方案的設(shè)計需要綜合考慮各種因素，包括資源,、時間,、成本和風(fēng)險等,。制定完美方案的關(guān)鍵在于平衡各種因素和要求,，找到最佳的解決方案,。通過研究范文,，我們可以擴展自己的思維和解決問題的能力,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇一

房地產(chǎn)銷售員要從信任,、觀點,、故事、利益,、損失,、利他六個方面，創(chuàng)造讓顧客不可思議,、不可抗拒的營銷方案,，下面是本站小編收集整理關(guān)于房地產(chǎn)銷售方案計劃的資料,，希望大家喜歡。

一,、項目簡介：

商品大世界,、名優(yōu)建材市場等分開。

某房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#,、7#、9#,、11#,、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),，以超低價位入市,，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤,，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在,，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬元,。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五,、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%,。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元,，合計4500萬元,。預(yù)售許可證預(yù)計20xx年5月底辦下。

由此可見,，目前某房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一,。

型將社區(qū)同周邊的,。

二、市場概況及基本競爭格局：

a,、東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國道沿線,。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。某房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但某房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭,，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期,、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈,，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是x年以來的樓市亮點,，寶景,、金色港灣、悉尼陽光,、燕歸園等一批中價位大型樓盤,。其中燕歸園是某房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產(chǎn)一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系,。(詳見附1：鄭汴路市場。

調(diào)研報告,。

)

b,、小戶型市場概況。

自x年底時尚party介入鄭州樓市以來,，小戶型這種物業(yè)形,。

態(tài)迅速發(fā)展起來,。尤其是x年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場,，形成了小戶型的“市場黑洞”,，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面,。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā),，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段,。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致,。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米),?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒有優(yōu)勢,。

(小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的。

調(diào)查報告,。

)

c,、商鋪市場。

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的,。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。某房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場南端,，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格,。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪,、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三,、項目swot分析,。

一)優(yōu)勢。

1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢,，這里是財富的俱樂部,，富翁,。

的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產(chǎn)生,，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細(xì)分如下：

a,、高端市場被英協(xié),、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分,。

是第二次或第三次置業(yè),，是終極消費，20xx年內(nèi)不會再置業(yè),。

b,、中端市場被東方明珠、百合花苑,、虹景家園等中檔樓盤滿足,，

屬過度消費和終極消費的結(jié)合。

c,、復(fù)合市場,。某房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分,，

屬中低檔樓盤,。某房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜,，置業(yè)心理不盡相同,，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線,。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足,。如果某房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求,，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見鄭汴路市場調(diào)研報告),。

鄭汴路市場調(diào)研報告,。

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受。

調(diào)查方法：分層隨機抽樣(不同年齡層)和分塊隨機抽樣,。

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場,、燈飾市場、管材市場,、名優(yōu)建材市場,、商品,。

大世界。

調(diào)查時間：.4.14,。

鄭州,，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販,，他們收入不菲,，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍,。了解這一人群的收入水平,、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。

414,，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場,，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心,，或拒不作答,，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟,，市場敏感度不高,，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。

對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1,、大部分員工租房住,，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高,。

2,、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低,，消費力不足,。

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房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇二

針對棗陽光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪,、家居大賣場、小商品城20__年需回款3億元的銷售目標(biāo),，制定如下市場分析及銷售計劃,。

二、機會與問題分析,。

項目以百盟集團(tuán)為背景,，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場運作經(jīng)驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認(rèn)可，這點從第一次開盤能達(dá)到1400多組認(rèn)籌中就足以證明,。

1.機會與挑戰(zhàn)分析,。

基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望,、對于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的,。但由于幾年來，棗陽市先后出現(xiàn)棗陽萬象城,、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世,，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業(yè),、不負(fù)責(zé)任,，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心,，然他們重新回到百盟的懷抱,。

2.優(yōu)勢與劣勢分析。

棗陽百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段,、規(guī)模,、規(guī)劃、物流,、倉儲,、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的,。但目前在項目整體包裝,、推廣上面，并沒有將項目本身大氣,、航母般的氣勢詮釋出來,。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動,，無論是規(guī)劃,、施工、宣傳,、策劃,、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個多月,，103天的時間內(nèi)完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預(yù)熱,、形象的出街,、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客,、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動,，要完成3億元回款的目標(biāo)，在目前看來,，困難是巨大的,。

3.問題分析。

截止到今天,，總共認(rèn)籌112組,，離10月28日開盤僅有33天時間，按現(xiàn)在平均每天3,、4組的來訪量,，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率,，可增加74組認(rèn)籌,。加上之前的累計認(rèn)籌189組。認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌,，按照70%的轉(zhuǎn)籌率,，可完成實際成交132組，50萬/套,，開盤可完成6598萬銷售額,。這是經(jīng)過半年時間的準(zhǔn)備才達(dá)到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額,，3個億的實際回款,，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷售未動,，招商先行”的原則,，目前已經(jīng)簽訂的`商戶也是投資客以及自營客比較關(guān)心的。公布已進(jìn)駐的商戶信息,，不管是對招商,、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用,。

三,、目標(biāo)。

1.財務(wù)目標(biāo),。

一期標(biāo)鋪,、小商品城、家居大賣場年內(nèi)完成銷售額5億元,，完成回款3億元,。

2.市場營銷目標(biāo)。

一期標(biāo)鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額,，可完成實際回款1.5億元,。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元,。反推成交套數(shù)為1000戶,，完成認(rèn)籌1428組，完成來訪2040組,，按103天的周期,，平均每天接待新客戶來訪20組,。分為三個賣場同時接待,，每個賣場每天接待新客戶來訪7組,。

四,、市場營銷策略,。

目標(biāo)市場：棗陽市高收入家庭,、個體戶,、公務(wù)員,，年齡在35--55歲之間,。產(chǎn)品定位：低風(fēng)險,、低投入、高回報純商業(yè)地產(chǎn)投資項目,。價格：價格稍高于市場水平,。

配銷渠道：1、通過專業(yè)廣告公司,，對項目整體進(jìn)行從新包裝(包括戶外廣告,、報紙廣告、海報,、樓書,、宣傳單張、折頁,、紙杯,、手提袋等等)銷售物料的設(shè)計制作。2,、通過專業(yè)的商業(yè)策劃公司,，對項目定位、推廣,、營銷,、各類宣傳活動的方案的制定。3,、成立一支精英的銷售及招商團(tuán)隊,，招商與銷售相結(jié)合,，客戶資源利用最大化。4,、服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理。

廣告：1,、針對10月28日一期標(biāo)鋪的開盤,，設(shè)計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母,，給客戶提供最大的商業(yè)保障,。2、針對即將面的家居大賣場和小商品城,，設(shè)計一套品牌型的廣告畫面,，在逐步更換主題賣場、炒作,、認(rèn)籌,、開盤等畫面。

1,、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂,。

2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選,。

3,、10月18日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計并制作發(fā)布。

4,、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級別2人,，銷售及相關(guān)人員6人，共計18人,。

6,、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認(rèn)籌)。

7,、11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時間開盤,。

8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認(rèn)籌),。

9,、_年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時間開盤。

10,、11月10日前,，一期標(biāo)鋪開始誠意登記。

11,、12月30日前,，一期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時間開盤,。

六、控制,。

按照以上行動計劃,，每個月都有一次開盤活動。推出的產(chǎn)品過于可能對于自營戶有區(qū)別,，但對于投資戶,，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務(wù),，且不至于讓客戶無所適從,，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求,。

(一)供給面,。

1、總量與存量,。

車位總量：地下層67個,，一層24個，總共91個,。

存量：地下層售2個,，余65個，一層售13個,，余11個,，總余76個。

存量總額：按車位6萬元/個計,，車位積壓資金達(dá)450萬元左右,。

產(chǎn)權(quán)問題：據(jù)統(tǒng)計，公司產(chǎn)權(quán)車位79個,，私人產(chǎn)權(quán)車位12個,，所有車位均已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證。

2,、歷史銷售,。

銷售量：15個，占車庫總量的16.8%銷售價格：一層銷售總額近240余萬,，平均價格11萬左右,，屬歷史同期較高價位。

3,、租售現(xiàn)狀,。

功能劃分：地下層是公共車位，主要面向小區(qū)業(yè)主出租,，兼停摩托,、自行車等;一層車位由于大部分出售,，為私家車位，主要面向已購車位業(yè)主開放,，不做出租,。

租金：包月210元/月，零租10元/晚,，處于中等水平,。

分析：小區(qū)車位整體供給充分，租賃價格處于中等水平,，租賃活躍，是小區(qū)有車業(yè)主對購買私家車位缺乏價值感和積極性的主要誘因,。

(二)需求面,。

1、小區(qū)規(guī)模,。

總戶數(shù)：115戶,，以每戶常住人口3人計，常住人口達(dá)345人,。

2,、有車戶。

據(jù)統(tǒng)計,，達(dá)70余戶,，扣除購買車庫的15戶，尚有55戶左右有消費潛力和消費需求,。

3,、居住率。

據(jù)觀察,，小區(qū)業(yè)主居住率在95%以上,，具備比較高的入住率。值得注意的是,，常住小區(qū)人口以老年人為主,。

分析：小區(qū)存在一定量的潛在車位購買群體。

總體分析：小區(qū)車位整體處于供大于求,、需求不旺的狀態(tài),，但尚存在一定量的潛在需求，如何激發(fā)并利用這些有效需求達(dá)成銷售目標(biāo),，并形成擴大效應(yīng),，是本案車位能否順利回收資金的關(guān)鍵，一個基本的判斷是小區(qū)現(xiàn)有車位具備一定套現(xiàn)的價值和空間,。

二,、存在的問題和難點,。

1、有效需求不清晰,。

小區(qū)住戶以老年人為主,，帶來的直接問題是潛在購買客戶在小區(qū)的實際居住時間不多，對車位的使用必然以零時租賃為主,，對購買車位積極性自然不高,，造成車位的實際有效需求不清晰、不旺盛,，直接影響項目的資金回收,。

2、歷史價格過高,。

歷史上最高銷售價格達(dá)到14萬之多,，是歷史同期市場較高水平，平均銷售價格在11萬,，對已購買客戶形成心理價格指導(dǎo),，對下一階段進(jìn)行大幅度價格調(diào)整形成制約。

3,、車位存在硬傷,。

根據(jù)觀察，車位面積大多集中在11.5㎡左右,，同時有一定數(shù)量的異形車位和面積偏小車位,、技術(shù)問題車位，而車位的出入口同處一道,，地下層與一層車位通道并用,，都對車位的正常使用形成了影響。

4,、銷售缺乏有效組織,。

目前銷售上缺乏有效的人員和組織管理，根據(jù)銷售實際需要進(jìn)行組建,。

三,、解決之道。

1,、社會效益：務(wù)必讓業(yè)主接受現(xiàn)實銷售和銷售價格并不影響開發(fā)商口碑,。

東玉花園的開發(fā)是成功的，開發(fā)商以專業(yè),、負(fù)責(zé)的態(tài)度,，高品質(zhì)的產(chǎn)品。

獲得了在業(yè)主中的良好口碑,，而以現(xiàn)在的市場觀察來看,，存在對車位價格進(jìn)行大幅度調(diào)整的可能,，而這對開發(fā)商的品牌和口碑必然有所影響，因此,，本次銷售的一個重要考量標(biāo)準(zhǔn)是如何在不影響開發(fā)商口碑的情況下,，讓業(yè)主接受車位再次銷售和車位價格進(jìn)行調(diào)整的現(xiàn)實，這是社會效益方面的考量,，也是基本的要求,。

2、經(jīng)濟效益：務(wù)必激發(fā)有購買潛力并具備購買力業(yè)主的消費欲望,，并實現(xiàn)實際購買,，達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。

小區(qū)業(yè)主居住率高達(dá)95%以上,，但根據(jù)觀察,，大部分居住者為老年人、賦閑人士,，有購買能力的中青年群體實際居住時間并不多，同時,，有車業(yè)主多以零時租賃使用為主,，并對現(xiàn)有不算高的租賃價格尚存異議，營銷環(huán)境不是很理想,，因此,，如何激發(fā)有購買潛力并具備購買力業(yè)主的購買需求，并形成實際購買,，是考慮本次操作的一項基本指標(biāo),，是經(jīng)濟效益方面的要求。

本次車位銷售的解決之道,，就是同時達(dá)到社會效益與經(jīng)濟效益的雙豐收,。

四、營銷思路,。

1,、思路一：直銷法。

基本概念：在前期調(diào)查的基礎(chǔ)上,，以銷售專員或物業(yè)管理人員(經(jīng)銷培訓(xùn))直接對意向客戶進(jìn)行入戶拜訪銷售,，以期達(dá)成銷售的銷售手法。

銷售參與人員：銷售專員或物業(yè)管理人員,。

銷售工具：車位平面資料,、價格表身份標(biāo)志等。

銷售注意：說辭準(zhǔn)備,、準(zhǔn)確地銷售摸底和準(zhǔn)業(yè)主調(diào)研,、關(guān)系戶介紹等,。

優(yōu)點：直接面向客戶銷售、游擊戰(zhàn),、不聲張,。

缺點：陌生拜訪不利銷售、銷售手續(xù)辦理不便,。

2,、思路二：傳銷法。

基本概念：招募小區(qū)業(yè)主,，以安利傳銷的方式和手法在小區(qū)范圍內(nèi),、業(yè)主之間私下傳播，形成實際銷售的方法,。

銷售參與人員：小區(qū)業(yè)主,，能言善辯，熟悉小區(qū)情況,，有良好人緣,。

銷售工具：價格、車位資料等,。

銷售注意：說辭,、銷售身份的合理確定、注意營造特權(quán)感,、價值感,。

優(yōu)點：內(nèi)部傳播，直面客戶,，口碑銷售,、價值感、特權(quán)感,、不聲張,。

缺點：尚無先例、人才難覓,、銷售手續(xù)辦理不便,。

3、思路三：店銷法,。

基本概念：利用物業(yè)管理用房,，設(shè)置專門銷售人員，發(fā)布銷售公告,，面對小區(qū)業(yè)主進(jìn)行直接銷售的手法,。

銷售參與人員：銷售專員、物業(yè)管理人員(配合)。

銷售工具：車位平面資料,、價格表身份標(biāo)志等,。

銷售注意：說辭準(zhǔn)備、賣場簡裝,、業(yè)主溝通等,。

優(yōu)點：正式、正規(guī),、陣地戰(zhàn),。

缺點：太聲張、容易流傳開去,、不利口碑,。

基本思路：建議以直銷法或傳銷法進(jìn)行車位銷售，不事聲張,。

五,、銷售策略。

1,、價格策略,。

基本策略：取消包月(210元/月)制度，實行10元/晚的零租制度,，則實際300元/月,，變相提高租賃價格，以租壓售,。

具體價格：制定當(dāng)在開發(fā)商確定基本的平均價格之后,，另敘!

設(shè)置特價車位,。

2,、產(chǎn)品策略。

車位改車庫(業(yè)主自行操作),。

銷售期,，車位管理、照明,、衛(wèi)生,、安保等要有改善，與平時不同.

3,、銷售渠道,。

主要建立在對小區(qū)業(yè)主的實際購買方面，不反對投資客介入,。

4,、具體策略。

以租壓售：直接或間接提高租金水平，壓迫銷售,。

以租代售：以客戶簽訂中長期租賃協(xié)議,，并約定在租賃若干年后轉(zhuǎn)為購買協(xié)議，前期支付租金自動轉(zhuǎn)為購買車位款,。

優(yōu)惠措施：(需在制定價格的基礎(chǔ)上按優(yōu)惠比率適當(dāng)上浮),。

銷售激勵政策。

車位按揭政策,。

5,、操作步驟。

步驟一：組織業(yè)主懇談會,，進(jìn)行銷售摸底和準(zhǔn)業(yè)主調(diào)研,，摸清業(yè)主心態(tài)。

步驟二：組織銷售架構(gòu)如銷售專員,、銷售說辭,、銷售政策、交易條件等,。

步驟三：具體策略制定如銷售方案,、銷售策略、銷售方法,、通道選擇等,。

步驟四：價格制定，符合開發(fā)商要求的整體價格體系,。

步驟五：行銷組織,，組織銷售專員進(jìn)行銷售行為，并進(jìn)行控制,。

步驟六：銷售手續(xù)辦理,，協(xié)議、合同的簽署等,。

步驟七：產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理：進(jìn)行車位產(chǎn)權(quán)的變更,、轉(zhuǎn)移等。

時間：20__-05——4-08,。

地點：1,、海鹽新天地廣場。

2,、現(xiàn)場售樓處,。

活動目的：

聚集開盤人氣，重拳出擊,，在最短的宣傳期間內(nèi),，刺激大眾,，創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

活動方式：現(xiàn)場搖號,、活動助興,、抽獎酬賓。

活動安排：

一,、前期廣告宣傳,。

3.30-4.05著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號參加辦法,、地點,、時間等信息告知。發(fā)布途徑為報紙,、燈箱,、跨街橫幅。

宣傳主題：未來城都市居住典范,，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即,。

引領(lǐng)都市時尚，坐居金仕海岸,。

金仕海岸4月5號日真情放送,，豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。

因為珍稀,，所以珍貴,。

金仕開盤有好禮，驚喜大獎等你拿,。

二,、搖號現(xiàn)場布置。

1,、搖號方式：現(xiàn)場公開,，即選即定。具體搖號登記處暫定2處,。

(確定小高層購買資格,，建議搖號總數(shù)比實際戶數(shù)多30%),。

2,、地點選定：海鹽新天地廣場。

(a,、需要一定活動場地b,、場地方有舉辦活動經(jīng)驗c、有聚集人氣的先例),。

3,、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個;大型氣拱門1個;30平方左右舞臺1個;。

樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個;宣傳折頁1000份。

周遍跨街橫幅,、燈箱20套,。

4、員工統(tǒng)一著裝,。

三,、活動進(jìn)程(4月5日)。

1,、下午14：00正式開始(13：50——14：00禮炮,、獎品展示)。

2,、14：00——14：30,。

主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘,、佳賓2人共10分鐘,、活動解說8分鐘、公證人講話2分鐘,。

3,、搖號開始(14：30——15：00)同時登記匯總。

4,、搖號抽獎(15：00——16：00),。

獎品分1、2,、3等獎和紀(jì)念獎(100份),。

5、現(xiàn)場答謝演出,、小娛樂活動(16：00——17：00)工作人員休息,。

6、公布搖號和抽獎結(jié)果(17：10——17：30),。

7,、獲獎群眾領(lǐng)獎(17：30——17：50)。

四,、搖號辦法,。

五、活動經(jīng)費預(yù)算,。

銷售策劃方案一般指項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等,。

第二節(jié)：銷售策劃方案與項目策劃的區(qū)別,。

簡單而言,，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃方案則是“目”,，“綱”舉才能“目”張,。

一、項目銷售方案策劃所包涵內(nèi)容：

(二)目標(biāo)客戶分析,。

經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司：家庭,。

文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：

(三)價格定位。

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略,。

(四)入市時機：入市姿態(tài),。

(五)廣告策略。

廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控,。

(六)媒介策略,。

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算。

(七)推廣費用,。

現(xiàn)場包裝(營銷中心：示范單位：圍板等)：印刷品(銷售文件：售樓書等)：媒介投放,。

(一)銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備。

(二)銷售代表培訓(xùn),。

(三)銷售現(xiàn)場管理,。

(四)房號銷控管理。

(四)銷售階段總結(jié),。

(五)銷售廣告評估,。

(六)客戶跟進(jìn)服務(wù)。

第三節(jié)：銷售策劃方案的內(nèi)容及步驟,。

一,、項目研究，即項目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究,，詳細(xì)分析項目的銷售狀況：購買人群：接受價位：購買理由等,。

二、市場銷售方案調(diào)研,，對所有競爭對手的詳細(xì)了解,，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。

三,、項目優(yōu)劣勢分析,，針對項目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由,。

四,、項目再定位,，根據(jù)以上調(diào)研分析,，重新整合所有賣點,，根據(jù)市場銷售需求，做項目市場銷售方案定位的調(diào)整,。

(一)銷售手法的差異性,。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng),。

(二)主題思想的統(tǒng)一性,。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝,，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題,。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣,，但都是為說明大主題服務(wù)的,。

(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾,。其次是時間上不能斷,，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六,、項目銷售策略：

(一)項目入市時機選擇,。

理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場銷售方案狀況來決定什么時候開始進(jìn)入市場銷售方案,，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等,。

根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓(xùn)一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1：開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;,。

2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;,。

3：你知道你的價格適合的目標(biāo)客戶;。

4：你已經(jīng)找出項目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點;,。

5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題;,。

6：已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式;。

7：已制定出具競爭力的入市價格策略;,。

8：制定合理的銷控表;,。

9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;。

10：組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃;,。

11：盡力完善現(xiàn)場氛圍;,。

12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;。

13：其他外部條件也很合適,。

(二)項目廣告宣傳計劃,。

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟,。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排,，廣告主題的安排,，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點,，采用不同的傳播渠道與推廣手段,，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源,，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本,，一切為了銷售!

(三)銷售部署。

房地產(chǎn)銷售策劃方案的階段性非常強,，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整,，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負(fù),。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開盤期：強銷期：保溫期;防范銷售階段性問題——如工期：質(zhì)量：配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓,、廣告推廣、稅費變化等,。

第四節(jié)：銷售策劃方案的原則,。

一、創(chuàng)新原則,。

隨著時代的發(fā)展,，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場銷售方案的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向,。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看,，包括折讓：有獎銷售：先租后買：降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強烈：更快速的反應(yīng),，能引起消費者對房產(chǎn)的注意,，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路,。

二,、資源整合原則。

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的'基礎(chǔ)上,，通過市場銷售方案渠道,，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型：互利型的共同組織,，并由其對諸如資金,、智能、品牌,、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理,、組合，形成合力，高效運作,，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制,，并進(jìn)而實現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的：市場銷售方案化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式中間強,、兩頭弱的缺陷,，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政,、互不協(xié)調(diào)的局面,。整合營銷圍繞具體項目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作,，其優(yōu)勢在于,、智能互補、利益共享,、風(fēng)險共擔(dān),。

三、系統(tǒng)原則,。

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性：系統(tǒng)性的工程,，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運用各種營銷手段：營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)，實質(zhì)上是一個從了解時市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程,，其中心是顧客,。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化,，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵,。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場銷售方案特征和消費習(xí)慣及發(fā)展要求,，體現(xiàn)市場銷售方案的要求,。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起,，從滿足消費者的需求做起,。區(qū)域細(xì)分：客戶細(xì)分：功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn),。重視綠化：增加智能化設(shè)施：集中供熱和供飲用水：建設(shè)底層架空：錯層：大采光凸出窗臺：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報警系統(tǒng)：架設(shè)空中走廊：提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：營造知識家園……可謂名目繁多,，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發(fā)展趨勢的賣點一經(jīng)發(fā)布,，就能掀起新一輪的熱銷,。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實,、在買方市場銷售方案下,，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案,，制定切實可行的營銷方案,，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望,。

四、可操作性原則,。

銷售策劃方案不能脫離社會現(xiàn)實,。策劃時一定要考慮國情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難,，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施,。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率,。

隨著市場銷售方案競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展,，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃方案的進(jìn)行都會產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實狀況,，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位,。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握，同時對于消費需求以及市場銷售方案發(fā)展的趨勢都要有清晰,、準(zhǔn)確地判斷,，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn),。因此,，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動態(tài)調(diào)整,。要做到這點,，就要避免銷售策劃方案定位發(fā)生大的動蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃方案指數(shù)評估體系,，盡量使項目保持健康的銷售狀態(tài),。

1、產(chǎn)品的調(diào)研,。

只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研,，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品,，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置,。這樣，我們才能對癥下藥,，才能在理性的基礎(chǔ)上,，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效,。

(1)物業(yè)的定位;,。

(2)建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析;,。

(3)目標(biāo)市場的分析;,。

(4)目標(biāo)顧客的特征、購買行為的分析;,。

2,、市場的調(diào)研。

或許有人講,，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗,，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗,，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場信息,，提升到理性的層次,，科學(xué)地對所有在規(guī)劃,、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測。

在市場經(jīng)濟的競爭下,，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的,。

(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;。

(2)主要競爭對手的界定與swot的分析;,。

(3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;,。

(4)與未來競爭狀況的分析和評估。

3,、企劃的定位,。

定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心,，透過項目的調(diào)研,，制定樓盤定位，提煉usp(獨特的銷售主張),，提出推廣口號,，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。

尋找最能代表目標(biāo)顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素,，以此作為廣告的基調(diào),，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力,、銷售力,。

4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思,。

房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排,，更沒有周期概念,。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈,，則手忙腳亂,，怨聲載道。

房地產(chǎn)廣告務(wù)必以有效,、經(jīng)濟為原則,，講究策略性、計劃性,。

5,、傳播與媒介策略的分析。

有人說,，廣告費花在媒體上有一半是浪費的,。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率,，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益,，廣告公司為客戶選取、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化,。

整合傳播則是圍繞既定的受眾,，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象,，并以持續(xù)一致的形象建立品牌,。

(1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);。

(2)不同種類,、不同時間,、不同篇幅的報紙廣告分析;。

(3)不同種類,、不同時間,、不同篇幅的雜志廣告分析;。

(4)不同電視臺,、不同時段,、不同欄目的電視廣告分析;。

(5)不同電臺,、不同時段,、不同欄目的電臺廣告分析;。

(6)不同地區(qū),、不同方式的夾報dm分析;,。

(7)戶外或其他媒體的分析;,。

(8)不同的媒體組合形式的分析。

6,、階段性推廣總體策略,。

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里,，做到哪里,，既沒有時間安排，更沒有周期概念,，應(yīng)對激烈的市場競爭,，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效,。

規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程,，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對競爭對手,，構(gòu)成一套有效,、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。

7,、階段性廣告和媒介宣傳,。

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點,、找準(zhǔn)利益點,、把握支持點，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo),，全方位地實施強有力的廣告攻勢,，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的“三套車”縱橫交錯,，整合傳播,。

(1)廣告的重點;。

(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;,。

(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;,。

(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;。

(5)整合傳播的策略;,。

(6)媒體發(fā)布的代理。

8、階段性促銷活動的策略,。

促銷的最大目的是,，在必須時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求,，到達(dá)銷售促進(jìn)的目的,。

(1)促銷活動的主題;,。

(2)促銷活動的計劃和實施監(jiān)督;。

(3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo),、推薦;,。

(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。

9,、階段性公共關(guān)系的策略,。

善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報道,、炒作,，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象,。

10,、定期廣告效果跟蹤和信息反饋。

廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益,、社會效益和心理效益的一項檢測,。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場,，“一條道,，走到黑”往往是要走死胡同的。

11,、定期跟蹤競爭對手的廣告投放,。

所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”,。在市場推廣中,，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向,，防范于未然,，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對。

12,、推廣成本預(yù)算和費用監(jiān)控,。

廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不就應(yīng)是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減,、項目費用的壓價之上,，而是就應(yīng)貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排,，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選取之中,。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇三

主標(biāo)語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄――采用的標(biāo)語與x現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應(yīng),，突現(xiàn)與會者在現(xiàn)代商界的尊貴地位,，同時表明這是一次精英的會聚。

參考標(biāo)語：

1,、商務(wù)英雄聚精之源,。

2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明,。

地點：x高爾夫球場,，x賓館(新聞發(fā)布會及聯(lián)誼會地點)。

本次活動的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費能力及購買能力的客戶,。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用,，邀請一定數(shù)量的新聞記者和原x公司所開發(fā)項目的業(yè)主(如x灣、x花園,、x等),。

1、x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù)),。

2,、意向大客戶(人數(shù))。

3,、x灣業(yè)主(人數(shù)),。

4、新聞媒介記者(人數(shù)),。

5,、x公司企業(yè)員工(人數(shù))。

6,、代理商工作人員(人數(shù)),。

總計：若干人。

活動安排大致分為三個部分,，即上午舉行新聞發(fā)布會，下午高爾夫比賽,，晚上舉行宴會,。形式多樣。內(nèi)容豐富,。

1,、出于提高權(quán)威性、擴大影響力的考慮,，建議本次活動中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會作為主辦單位,，x公司作為承辦單位。

3,、活動采用新聞發(fā)布會,、戶外高爾夫球競賽活動,、聯(lián)誼宴會三種形式貫穿進(jìn)行：

a.新聞發(fā)布會：邀請x企業(yè)家協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就,，并對x項目和x俱樂部做宣傳介紹,建議邀請有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗的權(quán)威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部,。

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b.高爾夫球賽：高爾夫運動具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質(zhì),。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中,，深化友誼，促進(jìn)交流,，覽盡x山迷人風(fēng)光,。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客戶都可以報名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項目銷售做好鋪墊,。

c.聯(lián)誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對比賽頒獎,，推薦x項目。企業(yè)家協(xié)會成員,、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通,。

4、活動大體流程如下：

x企業(yè)家協(xié)會發(fā)函召集會員參加的方式是本次活動主要的組織途徑,，除此之外,，補充采用其它方式。

1,、以x企業(yè)家協(xié)會名義通過直郵向協(xié)會成員,、媒體記者發(fā)放本項目概念樓書及邀請函。

2,、開發(fā)商以信函,、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇四

不管做什么,，我相信只要先制定目標(biāo)，才會有所追求,，有所奮斗,，有所實踐。

而在制定目標(biāo)前,，我們銷售部應(yīng)先做好市場調(diào)查,，及時了解市場的規(guī)模，顧客的需求量,，觀念和購買行為趨勢,。同時辨明競爭對手他們的規(guī)模，目標(biāo),，市場占有率,，產(chǎn)品質(zhì)量,，市場營銷策略以及任何有關(guān)意圖和行為。

當(dāng)然我指的目標(biāo)是市場營銷目標(biāo),。例如：如果有公司想得180萬的利潤,，并且其目標(biāo)利潤率為銷售額的百分之十，那么,，必須確定一個銷售收益為1800萬的目標(biāo),，而如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房子,。

目標(biāo)的實現(xiàn)也有很多的途徑,，比如：可以通過增大房屋的銷售來實現(xiàn)；可以擴大市場,，提高市場占有率來獲得,；可以通過開展廣告活動宣傳高價性，高舒適的特點來間接達(dá)到銷售目的,。

而從另一方面來講,，作銷售，其專業(yè)水平也為極其重要的一部分,。在銷售過程中,，我們要做到：

1、準(zhǔn)確熟悉掌握銷售知識,，如：項目地塊坐落,，面積，周邊配套,，建筑材料,，每個空間利用的作用和安排等等。

2,、認(rèn)識熟悉整個沙盤,，并能生動講解沙盤。

3,、認(rèn)識并能看明白圖紙,，并能準(zhǔn)確講解圖紙。

4,、要有較好的心態(tài)。每個銷售員在每天不同的情況下會遇到不同的顧客,，遇到態(tài)度好的那好還：遇到脾氣怪的那也不是沒有,。可我們做的不是和他們硬碰硬到底,，而是心底慢慢獨自調(diào)節(jié),，為了緩解這氣氛,，當(dāng)然我們可以適當(dāng)?shù)慕o顧客講下生活趣事。

我不曉得我說的我想的會對公司或?qū)︿N售業(yè)績來講有多少多少的幫助,，但這至少是我參加工作,，從事這行業(yè)來最真摯的想法與感受。我始終也相信自己一點,，我會很再接再厲的,。不求最好，只求更好,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇五

為保證事情或工作高起點,、高質(zhì)量、高水平開展,，常常需要預(yù)先準(zhǔn)備方案,，方案是闡明具體行動的時間，地點,，目的,，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的企劃案,。方案的格式和要求是什么樣的呢,？以下是小編收集整理的房地產(chǎn)商鋪銷售方案，歡迎閱讀,，希望大家能夠喜歡,。

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

xx商業(yè)城項目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場旁,，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。

1,、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2,、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物、穩(wěn)定性回報,。

3,、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4,、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確。

5,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇六

為保障事情或工作順利開展，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案,，方案一般包括指導(dǎo)思想,、主要目標(biāo)、工作重點,、實施步驟,、政策措施、具體要求等項目,。怎樣寫方案才更能起到其作用呢,？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)樓盤銷售方案范文，希望對大家有所幫助,。

對外傳達(dá)**房產(chǎn)開盤典禮的信息,、顯示企業(yè)實力。擴大**房產(chǎn)的社會知名度和美譽度,，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力,、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置,、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計,，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售,。同時進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān),，樹立**房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T,、客戶的關(guān)系,。

20xx年11月28日(暫預(yù)定)

**房產(chǎn)有限公司

貴公司確定

**電視臺、**廣告公司

(一) 前期準(zhǔn)備

1,、 到場嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo),、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體

2,、 購買或制作一批有意義的禮品,。

做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品,，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作),。

一是可以表達(dá)對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3,、 剪彩儀式所需的紅花,、剪刀、托盤和鮮花

4,、 請柬的準(zhǔn)備

提前印好請柬,，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出,，并確認(rèn)來否回執(zhí),。(請貴公司確認(rèn)、確定,。)

5,、 其他準(zhǔn)備工作

提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

提前6天落實指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

(二) 開盤前廣告發(fā)布

在《**廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放,。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導(dǎo),。

(三) 開盤之日媒體報道

開盤當(dāng)天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體,，以新聞報導(dǎo),、文字和圖片形式突出宣傳**房產(chǎn)的開盤慶典。

1,、現(xiàn)場布置

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū),。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺,，正墻右側(cè)做六個主推戶型的寫真,。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設(shè)沙發(fā),、茶幾和樓盤簡介資料,。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實力,、有品位,，給客戶帶來溫馨和諧的感受,。(效果圖附后)

會場布置：會場布置以實際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分?，F(xiàn)場以售樓部為接待中心,，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍,。

主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū),，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺,，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯,，臺前及左右側(cè)有綠化盆景,。

嘉 賓 區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。

簽 到 處：來賓簽到處設(shè)置在會場入口處,。簽到處配禮儀小姐,。

禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。

貴賓休息區(qū)：可設(shè)在**房產(chǎn)董事長辦公室,，配飲料,、水果，擺放精美插花,。

來賓休息區(qū)：可放在**房產(chǎn)售樓中心現(xiàn)場,。

2、慶典剪彩儀式

3,、精彩舞獅表演

4,、樂隊歡奏、禮炮齊鳴

1,、彩虹門

在**房產(chǎn)公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門,，突出氣勢;

2、高空氣球

活動現(xiàn)場上空布置4個紅色高空氣球,，下面懸掛祝賀開盤的豎幅,。

3、小氣球

施放2005只高空小氫氣球,，顯示對財富,、人氣的上升與飛躍。

4,、地毯

活動現(xiàn)場及舞臺鋪設(shè)紅地毯,，意味紅紅火火，突出整體氛圍,。

5,、中國禮炮和彩花彈

中國禮炮和彩花彈288枚,，意味好運連發(fā)。

6,、盆景

在慶典現(xiàn)場放置100盆盆景,，增強效果。

7,、舞獅

在儀式過程中穿插舞獅表演,，預(yù)示著**房產(chǎn)美好的發(fā)展前景。

8,、禮儀小姐

禮儀小姐8名,，形象、氣質(zhì)出眾,，在剪彩儀式時為嘉賓佩戴胸花,，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置,。

禮儀小姐,、主持人，陸續(xù)進(jìn)場,，準(zhǔn)備好各自工作,。

9：30—9：50 嘉賓陸續(xù)到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花,、嘉賓簽名,、發(fā)放禮品，引至活動現(xiàn)場,。

10：00—10：08主持人介紹領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓,，宣布**房產(chǎn)開盤慶典正式開始;

10：10—10：25 市領(lǐng)導(dǎo)致賀辭、 **房產(chǎn)董事長致辭;

10：25主持人宣布剪彩儀式開始;剪彩嘉賓,、禮儀小姐上場

10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置,，剪彩開始;

剪刀起，禮炮響,，施放彩花彈,，雄獅舞動、樂隊歡奏;

放飛氫氣球,，活動進(jìn)入高潮;

10：45—10：50 首位客戶簽約,。

停車場的安排，活動現(xiàn)場的安全及相關(guān)后勤保障,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇七

本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為xx年6月19日,，星期六。從xx年度至今年五月份在億萬酒店項目的推廣,，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在,，太極景潤花園在市場上已經(jīng)具有一定的知名度,，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟,，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明,，項目的已放號客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕,，項目放號量將會持續(xù)增加,，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣,，項目也已到了必須開盤的時候,，再推遲勢必會造成客戶的流失。

房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞銷售為中心,，通過一系列的包裝等工作,，在開盤后兩天內(nèi)爭取達(dá)到30~40%的`成交率，同時將太極景潤花園的市場知名度和美譽度擴大化,，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ),。

xx年6月19日(星期六),。

太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場。

強調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功,。

1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動,，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典,。

2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng),，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感,。

3)通過合理的區(qū)域劃分,，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于選房,、購房流程的講解和傳達(dá),，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序,、有,、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊,。

4)通過一系列的工作輔助,，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法,，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài),，以使之達(dá)到成交,，簽定相關(guān)合約。

1)現(xiàn)場布置,。

a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個,，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾,。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺,，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持,、發(fā)言用途,。

b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端,。鞭炮氣球8串,，花籃若干，禮炮18門,，舞臺下用花扁,、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯,，售樓部前廣場設(shè)空飄若干,。

c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右,，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用,。

2)外圍道路布置。

a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計,，插上彩旗,。

b項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。

c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個,，以達(dá)到吸引人流,，車流，指引來賓,，宣傳開盤的作用,。

3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。

a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域,。

a,、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進(jìn)行選房,，確定房號,，并簽署相關(guān)協(xié)議。

b,、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書,、繳納房款定金,，履行相關(guān)手續(xù)。

c,、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型,，索取資料，戶型圖,，在選房前有個心理準(zhǔn)備,。

d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置,，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用,。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分,。

b其他區(qū)域,。

a、活動區(qū)：售樓部門口廣場,，用作開盤活動,、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域,。

b,、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。

4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè),，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用,，同時也用作臨時室外咨詢臺之用,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇八

為了確保事情或工作有序有效開展，常常需要預(yù)先準(zhǔn)備方案,，方案一般包括指導(dǎo)思想,、主要目標(biāo)、工作重點,、實施步驟,、政策措施、具體要求等項目,。那要怎么制定科學(xué)的方案呢,？以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)商鋪銷售方案范文，僅供參考,，希望能夠幫助到大家,。

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。

××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的.完善和充實。

1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物、穩(wěn)定性回報,。

3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。

4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確,。

5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇九

4、市場上有很大不穩(wěn)定因素,，8-9月份建材市場要拆遷到莆田,，固有。

的建材市場要做升級換代,。

5,、外地人居多，他們辛苦拼搏,，如果要買房子的話，更喜歡一步到位,。

6,、商鋪為上下兩層，一般下面做門面,，上面做倉庫和員工宿舍,。

7、附近都市村莊較多,，租務(wù)市場一般80—150元/月,。

8、作為首次購買者，最重要的還是價格,。

9,、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便,、安逸,、清凈。

10,、相當(dāng)一部分是河南總代理,，無須過多的現(xiàn)場銷售。

轉(zhuǎn)眼之間又要進(jìn)入新的一年-20xx年了,新年要有新氣象,在總結(jié)過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃.我是一個從事工作時間不長,經(jīng)驗不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績.

20xx年是我們××地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年,，對于一個剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場的新人來說,，也是一個充滿挑戰(zhàn)，機遇與壓力的開始的一年,。為了我要調(diào)整工作心態(tài),、增強責(zé)任意識、服務(wù)意識,，充分認(rèn)識并做好廠房中介的工作,。為此，在廠房部的朱,、郭兩位同事的熱心幫助下,，我逐步認(rèn)識本部門的基本業(yè)務(wù)工作，也充分認(rèn)識到自己目前各方面的不足,，為了盡快的成長為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人,，我訂立了以下。

年度工作計劃,。

一,、熟悉公司的。

規(guī)章制度,。

和基本業(yè)務(wù)工作,。作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務(wù)的接觸,，使我對公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解,，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷,，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn),，以便于工作起來更加得心順手。

1,、在第一季度,，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主,，由于我們公司正值開張期.間，部門的計劃制定還未完成,，節(jié)后還會處于一個市場低潮期,，我會充分利用這段時間補充相關(guān)業(yè)務(wù)知識，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度,，與公司人員充分認(rèn)識合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤,，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng)，電話,，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶,，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體,。

2,、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道,，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期,，在對業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單,，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工,。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工,，讓廠房部早日成長起來,。

3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié),，并且,，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來了,，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備,。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。

4,、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時期,，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣,，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間,。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作,，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化!

二,、制訂,。

學(xué)習(xí)計劃。

做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作,，學(xué)習(xí)對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要,，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補充新的能量工業(yè)知識、營銷知識,、部門管理等相關(guān)廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容,，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持),。

三,、加強自己思想建設(shè)，增強全局意識,、增強責(zé)任感,、增強服務(wù)意識、增強團(tuán)隊意識,。積極主動地把工作做到點上,、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力,。

以上,，是我對20xx年的一些設(shè)想，可能還很不成熟,，希望領(lǐng)導(dǎo)指正,。火車跑的快還靠車頭帶,，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo),、部門領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20xx年,，我會更加努力,、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對待每一個業(yè)務(wù)，也力爭贏的機會去尋求更多的客戶,，爭取更多的單,，完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務(wù),，能迎接20xx年新的挑戰(zhàn),。

一、加強自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練,。在20xx年的房產(chǎn)銷售工作中,，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)打下堅實的基礎(chǔ),。進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn),，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì),。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情,。

二,、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。在新的一年中,，我將仔細(xì)研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化,，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策,，對20xx年的市場到底會造成多大的影響,，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù),，是我必須關(guān)注和加以研究的工作,。

三、分析可售產(chǎn)品,，制定銷售計劃,、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20xx年的房產(chǎn)銷售工作重點是××*公寓,，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性,，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究,，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案,。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品,，確定不同的目標(biāo)客戶群,，研究實施切實有效的銷售方法。我將結(jié)合上一年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解,，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群,。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法,。

五,、貫徹落實集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成,。我將按計劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案,，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案,。定期對階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié),，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案,，全力確保完成銷售任務(wù),。

六,、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能,，為完成銷售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大,，這就要求我要具更高的專業(yè)知識做保障,，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn),，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求,，上升到一個新的高度。

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房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇十

即將要進(jìn)入到六月份了，作為一名銷售,，我也是要對于自己的工作去做好一個計劃,，讓自己一個月的銷售工作是有規(guī)劃的，清楚自己主要要做些什么,，同時也是更好的去把業(yè)績目標(biāo)給完成,。

六月最主要也是去完成業(yè)績的目標(biāo)，而想要完成,，也是自己必須要熟悉自己要銷售的房子情況,，清楚客戶的一個需求，同時也是要靈活點的去運用銷售的技巧,，而六月份的工作目標(biāo)雖然并不是特別的大,，但是由于上半年的工作目標(biāo)并沒有完成，所以累積下來,，其實想要完成的話,，六月份也是要更加的努力，去超額完成,，把之前落下的彌補上來,，并且之前積累的一些潛在客戶也是要多去聯(lián)系，多去溝通,，爭取變成自己的客戶,，達(dá)成目標(biāo)。工作之中,，我也是要繼續(xù)的努力,，以前沒做好的一些事情爭取在六月做好，而六月也是上半年工作結(jié)尾的一個月,，想要半年的工作做得漂亮,，那么這個尾也是要去收好,，同時也是需要積極的去開拓新的客戶，我們房地產(chǎn)的銷售,，必須要持續(xù)的,，有目的性的去做，讓更多的人了解我們的房子,，清楚我們的優(yōu)勢,。

六月是一個年中的月份，不但是要去總結(jié)上半年的工作,，同時也是要為下半年的銷售工作去做好一個準(zhǔn)備,，所以這個月也是非常的重要，好多的事情要做好,，有一定的壓力,，但是既然做銷售，壓力并不可怕,，變成動力去努力的完成,，而且下半年也是房地產(chǎn)行業(yè)的一個旺季，上半年也是受到疫情的影響,，也是行情沒有那么的好了,，不過經(jīng)過努力我想，下半年還是完全有機會做出一個逆襲的,，畢竟疫情也是快要過去了,，而且大家對于擁有自己的一套房子其實也是有想法的，只是之前還在觀望,，而這個月也是要把下半年工作的計劃去做好,，對于上半年沒做好的地方，要去提升,，要去改變,。

銷售的工作是會隨著實際的情況不斷去改變的，大的計劃也是做好銷售的工作,，同時做好計劃和總結(jié)的工作,，而細(xì)節(jié)方面也是要根據(jù)實際的一個情況去調(diào)整，去完善,，同時把每一天的工作都做好了,，把目標(biāo)細(xì)化下去，我想六月份的工作也是會順利的去做好的,，同時我也是要繼續(xù)的去學(xué)習(xí),，去提升，讓自己對于銷售有更多的理解，工作里頭也是只有不斷的去優(yōu)化,，自己的效率才能有更多的提升,，同時也是可以更好的去完成業(yè)績目標(biāo)。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇十一

xx位于xx東部xx地區(qū),，是xx新區(qū)的重要組成部分,，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬,。xx是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系,，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽,、化工,、輕紡、服裝,、冶金,、機械加工等十多個工業(yè)門類。xx不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng),，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名,。

xx所在寨上街，其南部為xx老牌化工企業(yè)—xx化工廠,，她曾為xx區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,，但隨著改革開放的進(jìn)行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前,，也在某種程度上影響了xx區(qū)的發(fā)展,。隨著xx新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為xx區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體,，使xx成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū),，從而保證xx區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展,。

由于xx房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段,，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低,，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段,、價格、產(chǎn)品三個層面進(jìn)行歸納與比較,，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手,。

1.在xx我們的直接競爭對手是誰呢,？

2.在xx我們的間接競爭對手？

在xx市場中我們將xx,、xx小區(qū)及x花園定為間接競爭對手,，具體原因我們分列如下：

綠地、xx及xx的銷售均價與x相差500元左右,，故此在目標(biāo)人群層面,，不與x形成直接競爭。

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況,。

xx萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米,，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化,，銷售樓層以一、二,、三,、六層為主。

xx小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,，五層建筑形態(tài),，社區(qū)無會所,，鄰近x運河，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好,，并帶簡單裝修,。

分析：從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對的比例,，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說,，xx市場的主要需求在兩室,，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視,。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a,、b、e戶型為主導(dǎo),，是典型的經(jīng)典戶型,，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右,。

3.樓棟售出率分析,。

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般,。出現(xiàn)這種情況的原因,，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān),。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售,，提供有力的產(chǎn)品支持。

4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出,，一次性付款與貸款的比例相差較大,，說明當(dāng)?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力,，且在消費意識上較為超前,，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

2.年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析,，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力,，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題,，即是他們的需求不只存在于房子一方面,，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問題,、娛樂問題,、收入及職業(yè)狀況問題等。由于xx當(dāng)?shù)厝罕妼Ξ?dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況的擔(dān)憂,，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多,。

4.居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以xx城區(qū)附近的居民為主,，且以xx宿舍為主,，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

xx在前期的媒介宣傳過程中,，主要是對xx區(qū)的發(fā)展,、順馳的品牌、工程質(zhì)量,、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場傳達(dá),。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進(jìn)行了一些老客戶的維系活動,。

在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中,，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強,；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系,，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足,。

1.對市場,、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：

我們在前面對市場及競爭對手,、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個簡要的分析,，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解,，我們在明示如下：

市場：在xx的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目,，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場,，并為市場帶來新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說20xx年的xx房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說,，xx將是一個各項目進(jìn)行快速掠奪的市場。

我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然xx已經(jīng)進(jìn)入了買方市場,，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格）,，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目,。在這樣的市場情況下,，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施,。如果我們能夠在未來的工作中,，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座,，我們的項目明天將會異常光明。

產(chǎn)品：在xx房地產(chǎn)市場中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的,，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價格高于競爭對手,，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高,，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品,，看到我們的產(chǎn)品價值,，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點,，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者,。

消費者：在xx當(dāng)?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主,，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的,。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定,，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ),。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體,，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇十二

(一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導(dǎo)入開始至產(chǎn)品開盤銷售,，較大規(guī)模的項目一般持續(xù)3-4個月的時間,，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好,，再結(jié)合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調(diào)整,，一般情況下為項目部先出具基本的工程節(jié)點,，據(jù)此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節(jié)點時間時,，未與工程部跟進(jìn),。故本銷售計劃相關(guān)節(jié)點只是初稿。待工程節(jié)點確定后,，再最終定稿,。

1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節(jié)點，節(jié)點的作用在于不斷強化市場關(guān)注度,，并使銷售保持持續(xù),、連貫。

2.鑒于年底臨近過年的情況,，開盤銷售強銷期應(yīng)避開春節(jié)假期,。

3.開盤銷售前應(yīng)確保樣板區(qū),、樣板房景觀、工程施工達(dá)到開放效果,。

(二)銷售節(jié)奏安排：

1.10月底—12月,，借大的推廣活動推出-項目。

2.10月底—11月初,，召開產(chǎn)品發(fā)布會,，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進(jìn)行第一次摸底,。

3.1月中旬,，開放樣板房，同時策劃師對市場進(jìn)行第二次摸底,。

4.1月下旬,，春節(jié)之前，開盤銷售強銷,。

1.戶型統(tǒng)計：

由工程部設(shè)計負(fù)責(zé)人,、營銷部-共同負(fù)責(zé)，于xx年12月31日前完成,。

鑒于-項目戶型繁多,，因此戶型統(tǒng)計應(yīng)包含對每一套房型的統(tǒng)計，包括戶型,、套內(nèi)面積,、戶型編號、所在位置,。

2.銷講資料編寫：

由營銷部-,、策劃師負(fù)責(zé)，于12月31日前完成,。

-項目銷將資料包括以下幾個部分：

購買-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講,。

基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟指標(biāo)、戶型面積統(tǒng)計,、配套情況,、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計,、交通情況,、交房時間、主要交房配置,、物管收費;涉及到設(shè)計單位的,，由其出具銷講材料。12月31日前,，由-整理后,，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項目優(yōu)勢說辭,。

建筑工藝及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料，新技術(shù)等基本基本資料,。12月31日前,，由-整理后，作為材料工藝說辭,。

客戶問題集：以答客問形式書寫,，針對英酈莊園的優(yōu)劣勢，做出銷講解決辦法,。

不利因素公示,。

3.置業(yè)顧問培訓(xùn)：

2.預(yù)售證。

由銷售內(nèi)頁負(fù)責(zé),，于1月10號前完成,。

3.面積測算。

由銷售內(nèi)頁負(fù)責(zé),，于1月10號前完成,。

4.戶型公示。

由于-項目戶型種類繁多,，戶戶均不同,，所以在銷售前應(yīng)準(zhǔn)備戶型的公示，方便客戶選房,，避免置業(yè)顧問出錯,。

由策劃師負(fù)責(zé)，于1月10號前完成,。

5.交房配置,。

由工程設(shè)計線蔣總負(fù)責(zé)，于1月10號前完成,。

6.一公里外不利因素,。

由策劃師負(fù)責(zé)，具體調(diào)研后,，與銷售經(jīng)理-會商后,，于1月10號前完成,，分析總結(jié)后,，作為銷售時重點關(guān)注的抗性，專門進(jìn)行培訓(xùn),。

(一)樣板區(qū),。

1.樣板區(qū)范圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個大區(qū)都打造成為樣板區(qū),。物管,，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進(jìn)行管理,。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊,、疊水噴泉,、及10#的臨時景觀區(qū)域。(注：從售樓部至樣板房之間的'參觀瀏覽線路,，以下暫定為y區(qū)),。

2.樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居，城在林中氛圍,、家居水畔的氛圍,，體現(xiàn)國色天香大社區(qū)遠(yuǎn)見、高檔,、生態(tài),、宜居、增值的社區(qū)概念,，體現(xiàn)獨具特色的建筑風(fēng)格,。

3.樣板區(qū)展示安排：

確定對y區(qū)沿線情調(diào)、步行道的包裝方式和具體要求;確定y區(qū)道路沿線燈光布置方案,，燈具選型要求和效果交底;明確樣板區(qū)工程施工,、營銷包裝整體和分步實施節(jié)點、任務(wù)分解;具體見附后(參觀園線說明),。

(二)樣板房,。

1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部,，由于樣板間前10#修建時間較晚,，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠(yuǎn),，不會影響后期其他樓幢施工,，同時也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1#樓平層,、底躍各一套,。

2.樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設(shè)計可以引導(dǎo)客戶更好的理解戶型設(shè)計,，同時也是對推廣所倡導(dǎo)的享樂主義生活的一種實體詮釋,。

3.樣板房展示安排：

前期設(shè)計，包裝由項目部同事負(fù)責(zé),，-跟進(jìn)協(xié)調(diào),。樣板房應(yīng)于xx年12月底前完成，以便于先期推廣時,，到訪客戶時參觀,。樣板房的日常管理工作由營銷部-負(fù)責(zé),，。

包括沙盤模型,、戶型模型,、戶型圖的制作：

1.沙盤模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作,。

2.戶型模型：-和策劃師協(xié)商后,，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作。

3.戶型圖：-和策劃師協(xié)商后,，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作,。

均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業(yè)顧問踩盤整理數(shù)據(jù)，策劃員協(xié)同-寫出定價報告,，報領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行,。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積,。價格策略包括：銷售均價,，銷售起價，銷售實得單價,，套內(nèi)單價,。價格走勢分析，節(jié)點價格初步預(yù)計,，職業(yè)顧問優(yōu)惠權(quán)限,，銷售主管優(yōu)惠權(quán)限，銷售經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限,，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權(quán)限,，公司領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠權(quán)限，一旦確定優(yōu)惠權(quán)限,，堅決執(zhí)行,，防止權(quán)限不明，私放優(yōu)惠,，擾亂現(xiàn)場銷售,。

時間安排：營銷策劃部于1月10日提出銷售價格表和銷售政策。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇十三

房地產(chǎn)是一個綜合的較為復(fù)雜的概念,，從實物現(xiàn)象看,，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地,，建筑物依附土地而存在,，與土地結(jié)合在一起,。而中介就是這個其中經(jīng)常見到的角色了,。

房產(chǎn)銷售員工作計劃,。這一年全球的經(jīng)濟危機蔓延，房地產(chǎn)市場大落大起,，整個銷售團(tuán)隊經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場從慘淡到火爆的過程,。準(zhǔn)備明年在中國經(jīng)濟復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰(zhàn),。

一,、加強自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20年的房產(chǎn)銷售工作中,，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練,，為實現(xiàn)20年的銷售任務(wù)打下堅實的基矗進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì),。確保自己在20年的銷售工作中始終保持高昂的斗志,、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

二,、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向,。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化,，為銷售策略決策提供依據(jù),。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20年的市場到底會造成多大的影響,，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策,，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)20的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作,。

三,、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃,、目標(biāo)及執(zhí)行方案,。我在20年的房。產(chǎn)銷售工作重點是公寓,，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性,，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究,，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案,。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品,，確定不同的目標(biāo)客戶群,，研究實施切實有效的銷售方法。我將結(jié)合20年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群,。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析,，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五,、貫徹落實集團(tuán)要求,，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成。我將按計劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案,，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃,，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié),，對于突然變化的市場情況,，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù),。

六,、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能,，為完成銷售任務(wù)提供保障,。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識做保障,，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下,，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求,，上升到一個新的高度,。

房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動國家經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年,，我國房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展,，不過也產(chǎn)生了很多的泡沫，導(dǎo)致全球金融危機到來之后我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機,。為了應(yīng)付這次危機,，我們相處了很多的辦法，但是都是治標(biāo)不治本,，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來,。

一個好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動,。市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系,，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能,，必須學(xué)會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷的工作計劃,。

在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說,，市場營銷計劃包括：

1,、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽,。

2、市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場,，產(chǎn)品,、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料,。

3,、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢,、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題,。

4、目標(biāo)：確定計劃在銷售量,、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo),。

5、市場營銷策略：提供用于完成計劃目標(biāo)的主要市場營銷方法,。

6,、行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?

8、控制：講述計劃將如何監(jiān)控,。

一,、計劃概要。

計劃書一開頭便應(yīng)對本計劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述,，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容,，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計劃概要之后。

二,、市場營銷現(xiàn)狀,。

計劃的這個部分負(fù)責(zé)提供與市場、產(chǎn)品,、競爭,、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1,、市場情勢,。

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額,，并按市場細(xì)分地區(qū)細(xì)分來分別列出,，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2,、產(chǎn)品情勢,。

應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格,、差益額和純利潤的資料,。

3、競爭情勢,。

主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模,、目標(biāo)、市場占有率,、產(chǎn)品質(zhì)量,、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4,、宏觀環(huán)境情勢,。

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的,、經(jīng)濟的,、技術(shù)的、政治法律的,、社會文化的趨向,。

三、機會與問題分析,。

應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ),，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等,。

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素,。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應(yīng)把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩,，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注,。

只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候,，也會回到一個不錯的境界,，因為我們是根據(jù)我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到,。相信我們的國家經(jīng)濟一定會很快的恢復(fù)過來,，而我們的房地產(chǎn)市場一定會恢復(fù)繁榮!

轉(zhuǎn)眼之間又要進(jìn)入新的一年-20年了,新年要有新氣象,在總結(jié)過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃.我是一個從事工作時間不長,經(jīng)驗不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績.

20年是我們地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年，對于一個剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場的新人來說,，也是一個充滿挑戰(zhàn),，機遇與壓力的開始的一年,。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強責(zé)任意識,、服務(wù)意識,，充分認(rèn)識并做好廠房中介的工作。為此,，在廠房部的朱,、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認(rèn)識本部門的基本業(yè)務(wù)工作,，也充分認(rèn)識到自己目前各方面的不足,，為了盡快的成長為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，我訂立了以下年度工作計劃：

和培訓(xùn),，以便于工作起來更加得心順手,。

1,、在第一季度,，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期.間,，部門的計劃制定還未完成,，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關(guān)業(yè)務(wù)知識,，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度,，與公司人員充分認(rèn)識合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng),，電話,，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情,，到以期組成一個強大的客戶群體,。

2、在第二季度的時候,，公司已正式走上軌道,，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下,，我會努力爭取盡快開單,，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱,、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工,，讓廠房部早日成長起來。

3,、第三季度的"十一""中秋"雙節(jié),，并且,，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來了,，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備,。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。

4,、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時期,，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣,，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間,。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作,，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路,。爭取把廠房工作業(yè)績做到化!

二、制訂學(xué)習(xí)計劃,。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面,，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學(xué)習(xí)對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要,，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力,。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補充新的能量。工業(yè)知識,、營銷知識,、部門管理等相關(guān)廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼,，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持),。

三、加強自己思想建設(shè),，增強全局意識,、增強責(zé)任感、增強服務(wù)意識,、增強團(tuán)隊意識,。積極主動地把工作做到點上、落到實處,。我將盡我的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力,。

以上，是我對20年的一些設(shè)想,，可能還很不成熟,，希望領(lǐng)導(dǎo)指正?；疖嚺艿目爝€靠車頭帶,，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo),、部門領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20年,，我會更加努力,、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對待每一個業(yè)務(wù)，也力爭贏的機會去尋求更多的客戶,，爭取更多的單,，完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務(wù),，能迎接20年新的挑戰(zhàn),。

一、加強自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練,。在20年的房產(chǎn)銷售工作中,，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實現(xiàn)20年的銷售任務(wù)打下堅實的基礎(chǔ),。進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn),，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20年的銷售工作中始終保持高昂的斗志,、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情,。

二,、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向,。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化,，為銷售策略決策提供依據(jù),。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20年的市場到底會造成多大的影響,，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策,，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)20年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作,。

三,、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃,、目標(biāo)及執(zhí)行方案,。我在20年的房產(chǎn)銷售工作重點是公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性,，挖掘產(chǎn)品賣點,，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案,。

歸納出完善高效的銷售方法,。

五,、貫徹落實集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成,。我將按,。

計劃。

認(rèn)真執(zhí)行銷售方案,，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃,，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售,。

工作,。

進(jìn)行總結(jié)，對于突然變化的市場情況,，做好預(yù)案,，全力確保完成銷售任務(wù)。

做保障,，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下,，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求,，上升到一個新的高度,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇十四

全員營銷是為我公司實現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段，以推動全員營銷發(fā)揮和調(diào)動員工積極性,，取得更好的.經(jīng)濟效益,，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個團(tuán)結(jié)協(xié)作,，拼搏進(jìn)取,，人人促銷的工作氛圍。

二,、組織機構(gòu)設(shè)置

公司成立全員營銷管理小組,，具體負(fù)責(zé)組織實施、檢查指導(dǎo)此項工作的有效落實,。

組 長：廖清萍

副組長：陳永紅

組 員：史璞,、肖湘暉、姜炳露,、郭嫻英,、馬艷、金文艷,、陶濤

具體分工：

1,、廖x：對全員營銷工作全盤負(fù)責(zé)，聯(lián)系方式：15xx,；

2,、陳x紅：主要負(fù)責(zé)對阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理,，每天負(fù)責(zé)與各案場經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價格的確定及最后定價工作,聯(lián)系方式：1xx5,。

3,、史x：配合陳x做好全員營銷工作，并負(fù)責(zé)對每天的全員營銷情況進(jìn)行日報,，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作,，聯(lián)系方式1x。

4,、肖湘暉：主要對全員營銷的售房,、回款情況進(jìn)行核實，按公司要求及時與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作,，保證全員營銷順利進(jìn)行,，聯(lián)系方式：1xx。

5,、各售房點負(fù)責(zé)人：郭x（南疆農(nóng)民市場售房負(fù)責(zé)人）1xx6,、x艷139xx8（金橋茗苑銷售人員）、金x艷136x8（金橋現(xiàn)代城銷售人員）,、陶xxx學(xué)府一號售房負(fù)責(zé)人）：主要對日常工作進(jìn)行操作并及時反饋全員營銷的市場反應(yīng),，提出合理化建議，并保障全員營銷的順利實施,。

6,、姜x：主要對此項工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實,、檢查,、考評,，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況,，聯(lián)系方式：1x33。

三,、實施辦法

3,、適用范圍：公司所有員工；

四,、銷售流程

2,、公司員工負(fù)責(zé)將客戶帶到現(xiàn)場售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可,，業(yè)務(wù)人員做好全員營銷客戶登記工作,，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認(rèn)交易,，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計提提成,。

3,、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶所購房屋的位置、戶型,、面積,、價位、交房日期,、物業(yè)管理,、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（定金,、首付款,、一次性付款、按揭貸款及后期各項費用等）,；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù),，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

4,、認(rèn)購協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作,，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核。

5,、如需按揭貸款的客戶,，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。

6,、業(yè)務(wù)人員需與客戶作好溝通,，向其闡述國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。

五,、銷售提成

1,、按照公司規(guī)定：

（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后,，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

（2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

2,、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計提規(guī)定,，公司員工除業(yè)務(wù)員外,，其他員工介紹客戶成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買賣合同簽訂工作后,，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

3、銷售工作完畢，當(dāng)月房款到帳,，當(dāng)月上報提成審批,，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成,，有信息記錄的不計提成,，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇十五

因為尾盤數(shù)量不多,，大都是一些銷售較為困難的單元,，銷售時的營銷費用十分有限，不可能大量,、轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳,，所以尾盤一直以來也成為了令房地產(chǎn)商倍感頭疼的一件事。

尾盤一般指樓盤的銷售率達(dá)到70%左右時,，對所剩單位的稱謂,。因為尾盤數(shù)量不多，大都是一些銷售較為困難的單元,，銷售時的營銷費用十分有限,，不可能大量、轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳,，所以尾盤一直以來也成為了令房地產(chǎn)商倍感頭疼的一件事,，尾盤不僅沉淀了開發(fā)商的目標(biāo)利潤，更壓制了他們前進(jìn)的熱情,。

尾盤一般分為兩種,，一種是朝向、采光,、樓層,、戶型較差的，主要是開發(fā)商在銷售前期沒有進(jìn)行很好的銷售控制,、制定合理的價差,，銷售人員或代理公司為追求業(yè)績，銷售中不管不顧只一味推薦客戶容易接受的好戶型,，對一些朝向偏差,、戶型偏大的單位沒有進(jìn)行很好的引導(dǎo)，致使這部分單位被冠上尾盤的稱謂,。用一些專業(yè)人士的話來說，這種尾盤除了降價,，沒有更多的辦法,。

另外一種是項目市場定位與產(chǎn)品本身出現(xiàn)矛盾，例如某項目價位是4900元/平方米，市場定位在普通白領(lǐng)階層,，卻將頂層的戶型均設(shè)計為面積在200平方米以上的復(fù)式結(jié)構(gòu),，其中平層部分戶型面積也達(dá)到200平米，總樓價100多萬元,，它的買家是誰很難確定,，這類項目之所以銷售出現(xiàn)困難是開發(fā)商對樓盤的市場定位和產(chǎn)品定位銜接處理失策的典型案例。如何將這部分尾盤盡快被市場消化掉,，如何用少量的宣傳費賣出最難賣的單位,，紅石行針對各類尾盤進(jìn)行了詳細(xì)的分析、研究,，從而找出了解決的最佳方案,。

根據(jù)紅石行的民意調(diào)查反映出，目前消費市場對尾盤沒有一個正確的認(rèn)識,，甚至還存在一定的排斥心理,，常將‘尾樓’與‘爛尾樓’混淆，覺得尾盤就是非常不好的房子,。除了各種自身條件有限以外,，其實尾盤具有兩大特點；一是絕對的現(xiàn)樓,。買家可以直接看到現(xiàn)房,，實地品評房屋質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境,、生活配套是否便利等,，不必存在像期房那樣的擔(dān)憂。二是在物業(yè)管理設(shè)施及各方面的磨合上可以省時省力,。經(jīng)過前期的入住,，實際生活中的物業(yè)管理問題、發(fā)展商與配套部門之間是否具有良好的合作關(guān)系,、樓房質(zhì)量等問題都可以提早知道,。之所以大多數(shù)的置業(yè)者認(rèn)為，尾盤是別人挑剩下的,，是戶型朝向不佳,、設(shè)計落伍、布局不合理的房子,，其原因：一是開發(fā)商不愿再出資作宣傳,，消費者很難辨認(rèn)尾樓和爛尾樓的區(qū)別；二是開發(fā)商選擇中介公司代理時,，一級代理公司大多只考慮代理新盤,，尾盤自然不在他們的注意范圍之內(nèi)。多數(shù)的尾盤就被分散給小型代理公司或是任其空置，這些小型的代理公司接手后,，本著賣一套收一套錢的心態(tài)進(jìn)行銷售,，沒有從根本上正視和去尋找解決尾盤的方法，更沒有去引導(dǎo)消費者正確看待尾盤,。這種做法的結(jié)果就是事實上尾盤并不被市場真正消化,。

所以尾盤的問題并不完全在項目本身，更多的原因是置業(yè)者獲得尾盤的信息來源匱乏,，致使不能正確認(rèn)識尾盤,。紅石行通過對尾盤市場的反復(fù)研究，決定對尾房信息進(jìn)行整合利用,，為尾盤提供一個健全的信息發(fā)布渠道,，使消費者能及時得到相關(guān)的購房信息，加深認(rèn)識,，消化尾樓,，避免資源浪費，這就是紅石行的現(xiàn)房超市,！

尤其對于一些急于變現(xiàn)的開發(fā)商來說,，降價便成了唯一的方式。但降價也有許多技巧,，如果只一味降低單位售價,，有可能會造成適得其反。例如西南二環(huán)的某物業(yè),，熱賣時均價在7０００—8０００元／平方米左右,，因為內(nèi)部問題，銷售受阻,，所剩將近40%的空置房竟以半價推出,。一下讓市場認(rèn)為該物業(yè)出了嚴(yán)重質(zhì)量問題，這樣不僅給已購的客戶利益和精神上帶來沉重打擊,，更損害了開發(fā)商的市場形象,。此開發(fā)商的這一壯舉不僅沒有推動銷售進(jìn)度，反而讓該項目陷入了進(jìn)退兩難的尷尬境地,。所以紅石行更提倡尾盤降價策略要采取更具人情味的方式,，就是所謂“隱性降價”，如降低首期款,、送精裝修,、送物業(yè)管理費、送花園,、送綠化,、為客戶提供更周到便利的服務(wù)等等,。

前面我們說到降價是尾盤銷售的有效方法,，但并不是一劑任何時間都見效的靈丹妙藥,，有些樓盤價格降到了最低點，廣告也打了不少,，依然是無人理睬,，根本無法收回成本，更談不上利潤最大化了,。退一步來說降價雖然能使開發(fā)商收回部分資金,，但會讓大部分準(zhǔn)客戶進(jìn)入觀望階段，期待著樓盤進(jìn)一步降價,，從而影響銷售,，因此降價始終不是尾盤銷售的上策。

紅石行認(rèn)為尾盤的處理方式除了降價之外,，重新定義市場,、重新界定客戶群，同時在可能的情況下對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)都會成為很好的解決方法,，首要工作是找出每一套單元的問題點,，再有針對性的尋找解決方法，不僅會起到很好的效果,，更能保障利益的最大化,。

重新定義市場，一般必須對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn),，但住宅產(chǎn)品的特性是現(xiàn)樓階段進(jìn)行改動困難程度很高,，雖然復(fù)式可以改為平層，小面積打通可以改大,，但更多的情況是改進(jìn)的可能性幾乎微乎其微,。所以我們在重新定義市場時，要在軟性改進(jìn)上多下工夫,。

比如認(rèn)真分析每套單元的潛在客戶構(gòu)成,，再進(jìn)行針對性的推廣。現(xiàn)房的目標(biāo)客戶大多就在項目的周邊,，所以我們就沒有必要在大眾媒體進(jìn)行宣傳,，主要采用路牌、橫幅等方式等吸引周邊客戶前來看房,，并在他們經(jīng)常出入的地方舉辦促銷活動,，這樣可以以最低的廣告費，取得最好的銷售業(yè)績,。

一些樓盤在項目收尾期,，仍以唯美抽象的概念進(jìn)行宣傳,，沒有很好的將現(xiàn)房優(yōu)勢表現(xiàn)出來，致使客戶對該物業(yè)的認(rèn)識仍停留在初始階段,，這樣就難免大量流失目標(biāo)客戶,。紅石行在這里提醒開發(fā)商，此階段的宣傳內(nèi)容一定要以親切的生活畫面來增強與客戶溝通的親和力,，主題應(yīng)著重表現(xiàn)在“家”上,。包括我們的宣傳工具所表現(xiàn)的內(nèi)容，更多的應(yīng)該是使用說明書和質(zhì)量保證書,，而不是華而不實的樓書,。另外一個不能忽略的重要媒體是我們的老客戶，因為他們的口碑是項目最好的傳播方式,。所以一定要注重與老客戶情感的溝通,，經(jīng)常舉辦一些答謝會、睦鄰活動等,，會得到意想不到的收獲,。

紅石行在尾盤銷售上，還有很多的策略和技巧,，希望能和業(yè)內(nèi)人士共同分享,、探討，因為版面有限不能一次列詳,，今后將會陸續(xù)刊出,。

房地產(chǎn)抵押合同范文錦集八篇。

房地產(chǎn)抵押合同范文錦集六篇,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇十六

工作周期選擇：基本貫穿整個項目營銷過程,，派單量最大的時間應(yīng)選在蓄客期和強銷期。拓客人員選擇：根據(jù)各項目實際人員和項目體量安排,，一般至少需要配備一名拓客主管拓客范圍選擇：項目周邊和全市重點的繁華區(qū)域,，人流量和商圈檔次是商圈選擇的主要標(biāo)準(zhǔn)。工作目的：廣泛傳遞項目信息和有效收集客戶信息,。

工作安排：

1,、制定一個完整的拓客計劃。

2,、確定拓客人員,，并進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)（包括項目基本資料、核心賣點和優(yōu)勢及拓客說辭與技巧）,，培訓(xùn)完畢后進(jìn)行相關(guān)考核,。

3、安排拓客周期和時間節(jié)點,，選擇節(jié)假日及周末,，以及平日里商圈人流量較大的時段,。

4、對拓客商圈進(jìn)行選取與劃分,，并事先進(jìn)行踩點和繪制拓客地圖,。

5、拓客人員執(zhí)行拓客計劃,，在商圈進(jìn)行大范圍派單,，并竭力留取客戶信息,。

6,、統(tǒng)計每日派單量和留電量，并進(jìn)行拓客人員工作心得和拓客技巧分享,，提高團(tuán)隊士氣審核標(biāo)準(zhǔn)：工作審核標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)派單量和有效留電量而定,，要求每人每日合理派發(fā)單頁的量應(yīng)達(dá)到200-300張，有效留電量至少達(dá)到20-40組,。根據(jù)項目體量,、檔次和推廣力度不同，派發(fā)量和有效留點量兩項數(shù)據(jù)可以根據(jù)項目自身情況做適當(dāng)調(diào)整,。

拓客范圍選擇：項目周邊各大主干道及路口,，目標(biāo)客戶工作區(qū)域的上下班公交站點和沿途必經(jīng)之路，以及去往日常生活中主要消費場所的沿途（如超市,、菜場,、餐館等）。

工作目的：向主力目標(biāo)客群進(jìn)行項目信息傳遞,，捕捉意向客戶,。

工作安排：

1、確定項目主力目標(biāo)客群,，分析客群相關(guān)信息點,。

2、并對目標(biāo)客群的工作,、生活,、休閑娛樂等動線進(jìn)行分析，確定動線攔截點,，如路口,、公交站點、客戶平時就餐聚集點等,。

4,、定期對工作成效進(jìn)行匯總，分析各廣告宣傳及人員派單等的效果,，繼而改進(jìn),。

審核標(biāo)準(zhǔn)：無,。

招式特點：

1、宣傳覆蓋范圍廣,，信息點對點傳播到達(dá)率高,。

2、對真正有購買意向的準(zhǔn)客戶說服力很強,。

拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主,，可配備一名拓客主管。

工作安排：

1,、將項目所在區(qū)域內(nèi)人員穩(wěn)定聚集社區(qū)進(jìn)行劃分,。

2、安排相關(guān)拓客人員攜帶相關(guān)道具進(jìn)行有計劃的掃樓和掃街,。

3,、在社區(qū)居民聚集區(qū)進(jìn)行項目海報和廣告的張貼，并設(shè)立固定咨詢點,。

4,、在社區(qū)內(nèi)部可安排一定的固定或流動拓客人員進(jìn)行客戶挖掘和維護(hù)。

招式特點：

1,、在一定區(qū)域內(nèi)覆蓋范圍廣,，覆蓋面不做過細(xì)分析，以基本全覆蓋為主,；

2,、信息在相對的區(qū)域內(nèi)做到全面接觸；

3,、覆蓋目標(biāo)客源數(shù)量較大,，精確性差，以量換質(zhì),，用時間培養(yǎng)客戶,。

適用項目：高端、中高端,、中端,。

工作時間選擇：蓄客期和強銷期。

工作人員選擇：精英銷售員,。

工作地點選擇：大型展會現(xiàn)場,。

工作目的：通過展會向目標(biāo)人群準(zhǔn)確傳遞項目情況，并現(xiàn)場拉客,。

工作安排：

1,、事先與展會組織方聯(lián)系，爭取有利展位（如果在房展會上,，位置選擇避免與優(yōu)于自身的項目相鄰,；如果展會為車展或者珠寶類展覽則選擇明顯位置,，此類展會更加適合高端和中高端的項目參加）。

2,、制定出眾的形象設(shè)計,，在展會上區(qū)別于其他同類型項目。

審核標(biāo)準(zhǔn)：無,。

招式特點：

適用項目：主要針對中高端項目和投資型項目工作周期選擇：以蓄客期為主,。

拓客人員選擇：前期與加油站協(xié)調(diào)工作由策劃人員負(fù)責(zé)，后期物料派送由案場銷售人員負(fù)責(zé)拓客范圍選擇：項目所屬區(qū)域內(nèi)和周邊商圈內(nèi)油站,、城區(qū)范圍內(nèi)到客率高的所有油站工作目的：傳遞項目信息,，捕捉意向客群工作安排：

1、分析各加油站的到客情況,，盡量選擇到客率高的加油站進(jìn)行合作,。

3、準(zhǔn)備好各項物料,，包括夾報和小禮品等，定期對合作的加油站進(jìn)行物料補充,。

招式特點：

2,、通過加油站派送宣傳品，就很容易鎖定這部分高端人群,，把產(chǎn)品信息迅速傳達(dá)給高端客戶,，中間沒有任何停留，沒有任何中間環(huán)節(jié),，迅速而有效,。

3、直接鎖定有消費能力的客戶,，廣告浪費少,，節(jié)省費用，有效性高,；

4,、由加油員一對一派送，中間不停留,，迅速到達(dá)目標(biāo)客戶手中,；

適用項目：所有項目類型均可。

工作周期選擇：蓄客期及強銷期,。

工作目的：廣泛傳遞項目信息,，挖掘和收集客戶信息。

工作安排：

1,、根據(jù)項目實際情況選擇相應(yīng)的百貨商場或賣場,，并聯(lián)系場地以及相關(guān)道具的安排,。

2、制定巡展順序和時間表,，按照節(jié)奏展開,。

招式特點：

1、增加了項目的接待處,，擴大了項目的影響和客源的積累,。

2、巡展地點進(jìn)而時間可靈活控制,。

3,、對巡展地點的選擇更具針對性，如高端項目則選擇高端商業(yè)場所,。

工作時間選擇：項目的蓄客期和尾盤階段,。

拓客人員選擇：經(jīng)理級以上或有特殊關(guān)系的業(yè)務(wù)員拓客。

范圍選擇：項目周邊的學(xué)校,、醫(yī)院,、工廠園區(qū)等各種企事業(yè)單位。

工作目的：通過與企業(yè)談團(tuán)購,，以略低的價格換取項目的快速去化,。

工作安排方式：

2、與相關(guān)企業(yè)接觸,，了解企業(yè)欲團(tuán)購的數(shù)量信息與可接受的價格范圍,。

3、分析決定此企業(yè)是否適合團(tuán)購本項目,。

4,、在得到相關(guān)準(zhǔn)確信息的情況下，與甲方聯(lián)系取得甲方的同意和認(rèn)可,。

審核標(biāo)準(zhǔn)：無,。

招式特點：

1、存在一定機會在短期內(nèi)成交大量客戶,，對于快速去化項目有很好的幫助,。

2、甲方需要舍棄一定的利潤,，且團(tuán)購價格的交涉與協(xié)調(diào)存在一定的難度,。

適用項目：普通及中高檔住宅項目。

工作周期選擇：營銷全程,。

拓客人員選擇：以市場部人員及銷售員為主,。

拓客范圍選擇：項目同區(qū)域內(nèi)拆遷小區(qū)，其它區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)拆遷小區(qū)。

工作目的：傳遞項目信息,，鎖定拆遷客戶,。

工作安排：

1、事先搜查項目周邊剛拆遷和待拆遷的區(qū)域,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇十七

活動主題：

感恩節(jié)_x地產(chǎn)項目啟動儀式暨捐贈儀式,。

類型：

活動營銷。

目的：

宣傳項目,，吸引目標(biāo)客戶,。

目標(biāo)客戶群：

高端客戶。

11月21日下午,，_x地產(chǎn)在威尼斯酒店宴會廳舉行了_x地產(chǎn)項目啟動儀式暨捐贈儀式,。_市政府、報社,、銀行,、房地產(chǎn)行業(yè)人士參加了此次盛會。項目由_x地產(chǎn)投資開發(fā),。項目位于彩田路北端,、銀湖西的山湖林海之中，首期將環(huán)湖開發(fā)14棟獨立別墅和400多套聯(lián)排別墅,，是深圳面對中產(chǎn)階層的又一大型低密度,、低容積率高尚社區(qū)。

活動內(nèi)容一：_x地產(chǎn)合作團(tuán)隊就_x的開發(fā)理念,、建筑開發(fā)設(shè)計、專利產(chǎn)品設(shè)計和園林景觀設(shè)計和系列工作成果向來賓作了匯報,。

活動內(nèi)容二：銀湖山郊野公園籌委會的負(fù)責(zé)人為大家介紹_x地產(chǎn)的后花園銀湖山郊野公園的整體規(guī)劃設(shè)計方案,。

活動內(nèi)容三：_x集團(tuán)向_x希望小學(xué)捐贈人民幣600萬。

策略分析,。

_x地產(chǎn)憑借著項目依靠優(yōu)美的原生態(tài)郊野公園及多項專利產(chǎn)品的人性化設(shè)計,，采取發(fā)布會的形式，向社會宣傳其項目的品質(zhì),。提升了項目形象,，同時也能吸引目標(biāo)準(zhǔn)客戶，從而帶動銷售,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇十八

活動主題：

感恩節(jié)xx地產(chǎn)項目啟動儀式暨捐贈儀式,。

類型：

活動營銷。

目的：

宣傳項目,，吸引目標(biāo)客戶,。

目標(biāo)客戶群：

高端客戶。

11月21日下午，xx地產(chǎn)在威尼斯酒店宴會廳舉行了xx地產(chǎn)項目啟動儀式暨捐贈儀式,。x市政府,、報社、銀行,、房地產(chǎn)行業(yè)人士參加了此次盛會,。項目由xx地產(chǎn)投資開發(fā)。項目位于彩田路北端,、銀湖西的'山湖林海之中,，首期將環(huán)湖開發(fā)14棟獨立別墅和400多套聯(lián)排別墅，是深圳面對中產(chǎn)階層的又一大型低密度,、低容積率高尚社區(qū),。

活動內(nèi)容一：xx地產(chǎn)合作團(tuán)隊就xx的開發(fā)理念、建筑開發(fā)設(shè)計,、專利產(chǎn)品設(shè)計和園林景觀設(shè)計和系列工作成果向來賓作了匯報,。

活動內(nèi)容二：xx集團(tuán)向xx希望小學(xué)捐贈人民幣600萬。

策略分析,。

xx地產(chǎn)憑借著項目依靠優(yōu)美的原生態(tài)郊野公園及多項專利產(chǎn)品的人性化設(shè)計,，采取發(fā)布會的形式，向社會宣傳其項目的品質(zhì),。提升了項目形象,，同時也能吸引目標(biāo)準(zhǔn)客戶，從而帶動銷售,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇十九

對外傳達(dá)金坤房產(chǎn)開盤典禮的信息,、顯示本企業(yè)的雄厚實力。擴大金坤房產(chǎn)的社會知名度與品牌美譽度,，體現(xiàn)金坤房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的`雄厚實力財力,、“xx第一拍”的資歷、極優(yōu)的地理位置,、很大的升值空間和一流的戶型設(shè)計,，展示公司美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售,。同時進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān),，樹立xx房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T,、客戶的關(guān)系,。

1、開盤時間：20xx年x月x日（暫預(yù)定）

2,、活動地點：xx房產(chǎn)有限公司

3,、剪彩嘉賓：貴公司確定

4,、擬邀媒體：xx電視臺、xx廣告公司

5,、活動方案

（一）前期準(zhǔn)備

1,、到場嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士,、公司的關(guān)系客戶,、各媒體

2、購買或制作一批有意義的禮品,。

做好活動現(xiàn)場的禮品,、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）,。

一是可以表達(dá)對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意,；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3,、剪彩儀式所需的紅花,、剪刀,、托盤和鮮花

4,、請柬的準(zhǔn)備

提前印好請柬,，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前xx天寄出，本市提前x天發(fā)出,，并確認(rèn)來否回執(zhí),。（請貴公司確認(rèn)、確定,。）

5,、其他準(zhǔn)備工作

提前x天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

提前x天落實指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

（二）開盤前廣告發(fā)布

在《xx廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放,。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導(dǎo)。

（三）開盤之日媒體報道

開盤當(dāng)天邀請市電視臺,、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體,，以新聞報導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳xx房產(chǎn)的開盤慶典,。

6,、開盤現(xiàn)場活動

現(xiàn)場布置

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況,，頂部做射燈突出效果,；前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺，正墻右側(cè)做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面,。另擺設(shè)沙發(fā),、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī),、有實力,、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受,。（效果圖附后）

會場布置：會場布置以實際效果為準(zhǔn),，按照不同區(qū)域不同劃分。現(xiàn)場以售樓部為接待中心,，配合媒體廣告宣傳,，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。

主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū),，設(shè)在公司或樓盤門口,。左側(cè)為貴賓致辭臺，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng),，臺面鋪有紅色地毯,，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。

嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè),。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇二十

尾盤一般分為兩種,，一種是朝向、采光,、樓層,、戶型較差的，主要是開發(fā)商在銷售前期沒有進(jìn)行很好的銷售控制,、制定合理的價差,，銷售人員或代理公司為追求業(yè)績，銷售中不管不顧只一味推薦客戶容易接受的好戶型,，對一些朝向偏差,、戶型偏大的單位沒有進(jìn)行很好的引導(dǎo)，致使這部分單位被冠上尾盤的稱謂,。用一些專業(yè)人士的話來說,，這種尾盤除了降價，沒有更多的辦法,。

根據(jù)xxx的民意調(diào)查反映出,，目前消費市場對尾盤沒有一個正確的認(rèn)識，甚至還存在一定的排斥心理,，常將‘尾樓’與‘爛尾樓’混淆,，覺得尾盤就是非常不好的房子,。除了各種自身條件有限以外，其實尾盤具有兩大特點,；一是絕對的現(xiàn)樓,。買家可以直接看到現(xiàn)房，實地品評房屋質(zhì)量,、社區(qū)環(huán)境,、生活配套是否便利等，不必存在像期房那樣的擔(dān)憂,。二是在物業(yè)管理設(shè)施及各方面的磨合上可以省時省力,。經(jīng)過前期的入住，實際生活中的物業(yè)管理問題,、發(fā)展商與配套部門之間是否具有良好的合作關(guān)系,、樓房質(zhì)量等問題都可以提早知道。之所以大多數(shù)的置業(yè)者認(rèn)為,，尾盤是別人挑剩下的,，是戶型朝向不佳、設(shè)計落伍,、布局不合理的房子,，其原因：一是開發(fā)商不愿再出資作宣傳，消費者很難辨認(rèn)尾樓和爛尾樓的區(qū)別,；二是開發(fā)商選擇中介公司代理時,，一級代理公司大多只考慮代理新盤，尾盤自然不在他們的注意范圍之內(nèi),。多數(shù)的尾盤就被分散給小型代理公司或是任其空置,，這些小型的代理公司接手后，本著賣一套收一套錢的心態(tài)進(jìn)行銷售,，沒有從根本上正視和去尋找解決尾盤的方法,，更沒有去引導(dǎo)消費者正確看待尾盤。這種做法的結(jié)果就是事實上尾盤并不被市場真正消化,。

所以尾盤的問題并不完全在項目本身,，更多的原因是置業(yè)者獲得尾盤的信息來源匱乏，致使不能正確認(rèn)識尾盤,。xxx通過對尾盤市場的反復(fù)研究,，決定對尾房信息進(jìn)行整合利用，為尾盤提供一個健全的信息發(fā)布渠道,，使消費者能及時得到相關(guān)的購房信息，加深認(rèn)識,，消化尾樓,，避免資源浪費,，這就是xxx的現(xiàn)房超市！

尤其對于一些急于變現(xiàn)的開發(fā)商來說,，降價便成了唯一的方式,。但降價也有許多技巧，如果只一味降低單位售價,，有可能會造成適得其反,。例如西南二環(huán)的某物業(yè)，熱賣時均價在7０００—8０００元／平方米左右,，因為內(nèi)部問題,，銷售受阻，所剩將近40%的空置房竟以半價推出,。一下讓市場認(rèn)為該物業(yè)出了嚴(yán)重質(zhì)量問題,，這樣不僅給已購的客戶利益和精神上帶來沉重打擊，更損害了開發(fā)商的市場形象,。此開發(fā)商的這一壯舉不僅沒有推動銷售進(jìn)度,，反而讓該項目陷入了進(jìn)退兩難的尷尬境地。所以xxx更提倡尾盤降價策略要采取更具人情味的方式,，就是所謂“隱性降價”,，如降低首期款、送精裝修,、送物業(yè)管理費,、送花園、送綠化,、為客戶提供更周到便利的服務(wù)等等,。

前面我們說到降價是尾盤銷售的有效方法，但并不是一劑任何時間都見效的靈丹妙藥,，有些樓盤價格降到了最低點,，廣告也打了不少，依然是無人理睬,，根本無法收回成本,，更談不上利潤最大化了。退一步來說降價雖然能使開發(fā)商收回部分資金,，但會讓大部分準(zhǔn)客戶進(jìn)入觀望階段,，期待著樓盤進(jìn)一步降價，從而影響銷售,，因此降價始終不是尾盤銷售的上策,。

1．重新定義市場。

xxx認(rèn)為尾盤的處理方式除了降價之外,，重新定義市場,、重新界定客戶群,，同時在可能的情況下對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)都會成為很好的解決方法，首要工作是找出每一套單元的問題點,，再有針對性的尋找解決方法,，不僅會起到很好的效果，更能保障利益的最大化,。

重新定義市場,，一般必須對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，但住宅產(chǎn)品的特性是現(xiàn)樓階段進(jìn)行改動困難程度很高,，雖然復(fù)式可以改為平層,，小面積打通可以改大，但更多的情況是改進(jìn)的可能性幾乎微乎其微,。所以我們在重新定義市場時,，要在軟性改進(jìn)上多下工夫。

2．廣告媒體重新定義,。

比如認(rèn)真分析每套單元的潛在客戶構(gòu)成,，再進(jìn)行針對性的推廣。現(xiàn)房的目標(biāo)客戶大多就在項目的周邊,，所以我們就沒有必要在大眾媒體進(jìn)行宣傳,，主要采用路牌、橫幅等方式等吸引周邊客戶前來看房,，并在他們經(jīng)常出入的地方舉辦促銷活動,，這樣可以以最低的廣告費，取得最好的銷售業(yè)績,。

3．宣傳內(nèi)容重新定義,。

一些樓盤在項目收尾期，仍以唯美抽象的概念進(jìn)行宣傳,，沒有很好的將現(xiàn)房優(yōu)勢表現(xiàn)出來,，致使客戶對該物業(yè)的認(rèn)識仍停留在初始階段，這樣就難免大量流失目標(biāo)客戶,。xxx在這里提醒開發(fā)商,，此階段的宣傳內(nèi)容一定要以親切的生活畫面來增強與客戶溝通的親和力，主題應(yīng)著重表現(xiàn)在“家”上,。包括我們的宣傳工具所表現(xiàn)的內(nèi)容,，更多的應(yīng)該是使用說明書和質(zhì)量保證書，而不是華而不實的樓書,。另外一個不能忽略的重要媒體是我們的老客戶,，因為他們的口碑是項目最好的傳播方式。所以一定要注重與老客戶情感的溝通，經(jīng)常舉辦一些答謝會,、睦鄰活動等,，會得到意想不到的收獲。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇二十一

銷售人員是比較獨特的團(tuán)體,，銷售人員流失率總是非常高、銷售人員總是先看拿多少錢,，再看干多少活,、很多銷售人員積極性不強，不愿意多做,，以不求吃好只求吃飽的心態(tài)來面對工作,。因此，如何打造一只在“戰(zhàn)時”能勝,，同時在“閑時”不閑,，更不會隨意“變節(jié)”的銷售團(tuán)隊，這是非常重要的問題,。

要解決這一問題,，首先要從銷售人員的有效激勵入手?？偟膩碚f,，企業(yè)需要根據(jù)自身所處實際情況，選擇合適的激勵手法,。

情況一,，市場蕭條，樓盤品質(zhì)知名度較弱,，缺乏競爭力,。需要用人力去打開市場，行業(yè)整體競爭激烈,，體現(xiàn)的是直接的人與人和樓與樓之間的競爭,。在這種情況下，高底薪加大比例的傭金可以刺激銷售人員的積極性,。

情況二,，市場逐步恢復(fù)熱度，品牌品質(zhì)開始深入人心,，項目開始得到認(rèn)可,，企業(yè)的品牌和項目的品質(zhì)開始影響銷售的結(jié)果，傭金比例可以開始下調(diào),，并且對銷售人員的要求逐步提高,。

銷售人員的考核機制，在房地產(chǎn)市場大環(huán)境不景氣的前提下,，懲罰方面應(yīng)從抓日常管理為主如：案場紀(jì)律,、接待禮儀,、辦公環(huán)境衛(wèi)生等方面。工作重點應(yīng)放在調(diào)動銷售人員積極性及激勵銷售人員提高業(yè)績方面著手,。

激勵方面主要有以下幾點：

提高銷售人員底薪待遇,、加大傭金比例可以極大地調(diào)動房屋銷售人員的積極性和主動性，煥發(fā)他們的售樓熱情,。(在固有傭金基礎(chǔ)上可以增設(shè)每月首個開單獎勵,、月銷售冠獎勵、季銷冠獎勵,、年銷冠獎勵,，獎勵金額幾百至幾千不等，以現(xiàn)金形式當(dāng)場兌現(xiàn)效果更好)對有能力的銷售人員可以憑借自己的能力獲得高額的報酬,，企業(yè)可以憑此吸引來更多的優(yōu)秀銷售人才,。銷售人員保證穩(wěn)定豐厚的收獲時會對企業(yè)產(chǎn)生一種歸屬感，而這種歸屬感有利于其長期留在企業(yè)工作,，形成企業(yè)穩(wěn)定的銷售班底,。

任何銷售人員都希望得到企業(yè)和領(lǐng)導(dǎo)的承認(rèn)和贊同。對于那些為企業(yè)做出突出貢獻(xiàn)的銷售人員,，給予一定的榮譽(例如銷售人員利用自身的社會關(guān)系促進(jìn)銷售的如：組織團(tuán)購等),，這樣既能使他本人經(jīng)常以此鞭策自己，更可以為他人樹立榜樣和奮斗目標(biāo),。

精神激勵方面常見的方法有通過會議對得獎人進(jìn)行公開表揚,，以公司的名義頒發(fā)榮譽證書，由公司高層領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)面向獲獎人表達(dá)肯定和祝賀等等,。從表揚的內(nèi)容來看,，可以不僅僅是銷售業(yè)績，也可以由銷售團(tuán)隊選出在各個方面表現(xiàn)優(yōu)異的員工,，如最佳服務(wù)獎,、最佳禮儀獎等等。

3團(tuán)隊激勵,。

良好的團(tuán)隊關(guān)系,，能夠增進(jìn)銷售人員之間的配合，能夠激發(fā)每個員工的士氣,，從而提高工作效率,。召開定期的工作會議和不定期的項目銷售會議、項目策劃會議,，增強員工的參與感,。提倡團(tuán)隊合作，積極舉行團(tuán)隊活動，例如體育活動,、聚餐等,。

總而言之，銷售人員的激勵,，即要正確引導(dǎo)銷售人員的工作方式方向的同時,，又要通過有效的金錢激勵、精神激勵,、團(tuán)隊激勵,，為留住和激發(fā)銷售人員潛力打造良好的工作環(huán)境。

以上是對當(dāng)前市場環(huán)境下如何激勵銷售人員淺談,，請領(lǐng)導(dǎo)批評指正。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇二十二

能否按時交房是每個買房者擔(dān)心的事,，我很能理解,，但請您放心：

說實話，我們比您更擔(dān)心,，因為我們現(xiàn)在開發(fā)的是一期工程,，下面還有二期、三期,，土地都已經(jīng)買好了,，這是我們的第一個項目，就是創(chuàng)口碑的,，如果不能按時交,，再怎么做二期工程，誰還敢買?我們又怎么敢做,，敢在xx市發(fā)展?何況我們在全國各大城市都又有房地產(chǎn)開發(fā)項目,，從還未出現(xiàn)過逾期交房現(xiàn)象，只有提前交樓的,。

能否按時交房,，關(guān)鍵是看資金能夠同時到位，有的開發(fā)商為什么不能按時交房,，并不是不想建,，而是資金缺口，我們是拿客戶的錢,，為客戶建房子,，資金能夠按時到位要看項目的整個銷售過程。況且房子賣得這么好,，資金絕對是沒問題的,。

先生/女士，能不能按時交房，其實我們比您更擔(dān)心,，在您購買我們產(chǎn)品的時候我們會和您簽訂一份《商品房買賣合同》,，這份合同是要在房管局備案的，里面明確規(guī)定了關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任,，我們定的賠付標(biāo)準(zhǔn)也比較高,，雖然對于您一戶來說可能不是太多，但是咱們項目有上千戶業(yè)主呢,，這樣賠付下來也是一個天文數(shù)字了,，都說開發(fā)商唯利是圖，就是為了不損失這些違約金,，我們也不敢不按時交房啊!

×先生,，請您放心，質(zhì)量是絕對沒有問題的,，那么我們現(xiàn)在就把它訂下來,，現(xiàn)在驗收房子比以前要復(fù)雜得多。

另外,，物業(yè)的價值必須物有所值,，物超所值，在價格的背后,，每一個投資者都在考慮所獲利益的多少,，這也是每個投資者真正應(yīng)考慮的，買房看價格,，更要看實惠,。從一個物業(yè)看投資者的回報率，不能從單一的價格出發(fā),。

成本分析,，第一，建筑成本高,，因為是框架結(jié)構(gòu),，土地價格，各種稅費,、拆遷費用,，請建筑單位人工費，加上成本如水泥鋼筋,，有錢還不一定能在這里拿地,，因為沒關(guān)系是拿不到土地的。

比較比較,。

×先生,，不管您是否買我們的房,，我們的話都已經(jīng)講到：說實話，您覺得行就買,，不行就去比較,。但我們可以自信說一句，只要您是真正想買房,，最終還是會到我們這里來,，在我們這買了房的很多客戶都是這樣比較來比較去，最終還是覺得我們這兒好,。

商量商量,。

請問您做哪一行?不論做哪一行，從來沒有人說自己的資金有多余的,，都希望生意越做越大,，資金越投越多?！料壬?，請問您上次和家人團(tuán)聚是什么時候，看得出您是一個成功的商人,，但不見得您就是位稱職的丈夫和父親，我想不是您不愿意,，主要是您還沒找到一個溫馨的家,。那么，您做得這么辛苦為了什么呢?還不是為了給愛人一個浪漫的家,，給孩子成長創(chuàng)造出一個良好的環(huán)境,，趁著今天有能力的時候，拿一部分錢出來改善自己的生活,，用這個錢買個心情舒暢,，買個健康也是值得的。

人生苦短,，享樂及時,，生意場上風(fēng)險迭出，而不動產(chǎn)是最好的回避風(fēng)險的港灣,。老話說：“雞蛋不要放在一個籃子里”,，應(yīng)該分散投資，分散風(fēng)險,。

×先生,，您今天帶了多少錢，我們訂下來,。

a.保值升值,。

b.入市良機,。

c.我們的房子是最好的，價格是最優(yōu)的,。

a.保值升值,。

買房無論是居住還是作為投資，實際上都是一種投資行為,，因為買房一次投入的資金較大,，作為投資肯定是要有回報率的，您今天30萬買一套房,，肯定希望它明年變成40萬甚至50萬,，那怎樣才能有更高的回報呢?依我做房地產(chǎn)的經(jīng)驗，源引香港地產(chǎn)大王李嘉誠的話來說決定房子能否升值,，最主要的有三大因素,，第一是地段，第二是地段,，第三還是地段,，那地段為什么這么重要呢?就拿我們的房子為例，我們這里并不是市中心,，但交通方便,，公交車都在門口上車，平價市場就在附近,，生活方便,，再說服裝市場就在斜對面，生活方便,。政府在這交通要道建設(shè)了這么多年,，已完全成規(guī)模，可以說這里是居住的最好地段,，它跟老市區(qū)比,，比較開闊，還鬧里取靜,，對身體大有好處,，像這樣地段的房子想要的人是越來越多，需求量是越來越大,，但地是越來越少,，所以說它的高升值潛力是非常大的，您說對嗎?從房地產(chǎn)本身來講,，房子是永遠(yuǎn)增值的,。

買房永遠(yuǎn)都是最穩(wěn)的，是長線投資,，永遠(yuǎn)增值,，保值,。我們國家人多地少，人口每年增長2%,，土地每年減少1.5%,土地是不可再生的資源,，這些決定了地價，地產(chǎn)的增值,，因此買房子是最穩(wěn)的投資,，買什么都不如買房子。

b.入市良機,。

×先生,，我覺得您現(xiàn)在考慮買房，絕對是入市的好時機,，現(xiàn)在整個中國的房地產(chǎn)肯定會有一個見底回升的趨勢,。就像股票，股票賺錢不等于所有的股票都賺錢,，也不等于什么時候入市都賺錢,，所以選擇什么時候入市相當(dāng)重要，現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的低谷,，肯定要回升,，肯定要好轉(zhuǎn)。為什么呢?早在96年,，朱镕基就提出將房地產(chǎn),，作為龍頭行業(yè)來發(fā)展，帶動72個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，作為國家在各方面對房地產(chǎn)加以扶持，尤其是銀行對房地產(chǎn)的貸款,。國家還提倡個人的小額貸款,，住房貸款都是為了扶持房地產(chǎn)上的發(fā)展。您看現(xiàn)在很多樓盤都可以按揭,，您現(xiàn)在一定要抓住這個機會,，做任何事都是一開始機會好，您走在別人的前面就是贏家,，咱們市有100萬人口,，有很多人需要買房，但買不起,，所以國家正在推行按揭法,，按揭買房就是國際流行趨勢。等到按揭普遍推廣,，您就沒有什么優(yōu)勢了,，比方說一套房子50萬,，按國際上最流行的按揭方式，可以提供八成30年按揭,，那么首期付20%,，10萬元，以后每月1000元,，那誰買不起?那時不是說有錢就能買到好房子的,。買房看準(zhǔn)入市時機，絕對是最好的投資方式,。

房地產(chǎn)銷售方案的市場調(diào)研與分析篇二十三

成熟優(yōu)質(zhì)房源,，直擊價格底線！

絕版加推,，臻品不再

（1）開發(fā)商力度空前的清盤優(yōu)惠策略（開發(fā)商制定）,；

（2）活動時間：二個月（月日—。

活動期內(nèi)只投放嘉魚電視臺廣告

（1）體現(xiàn)唯一性,，電視臺清盤活動每期只推一家,；

（2）電視臺前期墊資全方位立體式廣告投放；

（3）開發(fā)商預(yù)付宣傳費押金2萬元,；

（5）活動期內(nèi)樓盤無銷售業(yè)績電視臺不收取任何宣傳費,，并退還宣傳費押金2萬元。