yù)定媒體造勢(shì)的計(jì)劃安排在五月中旬開(kāi)始(具體時(shí)間待定),。
2,、發(fā)布方式:
主要通過(guò)報(bào)紙、電視來(lái)通達(dá)本次活動(dòng),。采用硬軟兩種廣告相結(jié)合的媒體造勢(shì)方式進(jìn)行,。
(二)開(kāi)盤(pán)慶典信息發(fā)布:
1、發(fā)布時(shí)間:
開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月為廣告預(yù)熱和市場(chǎng)引導(dǎo)階段,。本案擬在6.18日開(kāi)盤(pán),,預(yù)定媒體造勢(shì)的計(jì)劃安排在五月中旬開(kāi)始(具體時(shí)間待定)。
2,、發(fā)布方式:
略,。
房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案三
所謂的房地產(chǎn)策劃方案,從字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)而采取的一系列策略,再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案,。
要對(duì)本營(yíng)銷(xiāo)策劃所要達(dá)到的目標(biāo),,宗旨樹(shù)立明確的看點(diǎn),作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在,,以要求全員統(tǒng)一思想,,協(xié)調(diào)行動(dòng),共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成,。企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)上存在的問(wèn)題紛繁多樣,但概而言之,,也無(wú)非六個(gè)方面:初步房地產(chǎn)業(yè),,缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方略,,因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn),、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途,,原有的營(yíng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)新的形勢(shì),,因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷(xiāo)方案。企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向,,需要相應(yīng)地調(diào)整行銷(xiāo)策略,。發(fā)展商原營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案嚴(yán)重失誤,不能再作為企業(yè)的行銷(xiāo)計(jì)劃,。房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化,,原經(jīng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。
發(fā)展商在總的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案下,,需在不同的時(shí)段,,根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化,設(shè)計(jì)新的階段性方案,。一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)文案中,,對(duì)策劃書(shū)的'目的說(shuō)的非常詳細(xì),都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似如下前言:承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任,,委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷(xiāo)策劃,。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位,又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深滲入滲出市場(chǎng),,針對(duì)該項(xiàng)目入行了全面的市場(chǎng)調(diào)研,,從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性,,要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組,、各環(huán)節(jié)部門(mén)達(dá)成共識(shí),完成任務(wù),,這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確,、突出,。
對(duì)同類(lèi)樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況,、樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的熟悉,。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略,采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù),,知己知彼方能百戰(zhàn)百勝,,因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解,這部分主要分析:
1,、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述;區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析;樓盤(pán)的市場(chǎng)性,、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況;市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況,樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上,。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)如何,,相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略效果如何,需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響,。目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)樓盤(pán)的接受性,,這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。
2,、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析,。主要是對(duì)影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境,、居民經(jīng)濟(jì)條件,,如置業(yè)者收入水平,消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化,,消費(fèi)心理及文化層次等,,對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì),。
所謂的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案,,就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用,因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì),,就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵,,只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì),策劃就成功了一半,。
1,、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀入行問(wèn)題分析,一般營(yíng)銷(xiāo)中存在的詳細(xì)問(wèn)題,,表現(xiàn)為多方面:發(fā)展商知名度不高,,項(xiàng)目地段不佳,形象不佳影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳,,功能不全,,被客戶(hù)冷落;項(xiàng)目包裝太差,提不起目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)興趣;樓盤(pán)價(jià)格定位不當(dāng);目標(biāo)客戶(hù)群體定位缺乏科學(xué)性,,使銷(xiāo)售渠道不暢;促銷(xiāo)方式不佳,,客戶(hù)不了解樓盤(pán);廣告投入太少,難以啟動(dòng)市場(chǎng);銷(xiāo)售人員服務(wù)質(zhì)量不高,,客戶(hù)有不滿(mǎn)情緒;售后服務(wù)缺乏保證,,客戶(hù)購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題。
2,、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀,、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服,,從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì),發(fā)掘其市場(chǎng)潛力,。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶(hù)群熱點(diǎn),,進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿(mǎn)足,,抓住主要目標(biāo)客戶(hù)群作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn),,找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距,把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì),。
營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo),,即營(yíng)銷(xiāo)策劃方案執(zhí)行期間,經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到:總銷(xiāo)售率為%,,預(yù)計(jì)銷(xiāo)售日期為XX天,。
1、營(yíng)銷(xiāo)宗旨一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面:以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng),,為產(chǎn)品正確定位,,突出產(chǎn)品特色,采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略,。以樓盤(pán)主要目標(biāo)客戶(hù)群體為銷(xiāo)售重點(diǎn),。建立起暢通的銷(xiāo)售渠道,不斷拓展銷(xiāo)售區(qū)域,。
2,、競(jìng)爭(zhēng)策略通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析,提出合理的推廣策略建議,,形成有效的4P組合,,達(dá)到最佳效果。
1)項(xiàng)目定位:產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,使樓盤(pán)迅速啟動(dòng)市場(chǎng),。
2)功能定位:功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣,。一般來(lái)說(shuō),功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,,是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的,。樓盤(pán)功能定位科學(xué),即為入入市場(chǎng)銷(xiāo)售提供了有力的保證,。
3)樓盤(pán)品牌:要形成一定知名度,、美譽(yù)度,樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,,必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí),。
4)樓盤(pán)包裝:樓盤(pán)作為不可移性的特殊商品,其包裝與其它市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品一樣,,十分重要,,包裝作為樓盤(pán)給目標(biāo)客戶(hù)群體的第一印象,需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿(mǎn)足的包裝策略,。
5)價(jià)格策略:這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則;銷(xiāo)售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境;周邊樓盤(pán)的質(zhì)量及銷(xiāo)售狀況;樓盤(pán)自身的客看條件;銷(xiāo)售戰(zhàn)略及銷(xiāo)售進(jìn)度安排;發(fā)展商的成本及營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo);以成本為基礎(chǔ),,以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格為參考,使樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力,,若發(fā)展商以樓盤(pán)價(jià)格為銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定,。
3、銷(xiāo)售渠道,。項(xiàng)目目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對(duì)銷(xiāo)售渠道的拓展有何計(jì)劃,,采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷(xiāo)售代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。
4,、廣告宣傳計(jì)劃,。
(1)、原則服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略,,樹(shù)立樓盤(pán)形象,,同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化,,要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格,,在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí),,注重抓宣傳效果好的方式,。不定期地配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng),掌握適當(dāng)時(shí)機(jī),,及時(shí),、靈活的進(jìn)行,。
(2)、廣告目標(biāo)建立并樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象,。明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果,。有力促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。
(3),、廣告方式全方位,、立體化、多層面,、多角度,、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B入滲出。
(4),、廣告風(fēng)格自始至終將樓盤(pán)推廣語(yǔ),、LOGO等貫穿樓盤(pán)銷(xiāo)售推廣過(guò)程中;重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì);注重積累發(fā)展商及樓盤(pán)品牌,凸顯豐厚的文化底蘊(yùn);強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí),、自然,、以情動(dòng)人為主,其它為輔,。
(5),、賣(mài)點(diǎn)整合項(xiàng)目適合炒作的概念。樓盤(pán)所具有的各種功能,,各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo),包括片區(qū)地理位置,,交通狀況,、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍,、智能化物業(yè)管理等綜合賣(mài)點(diǎn),。
(6)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行:策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告各銷(xiāo)售時(shí)段廣告。如銷(xiāo)售籌備期,、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期,、公開(kāi)發(fā)售期、鞏固期(滲透伙期),。節(jié)假日,、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng),,接觸消費(fèi)者,。積極利用新聞媒體,善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤(pán)知名度,。
5,、具體行動(dòng)方案根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn),,推出各項(xiàng)詳細(xì)行動(dòng)方案,。行動(dòng)方案要細(xì)致,、周密,、cao作性強(qiáng)有不失靈活性,。還要考慮費(fèi)用支出,,一切量力而行,,盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則,。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡,、旺季的營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn),,抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì),。
。
這一部分記載的是整體營(yíng)銷(xiāo)方案推入過(guò)程中的費(fèi)用投入,,包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費(fèi)用,,階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等,,其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果,。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談,企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定.
這是很常見(jiàn)的形式,,“簡(jiǎn)單暴力”,,利用明星強(qiáng)大的粉絲團(tuán)體和超高的人氣,來(lái)獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的參與,。從而達(dá)到很好很強(qiáng)大的宣傳效果與成交量,。但它可能會(huì)存在資金花費(fèi)相對(duì)過(guò)高,時(shí)間限制性較大,,極度依賴(lài)明星的檔期時(shí)間來(lái)舉行活動(dòng),。
2.:
如舞獅,小品,,相聲,,歌舞等各類(lèi)娛樂(lè)節(jié)目。以喜慶,,歡樂(lè)的形式來(lái)達(dá)到宣傳目的,。此種方法較大眾化,普遍化,。吸引眼球的力度不大,,缺乏一定的創(chuàng)新性,宣傳效果不明顯,。
3.:
在房產(chǎn)推介活動(dòng)的同時(shí)舉行各種家具展,,車(chē)展等,這種方法相關(guān)性大,,買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)買(mǎi)家具一條龍,,為購(gòu)房者省時(shí)省力,。但是這種方式的宣傳效果與一般直接介紹樓盤(pán)的形式有什么區(qū)別呢?
4.:
此種方式能很好的吸引眼球,,時(shí)尚大氣,,潮流,宣傳效果也較好,。此種方式的缺點(diǎn)就是宣傳效果不明顯,,參與人群有一定的局限性,畢竟時(shí)尚往往掌握在少數(shù)人手中,。
5.:
比如“濃情圣誕嘉年華” 通過(guò)節(jié)日來(lái)策劃活動(dòng)很溫情地的達(dá)到宣傳效果,,充滿(mǎn)節(jié)日氣氛。同時(shí)它的和第一種類(lèi)似,,受時(shí)間的限制性較大,,畢竟值得利用的節(jié)日一年就那么幾次。參加人員也相對(duì)較少,,過(guò)節(jié)大家都忙著其他的活動(dòng)呢,。
6.:
籃球賽,足球賽,,輪滑賽,,書(shū)畫(huà)賽,攝影賽,,攀巖賽等比賽,,在競(jìng)技的過(guò)程中體現(xiàn)豐富的社區(qū)活動(dòng),此種方法極具體驗(yàn)性,,參與性高,,資金花費(fèi)相對(duì)較低,缺點(diǎn)就是宣傳效果不夠明顯,,媒體曝光度不夠,。
7.:
以輕松,,不拘謹(jǐn)?shù)暮椭C氣氛達(dá)到宣傳效果,,針對(duì)性強(qiáng),易完成交易由于此種方法的策劃導(dǎo)致參加人數(shù)有限,。也由于針對(duì)性強(qiáng)所以覆蓋面稍低,。
8.
此種方法之所以很多房地產(chǎn)商家運(yùn)用,因?yàn)樗休^多的優(yōu)點(diǎn),。它兼具游樂(lè)場(chǎng),,動(dòng)物園,博物館等性質(zhì),,具有很高地科普性,,知識(shí)性,,趣味性;目標(biāo)群體范圍大,,可攜帶小孩邊看房邊游樂(lè),;影響范圍廣,互動(dòng)性也較強(qiáng),,可以拍照,,乘坐恐龍坐騎,恐龍蛋等,;時(shí)間不局限于節(jié)日,,可隨房地產(chǎn)廠商自由選定;活動(dòng)舉行周期較長(zhǎng),,商家可按整個(gè)房產(chǎn)情況決定周期長(zhǎng)短,,宣傳效果顯著;維護(hù)簡(jiǎn)單,,可操作性高,,只需恐龍展商家(如自貢龍晨時(shí)代藝術(shù)文化有限公司)進(jìn)行短期的安裝,拆除工作,。
以上列舉幾種,,還有更多的方法小編就不一一介紹了??傊?,它們都能為房地產(chǎn)的推介活動(dòng)起到很好的幫襯作用,以起到很好的宣傳效果,。提升房地產(chǎn)品牌形象,,促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售成交量。
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