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房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇一

近期,，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義,。優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今,，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí),，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。

今年1—6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢(shì)見圖一,。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),，2—6月的增速走勢(shì)見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯,。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15,。5%和15,。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6,。5萬平方米,，與3月份相比均下降了44,。3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在,、,、年分別同比上漲20。5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

2）房貸利率調(diào)整,。3月16日,，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6,。12%,。

3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局,、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的,，按3%全額征收契稅,。

4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主,、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。

6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià),，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度,、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積、竣工面積,、銷售面積,、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2,、合理引導(dǎo)住房主體需求,。

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化,。

3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā),。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間,，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃,。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題,、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng),、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金,、項(xiàng)目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇二

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大,，市場(chǎng)交易日益活躍,，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè),，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn),。

20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬平方米,；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬平方米,。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米,，其中商業(yè)26萬平方米,；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米,，均價(jià)2168元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米,，均價(jià)1924元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米,，均價(jià)3248元/平方米,。

20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,，面積25.4萬平方米,，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定,，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖,。去年11月份至今,，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰,，這說明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大,。

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題,，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,，費(fèi)用昂貴,，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,，無法解決,，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,，群眾意見較大,。

2,、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè),，規(guī)模小，資金缺乏,，管理人才不足,，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理,，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善,，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,，影響群眾的消費(fèi)心理,。

3、開發(fā)企業(yè)資金短缺,。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,，下半年,，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底,，政府出臺(tái)了放寬金融政策,，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,，目前僅有個(gè)別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來源于社會(huì)融資,。社會(huì)融資成本高,，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大,，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺,，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,，大量資金外流,，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱,，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,，更影響樓盤的正常銷售。

4,、近年來,，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右,。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房,，一定程度上影響商品住宅的銷售,。

5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響,，雖然住房剛性需求仍然存在,，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策,，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng),。

1、有序的開展拆遷規(guī)劃,，適度控制招拍掛土地的數(shù)量,，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊,，面積800畝,，基本可滿足用地需求。

2,、解決供電矛盾這一突出問題,。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路,，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題,，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn),。

3,、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談,，會(huì)上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議,，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑,，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持,，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

4,、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí),，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5,、加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度,，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí),，建立一站式審批制,，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工,，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi),。

6,、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策,。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù),，擴(kuò)大二手房市場(chǎng),，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展,。

8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳,，通過各種新聞媒體,，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望,，以此來帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇三

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快,，推動(dòng)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用,。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%,，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入,，就占36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。

最近,，中央政府和市政府相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,。對(duì)于對(duì)外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議,，對(duì)保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元,；商品房建筑面積489.9萬平方米,，銷售量100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):,。

1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(zhǎng)率。

近年來,，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度,，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年,，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭,。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長(zhǎng)率為42.2%,。具體趨勢(shì)見圖1,。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位,，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%,；今年商業(yè)樓宇的增長(zhǎng)率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長(zhǎng)率分別為2.6%,、15.2%,、84.5%、79.1%和1.9倍,；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(zhǎng)速度,。

2.房地產(chǎn)銷售勢(shì)頭明顯下降。

今年,，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)率逐月呈下降趨勢(shì),，2-6月的增長(zhǎng)趨勢(shì)如圖2所示:,。

從商品房預(yù)售情況來看，下降趨勢(shì)明顯,。1-6月,，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米,；與去年同期相比,，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望態(tài)度,，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米,，較3月份下降44.3%,。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低,，每月預(yù)售385套,，總面積約5萬平方米。

今年以來,，中央政府和市政府頻繁出臺(tái)相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲,。由于土地的稀缺,，人們對(duì)住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理,，我區(qū)的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì),。

自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲,，年,、年、年房?jī)r(jià)分別同比上漲20.5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元,，同比上漲20%；存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元,，同比上漲47%,。

隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重,，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，我市也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個(gè)方面來規(guī)范住房市場(chǎng):,。

中央:。

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間；對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的地方,，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng),；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng),。

——房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲過快的城市或地區(qū),，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%,，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)家稅務(wù)總局,、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定20xx年6月1日以后,，個(gè)人出售購(gòu)買不滿2年的房屋，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)對(duì)20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通房屋的,，全額征收3%的契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整,。20xx年，全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅,、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則,。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行,，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度,，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。

-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng),，以配套商品房為主,。20xx年，全市計(jì)劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品房建設(shè),。

短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成,；同時(shí),，穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng),。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,，主要發(fā)揮以下作用:。

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額,。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策,，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā),。同時(shí)，通過嚴(yán)格的土地供應(yīng),，可以有效防止過度開發(fā),。

——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾,。通過加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾,。

——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,?？紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響,，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快,，我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策措施,，將有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)過度上漲，穩(wěn)定其上漲,。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段,，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn),。

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控。

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢(shì),，建立科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng),，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格,；目前,，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)控。加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的季度和年度分析預(yù)測(cè),，包括待售土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積,、竣工面積,、銷售面積、空置面積和空置率,、市場(chǎng)平均價(jià)格,、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),，及時(shí)提出預(yù)警建議,。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時(shí)反饋項(xiàng)目進(jìn)度,，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題，解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣,、掛牌等方式取得土地使用權(quán),。同時(shí)，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用,、項(xiàng)目設(shè)立,、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù),。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入,，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對(duì)抽逃注冊(cè)資本,、項(xiàng)目資本金,、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。

3.有計(jì)劃,、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合,，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃,。

4.合理引導(dǎo)住房主體的需求,。

中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工,、推進(jìn)城市化的人群,、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì)對(duì)住房的主要需求,。為了滿足這一需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度,。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變,，改善住房供應(yīng)，完善住房功能,，提高住房質(zhì)量,。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際,，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房,，促進(jìn)主體需求合理化。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇四

近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng),，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì),，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng),。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期,，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。__年以來,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí),，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力,。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看,，__年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于__年,，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大,，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí),，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例,。__年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來看,，我縣城區(qū)購(gòu)房者中,，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%,，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%,，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于__年水平,。__年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格,、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，__年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平,，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符,，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%,。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng),。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元,。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè),。

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快,，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。

2,、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅,、地稅,、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者,、管理者信息不對(duì)稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場(chǎng),，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái),，以房地產(chǎn)信息為依托,，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制,，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱,、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng),。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失,。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會(huì)帶來一些隱患,。如綠地,、公廁、幼兒園,、超市,、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定,。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議,。

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房),，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收,，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià),，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。__年11月,，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全,。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國(guó)辦發(fā)【__】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自__年6月1日起,，凡新審批,、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

2、注重規(guī)劃,，加快步伐,，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措,。根據(jù)我縣的舊城情況,，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的,，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨,，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo),，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合,，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造,，力爭(zhēng)在未來五年內(nèi),，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),，改變過去那種局部改造,、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷,。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益,、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則,，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局,，綜合開發(fā),，配套建設(shè),。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā),，開發(fā)一片,，配套一片，完善一片,，寧缺勿濫,。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),，縣房地產(chǎn)管理局,、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局,、縣國(guó)土資源局,、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員,。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度,。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作,，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題,，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議,。

3,、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過市場(chǎng)改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號(hào)文中規(guī)定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買,。”魯政發(fā)[__]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(__,、3,、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵(lì)機(jī)關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場(chǎng)改善住房條件,?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部,、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念,，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4,、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”,。要通過重組、兼并,、控股,、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力,。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略,，提高信譽(yù),，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng),。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案,，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素,、科技含量、綠色生態(tài),，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6,、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作,。近年來,，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì),、造福于民的好事,，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決,。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，計(jì)劃、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時(shí)，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介,、年度開發(fā)量,、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇五

近年來,，由于xx經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響,，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，特別是海南省xx出臺(tái)全域限購(gòu)政策以后,，形勢(shì)變得更加讓人難以捉摸,，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊,，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn),。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，沖破發(fā)展瓶頸,，利用自身優(yōu)勢(shì)開辟、探索新時(shí)期xx企業(yè)發(fā)展的新路子,，成為擺在我們面前的,、繞不過去的重大課題。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè),，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命,。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向,，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

此次調(diào)研在海口,、文昌兩地開展,，共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流,，收集市場(chǎng)信息,、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。

20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347,。38萬平方米,，同比下降25%；

成交367,。02萬平方米,，同比下降57%,；

供求比0,。95，同比增長(zhǎng)72%,；

成交均價(jià)14139元/平方米,，同比下降13%。

20xx年上半年?？谏唐纷≌?yīng)136,。74萬平方米，同比上漲25%,；

商品住宅成交176,。17萬平方米，同比下降13%,；

供求比0,。78，成交金額2711,。62億元,，同比下降11%；

成交均價(jià)15420元/平方米,，同比上漲2%,。

（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀。

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段,。

第一階段：即1992,、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”,、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生,、樓房空空如也,，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫,，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去,，教訓(xùn)不可謂不深刻,。

20xx年海南開始建設(shè)國(guó)際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲,，房?jī)r(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市,，房?jī)r(jià)逐漸理性回歸,，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài),，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷,，在xx的大力扶持和房企的積極應(yīng)對(duì)下，海南樓市逐漸走出陰霾,，在后期迎來一波上行的行情,。

第三階段：即20xx年全區(qū)限購(gòu)階段,。在xx鼓勵(lì)和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步,、健康發(fā)展，特別是xx批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后,，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長(zhǎng),，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況,。而國(guó)內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地,、恒大,、萬達(dá),、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤,，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀,，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應(yīng)求,。為避免房?jī)r(jià)過高,、過快增長(zhǎng)，防止樓市泡沫悲劇重演,，海南省xx于20xx年4月出臺(tái)了全域調(diào)控政策,，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了,，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮,。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素。

一是獨(dú)特的地理環(huán)境,。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人,，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎?，氣候環(huán)境惡劣,，而海南四季如春，有豐富的海岸資源,，有溫暖的明媚陽(yáng)光,，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣,，有原生態(tài)的風(fēng)土人情,，是他們“春暖花開”、“推窗看?！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂,，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國(guó)乃至全世界的國(guó)際旅游島。

二是良好的公共設(shè)施,。源源不斷劃拔土地,，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場(chǎng)所,、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等,，給市民的衣、吃,、住,、行帶來極大便利。城市綠化,、街心公園,、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用,，成為市民日常休閑的好去處,。另外，?？?、三亞大型、超大型購(gòu)物中心,，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ?gòu)物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國(guó)內(nèi)外游客慕名而至,。

三是暢通的交通線路,。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；?？?、三亞國(guó)際機(jī)場(chǎng)年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場(chǎng),，將大大方便旅客出行,。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。

四是健全的醫(yī)療體系,。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作,，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中,。目前,，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地,；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心,，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善,，能夠更大程度上滿足旅游,、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求,。

五是改善性剛需猛增,。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn),，拆遷后原住居民需要另找住宿,，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進(jìn)政策,，吸引了一部分島外人才前來就業(yè),，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展,。

總的來說,，海南的房子好賣，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好,，空氣好,，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在,。

（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀,。

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分,。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求,，xx實(shí)行限購(gòu)政策后,，“瘋了一樣的”房?jī)r(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的,，況且中國(guó)人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”,，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響,，本地居民對(duì)房子仍然有需求,。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制,，新建商品房供應(yīng)量有限,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位。換句話說,，xx調(diào)控土地開發(fā)后,，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪?？趚xx,、xx城、xxx園等10多個(gè)樓盤了解到,，買房需要先報(bào)名,，再搖號(hào)，后選房,，有的樓盤拿到號(hào)后還要先買車位才能選房,，造成一房難求、有錢也難買到房的情況,。我們?cè)陧?xiàng)目了解到,，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開盤400套房子，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人,，其中只有5%的人能買到房子,，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上,，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”,，有的人因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌,，等著掏腰包了,。因此說，海南樓市住上走趨勢(shì)還會(huì)在繼續(xù),，因?yàn)槭袌?chǎng)就在那里,，剛性需求就在那里。

海南位于中國(guó)最南端,，陸地總面積3.5萬平方公里,，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人,，與香港接近,，而陸地面積是香港的30余倍,，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說,，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地,，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū),、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn),，海南外來人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求,，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(zhǎng)空間,。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場(chǎng)規(guī)則,、把握客戶需求,、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來說,，面對(duì)新的形勢(shì),、新的變化，只有揚(yáng)長(zhǎng)避短,、轉(zhuǎn)變觀念,、拓寬思維、及時(shí)變革,，沖破發(fā)展瓶頸,，才能開辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇六

從20xx年至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè),。單拿為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億,，20xx年截止11月份,，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況,。

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縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢(shì),，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中,，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會(huì)上,，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響,。

我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對(duì)非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二,、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素,。

土地費(fèi)用：目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政,，財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入,，也就是賣地，地價(jià)越高,，土地成本越大,，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革,，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多,，則同樣的均衡量下,，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素,。

稅金及費(fèi)用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元,。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%,，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅,，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格,，從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的,。

對(duì)于非普通住宅，利潤(rùn)空間較大,。我們做過調(diào)查,，恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時(shí)4萬/平米,，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌,。拿星河灣來說，開盤時(shí)一房難求2萬/平米,，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。

其中,，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，這兩項(xiàng)都是逐年遞增,，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求,。通常來講,，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多,、金融形勢(shì)越好,，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高,。反之,，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比,，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展,。

三、政府的調(diào)控政策,。

國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題,。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià),。

四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對(duì)比較理性,，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià),，吸引消費(fèi)者,，達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來說,，對(duì)于普通住宅的銷售,，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,，如首開等,，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房,，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇七

通過了解九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營(yíng)銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況,、配套設(shè)施,、市場(chǎng)消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢(shì),，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析,，風(fēng)險(xiǎn)分析等，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確,、有效的依據(jù),。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定。

本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽(yáng)區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域,。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū),、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū),、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū),，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽(yáng)路,、大中路(步行街)、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段,。

第三節(jié)片區(qū)概況,。

一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀,。

九江地處江西省北部,、長(zhǎng)江和鄱陽(yáng)湖交匯處，北依避暑勝地,、風(fēng)景區(qū)廬山,，是集名山(廬山)、名江(長(zhǎng)江),、名湖(鄱陽(yáng)湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城,。130多年前，九江就是對(duì)外通商口岸,，1992年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為長(zhǎng)江沿岸開放城市,，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，水陸空交通便利,，素有“七省通衢”之譽(yù),。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力,。長(zhǎng)江和京九鐵路兩條大動(dòng)脈在九江市區(qū)交匯,，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。

長(zhǎng)虹大道作為廬山區(qū)和潯陽(yáng)區(qū)的的分界線,，不僅在地域上將其分隔,，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長(zhǎng)虹大道南北兩個(gè)片區(qū)(以北為潯陽(yáng)區(qū),，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異,。潯陽(yáng)區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局,、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng),，使得潯陽(yáng)區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段,，京九鐵路橫穿該片區(qū),，無形中對(duì)中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū),，國(guó)有大中型企業(yè)多集中于此,，現(xiàn)今，這些國(guó)有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài),，因此,，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)潯陽(yáng)區(qū)來說較為落后。

二,、片區(qū)配套設(shè)施狀況,。

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入,，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象,，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇八

人瀏覽,，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào),，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境,，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知),。

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員,，一個(gè)銷售中心不能滿足需求,，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn),，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性,，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本。

3,、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,，緊然有序的銷售場(chǎng)景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng),，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面，從客戶接待,，到客戶定房,，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù),，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦,，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片,，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感,。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具,，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感,。

本次貴陽(yáng)之行,，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念,。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目,，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難,，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分,，面積過大,，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢,，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1,、推出特價(jià)房源,，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分,，不分樓層,，每套25萬元。2,、針對(duì)頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售，買房子送車位,。3,、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶,，為促進(jìn)全部成交,，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4,、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5,、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷。6,、據(jù)了解,，龍翔路擴(kuò)建工程,，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車,，據(jù)此,，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。

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房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇九

云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶,。東領(lǐng)奉節(jié)縣,，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū),，北接開縣,、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51",，北緯30°35′6"—31°26′36"之間,，南北長(zhǎng)99.5公里，東西寬70.2公里,，幅員面積3649平方公里,。長(zhǎng)江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里,。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里）,，順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）,。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),，2006年末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人,，占91.03%,；非農(nóng)業(yè)人口26萬人，人口密度平均每平方公里342人,。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回,、彝,、苗、壯,、滿,、蒙古,、侗、土家,、高山,、朝鮮、藏,、布依,、白、哈尼,、傣族,、共3500余人，占0.28%,。

云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū),，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜,，最高點(diǎn)為海撥1809米,，最低95米；全縣地形起伏大,，山高坡陡,，丘陵少,，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”,。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū),，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定,，夏熱多伏旱,，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照,，主體氣候明顯等特點(diǎn),。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c,。年平均日照1484.8小時(shí),，年平均降雨量1100.1毫米,，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng),。

“十一五”期間,，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%，2006年全縣gdp達(dá)到53.3億元,，比2000年接近翻一番,，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元,，相當(dāng)于“十五”的3倍,，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn),。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元,，年均增長(zhǎng)12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn),。農(nóng)民人均純收入2223元,，年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.3:35.6,。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元,，年均增長(zhǎng)12.2%，比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn),。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi),。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰,。

城鎮(zhèn)體系框架基本形成,，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施,，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效,，新縣城順利通過“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”,、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng),。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),，加工制造、商貿(mào)流通,、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大,。

云陽(yáng)交通四通八達(dá),，運(yùn)輸方便快捷,。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過,，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處,，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng),。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過云陽(yáng)境內(nèi),，至開縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路,，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車,，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造,、云利路,、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場(chǎng),、萬州火車站48公里,，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座,，完成云堰路,、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里,，在建113.5公里,。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%,。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里,，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路,。新建二級(jí)車站1個(gè),，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處,。

云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治,、經(jīng)濟(jì)、科技,、文化中心,，三峽旅游服務(wù)基地之一,，發(fā)展商貿(mào)、食品加工,、輕工,、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人,，2020年30萬人,，用()地28平方公里。新城規(guī)劃為三片,。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu),，形成以雙江為中心，人和,、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài),，圍繞新城，大江,、大橋,、大道、大公園凸現(xiàn),，成為渝東城市群中的重要城市,。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心,，構(gòu)建極核發(fā)展模式,，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系,，加快自身發(fā)展,，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè),，充分挖掘全縣旅游資源,，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局,，接待游客250萬人次,，張飛廟成功搬遷,，2003年7月19日正式開館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū),，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園,。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫,、游人如織的濱江公園,，建成了云陽(yáng)的一張名片。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十

在當(dāng)下社會(huì)，報(bào)告有著舉足輕重的地位,，一直以來沒有想法,，報(bào)告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。那么大家知道標(biāo)準(zhǔn)正式的報(bào)告格式嗎,？下面是小編收集整理的銷售市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，歡迎大家借鑒與參考,，希望對(duì)大家有所幫助,。

成功與失敗相隨，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在,。年銷售年度已經(jīng)結(jié)束,，伴隨而來的是新一輪充滿競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)的一年，正因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)是殘酷的工作才更具有挑戰(zhàn)性,?；仡櫛灸甓人龅墓ぷ鳎瑤缀鯖]有一件事使自己能夠滿意,；也未能使客戶對(duì)我的工作達(dá)到較高的滿意度,；更未曾為公司創(chuàng)造更多的價(jià)值，回想起來相當(dāng)慚愧,。簡(jiǎn)要分析原因如下：

主觀上負(fù)責(zé)人及下屬人員工作經(jīng)驗(yàn)不足,，能力參差不齊；管理上程序化程度不高,，比較雜亂,；下屬員工工作不夠主動(dòng)，自我定位不準(zhǔn)確,，工作觀念不正,，普遍存在一種“混”或“養(yǎng)家糊口”的工作狀態(tài)，而未能意識(shí)到挑戰(zhàn)性工作對(duì)自身能力,、素質(zhì)的提高,。諸多主觀因素致使員工缺乏“團(tuán)隊(duì)精神”，凝聚力不強(qiáng)導(dǎo)致工作效率低下,。

客觀上公司上層管理程序過于繁雜,，影響各種計(jì)劃的迅速暢通；各種建議性方案審批不明,；缺乏針對(duì)各下部屬市場(chǎng)實(shí)際情況的指導(dǎo)性方案,。導(dǎo)致各下屬機(jī)構(gòu)操作不靈活，直接降低企業(yè)及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,，影響銷售,。而原市場(chǎng)遺留問題也給工作帶來較多阻力和諸多不確定性、突發(fā)性問題，比如經(jīng)銷商不穩(wěn)定和地級(jí)市經(jīng)銷商之間低價(jià)物流即倒貨,。

通過分析主客觀原因,，吸取失敗教訓(xùn)，暴露并努力改變,、解決問題,，讓成為一個(gè)符合公司長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的良性健康的銷售市場(chǎng)是當(dāng)前目標(biāo)。以下本人對(duì)分內(nèi)部管理,、客戶管理,、、銷售方案四部分總結(jié)并做出計(jì)劃和建議,。

第一部分：部?jī)?nèi)部管理,。

市場(chǎng)營(yíng)銷部一直存在個(gè)別極不穩(wěn)定因素，影響內(nèi)部團(tuán)結(jié),，時(shí)常出現(xiàn)不負(fù)責(zé)任的工作態(tài)度,，諸多人為障礙導(dǎo)致各個(gè)環(huán)節(jié)周期時(shí)間太長(zhǎng)，工作效率極其低下,。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng),，而人的各種意識(shí)、素質(zhì)等是由自身環(huán)境,、教育等各種綜合因素決定的,。本人自時(shí)間到以來做了各種努力，部分人就軟硬不吃,，工作態(tài)度消極,，如上面所提的“混”，想要收入,，卻不思努力工作以提高能力與收入,，此種人已經(jīng)成為致命的障礙，而此部分人的生長(zhǎng)環(huán)境及教育決定他很難有一個(gè)大的改變,。本人認(rèn)為部要發(fā)展一定要大力從根本上整改,，更需要必須的投入，比如目前存在的人員后備不足就必須培養(yǎng)一部分人員,。具體問題如下：

1.管理混亂,，未能很好做到防火、防霉,、防鼠,、防盜等工作，保管人工作方式呆板,，群眾基礎(chǔ)極差,，嚴(yán)重影響團(tuán)結(jié),，惡化工作環(huán)境，工作效率極低,，人為加大貨物流通障礙,，損害集團(tuán)企業(yè)形象。

2.業(yè)務(wù)內(nèi)勤工作量太大,，即當(dāng)又做,，導(dǎo)致直銷部門及業(yè)務(wù)人員滯留時(shí)間太久，影響直銷人員與業(yè)務(wù)人員正常工作開展,。

3.大型賣場(chǎng)送貨頻繁,、驗(yàn)收制度繁雜，而業(yè)務(wù)人員自已送貨,，占據(jù)大量時(shí)間，造成工作效率低下,，直接降低集團(tuán)的服務(wù)質(zhì)量,，損害企業(yè)形象。

4.缺乏獨(dú)檔一面的員,，各銷售渠道俱存在不少問題,，最典型的是：、市區(qū)缺乏忠誠(chéng)客戶且銷售網(wǎng)絡(luò)不健全,，客戶經(jīng)營(yíng)理念差,，新品推廣不力。,、大型賣場(chǎng)產(chǎn)品更新難,，新品上柜慢，致命的是各種銷售促進(jìn)活動(dòng)經(jīng)常性斷檔,。而人員一直未能達(dá)到公司要求,，對(duì)之有所改變，直接產(chǎn)生部月銷售量波動(dòng)較大,。

5.送貨車輛破舊不堪,，經(jīng)常維修，一方面增加銷售費(fèi)用,，一方面影響貨物流通,，且人員安全未能得到有效保障。

6.導(dǎo)購(gòu)人員素質(zhì)參差不齊,，沒有經(jīng)過統(tǒng)一培訓(xùn),，缺乏企業(yè)理念與團(tuán)隊(duì)精神。

7.直銷部門管理不足,，缺乏良好的直銷主管,，人員不穩(wěn)定,，較難招聘到好的直銷人員。以致直銷部門的銷售業(yè)績(jī)一直沒有一個(gè)較大的進(jìn)展,。

針對(duì)以上問題,，本人提出如下建議性方案：

1.立即更換！尋求一個(gè)積極向上又有一定保管經(jīng)驗(yàn)的,，改善工作環(huán)境,，加速物流，提高效率,。

2.改善工作流程,，建議增加人員，責(zé)任明確,，更有效對(duì)部的與進(jìn)行管理,，加強(qiáng)對(duì)部?jī)?nèi)務(wù)如財(cái)物、人員,、住房等方面的監(jiān)督與管理,。

3.尋求合格的人員，以使與保持良好客情,，加強(qiáng)合作,，保持產(chǎn)品銷售的有序暢通，切實(shí)對(duì)促進(jìn)活動(dòng)進(jìn)行跟蹤,，并做好各種銷售,、促進(jìn)評(píng)估。

4.建議更換號(hào)車,，保證派送貨物及時(shí)暢通,。

5.安排時(shí)間培訓(xùn)導(dǎo)購(gòu)人員，以求有一個(gè)良好的工作狀態(tài)與企業(yè)形象,。

6.重點(diǎn)治理部門,，考慮主管合適人選，管幫帶好人員,，以擴(kuò)大產(chǎn)品占有率,，促進(jìn)銷售擴(kuò)大影響。

7.期望公司能給予建議如何解決賣場(chǎng)業(yè)務(wù)人員自己送貨的難題,，提高業(yè)務(wù)人員工作效率與工作積極性,。

第二部分：客戶管理。

目前基本上可分為五種客戶：縣級(jí)代理,、市區(qū)代理,、大型（連鎖）賣場(chǎng)、中型連鎖）超市,、直銷及團(tuán)購(gòu),、勞保客戶,。具體管理分析如下：

一,、縣級(jí)代理：

六縣市各一代理商,，銷售相對(duì)比較平穩(wěn),，產(chǎn)品在縣級(jí)市場(chǎng)也屬領(lǐng)導(dǎo)品牌地位，出樣較好，經(jīng)銷商配合程度較高,，信譽(yù)也不錯(cuò),，基本上能配合好公司的營(yíng)銷方案,。但有部分經(jīng)銷商流動(dòng)資金不足（如,、,、客戶）；且所有客戶的銷售網(wǎng)絡(luò)都不是很健全,，大部分網(wǎng)絡(luò)是終端超市且呈自然銷售狀態(tài),，鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)幾乎沒有，縣城小店也存在很多銷售空白點(diǎn),。

針對(duì)如此一種狀況,，對(duì)客戶宣傳營(yíng)銷理念及與合作的發(fā)展前景,，樹立其對(duì)及產(chǎn)品的信心，然后分析其自身的管理,、運(yùn)作方式上存在的弊端并與其達(dá)成合作上的共識(shí),，減少其經(jīng)營(yíng)品牌，盡量要求產(chǎn)品專銷,，指導(dǎo)經(jīng)銷商多渠道多級(jí)別價(jià)格體系銷售，使其做到產(chǎn)品系列化、網(wǎng)絡(luò)立體化,、貨物資金流通迅速化,。以達(dá)成與客戶之間的“戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的雙贏局面,。

二,、市區(qū)代理：

目前有,，其中存在極不穩(wěn)定因素,，以下是本人年月底針對(duì)所擬的一份“傳統(tǒng)通路銷售現(xiàn)狀”,，從本文當(dāng)中可見不穩(wěn)定因素之一斑。

原文如下：

區(qū)傳統(tǒng)通路即批發(fā)渠道銷售已基本步入正軌，整體銷售穩(wěn)步上升,，肯定業(yè)績(jī)的同時(shí),，不可否認(rèn)市場(chǎng)內(nèi)憂外患。面對(duì)如些現(xiàn)狀,，只有直面缺點(diǎn),，認(rèn)真做好市場(chǎng)基礎(chǔ)工作、發(fā)現(xiàn)問題客觀對(duì)待并及時(shí)調(diào)整才是根本,，才能有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)步上進(jìn)和良好市場(chǎng)秩序的市場(chǎng),。

以下就區(qū)渠道銷售存在問題提出本人看法：

1.經(jīng)銷創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡(luò)：在創(chuàng)業(yè)初期，如果資金充足,，此種銷售方式未償不是一種好的模式,，它能使公司迅速創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡(luò)，但隨著網(wǎng)絡(luò)的健全,，此種模式所帶來的弊端逐漸顯現(xiàn)并激化成矛盾,，如及客戶的等都直接影響投入期向盈利期的過渡。而此轉(zhuǎn)型期間,，如何運(yùn)營(yíng)將決定公司長(zhǎng)期切身利益,。

2.經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)品牌互動(dòng)銷售：隨著經(jīng)營(yíng)品牌、產(chǎn)品的多樣化,，借助某些網(wǎng)絡(luò)拉動(dòng)其他銷售是一種良好的銷售模式,。貿(mào)易貴在雙贏，單贏的生意不是一種健康的長(zhǎng)期的合作關(guān)系,。良好的互動(dòng)銷售是資源共享互相促進(jìn),，共同擁有一個(gè)良性健康并具有廣闊前景的市場(chǎng)，而不是以損害某個(gè)品牌的利益來拉動(dòng)其他品牌的銷售,，或以某一個(gè)或幾個(gè)品牌的銷售利潤(rùn)來彌補(bǔ)其他品牌的銷售虧損,。只有大家共同遵守游戲規(guī)則，真誠(chéng)合作,，才能達(dá)到共同發(fā)展的目標(biāo),。

3.缺乏服務(wù)于長(zhǎng)期利益的規(guī)范管理：對(duì)的權(quán)責(zé)制訂過于簡(jiǎn)單，與責(zé)任不成正比的權(quán)利是危險(xiǎn)的,，在給予人員權(quán)利的同時(shí)應(yīng)就監(jiān)控工作作出相應(yīng)的約束,，一切為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益服務(wù)。由于公司較少對(duì)此方面作出約束,，造成業(yè)務(wù)人員為完成銷售任務(wù),，給經(jīng)銷商！由此產(chǎn)生以下后果：,、因,，由此產(chǎn)生致使價(jià)格戰(zhàn)。如此一來,，不但把產(chǎn)品價(jià)格賣死,，而且將陷入怪異的惡性循環(huán)狀態(tài)。

4.按正常體系混亂,，影響銷售積極性,。

5.自身，阻力加大,，推廣不力：由于眾多,，量大，投入加大,。,，以此來加快資金周轉(zhuǎn)。與此同時(shí)忽視了,，什么產(chǎn)品的銷售都有個(gè)過程,，再暢銷的產(chǎn)品都是由新品推廣產(chǎn)生的結(jié)果，而在推廣過程中所產(chǎn)生的是不可估量的,。

以上五點(diǎn)問題包括基本有個(gè)弊端一直沒有很大的改變,，特別是明年的合作意向想經(jīng)營(yíng)的合作意向是可以讓其一個(gè)單位基本任務(wù)定為月，我司可以支持一到兩個(gè)人員幫其拓展網(wǎng)絡(luò),。付款方式涉及問題故,。

三、大型（連鎖）賣場(chǎng),。

目前有丹尼斯個(gè)店,、金博大個(gè)店、正道花園,、金山量販及即將開業(yè)的“凱利農(nóng)萬貨”,。年主要以丹尼斯與金博大為主，整個(gè)管理差強(qiáng)人意,，概括如下：客情關(guān)系不夠好,；送貨補(bǔ)貨不及時(shí)；賣場(chǎng)活動(dòng)不連續(xù),；各種跟蹤不到位,；本司產(chǎn)品不了解；競(jìng)品情況不清楚,。如此一種尷尬情況已經(jīng)延緩了大半年,，每一次例會(huì)內(nèi)容都包括。本人認(rèn)為要根本上解決這一尷尬狀況,，一方面從人員業(yè)務(wù)素質(zhì)問題上解決,，條件成熟的情況下盡可能啟用有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)且業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的業(yè)務(wù)人員,，另一方面爭(zhēng)取在大型賣場(chǎng)的各種活動(dòng)不致斷檔，否則大型零售終端的銷售很難有“質(zhì)”的提高“量”的飛躍,。

四,、中型（連鎖）超市。

目前經(jīng)營(yíng)的有思達(dá)連鎖個(gè)店,，九頭崖個(gè)店,、科迪量販、惠美佳,、美嘉美,、鄭百大樓、花園量販,、商業(yè)大廈及部分中型連鎖及單店中型超市,。今年在此渠道的銷售極其不穩(wěn)定，也存在很大一部分空白點(diǎn),，但此一渠道的銷售風(fēng)險(xiǎn)較高,，表現(xiàn)為超市經(jīng)營(yíng)不景氣且以代銷為主，故在此部分以求質(zhì)不求量的銷售方針為主,，寧可不銷也要現(xiàn)款,，沒有充分的評(píng)估不輕易去談銷售。

所以今年此渠道主要銷量在思達(dá)超市與九頭崖,，其中九頭崖的銷售如充分運(yùn)作月銷售當(dāng)在至萬左右,，但九頭崖的貨款回收相當(dāng)困難，所以為降低風(fēng)險(xiǎn)以少送貨多收款的銷售方針為主,，明年估計(jì)也是以此種銷售方式為主,。而思達(dá)的銷售尤為重要，但波動(dòng)也更大,，如何經(jīng)營(yíng)將對(duì)的銷售量產(chǎn)生很大影響,，也直接影響產(chǎn)品在市場(chǎng)的出樣率與占有率，詳細(xì)管理及方案分析見本人年月日所擬“河南思達(dá)商業(yè)有限公司銷售方案”,。

五,、直銷及團(tuán)購(gòu)、勞?？蛻?。

1.因直銷部門的人員頻繁更換及直銷主管管理能力問題，致使目前市的小型零售終端存在很大一片空白,，而直銷員也經(jīng)營(yíng)一小部分中型超市,，更產(chǎn)生了對(duì)小店銷售的輕視，服務(wù)質(zhì)量低下,，使產(chǎn)品在市場(chǎng)的占有率低下,，更因直銷人員推銷能力問題及代理商價(jià)格低造成的沖擊,，導(dǎo)致直銷客戶不穩(wěn)定且極易流失。

2.因市國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位眾多,，團(tuán)購(gòu)及勞保市場(chǎng)前景廣闊,，但因人員不足，導(dǎo)致此一部分市場(chǎng)很大一部分不明了或讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶先一步,，尤為可惜，這是最薄弱的一個(gè)銷售環(huán)節(jié),。

為改變此一狀況提出管理及銷售方案如下：

1.對(duì)直銷員進(jìn)行銷售培訓(xùn),，提高其推銷能力及服務(wù)質(zhì)量，做到讓客戶滿意,，讓公司滿意,，穩(wěn)步拓展小店銷售網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)銷售,。

2.對(duì)直銷員進(jìn)行分類,，部分人對(duì)小店及小超市銷售，按考評(píng)制度核算工資,，授權(quán)能力較強(qiáng)的另一部分直銷員針對(duì)中型超市及團(tuán)購(gòu),、勞保市場(chǎng)進(jìn)行銷售，基本工資元,，基本任務(wù)初定為一萬月,，超過部分如銷售中型超市按提成，如團(tuán)購(gòu)或勞保按提成,。

第三部分：銷售費(fèi)用及銷售情況,。

年完成銷售約萬左右，月平均銷售萬元,，詳細(xì)品類銷售情況見附表二“產(chǎn)品銷售情況”,，銷售費(fèi)用因本年度未對(duì)此部分進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，且未能對(duì)費(fèi)用原因做一個(gè)合理透徹的分析,，賬面上反映不出但根據(jù)本人了解費(fèi)用率不低,，面對(duì)此種狀況當(dāng)由各種原因造成。本人認(rèn)為不能因?yàn)橘M(fèi)用高而減少投入,，恰恰相反,，只要是能提高企業(yè)與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，能促進(jìn)產(chǎn)品銷售或能讓消費(fèi)者認(rèn)知,，就必須而且要大膽投入相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用,，市的商場(chǎng)銷售促進(jìn)費(fèi)用相對(duì)于北京、上海只能說是較低,，如若不敢投入,，兩年甚至一年之后產(chǎn)品在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力將大大不如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，恐將步入惡性循環(huán)狀態(tài)，即越不敢投入銷量越差,，銷量越差越不敢投和入,。

年銷售情況預(yù)測(cè)請(qǐng)參考附表三“年?duì)I銷計(jì)劃”，銷售費(fèi)用有：

1.租賃費(fèi),、運(yùn)輸費(fèi),、辦公費(fèi)、水電費(fèi),、人員工資等可預(yù)算費(fèi)用,。

2.正常促銷贈(zèng)品不可預(yù)算費(fèi)用。

3.預(yù)計(jì)個(gè)縣城代理商各元計(jì)元直銷或?qū)з?gòu)員工資,。

4.建議適當(dāng)增加部分各級(jí)代理商店招及車身廣告費(fèi)用投入,。

5.本人就市大型賣場(chǎng)年月銷售量及月銷售費(fèi)用做一個(gè)前期預(yù)測(cè)與評(píng)估，請(qǐng)參考附表一“市大型賣場(chǎng)最低月銷量及月銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)表”,。

第四部分：銷售方案,。

要完成年所預(yù)計(jì)的萬元銷售指標(biāo)，本人提出如下銷售方案：

1.縣級(jí)市場(chǎng)：鞏固現(xiàn)有銷售網(wǎng)絡(luò),，做好客戶營(yíng)銷參謀,，指導(dǎo)客戶多渠道多層次立體經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取針對(duì)縣城終端超市開展面對(duì)消費(fèi)者的多元化促進(jìn)活動(dòng),，改變現(xiàn)有自然銷售的被動(dòng)銷售局面,。充分發(fā)揮縣城直銷員作用，借助公司每一次促銷迅速大量鋪貨,，努力拓展網(wǎng)絡(luò),，開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)。

建議公司與其他廠商舉行聯(lián)合促銷,，比如與生產(chǎn)食用油廠商聯(lián)合,，購(gòu)產(chǎn)品幾件送食用油一瓶，購(gòu)食用油一桶送某某產(chǎn)品一提,；或公司給予自由調(diào)節(jié)贈(zèng)品的權(quán)利,，比如本月一件十元促銷，可改成購(gòu)三件送公斤金龍魚油一瓶,。如此開展多樣化的面對(duì)傳統(tǒng)通路的促銷活動(dòng),，相信對(duì)公司的銷售特別是縣級(jí)市場(chǎng)一定能有一個(gè)很好的促進(jìn)，又能防止客戶對(duì)公司產(chǎn)品采取變相降價(jià),。

2.市區(qū)渠道：當(dāng)務(wù)之急是對(duì)市區(qū)二批網(wǎng)絡(luò)的掌握,。如與奧博簽訂合同則重在培養(yǎng)二級(jí)批發(fā)商作為候補(bǔ)客戶，縮短新品面市時(shí)間,，加快貨物與資金流通,，進(jìn)一步拓展網(wǎng)絡(luò),，擴(kuò)大中小紙行及小型零售終端的銷售。

如未與合作則對(duì)所有市場(chǎng)采取經(jīng)銷,，為減小所帶來的沖擊,，首先對(duì)所有客戶在公司基礎(chǔ)上，重新整合市場(chǎng),，重點(diǎn)培養(yǎng)若干運(yùn)營(yíng)思想較好有實(shí)力忠誠(chéng)的,，并建議公司針對(duì)的所有促銷產(chǎn)品實(shí)行與其他地區(qū)不同的政策，以對(duì)市場(chǎng)的影響,，穩(wěn)定市場(chǎng)的價(jià)格體系基本完整,，不至于對(duì)傳統(tǒng)渠道的銷售產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。建議公司對(duì)普遍存在的現(xiàn)象采取有效措施,，堅(jiān)決。

3.大,、中型（連鎖）賣場(chǎng)：維護(hù)企業(yè)形象,，加強(qiáng)客情關(guān)系，保證企業(yè)服務(wù),。做好對(duì)競(jìng)品與本品進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析,，針對(duì)丹尼斯、金博大等大型賣場(chǎng)與部分中型賣場(chǎng),，不間斷采取形式多樣的買贈(zèng)或特價(jià)銷售活動(dòng),，并做好事前預(yù)測(cè)、事中跟蹤與事后效果評(píng)估,。以求達(dá)到產(chǎn)品在終端的銷售穩(wěn)步提高,。

4.小型零售終端：調(diào)動(dòng)人員工作積極性，充分發(fā)揚(yáng)能者上,、庸者下的激勵(lì)機(jī)制,，嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)直銷工作的考評(píng)、監(jiān)督,，開展針對(duì)小型零售終端的多樣化買贈(zèng)促進(jìn)活動(dòng),，迅速占領(lǐng)小型零售終端市場(chǎng)，提高產(chǎn)品覆蓋率,、占有率,，提高銷售量。

5.組織專人負(fù)責(zé)團(tuán)購(gòu),、勞保市場(chǎng),，特別是加強(qiáng)心相印產(chǎn)品的單位定制，提高銷售,。

以上是本人就職近個(gè)來對(duì)的總結(jié)及提出的方案及各種建議,，不周之處,，希望各位領(lǐng)導(dǎo)給予指點(diǎn)，并希望領(lǐng)導(dǎo)能多為處于銷售第一線的員工多一點(diǎn)理解,，多一些關(guān)心與支持,，相信大家都是為了，都是為了在河南有一個(gè)良好的銷售市場(chǎng)與環(huán)境才聚到一起,，實(shí)事求是,，少一點(diǎn)官僚，多辦點(diǎn)實(shí)事,。相信河南,、河南的員工一定會(huì)有一個(gè)美好的前程！

這個(gè)月是感覺有點(diǎn)漫長(zhǎng)的一個(gè)月,，不知道是怎么回事,，可能是中間發(fā)生的問題太多的原因吧！首先是拜訪客戶的時(shí)候自己出的一點(diǎn)問題,，然后就是大興舊宮著火的一件大事情,，從而也導(dǎo)致我們客戶對(duì)產(chǎn)品有點(diǎn)不敢下訂單的意思！

總的在分析一下自己的業(yè)務(wù),，現(xiàn)在自己這兩個(gè)月自己才做了50多萬,，還比不上別的的一個(gè)月的業(yè)務(wù)量呢！在好一點(diǎn)的就是還比不上人家的一個(gè)合同的營(yíng)業(yè)額高呢,！自己現(xiàn)在在第三梯隊(duì)還是拿不到第一,，更不用上上第二梯隊(duì)了，那就是自己的一個(gè)極限了,！在這幾個(gè)合同中還有一個(gè)大立銑床,，剩下的是一些有可能是之合作一次的客戶也就是網(wǎng)上的客戶。

1,、自己的訂的工作目標(biāo),。

自己訂的工作目標(biāo)沒有完成，連公司規(guī)定的最底的任務(wù)都沒有完成,，是自己的工作上的一些怠慢,，雖然是很努力了，但是還是做的不夠好,，只要做好了我相信終有一天我會(huì)成功的,，就是只想不做是不可以，就算你想的再好,，你不做就相當(dāng)于什么也沒有,！

2、今年應(yīng)該和去年比起來市場(chǎng)應(yīng)該是好做的讓人難以置信，但是自己做起來為什么還是感覺那么的費(fèi)勁呢,！就是自己就沒有自己的客戶群,，開始就沒有按照王經(jīng)理的要求去做，就是一個(gè)月找三個(gè)有潛力的客戶,，現(xiàn)在夠過去兩年了,，就是說是過了24個(gè)月了，在乘以3就相當(dāng)于說是現(xiàn)在自己應(yīng)該有72個(gè)客戶在自己的手上,，但是結(jié)果呢,！沒有幾個(gè)！就是是72個(gè)客戶自己維護(hù)的不好去掉一半那么現(xiàn)在應(yīng)該還有36個(gè)客戶吧,！有嗎,？沒有如果自己在現(xiàn)在有有潛力的客戶有20個(gè)的話自己的生活將不會(huì)在愁了，有20個(gè)老板每個(gè)月都給你發(fā)工資自己還愁什么??！還是自己做的不夠好！

3,、市場(chǎng)不一樣,。

現(xiàn)在就今年的情況應(yīng)該是我們?yōu)橹鳎蔷褪俏覀兊男能泴?dǎo)致應(yīng)該好像是被客戶牽制一樣,，或許是我們想把單子簽成的原因吧,！就像今天客戶簽合同,，客戶說你把貨拉過來你就直接把現(xiàn)金帶走就可以了,，我就說我們這是現(xiàn)金，所以你必須交全款我們給你發(fā)貨,，結(jié)果就是差五百,，因?yàn)橛械你y行規(guī)定只能匯五萬！

總結(jié)一下就是現(xiàn)在我們應(yīng)該更好的更密切的觀察市場(chǎng)的動(dòng)向,，才能更好的掌握我們行業(yè)是形式,！

提高我們自己的業(yè)務(wù)能力和自己本身的素質(zhì)！其實(shí)業(yè)務(wù)就是做人,，只有人做的好,，自己的朋友廣泛，交際能力強(qiáng)才能把業(yè)務(wù)做的更好,！做人是一個(gè)很重要的方面,，還有就是自己的在這方面的知識(shí)是一定不可缺少的，所以要想做好業(yè)務(wù)就必須在有限的時(shí)間內(nèi)學(xué)習(xí)無限的知識(shí),，在做人方面要比一般的人有更好的交際范圍,，和交談能力！

現(xiàn)在我做的就是提高自己服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)能力，使一批老客戶的業(yè)務(wù)能鞏固并發(fā)展起來,。在未來的工作中,，我要更加提高自己的工作能力和素質(zhì)：

（1）加強(qiáng)與客戶的溝通聯(lián)系，多想辦法,，建立起良好的合作關(guān)系,；

（4）做好售前、售中,、售后服務(wù),。

隨著電子科技的快速發(fā)展，自助銀行,、網(wǎng)上銀行,、電話銀行、手機(jī)銀行等繼問世,，廣大百姓盡情地體驗(yàn)了高科技成果帶來的快捷便利,。但是自動(dòng)存款機(jī)、自動(dòng)取款機(jī),、多媒體工具等這些高科技的機(jī)器,，也令客戶覺得有點(diǎn)“冷”，中老年客戶更是對(duì)這些現(xiàn)代化高科技的電子設(shè)備感到束手無策?，F(xiàn)代人不僅需要便捷的理財(cái)工具,，也渴望獲得人與人之間的情感交流。柜臺(tái)”,，這個(gè)銀行與客戶面對(duì)面溝通和交流的方寸之地,，為銀行與客戶之間增添了濃濃的感情色彩。

“柜臺(tái)營(yíng)銷”是銀行營(yíng)銷的一種促銷手段,，從狹義上講就是利用現(xiàn)有的柜臺(tái)和人員,，為客戶辦理業(yè)務(wù)的同時(shí)，把客戶需要的其他金融產(chǎn)品推銷給客戶,。銀行提供的產(chǎn)品其實(shí)質(zhì)都包含著服務(wù),，有的產(chǎn)品甚至直接表現(xiàn)為服務(wù)，金融產(chǎn)品是銀行提供服務(wù)的一種載體,。金融產(chǎn)品質(zhì)量的好壞,，除了增值以外，就是服務(wù)水平的高低,。它也是客戶選擇銀行的重要原因之一,。那么，如何做好柜臺(tái)營(yíng)銷,，最大限度地滿足顧客的需求,，培養(yǎng)顧客的忠誠(chéng)度,，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)呢?在長(zhǎng)期的柜臺(tái)服務(wù)中，有以下的幾點(diǎn)心得體會(huì)：

一,、沒有人會(huì)拒絕微笑,。

微笑，是自信的一種流露,，是無聲的語(yǔ)言,，傳遞著友好的信息，是人們交往中最豐富,、最有感染力的表情,。柜臺(tái)是銀行的窗口，柜臺(tái)員工的精神面貌代表著銀行的管理水平和形象,。柜員的營(yíng)銷技巧和熱情是決定銀行金融產(chǎn)品市場(chǎng)占有率重要因素之一,。如果客戶來到我們的柜臺(tái)前時(shí)，看到的是柜臺(tái)里一張毫無表情的臉,，客戶還會(huì)再來嗎?答案是明顯的!

無論是工作壓力太大,，還是累了，不管什么原因,，都不能擺出一付債主的臉,。這樣會(huì)使客戶感覺他是不受歡迎的人，將會(huì)引起客戶的不滿,，把許多客戶拒之門外,。說實(shí)在的，面對(duì)這世界上各種各樣的人,，要使每個(gè)人對(duì)自己的工作百分之百滿意是很難的,。那么，我們應(yīng)該怎樣做呢?微笑就是無往不利的武器,。保持良好的心態(tài),，養(yǎng)成微笑的習(xí)慣,，這對(duì)于自己毫無損傷,，但卻已經(jīng)給別人產(chǎn)生良好的印象，在別人的心中引起快樂的共鳴,，使客戶走進(jìn)銀行時(shí)感覺到撲面而來熱情,，即使是初次到銀行辦理業(yè)務(wù)的客戶也不會(huì)感到畏懼。只要我們真情付出,，一定會(huì)得到回報(bào),，為別人帶來快樂，將使自己更加快樂,。我們發(fā)自內(nèi)心的微笑,，已經(jīng)很大程度的提高了客戶的滿意度。

客戶在他的要求得不到滿足時(shí)，有時(shí)會(huì)遷怒于你,，這時(shí),，微笑就是秘密武器，只要得理讓三分,，保持微笑,，心平氣和地耐心解釋，充分陳述理由,，相信客戶會(huì)慢慢地平和下來,。所以，不要吝惜自己的微笑,。

二,、知識(shí)就是力量。

有一句話說得好：人與人之間的差別其實(shí)就是學(xué)習(xí)能力的差別,。由于個(gè)人素質(zhì),、經(jīng)驗(yàn)、訓(xùn)練程度的差異造成服務(wù)水平的高低,，所以我們要通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn),，熟練掌握各種產(chǎn)品的特點(diǎn)和適用人群，向客戶作個(gè)性化的推介,，比如向中高端客戶推介本外幣通知存款,、匯聚寶、信用卡等產(chǎn)品,，向普通客戶推介本外幣一本通,，外幣兌換、代理業(yè)務(wù),。掌握各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作規(guī)程,，提高自身分析和處理問題的能力，提高服務(wù)質(zhì)量,，增強(qiáng)客戶的滿意度和忠誠(chéng)度,，從而留住了客戶，贏得客戶的信任,，營(yíng)銷也就成功了,。

三、換位思維,，加強(qiáng)溝通,。

我們要樹立“換位思維”的思想，從客戶的角度出發(fā),，想客戶之所想,，急客戶之所急,，加強(qiáng)溝通。一是要加強(qiáng)內(nèi)部各部門之間的溝通,，理順業(yè)務(wù)流程,，杜絕因內(nèi)部協(xié)調(diào)不足而出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量問題。曾經(jīng)有過這樣的一個(gè)例子：我們對(duì)客戶的承諾是信用卡換卡五個(gè)工作日可取,，結(jié)果打卡部門空白卡用完了,，已向財(cái)會(huì)部門提出需求，財(cái)會(huì)部門說要等辦公室安排車才能去省行領(lǐng)取空白卡,，導(dǎo)致時(shí)間到了客戶卻領(lǐng)不到卡,，造成很壞的影響。當(dāng)時(shí)客戶感到很氣憤,，做了投訴,，要求柜員和主管下崗。類似這樣的情況微笑服務(wù),、耐心解釋就無用武之地了,，巧婦難為無米之炊?？蛻舻膽B(tài)度無可厚非,，這是銀行內(nèi)部各部門之間溝通協(xié)調(diào)不足引起的，銀行違背了自己的承諾,。柜臺(tái)人員因?yàn)轭愃圃蛟馐芸蛻簟芭趶椶Z擊”的例子還少嗎?所以,，我們首先要做到內(nèi)部溝通流暢，協(xié)調(diào)充分確保每個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作正常,。二是要加強(qiáng)與客戶的溝通,。不把自己的個(gè)人情緒帶到工作中來，每天以飽滿的精神和認(rèn)真地態(tài)度面對(duì)工作,，當(dāng)客戶在敘說他的需要時(shí),，我們要做一個(gè)最佳聽眾，認(rèn)真傾聽客戶的需求,。從客戶的角度出發(fā),，適時(shí)為客戶提出符合客戶利益的理財(cái)建議，這樣才能與客戶實(shí)現(xiàn)真正的溝通,。才能為客戶提供全方位的服務(wù),，讓客戶獲得超出期望值的需求,。

四,、充分利用自助設(shè)備，減輕柜臺(tái)壓力,。

柜臺(tái)作為銷售渠道,，不僅僅是存取款業(yè)務(wù),，代收代繳各種費(fèi)用、多種形式的理財(cái)?shù)鹊刃聵I(yè)務(wù)品種不斷推出,，這無疑給柜臺(tái)增加了壓力,。柜員如果從開始營(yíng)業(yè)到營(yíng)業(yè)終了面前都是排著長(zhǎng)龍，那么哪有時(shí)間和精力開展?fàn)I銷?所以,，我們要地將零散客戶辦理的簡(jiǎn)單業(yè)務(wù)引導(dǎo)到自助設(shè)備,、網(wǎng)上銀行、電話銀行等渠道上,，適當(dāng)減輕柜臺(tái)人員的工作壓力,，可專門辦理一些復(fù)雜業(yè)務(wù)，同時(shí)積極展開營(yíng)銷,，這樣,，不但減少了排隊(duì)現(xiàn)象，提高了辦事效率,，也為客戶節(jié)省下大量時(shí)間,，服務(wù)水平最終得到了保證。

五,、有的放矢,，做好差異化營(yíng)銷。

營(yíng)銷中的“二八法則”告訴我們：企業(yè)80%的利潤(rùn)是由20%的客戶創(chuàng)造的,，而80%的其他消費(fèi)者只創(chuàng)造了20%的利潤(rùn),。如何挖掘優(yōu)質(zhì)客戶、留住老客戶,、爭(zhēng)取新客戶是當(dāng)務(wù)之急,。銀行有著得天獨(dú)厚的優(yōu)越性，它掌握著大量的客戶資料,，我們可以根據(jù)顧客個(gè)人的年齡,、性別、職業(yè),、收入,、文化程度等情況進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)不同細(xì)分市場(chǎng)中顧客的不同需求,，提供差異化的便利性服務(wù)和支持性服務(wù)以達(dá)到優(yōu)質(zhì)的無差異性,。對(duì)待高端客戶或老客戶時(shí)，如果你能主動(dòng)的招呼客戶,，準(zhǔn)確地稱呼某先生或某小姐,，表示對(duì)客戶的熟悉，使客戶有被重視的感覺,，這時(shí)再順勢(shì)推銷新產(chǎn)品,，相信有事倍功半的效果,；又如，對(duì)第一次接觸銀行的新客戶,，應(yīng)主動(dòng)熱情介紹服務(wù)品種,、方式，適時(shí)為客戶理財(cái)當(dāng)好參謀,，準(zhǔn)確快捷地做好每筆業(yè)務(wù),，給客戶留下良好印象。

如何做好柜臺(tái)營(yíng)銷?說到底就是優(yōu)質(zhì)服務(wù),。傳統(tǒng)的服務(wù)理念認(rèn)為,，顧客來了，給客人倒上一杯茶,，送上一杯水就是優(yōu)質(zhì),。其實(shí)不然，隨著生活節(jié)奏的加快,，城市現(xiàn)代化水平的不斷提高,，“準(zhǔn)確、高效,、快捷”才是人們所倡導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù),。金融產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新，硬件設(shè)備的提高,，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只要投入資源,，就很容易達(dá)到；只有以高質(zhì)量服務(wù)為切入點(diǎn),，形成了特色的服務(wù)風(fēng)格,，才能使競(jìng)爭(zhēng)者難以在短時(shí)間內(nèi)模仿成功，我們才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地!

回想一年來,，思考成熟很多,，感慨萬千，收獲亦多,?！懊Φ暮艹鋵?shí)并收獲也很多，累但是很快樂,。對(duì)我來講這一年的工作是難忘,、印記最深的一年。工作地點(diǎn),、環(huán)境的轉(zhuǎn)換,，還有工作思想、方法等一系列的適應(yīng)與調(diào)整，壓力卻帶給了我前進(jìn)的號(hào)角,，累中也融進(jìn)了收獲的快樂,。在領(lǐng)導(dǎo)的支持下,，在同事之間的密切配合下,，愛崗敬業(yè)，恪盡職守,，我們都較好地完成了自我的本職工作和領(lǐng)導(dǎo)交下來的各項(xiàng)工作,。我將一年來的表現(xiàn)、細(xì)想和行動(dòng)總結(jié)如下：

一,、工作表現(xiàn),。

每一天外出見客戶時(shí)強(qiáng)化自身形象，提高自身素質(zhì),，對(duì)自我堅(jiān)持嚴(yán)格要求,，不要因?yàn)樽晕乙粋€(gè)人一片天地就懶惰,，忘記工作，忘記自我的工作職責(zé)和工作任務(wù)。我們對(duì)工作要心中有度,，有職責(zé)。對(duì)待客戶必須要以誠(chéng)相待,，辦事處的工作的規(guī)律就是“無規(guī)律”,，因此，我要正確認(rèn)識(shí)自身的工作和價(jià)值,，正確處理工作中的苦與樂,，得與失、堅(jiān)持甘于奉獻(xiàn),、誠(chéng)實(shí)敬業(yè),，個(gè)性在業(yè)務(wù)錘煉過程中必須要有總結(jié)和反省，當(dāng)日工作當(dāng)日畢,，業(yè)務(wù)講效率,，可能養(yǎng)閑人，但是不期望閑人是我,。所以必須要努力,，必須要學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取早日突破有成績(jī),，經(jīng)過這么長(zhǎng)時(shí)光的學(xué)習(xí)和鍛煉,，我在工作上已經(jīng)取得必須的進(jìn)步。

二,、工作態(tài)度,。

工作態(tài)度要嚴(yán)于律已，不斷加強(qiáng)自我作風(fēng)建設(shè),。到以來我對(duì)自身嚴(yán)格要求,，始終把耐得平淡,、舍得付出、默默無聞作為自我的準(zhǔn)則,。作風(fēng)是一個(gè)形象問題,，不能因?yàn)閭€(gè)人原因讓客戶說廣源的作風(fēng)有問題，把廣源當(dāng)成是自我的家,，榮辱與共,。在工作中要用自我的行動(dòng)規(guī)范自我的一切言行。努力強(qiáng)化自我專業(yè)知識(shí),，做好各項(xiàng)客戶服務(wù)工作,。堅(jiān)持跟蹤的原則，對(duì)每個(gè)客戶都要跟蹤有結(jié)果,，努力提高溝通水平,。在這一年里，雖然遇到不少的困難,，但是只要用心想辦法去解決,，思想樂觀，還是能夠?qū)W到很多知識(shí),。

三,、工作行程。

這一年來,，我做了超多的工作,，雖然暫時(shí)還沒有取得成績(jī)，但是我會(huì)一向努力,，相信自我的成績(jī)會(huì)好起來,，由于對(duì)我們__市場(chǎng)的重視，還特意派汽車協(xié)作辦事處的工作,，讓我們?cè)诠ぷ魃?，業(yè)務(wù)上自信了很多，汽車到目前為止跟我跑了四天業(yè)務(wù),，一路從__到__到__的路線走的,，路線也是我一路計(jì)劃好的，基本沒有多繞路,，跑了大概十九家,，可能路線和地址都不是很熟悉，所以在計(jì)劃當(dāng)中還有部分客戶沒有拜訪,，但是效果很不錯(cuò),，到達(dá)預(yù)期效果，有三家既然與張經(jīng)理撞車，有七家此刻是我的意向客戶,。我將繼續(xù)努力跟蹤和進(jìn)行溝通,，爭(zhēng)取在下一年出成績(jī)，對(duì)自我,，對(duì)也是一種微妙的回報(bào),。此刻也有兩家基本上在口頭上答應(yīng)下一年左右定貨。此時(shí)我不能松懈,，越是關(guān)鍵時(shí)刻越是決定得失的時(shí)候,。所以貨沒有出去還不是笑的時(shí)候,，也許只是才開始,。

四、下一步工作計(jì)劃和展望,。

下一步工作我將繼續(xù)跟蹤目前的意向客戶,，直到跟到有結(jié)果為止，要對(duì)有針對(duì)性廠家進(jìn)行攻克,，多去拜訪,，多溝通。然后根據(jù)資料聯(lián)系新客戶找到主事人,，慢慢伸張,，在自我能夠把握局勢(shì)的狀況下進(jìn)行擴(kuò)張，穩(wěn)步求進(jìn)求發(fā)展,。以上是我個(gè)人體會(huì)和設(shè)想,，我將全身心的投入到市場(chǎng)工作中。

一,、精良,、高效的班干部隊(duì)伍。

一個(gè)班主任是一個(gè)責(zé)任心強(qiáng)的人,，但未必是一個(gè)好班主任,。有效地進(jìn)行班級(jí)建設(shè)和管理，一支水平高,、能力強(qiáng),、素質(zhì)過硬的班干部隊(duì)伍是必不可少的。因此班級(jí)干部的選舉上應(yīng)堅(jiān)持三個(gè)原則：

一是文化成績(jī)必須要好,；

二是堅(jiān)持"民主和集中相統(tǒng)一"的原則,；

三是班級(jí)干部必須要以身作則。

文化成績(jī)必須要好,。班干部每學(xué)年改選一次,，在過去的兩個(gè)學(xué)期必須沒有補(bǔ)考記錄，并獲得過獎(jiǎng)學(xué)金的同學(xué)才有資格參加選舉。成績(jī)優(yōu)良的班干部隊(duì)伍,，可以有效地帶動(dòng)全體學(xué)生重視基礎(chǔ)課,、專業(yè)課的學(xué)習(xí)，促進(jìn)學(xué)習(xí)的積極性和對(duì)專業(yè)的熱愛,，降低不及格率,，保證每名學(xué)生的正常畢業(yè)。

班干部選舉上堅(jiān)持"民主和集中相統(tǒng)一"的原則,，即尊重學(xué)生的民主權(quán)利,，在全體學(xué)生投票選舉的基礎(chǔ)上確定班干部人選，再由班主任實(shí)施集中原則,，對(duì)入選學(xué)生任命具體職務(wù),。班長(zhǎng)和團(tuán)支書的表現(xiàn)在班級(jí)管理中起著決定性的影響，是有效的連接班級(jí)和班主任的紐帶,，因此,，每一屆的班長(zhǎng)和團(tuán)支書必須能經(jīng)得起班主任的各項(xiàng)、各次考核,。

班級(jí)干部必須要以身作則,。在培養(yǎng)班干部的過程中，著重強(qiáng)調(diào)班干部的帶頭作用,，要求每個(gè)人能以身作則,。根據(jù)班級(jí)需要，實(shí)施班干部例會(huì),，對(duì)班干部要高標(biāo)準(zhǔn),、嚴(yán)要求，提高班干部工作能力,。不定時(shí)召開班干部會(huì)議,，對(duì)班干部的工作進(jìn)行總結(jié)和指導(dǎo)。班干部中只要有投機(jī),、違反紀(jì)律的現(xiàn)象,，立刻免職，進(jìn)行班委重組,。

為保證管理工作的穩(wěn)定,，班委重組時(shí)不再吸納新成員，在原有的干部上進(jìn)行兼職,，確保班干部隊(duì)伍的精良,、高效。

二,、不同年級(jí)采用不同的方法是管好市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)學(xué)生的不變法則,。

市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的學(xué)生和其他專業(yè)的學(xué)生相比,，更加活躍、難以約束,，難于管理,，不能一成不變地采用一種管理模式，而要根據(jù)不同的年級(jí),，適當(dāng)改變管理方法,。

新生入校階段，主要嚴(yán)格紀(jì)律,，重在引導(dǎo),。剛?cè)胄?duì)大學(xué)生活的一切都很陌生，生活方向不是很明確,，這個(gè)時(shí)期要發(fā)揮班主任的正確引導(dǎo)作用,，讓學(xué)生明確學(xué)習(xí)的目的、明白學(xué)習(xí)時(shí)間的緊迫性和學(xué)習(xí)任務(wù)的艱巨性,。

要引導(dǎo)學(xué)生適應(yīng)大學(xué)的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境,，遵守學(xué)校的各項(xiàng)紀(jì)律,，將學(xué)生關(guān)注的重點(diǎn)定位于基本能力和專業(yè)能力的培養(yǎng)上,，也就是學(xué)習(xí)好專業(yè)技術(shù)知識(shí)。

這個(gè)時(shí)期是班級(jí)形成嚴(yán)格的紀(jì)律和良好的精神風(fēng)貌的關(guān)鍵時(shí)期,。

大二階段,，主要培養(yǎng)自理、自立的能力,。面對(duì)著思想各異,、性格不同的學(xué)生，如果無法建立他們自己的自理,、自立能力,，班主任的工作就會(huì)多之又多，疲于奔命,。認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)以后,，根據(jù)不同的學(xué)生分別進(jìn)行不間斷的談話，使得每個(gè)人都能夠思考并定位好自己未來的發(fā)展方向并為之奮斗,，教育學(xué)生要做一個(gè)正直,、善良的人，對(duì)社會(huì)有用的人,。

例如：組織學(xué)生到聾啞學(xué)?；蛘呔蠢显哼M(jìn)行慰問，培養(yǎng)學(xué)生的愛心,。要有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感,，要有積極向上的團(tuán)隊(duì)合作精神,，豐富的文化科學(xué)知識(shí)以及健康的身體和心理,，形成一種積極向上的班級(jí)風(fēng)氣,。

大三階段,，主要拓展實(shí)踐能力空間。市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)學(xué)生走入社會(huì)，需要較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力和人際關(guān)系處理能力，這個(gè)學(xué)年,，讓學(xué)生有目的,、有意識(shí)地開展和參加一些專業(yè)性的社會(huì)實(shí)踐活動(dòng),。如：為保險(xiǎn)公司做電話調(diào)查,、為房產(chǎn)公司做營(yíng)銷策劃，等等,，以各種形式的兼職方式將理論與實(shí)際相聯(lián)系?？梢赃m當(dāng)放松請(qǐng)假制度,，為學(xué)生提供更多的校外接觸社會(huì)的機(jī)會(huì)。

大四階段,，主要做好擇業(yè)前的準(zhǔn)備,。學(xué)生在有了一定社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,，基本能夠給自己畢業(yè)后的職業(yè)進(jìn)行定位。班主任在此期間的工作是關(guān)注學(xué)生的情緒,，并為學(xué)生的就業(yè)提供各種意見和幫助,，尋找到適合自己的滿意的工作崗位,。

三,、處理好師生關(guān)系和師生距離是嚴(yán)肅班級(jí)紀(jì)律的關(guān)鍵。

孔子說過,，親其師,，信其道。班主任在與學(xué)生交往的過程中,，時(shí)刻以"教育者"自居,，以居高臨下的姿態(tài)出現(xiàn)，在學(xué)生面前擺出盛氣凌人的架勢(shì),，學(xué)生必然敬而遠(yuǎn)之,；如果班主任隨和、平易近人,，以朋友的姿態(tài)與學(xué)生們交往,、談心、交心,，說說自己的興趣愛好,、家庭情況、讀書求學(xué)經(jīng)歷等等,，學(xué)生就會(huì)視班主任為知心朋友,，樂于接近，樂于交談，并愿意服從,。但是,，師生之間的交往與一般的人與人之間的交往一樣，過多,、過密,、過近也是不行的，相互間應(yīng)留有一定的余地,，即心理距離,。

市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的學(xué)生接觸社會(huì)的經(jīng)歷相對(duì)較多，各方面相對(duì)較成熟,，師生關(guān)系的處理更要拿捏得當(dāng),，要保持教師該有的威嚴(yán)和信譽(yù)。師生的身份畢竟不同,，不能因?yàn)檫^分的親密而混淆,，以致喪失威信。在特定的時(shí)間（如上課）,、特定的地點(diǎn)（如教室,、辦公室等）和特定的活動(dòng)環(huán)境中，師生身份需要嚴(yán)格界定,，班主任的言談舉止和行為處事要有教師風(fēng)范和教師威嚴(yán),。亦師亦友，這是班主任與學(xué)生相處的雙重身份,，也是正確把握師生之間心理距離的關(guān)鍵,。

四、以周恩來精神為指導(dǎo)營(yíng)造市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)獨(dú)有的特色,。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十一

人瀏覽,，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目置業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào),，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境,，再看戶型,。。.,。..(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知),。

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人,，目前1500個(gè)銷售人員,，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn),，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市,，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn),，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本,。

3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心,，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場(chǎng)景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面,，從客戶接待，到客戶定房,，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦,，緊然有序,。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感,。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào),，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等,，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感,。

本次貴陽(yáng)之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念,。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的.，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目,，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分,，面積過大，總價(jià)較高,，短時(shí)間銷售完畢,，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少,，又如何度過銷售低迷時(shí)期,？建議：

1、推出特價(jià)房源,，針對(duì)94.03㎡住宅,，低價(jià)出售一部分，不分樓層,，每套25萬元,。

2、針對(duì)頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售,，買房子送車位。

3,、車位目前報(bào)名情況不理想,，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交,，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè),，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè),。

4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范,。

5,、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷,。

6,、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程,，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)xx年7月通車,，據(jù)此,，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十二

xx是湖南省會(huì),，位于湖南省東部偏北,，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì),，文教,，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金,，技術(shù),，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛,，西引川黔,，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵,，素有“荊豫唇齒,，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉,，天心,，岳麓，開福,，雨花五區(qū)和xx,，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬平方公里,，人口613萬,，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬,。本次調(diào)研主要是為了了解xx地區(qū)的人均住房面積情況,，針對(duì)xx年xx地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查，通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,，以及不同收入層次的住房面積情況,。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門訪問調(diào)查,。通過此次調(diào)研,，我們了解了xx地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米,，10%的低收入住房面積21.72平米,，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米,，10%的最高收入的住房面積43.60平米,，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值,，所以希望可以把住房情況變得合理化,，更平均化。

(一)調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn)xx年初至xx年末xx市區(qū),。

(二)調(diào)研對(duì)象及范圍xx市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民,。

(三)調(diào)研目的了解了xx地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同,，以及當(dāng)前xx的住房形式以及人均住房面積,。

(四)調(diào)研方法隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問調(diào)查法。

(五)調(diào)研結(jié)論,。

通過調(diào)查了解xx的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng),，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的,。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化,。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),，房屋銷售面積，土地購(gòu)置面積等等,，都在增長(zhǎng),，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

通過本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米,，10%的低收入住房面積21.72平米,，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米,，10%的最高收入的住房面積43.60平米,，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%,，租私房14戶,，占3.50%,，自由私房360戶，占90.0%,，其他3戶,，占0.75%。其中一居室19戶,，二居室173戶,，三居室147戶，四居室以上18戶,。擁有二居室以上的家庭占94.68%,。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%,，擁有兩套以上占22.04%。現(xiàn)在xx的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng),，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),，房屋銷售面積,，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng),，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積,。

(一)xx市人均住房和市區(qū)人口分析從1980年開始到xx年，xx市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到xx年的218.75萬人,，人均住房使用面積由1980年的7.67增長(zhǎng)到xx年的21.64，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,，時(shí)高時(shí)低,，無法預(yù)測(cè)。

(二)收入層次與住房建筑面積情況分析10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米,，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米,，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米,，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米,，總平均29.21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越大,，但60%處于中等收入水平層次,，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米,。

(三)住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房,，90.0%自有私房,，0.75%市其他類型。其中,，2.0%是單棟配套樓房,，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房,，3.25%是普通平房,。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室,。19.84%有兩套住房,，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房,。由此可以看出有90.0%住的是私房,，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,，46.21%的家庭居住類型是三居室,，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。

(四)xx市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析,。

1,、xx市施工和竣工房屋面積從1998年到xx年施工房屋面積從339.01平方米增長(zhǎng)到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長(zhǎng)到699.90平方米,，房屋售出面積,，從39.97平方米增長(zhǎng)到985.09平方米。

由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。

2,、房地產(chǎn)品房空置面積xx年xx市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬平米,，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米,。

從而可以看出xx市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,，居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。

通過此次調(diào)研,，可以看出xx市從1980年到xx年,，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大,，但60%處于中等收入水平層次,，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米,。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅,，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%,。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍,。xx市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,，居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。xx市可以減少房屋的施工建筑,，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,，適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。

房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十三

據(jù)統(tǒng)計(jì),，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133,。23億元，其中住宅投資額104,。62億元，同比分別增長(zhǎng)了39,。86%和50,。51%；施工面積1414,。97萬平方米,，其中住宅1106。59萬平方米,，同比分別增長(zhǎng)了32,。03%和33。34%,；新開工面積710,。95萬平方米，其中住宅555,。75萬平方米,，同比分別增長(zhǎng)了19。02%和18,。28%,；竣工面積566。39萬平方米,，其中住宅464,。99萬平方米,，同比分別增長(zhǎng)了53。33%和59,。25%,；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元,，增長(zhǎng)45,。9%。

與20xx年同期相比,，投資額,、施工面積、交易面積,、成交額的上升趨勢(shì)十分明顯,。而開工面積、竣工面積,、銷售面積略有上升,。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調(diào)控措施的實(shí)施,，對(duì)房地產(chǎn)投資膨脹勢(shì)頭已得到有效遏制,，合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

2,、合肥市房?jī)r(jià)一路走高,。

目前合肥市商品住房預(yù)售均價(jià)（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息,，20xx年6月份,，合肥商品住房預(yù)售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看,，雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國(guó)平均價(jià)約100元,，但由于房?jī)r(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受,。這一上漲勢(shì)頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩,。

據(jù)悉，20xx年新建樓盤中房?jī)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%,；3000—4000元/平方米的約占52%,；20xx元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看,，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴(kuò)大,，3000—3500元的也有大幅增長(zhǎng)，單套40萬元的住宅銷售增長(zhǎng)迅速，占總銷量的近32%,。由于居民收入的提高,、住房購(gòu)買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟，購(gòu)房者已不僅只看房屋本身,，而更注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施,、交通因素；此外,，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫,，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

3,、商品房總體上供小于求,。

據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年,，合肥房?jī)r(jià)上漲的因素很多,，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加,，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升,、投資成本的增加等，都影響了房?jī)r(jià)的上揚(yáng),。同時(shí),，購(gòu)買力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲,，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面,。需求快速增長(zhǎng)主要是因?yàn)楹戏食鞘谢M(jìn)程的加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)發(fā)展中國(guó)家人均gdp達(dá)1000美元,，城鎮(zhèn)化率達(dá)30%時(shí)，城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期,。目前中國(guó)的城市化已處于快速發(fā)展階段,。人均建設(shè)用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%,。合肥市目前的城市人口約180萬,，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右,。

4,、賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng)。

在20xx年國(guó)慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會(huì)上,，上海綠地,、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán),、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)縱橫馳騁,、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力,。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響,，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營(yíng)銷理念,，推動(dòng)了合肥的城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度,，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程,，更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念,，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng),。不難看出,，引入專業(yè)化、職業(yè)化,、細(xì)分化,、周期性的市場(chǎng)概念，注重團(tuán)隊(duì)精神,、游戲規(guī)則,、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營(yíng)管理,、營(yíng)銷手段,，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。

二,、合肥市場(chǎng)潛力購(gòu)房消費(fèi)者特征分析,。

消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì),。

1,、購(gòu)房需求更旺，購(gòu)房群體更年輕,。

按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平,，在人均使用面積達(dá)到30平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛,。目前,，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米,，市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長(zhǎng)后勁,。本次調(diào)查結(jié)果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購(gòu)房，購(gòu)房意向較20xx年上升18,。7%,。而且在打算購(gòu)房的人群中，23歲—39歲的占85%,，比20xx年提高了16,。9%，其中購(gòu)房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化,，20xx年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是30—39歲者,，占被調(diào)查總體的37。7%,，而20xx年主力消費(fèi)者年齡下移,，為23—29歲，占被調(diào)查總體的比例為47,。8%,。

2、不同年齡消費(fèi)者購(gòu)房意向分布,。

購(gòu)房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢,？研究分析20xx年住房消費(fèi)市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化：

四是20xx年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講,，沒有太大的變化,。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是：低端市場(chǎng)需求增長(zhǎng),、中端市場(chǎng)需求萎縮,、高檔市場(chǎng)需求略升。

自20xx年以來,，安徽省的土地開發(fā)與購(gòu)置,、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積,、商品住宅銷售的總量和增長(zhǎng)情況等,，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會(huì)城市的合肥,，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝,，供應(yīng)總價(jià)達(dá)65億元,，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會(huì)城市的“頭把交椅”,，在全國(guó)也占有非常重要的地位,。而實(shí)際成交76宗，成交面積約5990。8畝,，較上年增長(zhǎng)11,。5%，成交僅額約415867,。1萬元,。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權(quán)項(xiàng)目，不含1月份成交項(xiàng)目和面積為20畝以下項(xiàng)目）,。

按區(qū)域劃分,，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗,，成交面積約2480,。7畝，成交金額187537,。7萬元,。其次為龍陽(yáng)區(qū)成交14宗，成交面積約933,。1畝,，成交金額71764。4萬元?，幒^(qū)成交11宗,，成交面積約367。8畝,，成交金額約13961,。7萬元。

土地資源是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ),，政府只有掌握了足夠的土地儲(chǔ)備量,，才能保障城市建設(shè)對(duì)土地需求供應(yīng)的及時(shí)性和對(duì)土地市場(chǎng)的控制權(quán)，從而解決土地市場(chǎng)混亂無序的狀態(tài),，遏制土地隱形市場(chǎng),，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營(yíng)性用地上市計(jì)劃為7300畝，土地儲(chǔ)備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項(xiàng)目區(qū)位供地,，在盤活存量,、合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了政府調(diào)控的要求。

四,、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢(shì),。

1）,，小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢(shì),，比多層住宅節(jié)約用地,，又比高層住宅節(jié)省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好,。

2）,，適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū),，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越,，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會(huì)需求,，又符合發(fā)展需要,。

3），中小戶型比例適當(dāng)擴(kuò)大,。由于單身貴族,、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多,，以及第二套住宅,、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn),，中小戶型住房無疑會(huì)成為這些人購(gòu)房的首選,，而且也是許多年輕夫婦購(gòu)房歷程中的第一個(gè)里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級(jí)市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用,。

4）,，居住性和適應(yīng)性要增強(qiáng)。住宅設(shè)計(jì)從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計(jì)“以人為本”和整體質(zhì)量的提高,。面積不一定很大,，但要有比較合適的比例?？臻g可以靈活分劃,。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備,，并具有一定的實(shí)用性和耐用性,，任何年齡均可居住,；在抗災(zāi),、防噪音、防污染等方面取得突破,，以提高居住質(zhì)量,。

5），住宅科技含量要提高,。要推廣環(huán)保技術(shù),，使用無毒、無污染,，節(jié)能型的綠色新材料,；要實(shí)行分質(zhì)供水和獨(dú)立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)；實(shí)行三表自動(dòng)收費(fèi),、門禁,、保安監(jiān)控、緊急呼叫,、災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警的智能系統(tǒng),；要運(yùn)用生態(tài)技術(shù)，力求節(jié)約能源,、減少污染,。達(dá)到提高質(zhì)量、縮短工期,、降低成本,、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo),，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展,。

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房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告篇十四

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入,。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家,，民營(yíng)企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家,，民營(yíng)企業(yè)16家。xx年,，民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。

作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴(kuò)大,，尤其從xx年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍,，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來越大,，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng),，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題,。

3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出,。

“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%,、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%、33.86%,。從比重上看,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì),，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出,。

4,、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大,。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍,。同時(shí),，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,。

5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高,。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比xx下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%,。私人建房投資的減少,，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,，自籌資金,、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源,，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位,。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快,，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%,、31.88%,、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%,、25.01%,。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

近年來,，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展,，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，銷售面積逐年增長(zhǎng),，預(yù)售面積大幅攀升,，市場(chǎng)需求趨旺。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2,、35362m2,、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,，從xx年開始,，預(yù)售面積超過了銷售面積。xx年底,，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%,，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

2,、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升,。xx年,，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2,，占總銷售面積的99.77%,，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素,。目前,，個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主，xx年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)70941m2,，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%,。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主,，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3,、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大,。

因近年來商品房市場(chǎng)需求旺盛,，商品房?jī)r(jià)格放開，市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚,，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本,。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì),，xx年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價(jià)約1140元/m2,，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%,。

4、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”,。

自房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起，面積16396.17m2,，xx年共成交243起,，面積20405.54m2，xx年共成交225起,，面積21300m2,。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的'96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,，因而成為存量房交易市場(chǎng)的“生力軍”。

房改房的上市,，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量,，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者,。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場(chǎng)的預(yù)警,、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃,、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性,。

(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范,，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門檻低”,，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低,。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā),，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售,、合同不兌現(xiàn)、面積縮水,、虛假?gòu)V告,、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體,，給市場(chǎng)帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場(chǎng)配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng),。商品住宅價(jià)格提升過快，價(jià)格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求,，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng),，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

(一)行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合,，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要,，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展,，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金,、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng),。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高,，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力,。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散,、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn),。

2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價(jià)位商品住宅將成為開發(fā)主流,。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢(shì),。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚,，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪,、個(gè)私業(yè)主群體,。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對(duì)開發(fā)商而言,，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小,，且利潤(rùn)空間較大。近年來的開發(fā),，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買力,，對(duì)他們而言，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二,、三次換房,。而目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工,，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，19以來交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套,，需換房戶按剩下的30%計(jì)，將有近xx套的消費(fèi),。激活這群中低收入消費(fèi)群體,，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,，如何緩解這一供需矛盾呢,，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流,。

同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅,、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng),。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來越關(guān)注,，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”,，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。