在日常學習、工作或生活中,，大家總少不了接觸作文或者范文吧,，通過文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊,。寫范文的時候需要注意什么呢,？有哪些格式需要注意呢？這里我整理了一些優(yōu)秀的范文,，希望對大家有所幫助,，下面我們就來了解一下吧。
完善物業(yè)管理制度篇一
為了實現(xiàn)“管理無盲點,，服務無挑剔,，業(yè)主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系,，提高員工素質(zhì),，不斷改進服務質(zhì)量,，嚴格認真對待業(yè)主(住戶)反饋的每一信息，特制定本制度：
1,、實行“首問責任制”,，公司每一位員工，無論其部門分工,，均有義務接受業(yè)主的任何來訪來電,、投訴，統(tǒng)一傳遞到辦公室,。屬于自己職權范圍內(nèi)或能夠給予解決的,，應當場予以解決;不屬于自己職權范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托,、回避,，應將業(yè)主(住戶)反應的問題當場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應部門,。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止,。
接待服務建議時應對處理時間做出適當?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢,，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應及時通知對方,，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況,。承諾時間最好控制在1 ~ 2天,，一般不超過一周，特殊情況除外,。處理完畢后,，由處理人與對方交代清楚,，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄,，并告知第一接待人。
2,、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主(住戶)關于小區(qū)管理的看法,、建議,、意見等。
3,、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好,，靖宇縣建筑公司物業(yè)”,。
4、受理投訴時,，必須熱情接待,，主動詢問,，面帶微笑，不得推諉,、無理拒絕,，并做到一視同仁。
5,、當被投訴者受理投訴時,，受理者必須如實記錄，不得提出回避,。
6,、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復,，做到事事有著落,，件件有回音。
7,、凡由市政設施如水,、電、氣,、道路,、郵電、通訊等所引起的住戶投訴,，應努力做好解釋工作,積極同市政有關部門辦理交涉,盡早為業(yè)主排憂解難,決不允許推托了事.
8,、員工應認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意的管理服務,，減小投訴,，把矛盾消滅在投訴之前。
9,、對業(yè)主的投訴應及時進行分析總結,，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法,，防止重復發(fā)生,。
10、對投訴要記錄,，投訴資料要存檔,。
二、員工文明服務要求
1,、熱愛本職工作：
①要樹立干好服務工作的職業(yè)志向,，熱愛本職工作。
②刻苦學習,，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術水平,。
③待業(yè)主如親人,，熱情服務，盡職盡責做好工作,。
一,、一切工作人員，對其所分管的工作,，要做到忠于職守,、盡職盡責、竭盡全力,，決不允許講條件,，要加班。
二,、上,、下班嚴禁遲到、早退,，如發(fā)現(xiàn)一次扣0.5天工資,。發(fā)現(xiàn)二次，扣1.5天工資,。
三,、如工作需要，一切人員禁止在早晨或中午喝酒,。酒后不準上崗,。發(fā)現(xiàn)一次停止工作三天，發(fā)現(xiàn)二次扣發(fā)當月工資的50%,，發(fā)現(xiàn)三次停止其工作,，發(fā)基本生活費。
四,、工作期間,，嚴禁亂串，玩撲克等一切與工作無關的事情,，如有時間可學習業(yè)務知識或看報,，不斷充實自己。
五,、嚴禁工作人員在八小時之內(nèi)經(jīng)營第二產(chǎn)業(yè),，如有發(fā)現(xiàn)停止工作。
六,、講文明,、懂禮貌，嚴禁打仗鬧事,。提倡文明用語,，杜絕臟話。打仗一次扣發(fā)當月的工資,，發(fā)現(xiàn)兩次停止工作,。
七、嚴禁賭博,，如被公安機關處理,，干部則免去其職務，工人則停止二個月工作,。
八,、允許正常監(jiān)督或批評，但決不允許無中生有,，或誣告,，對造謠誣告者，經(jīng)查實停止其工作,。
九,、嚴禁在公共場所吐痰，扔煙頭廢紙,，大聲喧嘩,。對辦公地點的水、電,、開關要及時關閉,。
一、目的：
規(guī)范全體員工行為,，加強本公司員工隊伍的建設,，提高員工的基本素質(zhì)。
二,、適用范圍：
玉龍物業(yè)管理有限公司所有工作人員,。
三、職責：
3.1玉龍物業(yè)管理公司的所有員工有義務嚴守規(guī)章制度,、為公司利益而做出貢獻,。
3.2各部門負責人要對員工進行規(guī)章制度教育，并全面貫徹下去,。
四,、管理規(guī)定
4.1工作期間必須穿好工作服;
4.2工作服要干凈;
4.3工作期間須戴工號牌;
4.4嚴禁工號牌借給別人;
4.5公司發(fā)放的工作服、工號牌等妥善保管使用,。
4.6不得無故遲到,、早退、外出;
4.7員工請假須提前一天通知部門主管批準后方可請假(特殊情況例外);
4.8嚴禁無故曠工;
4.9上,、下班必須簽到;
4.10不許代別人簽到;
4.11不得涂改簽到表,。
4.12服從上司的命令,，對同事和上級講禮貌，執(zhí)行正確的工作指導,，維持正常工作秩序;
4.13發(fā)生事情必須立即上報,、聯(lián)絡;
4.14嚴禁在公共區(qū)域吐痰或丟垃圾;
4.15嚴禁在工作時間內(nèi)吸煙;
4.16工作時不準喧嘩、打鬧;
4.17不準盜竊他人或公司內(nèi)的東西
4.18工作時間不準睡覺或做出睡覺姿勢;
4.19離開作業(yè)現(xiàn)場(崗位)時一定要跟直接主管打招呼后方可離開;
4.20不許用任何方式威脅,、恐嚇同事;
4.21不許在公司內(nèi)打架;凡有打架者,，無論何原因，一律做無條件開除處理;
4.22凡在被本公司開除的雇員,，一律不準再招入公司,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即時開除并扣除所有工資;
4.23熱愛公司,、團結同事,，不說不利于公司的話，不做有損公司形象的事,。
4.24工作上團結協(xié)作,，不拖拉、不扯皮,、不推卸責任,。
4.25不利用職權謀私利，不損壞公司利益,。
4.26上班時間不會客,、不串崗、不脫崗,、不辦私事,、不扎堆聊天。
違反以上規(guī)章制度將嚴肅處理,，重者將嚴懲警告及罰款或送公安機關,。
望各位員工嚴格遵守。
五,、員工行為規(guī)范
員工行為規(guī)范是員工在公司內(nèi)一切行動的基本準則,，全體員工必須自覺遵守、認真執(zhí)行,。
5.1總則
5.1.1愛祖國,、愛生活、愛公司,。
5.1.2遵守國家的政策,、法規(guī)、遵守社會公德。
5.1.3自覺遵守公司的各項規(guī)章制度,。
5.2勞動紀律
5.2.1遵守職業(yè)道德,，忠誠敬業(yè)，鉆研業(yè)務,，恪盡職守,。
5.2.2服從領導，服從分配,，服從調(diào)動，服從安排,。
5.2.3高度負責,，認真學習專業(yè)技術知識，及時完成本職工作,。
5.2.4不遲到,，不早退，自覺簽到,，不弄虛作假,。(一次扣5元)
5.2.5維護公司聲譽，提倡部門之間,、員工之間的真誠合作,，嚴禁散布流言蜚語，傳播小道消息,。(一經(jīng)發(fā)現(xiàn)給予警告,，二次開除)
5.2.6不得擅離職守，工作時間不準串崗,、聊天,、吃零食、嬉鬧,、大聲喧嘩,。
5.2.7專心工作、精神振作,、緊張有序,，工作期間不得辦理私事。
5.2.8不得利用職務和工作之便為親友或個人謀私利,。
5.2.9不得挪用公司財物,，更不得利用職務之便將公司財物化為己有或轉(zhuǎn)送他人。
5.3,、儀容儀表
5.3.1著裝整潔,、大方、得體，著工作服,。
5.3.2員工必須注重儀容,、儀表，保持衣冠,、頭發(fā)整潔,，按指定位置佩戴胸卡。
5.3.3注意個人衛(wèi)生,，無汗味異味,。
5.3.4嚴禁酒后上班。(一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開除)
5.3.5員工著裝必須保持清潔,、平整,，不得污跡、開線,、掉扣,，保證定期清洗。
六,、胸卡管理
6.1員工進入工作區(qū)域應按規(guī)定佩戴胸卡,。
6.2胸卡須自行保管，不得借于他人,。如有遺失,，應按規(guī)定辦理交費不領手續(xù)。
七,、考勤
7.1考勤
7.1.1考勤設專人負責,，實行簽到考勤制度。
7.1.2主管必須按公司統(tǒng)一制定的考勤表認真填報,，如實記錄員工出勤情況,，不得隱瞞、虛報,、漏報,，若有違反，視情節(jié)輕重給予處分,。
7.2遲到,、早退與曠工
7.2.1上班前十分鐘為簽到時間，員工應在該時間內(nèi)將自己的名字按規(guī)定簽入考勤表,。(班組長應提前二十分鐘到崗)
7.2.2簽到時應認真逐日上,、下午簽寫，不準補簽,、代簽或預簽,，嚴禁弄虛作假。
7.2.3凡因外出公干未能簽到者，由負責人登記證明,。
7.2.4未按規(guī)定時間簽到者為遲到,，遲到人員不得簽到，考勤員將上班時間如實填入考勤表,。
7.2.5下班時間未到而提前下班為早退,。
7.2.6發(fā)生下列情形之一者，作曠工處理,。
7.2.6.1未請假或請假未被批準而缺勤者;
7.2.6.2超假不辦理續(xù)假手續(xù)或未被批準而缺勤者;
7.2.6.3遲到或早退超過30分鐘者,。
7.3全勤獎與缺勤處理
7.3.1當月全勤者，可獲得全勤獎20元,。(當月滿勤者,，可獲得60元出勤獎。遲到,、早退者罰款5元，并且扣除當天出勤獎2元,，事假相同)
7.3.2員工每月上班遲到或早退超過三次以上的每次罰款10元,，并處以警告;超過五次辭退。
7.3.3每曠工一天,，除不享受當天出勤獎外并扣除2日工資,。
7.4.1加班：八小時以外，延長工作時間或利用休息時間工作的稱作加班,。
7.4.2加班時間2—4小時的記半天加班(10元),，6—8小時的記1天加班(20元)，中午不休息的同樣記1天加班(26元)
7.4.3凡是加班的必須有部門經(jīng)理批準,，并且填寫加班條(單據(jù))
7.4.4公司安排的拓荒活動,，各單位應積極參加，利用休息時間參加按加班計算,。
八,、請休假
8.1請假及執(zhí)行程序
8.1.1如無特殊情況，請假須提前一天提出書面申請,，主管批準,。臨時急事不能提前請假者，必須在四個小時內(nèi)通知主管,。
8.1.2一天以內(nèi)(含一天)由主管批準;一天以上三天以內(nèi)(含三天)由主管報經(jīng)理批準;三天以上由經(jīng)理報主管副總經(jīng)理批準,。
8.1.3所有請假必須獲得批準后方可執(zhí)行，否則按曠工論處,。
8.1.4請假后及時將假單交主管計算考勤,。
8.2婚假：員工婚假三天(帶薪休假)
8.3喪假：公司員工直系親屬去世，給假三天(帶薪)家住外地者，可根據(jù)路程給予假期,。
九,、獎懲制度
9.1獎勵
有以下表現(xiàn)者，應予以獎勵：
9.1.1工作勤懇踏實,、任勞任怨,，努力完成本職工作和公司交給的各項任務，成績顯著者,，獎勵20—100元,。
9.1.2愛司如家，善于總結學習,，為公司提出合理化建議者并產(chǎn)生效益者,，獎勵30—100元。
9.1.3發(fā)現(xiàn)并制止危害公司利益的人或事,，使公司減少損失的,，獎勵30—100元。
9.1.4領導有方,，使工作成績顯著者,，獎勵20—50元。
9.1.5尊重領導,、團結同事,，積極幫助他人的獎勵10—50元。
9.1.6每季度評選先進工作者一次,，獎勵20—80元,。
9.1.7每季度評選先進班組一次，獎勵100--200元,，
9.1.8每半年評選一次先進工作者,，獎勵100--200元。
以上三項做為年底評先的依據(jù),。
9.2違紀處理
有以下表現(xiàn)者,，將給予處罰：
9.2.1無故早退或遲到，罰款5元,，
9.2.2無故曠工一天扣除2天工資及2天出勤獎;
9.2.3曠工連續(xù)3天,，按自動離職處理;
9.2.4忘記簽到或簽錯日期同樣罰款5元;
9.2.5發(fā)現(xiàn)代人簽到，一律罰款5元;
9.2.6擅自涂改簽到表,，一律罰款5元,。
9.2.7當班時間飲酒者，給予警告并罰款20—50元,。
9.2.8不服從管理,，頂撞領導者,，罰款20—50元。
9.2.9貪污,、盜竊公司及同事財物者,，記過并罰款30—100元。
9.2.10嚴重違犯公司規(guī)章制度,，給公司帶來重大損失者,，罰款50—100元，或者開除,。-
9.2.11工作期間與客戶或同事發(fā)生爭吵,、斗毆，罰款30—100元,，或者開除,。
9.2.12客戶投訴視情節(jié)輕重，罰款30—100元,，或者開除,。
9.2.13搬弄是非、傳播謠言,，不利于團結者,，警告并罰款30—50元。
9.2.14利用職權謀取私利,，損害公司利益的，處分并罰款50—100元,。
9.2.15對于違紀情節(jié)嚴重者,，除以經(jīng)濟處罰，并追究法律責任,。
十,、安全與保密
10.1安全
為確保公司和員工的生命財產(chǎn)安全，全體員工要牢記“安全第一”,，公司實行“主管誰負責,，誰在崗位誰負責”的安全崗位責任制。
10.1.1正確使用各種工具和設備,。
10.1.2嚴格按作業(yè)指導書及操作規(guī)程執(zhí)行,。
10.1.3嚴禁私自動用、安裝各種電器設備和亂拉電線,。
10.1.4及時清理地面油跡,、水跡，防止意外事故的發(fā)生,。
10.1.5發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告上級和有關部門,。
10.1.6不得擅自挪用或動用消防設施,。
10.1.7下班前認真檢查本崗位的環(huán)境，著重防火,、防盜,，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告上級。
10.2保密
公司的`保密文件資料要及時歸檔,，妥善保管,，嚴格借閱手續(xù)。任何人不得向外界透露,、傳播公司的機密(包括經(jīng)營決策,、市場推廣方案、規(guī)化設計方案,、財務收支情況,、預慨算標準、施工訂貨合同,、員工收入數(shù)額等),，做到“該說的不說，不該問的不問”,，作廢的資料,、單據(jù)要及時清理。
第一章 董事會職權
一,、議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針,。
二、依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍,，討論和決定本公司的機構設置,、人員編制和職責范圍。
三,、討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算,。
四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算,。
五,、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題,。
六,、根據(jù)工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。
第二章 經(jīng)理崗位職責
經(jīng)理是對公司負有全面服務的管理者,，處于中心地位,，起領導核心作用，負責公司的全盤工作,。
一,、認真學習和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針,、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排,。
二,、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規(guī)章制度,，不斷進行和提高公司管理水平,。
三、負責編制和審定本公司的經(jīng)營決策,，年度計劃,、員工培訓計劃和員工工資調(diào)整方案，及時提出各個時期的中心工作,，確保各項計劃和工作任務的順利完成,，使公司得到不斷的發(fā)展。
四,、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例,，保證員工生命安全和身心健康。
五,、加強財務管理和經(jīng)濟核算,，不斷提高經(jīng)濟效益。
六,、抓好員工隊伍建設,、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨干,。
七,、認真做好工作考核，鼓勵先進,、樹立典型,，發(fā)揚成績,、糾正錯誤,，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。
八,、以公司經(jīng)營宗旨為使命,，以業(yè)主滿意為目的，搞好實質(zhì)工作,。
第三章 辦公室職責
一,、認真學習貫徹相關法律、法規(guī),，制定各項管理制度和工作計劃,，并檢查落實,。
二、負責住戶的入住,、裝修手續(xù)辦理及檔案管理,，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。
三,、負責員工考勤工作,，建立考勤制度，搞好績效考核,。
四,、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符,、帳物相投”,，物品存放及保管安全妥善。
五,、組織召開例會,、會議，撰擬相關材料,，做好會議記錄,。
六、擬訂員工培訓計劃,，并定期或不定期的對員工工作進行總結,，如強對員工的培訓學習和業(yè)務考核。
七,、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作,。
八、負責對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務,，保持公司形象搞好值班工作,，監(jiān)督其他部門工作。
九,、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作,，搞好小區(qū)文化活動。
十,、負責完成公司交辦其它各項工作任務,。
第四章 管理部職責
一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領導下,，認真貫徹相關法律,、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作,。
二,、負責小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作,。
三、負責協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件,，并對其進行認證解釋,，做好投訴記錄。
四,、負責檢查住戶的裝修,、入住。保證和維護業(yè)主水,、電,、暖的正常使用，發(fā)生故障應及時進行維修,。
五,、負責公共設施、設備的管理和維修保養(yǎng),，保證其正常運行,。
六、負責催交業(yè)主的物業(yè)管理費;水,，電,、暖費。
七,、負責業(yè)主鑰匙的管理,。
八、完成公司交給的其它工作任務,。
第五章 保安員崗位職責
一,、門衛(wèi)崗位職責
1、著裝整齊,、佩戴齊全,，按時上崗交接班。
2,、值班時不準擅自離崗,、嬉笑打鬧、看書報,、吃東西,、睡覺,、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事,。
3、值勤中要講文明,、講禮貌,，不刁難業(yè)主和客戶,，處理問題要講原則、講方法,，態(tài)度和藹不急不燥,。
4、認真填寫各種登記,，要求字跡清楚,，內(nèi)容詳細準確。
5,、對外來人員一律進行出入登記,，來訪的客人得到業(yè)主或公司領導同意后方可進入。
6,、嚴謹各類修補,、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū),。
7,、裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應檢查相關手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入,。
8,、業(yè)主進入小區(qū)時應檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進入小區(qū)須檢查《臨時出入證》,。
9,、對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。
10,、進入小區(qū)的車輛要詳細檢查,，如發(fā)現(xiàn)有問題時應請車主(司機)在檢查表上簽字確認。
二,、巡邏崗崗位職責
1,、巡邏員要著裝整潔、語言文明,、禮貌待人,，不喝酒、不吸煙,、不閑談,。
2、負責對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查,，并及時請其離開小區(qū),，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。
3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所,、設施上散發(fā)和張貼傳單,。
4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結構,、單元戶數(shù),、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向,，車輛和人員流動規(guī)律,，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。
5,、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑,、煙頭，維護好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生,。
6,、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位,。
7,、裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及時清運,，傾倒到指定位置,，嚴禁向窗外、陽臺外,、樓梯過道,、天臺等公共場所拋灑和堆放。
8,、要與隊友團結協(xié)作,、密切配合、互相照應,、共同完成巡邏任務,。
第六章 保潔員崗位職責
一、室外崗位職責
1,、準時到崗,，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶,、樓宇間硬化部分及坐臺兩次,。
2、垃圾隨時清理,，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站,。
3,、熟悉各自分工及所負責范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對其負全部責任,，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
4,、熱愛本職工作,，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣、不怕臟,、不怕累,。
5、積極參加業(yè)務培訓,，提高業(yè)務水平,，自覺學習有關清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質(zhì),。
6,、維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生,、不文明的現(xiàn)象要及時勸阻和制止,。
7、完成公司交辦的其它臨時性工作,。
三,、室內(nèi)崗位職責
①每日對樓道清掃、保潔,、單元門,、樓梯扶手清擦、保潔,。 ②每周對樓梯內(nèi)標志牌,、信箱、消防栓,、可視對講機,、防盜門、
電表等公用部位進行保潔,，并不斷巡視保持干凈,。
③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進行保潔,，并不斷巡視保持干凈,。
④當班時間遇到樓內(nèi)有可疑情況時，即時與保安人員聯(lián)系,。 ⑤巡視樓內(nèi)公共設施設備,，發(fā)現(xiàn)問題做好登記并上報部門。 ⑥定期對樓道蚊蟲等進行消殺，確保無“四害”,。
⑦積極完成上級交辦的臨時任務,。
物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度,。
(一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例
1,、勞動用工制度：包括用工原則、員工聘用制度,、勞動合同制度,、工時制度和干部任免制度等。
2,、管理員工行為規(guī)范：規(guī)定員工遵守國家政策,、法令，熱愛本職工作等,。
3,、員工福利制度：包括享受法定假日、醫(yī)療保險勞動保護等,。物業(yè)公司管理制度,。
4、企業(yè)獎懲制度,。
(二)物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責
1,、總經(jīng)理室：是物業(yè)管理公司的決策機構?？偨?jīng)理的主要職責是：
(1)貫徹落實國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關規(guī)定,。
(2)主持公司經(jīng)營管理的全面工作。
(3)設置內(nèi)部管理機構,，制定公司章程,，簽署物業(yè)管理制度。
(4)選聘各部門經(jīng)理和關鍵崗位人員,。
(5)選聘社會,、勞務服務公司分擔具體工作。物業(yè)公司管理制度,。
(6)行使董事會授予的其他職權,。
2、各部門經(jīng)理的主要職責是：
(1)辦公室主任：
①負責傳達總經(jīng)理指示,，安排并組織召開會議,。
②督促辦公室人員及時完成上級下達的任務。
③負責日常人事行政管理,，檢查各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況,。
④做好員工考勤工作,，協(xié)助培訓員工。
(2)財務部經(jīng)理：
①組織公司財務管理工作,。
②審核各類會議報表,，撰寫財務分析報告。
③檢查,、督促各項費用及時收繳,。
④審核、控制費用的支出,。
⑤提出合理運營公司金融資產(chǎn)的有效措施,。
⑥組織擬定物業(yè)管理費用標準的預算方案,。
⑦制定物業(yè)管理公司財務管理和操作流程,。
(3)公共關系部經(jīng)理：
①制定物業(yè)公司公關活動方案。
⑦策劃公司大型活動,。
③組織召開業(yè)主,、業(yè)戶大會，并處理投訴與糾紛：
④組織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動,。
⑤協(xié)助總經(jīng)理和其他部門工作,。
(4)房屋維修部經(jīng)理：
①落實并實施本部門管理規(guī)章制度。
②合理確定和分配員工工作崗位,，督促維修工,、管理員工開展日常工作。
③布置,、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作,。
④組織本部門員工參加業(yè)務技術培訓。
(5)保安部經(jīng)理：
①落實并實施本部門管理規(guī)章制度,。
②負責管理區(qū)內(nèi)的治安保安工作,、交通安全工作和消防工作。
③制定部門崗位責任制度,、執(zhí)行獎懲規(guī)定,。
④定期組織員工進行安全保衛(wèi)、消防等技能培訓,。
⑤負責與社會聯(lián)防有關方面的聯(lián)系與溝通,。
(6)清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理：
①制定部門工作計劃與目標，合理安排清潔衛(wèi)生,。
②督促,、檢查各項清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實情況。
③負責進行轄區(qū)內(nèi)庭院建設和綠化工作,。
④制定部門崗位責任制度,，執(zhí)行獎懲規(guī)定,。
一、上下班實行簽到制,，遲到,、早退各扣2.00元。遲到,、早退超過20分鐘扣半天工資,。
二、一個月內(nèi)遲到或早退超過兩次扣半天工資,。
三,、請假半天以上必須提前告知，并安排好自己的工作,，可以找人代替,，但出現(xiàn)后果自己負責。(如公司來檢查衛(wèi)生搞的不好,，垃圾車旁有垃圾雜物,，取自行車管理人員不在等)
四、上班時間必須堅守自己的崗位,。如檢查不在崗,，則按未上班處理，扣半天工資,。
五,、在工作中必須按質(zhì)按量達到要求，完成各自職責,。不能勝任本工作或業(yè)主反映較大意見者,，管理處有權作出辭退或上報總公司。
六,、上班時間不得閑聊,、大聲喧嘩，嚴禁向業(yè)主索取財物等不良現(xiàn)象,。
七,、公司的工具或辦公用品不準外借或私自拿走。
完善物業(yè)管理制度篇七一,、員工守則
(一)管理人員必須保持服裝整潔,，儀表端莊、精神飽滿,。
(二)對待住戶,、訪客、同事和各階層人士,，均應以禮相待,，保持彼此間良好關系,。
(三)必須嚴格遵守公司輪值時間，按時上下,、班(交接班),，不得無故遲到、早退,。
(四)管理人員不得在當值時間內(nèi)為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作,。
(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物，若業(yè)主,、住戶提出要求,，應請其直接向公司咨詢。
(六)大廈負責人應該執(zhí)行公司之各項指標,，并定期召開該大廈各級員工的會議,，向公司做定期工作匯報。大廈員工應服從大廈負責人之工作調(diào)配及崗位編排,。
(七)不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為,。
(八)不得假借公司名義或利用職權對外做有損公司聲譽或利益之行為,。
(九)不得向業(yè)主,、住戶或與公司業(yè)務有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢,。
(十)所有公物不得用于私人方面,，不得故意疏忽損壞公司財務，對各公物如有損壞,，須負責賠償,。
(十一)雨雪天氣，各員工必須依時當值,，監(jiān)守崗位,，并按照公司所頒布之指示進行防風防雨工作。
(十二)必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事,。
二,、管理公司
(一)按照規(guī)定時間當值，不可擅離職守,。
(二)在當值時不得飲酒,、吸煙、打瞌睡,、閱報,、看書、聽收音機或與同事閑談,、開玩笑,。
(三)每日上班時間,，必須穿著公司規(guī)定的制服及佩帶員職員工作證，完成自己的崗位職責,。巡視各層樓宇及走火通道,，巡視時需特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊須要維修的地方,，并進行登記,，如遇有不尋常事件應立即處理、記錄并及時向上級報告,。
(四)臺風或暴雨期間,，管理人員必須按公司所頒布的員工共值程序上班，做好一切防風防雨工作,，以保護公共財產(chǎn),。
(五)服從上級指導，完成所指定工作,。
(六)留意各種公用設備有否被破壞或涂污,，并通知有關人員修理和清除，必要時須協(xié)助維修工作,。
(七)執(zhí)行各項任務時,，必須要有禮貌，謹記“服務至上,，禮貌第一”,。
(八)如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷,、暈倒等,，應立即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。
(九)熱情接待來訪人員,，詳細記錄住戶投訴,，并迅速處理。不屬于自己職責范圍的,，則立即通知有關人員處理解決,。處理情況立即向上級報告。
(十)管理處須設置急救藥品,，如繃帶,、藥棉及搶救藥品等。
(十一)大廈公共地方之鑰匙,，如：電機房,、機房、泵房等,，必須小心存放,，以備緊急時使用,。若有需要外接鑰匙時，必須登記借用人姓名及身份證,，用后及時歸還,。
三、保安工作
(一)必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設施之操作和效能,。例如：對講機,、警鐘、密碼鎖,、閉路電視等,。更須善用以有設施，以免減弱防盜效果,，特別強調(diào)大門必須緊閉,，住戶出入可自備防盜門鑰匙或密碼鎖，訪客則可用對講機,。嚴禁大門敞開,，防止壞人有機可乘。
(二)應熟悉大廈內(nèi)各住戶,、識記住戶之姓名,、年齡、家庭成員,、職業(yè)及聯(lián)絡電話,。此等資料必須保密,，不得泄露,。
(三)與住戶保持密切聯(lián)絡，以便就保安問題,，經(jīng)常交換意見和互通消息,。
(四)各更管人員交接時應傳達防盜信息，做好交接班記錄,，以備核查,，務令保安人員高度警惕。
(五)嚴禁借推銷之人士進入大廈,。尤其是自稱公務人員或公共機構人員,，更應查驗身份證、文件,，如有疑問,，應致電有關機構查詢。
(六)應有禮貌詢問進入大廈的來訪客人,，登記身份證或工作牌照,。如有懷疑,，應用對講機與有關住戶聯(lián)系。如訪客攜帶可疑物品時,，更需提高警覺,。
(七)當值管理人員至少每兩小時巡樓一次(但不固定時間)，以免壞人乘隙而入,。巡樓時必須有警覺性,，特別注意樓梯、走廊,、電表房及其他隱蔽地方,、通道等，以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機作案,。留意公眾地方之間邊暗角,，后巷水渠側(cè)、水箱底是否預先暗藏盜竊工具等,。
(八)如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物,，須立即報警并封閉大門及通道，以待警方人員到場處理,。切勿采取魯莽行動而不知會警方,。
(九)切記管理人員只有一般市民之拘捕權，并無搜查權,。因此拘捕疑犯后,，應盡快交公安部門處理。
(十)詳細記錄各有關政府部門電話,，以便需要時尋求協(xié)助,。
(十一)若發(fā)生罪案，應采取下列步驟協(xié)助破案,。
1,、立刻報案，并留在現(xiàn)場制公安人員到達,，遇有傷員(被害人,、案犯)應立即搶救和監(jiān)護。
2,、切勿移動,、也不許他人移動、觸摸,、踐踏現(xiàn)場物品,，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。
3,、切勿開動風扇,、冷氣機或其他電器用具，以免證據(jù)破壞,。
4,、禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查,。
5,、向公安人員提供有關罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過,，與本案有關人物之相貌,、衣著、有關之車牌號及壞人逃走方向,。
四,、公共衛(wèi)生
(一)清潔工人必須依時清潔大堂、走廊,、樓梯,、電停車場及天臺等公用地方。
(二)勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊,、樓梯等公用地方,，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。
(三)如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊,、天臺或樓梯間,，應勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶除清潔工人清理外,，并登記在管理處記事簿內(nèi),，向上級報告。
(四)如發(fā)現(xiàn)天臺,、天井或公用地方積存污水,，應立即清理，以免蚊蟲滋生,。
(五)如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應速安排處理,。
(六)勸喻住戶淋花時要特別小心,，勿將水淋到陽臺外面，以免影響下層和下面行人,。
(七)如發(fā)現(xiàn)空調(diào)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時,，勸喻住戶從速處理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例,，影響市容者,，處以罰款。
(八)如有需要,，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外,，既影響衛(wèi)生，又可能打到過往行人身上;也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi),。
(九)若上層住戶之水喉或水管破爛而導致下層天花板滲水,，則通知上層住戶修理，如無結果,，則應詳細記錄及請示上級處理,。
(十)如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善,，應做詳細記錄并報告上級和有關衛(wèi)生部門,。
五、電梯
(一)電梯發(fā)生故障停留空中時,，乘客按響緊急呼救鈴后,，值班人員應立即通知保修人員迅速修理，同時用電梯內(nèi)對講機善言安慰被困乘客,，請其耐心等待,，切勿自行開啟電梯門，以免發(fā)生危險,。
(二)勸喻用電梯搬運物件者,，不可超重，防止造成事故,。
(三)乘用電梯人數(shù)過多時,，應維持秩序，指導分批搭乘,，以免超載發(fā)生危險,。
(四)住戶應留意，切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯,，以免發(fā)生危險,。
(五)保安值班人員時刻注意閉路電視，警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設備,。
(六)經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)經(jīng)常積存的垃圾,，以免影響梯門開關。
(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩,、不正常的`聲音或電梯有損壞時,，應急時通知保修人員進行修理,。當修理人員到達時，管理人員應詳述電梯不妥之處,，以便研究毛病,，一切詳細情況，必須詳細記錄送管理處,。
(八)狂風暴雨時,，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有滲水時，應即盡量阻止雨水進入電梯槽,，暴風雨后,，必須根治漏水情況。
(九)電梯槽底有積水時,，應及時報告上級處理,，同時研究水的來源，及早修理,。
(十)凡有水進入電梯,，應即停止使用，以免觸電,，并設法將電梯升高至較安全的地方,。
(十一)電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理人員或保安消防人員外任何人不得使用,。
(十二)電梯每年“年檢”一次,，并取得年檢合格證。
(十三)沖洗走廊及樓梯時,，勿讓水流入電梯內(nèi),，以免損壞電梯設備。
(十四)火警發(fā)生時,，勸喻住戶切勿搭乘電梯,，因電梯可能隨時停在半途，將人困于電梯內(nèi),，被困者可能因濃煙而致命,。
(十五)經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風，溫度是否過高,，氣窗玻璃是否完整,。機房門須特別上鎖，加上“不準擅闖”之類的告示牌,。
(十六)電梯內(nèi)求救警鐘,、電風扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導致窒息,。
六、電力系統(tǒng)
(一)修理電氣設備，應聘請持證的合格技師,。
(二)應明了大廈各種電力供應的設備所在,。如：大廈的電力總制、用戶的電路分線,、保險絲,、消防電泵制等，并且明了其緊急開關的操作程序,。同時必須購置后備保險絲,、消防總制、電表及各水泵制等,，以備急修時使用,。
(三)如部分用戶電力中斷，應由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng),，如屬住戶室內(nèi)設備故障,，應由住戶自行請人處理，管理處可提供適當協(xié)助,。
(四)全座樓宇電力突然中斷,，應先檢查大廈之總制是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況,。
(五)公共使用的電力設備,，如：電梯、總制走廊及電梯之電燈,、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應經(jīng)常檢查,，如有損壞或過熱現(xiàn)象，應立即派人修理,。
(六)接到供電公司通知停電時,，應即帖出通告，清楚列明日期,、時間及受影響設備,，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準備,。公共照明,、電梯不停，由大廈自備發(fā)電機供電解決,。停電完畢后,，貼出恢復供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復正常,。
(七)經(jīng)常檢查,、保養(yǎng)弱電系統(tǒng),，如：大廈與各戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理,。
(八)在大廈出入口處,，應備有充電式緊急照明系統(tǒng)。
(九)大廈內(nèi)的總制房,、機房,、及各層的電表均應保持整潔，不得放置雜物,。
(十)大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng),，以保證安全正常的供電。
七,、消防
(一)消防中心值班人員必須熟練掌握消防中心各種設備的操作使用,，并應熟練其他消防設備的使用。
(二)組織大廈員工學習消防知識,，熟悉和掌握各種消防設備的操作使用,。組織員工進行消防設備的使用訓練,，使其成為大廈合格的義務消防隊員,。
(三)值班人員(包括管理人員)須經(jīng)常檢查防火設施等,，如有損壞和失效時,，應立即修理和更換,。
(四)利用通告,、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設施和消防設備,，以備應急,。
(五)每日上班時檢查天臺,、前后樓梯,、走廊、走火通道等,，千萬不可有阻塞情況發(fā)生,。
(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品,，避免引起火警,。
(七)留意公用電線，如有破損和不符合規(guī)定時,，應立即修理和更換,。
(八)留意擅自將住宅改為工廠的單位，尤其是原料與制品容易著火者,，當發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃物品時,，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒有時,，當即令其搬走(搬出大廈外),，并盡快報管理處和公司,。
(九)勸告拜神的住戶小心燃點香燭，并制止住戶在走廊燃燒香紙,。
(十)如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味,，又無人開門時,，如能及時撲滅,，應盡快使用滅火器及消防設備撲滅。否則電“119”報案,。
(十一)若發(fā)生火警,，即電“119”報案，同時按動警鈴,，通告住戶疏散,，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設法施救,。
(十二)火警發(fā)生時,，勸喻住戶切勿搭乘電梯。
(十三)切勿將放火門打開,，以免萬一發(fā)生火警時,，濃煙散播及火勢蔓延。
(十四)報案時,，必須清楚說明現(xiàn)場地址,，報案人姓名及管理處電話。
(十五)所有消防裝置,，應由認可的消防監(jiān)查單位每年最少檢查一次,。
八、氣體燃料泄漏
(一)如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄露時,，應立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源,。
(二)打開氣體燃料泄漏單位及附近有關住戶的門窗，使樓宇空氣流通,。
(三)切勿吸煙,、點火、按動門鈴,、電開關等任何電制及電器,。
(四)管理員應立即關閉單位系統(tǒng)的氣體燃料總制，阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏,，查找泄漏地點,，迅速進行修理。必要時,，電話通知氣體燃料公司或撥“119”報警,。
(五)“用手拍門”的方式通知住戶氣體燃料泄漏事件,，請住戶關閉氣體供應制，打開門窗使空氣流通,，并要求協(xié)助通知其他住戶實施上述一,、二、三步驟,。如情況嚴重,，應通知住戶撤離。
九,、樓宇結構及維修
(一)樓宇結構如被更改或破壞,，對該樓宇的安全有重大影響時，管理員應予以注意,，并向上級報告,。
(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶,、或加建建筑物,，如外墻鐵籠、檐壁,、平臺或在天臺上加蓋小棚屋時,，應予以制止并向上級報告。
(三)天花板或外墻有漏水,，應即通知單位主管及有關住戶修理,。
(四)在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況，應立即向上級報告并研究修理方案進行修理：
1,、墻壁或天花板有明顯裂縫或水泥爆裂;
2,、氣窗的玻璃爆裂;
3、樓梯邊的欄桿松拖;
4,、防火門及消防設備損壞;
5,、內(nèi)外墻壁批蕩脫落。
(五)住戶安裝的鐵閘掩出走廊,、阻塞通道,，應予以制止并報告上級。
十,、停車場管理
(一)車管員必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,，禮貌待人。熱情服務,，保證車輛安全,，維護車場良好的行車秩序。
(二)車輛進場后，必須按指定位置停車,、排列整齊,，不得阻塞通道，認真檢查車型,、車牌號,，，避免出現(xiàn)差錯,。
(三)了解和掌握車主的車型姓名,、年齡、職業(yè),、工作單位,、居住樓層、座號等等以便與識別,。
(四)汽車、摩托車必須購買車輛綜合保險,，便于丟失后向保險公司索陪,。未買“車輛綜合保險的，本車場不予停放保管,。
(五)本停車場實行有償停車保管服務,，必須嚴格遵守財經(jīng)紀律，經(jīng)濟手續(xù)清楚,，做到錢票相符,，日清月結。
(六)嚴禁載有易燃,、易爆和有毒有害物品的車輛進場停放保管,，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場,，應即令其開出車場,，立即報告管理處或公安機關進行處理。
(七)車管員交接班時必須認真交接：如清點停車場內(nèi)車輛有多少,，時租車的停車計時票的張數(shù),、現(xiàn)金點清，并詳細登記,，雙方簽字負責,。
(八)車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報告班長或管理處,，并注意事態(tài)發(fā)展,。交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交接登記簿上,，同時將其他注意的事項必須記錄在登記簿上,，以備查,。
(九)車管員必須認真執(zhí)行收費制度，堅持原則,，不得徇私舞弊,，如不開票停車或亂收費，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴肅處理,。
(十)保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生,，每日必須清掃一次。
十一,、有關廉潔條款
(一)良好及有效的大廈管理工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各級管理人員的信心及支持,。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事，住戶和業(yè)主定會全力支持管理工作,，使環(huán)境能進一步改善,，因此各級管理人員均須有清正廉明的精神。
(二)凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事物者,，包括管理人員,、保安員、清潔工人,、修理人員,、經(jīng)理等人，均屬大廈的職員,。故執(zhí)行工作期間均受本工作守則的約束,，不得索取或接受任何利益。
