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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文題目 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文文獻(xiàn)篇一

由于企業(yè)的生命周期之間存在差異,，使得這些企業(yè)在生存與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中需要選擇不同類(lèi)型的策略。

社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新的時(shí)期,，我國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)之前的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇,，國(guó)內(nèi)企業(yè)同樣受到國(guó)際市場(chǎng)的沖擊，為此,，加快對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略研究,，提升企業(yè)自身生命周期是關(guān)鍵。

本文針對(duì)此進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析,，希望能夠?yàn)榇龠M(jìn)企業(yè)發(fā)展提供幫助,。

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略主要針對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)利益發(fā)展為目標(biāo)，通過(guò)形成具有整體性與統(tǒng)一性的規(guī)劃內(nèi)容,，保持企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力,。

因?yàn)槭袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)屬于企業(yè)內(nèi)部規(guī)劃與發(fā)展的基本前提，能夠進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)與市場(chǎng)環(huán)境變化之間的協(xié)調(diào)一致,。

營(yíng)銷(xiāo)策略包括幾個(gè)方面：首先,，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)成本、銷(xiāo)售成本,，制定科學(xué),、合理的策略，進(jìn)而最小化投入成本,；其次,，結(jié)合行業(yè)動(dòng)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,，制定科學(xué),、合理的策略，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品來(lái)進(jìn)軍市場(chǎng),，進(jìn)而逐漸成為行業(yè)內(nèi)主導(dǎo),；最后，處于大行業(yè)中,，制定科學(xué),、合理策略，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)而占據(jù)細(xì)分市場(chǎng),。

可以說(shuō),，企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略作為市場(chǎng)決策，確保了企業(yè)自身的穩(wěn)定性以及長(zhǎng)遠(yuǎn)性發(fā)展,。

2.1初創(chuàng)階段

這個(gè)階段是企業(yè)在組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最初一段時(shí)間,，也是企業(yè)從創(chuàng)立到正式運(yùn)行生產(chǎn)的階段。

處于初創(chuàng)階段的企業(yè)只是具備企業(yè)的雛形,，相關(guān)規(guī)范以及人員與生產(chǎn)環(huán)節(jié)都只是初具規(guī)模,，且非常不穩(wěn)定。這個(gè)過(guò)程中,，企業(yè)結(jié)構(gòu)與管理相對(duì)簡(jiǎn)單,，職工業(yè)務(wù)能力相對(duì)較強(qiáng)，彼此之前的溝通非常順暢,，因此能夠保證企業(yè)實(shí)際工作得到有效開(kāi)展,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文題目 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文文獻(xiàn)篇二

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主要是生產(chǎn)力發(fā)展以及商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的組成部分主要有經(jīng)營(yíng)商以及營(yíng)銷(xiāo)人員和開(kāi)發(fā)商等幾個(gè)重要部分所構(gòu)成,。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)所面臨的問(wèn)題比較突出,，營(yíng)銷(xiāo)管理在當(dāng)前的市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營(yíng)銷(xiāo)渠道的重要性程度也隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷的加強(qiáng),，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長(zhǎng)就有著很大的影響,。所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展下要能夠充分的對(duì)其理論加強(qiáng)研究，這樣才能更好的指導(dǎo)實(shí)踐的科學(xué)合理化的發(fā)展,。

1. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道主要內(nèi)涵分析

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展背景下,，房地產(chǎn)的企業(yè)要能夠注重營(yíng)銷(xiāo)渠道的應(yīng)用，要能從傳統(tǒng)的被動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)理念當(dāng)中解放出來(lái),。營(yíng)銷(xiāo)渠道主要是產(chǎn)品從生產(chǎn)者向終端使用者中轉(zhuǎn)移的過(guò)程并通過(guò)中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑,。結(jié)合房地產(chǎn)的特征以及單個(gè)樓盤(pán)特性進(jìn)行針對(duì)性的構(gòu)建靈活營(yíng)銷(xiāo)渠道這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言在目標(biāo)市場(chǎng)上就能夠有效實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售數(shù)量的最大化，從而來(lái)獲得更多的利潤(rùn),，這樣才能夠在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)當(dāng)中占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)[1].對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)渠道而言,，完整的渠道主要由層級(jí)結(jié)構(gòu)以及廣度結(jié)構(gòu)和寬度結(jié)構(gòu)幾個(gè)類(lèi)型所組成。

2. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)重要發(fā)展階段分析

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷了幾個(gè)重要的階段,，在建設(shè)觀念階段處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的大背景下,，這一時(shí)期只有房地產(chǎn)這一簡(jiǎn)單概念，在住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層面是通過(guò)政府進(jìn)行統(tǒng)一化制定的,。房地產(chǎn)走向了市場(chǎng)化的階段,，一些大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意識(shí)還是停在計(jì)劃經(jīng)濟(jì) ,在市場(chǎng)調(diào)研以及消費(fèi)者的需求調(diào)查層面相對(duì)比較缺乏，這一時(shí)期是樓盤(pán)觀念的階段,。在房地產(chǎn)的推銷(xiāo)觀念的發(fā)展階段,，一些開(kāi)發(fā)商為能夠?qū)潜P(pán)空置及泡沫現(xiàn)象等問(wèn)題得以有效解決，就開(kāi)始主動(dòng)的進(jìn)行房地產(chǎn)推銷(xiāo),，但是在推銷(xiāo)過(guò)程中仍是停留在銷(xiāo)售策劃以及廣告策劃層面[2].

再者,，到了準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展階段，在這一過(guò)程中消費(fèi)者在居住條件上有了更高的要求,，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量得到了增加,，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產(chǎn)商就要按照用戶(hù)為中心的方式增加樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn),，這就逐漸的將樓盤(pán)的品質(zhì)得到了有效提升,，而開(kāi)發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展階段,，要求在營(yíng)銷(xiāo)的活動(dòng)能夠整體和協(xié)調(diào)發(fā)展,，成為當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的新的營(yíng)銷(xiāo)形式。

1. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的方式分析

從當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的方式發(fā)展層面來(lái)看,，有幾個(gè)渠道方式,，即加盟連鎖店的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道、多家代理房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道,、區(qū)域獨(dú)家代理房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道以及全國(guó)總經(jīng)銷(xiāo)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道這幾種類(lèi)型,。其中在加盟連鎖店房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道層面房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)分銷(xiāo)商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產(chǎn)品銷(xiāo)售分給了不同房地產(chǎn)分銷(xiāo)商,。還有的企業(yè)是結(jié)合產(chǎn)品特征以及在各地進(jìn)行設(shè)立連鎖總部,，在各大城市進(jìn)行設(shè)立連鎖店，這樣能夠?qū)⒔K端以及消費(fèi)者得到細(xì)分,，在銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道,，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結(jié)合不同布點(diǎn)銷(xiāo)售形成的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)，這一銷(xiāo)售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛,，并且有著比較強(qiáng)的滲透性,。

另外，區(qū)域獨(dú)家的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道是在產(chǎn)銷(xiāo)雙方平等互利基礎(chǔ)上并在一定協(xié)議下形成的,，這一模式最為顯著的優(yōu)點(diǎn)就是在區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理,，并且在價(jià)格層面也能得到有效控制，效率層面也相對(duì)較高,。除此之外,，全國(guó)總經(jīng)銷(xiāo)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道，這也是在產(chǎn)銷(xiāo)雙方平等互利上在簽訂協(xié)議形式下所形成的,。這一模式的主要優(yōu)點(diǎn)就是能夠在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)的運(yùn)作和管理,，從運(yùn)營(yíng)的效率層面來(lái)說(shuō)有了很大程度的提升。

2. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀分析

縱觀 20xx 年上半年,，宏觀經(jīng)濟(jì)方面,，20xx 年我國(guó)一季度gdp 同比增長(zhǎng) 7% 增速 6 年來(lái)新低,，創(chuàng) 20xx 年二季度以來(lái)歷史新低；一季度固定資產(chǎn)投資增速為 13.5%（ 同期基建設(shè)施投資增速為23.1%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速為 8.5% ）,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首次跌破10%,達(dá)到歷史新低,，房地產(chǎn)的深度調(diào)整已經(jīng)拖累了 gdp.對(duì)于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，在房地產(chǎn)的價(jià)格層面上漲的比較迅速,，國(guó)家在這一方面雖然出臺(tái)了相應(yīng)的政策來(lái)對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行抑制,，但是從總體上來(lái)看房?jī)r(jià)還處在高位階段。房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)性的矛盾比較突出,，這樣在高價(jià)位以及大套型的商品房供應(yīng)的總量商就相對(duì)比較大,，一些中小戶(hù)型的商品房供應(yīng)就出現(xiàn)了不足的狀況，從而也就導(dǎo)致了供給結(jié)構(gòu)以及需求結(jié)構(gòu)之間的不協(xié)調(diào)問(wèn)題,。另外在保障性住房的體系建設(shè)層面還比較落后,，這些方面的發(fā)展問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的健康發(fā)展就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響[4].

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中還有著諸多層面存在著問(wèn)題有待解決，這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)渠道之間的有著較大的沖突性,。在同一分銷(xiāo)渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出,，由于信譽(yù)以及促銷(xiāo)和價(jià)格等層面的原因所致。同一分銷(xiāo)渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突,，在這一層面所產(chǎn)生的問(wèn)題原因是服務(wù)因素以及價(jià)格因素和道德因素所致,。

除此之外，房地產(chǎn)的中間商的相關(guān)問(wèn)題比較突出,，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中間商在發(fā)展過(guò)程中較為緩慢,，整體的人員素質(zhì)和有待進(jìn)一步提升，這樣對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售企業(yè)就必然會(huì)帶來(lái)很大的不利,。由于競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)比較大,，在這樣的發(fā)展趨勢(shì)下通過(guò)合理化的方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售就有著其必要性。

1. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的影響因素分析

通過(guò)實(shí)際的分析能夠發(fā)現(xiàn),，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道產(chǎn)生影響的因素是多方面的,，其中在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境層面比較突出，在這一過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境是不能有效控制的,，這是宏觀因素的影響,。市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境在急劇變化過(guò)程中必然就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場(chǎng)中渠道中間商作用就會(huì)比較突出,。

而從微觀環(huán)境的影響因素來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)和周邊活動(dòng)共同組成,。而在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響因素層面，在產(chǎn)品市場(chǎng)中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相同以及相近的營(yíng)銷(xiāo)渠道,，而在另一些行業(yè)以及產(chǎn)品市場(chǎng)當(dāng)中,，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)又有著另一方面的營(yíng)銷(xiāo)渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠?qū)η莱蓡T的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響因素的情況來(lái)看,，房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力因素層面,，是管理的經(jīng)驗(yàn)以及財(cái)務(wù)實(shí)力等,，最后有產(chǎn)品的特征。其中在管理經(jīng)驗(yàn)層面是比較重要的影響因素,，在這一方面可在內(nèi)部組織方面建立屬于自己的營(yíng)銷(xiāo)渠道,，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。

2. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的戰(zhàn)略?xún)?yōu)化策略探究

第一,，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進(jìn)行考慮，從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)上來(lái)看要能夠是全過(guò)程的,，主要有營(yíng)銷(xiāo)渠道的優(yōu)化以及修正,。從房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)流程層面來(lái)看主要有識(shí)別渠道設(shè)計(jì)決策需要，建立和協(xié)調(diào)分銷(xiāo)目標(biāo),，明確具體的分銷(xiāo)任務(wù),，開(kāi)發(fā)可選擇的渠道結(jié)構(gòu)，評(píng)價(jià)影響渠道結(jié)構(gòu)的變量,，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營(yíng)銷(xiāo)渠道要能夠是有限網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),，還要能夠?qū)η赖慕Y(jié)構(gòu)實(shí)施詳細(xì)化的分析，這就要能夠認(rèn)識(shí)到組成營(yíng)銷(xiāo)渠道的開(kāi)放性系統(tǒng),。對(duì)于當(dāng)前能夠開(kāi)發(fā)的渠道要按照渠道的長(zhǎng)度以及寬度和廣度作為依據(jù),。

第二，針對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)渠道的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō),，要能采用當(dāng)前最新的營(yíng)銷(xiāo)渠道,，當(dāng)前的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)渠道的應(yīng)用,。這主要是通過(guò)現(xiàn)代化的電子商務(wù)手段在互聯(lián)網(wǎng)下來(lái)實(shí)現(xiàn)的房產(chǎn)的租賃能,，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道能夠?qū)I(yíng)銷(xiāo)的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進(jìn)行溝通,，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)增加就比較有利,，并能有效的消除房地產(chǎn)銷(xiāo)售地域性的限制。通過(guò)房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方式能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的特質(zhì)得到有效呈現(xiàn),，能夠立體化的將房地產(chǎn)的全景向客戶(hù)進(jìn)行展示 [7].

第三,，對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)渠道中跨地區(qū)的銷(xiāo)售層面，由于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競(jìng)爭(zhēng)力么諸多的房地產(chǎn)企業(yè)就將目標(biāo)瞄向了全國(guó)的市場(chǎng)進(jìn)行尋求跨地區(qū)的銷(xiāo)售,。這就說(shuō)明了地區(qū)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)掘潛力還比較大,，為能夠?qū)N(xiāo)售的成本得以有效降低以及對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售速度得到有效加快，就能夠委托市場(chǎng)所在地的代理商進(jìn)行銷(xiāo)售,。這一銷(xiāo)售渠道下就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳,，同時(shí)對(duì)各地房地產(chǎn)的市場(chǎng)信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產(chǎn)在未來(lái)的發(fā)展中提供了前進(jìn)的動(dòng)力,，在這一銷(xiāo)售渠道下所取得的市場(chǎng)銷(xiāo)量還是比較客觀的,。

第四,，對(duì)于中間商組織營(yíng)銷(xiāo)渠道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠選擇子集的銷(xiāo)售部門(mén)以及產(chǎn)品，將其和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的目標(biāo)發(fā)展相一致,。在營(yíng)銷(xiāo)渠道應(yīng)用中,，對(duì)兩個(gè)層面要注意即專(zhuān)業(yè)化與勞動(dòng)分工，和關(guān)聯(lián)效率,。房地產(chǎn)是比較復(fù)雜化的產(chǎn)業(yè),，在項(xiàng)目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等諸多內(nèi)容[8].而中間商組織的專(zhuān)業(yè)性就表現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)的功能層面能夠得以有效實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的商品價(jià)值得到有效實(shí)現(xiàn),，從而就能夠有效保障了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的效益,。另外從關(guān)聯(lián)效率層面分析來(lái)看主要為實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)實(shí)施的談判程度，中間商運(yùn)用的愈多在關(guān)聯(lián)的效率層面就會(huì)愈高,。

第五,，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道戰(zhàn)略探索過(guò)程中要能夠?qū)ζ放撇呗缘玫匠浞种匾暎康禺a(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行有計(jì)劃和有目的的設(shè)計(jì)以及塑造的,，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象以及服務(wù)水平統(tǒng)一體,。品牌作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)重要象征，實(shí)施品牌戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)提升有著積極促進(jìn)作用,，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)展品牌拓展也有著積極的作用,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御以及樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營(yíng)銷(xiāo)渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問(wèn)題,。

總而言之,，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營(yíng)銷(xiāo)渠道的多樣化實(shí)施上要能保障其科學(xué)性,。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性,，房地產(chǎn)企業(yè)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中只有掌握最新的營(yíng)銷(xiāo)方式才能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得發(fā)展的優(yōu)勢(shì),，也只有將社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)理念得以貫穿才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象,，從而促進(jìn)企業(yè)的健康長(zhǎng)久發(fā)展。此次主要就房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的類(lèi)型方式以及發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略?xún)?yōu)化策略進(jìn)行了相應(yīng)分析,，希望對(duì)實(shí)際發(fā)展有所裨益,。

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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文題目 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文文獻(xiàn)篇三

房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況,，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多,，鄔連東、張方在公寓住宅的定價(jià)研究中,，考慮商業(yè)繁華程度,、軌道交通、文化娛樂(lè)餐飲,、醫(yī)療條件,、教育條件、臨近大學(xué),、容積率等因素作為影響房?jī)r(jià)的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評(píng)估中引用如下影響因素：地段,、繁華程度,、交通便捷度、環(huán)境景觀,、建筑物情況,、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況,。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格研究中,，考慮了三大類(lèi)的影響因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施,、教育配套設(shè)施,。

房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對(duì)具有不同特征的房地產(chǎn),，適當(dāng)采取相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)于提高房地產(chǎn)價(jià)格,、提升消費(fèi)者預(yù)期有著良好作用。比如,，對(duì)于有著良好的建筑結(jié)構(gòu),、建筑材料，或者大戶(hù)型乃至復(fù)式樓盤(pán),，可以著重從建筑因素方面對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行宣傳,，以使消費(fèi)者相信并了解該樓盤(pán)的品質(zhì)；對(duì)于觀景房,，售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤(pán)的景觀可視度,，并且通常可以看到景觀的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預(yù)期,；對(duì)于靠近商業(yè)中心的樓盤(pán),，便要從樓盤(pán)的商業(yè)便捷度著手宣傳,，周?chē)脑O(shè)施如何齊全、生活如何方便等,。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇,，以及伴隨而來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。

從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤(pán)的特征進(jìn)行樓盤(pán)的選址,、開(kāi)發(fā)以及營(yíng)銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的關(guān)鍵,。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（建筑因素、區(qū)位因素,、人文因素,、環(huán)境因素、自然因素）,，采取不同的營(yíng)銷(xiāo)手段以借勢(shì)宣傳,。

2.1 具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的房源

具有建筑因素優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)吸引買(mǎi)房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu),、建筑材料,，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率,，良好的裝修及建筑外觀,，以及相關(guān)車(chē)庫(kù)配備、保溫隔音,、抗震等級(jí)等方面進(jìn)行造勢(shì),。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服,，只有住進(jìn)去才知道,；具有良好建筑優(yōu)勢(shì)的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí),，其升值潛力也非常大,。比如，在隔音方面,，隔音差的房源樓下甚至都能聽(tīng)到樓上說(shuō)話(huà),，而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時(shí)候，家里仍然非常安靜,。在具體的營(yíng)銷(xiāo)中,，可以從對(duì)比的角度讓買(mǎi)房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買(mǎi)房者愿意購(gòu)買(mǎi),，并且始終滿(mǎn)意,。

2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢(shì)的房源

在區(qū)位因素分析中，對(duì)于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計(jì)算,，即：

很明顯,，“濱海花園”距離該處主題公園很近,，具有明顯的人文因素優(yōu)勢(shì),。同該處房產(chǎn)同時(shí)具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢(shì),，也就無(wú)怪于當(dāng)下每平方米19856元的高價(jià)了,。

人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿(mǎn)足人們娛樂(lè),、休閑,、教育、發(fā)展等方面需求的,，具有此類(lèi)優(yōu)勢(shì)的房源應(yīng)當(dāng)憑借周?chē)O(shè)施的優(yōu)勢(shì)借勢(shì)發(fā)展出房屋特色,。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結(jié)構(gòu),、外觀設(shè)計(jì)上,，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺(jué)。完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施,，可以建小的游樂(lè)區(qū),、運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、水榭,、亭臺(tái)等，如此借勢(shì)不僅可以提高該處樓盤(pán)的品位,，使人心情愉快,，又能憑借獨(dú)有的文化、娛樂(lè)氣息提升房源品質(zhì),。其中,，觀景房的設(shè)計(jì)要特別注意景觀的可視度，景觀對(duì)于房?jī)r(jià)的提升有著非常重要的作用,，不僅體現(xiàn)在樓盤(pán)之間,，同一樓盤(pán)中，具有不同景觀可視度的樓層差價(jià)也相當(dāng)大,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文題目 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文文獻(xiàn)篇四

淺析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的問(wèn)題及對(duì)策

摘要：從我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái),，人民生活質(zhì)量不斷提高，對(duì)于物質(zhì)上的要求也向更高的層級(jí)進(jìn)發(fā),，而受傳統(tǒng)觀念的影響,，人們對(duì)于房地產(chǎn)的需求逐漸到了狂熱的地步，而這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速膨脹，房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn),，因此國(guó)家不斷出臺(tái)政策以保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定,，也得到了相應(yīng)的成果，所以房地產(chǎn)業(yè)也走進(jìn)了一個(gè)低潮期,。那么,，如何在當(dāng)下，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃保證房地產(chǎn)的順利銷(xiāo)售,，又是哪些問(wèn)題導(dǎo)致了銷(xiāo)售不順利,，該如何解決這些問(wèn)題便成了每個(gè)從事房地產(chǎn)業(yè)的人必須考慮的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),；營(yíng)銷(xiāo)策劃,；問(wèn)題；對(duì)策

1,、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概念

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與其他商業(yè)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)策劃并無(wú)太大區(qū)別,，是根據(jù)市場(chǎng)的分析，從觀念,、設(shè)計(jì),、區(qū)位、環(huán)境,、房型,、價(jià)格、品牌入手,，確定項(xiàng)目整體的市場(chǎng)定位,，進(jìn)而對(duì)于目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行定位，對(duì)于不同年齡段,，不同消費(fèi)層次,，不同的風(fēng)格喜好的客戶(hù)進(jìn)行具體分析。通過(guò)市場(chǎng)定位和策劃的總體思想,，對(duì)于產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì),，在深入了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，對(duì)于所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品提出合理的建議,，使其滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求,，使得開(kāi)發(fā)商從中獲益的過(guò)程。而人們往往對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃存在一個(gè)誤區(qū),，認(rèn)為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃只是通過(guò)一定的宣傳手段使得產(chǎn)品能夠更好的銷(xiāo)售,。其實(shí)不然，宣傳只是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的一部分,，從前期市場(chǎng)調(diào)查,，了解目標(biāo)客戶(hù)群,，到后期的制定設(shè)計(jì)方案，提出合理化建議,，其整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程實(shí)際上涵蓋了經(jīng)濟(jì)學(xué)的大部分原理,，是一個(gè)全面性的學(xué)科。所以說(shuō),，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)很系統(tǒng)很全面的工程,，只有運(yùn)用不同的營(yíng)銷(xiāo)手段，進(jìn)行具有針對(duì)性的策劃,，才能夠使房地產(chǎn)的價(jià)值得以實(shí)現(xiàn),。

2、現(xiàn)今房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃所存在的問(wèn)題

在巨大的利潤(rùn)面前,，開(kāi)發(fā)商常常失去了理智,，導(dǎo)致現(xiàn)在各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目多少都有相同之處，沒(méi)有新意,，消費(fèi)者們審美疲勞,。終于，在政策的引導(dǎo)下和競(jìng)爭(zhēng)的激烈,，使得營(yíng)銷(xiāo)策劃再次走進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的眼中,，被提上了日程。而之前的營(yíng)銷(xiāo)策劃中存在的問(wèn)題,，也被一一挖掘,。

2.1市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，一味追求高端項(xiàng)目

現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象就是基本所有的項(xiàng)目在進(jìn)行宣傳的時(shí)候都是“高檔住宅”“可居住可投資”“奢華專(zhuān)享”之類(lèi)的字眼,，將市場(chǎng)定位在所謂的高層次人士,。這是開(kāi)發(fā)商面向富人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是,，無(wú)論社會(huì)如何進(jìn)步,，富人終究不是社會(huì)的主角,，普通的老百姓依舊占據(jù)著市場(chǎng)的主題份額,，剛需房永遠(yuǎn)是市場(chǎng)的主題，而現(xiàn)在這種不準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,，根本沒(méi)有考慮當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)水平,，一味的興建高檔住宅、別墅,、高級(jí)寫(xiě)字樓,、最終造成一方面廣大中低產(chǎn)階層無(wú)房可買(mǎi)，另一方面大量房屋滯銷(xiāo)的尷尬局面,。

2.2過(guò)于依賴(lài)廣告宣傳

在現(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商眼中,，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否賣(mài)得好，絕大部分取決于這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告做的如何，有沒(méi)有大量制造廣告攻勢(shì),，讓自己的項(xiàng)目為世人所知,，所以房地產(chǎn)商也成了各大媒體最喜歡的對(duì)象。

2.3缺乏足夠的市場(chǎng)調(diào)查

孫子曰：“知己知彼,，則百戰(zhàn)不殆,。”對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講,，最需要了解的就是消費(fèi)者需要什么,，只有在經(jīng)過(guò)足夠的市場(chǎng)調(diào)查后才能得到有效的數(shù)據(jù)，才能進(jìn)行策劃,。而現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商根本不進(jìn)行具有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查,，無(wú)論什么項(xiàng)目，什么規(guī)模,，都進(jìn)行相同的調(diào)查,，取樣的數(shù)值也一樣，而且調(diào)查的方法單一,，沒(méi)有其他的調(diào)查方法進(jìn)行結(jié)果的印證,，在無(wú)法對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行整體的了解和把握的前提下就匆匆投放市場(chǎng)，一經(jīng)市場(chǎng)的考驗(yàn)立刻就顯出了調(diào)查不足的詬病,，使得銷(xiāo)售狀況不佳甚至導(dǎo)致滯銷(xiāo),，最后還是要重新進(jìn)行項(xiàng)目策劃，重新推出市場(chǎng),，事倍功半,，根本達(dá)不到預(yù)期的結(jié)果。

2.4對(duì)于項(xiàng)目的把握不夠詳細(xì),，很難滿(mǎn)足消費(fèi)者的需要

一套房子能否成交,，關(guān)鍵在于能否讓人產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲，使其從潛在客戶(hù)轉(zhuǎn)變成正式客戶(hù),。而人與人之間的差異性決定了所有人的需要都是不同的,，只有滿(mǎn)足了不同人的不同需要，才能賣(mài)出房子,。但是現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商很多對(duì)于項(xiàng)目的了解不全面,，把握不詳細(xì)，對(duì)項(xiàng)目的宣傳只限于“三室兩廳”“兩室一廳”之類(lèi)的很寬泛的敘述,，沒(méi)有進(jìn)行更加詳細(xì)的介紹,，而往往人們追求的就是這些被忽略的地方，比如說(shuō)房屋的風(fēng)格,，采光情況,，客廳朝向等等,。沒(méi)有詳細(xì)介紹項(xiàng)目的結(jié)果就是項(xiàng)目自身符合客戶(hù)的需求，卻因?yàn)闆](méi)有進(jìn)行介紹而白白流失了一批客戶(hù),，得不償失,。

3、房地產(chǎn)策劃存在的問(wèn)題的對(duì)策

以上四條便是現(xiàn)今房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃中所存在的問(wèn)題,，而究其根本原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃體系不夠完善,，漏洞頗多。針對(duì)以上四點(diǎn)問(wèn)題,，提出以下四條對(duì)策,，以此來(lái)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的科學(xué)性、合理性,，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,。

3.1進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，明確市場(chǎng)

現(xiàn)在人們的消費(fèi)層次的日漸多樣化,，對(duì)于房子的面積,、布局、朝向,、戶(hù)型等等的需求都不同,，可以說(shuō)每一套房子對(duì)應(yīng)的需求都是不同的，無(wú)時(shí)無(wú)刻不在體現(xiàn)著人們需求的差異性,，更加要求開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行準(zhǔn)確的定位,，明確好目標(biāo)市場(chǎng)，追求實(shí)際,，從廣大人民的消費(fèi)水平,，從客戶(hù)不同的需求，從企業(yè)的承受能力出發(fā),，建設(shè)一個(gè)符合市場(chǎng)的項(xiàng)目,，而不是一味的追求高端項(xiàng)目，追求高售價(jià)高收入,，完全不顧實(shí)際,，最后造成虧損。

3.2科學(xué)運(yùn)用廣告,，要有針對(duì)性

廣告的應(yīng)用在一定程度上也決定了項(xiàng)目的成功與失敗,，既有可能讓消費(fèi)者對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目擁有較高的預(yù)期,，產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望,，也可能讓人們對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)生疑問(wèn)乃至意見(jiàn)，抗議,。

3.3進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查,，掌握市場(chǎng)資料

完整正確的市場(chǎng)資料數(shù)據(jù)是開(kāi)發(fā)商和策劃人員進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的前提,，沒(méi)有全面的市場(chǎng)調(diào)查就無(wú)從談起項(xiàng)目策劃，所以開(kāi)發(fā)商要制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查程序：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模確定調(diào)查抽樣基數(shù),，通過(guò)多種調(diào)查方式進(jìn)行互相印證,，保證得到的結(jié)果真實(shí)可信。在得到市場(chǎng)資料后,，要進(jìn)行詳細(xì)的分析,，預(yù)測(cè)市場(chǎng)是否擁有良好的前景，為之后的一系列策劃行動(dòng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

3.4詳細(xì)把握項(xiàng)目,，滿(mǎn)足消費(fèi)者需求

作為一名策劃人員，首先要了解自己所要進(jìn)行策劃的項(xiàng)目,，按照消費(fèi)者需求的不同而不是房屋的不同來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分,，通過(guò)不同的賣(mài)點(diǎn)，例如戶(hù)型,、配套,、交通、朝向,、物業(yè),、布局等來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的不同需求，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲,，不能夸夸其談,，浮于表面，要讓消費(fèi)者充分了解項(xiàng)目,，才能讓其發(fā)現(xiàn)有符合自己要求的房屋,，促成交易，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了一次很好的宣傳,，事半功倍,。

總而言之，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，策劃成了整個(gè)項(xiàng)目的重中之重,，企業(yè)越來(lái)越重視項(xiàng)目的策劃。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低潮期,，市場(chǎng)反響普遍平淡,，達(dá)不到開(kāi)發(fā)商預(yù)期所擁有的效果，這更要求項(xiàng)目的策劃要有新意,，要區(qū)別于其他項(xiàng)目的策劃,，要整體、細(xì)分兩頭抓,，只有這樣,，才能從同行業(yè)中脫穎而出,。有鑒于此，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃應(yīng)具備全局性的營(yíng)銷(xiāo)觀念,，又要詳細(xì)的分析把握市場(chǎng),，發(fā)掘項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,，成為商戰(zhàn)中的佼佼者,。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文題目 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略論文文獻(xiàn)篇五

淺探房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題

摘要：營(yíng)銷(xiāo)策劃是房地產(chǎn)企業(yè)中一項(xiàng)非常重要的工作,，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的效果有著重要的影響。本文主要研究的是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題,，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際情況總結(jié)了當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中存在的問(wèn)題,，并提出了完善房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),；營(yíng)銷(xiāo)策劃,；市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛,，主要是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上,，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在一段時(shí)間之內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)工作的具體目標(biāo)、戰(zhàn)略以及具體的實(shí)施方案等進(jìn)行的設(shè)計(jì)和規(guī)劃,，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的指導(dǎo)和營(yíng)銷(xiāo)人員的工作指南,，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中發(fā)揮著非常重要的作用。

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中存在的問(wèn)題

（一）營(yíng)銷(xiāo)策劃中過(guò)于重視營(yíng)銷(xiāo)廣告

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于重視銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，而且對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)廣告有著盲目的信服,，在營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算中將過(guò)多的精力和資金都投入到廣告中,，營(yíng)銷(xiāo)策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進(jìn)行廣告方面的策劃,，但是過(guò)多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名度，但是實(shí)際在房產(chǎn)銷(xiāo)售方面發(fā)揮的作用并不樂(lè)觀,。

（二）營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏特色性

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中還存在缺乏特色的問(wèn)題,，營(yíng)銷(xiāo)策劃工作中重點(diǎn)是向消費(fèi)者宣傳小區(qū)的房型、周?chē)h(huán)境以及物業(yè)管理服務(wù)等,，這些都是籠統(tǒng)性的問(wèn)題,，難以滿(mǎn)足消費(fèi)者的需要，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到的作用并不大,。這主要是由于房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作人員沒(méi)有針對(duì)消費(fèi)者的需求和消費(fèi)者的心理做出較為全面的了解和分析,，這種無(wú)特色的營(yíng)銷(xiāo)策劃，消費(fèi)者無(wú)法從中分辨出本項(xiàng)目與市場(chǎng)中的其他項(xiàng)目的不同之處,，難以從中發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì),，這就導(dǎo)致很難真正實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的目的，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)量會(huì)造成一定的不良影響,。

（三）市場(chǎng)調(diào)研不足

許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門(mén)在制定營(yíng)銷(xiāo)策劃方案之前都沒(méi)有進(jìn)行充分的前期市場(chǎng)調(diào)查,，這也是影響其營(yíng)銷(xiāo)策劃效果的重要因素。當(dāng)前許多營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場(chǎng)中做一些簡(jiǎn)單的調(diào)查就用來(lái)當(dāng)做營(yíng)銷(xiāo)策劃的依據(jù),，甚至一些房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人員根本沒(méi)有任何的前期市場(chǎng)調(diào)查就將營(yíng)銷(xiāo)策劃方案做了出來(lái),，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對(duì)消費(fèi)者的需求和房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)中的發(fā)展情況進(jìn)行全面的了解，這種情況下制定出的營(yíng)銷(xiāo)策劃必然會(huì)呈現(xiàn)出程式化和不合實(shí)際的缺點(diǎn),，難以滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求,，若因此而造成錯(cuò)誤的市場(chǎng)定位，則最終影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售量和企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力,。

（四）營(yíng)銷(xiāo)策劃方案缺乏新意

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的,，是吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵，這種創(chuàng)新是建立在對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行詳細(xì)了解的基礎(chǔ)上的,，只有符合消費(fèi)者需要和市場(chǎng)需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃才能夠吸引更多的消費(fèi)者,，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的目的，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)量的增長(zhǎng),。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作中都沒(méi)有做到這一點(diǎn),，許多策劃部門(mén)僅僅是為了完成工作任務(wù)而策劃，他們的策劃缺乏新意,，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板,，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的信息，這樣降低了策劃工作的工作量,，卻也降低了營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的質(zhì)量,。這種缺乏新意的營(yíng)銷(xiāo)策劃很難在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)中驚艷到消費(fèi)者,，在競(jìng)爭(zhēng)中并沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)可言。

二,、完善房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的對(duì)策

（一）創(chuàng)新廣告形式

廣告是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中不可缺少的一項(xiàng)重要內(nèi)容,，但是在實(shí)際的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作中不能將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)都集中到廣告方面，應(yīng)該多種措施并舉,。而且在進(jìn)行廣告策劃的過(guò)程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的基礎(chǔ)上做出更有針對(duì)性的廣告創(chuàng)意,，讓消費(fèi)者能夠從廣告中了解到更多的與項(xiàng)目相關(guān)的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等,，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)都有著重要的意義,。

（二）認(rèn)清消費(fèi)需求

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售量，將房子賣(mài)給需要的人,。衡量需要的人的關(guān)鍵就是要充分了解消費(fèi)者的消費(fèi)需要,，這樣才能更好的進(jìn)行市場(chǎng)定位和更科學(xué)的進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，從而針對(duì)不同需求的消費(fèi)者制定出對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃,，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的目的,。

（三）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研

市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場(chǎng)信息的重要途徑，完善的營(yíng)銷(xiāo)策劃都是建立在全面的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上的,，所以必須重視市場(chǎng)調(diào)研工作,。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研之前首先必須明確市場(chǎng)調(diào)研的目的和目標(biāo)，并運(yùn)用科學(xué)的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集需要的資料,，并將這些資料進(jìn)行整理和分析進(jìn)而得出科學(xué)的結(jié)論,，得出房地產(chǎn)市場(chǎng)中的真實(shí)信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料,，也是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案制定的依據(jù),。

（四）實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的創(chuàng)新

營(yíng)銷(xiāo)策劃是房地產(chǎn)公司中進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的指導(dǎo)性方案，必須有足夠的創(chuàng)新元素才能夠更好的激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情,，所以公司中要組織專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì),，在制定營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的過(guò)程中不僅要將房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體信息展示出來(lái)，更要將一些藝術(shù)性的元素也加入到營(yíng)銷(xiāo)策劃方案中,，這樣才能夠提高營(yíng)銷(xiāo)策劃的創(chuàng)新型,，從而吸引更多的消費(fèi)者。