為了確保事情或工作有序有效開展,，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案，方案屬于計劃類文書的一種,。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢,？下面是小編精心整理的方案策劃范文，歡迎閱讀與收藏,。

房地產(chǎn)營銷活動策劃方案篇一

房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展,，所以很多地產(chǎn)商在投資的時候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會再投資了,，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售,，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。

一,、研展部分

1,、項目簡介,。其內(nèi)容包括開發(fā)商,、基地面積,、總建筑面積,、住宅面積,、公建面積,、容積率,、綠化率、建筑密度,、停車位,、自行車停放面積,、住宅總套數(shù),、地理位置等,。

2,、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置,、交通配套,、個案市調(diào)等。

3,、swot分析,。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(strength)、弱點(weakness)、機會點(opportunist)及存在的問題(threats),。

4,、客源分析。包含客層分析,、年齡層分析、客戶來源分析等,。通過對目標(biāo)客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進行定位,。這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示,，較直觀,。

5,、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議,、價格建議及付款建議,。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。

二,、企劃部分

包括：

1,、廣告總精神。

2,、訴求重點,。

3、np稿標(biāo)題初擬,。

4,、媒體計劃。

三,、業(yè)務(wù)部分

主要包括銷售階段的分析,、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段(引導(dǎo)期,、強銷期,、持續(xù)期)做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定,、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述,。

(1)純代理;

(2)代理(即包括廣告);

(3)包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的,，可以在報告書中羅列出來,，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進一步的商討,?！疤岚笀蟾鏁睂懗鰜砗螅鲆粋€閃亮的包裝也是很必要的,。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺,，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解,。從而贏得開發(fā)商的信任,。

總之，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán),，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”,。

“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會

一,、定位(市場定位,、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計等)

你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求,，這是項目成敗的關(guān)鍵所在,?！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個有力的反面例證。

二,、時機(投資開發(fā)的時機)

投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上,。如果對投資開發(fā)時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗,?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結(jié)果;“爵×大廈,、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時的例證,。對時機的把握關(guān)鍵的要點是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期,，房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同,。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作,。

三,、位置(項目開發(fā)所在的地理位置)

位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地,，對于不同的投資者有不同的價值;不同位置的地塊,，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素,，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平,。因此，了解發(fā)展商地價水平,，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作,。“羅湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標(biāo)所得，這在當(dāng)時被認(rèn)為是一個失敗的投資項目，但現(xiàn)在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。

在接受代理樓盤時,，發(fā)展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報告書”的好壞,，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤,，所以，“提案報告書”制作的好壞,，基本上決定了營銷公司生存的命運,。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門,、企劃部門,、業(yè)務(wù)部門通力合作,，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時,，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料,、建筑規(guī)劃設(shè)計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料,。在此基礎(chǔ)上,，再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖、人口統(tǒng)計資料,、交通建設(shè)計劃,、公共工程建設(shè)計劃及其他利多利空資料。同時,，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表,，作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料,。

房地產(chǎn)營銷活動策劃方案篇二

房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念,，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲,，這是因為買房子價位高,，耐用性長。

買主務(wù)必經(jīng)過審情度事,、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定,，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意,，買主思考的問題,，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜,，既要考慮得天獨厚的地理條件,，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì),、交通,、音貝、污染,、安全等諸方面的慎之有慎,。

由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大,，負(fù)荷重,，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉,、彈指一揮間,，必須加強重視大腦智力投資的力度,，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二,、創(chuàng)意理念：

1,、具有高度的自信野心;

2、富于競爭,，且樂此不倦;

3,、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);

4,、感性認(rèn)識和理性認(rèn)識相處融洽;

5,、注重歷史，尊重現(xiàn)實,，睽重未來,。

三、構(gòu)思框架：

1)以塑造形象為主,，渲染品味和意念;

2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;

3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費群生活心態(tài),。

四、實戰(zhàn)流程：

1,、形象定位：

對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括,，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想,、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點定位,。

所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗,，處處顧及住戶需要,，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進行精碉細(xì)鑿,，力爭完美,。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ),，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出,。

比如：地理位置不同，交通條件不同,，物業(yè)品質(zhì)不同,，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同,，升值潛力不同,，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同,。

這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索,。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究,，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：

1)地理位置;2),、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4),、戶型設(shè)計,。

突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo),。

3,、繪制效果圖：

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖,、多層單體效果圖,。

繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富,、品味高,，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象,，無數(shù)事實范例證明,，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4,、廣告訴求點：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同,。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為,，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮,，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。

都成為對樓盤形象的一次重要投資,。

其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標(biāo),，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象,。

此階段廣告費用投入相對較大,。

第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象,。

同時促進銷售,。

此階段廣告費用投入相對較少。

第三階段(二期工程交樓至整體竣工)：此階段的廣告任務(wù)重點是維持樓盤的良好口碑,，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售,，完成售樓收尾工作。

此階段廣告費用投入為中等不平,。

總體上看,，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形,，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。

當(dāng)然,，每個階段中的廣告及發(fā)布,，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。

6,、廣告表現(xiàn)：

在樓盤預(yù)售及正式展銷前,，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計一個別開生面,、形式獨特的揭幕儀式,。

在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布,。

直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕,，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。

屆時,，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲,，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間,，驚羨之辭不絕于耳,。

(具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié)，另視情策劃),。

預(yù)告廣告以渲染氣氛為主,，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。

7,、首期廣告內(nèi)容及時間安排：

①樓盤效果圖,。

②樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。

③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計制作,。

④工地圍板的設(shè)計,、繪制。

⑤展銷場地宣傳旗幟,、宣傳畫和橫幅的設(shè)計制作,。

⑥展銷場地道路指導(dǎo)牌的制作。

⑦展板(兩套,，每套12張)的設(shè)計,、制作和擺放。

⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作,。

⑨報紙廣告首5期的設(shè)計,、完稿及定版。

⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。

五,、勾勒賣點途徑,。

1、確立行銷要求：

樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次,，繼而設(shè)計規(guī)劃銷售策略主題,。

突顯出樓盤產(chǎn)品的價值,，進而滿足購屋大眾獨有的品味與格調(diào),。

故樓盤在行銷上須完全符合時代的發(fā)展，才能在市場上造成影響,，成為大眾爭先搶購的產(chǎn)品,，下列幾點是營銷方面應(yīng)重點考慮的問題。

①時代性：具有前瞻性的行銷觀念,，符合社會形態(tài)的變革與提升,。

②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平,。

③安全性：各項設(shè)備充實,，設(shè)施完善，以強化生活安定性,。

④方便性：交通,、時間、商品等方面消費及額外的需求,。

⑤舒適性：現(xiàn)代化的消費新空間,，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。

⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇,。

⑦自由性：使生活,、休閑、購物緊密結(jié)合,。

2,、進行消費者背景分析：

①選購本樓盤的動機：

a、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤,。

b,、經(jīng)過比較競爭后，認(rèn)同本樓盤的價位,。

c,、想在此地長久居住者。

d,、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景,，地段有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

e、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財力潛力。

f,、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài),，使其萌發(fā)購買動機。

②排斥本樓盤的理由：

a,、消費者本人經(jīng)濟能力不足,。

b、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤,。

c,、購買個體者較少，對后市看空,。

③購買本樓盤的理由：

a,、對本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。

b,、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者,。

3、設(shè)計完美的行銷動作：

①塑造產(chǎn)品的獨特的風(fēng)格,，突顯產(chǎn)品市場上的優(yōu)勢與形象,，使客戶在選擇有獨特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位,，而造成社會影響,。

②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價實在,、總價合理的策略,，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導(dǎo)第二次購屋,、換屋或投資客進場購買,。

③根據(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力,。

④慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個案銷售講習(xí),，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外,。

更要以耐心,、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng),，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實現(xiàn),。

⑤銷售人員應(yīng)默契配合，充分準(zhǔn)備,，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然,、親切、實在、信任,、誠實,、坦誠、自尊的銷售氛圍,。

以實現(xiàn)“訂屋便不退訂”,，“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。

1,、引導(dǎo)期：

首先選搭大型戶外看板,，以獨特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購買欲

①工地現(xiàn)場清理美化,，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部(視情形需要,，制作樣品屋)。

②合約書,、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。

③講習(xí)資料編制完成,。

④價格表完成,。

⑤人員講習(xí)工作完成

⑥刊登引導(dǎo)廣告

⑦銷售人員進駐。

注意事項：

①對預(yù)約客戶中有望客戶做d,。

②現(xiàn)場業(yè)務(wù)銷售方向,、方式若有不順者要即時修正。

③定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會,，振奮士氣,。

④不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動腦會議，對來人,，來電及區(qū)域記錄表予以分析后,，決定是否修正企劃策略。

⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施,，如燈光照明亮度,，冷氣空調(diào)位置及冷暖度，簽約場所氣氛,，屋頂防雨措施,，展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。

⑥主控臺位置及高度,、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能,，控臺、銷售區(qū),、樣品屋與模型,，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。

2、公開期及強銷期：

公開期(引導(dǎo)期之后7-15天)及強銷期(公開后第7天起),。

⑴,、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮,，并施展現(xiàn)場銷售人員團隊與個人銷售魅力,，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩,，提高客戶購買信心,。

⑵、每日下班前25分鐘,，現(xiàn)場銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回,，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員,，并于隔日晨間會議進行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施,。

⑶、每周周一由業(yè)務(wù)部,，企劃部舉行策劃會議,，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(sp)項目與銷售策略及總結(jié)銷售成果,，擬定派發(fā)宣傳單計劃,。

⑷、擬定派發(fā)宣傳單計劃表,，排定督報人員表及(sp)活動人員編制調(diào)度表,。

⑸、于sp活動前3天,，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等,，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。

⑹,、若于周六,、周日或節(jié)日sp活動，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí),，使其全面了解當(dāng)日活動策略,、進行方式及如何配合。

⑺,、每逢周六,、周日或節(jié)目sp活動期間，善用3-5組假客戶,，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應(yīng),，每成交一戶,，便由主控臺主管播板，隨即公司現(xiàn)場人員均一起鼓掌,，外區(qū)人員燃放鞭炮,，現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛達到最高點,。

⑻,、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會,，對本日來人來電數(shù),、成交戶數(shù)、客戶反映,、活動優(yōu)缺點進行總結(jié)與獎懲,。

⑼、實施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績法,，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù),，并于每周一作統(tǒng)計，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎金,，以資鼓勵,。

⑽、隨時掌握補足,、成交、簽約戶數(shù),、金額,、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補足或簽約手續(xù)者,，立即催其辦理補足或簽約,。

⑾、客戶來工作銷售現(xiàn)場洽定或來電詢購,，要求其留下姓名,，聯(lián)系電話，以便于休息時間或廣告期間實施d,、出外追蹤拜訪客戶,，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達到預(yù)期銷售目標(biāo),。

⑿,、每逢周日，節(jié)日或sp期間,，公司為配合銷售,，應(yīng)每隔一段時間打電話至現(xiàn)場做假洽訂(電話線若為兩條,，則輪流打)以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。

3,、持續(xù)期(最后沖刺階段)：

⑴,、正式公開強勢銷售一段時日后，客戶對本案之認(rèn)識程度應(yīng)不淺,，銷售人員應(yīng)配合廣告,，重點追蹤以期達到成交目的。

⑵,、利用已購客戶介紹客戶,，使之成為活動廣告。

并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵,。

⑶,、回頭客戶積極把握，其成交機會極大,。

⑷,、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在,。

⑸,、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視,。

只要腳踏實地的執(zhí)行本方案,，房地產(chǎn)營銷將會立竿見影，成就頗豐,。

房地產(chǎn)營銷活動策劃方案篇三

1)樓盤客群細(xì)分;

2)精準(zhǔn)短信營銷平臺;

3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺;

4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;

5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行,。

房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：

1)數(shù)據(jù)庫建立;

2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)

3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1)商圈分析;

2)地產(chǎn)主題設(shè)計;

3)招商方案與執(zhí)行;

4)集客策略,。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;

2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;

3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行;

4)項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場推廣的開發(fā)商,、中介代理機構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式,。

房地產(chǎn)營銷活動策劃方案篇四

房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展,，所以很多地產(chǎn)商在投資的時候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會再投資了,，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售,，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書,。

1,、項目簡介,。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積,、總建筑面積,、住宅面積、公建面積,、容積率,、綠化率、建筑密度,、停車位,、自行車停放面積、住宅總套數(shù),、地理位置等,。

2、區(qū)域市場分析,。其內(nèi)容包括地理位置,、交通配套、個案市調(diào)等,。

3,、swot分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(strength),、弱點(weakness),、機會點(opportunist)及存在的問題(threats)。

4,、客源分析,。包含客層分析、年齡層分析,、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析,，從而可以對產(chǎn)品進行定位,。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示,，較直觀,。

5、產(chǎn)品定位,。包括產(chǎn)品建議,、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議,，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格,。

包括：

1,、廣告總精神。

2,、訴求重點,。

3、np稿標(biāo)題初擬,。

4,、媒體計劃。

主要包括銷售階段的分析,、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃兩大部分,。其中銷售階段分析一般分為三階段(引導(dǎo)期、強銷期,、持續(xù)期)做詳細(xì)闡述,。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述,。

(1)純代理;

(2)代理(即包括廣告);

(3)包銷,。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來,，由發(fā)展商去選擇,，雙方再做進一步的商討?！疤岚笀蟾鏁睂懗鰜砗?，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺,，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當(dāng)重視的,，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任,。

總之,，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”,。

“以正合,，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會

你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求,，這是項目成敗的關(guān)鍵所在,。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證,。

投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上,。如果對投資開發(fā)時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗,?！皡R展閣,、東海一期”的成功正是很好地把握時機的`結(jié)果;“爵×大廈、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時的例證,。對時機的把握關(guān)鍵的要點是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn),，還要清楚在不同的時期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同,。因此,，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。

位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光,。同樣一塊地,，對于不同的投資者有不同的價值;不同位置的地塊，其地價水平也不同,，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素,，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此,，了解發(fā)展商地價水平,，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標(biāo)所得,，這在當(dāng)時被認(rèn)為是一個失敗的投資項目，但現(xiàn)在看來,，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了,。

在接受代理樓盤時，發(fā)展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”,。根據(jù)“提案報告書”的好壞,，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以,，“提案報告書”制作的好壞,，基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”,，必須由營銷公司的研展部門,、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作,，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時,，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料,、建筑規(guī)劃設(shè)計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料,。在此基礎(chǔ)上,，再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖,、人口統(tǒng)計資料、交通建設(shè)計劃,、公共工程建設(shè)計劃及其他利多利空資料,。同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表,，作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價格建議”,、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。

房地產(chǎn)營銷活動策劃方案篇五

最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況,，在這種情勢之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書,，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性,，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能,、能夠半品銷售,、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低,、開盤多,、競爭激烈等等。

隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴,，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃,，主要是圍繞消費者的消費行為,、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值,、營銷傳播,、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客,，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品,；提供一種服務(wù)模式；倡導(dǎo)一種生活方式,；營造一種文化等等,。

包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估,、資金渠道,、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo),、工程管理,、材料選擇、形象包裝,、開盤銷售,、廣告宣傳、營銷策略,、物業(yè)管理,、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計口徑,、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局,、商業(yè)局,、房管局、國土局,、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒,，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查,，如圍繞消費者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等,。

二是創(chuàng)新為贏,。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃,、戶型設(shè)計、整合營銷,、廣告宣傳,、公關(guān)活動,、物業(yè)管理、融資方式等等,，如在支付方式上,，與金融有效結(jié)合；在價格制定上,，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上,，利用消費者好奇,、虛偽等心理,。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居,、零首付,、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券,、妻子贈送美容禮券,、兒女贈送少年宮課程一門,、老人贈送全面身體檢查一次等等,。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,，每個環(huán)節(jié)、每道工序,、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要,。如市場調(diào)研、市場分析,、市場定位,、市場形象、市場促銷,。

戶型設(shè)計,、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計,、智能化設(shè)計,、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中,，應(yīng)在價值提升,、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本,。

四是整合營銷,。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象,、項目形象,、員工形象、產(chǎn)品用料,、營銷方式等等,，另一方面要善于整合,，在定價方式,、開盤起價、價格策略,、付款方式,、營銷主題、廣告創(chuàng)意,、投放媒體,、投放時間、媒體選擇,、賣點營造,、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進組合家電,、組合廚房,；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等,。在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型,；從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面,，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況,，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌,。當(dāng)然,，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn),，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在,，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息,，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素,，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感,。

最好是封閉式管理；交通,、購物方便,，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子,。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài),，務(wù)求直指人心，在銷售策略,、廣告策略投其所好,，促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費群的特性,，配合產(chǎn)品的特點,，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文,、公關(guān)和不同形式的廣告,，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為,，關(guān)注其消費形態(tài),，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。

一,、市場背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū),，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441,、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi),，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主,，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,，主要有制鹽,、化工,、輕紡、服裝,、冶金,、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng),，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名,。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠,，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前,，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展,。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體,，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū),，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展,。

二,、競爭對手分析：

由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高,，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低,，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格,、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較,，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1,、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢,？

2、在漢沽我們的間接競爭對手,？

綠地人家處于天化的附近,，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都

綠地,、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右,，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競爭,。

三,、競爭項目基本信息：

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米,，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化,，銷售樓層以一、二,、三,、六層為主。

控制較好,，并帶簡單裝修,。

井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔,，戶型,、價格、配套與第壹城相近,。

分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例,，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可,，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室,，對于一室戶型的銷售由于存量較大,，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a,、b,、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型,，面積在90—100㎡之間,，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

3,、樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出,，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般,。出現(xiàn)這種情況的原因,，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān),。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售,，提供有力的產(chǎn)品支持。

4,、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

四,、已購客戶分析

1,、付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大,，說明當(dāng)?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題,，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前,，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān),。

2、年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析,，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力,，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高,。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面,，在生活當(dāng)中還有更多的需求,，比如：子女的教育問題、娛樂問題,、收入及職業(yè)狀況問題等,。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼Ξ?dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多,。

3,、行業(yè)分析：

行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比

天化5830、05%

石化52,、59%

個體及私營3618,、65%

銀行94、66%

學(xué)校94,、66%

醫(yī)院52,、59%

鹽場63、11%

稅務(wù)52,、59%

規(guī)劃局21,、04%

保險21、04%

其它5629,、02%

總計193

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看,，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè),。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層,，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚,。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多,，為我們提供了較好的市場承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

4,、居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中,，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主,，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向,。

五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：

xx在前期的媒介宣傳過程中,，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展,、順馳的品牌、工程質(zhì)量,、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達,。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動,。

在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中,，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問

題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強,；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐,；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。

六,、分析|

總結(jié)

1,、對市場、產(chǎn)品,、消費者的總結(jié)：

市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目,，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場,，并為市場帶來新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說2004年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說,，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。

逐的熱點,，成為市場銷售的領(lǐng)跑者,，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下,，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會,，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施,。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn),，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明,。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的,，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出,。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已,，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值,，我們的銷售必然會放量,，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者,。

是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道,。

1、產(chǎn)品的調(diào)研

只有對樓盤進行充分的調(diào)研,，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點,，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置,。這樣,，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上,，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點,，策劃才能行之有效。

物業(yè)的定位,；

建筑,、配套、價格的優(yōu)劣勢分析,；

目標(biāo)市場的分析,；

目標(biāo)顧客的特征、購買行為的分析；

2,、市場的調(diào)研

層次,，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預(yù)測,。

在市場經(jīng)濟的競爭下,，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。

區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析,；

主要競爭對手的界定與swot的分析,；

與目前正處于強銷期的樓盤比較分析；

與未來競爭情況的分析和評估。

3、企劃的定位

定位是所有廣告行為開展的一個主題,，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研,，制定樓盤定位，提煉usp,，提出推廣口號,，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。

尋找最能代表目標(biāo)顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素,，以此作為廣告的基調(diào),，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力,、銷售力,。

4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思

房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是去到哪里,，做到哪里，既沒有時間安排,，更沒有周期概念。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢時,，競爭顯得激烈,，則手忙腳亂，怨聲載道,。

房地產(chǎn)廣告必須以有效,、經(jīng)濟為原則，講究策略性,、計劃性

5,、傳播與媒介策略的分析

有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實,，只有發(fā)揮好媒體的效率,，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇,、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化,。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播,，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象,，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。

不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo),；

不同種類,、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析,；

不同種類,、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析,；

不同電視臺,、不同時段、不同欄目的電視廣告分析,；

不同電臺,、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析,；

不同地區(qū),、不同方式的夾報dm分析；

戶外或其他媒體的分析,；

不同的媒體組合形式的分析,。

6、階段性推廣總體策略

房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是想到哪里,，做到哪里，既沒有時間安排,，更沒有周期概念,，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài),，只能嘆怨廣告無效,。

規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度,，針對競爭對手,，形成一套有效,、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。

7,、階段性廣告和媒介宣傳

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點,、找準(zhǔn)利益點、把握支持點,，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo),，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體,，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的“三套車”縱橫交錯,，整合傳播。

廣告的重點,；

廣告的主題和表現(xiàn)手法,；

各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作；

媒體的發(fā)布形式和頻率,；

整合傳播的策略,；

媒體發(fā)布的代理。

8,、階段性促銷活動的策略

促銷的最大目的是,，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和

強化市場需求,，達到銷售促進的目的,。

促銷活動的主題；

促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo),、建議,；

促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。

9,、階段性公共關(guān)系的策略

善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭,，并利用新聞媒介進行報道、炒作,，使樓盤得以宣傳,，并能樹立獨特的形象。

10,、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益,、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正,，以適應(yīng)日益變化的市場,，“一條道,，走到黑”往往是要走死胡同的,。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放

所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”,。在市場推廣中,，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向,，防范于未然,，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對。

12,、推廣成本預(yù)算和費用監(jiān)控

廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算,，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上,，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終,，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中,。因為一個決策性的失誤,，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。

一,、項目簡介：

本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊,，在鄭汴路路南，鳳凰東路,、鳳臺路和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界,、名優(yōu)建材市場等分開。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小

戶型多層組成,。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#,、7#、9#,、11#,、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),，以超低價位入市,，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤,，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在,，一期多層尚有37套現(xiàn)房,、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元,。其中159,、7m2的三室兩廳有23套，以五,、六樓為主,；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90,、4%,。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元,，合計4500萬元,。預(yù)售許可證預(yù)計2003年5月底辦下。

由此可見,，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一,。

二、市場概況及基本競爭格局：

a,、東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國道沿線,。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭,，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,，而且為二期、三期制造了品牌障礙,。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成,。

航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景,、金色港灣,、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤,。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系,。

b,、小戶型市場概況。

沖擊市場,，形成了小戶型的“市場黑洞”,，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面,。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā),，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段,。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致,。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型?？梢哉f,，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢,。

c,、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的,。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段,。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格,。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格,。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚

未售出的部分商鋪,。

三,、項目swot分析

一）優(yōu)勢

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部,，富翁的制造廠,，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生,，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐,。

市場細(xì)分如下：

a、高端市場被英協(xié),、建業(yè)等高檔樓盤滿足,，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費,，10年內(nèi)不會再置業(yè),。

b、中端市場被東方明珠,、百合花苑,、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合,。

c,、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分,，屬中低檔樓盤,。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜,，置業(yè)心理不盡相同,，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線,。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層,，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求,，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面,。

鄭汴路市場調(diào)研報告

調(diào)查方法：分層隨機抽樣和分塊隨機抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時間：2003、4、14

鄭州,，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊,，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲,，他們絕大部分是外地人,，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平,、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義,。

2003、4,、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場,，對小戶

型的市場消化力做了調(diào)查,，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答,，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠,。消費疲軟，市場敏感度不高,，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻,。

對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

2、大部分員工來自外地或郊縣,，收入水平偏低,，消費力不足

3、小戶型需求彈性非常大,，對價格非常敏感

5,、外地人居多，他們辛苦拼搏,，如果要買房子的話,，更喜歡一步到位

6、商鋪為上下兩層,，一般下面做門面,，上面做倉庫和員工宿舍

7、附近都市村莊較多,，租務(wù)市場一般80—150元/月

8,、作為首次購買者，最重要的還是價格

9,、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境,，他們尋求方便、安逸,、清凈

10,、相當(dāng)一部分是河南總代理,，無須過多的現(xiàn)場銷售

14、本房地產(chǎn)知名度不高,，口碑不好

15,、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力,，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和

鄭汴路大賣場的形成,，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞,，“注意力經(jīng)濟”的時代,，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念,，就意味著成功,！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣,，成為身份,、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念,，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變,。

3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套,。該局面一旦形成,，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面,。

4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利

a,、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站,。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位,。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢,，卻讓建業(yè),、英協(xié)、百合花苑等一批高,、中檔樓盤風(fēng)光占盡,，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢,，而且為二期,、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。

b,、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng),。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶,，配套齊全,，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心,。

二）劣勢

1）,、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的,。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段,，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五,、六樓3室2廳,。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳,，大戶型并非市場的主力所在,，由于總價原因,，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華,、金色港灣,、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè),、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭,。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期,，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源,，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房,。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn),。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場,，很難形成良好的看房通道,。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔,，很難形成整體樓盤感覺,，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象,，物業(yè)安全系數(shù)較低,，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施,，很難形成高檔樓盤形象,。

4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高,、售價低,，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。

5）非現(xiàn)房,，不符合商戶即買即住的消費心理,。

6）非獨立廚房，做飯起居不方便,，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符,。

三）、機會

1）商鋪的拆遷,，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶,，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值,。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求,，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源,。

3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成,，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬,，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近,，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求,，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4）大賣潮的整合,，將對大鱷形成推波助瀾,，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。

a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高,。本房地產(chǎn)二期配套不全,，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。

b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低,，置業(yè)風(fēng)險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆,，且本樓盤有“大賣潮作依托,，購房、租房需求恒久存在,，物業(yè)幾乎不可能貶值,，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理,。

c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源,，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主,，報紙廣告,、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本,。

d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余,，故期房從另一方面說是

一種優(yōu)勢。

e）以大賣場做依托,，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場,，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。

f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久,，總投資2000億元,，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成,。這將給鄭汴路巨大的市場機會,。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競爭

i。周邊樓盤云集,。建業(yè),、英協(xié),、東方明珠,、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近,，客戶分流,，競爭激烈。

ii,。鄭州小戶型市場正趨飽和,，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。

建業(yè)四期,、百合花苑,、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機,。

既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè),，就沒有退路了,，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風(fēng)險,，機遇與風(fēng)險共存,。但是投資大，如果被套牢的話,，那就沒有任何退路了,，比股市被套牢還慘。

高風(fēng)險,，高投資,，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路,，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚,，才不會出現(xiàn)投資失敗。

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細(xì)分,；

2）精準(zhǔn)短信營銷平臺,；

3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺；

4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,；

5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行,。

房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫建立；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立

3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析,；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計；

3）招商方案與執(zhí)行,；

4）集客策略,。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析,；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行,；

4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場推廣的開發(fā)商,、中介代理機構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式,。

甚至比中國還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定,，這也有國家的苦衷,，我們應(yīng)該理解。

既然國家不會政策性拯救房市,，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人,。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況,。

上面我制定的新的市場營銷策劃書,，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視,。

感謝您的閱讀,，本文如對您有幫助，可下載編輯,，謝謝

房地產(chǎn)營銷活動策劃方案篇六

一,、區(qū)域發(fā)展背景

二,、本項目概況 1、工程名稱：芙蓉小區(qū) 2,、工程位置：五蓮縣路

三,、銷售整體思路

四、活動推廣

為全面展示房地產(chǎn)市場活躍房地產(chǎn)市場氣氛吸引更

房地產(chǎn)營銷活動策劃方案篇七

國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè),，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè),，紛紛投入人力,、物力，進行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究,。之后,，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn),，群雄逐鹿品牌,，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭,。1995年以來，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊,，現(xiàn)實壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到房地產(chǎn)競爭很激烈,，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了,。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地,，必須了解市場，熟知市場,，實施“重心前移”的市場定位,。這時,，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè),，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè),，紛紛投入人力、物力,，進行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究,。之后，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn),，群雄逐鹿品牌,，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事,。

按照現(xiàn)代市場營銷觀念,，房地產(chǎn)營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣,，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán),。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產(chǎn)市場的供求,、軟環(huán)境的調(diào)查與分析,，以及對市場的定位，財務(wù)上的可行性分析等一系列前營銷活動,，最終作為投資決策,。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性，因此,，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,，前營銷還是房地產(chǎn)營銷策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入,，開發(fā)商就很難真正把握市場需求,，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風(fēng)險,。

1造的產(chǎn)品概念”,，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認(rèn)為,，前營銷是在“拿到地塊”之前,，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實,，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的,，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓,，土地使用的位置,、面積、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者,，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項目的總體規(guī)劃,、建筑景觀設(shè)計劃分在內(nèi)為宜”的提房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略,。

前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是房地產(chǎn)營銷策劃的前端,，但是,，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，前營銷做得好壞,，直接關(guān)系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售,，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵,。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,，也只有通過前房地產(chǎn)營銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群,，進行產(chǎn)品市場的恰當(dāng)定位,，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地,。因此,，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略,。

在我國,，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,，進入1998年之后,，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫,，2001年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕,。尤其是2002—2003年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,，2003年全國有11個省,、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%,。房地產(chǎn)投資的過快增長,，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升,。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的,，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)營銷策劃不力,，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因,。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

重后期推銷 輕前期營銷，本末倒置

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性,，但卻不知道什么是營銷,。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司,、立項目,、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃,，在項目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷,；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發(fā)前期雖有市場調(diào)研,，但要么是全國范圍的資料,，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報告”,。總之,，他們都不大重視“前營銷”,，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進行的一種活動,。

熱“概念”炒作 冷“賣點”研究，是非不明

近年來,，不少房地產(chǎn)開發(fā)商,，不去研究消費者“賣點”，而熱衷于“概念”炒作,，把房地產(chǎn)界炒作“概念”的風(fēng)氣炒得熱乎,，其中包括有綠色、環(huán)保、水景,、生態(tài),、區(qū)位等概念，有知識,、文化,、科技,、體育,、網(wǎng)絡(luò)和智能概念，還有歐陸風(fēng)情,、南美風(fēng)光以及新加坡建設(shè)風(fēng)格概念等不一而足,。甚至有人說：“賣房就是賣概念”，以“概念”來制造“賣點”,。更有甚者為了達到“人家有的我也得有”,，不惜一切代價跟風(fēng)，以致制造虛假廣告,，跨大其詞,，迷人眼球。這種現(xiàn)象表面上看是開發(fā)商缺乏誠信和道德,，實際是營銷策劃失誤所致,。他們不是先找準(zhǔn)市場需求，再根據(jù)市場需求開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品,，而是先有產(chǎn)品,，再找想象中的目標(biāo)人群，當(dāng)產(chǎn)品找不到合適的目標(biāo)人群后,，就盲目的制造所謂“賣點”的想法,，產(chǎn)生買賣雙方觀念的錯位，使得許多開發(fā)商的營銷策略和企劃方案咋看起來很新穎,，很有創(chuàng)意,，但他們?yōu)榇烁冻鼍揞~的廣告投入后只好在市場的洗禮中敗下陣來。

信“大師”點子,，輕樓房營銷,，主次失衡

如前所述，房地產(chǎn)是不動產(chǎn),，帶有非常濃郁的地域色彩,，這就決定了它的市場需求具有明顯的地域特征。而每一個城市以及城市的不同區(qū)域,，由于歷史文脈,、自然條件、民族風(fēng)俗習(xí)慣、居民的文化素質(zhì)和經(jīng)濟收入水平的不同,，居民在住房需求上就產(chǎn)生了很大的差異性,。這種差異性要求開發(fā)商無論在項目選擇、商品房的建造上,，還是在房地產(chǎn)營銷策劃上,，都要體現(xiàn)出產(chǎn)品及相關(guān)的服務(wù)應(yīng)獨具特色的個性，然而,，不少開發(fā)商不從前營銷的角度踏踏實實做起,，而是追隨時髦的營銷理念，尤其是對外來的房地產(chǎn)“營銷大師”過于迷信,，他們動輒花巨資請“大師”,、“名人”來指點，這些“外來的和尚”經(jīng)過走馬觀花式的調(diào)查,，往往會提出最新的適合所有國家,、所有城市的“點子”，這些“點子”給開發(fā)商營銷策劃理念以及產(chǎn)品開發(fā),、銷售帶來的影響就可想而知了,。

依賴經(jīng)驗立項目 缺乏規(guī)范科學(xué)分析

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)不但受諸多法律,、法規(guī)和政府有關(guān)政策及走向的約束,，而且還受到許多不可預(yù)測的因素影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產(chǎn)開發(fā)的成本乃至決定項目的成敗,，這就要求開發(fā)商必須扎實地做好前期營銷,，在對市場供求、價格等進行調(diào)研分析外,，還要對影響成本的可預(yù)見性和不可預(yù)見的因素及風(fēng)險進行預(yù)測,。但是，我們不少開發(fā)商不知投資現(xiàn)金流量分析為何物,，對未來政策走勢缺乏敏銳性,，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴個人經(jīng)驗和感覺進行投資決策,，這就難免使投資受益有所損失,。

力做好前營銷工作極為重要。

充分認(rèn)識前營銷做什么,？

市場消費需求調(diào)查分析,。首先要調(diào)查人們對消費需求的滿足現(xiàn)狀。其包括某一時期該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住房已經(jīng)得到滿足,，有多少無房戶和住房困難戶,，未來幾年還會產(chǎn)生多少無房戶,。其次，這些有需求欲望者家庭結(jié)構(gòu)規(guī)模怎么樣,，他們需要什么樣結(jié)構(gòu)和面積的住房,。再次他們收入水平，受教育狀況以及會買,、能買什么樣的住宅,，愿以什么價格購買。最后,，這些潛在的客戶集中分布狀況,，他們在租賃、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何,。

當(dāng)然,，有些調(diào)查是要花時間和資金的,，有的可以利用政府主管部門已有的統(tǒng)計調(diào)查資料,。

市場供給調(diào)查與分析。對某一時期該城市市場供給狀況的調(diào)查主要包括：市場上已有的待售住房,、同期將要開發(fā)建設(shè)的住房以及它們的區(qū)位,、結(jié)構(gòu)、面積,、售價,、付款方式；同等房企的數(shù)量,、實力和市場占有率,；同等房企廣告和追求重點、營銷策略,、服務(wù)以及效果,；同等房企、同等產(chǎn)品銷售情況與空置情況,。

市場投資軟環(huán)境調(diào)查與分析,。主要表現(xiàn)在：一是預(yù)測開發(fā)期、銷售期宏觀經(jīng)濟走勢與政治形勢,；二是政府土地利用管制狀況,；三是政府對住宅建設(shè)的限制、扶持和優(yōu)惠政策,；四是房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)城內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)置現(xiàn)狀,；五是開發(fā)融資難易和程度及融資成本；六是企業(yè)開發(fā)過程中各種手續(xù)及其費用負(fù)擔(dān)情況,。

落實誰做前營銷

當(dāng)然,，對房地產(chǎn)前營銷工作的實施來說,，其參與者的構(gòu)成和層次，對前營銷的實施及其實施質(zhì)量起決定性作用,。規(guī)范的房地產(chǎn)前營銷應(yīng)該有這些人員參與：房地產(chǎn)項目投資決策者（大老板或能代表大老板意圖的職業(yè)經(jīng)理）,、能進行市場調(diào)查與分析的統(tǒng)計專業(yè)人士、與房地產(chǎn)建設(shè)工程有關(guān)的工程師,、預(yù)決算及工民建專業(yè)人員,、財務(wù)會計專業(yè)人員、項目評估人員,、企業(yè)專業(yè)營銷人員以及法律政策顧問等,。

確地把握房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，還可以運用統(tǒng)計軟件對調(diào)查資料和數(shù)據(jù)進行技術(shù)分析,。

對社會化的前營銷模式來說,，通過訓(xùn)練有素、經(jīng)驗豐富的專業(yè)公司的專業(yè)人士廣泛深入地進行市場研究后也可得出市場概念,。但專業(yè)公司的人員構(gòu)成也應(yīng)該同上,，開發(fā)商在選擇專業(yè)公司時，一定要把參與人員的構(gòu)成作為參考因素之一,。

做好前營銷要花大功夫

做好前營銷,，除了需要開發(fā)商實現(xiàn)觀念上的轉(zhuǎn)變外，還要實現(xiàn)兩個“前移”,，即“重心前移”與“預(yù)算前移”,。“重心前移”就是要把房地產(chǎn)營銷策劃的重心由后期推銷改變?yōu)榍捌诘臓I銷策劃,。形象地說,，就是將過去“用10分的力氣做產(chǎn)品，用90分的力氣去賣樓,、造勢,、炒作”的做法，改變?yōu)椤耙?0分的力氣做好前期市場研究,，做出真正符合市場需要的產(chǎn)品,，只用10分力氣做好后期銷售”的做法。

“預(yù)算前移”則只需要開發(fā)商將原先“銷售費用”中的一部分提到前期用于前營銷,，無需額外增加房地產(chǎn)營銷策劃費用,。如果前營銷做到位了，開發(fā)的商品房自然而然就不難銷售了,，后期也就不需要那么多的費用,。所以綜上所述，前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)不可缺少的階段,，也是最關(guān)鍵的階段,，必須引起開發(fā)商的高度重視,。

房地產(chǎn)營銷活動策劃方案篇八

篇一

一、活動背景

根據(jù)中冶尚園項目計劃,，在20xx年1月14日(農(nóng)歷20xx年十二月二十一日),，即在新春佳節(jié)到來之際舉辦一場“新春嘉年華，看房送大禮”活動,，為新老客戶獻上新年大禮,。

二、活動目的

1,、制造新年市場熱度,，加強市場關(guān)注度;

2、通過活動為新老客戶加深對本項目的深刻印象,，傳遞項目信息等;

3,、通過現(xiàn)場活動營造熱烈氣氛，聚攏人氣,，迅速累積客戶,。

三、活動理念

1,、注重人氣凝聚,，營造“中冶”品質(zhì);

3、烘托“新春”的“樂與玩”,，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動;

4、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的美好印象;

四,、活動地址

信陽市洋山新區(qū)中冶尚園營銷中心現(xiàn)場

五,、活動時間

20xx年1月14日8:30——17:30

六、活動對象

看房,、購房準(zhǔn)客戶

七,、活動項目籌備安排:(1月9日-13日基準(zhǔn)籌備)

策劃:郭森

達成初步合作意向確定本

活動方案

?1月10日:組建本活動項目小組

確定本項目活動中所有執(zhí)行人員

顧問:(甲方)活動總監(jiān):李佳文

場務(wù):郭樹森黃金海范德亮陶然張浩

周麗王華張元林

確定各種物料、設(shè)備,、人員等確定的前期籌備工作,。

?1月11日:項目正式籌備和實施

現(xiàn)場布置平面

?1月13日:活動現(xiàn)場布置(準(zhǔn)備議程)

整個場景布景以迎“新春”，凸顯“中國紅”,，以“嘉年華”活動為主題,。外場為客戶提供玩與樂的場地，表現(xiàn)熱鬧場景;內(nèi)場(一樓)為準(zhǔn)客戶打造看房為主的環(huán)境,，并能顯現(xiàn)本活動的氣氛氛圍;二樓通過排好選房營造搶購氛圍,，提供熱飲，主要為重要客戶提供商談清凈空間,，并為重要客戶發(fā)放禮品,。

安排2架滑翔傘(或動力氣球)分別在1月13日9:00——11:00,、14:00——16:00兩次信陽市上空盤旋營造活動前期氛圍。

1,、外場布置(銷售中心門前):

?18米大跨度拱門2只:橫跨路兩側(cè)(橫幅標(biāo)語:新春嘉年華看房選房有禮)

?營銷中心前左右各20米的路燈桿牽拉燈籠(燈籠上標(biāo)有:中冶*尚園)

?因考慮天氣原因,，搭建15m*10m*4m桁架，即可抵擋天氣變化,，有可營造現(xiàn)場氣氛,，頂部和四周(留進出口)用噴繪(設(shè)計圖案)進行圍擋，地上用紅地毯鋪設(shè),。

?頂部用小紅燈籠依次循序整齊排列(活動結(jié)束后可贈送客戶)

?現(xiàn)場安裝:老鼠機,、電子抓娃娃機、電子投籃機,、跳舞機,，棉花糖機、電子槍射擊,、糖葫蘆,、捏泥人、電子摩托車,、烤瓷馬克杯供到場客戶免費游玩,。每臺機器安排一名工作人員。現(xiàn)場派送游戲幣(每個到場客戶5個)

?現(xiàn)場氣氛烘托卡通人:米奇,、財神爺,、加菲貓、兔子,、喜洋洋,、美羊羊、灰太狼等,，制造現(xiàn)場氣氛與客人拍照留念,，現(xiàn)場制作烤瓷數(shù)碼杯免費贈送客戶。

?桁架外側(cè)靠南側(cè)設(shè)置兒童游樂蹦蹦床,，供來賓客戶小孩游玩,。

2、內(nèi)場布置(營銷中心一樓):

?內(nèi)場頂部用小燈籠或拉畫連接,，以及大中國結(jié)營造新春氣氛,。

?玻璃大門和玻璃窗用大小燈籠和窗花等造型圖案。

?以“發(fā)財*”布置現(xiàn)場裝飾樹,。

?18:00前所有場景布置完畢,，安裝設(shè)施檢測完畢。

?1月14日:活動現(xiàn)場

?7:00籌備組人員到現(xiàn)場

?7:10開始檢查各種設(shè)施和設(shè)備

?8:00所有人員現(xiàn)場準(zhǔn)備完畢,，迎接到場客戶,。

?8:30活動開始,，按方案執(zhí)行。

活動期間有工作人員指導(dǎo)客戶游玩項目;

室內(nèi)安排薩克斯現(xiàn)場真人演奏;

?17:30活動陸續(xù)結(jié)束,。

?18:00各種設(shè)施進行撤場

篇二

一,、活動目的

3、促進項目開盤成交,，制造凱悅城的聲音,，及快速去化房源。

二,、活動時間

20xx年9月份(具體時間待定)

三,、活動地點凱悅城售樓中心

五、活動內(nèi)容

邀請凱悅城開盤,，購房簽約客戶,，將在售樓中心內(nèi)部進行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動，由項目經(jīng)理對本次活動類容進行簡單介紹,，并傳遞前期購房客戶,，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取,，產(chǎn)生以下獎勵:一等獎:筆記本電腦(2名)二等獎:海爾冰箱(4臺)

100元x90臺=9000元

費用預(yù)估:33000元

三等獎:海爾洗衣機(6名)四等獎:微波爐(10名)

五等獎:榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)

六,、活動流程

新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始,，由銷售帶客戶購房,，已簽訂購房認(rèn)購的客戶——由銷售帶客戶進行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎去等級(需帶認(rèn)購和客戶身份證)——核對后*——銷售讓客戶從*離開。

(置業(yè)顧問全程接待,，并一對一介紹,，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)

七,、活動費用

1、抽獎券數(shù)量:100張

抽獎箱:1個費用:100元

2,、聘請婚慶公司

費用:2500元

3,、水果糕點

費用:1000元

4、預(yù)計現(xiàn)場布置費用:費用:500元

5,、小禮品購置費:毛絨玩具等20xx元

6,、不可預(yù)計支出費用:費用:900元

7、家電費用

費用:33000元

20xx

費用合計:40000元

策劃部年8月22日

房地產(chǎn)營銷活動策劃方案篇九

株洲,，位于湖南東部湘江之濱,，距省會長沙50公里，總面積11262平方公里,，總?cè)丝?72萬,，其中城區(qū)面積60平方公里,，城區(qū)人口75.9萬，下轄4縣一市,。據(jù)統(tǒng)計：20--年株洲市生產(chǎn)總值394.1億元,，人均國民生產(chǎn)總值達到10800元，人均可支配收入8986元,，居民生活水平在不斷提高,。由于株洲有著非常優(yōu)越的地理位置和工業(yè)基礎(chǔ)比較發(fā)達，株洲已成為全國對外開放的重要城市和重要出口商品基地,，旅游業(yè)逐步發(fā)展成為株洲的重要產(chǎn)業(yè),，近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的擴張，株洲的商品房交易也日趨火爆,，20--年7月天然氣將進入株洲,，房地產(chǎn)市場的火爆和天然氣的入株必然會為廚衛(wèi)產(chǎn)品帶來全新的發(fā)展機遇和市場空間。-品牌是湖南當(dāng)?shù)氐膹N電品牌,，在株洲灶具市場占有67%的市場份額,。為把握商機，占領(lǐng)市場,，積極開辟新的銷售渠道,，-品牌利用自身的地緣優(yōu)勢，針對房產(chǎn)市場專門組織了一系列的小區(qū)促銷活動,。

提高-品牌知名度及市場占有率,，拓展新的銷售渠道以擴大銷量。

購-品牌家廚,，創(chuàng)造美好新生活,。

a、宣傳品制作,。

①條幅：保證每個小區(qū)懸掛3條,，可掛在小區(qū)外墻、路邊樹干及小區(qū)內(nèi)主干道上,。內(nèi)容可為：-品牌家廚義務(wù)維修服務(wù)點;-品牌創(chuàng)造舒適健康新生活;新生活,，新家廚——-品牌家廚，條幅作為現(xiàn)場的促銷廣告,，內(nèi)容為-品牌企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)色,，藍底白字，以吸引消費者注意,，形成強烈的視覺沖擊力,。

②海報：張貼于小區(qū)宣傳欄或小區(qū)門口、外墻、現(xiàn)場咨詢臺或產(chǎn)品上,，以引起消費者注意,，達到宣傳的目的。

③-展架：內(nèi)容主要是產(chǎn)品形象及企業(yè)形象logo以及促銷活動內(nèi)容及服務(wù)內(nèi)容等,。

④dm宣傳單頁：由導(dǎo)購員或臨時導(dǎo)購員在小區(qū)門口,，人流量大的過道交叉路口，主要干道及小區(qū)活動現(xiàn)場向消費者散發(fā)大量的宣傳品,、dm宣傳單頁,，向消費者傳遞信息應(yīng)直接，完整,，因此dm宣傳單頁包括公司簡介及公司理念等,，適當(dāng)印上產(chǎn)品型號、尺寸及簡介,。另增加售后服務(wù)承諾及售后服務(wù)聯(lián)系電話,，免除消費者后顧之憂。

⑤樓層貼：制作樓層貼張貼于各個小區(qū)的每層樓道內(nèi),，顏色為-品牌企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)色,，如藍色和白色，藍底白字或白底藍字,，內(nèi)容主要以公益性質(zhì)宣傳語為主：如-品牌集團與您共創(chuàng)全國文明城市;爭做文明株洲人;-品牌集團祝您身體健康,，步步高升等。

⑥帳篷：帳篷統(tǒng)一印刷企業(yè)ci形象,，并于小區(qū)直銷活動開始前運送至小區(qū)活動現(xiàn)場,，增加企業(yè)和產(chǎn)品知名度，提升品牌形象,。

⑦售后服務(wù)聯(lián)絡(luò)卡：增加廠家與消費者的感情,，提高企業(yè)的美譽度，引起消費者信賴,。

b,、小區(qū)選擇：

①首先對小區(qū)的總體情況做調(diào)查，了解小區(qū)的開發(fā)商背景及住宅樓的開發(fā)規(guī)模,，并且對業(yè)主的背景進行分析,，圍繞目標(biāo)消費者進行信息收集，確定合作伙伴,。

②了解希望合作小區(qū)的管理制度并與物業(yè)人員溝通，了解對方對小區(qū)活動的看法,，探討合作模式,，以便更好的開展小區(qū)活動，避免不必要的麻煩。

c,、直銷活動宣傳方式,。

①在進入小區(qū)直銷活動前，組織人員進入小區(qū)內(nèi)以地毯式發(fā)放宣傳單頁,，做到家家戶戶均看得到-品牌的宣傳單頁,。

②在各小區(qū)樓道內(nèi)貼上樓層貼，提高影響力,，懸掛橫幅于各小區(qū)內(nèi),，增強品牌知品度，擴大影響,。

③在現(xiàn)場擺點直銷時,，不僅發(fā)放dm宣傳單頁，另可附加奉送一系列小禮品擴大宣傳的影響力,。

④在小區(qū)現(xiàn)場銷售過程中,，可發(fā)動現(xiàn)場的消費者參與，以引起其他消費者對-品牌產(chǎn)品和促銷活動的注意,，利用他們之間的信任和喜歡“湊熱鬧”的心理來宣傳活動,，以拉動銷售。

⑤利用房地產(chǎn)開發(fā)商展覽大廳,，放置-品牌dm宣傳單頁或聯(lián)合促銷廣告單頁,。

⑥借助售樓小姐進行推介，如購房一套,，贈送-品牌優(yōu)惠券--元或憑-品牌的dm宣傳單頁可享受ⅹ--折優(yōu)惠,，或免費清洗一次。

d,、導(dǎo)購員培訓(xùn),。

導(dǎo)購員必須要全面熟悉產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點，了解產(chǎn)品知識,。公司營銷部門針對此次活動,，有針對性地從各個產(chǎn)品中提煉出賣點，組織專業(yè)售后服務(wù)人員和技術(shù)人員對導(dǎo)購員加以培訓(xùn),，讓他們了解各零部件的作用和功能,，使導(dǎo)購員真正對產(chǎn)品全面了解，使他們能夠在向消費者介紹產(chǎn)品時更有說服力,。

活動中,，導(dǎo)購員要統(tǒng)一說詞，統(tǒng)一口徑,，統(tǒng)一著裝,，始終保持友善,、熱情、微笑的工作態(tài)度,，積極主動,，耐心細(xì)致的對消費者講解活動內(nèi)容，處處體現(xiàn)出導(dǎo)購員的專業(yè)素質(zhì),，以點燃消費者購買欲望,。

另外在終端布置和推銷技巧上也加以培訓(xùn)：

1.活動條幅懸掛和海報張貼應(yīng)在醒目位置，活動贈品也應(yīng)整齊合理擺放,，以吸引消費者注意,，引起消費者購買欲望，也烘托出現(xiàn)場的熱烈氣氛,。

2.產(chǎn)品應(yīng)做到整齊擺放并做堆頭,，吸引消費者注意，烘托產(chǎn)品熱銷的情景,。贈品也應(yīng)做堆頭,，并在贈品上張貼贈品貼。

3.導(dǎo)購員看見消費者后,，應(yīng)主動笑臉相迎,，并積極介紹促銷活動方式，增強成交率,。

4.導(dǎo)購員積極的向前來觀看的消費者發(fā)放dm宣傳單頁,，當(dāng)消費者顯示出購買欲望后，積極加以引導(dǎo),，促成銷售,。

5.同時在活動期間，導(dǎo)購員應(yīng)在每天下班前主動統(tǒng)計銷量情況,，并及時將信息反饋給經(jīng)營部,，以便經(jīng)營部作出決策調(diào)整。

現(xiàn)場演示活動?，F(xiàn)場演示是一個非常簡單且效果明顯的方法,，比導(dǎo)購員口頭介紹效果要強，“耳聽為虛,，眼見為實”,，這樣不僅引起消費者興趣，也提起消費者購買欲望,，更增加了消費者的購買信心?，F(xiàn)場的演示從產(chǎn)品的特點功能出發(fā)，讓消費者知道產(chǎn)品的核心賣點,，以引起消費者注意,，更利用現(xiàn)場演示吸引更多消費者,。

活動方式一：以舊換新活動。內(nèi)容：購買臺式灶,，舊臺式灶更換新灶，舊臺式灶抵現(xiàn)金ⅹ--ⅹ元;購嵌入式灶,，舊灶抵現(xiàn)金--元;購買熱水器,，舊熱水器抵現(xiàn)金ⅹⅹ元。

活動方式二：贈品活動,。內(nèi)容：購臺式灶,，送圍裙一條;購嵌入式，送砧板一塊;購熱水器,，送不銹鋼鳴笛水壺一個,，另可以根據(jù)實際情況增加套餐制產(chǎn)品。

活動方式三：免費維修活動,。在消費者越來越理性,，消費心理越來越成熟的今天，售后服務(wù)尤為重要,，售后服務(wù)不僅要及時,、規(guī)范、完善,，更要做到超前,，想用戶之所想，急用戶之所急,，為消費者解決一切后顧之憂,，開展免費維修活動，進一步提高品牌效應(yīng)和企業(yè)美譽度,。

①注意天氣變化,，避開下雨、狂風(fēng)等不利于開展直銷活動的天氣,。

②防范不懷好意的人搗亂,，應(yīng)主動與小區(qū)保安聯(lián)系。

③避免不愉快的事情發(fā)生,，不要與消費者爭吵,，特別是售后服務(wù)方面、導(dǎo)購員應(yīng)做到交待清楚,，不得誤導(dǎo)消費者,，心中要緊記“顧客永遠(yuǎn)是對的”信念。

④如逢競爭對手也在擺點,，不抵毀對方,，不得為爭搶客戶而與競爭對手發(fā)生爭吵,。

⑤做好貨物、贈品的保管和銷量統(tǒng)計工作,，防止貨物和贈品的流失

針對小區(qū)開展的直銷活動,，不僅可以拓展新的銷售渠道，同時也可避免與競爭對手直面相接,，既搶占了先機,，也起到意想不到的效果，品牌知名度得到大大增強,，銷量也得到提升,。

另外對小區(qū)直銷活動效果做出評估及做出費用預(yù)算進行存檔備案。