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房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇一

市位于省東北沿海，面積1880平方公里,，海岸線長144公里,，水陸交通便捷，沈海高速公路,、建設(shè)中的溫福鐵路,、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,，構(gòu)成鐵路,、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯,，工業(yè)形成了以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè),，電力、冶金鑄造,、建材,、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147,。39億元,，增長12。6%,，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位,；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元,，增長11,。3%,，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位。

二,、市房地產(chǎn)行業(yè)前景,。

政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,，“十五”期間,，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干,，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線,、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展,。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能,、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀,、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理,、交通便捷、設(shè)施配套,、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群,。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高,、輻射能力較強,、規(guī)模較大，集政治,、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ),。

市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口,，人口占寧德市的1/5左右,，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn),。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場,。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大,，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快,，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47,。2%，比上年提高1,。2個百分點,。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū),、南湖舊城片區(qū),、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn),、溪柄鎮(zhèn),、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃,，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用,、合理的市場資本運作,，促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至20xx年,，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里,，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬人,。

1,、房貸市場余額：

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%,；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟的快速發(fā)展,，金融危機的遠(yuǎn)去,，經(jīng)濟的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性,。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn),，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用,，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的,、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

2,、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押,。

市以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，企業(yè)家的有效資本運作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%,；20xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣,、手續(xù)復(fù)雜等問題,，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用,。

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房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇二

人瀏覽,，上線第一天點擊量過萬,，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號,，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機上,，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求,，因此增設(shè)臨時咨詢點,，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性,，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本。

3,、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,，緊然有序的銷售場景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場,，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面，從客戶接待,，到客戶定房,，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù),，整個過程設(shè)立專人專辦,，緊然有序。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項目本身所帶來的震撼感,。另外其他項目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等,，確實感受到視覺帶來的沖擊感,。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念,。同時也體會到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難,，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分，面積過大,，總價較高,，短時間銷售完畢，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈,，客源較少,，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源,，針對94.03㎡住宅,，低價出售一部分，不分樓層,，每套25萬元,。2、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售,，買房子送車位,。3、車位目前報名情況不理想,，報名10組客戶,，為促進(jìn)全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個,，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個,。4,、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范,。5,、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷,。6,、據(jù)了解，龍翔路擴建工程,，政府已經(jīng)在動員拆遷,，預(yù)計20xx年7月通車，據(jù)此,，將拉動商業(yè)部分的銷售,。

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房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇三

隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費熱點,，尤其是住宅消費成為民眾首選,。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從開始,，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動，目前,，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū),。__年，我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅,、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元，占到全縣財政收入1/5,，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研,，形成了一些認(rèn)識與思考。

(一)縣城基本概況,。永興縣地處湖南省東南部,、郴州市北陲，東鄰資興,，南連蘇仙,，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽),，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng),，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%,，全縣人口63.85萬,，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里,，城市化率達(dá)到36.75%,。根據(jù)__年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約12萬,，城區(qū)戶籍約3萬戶,，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況,。目前,，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家,。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米,。其中：__年開發(fā)量1.01萬平方米，完成投資0.56億元,；__年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米,，完成投資1.17億元；__年19.69萬平方米,，完成投資2.21億元,；__年開發(fā)量35.9萬平方米，完成投資4.37億元,。__年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元,，房屋施工面積25.08萬平方米,，房屋新開工面積9.87萬平方米，全縣商品房銷售面積6.78萬平方米,。

(三)商品房銷售及價格情況：__年,，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米,；__年,，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米,；__年,，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米,；__年,，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米,；_x_,，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米,，商業(yè)用房均價為4495元/平方米,。

1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移,，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房,，做點小本生意，積累一定資金后,，購買小面積居室或二手房,，以穩(wěn)定和改善生活；外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房,，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo),。二是居民改善居住條件的升級性需求,。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高,。四是消費觀念與時俱進(jìn)，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變,，住房升級需求強烈,。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小,，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下,，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米,，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右,。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高,。近年來，政府加強土地總量控制,，實行統(tǒng)一公開拍賣,，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費增加推動成本上升,。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費多達(dá)10多種,，且均有不同程度上漲，增加了成本,。三是建材價格及人工費等也在上漲,，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵,、水泥等建筑材料價格不斷上升,，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因,。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目都是成片開發(fā),，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了,，售后服務(wù),、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本,，從而拉動住房價格的上漲,。

二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題,。

(一)市場不景氣,。受國際金融危機和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費預(yù)期下降,，消費信心不足,，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換,、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮,，加之到縣外購房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩,，銷售面積減少,，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。

(二)總體規(guī)劃滯后,。在開發(fā)建設(shè)過程中,，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象。占地混亂,，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域,，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小,，檔次低、環(huán)境差,。用地的規(guī)劃布局不合理,，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感,。

(三)樓盤戶型比例不盡合理,。目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主,，而小戶型的住房為數(shù)較少,，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低,，開發(fā)利潤空間大,，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。

(四)資金鏈緊張,。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),，資金投入量大，建設(shè)周期長,。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè),，自有資金少，以期房預(yù)售為主,，主要依靠滾動發(fā)展,。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢,，資金回籠快,，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢；但在銷售淡季,，特別是受__年金融危機的影響和市場不景氣,，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難,，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響,。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力不強。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家,，以前大的項目都是外地企業(yè)來投資的,，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的,。總的來說,，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,、實力不強,，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

(五)住房二級市場不夠活躍,。近年來,，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢,，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大,。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范,，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后,；二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；三是消費者在購房觀念上總想一步到位,，二手房并不作為首選目標(biāo),，對消費者的吸引力有限。

(七),、建筑風(fēng)格單一,。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低,，開發(fā)樣式單一,，設(shè)計千篇一律，缺少特色,，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào),。在經(jīng)濟利益趨動下，不顧規(guī)劃設(shè)計,，在審批土地上多蓋樓,、少建綠地的情況嚴(yán)重，大部分小區(qū)綠地都被小房,、車庫擠占,，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善,，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，比較落后。

(八)物業(yè)管理滯后,。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè),，8個小區(qū)實行物業(yè)管理，普遍存在著管理不到位,、發(fā)展滯后的問題,。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā),、誰管理”的階段,，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā),、銷售，忽視物業(yè)管理,，物業(yè)管理市場化運營沒有啟動,，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立,，關(guān)心小區(qū),、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

(九)非市場化動作依然存在,?！拔写ā薄ⅰ岸ㄏ蜷_發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象,、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地,、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費市場造成了一定的的沖擊,。

三,、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議。

針對存在的問題,，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓,。圍繞實現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo),，加強宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃,，落實調(diào)控措施,，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升,。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃,，作為保障和改善民生,、推動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局,，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，落實建設(shè)項目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn),。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機制,，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃,，盡快制定“__”住房建設(shè)規(guī)劃,，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃,，為打造山水宜居的旅游城市,、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障,。

(二)控制土地開發(fā)規(guī)模,。建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃,、具體的規(guī)劃設(shè)計條件,，做到有計劃地出讓，并接受社會監(jiān)督,；出讓土地量,，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計算,，共120畝土地,。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上,，對不足4萬平方米的不予審批,，項目控制模式為“組團-小區(qū)”式，實行帶方案招標(biāo)出讓,，開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū),，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力,，確保小區(qū)品位的提升,。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施,，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地,，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場,。

(三)控制單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，建設(shè)部,、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C關(guān)單位,、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu),。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點,，加快廉租房,、啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū),，完善服務(wù)功能,，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn),、互為補充的住房供應(yīng)體系,，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu),?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量,。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu),。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資領(lǐng)域,，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要,，主動投資商場、賓館,、酒店等商業(yè)用房開發(fā),，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo),、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量,。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時,，本著“誰受益,，誰服務(wù)”的原則，供水,、供電,、供氣、廣電,、郵電,、通訊,、電信部門必須將水網(wǎng),、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項目紅線，并預(yù)留接口,。政府要不斷加大投入,，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,，加強教育,、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,，以吸引實力更強的房地企業(yè)來我縣投資。

(六)破_解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸,。受__年全球性金融危機及房產(chǎn)市場不景氣的影響,，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”,，建立良好的組織平臺,、運行平臺、管理平臺,，形成政府,、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)銀企對接,，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈,。

(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組,、兼并,、控股等多種方式實行強強聯(lián)手，拓寬發(fā)展思路,，優(yōu)化管理模式,，樹立品牌意識,，打造精品建設(shè)，爭取做成一批有概念,、有主題,、有規(guī)模的房地產(chǎn)項目，同時要引進(jìn)一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資,，帶動和推進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展,，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一。

(八)保障低收入家庭住房需求,。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動公共租賃房,、經(jīng)濟適用房建設(shè)，增加有效供給,，完善廉租房的租住,、退出、后期管理和公共服務(wù)制度,，建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系,，解決低收入困難家庭的住房問題。

(九)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場,。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級市場和租賃市場發(fā)展,，促進(jìn)住房梯度消費，引導(dǎo)居民的住房消費習(xí)慣,，形成合理的住房消費需求,，以推動我縣居民住房消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一,、二,、三級市場進(jìn)入一個有效互補的良性循環(huán)。

(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場,。一是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管,，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合,，嚴(yán)格按照國家相關(guān)文件要求,，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序,，堅決杜絕或重點查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,；二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報體系,。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息,，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測,，為政府宏觀調(diào)控,，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持，實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享,，實現(xiàn)政府,、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動,。三是加強住調(diào)查,，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設(shè)局副局長,、房產(chǎn)局局長,、縣房產(chǎn)局副局長)。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇四

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%,。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯,。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米,。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢見圖一,。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%,、84.5%,、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右,。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高,。

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后,，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在,、、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點,，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央：

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國稅總局,、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后,，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅,，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的,，按3%全額征收契稅。

房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主,、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則,。

房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng),。xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標(biāo)的完成;同時,，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng),。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素,，達(dá)到抑制投機行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇五

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%,。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米,。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右。

3,、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高,。

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在、,、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%,。

二,、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的.地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國稅總局,、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定6月1日后,，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅,，同時規(guī)定凡在206月1日以后購買非普通住房的,，按3%全額征收契稅。

房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。年市《政府工作報告》確立了“以居住為主,、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則,。

房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn),，增強房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。2005年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達(dá)到抑制投機行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵居住消費的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分,，顯露市場真實需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時,，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三,、積極應(yīng)對,，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠(yuǎn)來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇六

根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示,。

玄武,、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位,。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好,，售價相對較低,，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右,，各個不同的樓盤價格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好,，并有大量別墅項目,，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,，預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間,。

根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃，南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米,，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米,。08年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套,，約5萬平米,。08年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為850萬平方米,，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米,，相比07年土地實際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米,。

南京普通住房上市量約800萬平方米，相比08年的850萬平方米有所下調(diào),，其中，中低價位,、中小戶型商品房約560萬平方米,，將逐步落實“90/70”政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房,、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,，比08年30萬平方米的供應(yīng)計劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米,。09年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,，相比08年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍,。09年南京市住房建設(shè)計劃總量與08年大致持平,。

總之，未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實“90/70”政策,，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇七

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

三,、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇,，從長遠(yuǎn)來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點,。

1,、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作。

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點監(jiān)測土地出讓價格,，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作,。加強房價的季度,、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積、竣工面積,、銷售面積,、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預(yù)警建議。

2,、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時反饋項目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題,、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時,，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對抽逃注冊資本金、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊。

3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā),。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間,，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果,。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4,、合理引導(dǎo)住房主體需求,。

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機,，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量,。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費,，推動主體需求的合理化。

近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強,，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工,、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn),。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,，建設(shè)花園、錦華苑,、公園,、城南、金都,、金明寓,、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍;同時,，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例,。xx年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長,。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算,，拉動其他消費額1.82億元,，兩項累計達(dá)到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項,、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可,、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,，由國稅、地稅,、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求,，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失,。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重,。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低,，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患。如綠地,、公廁,、幼兒園、超市,、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

二,、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議。

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。xx年11月,，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全,。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起,，凡新審批,、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

2、注重規(guī)劃,，加快步伐,，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措,。根據(jù)我縣的舊城情況,，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的,，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨,，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo),，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合,，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造,，力爭在未來五年內(nèi),，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),，改變過去那種局部改造,、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,，對影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷,。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益,、社會效益相統(tǒng)一的原則,，實行統(tǒng)一規(guī)劃,，合理布局，綜合開發(fā),，配套建設(shè),。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片,，配套一片,，完善一片，寧缺勿濫,。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組,，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局,、縣計劃局,、縣建設(shè)局、縣國土資源局,、縣物價局,、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度,。舊城改造拆遷安置補償費和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償,。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題,，后發(fā)布拆遷公告,，最后簽訂拆遷協(xié)議。

3,、嚴(yán)格控制機關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從**年1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx、3,、22),，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場改善住房條件。”最近建設(shè)部,、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4,、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序,。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”,。要通過重組、兼并,、控股,、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽,，建立品牌,，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,，樹立起經(jīng)濟倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素,、科技含量,、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適,、健康,、優(yōu)美、潔凈,、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6,、各部門加強協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題,。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事,，但在實際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃,、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決,。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個門，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量,、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇八

市場分析報告的標(biāo)題一般有兩種形式：一是公文式,，如《中國農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行市場環(huán)境分析報告》,。另一種是新聞報道式。它又分單標(biāo)題和雙標(biāo)題兩種,。單標(biāo)題,，如從對鄂州市分行客戶結(jié)構(gòu)調(diào)查分析看我省農(nóng)行市場開發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標(biāo)題是指既有正題,，又有副題,。正題揭示市場分析報告的主旨,，副題標(biāo)明進(jìn)行市場分析的對象,、內(nèi)容等,，如《縣級金融市場開發(fā)大有可為――對公安縣金融市場潛力的調(diào)查分析》,。標(biāo)題的詞句應(yīng)反復(fù)琢磨,，要概括精練，一般只用一句話,，至多兩句為宜,。

2、導(dǎo)語,。

3,、主體。

主體是市場分析報告的主要部分,，一般是寫調(diào)查分析的主要情況,、做法、經(jīng)驗或問題,。如果內(nèi)容多,、篇幅長，最好把它分成若干部分,，各加上一個小標(biāo)題,；難以用文字概括其內(nèi)容的，可用序碼來標(biāo)明順序,。主體部分有以下四種基本構(gòu)筑形式,。

（1）分述式。這種結(jié)構(gòu)多用來描述對事物作多角度,、多側(cè)面分析的結(jié)果,，是多向思維在謀篇布局中的反映。其特點是反映業(yè)務(wù)范圍寬,、概括面廣,。

（2）層進(jìn)式。這種結(jié)構(gòu)主要用來表現(xiàn)對事物的逐層深化的認(rèn)識,，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映,。其特點是概括業(yè)務(wù)面雖然不廣，開掘卻很深,。

（3）三段式,。主體部分由三個段落組成：現(xiàn)狀；原因,；對策,。如此三段，是三個層次,，故稱三段結(jié)構(gòu),。

（4）綜合式。主體部分將上述各種結(jié)構(gòu)形式融為一體,，加以綜合運用,，即為綜合式,。例如，用“分述結(jié)構(gòu)”來寫“三段結(jié)構(gòu)”中的“現(xiàn)狀”,；用“三段結(jié)構(gòu)”來寫“層進(jìn)結(jié)構(gòu)”中的一個層次,；用“總分結(jié)構(gòu)”來寫“分述結(jié)構(gòu)”中的某一方面內(nèi)容，等等,。

4,、結(jié)尾。

結(jié)尾的寫法靈活多樣,，一般有以下幾種,。

（1）自然結(jié)尾。如果主體部分已把觀點闡述清楚,，作出了明確結(jié)論,，就不必再硬加一條尾巴。

（2）總結(jié)性結(jié)尾,。為加深讀者的印象，深化主旨,，概括前文,，把調(diào)查分析后對事物的看法再一次強調(diào)，作出結(jié)論性的收尾,。

（3）啟示性結(jié)尾,。在寫完主要事實和分析結(jié)論之后，如果還有些問題或情況需要指出,，引起讀者的思考和探討,，或為了展示事物發(fā)展的趨勢，指出努力方向,，就可以寫一個富有啟示性的結(jié)尾,。

（4）預(yù)測性結(jié)語。有的報告在提出調(diào)查分析情況和問題之后,，又寫出作者的預(yù)測,，說明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響,。這是在更廣闊的視野上來深化主題,。

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進(jìn)行此次調(diào)查,。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔(dān),，調(diào)查時間是2001年7月至8月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查,，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是2000戶,。各項調(diào)查工作結(jié)束后,，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，其調(diào)查報告如下：

一,、調(diào)查對象的基本情況,。

（一）樣品類屬情況。在有效樣本戶中,，工人320戶,，占總數(shù)比例18.2%；農(nóng)民130戶,，占總數(shù)比例7.4%,；教師200戶，占總數(shù)比例11.4%,；機關(guān)干部190戶,，占總數(shù)比例10.8%；個體戶220戶,，占總數(shù)比例12.5%,；經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%,；科研人員50戶,，占總數(shù)比例2。84%,；待業(yè)戶90戶,，占總數(shù)比例5.1%；醫(yī)生20戶,，占總數(shù)比例1.14%,；其他260戶，占總數(shù)比例14.77%,。

（二）家庭收入情況,。本次調(diào)查結(jié)果顯示，從本市總的消費水平來看,，相當(dāng)一部分居民還達(dá)不到小康水平,，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費者收入在2000元以上,。因此,，可以初步得出結(jié)論，本市總的消費水平較低,，商家在定價的時候要特別慎重,。

二、專門調(diào)查部分,。

（一）酒類產(chǎn)品的消費情況,。

1,、白酒比紅酒消費量大。分析其原因,，一是白酒除了顧客自己消費以外,，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費,；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告,，紅酒的廣告很少。這直接導(dǎo)致白酒的市場大于紅酒的市場,。

2,、白酒消費多元化。

（1）從買白酒的用途來看,，約52.84%的消費者用來自己消費,，約27.84%的消費者用來送禮，其余的是隨機性很大的消費者,。

買酒用于自己消費的消費者,，其價格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%,，10～20元的占22.73%,，從品牌上來說，稻花香,、洋河,、湯溝酒相對看好,，尤其是湯溝酒,，約占18.75%，這也許跟消費者的地方情結(jié)有關(guān),。從紅酒的消費情況來看,，大部分價格也都集中在10～20元之間，其中,，10元以下的占10.23%,，價格檔次越高，購買力相對越低,。從品牌上來說,，以花果山、張裕,、山楂酒為主,。

送禮者所購買的白酒其價格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%），約有15.34%的消費者選擇150元以上,。這樣,，生產(chǎn)廠商的定價和包裝策略就有了依據(jù),，定價要合理，又要有好的包裝,，才能增大銷售量,。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費者選擇五糧液,，10.795%的消費者選擇茅臺,，另外對紅酒的調(diào)查顯示，約有10.2%的消費者選擇40～80元的價位,，選擇80元以上的約5.11%,。總之,，從以上的消費情況來看,，消費者的消費水平基本上決定了酒類市場的規(guī)模。

（2）購買因素比較鮮明,，調(diào)查資料顯示,，消費者關(guān)注的因素依次為價格、品牌,、質(zhì)量,、包裝、廣告,、酒精度,，這樣就可以得出結(jié)論，生產(chǎn)廠商的合理定價是十分重要的,，創(chuàng)名牌,、求質(zhì)量、巧包裝,、做好廣告也很重要,。

（3）顧客忠誠度調(diào)查表明，經(jīng)常換品牌的消費者占樣本總數(shù)的32.95%,，偶爾換的占43.75%,，對新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%,，明確表示不喜歡的占3.4%,。可以看出,，一旦某個品牌在消費者心目中形成,，是很難改變的，因此,，廠商應(yīng)在樹立企業(yè)形象,、爭創(chuàng)名牌上狠下功夫,，這對企業(yè)的發(fā)展十分重要。

（4）動因分析,。主要在于消費者自己的選擇,，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹,，最后才是營業(yè)員推薦,。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費者的注意力,，對于企業(yè)來說是關(guān)鍵,，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立,，將直接影響酒類市場的規(guī)模,。而對于商家來說，營業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視,，因為其對酒類產(chǎn)品的.銷售有著一定的影響作用,。

（二）飲食類產(chǎn)品的消費情況。

本次調(diào)查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進(jìn)行,，調(diào)查表明,，消費有以下幾個重要特點：

1、消費者認(rèn)為最好的酒店不是最佳選擇,，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店,，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應(yīng)的,，現(xiàn)將幾個主要酒店比較如下：

泰福大酒店是大家最看好的,，約有31.82%的消費者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店,，都是10.23%,，然后是錦花賓館,。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn),，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個賓館的特殊性,，只有舉辦大型會議時使用,，或者是貴賓、政府政要才可以進(jìn)入,，所以調(diào)查中作為普通消費者的調(diào)查對象很少會選擇云天賓館,。

2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍,，有一定的區(qū)域性,。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性,，但也并非絕對如此，例如,，長城酒樓,、淮揚酒樓，也有一定的遠(yuǎn)距離消費者惠顧,。

3,、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦,、糖醋排骨,、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多,，特別是手抓龍蝦,，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26114%，以絕對優(yōu)勢占領(lǐng)餐飲類市場,。

4,、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點,，市場潛力很大,，目前的消費量也很大。調(diào)查顯示,，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%,，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節(jié)的調(diào)查中,，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%,，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場,，在夏季也有較大的市場潛力,。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭,，形成居民消費的一大景觀和特色,。

三、結(jié)論和建議,。

（一）結(jié)論,。

1、本市的居民消費水平還不算太高,，屬于中等消費水平,，平均收入在1000元左右，相當(dāng)一部分居民還沒有達(dá)到小康水平。

2,、居民在酒類產(chǎn)品消費上主要是用于自己消費,，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少,，用于個人消費的酒品,，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主,。

3,、消費者在買酒時多注重酒的價格、質(zhì)量,、包裝和宣傳,，也有相當(dāng)一部分消費者持無所謂的態(tài)度。對新牌子的酒認(rèn)知度較高,。

4,、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上,，火鍋和海鮮的消費潛力較大,，并且已經(jīng)有相當(dāng)大的消費市場。

（二）建議,。

1,、商家在組織貨品時要根據(jù)市場的變化制定相應(yīng)的營銷策略。

2,、對消費者較多選擇本地酒的情況,，政府和商家應(yīng)采取積極措施引導(dǎo)消費者的消費，實現(xiàn)城市消費的良性循環(huán),。

3,、由于海鮮和火鍋消費的增長，導(dǎo)致城市化管理的混亂,，政府應(yīng)加強管理力度,，對市場進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，促進(jìn)城市文明建設(shè),。

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房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇九

1,、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告,，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競拍,，如果我們競拍成功,，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計,、施工圖設(shè)計,，工程報建,、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要,。

2,、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式,，先開發(fā)市場份額大,、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅,，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點,、辦公樓、地下停車場等單體工程,，擬開發(fā)建設(shè)期為3年(2006―2008年),，2006年擬開發(fā)面積37902?，2007年擬開發(fā)面積26150?,，2008年擬開發(fā)面積26808?,，工程建設(shè)進(jìn)度計劃(見附表1)。

3,、以多年的開發(fā)經(jīng)驗,，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制,、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行,，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價,，提高工程質(zhì)量,，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率,。

(二),、銷售計劃及營銷策略。

1,、銷售計劃,。

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元,；2007年銷售收入9984.2萬元,；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元,。年度銷售測算(見附表2),。

2、營銷策略。

秉承企業(yè)“廣廈千萬,、誠信皇冠”的經(jīng)營理念,，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點,，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售,，獲取最大利潤。

(1),、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查,，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場,、戶型結(jié)構(gòu),、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品,。

(2),、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略,，實現(xiàn)銷售目標(biāo),。利用“報紙、電視,、戶外廣告牌,、車體、站牌”等行之有效的廣告方式,，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶,。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識,、了解與接受,，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。

(3),、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售,。利用廣告促銷、人員促銷,、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道,，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷,、網(wǎng)絡(luò)銷售,、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

(4),、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售,。要在激烈的市場競爭中贏得客戶,，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù),，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù),。

(5),、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售,。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力,，加強創(chuàng)新力,，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望,，激發(fā)客戶的購買愿望,。

(6)、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售,。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下,，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格,，由低到高的順序推向市場,，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍,，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格,，給客戶以“增值、保值”的信息,，堅定購房客戶的信心,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十

1、進(jìn)一步改善供應(yīng)狀況,，優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu),，促進(jìn)總量和結(jié)構(gòu)的平衡。全市上半年新批商品房上市面積440.83萬平方米,，同比增長了83.48％,，改變了去年全市供不應(yīng)求的矛盾,，基本可以滿足居民的購房需求。在全市總體供需走向平衡的同時,，我市采取措施，繼續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),，首先是落實國家政策,，控制拆遷規(guī)模，并實行拆遷補償市場化,。上半年全市共完成新老拆遷項目28個,，拆遷居民4149戶,。其次加快中低價商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度,，在年初確定的今年完成120萬平方米經(jīng)濟適用房竣工任務(wù)的基礎(chǔ)上，南京市政府決定再追加30萬平方米,，年底確保150萬平方米經(jīng)適房竣工、交付,。

2、限制期房轉(zhuǎn)讓工作,。針對投資性購房比例增長過快，存在一定量的短期炒作情況,，南京于4月1日正式實施《加強商品房預(yù)售管理實施細(xì)則》。其中,，購房實名制、期房限轉(zhuǎn),、信息公示這3條內(nèi)容被認(rèn)作是直指期房投機者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房注銷再登記的方式進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓的行為,，在不影響中長期房地產(chǎn)投資者利益的情況下，有效地遏制了期房投機炒作,。

3、建立健全多層次的住房保障體系,，保證居民居者有其屋的目標(biāo)。首先是針對最低收入家庭制定的廉租房計劃,。今年我市要購、建儲備1000套廉租住房,，提供給市區(qū)的貧困無房家庭,。其次是針對低收入家庭的經(jīng)濟適用房計劃,。我市經(jīng)濟適用房共規(guī)劃九個地塊,，面積共6157畝,，可建住宅41300套,，計劃到今年年底將竣工經(jīng)濟適用住房150萬平方米。針對中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價商品房計劃,，計劃20xx年竣工90萬平方米,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十一

1,、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園,。

2、靠近公路,，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里,。

3,、周邊環(huán)境適宜,，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好,。

4,、容積率較高,，可規(guī)劃面積充足,，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5,、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖,、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全,，學(xué)校、商店,、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

(二),、建設(shè)實施條件。

1,、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批,。

2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣,，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高,、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3,、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū),、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近,，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十二

總體上看,，上半年南京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量增價平，漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢,，房地產(chǎn)市場運行的主要特點如下：

1、商品房供基本平衡,、供略大于銷：今年上半年全市商品房上市面積440.83萬?,，同比增長83.48％，預(yù)售面積381.8萬?,，同比增長0.7％,，供銷比為1.15,；其中商品住宅上市面積390.56萬?,，預(yù)售面積345.76萬?，與去年年均水平相比增長4.46％,，交易量仍保持穩(wěn)中有升，供銷比為1.13,。房地產(chǎn)總體市場供給基本可以滿足居民的購房需求,。

2,、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理,，普通商品房供應(yīng)明顯增加：區(qū)域供給結(jié)構(gòu)基本合理，據(jù)南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心統(tǒng)計,，上市量最大的三個板塊是江寧、河西,、江北，也是預(yù)售量最高的三個板塊,。在上半年江南八區(qū)商品住宅預(yù)售面積段中，每平方米4000以下的占24.23％（包括經(jīng)濟適用房）,，4000～5000元的占32.26％,，5000～6000元的占25.34％,，6000元以上的占18.17％。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理,，但與5000元以下的商品房需求相比,，供應(yīng)稍顯不足,。

3、市場體系逐步完善,、二三級市場體系聯(lián)動，良性發(fā)展：上半年全市存量房交易212.05萬?,，交易2.73萬套，與去年年均水平相比基本持平,；其中江南八區(qū)存量房交易157.76萬?,，交易2.24萬套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎(chǔ)上,，仍有小幅上升，租賃市場也水漲船高，租賃價格在去年平穩(wěn)的狀況下有了小幅提高,。

4、商品房預(yù)售價格增幅得到平抑：據(jù)南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心統(tǒng)計,，商品住宅預(yù)售價格每月環(huán)比上漲分別為1.21％,，-4.0％,，4.36％,，5.61％，7.49％,，-1.99％,，累計上漲11.48％,。月均上漲不足2％，與全國35個大中城市房價平均漲幅基本持平,。

5、公積金和商業(yè)銀行貸款成為實現(xiàn)市民置業(yè)的主要支柱,。據(jù)人行南京分行統(tǒng)計,，今年受宏觀調(diào)控影響，南京房地產(chǎn)開發(fā)貸款自4月份以來有所下降,，上半年南京房地產(chǎn)國內(nèi)貸款累計61.3億元,，同比增長49.2％,，比四月份增幅下降了18.06個百分點。個人住房貸款仍保持穩(wěn)定增長,，個人住房貸款占個人消費貸款的7成，上半年新增貸款48億元,，增長21％，其中公積金貸款余額達(dá)到13.3億元，同比增長69.85％,。個人住房貸款成為支持房地產(chǎn)需求不斷增長的一個重要因素,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十三

記者21日獲悉,，廣州市房協(xié)日前發(fā)布了今年上半年廣州房地產(chǎn)市場分析報告，其中對廣州土地市場進(jìn)行了深入分析,。數(shù)據(jù)顯示，今年1―6月廣州住宅用地合計成交金額259億元,，同比下降28%，樓面地價達(dá)9758元/平方米,，同比上升16%。報告分析稱,，這主要是由于海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊成交拉動住宅用地樓面地價呈現(xiàn)較大幅度上升。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十四

1,、調(diào)研對象：永川區(qū)人民。

2,、調(diào)研時間：3月23日。

3,、調(diào)研方式：問卷、調(diào)查,。

4,、調(diào)研地點：人民廣場,、渝西廣場。

5,、調(diào)研問卷回收情況：總份數(shù)：140。

有效數(shù)：105有效率：75%,。

（一）被調(diào)查基本概況。

1.性別比例,。

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)被調(diào)查人都沒有獨立的住房,，都是在外租房,，迫于房價上漲壓力,，未婚單身者的購房需求更加強烈，對未來結(jié)婚用房等問題的考慮逐漸提前,。

（二）被調(diào)查者購房意向,。

1計劃購房時間,。

數(shù)據(jù)分析得出，多層的占9%,，小高層的占46%，高層的占28%,，別墅的占9%,，其他的占8%，對小高層和高層的需求普遍較高,，這對地產(chǎn)開發(fā)商來說，能合理規(guī)劃和利用土地資源,，節(jié)約土地,，也顯示當(dāng)前地區(qū)購房人員經(jīng)濟實力還不是很充足，不利于高檔小區(qū)和房型的發(fā)展,。

購房類型系列150%40%30%20%10%0%多層。

4戶型選擇,。

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)調(diào)查者關(guān)注著位置占16%,、價格占17%,、交通占15%,，配套設(shè)施占10%,、房屋質(zhì)量的占17%，其他的總共占25%,。

小高層高層別墅其他購房者所選區(qū)位考慮的因素。

面

積

房的分,。

配

等面積分配0.80.60.40.20系列1系列2購房者對未來房價走勢的預(yù)測。

（三）被調(diào)查者購房信息來源,。

通過此次調(diào)查對消費者的基本情況、購房意向,、購房信息來源的市場調(diào)查，總體把握目前永川區(qū)居民的住房消費需求,，對房地產(chǎn)市場管理、政府決策以及開發(fā)商產(chǎn)品定位都具有非?，F(xiàn)實的指導(dǎo)意義。從以上的市場調(diào)查分析結(jié)果表明,，目前我市住房需求市場的基本態(tài)勢主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1．年輕人購房欲望日益迫切,，購房人群有年輕化的趨勢,。從被訪者的年齡構(gòu)成來看,，小于25歲的被訪者比例大增,，對住房需求者的年齡提前,，迫于房價上漲的壓力,，那些未婚單身的年輕人購房需求非常迫切,。

2．總體來看，市場需求繼續(xù)保持旺盛,。調(diào)查結(jié)果表明，目前無房者比例較大,，超過一半的被訪者首次置業(yè)，要求改善現(xiàn)有住房條件以提高住房舒適度的人群也占據(jù)相當(dāng)一部分比例,，在未來一定時期內(nèi)，我市住房消費需求將持續(xù)旺盛,。

3．購房承受能力明顯增強，對政策性住房的依賴度降低,。目前我市商品房消費觀念已經(jīng)深入人心，選擇購買商品房者比例大增,，并開始追求較高品質(zhì)住房。相應(yīng)地選擇購買經(jīng)濟適用房者比例下降,，依靠政府保障性住房的人群減少，側(cè)面反映了居民的收入水平在提升,，購買能力增強。

4．我市居民的二手房消費理念還未形成,，二手房市場發(fā)展緩慢。被訪者中選擇購買二手房者占據(jù)極少一部分,，大部分居民不愿意購買二手房，住房一,、二級市場發(fā)展很不平衡，這不僅會拖延再次置業(yè)的時間,，影響再次置業(yè)的資金流轉(zhuǎn)，對住宅市場尤其是高端住宅市場穩(wěn)步,、持續(xù)的發(fā)展也不利。目前我市二手房交易還處于初級階段,，需要采取措施進(jìn)一步加速二手房市場的發(fā)展,。

6．4500元的單價對于永川區(qū)的人來說是一道門檻,，如今這種現(xiàn)象正逐步改變，目前的購房者正在逐步從價格主導(dǎo)的金字塔模式轉(zhuǎn)變成性價比主導(dǎo)的紡錘型模式,，消費者心理日趨成熟,，購房變得更加理性。

7．位置,、價格、環(huán)境,、戶型、交通狀況是置業(yè)者選房依次考慮的重要因素,，也是開發(fā)商產(chǎn)品定位的重要參考依據(jù)。今年居民對地段的關(guān)注程度超過了對價格,、環(huán)境的關(guān)注,，成為消費者購房首要考慮的因素,，交通狀況也開始成為消費者購房關(guān)注的重要因素之一。隨著居民對生活舒適度的要求進(jìn)一步提高,，環(huán)境因素將逐漸成為后續(xù)住宅產(chǎn)品營銷的重要因素。

區(qū)人員的購房能力,，創(chuàng)造符合當(dāng)?shù)厍闆r的條件，并能保證自身的收益水平,，為后期地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量,，保證市場能活躍而穩(wěn)健的發(fā)展，推動地區(qū)經(jīng)濟的不斷向前發(fā)展,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十五

今年上半年，廣州市土地共計成交53宗,，合計占地面積192萬平方米，出讓金達(dá)368億元,，樓面地價7268元/平方米。其中,，住宅用地出讓14宗，占地面積105萬平方米,；商業(yè)用地16宗,，占地面積14萬平方米,；工業(yè)用地22宗,，占地面積72萬平方米。

廣州市房協(xié)表示,，今年上半年成交比重最大的是住宅用地,，占比為55%,，其供應(yīng)區(qū)域主要集中在海珠和黃埔，海珠區(qū)的廣紙片區(qū)兩塊地成為半年度總價地王,，合計115億元,，黃埔區(qū)長嶺居yh―a3―0地塊被萬科競得,，成交金額27.7億元,；其次,，工業(yè)用地占比為38%，其供應(yīng)主要集中在增城和番禺,；商業(yè)用地成交占比為7%，其供應(yīng)主要集中在海珠和天河,，海珠區(qū)的琶洲板塊土地成交活躍,，騰訊、國美等大型企業(yè)拿地進(jìn)駐,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十六

1、房地產(chǎn)開發(fā)總量穩(wěn)中有升,，住宅建設(shè)重點突出。

2000年,，蘇州全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資654131萬元，比1999年增長10.2％,，其中住宅投資519438萬元,，占79.4％,，比上年增長18.7％,；新開工各類房屋446.34萬平方米，比上年增長20.1％,，其中新開工住宅377.27萬平方米，占84.5％,，比上年增長21％,；竣工各類房屋452.13萬平方米,，比上年增長5.1％，其中竣工住宅385.49萬平方米,，占85.3％，比上年增長9.7％,。

市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資322433萬元，比上年增長1％,，其中住宅建設(shè)投資253899萬元，占78.7％,，比上年增長14.2％；新開工各類商品房屋183.79萬平方米,，比上年增長12.1％，其中新開工住宅153.79萬平方米,，占83.7％，比上年增長12.8％,；竣工各類房屋187.98萬平方米,，比上年下降8％,，其中住宅159.88萬平方米，占85.1％,，比上年下降3.4％。

今年上半年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28億元,，比上年同期增長27.5％,，其中住宅投資23.1億元,，比上年同期增長23.4％；新開工面積233.4萬平方米,，其中住宅204.4萬平方米,，分別比去年同期增長16.2％,、21.9％,。

市區(qū)上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12.4億元，其中住宅9.8億元,，分別比上年同期增長13.86％,、4.6％,。新開工面積69.2萬平方米，其中住宅59萬平方米,，分別比上年同期下降20.9％、18.9％,；竣工面積22萬平方米,，其中住宅16.6萬平方米,，分別比上年同期下降38.5％、38.4％,。

2、市區(qū)平穩(wěn)發(fā)展,，六市快速增長。

市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了“八五”和“九五”前三年的大發(fā)展后,，開發(fā)總量已達(dá)到一定規(guī)模,，在市場經(jīng)濟規(guī)律的指導(dǎo)下，通過開發(fā)總量調(diào)控進(jìn)入了平穩(wěn),、理性的發(fā)展時期,。六市的房地產(chǎn)開發(fā)由于起步相對較晚,，加之管理不夠規(guī)范，前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)零星分散建設(shè)居多,。隨著社會,、經(jīng)濟的發(fā)展,，投資環(huán)境的改善，房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)?；⒓s化經(jīng)營,。同時，六市政府都把房地產(chǎn)開發(fā)作為各市新的經(jīng)濟增長點,，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè),。因此,，自1999年來,，六市房地產(chǎn)開發(fā)總量迅速增長，尤其是2000年,，投資總量,、新開工面積,、竣工面積等均較上年有大幅度攀升。

市區(qū)范圍內(nèi),，由于土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地開發(fā)項目,，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制,。同時，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū),、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。因此,，園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)規(guī)模在市區(qū)中比例逐年增大,，形成了城區(qū),、園區(qū)、新區(qū)“三足鼎立”的新格局,。以2001年上半年為例，市區(qū)完成投資12.4億元,，其中工業(yè)園區(qū)3.9億元（占到31.5％），新區(qū)完成投資3億元（占到24.2％）,，兩區(qū)的房地產(chǎn)投資之和已由過去占市區(qū)的1／3左右提高到占市區(qū)的一半以上，施工面積由過去的占1／3左右增加到2／3,。

3、房產(chǎn)銷售持續(xù)走好,，主要指標(biāo)屢創(chuàng)歷史新高，個人購房增長趨勢不改。

2000年,，我市房地產(chǎn)銷售繼續(xù)攀升,，融順史新高,。共計實現(xiàn)銷售379.41萬平方米，增長幅度達(dá)到18.6％,，其中個人購房比例已達(dá)到95.8％；其中住宅銷售335.64萬平方米,，比上年增長18％，銷售給個人占到97.7％,。市區(qū)的銷售面積151.7萬平方米，其中住宅135.8＃平方米,，分別比上年增加4.8％、6.9％,，個人購買住房131.4萬平方米，比例達(dá)到96.8％,。

今年上半年全市銷售商品房屋121.8萬平方米，其中住宅銷售113萬平方米,，分別比上年同期增加41.9％、43.6％,；期房預(yù)售面積110萬平方米，其中商品住宅預(yù)售104.2萬平方米,，分別比上年同期增加26.46％,、32.6％,。商品房出租面積43.96萬平方米,，其中住宅37.16萬平方米,，分別比上年同期增加126.36％,、148.73％,。市區(qū)銷售房屋面積40萬平方米,，其中住宅36.8萬平方米分別比上年同期增長93.6％，96.4％,；房屋預(yù)售34.3萬平方米,，其中住宅預(yù)售32.6萬平方米，分別比上年同期增長10.7％,、14.l％。商品房出租面積10.933萬平方米,，其中住宅8.88萬平方米，分別比上年同期增加25.01％,、22.94％。銷售面積大幅度增長,，并且超過了竣工面積，這是今年上半年的一大特點,，預(yù)示著商品房屋的供求關(guān)系正由供大于求向求大于供轉(zhuǎn)變,。

4、消費,、投資雙向拉動下,，消費拉動的作用更加突出,。

2000年我市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源77.3億元，其中銀行貸款為11.8億元,，占資金來源總數(shù)的15.3％,，比上年同期下降2％,；市區(qū)6.2億元，占總數(shù)的17％,，比上年下降9.3％。市區(qū)利用外資0.61億元,，比上年上升190％。企業(yè)自有資金全市7.4億元,，比上年上升8.2％，僅占總數(shù)的9.6％,；市區(qū)企業(yè)自有資金3.1億元，比上年總數(shù)下降25.8％,，僅占總數(shù)的8.5％。在銀行貸款,、企業(yè)自有資金總數(shù)減少、比例下降的同時,，購房的定金及預(yù)收款卻大幅度增加,。全市定金及預(yù)收款38.6億元，比上年增加31.5％,，占資金總量的49.9％；市區(qū)17.1億元,，比上年上升15.1％，占總數(shù)的47.2％,。充分說明了房地產(chǎn)發(fā)展具有一定空間,。消費觀念的轉(zhuǎn)變,，定金及預(yù)收款大幅增加，大大地拉動我市房地產(chǎn)業(yè),。

5,、房地產(chǎn)銷售總額首次超過投資總額,，表明房地產(chǎn)開發(fā)有望步入良性循環(huán),。

2000年,，全市實現(xiàn)商品房銷售總額670669萬元，超過房地產(chǎn)開發(fā)投資總額654131萬元,，住宅也“產(chǎn)銷兩旺”，銷售額達(dá)到556233萬元,，超過住宅建設(shè)投資519438萬元,。市區(qū)實現(xiàn)銷售總額333021萬元，超過市區(qū)投資總額322433萬元,，其中住宅銷售總額為264985萬元，超過住宅建設(shè)投資253899萬元,。銷售總額首次超過了開發(fā)投資總額，這在我市歷史上還是首次,。這不僅反映了我市房地產(chǎn)市場趨向理性，也反映房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)化,，給產(chǎn)業(yè)帶來新的'發(fā)展空間,，更反映了開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變,，通過規(guī)模開發(fā)、規(guī)模經(jīng)營,，品牌,、環(huán)境效應(yīng)得到顯現(xiàn),，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和開發(fā)行業(yè)的活力進(jìn)一步增強,。

6,、園區(qū),、新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)飛快發(fā)展,，不僅提升了小區(qū)檔次,，又提高了市區(qū)房價。

上半年,，全市商品房銷售額達(dá)21億元，其中住宅銷售額18.7億元,，分別比上年同期增加41.7％、55.1％,，住宅平均售價為每平方米1652元，比上年同期增加8％（即122.5元）,。市區(qū)住宅的銷售價格由上年同期的平均1742元／平方米上升到2000.3元／平方米，漲幅達(dá)到14.8％,，高于全國平均10.61％的增長水平。而工業(yè)園區(qū)和新區(qū)房價的提升是推動市區(qū)平均房價上漲的重要原因,。

根據(jù)市委、市政府“加快園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展,，引導(dǎo)人口東遷”的重大決策,，近兩年工業(yè)園區(qū)加快了商品住宅建設(shè)步伐,，新建了一大批住宅小區(qū),。住宅平均銷售價格達(dá)2052元／平方米，比上年1782元／平方米上漲15.2％,，比市區(qū)平均價格1951元／平方米高出5.2％,。今年上半年，平均售價達(dá)2108元／平方米,，又比去年底平均價增加2.73％,，比市區(qū)平均住宅售價2000.3元／平方米高出5.2％,。

新區(qū)上半年住宅平均售價已基本達(dá)到市區(qū)平均水平,，但行情仍在看漲。

7,、總量調(diào)控成效顯現(xiàn)，空置房大幅下降,。

為保持房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，及時消化,、盤活空置房,，我們在1999年開始對房地產(chǎn)開發(fā)總量進(jìn)行研究和控制,，采取有效措施，多管齊下,，取得了初步成效。2000年,，全市土地開發(fā)面積229.3公頃，比上年下降34.1％,，房地產(chǎn)開發(fā)的源頭得到控制。市區(qū)由于調(diào)控力度較大,，成效則更明顯,。土地開發(fā)面積87.3公頃，比上年同期下降18.2％他施工面積包括住宅施工面積均比上年同期下降5.4％,；竣工總量和住宅竣工面積分別比上年下降8％、3.4％,。

截至2000年底,，全市空置房屋為217.6hm米,，其中住宅147.9萬平方米,，分別比上年下降5.8％,、2.4％。市區(qū)空置面積118.1萬平方米,，比上年同期下降5.9％，其中辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房,、其他房屋分別比上年同期下降40.8％、16％,、32.6％。今年上半年,，全市商品房空置面積167.8萬平方米，其中住宅空置113.37萬平方米,，分別比上年同期減少30.2％、28.37％,，比2000年底分別減少23.7％、24.5％,。市區(qū)房屋空置面積95.6萬平方米，其中住宅空置61.9萬平方米,，分別比上年同期下降23.9％、16.1％,，比2000年底下降20.5％、22.1％,。這是政府實行總量控制后，市場導(dǎo)向的必然結(jié)果,。

2001年1－7月份，市區(qū)上市出售住房2732套,，16.6萬平方米；交易金額1.71億元,，出售房平均每套面積60.1平方米，價格6.05萬元,，平均價格1006.91元／平方米,，重新購買住房1953戶，占71.49％,，購房每套新增36.58平方米，凈增11.18萬元,。通過二手房上市，重新購房已占銷售總量的五分之一,。

市區(qū)是從九九年十月開始房改房上市的,，截止今年七月底累計上市7284套，占已出售公房12.3292萬套的5.0％,，交易面積43.94萬平方米,，交易額4.44億元,。重新購房5066套，平均每套96.88萬平方米,，價格17.5萬元，每套新增36.56平方米,，凈增11.41萬元。

1993年4月我市開始推行住房公積金貸款,，截止2001年7月，共發(fā)放公積金貸款2.39萬戶,，10.52億元；已還貸3.59億元4200戶,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十七

隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高,，教育,、住宅、汽車,、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選,。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激,，市場消費得到實質(zhì)性的啟動，目前,，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。__年,，我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費（營業(yè)稅、企業(yè)所得稅,、土地增值稅、契稅）和土地出讓總收入突2億元,，占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研,，形成了一些認(rèn)識與思考,。

（一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部,、郴州市北陲，東鄰資興,，南連蘇仙,，西靠桂陽,，北接安(安仁）耒（耒陽），全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng),，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%,，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣,，縣城區(qū)面積約14平方公里,，城市化率達(dá)到36.75%。根據(jù)__年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,，我縣城區(qū)常住人口約12萬,，城區(qū)戶籍約3萬戶,，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況,。目前,，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家,。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：__年開發(fā)量1.01萬平方米,，完成投資0.56億元,；__年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資1.17億元,；__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元,；__年開發(fā)量35.9萬平方米，完成投資4.37億元,。__年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元,，房屋施工面積25.08萬平方米,，房屋新開工面積9.87萬平方米，全縣商品房銷售面積6.78萬平方米,。

（三）商品房銷售及價格情況：__年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米,，住宅均價1193元/平方米,；__年,，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米,；__年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米,，住宅均價1316元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米,；_x_，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米,，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米,。

1、需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求,。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移,，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點小本生意,，積累一定資金后,，購買小面積居室或二手房,，以穩(wěn)定和改善生活；外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房,，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求,。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進(jìn),，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強烈,。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小,，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè),。

2、成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米,，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右,。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高,。近年來，政府加強土地總量控制,，實行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升,。二是稅費增加推動成本上升,。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費多達(dá)10多種,，且均有不同程度上漲,，增加了成本,。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建筑成本,。鋼鐵,、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本,，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目都是成片開發(fā),，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了,，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了,，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價格的上漲,。

（一）市場不景氣,。受國際金融危機和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響,，居民消費預(yù)期下降，消費信心不足,，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換,、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮,，加之到縣外購房者的外流量增多,，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少,，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。

（二）總體規(guī)劃滯后,。在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象,。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域,，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低,、環(huán)境差,。用地的規(guī)劃布局不合理,，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感,。

（三）樓盤戶型比例不盡合理。目前,，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少,，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低,，開發(fā)利潤空間大,，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。

（四）資金鏈緊張,。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大,，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè),，自有資金少,，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)展,。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢,，資金回籠快,，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢,；但在銷售淡季，特別是受__年金融危機的影響和市場不景氣,，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難,，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力不強,。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項目都是外地企業(yè)來投資的,，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的,?？偟膩碚f,，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實力不強,，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

（五)住房二級市場不夠活躍,。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場）的交易量較以往有所增加,。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢,，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢,，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后,；二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；三是消費者在購房觀念上總想一步到位,，二手房并不作為首選目標(biāo),，對消費者的吸引力有限,。

（七）、建筑風(fēng)格單一,。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低,，開發(fā)樣式單一，設(shè)計千篇一律,，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào),。在經(jīng)濟利益趨動下,，不顧規(guī)劃設(shè)計,，在審批土地上多蓋樓,、少建綠地的情況嚴(yán)重，大部分小區(qū)綠地都被小房,、車庫擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計要求,。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善,，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，比較落后,。

（八）物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè),，8個小區(qū)實行物業(yè)管理，普遍存在著管理不到位,、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的,，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段,，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā),、銷售,，忽視物業(yè)管理,，物業(yè)管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭,。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立，關(guān)心小區(qū),、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

（九）非市場化動作依然存在,?！拔写ā?、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地,、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費市場造成了一定的的沖擊,。

針對存在的問題,，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生,、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓。圍繞實現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo),，加強宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃,，落實調(diào)控措施,，確保市場供需大體平衡,，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。

（一）制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī),。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃,，作為保障和改善民生,、推動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓,。圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，落實建設(shè)項目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn),。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機制,，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā),，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃,，盡快制定“__”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃,，為打造山水宜居的旅游城市,、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障,。

（二)控制土地開發(fā)規(guī)模,。建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃,、具體的規(guī)劃設(shè)計條件，做到有計劃地出讓,，并接受社會監(jiān)督；出讓土地量,，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套）建筑面積來控制,，按照容積率1.5計算，共120畝土地,。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上,，對不足4萬平方米的不予審批,，項目控制模式為“組團-小區(qū)”式，實行帶方案招標(biāo)出讓,，開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè),，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力，確保小區(qū)品位的提升,。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施,，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地,，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%,，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。

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（三）控制單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，建設(shè)部、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān),、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C關(guān)單位,、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房,，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

（四）注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu),。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點,，加快廉租房、啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐,，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū),，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn),，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補充的住房供應(yīng)體系,，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu),。控制普通商品房開發(fā)套型面積和價格,，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu),。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策,，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要,，主動投資商場、賓館,、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。四是引導(dǎo),、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量,。

（五）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時,，本著“誰受益,，誰服務(wù)”的原則,，供水、供電,、供氣、廣電,、郵電,、通訊、電信部門必須將水網(wǎng),、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項目紅線，并預(yù)留接口,。政府要不斷加大投入，著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強教育,、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,，以吸引實力更強的房地企業(yè)來我縣投資。

（六）破_解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸,。受__年全球性金融危機及房產(chǎn)市場不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張,。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺,、運行平臺、管理平臺,，形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系,，促進(jìn)銀企對接,，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。

（七）培育龍頭企業(yè),。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組、兼并,、控股等多種方式實行強強聯(lián)手,，拓寬發(fā)展思路,，優(yōu)化管理模式,，樹立品牌意識，打造精品建設(shè),，爭取做成一批有概念、有主題,、有規(guī)模的房地產(chǎn)項目，同時要引進(jìn)一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資,，帶動和推進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一,。

（八）保障低收入家庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動公共租賃房,、經(jīng)濟適用房建設(shè)，增加有效供給,，完善廉租房的租住、退出,、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系,，解決低收入困難家庭的住房問題。

（九）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場,。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級市場和租賃市場發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費,，引導(dǎo)居民的住房消費習(xí)慣，形成合理的住房消費需求,，以推動我縣居民住房消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一,、二、三級市場進(jìn)入一個有效互補的良性循環(huán),。

（十)規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管,，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴(yán)格按照國家相關(guān)文件要求,，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為,，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報體系,。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息,，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控,，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持,，實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享,，實現(xiàn)政府,、企業(yè),、公眾的直接溝通和互動。三是加強住調(diào)查,，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設(shè)局副局長,、房產(chǎn)局局長、縣房產(chǎn)局副局長）,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十八

經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略,，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看,，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的,；同時,，從財務(wù)評價等多個角度論證表明,，在土地價格173.6萬元/畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè),，該項目均是可行的,。

綜上所述,，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模,、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面,，既有可行性,，又有可操作性,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十九

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,，514.84萬元(出讓金總額8,，266.83萬元,，契稅248萬元),，項目開發(fā)總投資為31，525.03萬元,。(見附表3)。

(二),、資金籌措。

根據(jù)投資估算及項目實施進(jìn)度計劃,，投入資金總額26,，600.27萬元,。其中自有資金12，600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,，545.18萬元),，借入資金14,，000萬元(其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元,，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，000.00萬元,，需新增貸款9，500.00萬元),。(見附表4)。

(三),、項目經(jīng)濟效益分析,。

1,、利潤估算表(見附表5)。

本項目凈利潤2,，141.06萬元，凈利率6.36%,。

預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業(yè)收入33,，666.10萬元；

平均銷售單價3,，705.27元/平方米；

營業(yè)成本26,，600.27萬元；

單位成本2,，927.61元/平方米；

稅金3,，854.77萬元；

費用1,，070.00萬元；

貸款利息1,，310.4萬元,。

2,、現(xiàn)金流量估算表(見附表6),。

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2，141.06萬元,。測算前提同上,。

3,、盈利能力分析。

(1),、靜態(tài)分析。

投資利潤率(稅后)=項目凈利潤/項目投資支出總額=2,，141.06/26，600.27=8.05%,。

(2)、動態(tài)分析,。

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0,，項目可行。

經(jīng)計算,，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%,，本項目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項目可行,。