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房地產(chǎn)市場調(diào)研報告導言 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫篇一

大豐港是江蘇省委,、省政府重點建設的江蘇沿海三大深水海港之一,。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里,、連云港港120海里,、秦皇島港490海里,、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里,，可經(jīng)上海港、釜山港直達東南亞和歐美各大港口,。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢,，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的大跳板,。

這里交通運輸十分便捷,，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速,、寧靖鹽公速,、徐淮鹽高速,、京滬高速,、新長鐵路、通輸運河相連,。蘇通長江大橋已經(jīng)建成,，從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時車程;大豐港距鹽城機場僅45公里,，鹽城機場已開通至北京,、廣州,、云南,、溫州、南昌,、韓國首爾、香港等地航線,。疏港四級航道200xx年12月開工建設,，經(jīng)通榆運河可直達長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設;在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃?！昂！㈥?、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成，成為江蘇新型的海河聯(lián)運口岸,。

大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區(qū)域,。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸,。每年直接供應或經(jīng)過該地區(qū)供應的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬噸,，木材達300立方米,，集裝箱生成量50萬teu，各類化學品500萬噸,。

在大豐港新一輪城市建設高 潮的帶動下，全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項數(shù)量,、商品房施工面積,、商品房竣工面積,，實際投入資金,、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,。

然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場,，消費者的購房變得加理性,，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā),，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù),。

二,、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟區(qū)總體規(guī)劃建設的一個獨立新城，按照“一年拉開主框架,，二年初見成效，三年建成2平方公里,，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區(qū)”的目標,，以“規(guī)劃指導、集中開發(fā),、環(huán)境先行,、政府引導,、市場開發(fā)”為原則，科學策劃,、科學開發(fā),。啟動區(qū)的控制性詳細規(guī)劃建設海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(s332省道),、西接濱湖大道、北臨通港路,。

港城啟動區(qū)先期已建成海關、商檢,、海事、國土辦公樓等開關通航必備的行政建筑設施,。配套建成了海關橋、港華橋,、潯陽路、洋輝中路,、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實施五溫泉假日酒店,、人工日月湖工程、花園路,、晨星路、環(huán)湖路,、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學院體育場的等項目，并在此基礎上建設港區(qū)行政中心,，啟動開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū)，引導周邊地區(qū)的人口移居,，為新中心區(qū)開發(fā)注入活力,。

啟動區(qū)的中遠期,，在港口、工業(yè)區(qū)進一步發(fā)展的基礎上,，將以大型房產(chǎn)項目的開發(fā)帶動啟動區(qū)商業(yè)金融,、生產(chǎn)服務的進一步發(fā)展,。以日月湖為中心的游樂休閑設施的開發(fā)帶動整個區(qū)域進一步發(fā)展。以洋輝路北側休閑娛樂區(qū)的開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向,，同時實現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設,，確立啟動區(qū)的形象。

按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位,，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分，大豐港區(qū)重要生活后勤基地,，公共服務核心。港城建成后將集行政,、商貿(mào)、金融,、信息、文化,、娛樂、游覽等功能于一體,，必將成為海港新城能量集聚、規(guī)模效益最先集中的地區(qū),，是實現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務的重要舉措、“以港興工”,、“以工興市”方略的重要體現(xiàn),、海港新城經(jīng)濟增長的重要區(qū)域,。

港城5平方公里啟動區(qū)規(guī)劃結構為：一湖映五區(qū),、五洲拱日月、玉帶系南北,、璀璨奪星光。一湖映五區(qū),，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環(huán)湖布置居住,、科研、商業(yè),、綜合片區(qū)。五洲拱日月,，指別墅,、休閑、餐飲,、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上,。玉帶系南北，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起,，形成共同發(fā)展之態(tài)勢。璀璨奪星光,，指日月湖上各種活動設施豐富多彩，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上,，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝,。

三、房地產(chǎn)市場分析

針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調(diào)分析,。

星湖花園房價均在4000左右,，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米,，多層12米，高層要20米道30米,，土建的成本1400左右，發(fā)包價格不明,，無土地成本。

---市場結論：

1,、常平房地產(chǎn)市場前程看好,，但其競爭也是日趨激烈,，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,，到施工設計,，還是物業(yè)管理，銷售服務越來越注重品牌的效應,。

2,、常平市場正從過去的外銷主導向內(nèi)銷轉變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習慣不同,，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好,。

3,、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,，集中在100—140平方米,，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞,。

4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn),，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外,，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況,。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告導言 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫篇二

關注民生,，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標,，是黨委、政府的中心工作之一,，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因,，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,，按照20__年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽,、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改,、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關

部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關資料,，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動,，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會,，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定,、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見,。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會,，認真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：

一,、基本情況

近年來,，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主,、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善,。

20__年至20__年10月份,，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡,，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%,，其中20__年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡,。

20__年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡,，20__年漲至2300元/㎡，__年更是漲至高層4000元/㎡,、多層3000元/㎡，20__年1-10月份,，高層3900-4100元/㎡,、多層3000-3200元/㎡,。盡管__年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升,，這主要是受建材價格,、心理預期等諸多因素的影響。20__年特別是二,、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈,，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,，房價平穩(wěn)上揚,。

經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20__年--__年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡,，其中20__年完成22萬㎡;20__年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;__年完成45萬㎡,，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶,。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡,，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡,，在房產(chǎn)市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚,。在實物配租方面,，榆、神,、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元,，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套,。

二,、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大,，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚,，撤地改市特別是20__年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營思路,、開發(fā)模式、營銷策略,、管理經(jīng)驗,、廣告宣傳,、市場定位,、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期,，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響,，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段,。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下,，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2),，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善,。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響,，__年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡,，空置率約為63%，交易量大幅下降,，開發(fā)量明顯下滑,。__年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元,，交易面積較上年下降近40%,，開發(fā)量下降10%，到20__年第一季度,，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20__年第一季度較去年第四季度下降了61%,，到了第二,、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%,、56.3%,，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn),。上半年為防范通貨緊縮,，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢,，國家出臺了不少扶持政策,，增強了消費者的購房積極性。同時,，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,，進而引燃了20__年三季度樓市的大爆發(fā)。同時,，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一,。截止6月末,，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二,，較年初增加206億元,，較年初增加137億元，增長29.35%,，同比多增76億元,，增量已相當于20__年全年的181.75%，增幅分別高于全國,、全省4.93個和1.35個百分點,。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元,，較年初新增4億元,，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元,。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實,，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入,，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖,。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡,，南北差異較大,。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性,。目前我市僅有榆,、神、府,、定,、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場,，綏,、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段,。同時,，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20__年-__年全縣共建成商品房面積60萬㎡,，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上,，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3,、投資型購房減少,，消費者趨于理性。20__年以來,，受諸多因素的影響,，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目,，助推了房價的強勢上漲,。但從__年第三季度以來，受金融危機影響,，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,，投資型購房客戶明顯減少,，一些潛在的購房者也在持幣觀望,。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線,、二線城市購房,。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動,，泡沫成份在逐步減少,，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟,。

4,、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高,。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件,。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從20__年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道,，土地使用權供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度,，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高,。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高,，開發(fā)成本大幅上升：

20__年以前,，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20__—__每畝均價為207.4萬元,，20__年畝均價94.1萬元,，基本與20__年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查,，20__年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動,，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地,。__年金融危機以來,，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度,、持續(xù)時間,、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷,，土地購買熱情不高,，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減,，土地價格明顯回落,。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高,。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用,，從20__到__年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落,。20__年至20__年,，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長,，增速達到1.7倍;之后受市場影響,，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20__年至__年土地購置費用有較大幅度下降,，同比下降41%,。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從20__年的2050元/㎡上升到__年的2394元/㎡,，上漲了344元/㎡,，漲幅達17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,，土地嚴控,、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力,?？傮w來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新,、以小換大,，住房的更新?lián)Q代成為時尚,。與此同時，__年股市持續(xù)低迷,，存款利率較低,，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素,。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標),、拍(賣),、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度,，增大了土地獲取價格,，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大,、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善,，也增加了商品房建設成本,，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備,，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程,。從20__年—__年,，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元,。

5,、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少,。20__年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中,，國內(nèi)貸款占到17%，到__年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%,、32%下降到__年的42%和25%,。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn),。20__年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%,、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降,，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài),，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期,。

面對金融危機的嚴重影響,，市委、市政府審時度勢,，沉著應對,，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預,，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭,，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生,、保發(fā)展”目標的實施,，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始,，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動,，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來,，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。

三,、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1,、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。__年廢除福利分房,、實行住房商品化改革以來,，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大,。從__年到__年,，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度,。__年到__年,，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值,，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率,，__年到__年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2,、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻,。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：

3,、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻,。20__年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%,，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底,、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下,，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇：

4,、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻,。20__年—20__年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元,，房地產(chǎn)市場銷售活躍,。__年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元,。20__年1—10月份,，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%,。20__年1—10月份,，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%,。

此外,，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯,。

從表8可以看出,，20__年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大,，20__年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%,，所占比例略有下降。但實際上,，與同期相比，凈增加了198萬元,，仍處于上升趨勢,。進入__年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元,，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元,，所占份額下降了1.35個百分點,，下滑幅度較大。20__年1—10月份,，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元,，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%,。

四,、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議

促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮?、政策目標符合?jīng)濟發(fā)展需要,、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展,，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展,，應加強以下幾個方面的工作：

1,、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯,。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責,，對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價,，防止房價的大起大落,。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的,、普遍都能接受的水平上,，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致,，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展,。要通過建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設過程中,，既要把握規(guī)劃建設時機,，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求,，使他們“住有所居”,，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律,，不宜過分擴大保障范圍,，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律,。同時要對低收入人群進行深入調(diào)研,，摸清底子，科學合理供給,，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi),。

二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關信息制度,。要建立準確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道,，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委,、市政府科學決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究,，通過統(tǒng)計分析,，科學掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量,、戶型,、面積、位置,、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布,，防止盲目建設，減少社會資源的浪費,，有效解決供需矛盾,，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺,。

三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管,。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個,，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個,，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個,，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個,，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊,、魚龍混雜,。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力,。因此,，政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實力強,、技術水平高、市場認可度高,、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè),，通過資源整合、優(yōu)勢互補,、強強聯(lián)合,，使他們的企業(yè)做大做強,，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè),，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用,。同時對那些經(jīng)營管理差、技術水平低,、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè),，逐步退出房地產(chǎn)市場或進行轉產(chǎn)、資產(chǎn)整合,，根據(jù)自身的技術和優(yōu)勢,，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序,。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權房”違法用地,、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權房”實質(zhì)是違法建筑,，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律,，違反相關政策的違規(guī)房產(chǎn),。在國家未出臺“小產(chǎn)權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案,，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締,，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2,、加強土地管理,，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑,，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目,，選取了東部、中部,、西部不同的類型,，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡,，最低為1130元/㎡,，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%,。620個案例地價占房價比例平均為23.2%,，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例,。因此,，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡,，以抑制房價不合理上漲,。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場,，提高土地統(tǒng)征,、儲備和管理的能力，搞活土地二級,、三級市場,。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地,，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力,。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費,，閑置滿兩年以上的土地要無償收回,，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場,，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度,。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等,，對原劃撥進行開發(fā)的,，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備,，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的,，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生,。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策,，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃,。根據(jù)市場需求及時供地,，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款,，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻,，從而預防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明,、公開,。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息,、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息,。七是加強房地產(chǎn)中介服務機構的監(jiān)督管理,。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記,。七是做好宣傳工作,。降低社會的心理預期，通過金融,、稅收等手段,，有效抑制投資需求和超前需求。

3,、開發(fā)理念要不斷提高,，進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步,。榆林城市發(fā)展的相對滯后性,，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元,，超過北京,、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡,。鄂爾多斯市除了能源的推動外,，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計,，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多,，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展,，必須首先加快城市發(fā)展,，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展,。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應未來發(fā)展的總趨勢,，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路,。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能,，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊,。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上,。隨著房市的日益成熟,，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點,，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商,。所以，要想獲得消費者的青睞,，必須重視品牌在營銷中的重要性,。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上,，對地段,、交通、規(guī)模,、配套,、價格、環(huán)境,、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮,。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉變,，進行細致準確的產(chǎn)品定位,，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前,、售中,、售后各個階段，努力提高服務質(zhì)量,，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新,。

4、公開稅費項目,，規(guī)范稅費征管行為,。據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金,、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%,。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項：

其中一些項目的收取比例彈性較大,，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會,，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入,，加重了企業(yè)負擔,，損害了政府形象,。因此，政府要組成清查組,，對所有稅費項目進行一次清理整頓,，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律,、法規(guī),、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目,，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負擔,，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力,。

5,、加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入,，不斷提高居民的居住水平,。城市配套設施建設，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用,，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快,，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高,，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高,。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注,，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一,，近年來發(fā)展日新月異,，但諸如中小學、蔬菜市場,、金融等配套設施未能及時跟進,，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性,。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠的影響,。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉,。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量,，提高生活品質(zhì),。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入,，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果,，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

6,、進一步放活二手房交易市場。目前,，我市的二手房交易市場還處于初級階段,，規(guī)章制度、人員配備,、交易場所等還不健全,，交易量小，且很不規(guī)范,，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響,。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此,，要加強二手房交易市場的建立,、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度,。同時要減免部分稅費,，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場,，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,。

總之，我們要通過不懈的努力,，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策目標準、政策力度大,、政策配套完善,、政策落實到位。要進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場,，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展,，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻,。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告導言 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫篇三

一、背景介紹

從20xx年至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進,。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項目企業(yè)預計300余個,。單拿為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家,，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。20xx年稅收收入0.9億,，20xx年截止11月份，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,。可以說,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。

縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢,，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的xx屆三中全會上，關于對財稅體制的改革,，集體土地使用權的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響,。

我們辯證地得出結論,，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降,。

二,、影響房價的變動因素

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政,，財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入,，也就是賣地，地價越高,，土地成本越大,，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大,，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變,，根據(jù)經(jīng)濟學中需求供給函數(shù)的變化，供給增多,，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素,。

稅金及費用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右,，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說,，當年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬,，平均每平米房價增加535元,。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%,，但對國家機關企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅,，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格,，從趨勢來看應該是上升的,。

對于非普通住宅，利潤空間較大,。我們做過調(diào)查,，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米,，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌,。拿星河灣來說,，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢,。

建安成本、配套設施費,、廣告開發(fā)費用,、開發(fā)商利潤2、社會因素國民經(jīng)濟的發(fā)展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區(qū)環(huán)境選擇地理位臵

其中,，國民經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,，這兩項都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求,。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快,、產(chǎn)業(yè)結構越合理、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高,，財政收入越多、金融形勢越好,，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高。反之,，房價總體水平越低,。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比,，房價有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展,。

三,、政府的調(diào)控政策

三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用,，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導,，真正將資源推向市場，與國際接軌,。體制改革的深化程度稅制的設臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺

國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題,。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價,。

四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者,，達到銷售目標,。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商，如首開等,，房價緩中有升,，對于高檔房，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場,。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告導言 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫篇四

第一節(jié)調(diào)研目的

通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時和潛在的供應量、現(xiàn)時營銷狀況及項目周邊的交通狀況,、配套設施,、市場消費能力等方面的信息，分析掌握項目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢,，對目標項目進行可行性分析,，風險分析等，為開發(fā)商投資決策提供準確,、有效的依據(jù),。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定

本項目位于廬山區(qū)前進東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū),、廬峰東路片區(qū),、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街,、潯陽路,、大中路(步行街)、前進路等商業(yè)繁華路段,。

第三節(jié)片區(qū)概況

一,、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處,，北依避暑勝地,、風景區(qū)廬山，是集名山(廬山),、名江(長江),、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前,，九江就是對外通商口岸,，1992年被國務院批準為長江沿岸開放城市，經(jīng)濟相對發(fā)達,，水陸空交通便利,，素有“七省通衢”之譽,。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善,，經(jīng)濟的騰飛注入了新的活力,。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區(qū)交匯,，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點,。

長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線,，不僅在地域上將其分隔,，而且在經(jīng)濟發(fā)展水平上,，長虹大道南北兩個片區(qū)(以北為潯陽區(qū),，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū),，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚,，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮,，片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū),，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙,，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國有大中型企業(yè)多集中于此,，現(xiàn)今,，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟水平相對潯陽區(qū)來說較為落后,。

二,、片區(qū)配套設施狀況

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入,，廬山區(qū)前進路段漸呈現(xiàn)繁華景象,，各種配套設施也逐步跟進，日趨完善,。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告導言 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫篇五

一,、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

近年來，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位,，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡,、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工,、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻,。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,，建設花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結構為主,，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右,。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達到93%,，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn),，全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%,。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設施,，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長,，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%,，拉動全縣gdp增長1.2個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元,，兩項累計達到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

1,、住房供應結構不夠合理,。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少,。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,，嚴重供不應求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預售和銷售,、二手房轉讓、房屋權屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可、建設許可,、開發(fā)建設條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,，由國稅,、地稅、財政分別征收,，計稅方式復雜,，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度,，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理,，達到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費,。

3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理,，市,、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機關，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失,。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重,。相當項目配套設施水平低,，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患,。如綠地、公廁,、幼兒園,、超市、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求,。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

二,、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議

1,、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房),，調(diào)整住房供應結構,。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收,，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。xx年11月,，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設施不全,。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責任,。另國辦發(fā)【】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起,，凡新審批,、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重,，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

2,、注重規(guī)劃,，加快步伐，搞好城中村改造,。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措,。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多,，前景是好的,，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行,。要以建設“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標,，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關系,，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造,，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房,。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法,，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益,、環(huán)境效益,、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃,，合理布局,，綜合開發(fā)，配套建設,。堅持成區(qū)連片開發(fā),，開發(fā)一片,，配套一片，完善一片,，寧缺勿濫,。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責,，縣房地產(chǎn)管理局,、縣計劃局、縣建設局,、縣國土資源局,、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員,。舊城改造項目實行掛牌公示制度,。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據(jù)實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作,，處理解決好拆遷工作中的相關問題,，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議,。

3,、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號文中規(guī)定：“從**年1月1日起，停止單位自行建設住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,。”魯政發(fā)[]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(,、3,、22)，各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機關,、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件,?！弊罱ㄔO部、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C關單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4,、加強農(nóng)村房屋權屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化,，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽，建立品牌,，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素,、科技含量、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6,、各部門加強協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作,。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經(jīng)濟,、造福于民的好事,，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜,，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù)，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃、規(guī)劃,、土地等有關部門應當按照各自職責,，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設,，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上,，決定整改再進步,，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳,，每科室都有一名工作人員進駐大廳,，群眾進一個門，領一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量,、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告導言 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫篇六

關注民生,，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標,，是黨委,、政府的中心工作之一,，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因,，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,，向榆陽,、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改,、房產(chǎn),、統(tǒng)計等8個相關

部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察,。為了切實搞好這次視察活動,，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會,，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定,、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見,。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會,，認真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來,，隨著住房制度改革的不斷深化,，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系,，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善,。

20xx年至20xx年10月份,，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡,，空置面積74.0萬㎡,，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡,，銷售27.2萬㎡,。

20xx年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡,，**年更是漲至高層4000元/㎡,、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份,，高層3900-4100元/㎡,、多層3000-3200元/㎡。盡管**年下半年以來成交量下降明顯,，但房價仍未下降且略有上升,，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響,。20xx年特別是二,、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈,，從低迷逐步走向火熱,，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚,。

經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素,。20xx年--**年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡,，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;**年完成45萬㎡,，同比增加了148.6%,，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡,，小高層均價2300元/㎡,，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額,。

廉租房建設起步較晚,。在實物配租方面，榆,、神,、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元,，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡,、850套。

二,、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1,、房價起伏較大，樓市回暖較快,。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚,，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營思路,、開發(fā)模式、營銷策略,、管理經(jīng)驗,、廣告宣傳、市場定位,、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期,，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響,，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下,，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象,，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善,。金融危機以來,，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響,，**年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%,，交易量大幅下降,，開發(fā)量明顯下滑。**年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡,，交易額17.9億元,，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%,，到20xx年第一季度,，更是跌到了低谷，下降了63.1%,。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,，到了第二、三季度強勢反彈,，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%,、56.3%，促成今年二,、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn),。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長,，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢,，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性,。同時,，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā),。同時,，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末,，全市金融機構各項存款余額已達1092億元,，居全省第二，較年初增加206億元,，較年初增加137億元,，增長29.35%，同比多增76億元,，增量已相當于20xx年全年的181.75%,，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點,。6月末,，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元,，較年初新增4億元，其中,，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元,。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種,，增加了對居民消費的信貸投入,，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

2,、區(qū)域發(fā)展不平衡,，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大,，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性,。目前我市僅有榆、神,、府,、定、靖,、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場,，綏、米,、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段,。同時，房價也存在較大差異,。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-**年全縣共建成商品房面積60萬㎡,，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低,，基本和我市的人均收入水平相一致,。

3、投資型購房減少,，消費者趨于理性,。20xx年以來，受諸多因素的影響,，特別是房價的過快增長,，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲,。但從**年第三季度以來,，受金融危機影響,，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,，投資型購房客戶明顯減少,，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安,、北京等周邊的一線,、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性,，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動,，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范,，走向成熟,。

4、土地價格大幅上升,，土地開發(fā)成本提高,。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施,，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度,，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛,，其土地價格逐步抬高,，開發(fā)成本大幅上升：

20xx年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元,，而20xx—每畝均價為207.4萬元,，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平,，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合,。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動,，現(xiàn)在建和銷售的商品房,，是以前的儲備土地。**年金融危機以來,，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地,，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間,、宏觀調(diào)控政策變化,、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀,，導致土地需求銳減,，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲,，土地開發(fā)成本大幅提高,。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到**年呈現(xiàn)先高后低的趨勢,，從高速增長到大幅回落,。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆,，土地購置費用快速增長,，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱,，使得20xx年至**年土地購置費用有較大幅度下降,，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價),，從20xx年的2050元/㎡上升到**年的2394元/㎡,，上漲了344元/㎡，漲幅達17%,。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,，土地嚴控、銀根緊縮,、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力,。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,，居民住房以舊換新,、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚,。與此同時,，**年股市持續(xù)低迷，存款利率較低,，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一,。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素,。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣),、掛(牌)”制度的實施,，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲,。三是受拆遷成本加大,、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本,。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善,，也增加了商品房建設成本,，促漲了房價,。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入,，進行土地平整等“七通一平”的過程,。從20xx年—**年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,，增加了531元,。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,，自籌資金比重減少,。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%,，到**年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%,、32%下降到**年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達到48%,，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%,、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài),，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間,，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對金融危機的嚴重影響,，市委,、市政府審時度勢，沉著應對,，制定了有針對性的政策和措施,，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭,，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定,、保民生、保發(fā)展”目標的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,，從第二季度開始,，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強,，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用,。

三,、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻,。**年廢除福利分房,、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大,。從**年到**年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%,，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度,。**年到**年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%,。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值,，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，**年到**年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%,。

2,、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：

3,、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%,，是占消費份額最大的行業(yè),。在全球金融危機仍未見底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下,，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力,，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇：

4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻,。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢,，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍,。**年房地產(chǎn)稅收7116萬元,，較上年同期減少2742萬元,。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元,，較去年同期6024萬元增長的63.96%,。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元,，較去年5349萬元同比增長16.96%,。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長,、相關產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯,。

從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%,，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大,，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%,，所占比例略有下降,。但實際上，與同期相比,，凈增加了198萬元,，仍處于上升趨勢。進入**年,，受房地產(chǎn)市場下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%,，較上年同期減少2742萬元,，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大,。20xx年1—10月份,，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%,，占稅收總收入的1.21%,。

四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議

促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性強,、政策目標符合?jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向,。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用,。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展,，應加強以下幾個方面的工作：

1,、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯,。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責,，對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價,，防止房價的大起大落,。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的,、普遍都能接受的水平上,，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致,，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展,。要通過建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設過程中,，既要把握規(guī)劃建設時機,，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求,，使他們“住有所居”,，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律,，不宜過分擴大保障范圍,，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律,。同時要對低收入人群進行深入調(diào)研,，摸清底子，科學合理供給,，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi),。

二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關信息制度。要建立準確,、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道,，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù),。要對榆林的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究,，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求信息,，對購房的數(shù)量,、戶型、面積,、位置,、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布,，防止盲目建設，減少社會資源的浪費,，有效解決供需矛盾,，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺,。

三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管,。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個,，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個,，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個,，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個,，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊,、魚龍混雜,。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力,。因此,，政府要重點支持一些誠信守法好,、經(jīng)濟實力強,、技術水平高、市場認可度高,、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè),，通過資源整合、優(yōu)勢互補,、強強聯(lián)合,，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省,、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè),，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差,、技術水平低,、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進行轉產(chǎn),、資產(chǎn)整合,，根據(jù)自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間,。

四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序,。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權房”違法用地,、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權房”實質(zhì)是違法建筑,，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律,，違反相關政策的違規(guī)房產(chǎn),。在國家未出臺“小產(chǎn)權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案,，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締,，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2,、加強土地管理,，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑,，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目,，選取了東部、中部,、西部不同的類型,，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡,，最低為1130元/㎡,，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%,。620個案例地價占房價比例平均為23.2%,，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%,。土地價格在房價中占有重要比例,。因此，一定要加強土地監(jiān)管,，確保土地供需平衡,，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度,，高度壟斷土地一級市場,，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力,，搞活土地二級,、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,，盤活已出讓土地,，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力,。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費,，閑置滿兩年以上的土地要無償收回,，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場,，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度,。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等,，對原劃撥進行開發(fā)的,，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備,，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的,，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生,。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策,，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃,。根據(jù)市場需求及時供地,，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款,，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻,，從而預防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明,、公開,。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息,、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息,、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息,。七是加強房地產(chǎn)中介服務機構的監(jiān)督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批,，對評估失真的抵押貸款不予審批登記,。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期,，通過金融,、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求,。

3,、開發(fā)理念要不斷提高,，進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步,。榆林城市發(fā)展的相對滯后性,，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元,，超過北京,、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡,。鄂爾多斯市除了能源的推動外,，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計,，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多,，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展,，必須首先加快城市發(fā)展,，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展,。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應未來發(fā)展的總趨勢,，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路,。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能,，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊,。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展,，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上,。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化,，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點,，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以,，要想獲得消費者的青睞,，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高,，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上,，對地段、交通、規(guī)模,、配套,、價格、環(huán)境,、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮,。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉變,，進行細致準確的產(chǎn)品定位,，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前,、售中,、售后各個階段，努力提高服務質(zhì)量,，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新,。

4、公開稅費項目,，規(guī)范稅費征管行為,。據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金,、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%,。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項：

其中一些項目的收取比例彈性較大,，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會,，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入,，加重了企業(yè)負擔,，損害了政府形象。因此,，政府要組成清查組,，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家,、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律,、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締,，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目,，以減輕開發(fā)商負擔,，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。

5、加強城市配套建設,，提高城鎮(zhèn)居民收入,，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設,，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用,，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高,，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高,。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注,，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求,。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異,，但諸如中小學,、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進,，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性,。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠的影響,。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉,。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量,，提高生活品質(zhì),。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入,，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果,，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

6,、進一步放活二手房交易市場,。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段,，規(guī)章制度,、人員配備、交易場所等還不健全,，交易量小,，且很不規(guī)范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響,。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮,。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備,，建立健全完善的規(guī)章制度,。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來,，不斷完善和繁榮這一市場,，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之,，我們要通過不懈的努力,，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕藴?、政策力度大,、政策配套完善、政策落實到位,。要進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場,，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化,、集約化,、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻,。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告導言 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫篇七

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元,，同比增長27%,，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%,。20xx年以來平均銷竣比為2.64,，20xx年全年呈現(xiàn)供不應求的局面，但是20xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場“拐點論”的影響,。

20xx年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比20xx年2月份增長10.1%,，相比20xx年全年銷售均價增長0.5%,，但是比較20xx年末的銷售均價略有下降。20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，20xx年前兩個月成交量較少,，相比20xx年1-2月份同比減少60%多。

20xx年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較20xx年同比有所減少,。20xx年3月份累計成交面積約40萬平方米,，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米,，有望超過3月份的成交量，但同比20xx年4月仍有縮減,。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召,，土地供應不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策,，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，20xx年土地供應相比20xx年減少135萬平方米左右，但是20xx年將在20xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制,。

一，20xx年以來南京商品房銷售情況,，20xx年,，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 1137.88萬平方米,，銷售均價為5303.8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米,，銷售均價為 5011元/平方米,，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米,，銷售均價為4077元/平方米,，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米,，銷售均價為5214元/平方米,。

20xx年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米,，銷售均價為5331元,，售價同比20xx年2月份增長10.1%，相比20xx年全年銷售均價增長0.5%,。其中住宅銷售額為20.61億元,，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米,，同比增長 16.23%,，現(xiàn)房銷售額為2.05億元,，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米,，同比下降22.2%,，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米,，銷售均價為4851元/平方米,，同比增長27.83%。

從各月商品房銷售均價的走勢來看,，20xx年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,，但是20xx年末到20xx年初房價有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，20xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)“拐點論”影響，成交量較少,，相比20xx年1-2月份同比減少60%多,。

20xx年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊,。截至到20xx年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套,，約38.9萬平方米,，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米,。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米,，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結構和質(zhì)量也相對比較好,，但是價位偏好,，離市中心較遠，適合有車族的消費群體,，20xx年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,，占全市總成交量的14.8%。

二,，南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武,、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位,。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬科,、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū),，環(huán)境也比較好,，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生,，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右,，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低,，環(huán)境較好,，并有大量別墅項目，是富人聚集地,，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,，預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。

三,，南京未來兩年住房建設計劃,，根據(jù)南京市住房建設計劃，20xx年南京各類住房上市量將達1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米,，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比20xx年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米,。20xx年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套,，約5萬平米,。20xx年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米,，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米,，相比20xx年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米,。

20xx年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比20xx年的850萬平方米有所下調(diào),，其中,，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米,，將逐步落實“90/70”政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米,，與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米,，比 20xx年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3.4億元,，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米,。20xx年各類住房建設用地計劃供應 1050萬平方米,，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米,，相比20xx年的土地供應量有所增加,，預示土地市場將持續(xù)活躍。20xx年南京市住房建設計劃總量與20xx年大致持平,。

總的來或,，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，20xx年土地供應相比20xx年減少135萬平方米左右,，但是20xx年將在20xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制,。