為了確定工作或事情順利開(kāi)展,，常常需要預(yù)先制定方案，方案是為某一行動(dòng)所制定的具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則,、步驟和安排等。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢？以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷方案篇一

我們的經(jīng)營(yíng)綜旨：以自然的景色，農(nóng)村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無(wú)奈;營(yíng)造一片全新的休閑天地

一、入駐原由：

我們選擇xxxxxx商場(chǎng)作為入駐目標(biāo)，是因?yàn)榭春觅F店的強(qiáng)大實(shí)力、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)類別和日趨增長(zhǎng)的人氣,。貴店以xx萬(wàn)平方米的超大面積位居xx城市商業(yè)之冠,，而shopping

mall的經(jīng)營(yíng)模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來(lái)越旺,，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷xx萬(wàn)元,，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡,，可見(jiàn)xxxxxx商場(chǎng)的人氣;貴店在20xx年有奧運(yùn)明星來(lái)助陣,，20xx年當(dāng)紅明星又蒞臨xxxxxx商場(chǎng)，可見(jiàn)貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo),、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到xxxxxx商場(chǎng)來(lái)視察，可見(jiàn)政府及領(lǐng)導(dǎo)對(duì)貴店的重視!

二,、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：

我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式,，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守xxxxxx商場(chǎng)的統(tǒng)一安排,。都市休閑農(nóng)莊是國(guó)際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光,、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格,，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài),，把“自耕自種自留地”,、“動(dòng)物家園”,、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”,、“小橋流水”、“別有洞天”,、“釣金魚(yú)”等一系列的全新休閑方式綜合起來(lái),，形成了一站式享受田園樂(lè)趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!

你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物,，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名,，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開(kāi)荒,、播種,，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂(lè)趣!你還可以來(lái)這里釣金魚(yú)，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然,，這一切都是需要付費(fèi)的,。

裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地,、小型魚(yú)塘,、自留地、小木屋,、寵物基地等等一系列的設(shè)施,。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對(duì)店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!

三,、目標(biāo)市場(chǎng)：

同xxxxxx商場(chǎng)的中高檔定位一樣,，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主,，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂(lè)趣,、熱愛(ài)小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，他們會(huì)不惜金錢來(lái)追求一種自然的休閑狀態(tài),。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式,，他們普遍對(duì)小動(dòng)物有好感，而父母對(duì)他們的行為除了支持之外,，也沒(méi)有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場(chǎng)是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!

四,、市場(chǎng)環(huán)境分析：

xx城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評(píng)比中,，xx城市列居18位;在全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中,，xx城市位居第10位;在全國(guó)55個(gè)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超萬(wàn)元的城市中，xx城市位居榜首,。xx城市人的消費(fèi)能力更是位居全國(guó)之首!

xx城市市位于xx省的西部,，氣候干燥寒冷，年封凍期長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月,。也就是說(shuō),，在這長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里,，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見(jiàn)到綠色,，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!

繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來(lái)越少,，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法,，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來(lái),，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的,、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!

五,、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析：

都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國(guó)也只有延海的幾個(gè)城市有類似的店鋪,。這種模式在xx城市還是一個(gè)空白,，我們就是要抓住這個(gè)市場(chǎng)空白的機(jī)遇，在別人還沒(méi)有想到的時(shí)候,，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而xx城市人本身對(duì)各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒(méi)有多大興趣,，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式,，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!

貴店的美食娛樂(lè)廣場(chǎng)是在xx城市的一家室內(nèi)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所,，受到了xx城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項(xiàng)目是有欠缺的，貴廣場(chǎng)注重的是娛樂(lè)項(xiàng)目,，而對(duì)于休閑來(lái)說(shuō),，除了陶吧、玩吧之外,，再?zèng)]有吸引人的地方,，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園,、城市中的農(nóng)村,、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!

六、管理模式：

我們采取的是店長(zhǎng)負(fù)責(zé)制原則,，在本店將設(shè)店長(zhǎng)一名,，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。

我們有固定的清潔員,，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員,，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。

我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物,，不會(huì)對(duì)顧客進(jìn)行人身攻擊,。

我們會(huì)積極配合x(chóng)xxxxx商場(chǎng)的各種促銷活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷活動(dòng)。

我們采取整合營(yíng)銷方式(imc)進(jìn)行前期的市場(chǎng)拓展,，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來(lái),，以錯(cuò)落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主,，進(jìn)行大幅度的市場(chǎng)推廣,，同時(shí),，也希望貴店給予一定的支持!

一,、廣告攻勢(shì)：

前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度,，樹(shù)立良好的品牌形象,，力爭(zhēng)做到家喻戶曉，路人皆知!

xx城市地區(qū)沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)媒體,，這是xx城市人都知道的,，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳,。初步打算在xx城市晚報(bào),、xx城市電視臺(tái)、xx城市廣播電臺(tái)等媒體上發(fā)布廣告,。

二,、軟性宣傳:

軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。

我們將通過(guò)xx城市晚報(bào),、電視臺(tái),、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道,，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播,。

三、活動(dòng)配合：

在每年的元旦,、春節(jié),、勞動(dòng)節(jié)、兒童節(jié),、端午節(jié),、國(guó)慶節(jié)、中秋節(jié),、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動(dòng),。包括票價(jià)打折、釣魚(yú)比賽等等,。

綜上所述,，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好，并能與xx城市商業(yè)龍頭xxxxxx商場(chǎng)合作;前期，我們?cè)饺珖?guó)各地的零售企業(yè)做過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白,，我們期望著能與xxxxxx商場(chǎng)積極合作，添補(bǔ)這個(gè)空白,，把這個(gè)市場(chǎng)做起來(lái),，真正的把它作成xx城市人的“都市休閑農(nóng)莊”

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷方案篇二

1. 營(yíng)造鮮明、獨(dú)特,、良好的企業(yè)形象,，增強(qiáng)大眾印象。

2. 樹(shù)立準(zhǔn)確,、有效,、超凡的訴求理念，實(shí)現(xiàn)占位意圖,。

開(kāi)展本次活動(dòng),，將以延續(xù)往年宣傳攻勢(shì)、盡量保持以往宣傳特色為原則,，在創(chuàng)意構(gòu)思上獨(dú)辟蹊徑,，立足于建立清晰準(zhǔn)確理念、占領(lǐng)業(yè)內(nèi)應(yīng)有地位以及順應(yīng)社會(huì)公眾導(dǎo)向等方面,，給人以耳目一新,、更為求實(shí)之感。（文案及創(chuàng)意,、設(shè)計(jì)稿件等待方案通過(guò)后具體提出）,。

1. 主體：市區(qū)景線“十一”外游的所有家庭（旨在借娛樂(lè)的時(shí)間針對(duì)所有能娛樂(lè)的家庭）。

2. 《××晚報(bào)》讀者群（關(guān)心社會(huì),、重視信息的大眾）,。

3. 《××電視臺(tái)》“晚間新聞”、“精彩時(shí)刻”收視觀眾,；《××衛(wèi)視》“連續(xù)劇”的收視觀眾,。（關(guān)心××變化，樂(lè)于娛樂(lè)的居民家庭）,。

4. 《××交通廣播電臺(tái)》《××人民廣播電臺(tái)》的聽(tīng)眾（白天能乘專車進(jìn)行郊游的高消費(fèi)家庭）,。

基于對(duì)此次公關(guān)活動(dòng)形式的新穎性和影響范圍的廣泛性相結(jié)合、活動(dòng)效果的轟動(dòng)性和活動(dòng)投入的低廉性相結(jié)合等方面的考慮,，本次活動(dòng)以“立意新穎”為立足點(diǎn),，選擇的媒體既能共同形成室外大媒體的沖擊效果，又能被接受,，因而具有相當(dāng)大的親和性,，易于與目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行情感溝通,。

另外，主要媒體雖限于在一定區(qū)域發(fā)放,，但由于媒體的隨身性特點(diǎn),，活動(dòng)結(jié)束后媒體影響面將滲透到市內(nèi)各個(gè)區(qū)域，從而形成較強(qiáng)的持續(xù)效果,。

（一）媒體選擇

1．紅色中型帶把娛樂(lè)用氣球2萬(wàn)個(gè)（印有本企業(yè)標(biāo)志或娛樂(lè)項(xiàng)目名稱,，持有家庭波及總?cè)藬?shù)約10萬(wàn)人左右）。

2．印有企業(yè)標(biāo)志或娛樂(lè)項(xiàng)目種類的紅色馬夾背心和太陽(yáng)帽約300套,。

3．扎有紅色綢帶的小型面包車4～5輛,。

4．沿海景線公共車站防雨廳廣告牌。

5．《××晚報(bào)》：通欄兩次,。

6．《××電視臺(tái)》,、衛(wèi)視頻道（電視廣告片以活動(dòng)表現(xiàn)為主線,，逐一介紹本企業(yè)的綜合娛樂(lè)項(xiàng)目）,。

7．《××交通廣播電臺(tái)》、《××人民廣播電臺(tái)》（廣播廣告抒發(fā)情感,，讓人與活動(dòng)相呼應(yīng)）,。

（二）計(jì)劃實(shí)施安排

廣告宣傳計(jì)劃實(shí)施如表8-6所示。

表8-6 ××公關(guān)活動(dòng)廣告宣傳計(jì)劃實(shí)施表

9月30日

《××晚報(bào)》

重新?tīng)I(yíng)造企業(yè)形象,，提示明天××園活動(dòng),，但不注明具體活動(dòng)內(nèi)容

10月1日上午10點(diǎn)

廣告馬夾

氣球

自××公園正門至××路、××路,、××西路和××路等五處,，最終至××廣場(chǎng)，由身穿廣告馬夾的中學(xué)生（約200名）無(wú)償發(fā)放氣球,，爭(zhēng)取一小時(shí)左右在區(qū)域內(nèi)形成整片具有轟動(dòng)沖擊力的紅色氣球群

10月1日上午11點(diǎn)

廣告車

廣播廣告

由攝影師跟車,，分頭抓拍氣球發(fā)放和溫馨家庭歡樂(lè)場(chǎng)面（事先選好模特穿插于人群之中）；廣播廣告（兩臺(tái)同時(shí)）隨之發(fā)布

10月1日中午12點(diǎn)

剪輯30秒電視廣告至電視臺(tái)

10月1日下午2點(diǎn)

《××晚報(bào)》

發(fā)布活動(dòng)系列廣告

10月1日晚

6：00～9：00

電視廣告

××電視臺(tái),、××衛(wèi)視新聞等欄目相繼播放電視廣告

本次活動(dòng)預(yù)計(jì)總費(fèi)用合計(jì)五萬(wàn)元人民幣,，具體費(fèi)用項(xiàng)目包括：

1．兩萬(wàn)個(gè)氣球的成本及印刷費(fèi)；

2．兩百個(gè)廣告背心的設(shè)計(jì)制作費(fèi),；

3．報(bào)紙廣告,，晚報(bào)二次通欄的發(fā)布費(fèi)；

4．電視廣告攝制,、編輯,、發(fā)布（三次）費(fèi)；

5．廣播廣告錄制,、發(fā)布費(fèi)（時(shí)間跟活動(dòng)進(jìn)行,，約2～3小時(shí)）,；

6．整個(gè)活動(dòng)的企劃、推動(dòng)及人員組織,、勞務(wù)等其他費(fèi)用,。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷方案篇三

根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當(dāng)前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)業(yè)種分布區(qū)域化,，商業(yè)達(dá)到成熟期,，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤的商業(yè)門面會(huì)成為投資者和生意人的熱選,。原因歸結(jié)為兩方面,，一是恩施州的投資客對(duì)目前恩施市場(chǎng)大環(huán)境十分看好，相對(duì)而言,，對(duì)投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少,，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營(yíng)明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較,，本項(xiàng)目位置較好,，弱勢(shì)在于人流量不旺盛。

因此,，要在整體市場(chǎng)較好的大環(huán)境,、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營(yíng)與銷售業(yè)績(jī),，我司建議：

a,、提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)(以金泰廣場(chǎng)招商策略類似);

b,、內(nèi)鋪實(shí)行返租,，提供完善的"代租代管代收"服務(wù)，免除投資者后顧之憂;

c,、將較大店鋪分割,，壓縮鋪位投資總額;

d、優(yōu)惠付款方式,，降低投資門檻,。

1、商業(yè)主題定位：綜合性購(gòu)物休閑中心

◇體現(xiàn)在商場(chǎng)的面積和業(yè)態(tài)的齊全

◇與航空路整條街道的氛圍相融,，周邊毗鄰住宅區(qū),，更體現(xiàn)購(gòu)物樂(lè)趣

商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌

◇從目前航空路當(dāng)?shù)匾延猩虉?chǎng)物業(yè)及其所經(jīng)營(yíng)的商品類型分析,，現(xiàn)時(shí)所經(jīng)營(yíng)的商品種類已較為豐富(建材,、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊),，人流相對(duì)地較為集中,，在此情況下,，如果本項(xiàng)目仍然走"大眾化"經(jīng)營(yíng)路線，恐怕難以突圍而出;

◇本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)豐富,、鄰近恩施廣場(chǎng)的有利條件,，營(yíng)造檔次比已有的同類型配套、物業(yè)更高一籌的形象,，并有利于與住宅相呼應(yīng),。

經(jīng)營(yíng)主題：根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查分析，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品主題的市場(chǎng)空間有六種：

(1)高檔次精品時(shí)尚購(gòu)物店;

(2)綜合性超市;

(3)專業(yè)主題市場(chǎng);

(4)休閑中心;

(5)中高檔餐飲機(jī)構(gòu);

(6)稍高檔次的娛樂(lè)城,。

經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定,。

提供穩(wěn)定回報(bào)、巨大升值潛力的投資型商城,，突出投資價(jià)值,，以商鋪的投資性作為推廣重心。從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價(jià)值：

1,、地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于航空路中心區(qū),，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高,，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感,。

2,、未來(lái)重心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車站,、怡和酒店等配套,將帶動(dòng)區(qū)域整體人流發(fā)展,加上本案住宅的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升,將形成航空路的重心商業(yè)圈,。

3,、投資前景：將目前銷售、租金水平,，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價(jià)值預(yù)期比較,，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。

4,、經(jīng)營(yíng)品牌：由招商活動(dòng)最后落實(shí),。

◇根據(jù)航空路當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差,，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的,、良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以及較高的市場(chǎng)誠(chéng)信度,，如不少商城由于分散經(jīng)營(yíng),、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)由于產(chǎn)品缺乏特色,、對(duì)消費(fèi)者的承諾難以兌現(xiàn),，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。

◇我司建議由商業(yè)運(yùn)作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理,，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能在較為疲軟的市場(chǎng)狀況下逆市生存,，為商場(chǎng)確立良好的經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度,。

5,、租金回報(bào)：我司建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過(guò)渡期間提供5年以上租金回報(bào)保證。

租金回報(bào)有利于：

◇充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對(duì)本項(xiàng)目的信心;

◇增強(qiáng)對(duì)投資客戶的吸引力,，客戶相當(dāng)于付出相對(duì)少量的鋪面價(jià)格,，即可擁有所購(gòu)商鋪，在本案商業(yè)成熟后,，本案的商業(yè)知名度亦已建立,，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利;

◇對(duì)于本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營(yíng)期,，以前五年為商業(yè)經(jīng)營(yíng)起步時(shí)期,，換取穩(wěn)定的租金回報(bào)和良好商場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者而言,，有較大的吸引力,。

突出投資前景，以"航空路重心區(qū)發(fā)展前景"為信心保證,。

讓客戶購(gòu)買的不但是實(shí)際的商鋪,，更購(gòu)買了航空路重心區(qū)良好的投資前景：

1、作為恩施經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的區(qū)域之一,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動(dòng)商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展;

2,、說(shuō)明航空路的未來(lái)規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析航空路中心商圈的前景;

3,、通過(guò)對(duì)建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例,，給商鋪投資者展現(xiàn)一個(gè)"看得見(jiàn)的回報(bào)前景"。

突出經(jīng)營(yíng)前景,，由招商活動(dòng)最后落實(shí),。

招商的最終目的是利于銷售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對(duì)項(xiàng)目情況,，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素,。

1、對(duì)于大型主力商家的確定,，是整個(gè)運(yùn)作的前提,。確定主力商家的目的在于通過(guò)主力商家的影響，帶動(dòng)整體的運(yùn)作及價(jià)值的提升,。

2,、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案,。通過(guò)次主力商家的確立，基本確定商場(chǎng)整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)架構(gòu);通過(guò)銷售策略的制定,，項(xiàng)目進(jìn)入銷售的主要操作階段,。

3、對(duì)于小型商家經(jīng)營(yíng)區(qū)域,，成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司,。該經(jīng)營(yíng)公司在名稱上同藍(lán)天新居區(qū)別開(kāi)，通過(guò)虛擬的品牌概念,，帶動(dòng)整體的招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作,，給投資者以經(jīng)營(yíng)上的信心保證。

4,、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況,，確定階段招商計(jì)劃和銷售計(jì)劃。

招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運(yùn)作時(shí)間和策略上保持協(xié)調(diào),，使兩方面互為補(bǔ)充,，從而帶動(dòng)整體的良性發(fā)展。

根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場(chǎng)情況,，對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作采取先確定主力商家,，再實(shí)行租售同步，分區(qū)銷售的方式進(jìn)行銷售,。

出租的目的是通過(guò)主力商家等大型商家的影響力帶動(dòng)整體價(jià)值的提升和銷售的順利進(jìn)行,。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問(wèn)題。

出租策略

本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶群體包括大型零售業(yè),、餐飲業(yè),、娛樂(lè)業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶。

對(duì)于項(xiàng)目的出租,，以先確定大型商家，再確定中型商家,、小型商家的策略進(jìn)行,。通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行,，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),。

銷售策略

本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)客戶主要有航空路當(dāng)?shù)鼐用瘛⒏呒?jí)政府公務(wù)員,、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主和商業(yè)投資客戶,。

對(duì)于項(xiàng)目的銷售，針對(duì)目標(biāo)客戶群和推廣時(shí)段來(lái)進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式,。

在招商和銷售的運(yùn)作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素,，回避不利因素,，根據(jù)市場(chǎng)情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作,。

注：具體推廣策略及推廣時(shí)段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交,。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷方案篇四

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn),，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào),。

3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。

4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確,。

5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

1.銷售(招商)目標(biāo)

2.銷售目標(biāo)分解

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1,、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米,，其中起價(jià)為3328元/平方米,，價(jià)為4000元/平方米。

3,、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略,，開(kāi)盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

(一)宣傳策略主題

1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2,、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁,，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

(二)宣傳媒介組合

1,、開(kāi)盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。

2、開(kāi)盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。

3,、開(kāi)盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式,。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷方案篇五

xx廣場(chǎng)商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一,、二期工程全部竣工后,，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬(wàn)平方米，擁有大小店面房120個(gè),，成為集購(gòu)物,、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū),。目前,，一期商街剛剛開(kāi)市，店鋪出租率偏低,，商街的商業(yè)氛圍偏冷,，商戶入駐經(jīng)營(yíng)熱情不高。據(jù)調(diào)查,，一期商街的65家店鋪中,，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租或改行,。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租,、出租產(chǎn)生了不利影響,，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來(lái)了潛在威脅。

因此,，我們必須采取有效手段,，炒熱xx一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值,，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心,，并以此拉動(dòng)xx二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛,、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,，本案將主要對(duì)xx一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。

xx一期商街位于濠河之畔,，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街,，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥,。據(jù)考察和分析,，xx一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一),、商街設(shè)計(jì)“先天不足”

1,、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼xx街,、xx路交匯處,，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”,、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”,、“簡(jiǎn)易花壇”,，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流,、吸納大型活動(dòng)的功能,。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落,。

2,、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”,，既無(wú)觀賞價(jià)值,，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”,。此外,，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人,、盲人通道等,。

3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失,。xx街通往內(nèi)街的三個(gè)通道,，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,，街區(qū)內(nèi)主干道,、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群,。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物,，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,，每寸地皮生銀子。遺憾的是,，xx一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。

4,、xx街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門,，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈,，于是放棄了購(gòu)買動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡,。

(二),、商街策劃“后天失調(diào)”

1、xx廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈,，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天,，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,。xx廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“xx街”(很好),，后來(lái)又定位于“xx×”(很好,，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“xx廣場(chǎng)步行街”(老土,，沒(méi)有鮮明個(gè)性,、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確,、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位,，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好,，其它問(wèn)題也就難以解決了,。

2、xx廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”,，但要吸引廣大市民聚集到這里,，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象xx×路,、xx×廣場(chǎng),、xx×步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌,、休閑椅、售報(bào)亭,、公用電話亭,、垃圾筒、商品廣告牌,、露天茶座等,。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套,，xx廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳,，所以商街難“熱”。

3,、打造商街,，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理,，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上,，經(jīng)營(yíng)xx廣場(chǎng)商業(yè)街,，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤”運(yùn)作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”,。xx廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性,，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”,，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買店鋪后的關(guān)注程度不夠,，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如,，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。

xx廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好,，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街

2,、概念：xx廣場(chǎng)————xx街觀光旅游的門戶,，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的xx×,。

3,、廣告語(yǔ)：xx廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與xx相約，與xx同行

4,、商業(yè)門類：購(gòu)物,、休閑、餐飲,、美容,、娛樂(lè)

5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)服裝,、服飾,、化妝品、珠寶,、眼鏡,、手表、休閑食品,、工藝品等,。

6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者,。

7,、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街,。

xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措,，招商需從下列幾個(gè)方面入手：

(一),、發(fā)布招商公告

我們計(jì)劃于4月中旬在《xx晚報(bào)》、xx電視臺(tái)發(fā)布招商公告,，突出介紹xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì),、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪,。

(二),、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)

該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的xx飯店舉行，出席的商戶為xx及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商,，以及xx國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐xx廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝,、珠寶、化妝品商戶,。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右,。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：

1、xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃,、市場(chǎng)定位,、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;

2、xxxx×街可供商戶購(gòu)買或租賃的店鋪資源狀況,，包括售價(jià),、租金、物管的優(yōu)惠政策,。

(三),、整合店鋪資源

xx一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前,，須由xx房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向,、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶,、洽談租金。

為了使xx一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,，寧可閑置也不愿出租,，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益,、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租,、退租,，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍,。

(四),、有關(guān)租金政策

xx一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一,，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金,，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶望而卻步。因此,，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：

第一,，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說(shuō)明xx一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程,，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”,。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租,，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息,，店鋪價(jià)值也很難提升。

第二,，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,，xx一期店鋪比較合適的租金是：

1,、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元,，平均面積110m2,，購(gòu)房投資額約94萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算,，年利息為4.4萬(wàn)元,。

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬(wàn)元,，剔除利息后的收益2.2～3.3萬(wàn)元,。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō),，在目前情況下尚有吸引力，易于接受,。)

2,、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元,，平均面積200m2,，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算,，年利息為兒75萬(wàn)元,。

如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元,，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元,。這樣的租金對(duì)商戶來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受,。)

(五),、商戶入駐優(yōu)惠措施

為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”,，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度,，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：

第一，商戶入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以內(nèi),，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱,，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;

第二,，凡商戶舉辦品牌宣傳,、商品促銷活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng),，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng);

第三,，凡商戶入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;

第四,，為降低入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本,，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門,，給予xx廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策,，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

(1),、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見(jiàn)xx廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)

(2),、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見(jiàn)xx×步行街雕塑照片)，以增添xx廣場(chǎng)的文化底韻,，吸引游人前來(lái)休閑,。

(3)、廣場(chǎng),、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱,、歐式休閑椅、公用電話亭,、報(bào)刊出售亭,、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇,，增加視覺(jué)看點(diǎn),，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。

(4),、邀請(qǐng)政府部門,、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng),、活躍氣氛,、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁,，聯(lián)系總工會(huì),、文聯(lián)、群藝館,、新華書(shū)店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾,，巧妙宣傳xx廣場(chǎng),。

(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《xx風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng),，用文化手段提升xx廣場(chǎng)的時(shí)尚品位,。

(6)、5月份起,，爭(zhēng)取舉辦幾次《xx之夏》廣場(chǎng)音樂(lè)欣賞會(huì),，用高雅藝術(shù)推高xx廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng),。

1,、xx北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng),。

2,、xx一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造,。

3,、臨xx街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店,。

4,、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪,。

5,、xx一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，建造一排店面房,，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街,，又可創(chuàng)收。

上述方案,，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施,。

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷方案篇六

本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯,，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成,。

1)區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬;

2)配套優(yōu)勢(shì)周邊商業(yè),、教育,、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;

3)交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大,，劣勢(shì)分析：

1)消費(fèi)群劣勢(shì)高層物業(yè)還沒(méi)有被大部分人認(rèn)可,，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵;機(jī)會(huì)分析：

1)市場(chǎng)機(jī)會(huì)高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體,，從而為營(yíng)銷造勢(shì);

2)稀缺性本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓,，對(duì)于樹(shù)立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì);

3)隱性機(jī)會(huì)(引導(dǎo)消費(fèi))對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開(kāi)發(fā)商修建高層,，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些(采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù),，對(duì)于自己而言降低了成本);威脅分析：

1)潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅潛在存在一些地塊，其開(kāi)發(fā)商擬修建高層,，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì),。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上,，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅,。

2)消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑(可以通過(guò)新聞媒介,、廣告宣傳推廣),。通過(guò)上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在,，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì),，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì),，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵,。

我司經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究,，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好,，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ);同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬(wàn)科在深圳開(kāi)發(fā)的目前中國(guó)最為豪華的"俊園"的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷,。因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施：

①形象定位

1)優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo),，品質(zhì)自然有保證;

2)品位cld生活概念創(chuàng)新

3)情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要(成就感)

4)文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁②功能定位

1)自由空間,、自由組合框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

2)投資潛力大地處繁華地段,，未來(lái)的"湖南路"

3)生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來(lái)了方便

4)盡享都市繁華坐擁繁華景象(高層建筑)

③品牌定位通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣,，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目,，而使開(kāi)發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的,。項(xiàng)目"usp"的提煉通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位,，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的"usp"是關(guān)鍵?！裢怀龉δ茉V求,，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來(lái)提升usp;(黃金地段、全框架結(jié)構(gòu),，任意分割組合)

●高位嫁接,，從形象上提升usp;

①時(shí)尚性(外觀設(shè)計(jì)的前瞻性)

②舒適性(遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧?kù)o生活)

③高貴性(生活品質(zhì)的全面提升)

④文化性(將教育嫁接于本項(xiàng)目)

⑤便利性(交通的便利,，生活的便捷)

以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售，同時(shí)通過(guò)住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化,。具體的推廣思路：

1)商鋪對(duì)于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行(操作方法見(jiàn)推廣策略)對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營(yíng)銷,，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行(操作方法見(jiàn)推廣策略)

2)住宅

①將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻,，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)(充分將十五中,、三中、十三中,、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目,，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì))

：②以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣(如"cld"生活)：

③通過(guò)商鋪的營(yíng)銷造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷售;◇倡導(dǎo)"文化社區(qū)"概念：將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過(guò)教育產(chǎn)業(yè)來(lái)顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn),，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化,，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升,。

1,、案名設(shè)計(jì)紫金花園過(guò)于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符,，沒(méi)有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色;建議采用以"華庭"命名,，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì);如國(guó)嘉華庭等以"府邸"命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位,，如江南府邸

2,、產(chǎn)品建議建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求,。

3,、景觀園林設(shè)計(jì)建議整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì),，對(duì)于小區(qū)可以通過(guò)高大喬木來(lái)減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感,。建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來(lái)增大項(xiàng)目的綠化率,，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣點(diǎn),。

4、建筑外觀建議本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上,，外立面要新穎,、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì),。

5,、物業(yè)管理建議考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性,，因而對(duì)于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說(shuō)明,。

第二部分整合推廣策略

(一)商鋪推廣策略

一、商鋪功能策劃：

1)對(duì)于斜橋街商鋪,，建議以"服飾一條街",、"小吃一條街"、"文化一條街"來(lái)作為招商重點(diǎn)宣傳;主要基于該區(qū)位人流量大,，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人,。

2)對(duì)于大西路商鋪

;①整體推出;如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu);大型的商場(chǎng),、連鎖店等商業(yè)設(shè)施;大型的餐飲娛樂(lè)設(shè)施;主要通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷予以推廣,。

②分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化,，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€(gè)功能區(qū),，時(shí)尚坊(通訊器材、音響制品等),，童趣坊(兒童服飾,、玩具、文化用品等),、麗人坊(服飾,、化妝品、時(shí)裝包等)

二,、定價(jià)原則：針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則,，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控;針對(duì)于大西路商鋪：

1)如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略,，而后可以進(jìn)行調(diào)整;

2)如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則,，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免了死角的產(chǎn)生;并且對(duì)于營(yíng)銷造勢(shì)也不無(wú)裨益,。

三,、價(jià)格策略

1)"低開(kāi)高走"策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng),，搶占人份額,，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣,。實(shí)踐證明,，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。

2)不宜將好的鋪位一窩蜂推出,，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開(kāi)高走的策略,，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位,，價(jià)格亦做相應(yīng)提升,。

3)"特價(jià)單位"策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為"特價(jià)單位",，以超低價(jià)造成熱銷,、搶購(gòu)場(chǎng)面。

4)消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法,，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出,，達(dá)到暢銷的目的,。四,、行銷推廣策略：

1、通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷及市場(chǎng)營(yíng)銷分階段進(jìn)行推廣關(guān)系營(yíng)銷主要通過(guò)新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去,，吸引目標(biāo)客戶通過(guò)各種渠道前來(lái)洽談,，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于銷售的主動(dòng)性,，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是以單個(gè)鋪面銷售為主,。

2、先關(guān)系營(yíng)銷,，后市場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)系營(yíng)銷主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買客戶,，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是針對(duì)于單個(gè)客戶。

3,、以賣為主,，以租為輔對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔,，當(dāng)市場(chǎng)旺銷時(shí)全力銷售,，而市場(chǎng)反應(yīng)冷清則可采用租賃為主(應(yīng)急策略)。