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物業(yè)管理工作會(huì)議主持詞篇一

我市的物業(yè)管理工作從1998年開始起步，多年來雖然在政府的領(lǐng)導(dǎo)下,，經(jīng)過物業(yè)工作者的不懈努力,，使物業(yè)管理工作，有了一定的發(fā)展,，但我認(rèn)為還只是停留在初級階段,。從企業(yè)認(rèn)證情況看，全市物業(yè)管理企業(yè)中有資質(zhì)的僅有5家,，可以說少得可憐,。從供暖情況看，*城區(qū)供熱面積214萬平方米,，供熱樓房499棟,，22213戶，鍋爐房125座,，鍋爐167臺(tái),，總計(jì)558噸，目前自燒98座,，承包27座,。其中物業(yè)公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米,，委托樓房36棟,，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房，33臺(tái)鍋爐,，計(jì)150噸,，固定資產(chǎn)2232萬元，直管供熱戶數(shù)8095戶,。幾年來政府協(xié)調(diào)解決資金300萬元,，對城區(qū)一些老樓房及全市大循環(huán)式樓房進(jìn)行供熱分戶改造。現(xiàn)在已完成分戶改造69棟,，4143戶,，27.8萬平方米，占應(yīng)改造的57%,。由于煤電漲價(jià),，熱費(fèi)欠繳、設(shè)備陳舊,，管理不善,，導(dǎo)致供熱溫度很難達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。從市直部門單位住宅樓物業(yè)管理情況看,，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟,，面積151.5平方米。其中物業(yè)管理自己負(fù)責(zé)的有77個(gè)單位,，263棟樓房,，面積115.3萬平方米，租賃發(fā)包的有29個(gè)單位,，78棟樓房,，面積36.3萬平方米，這些單位住宅的物業(yè)管理還只是以供暖為主,，其它服務(wù)項(xiàng)目如衛(wèi)生保潔、四防安全,、公用設(shè)施維護(hù)等都不到位,。從開發(fā)小區(qū)的物業(yè)管理情況看，我市城區(qū)現(xiàn)有引資開發(fā)小區(qū)4個(gè),，即陽光苑,、世紀(jì)花園、怡景花園,、曙光小區(qū),，建有樓房28棟，建筑面積12.8萬平方米,。其中物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位自管的有2個(gè),。租賃發(fā)包的有2個(gè)。除陽光苑小區(qū)物業(yè)管理較好外，其它小區(qū)的物業(yè)管理水平仍須急待提高,。

在正視現(xiàn)狀的同時(shí),，必須清醒地認(rèn)識(shí)到我市物業(yè)管理存在的突出問題。

一是行業(yè)管理不夠規(guī)范,，機(jī)制不夠健全,。我市物業(yè)管理辦公室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責(zé),，依照《條例》對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督,、檢查、指導(dǎo)的力度不夠,。物業(yè)管理企業(yè)市場準(zhǔn)入制度未能得到有效執(zhí)行,，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)大都沒有資質(zhì)，無序進(jìn)入市場,，管理不規(guī)范,，服務(wù)不到位，不講誠信,，毀約棄管,。并有開發(fā)商將配套公建私自轉(zhuǎn)賣給承包人，變成承包人的私有財(cái)產(chǎn),，承包人為了謀求個(gè)人利益,，往往是多收費(fèi)，少服務(wù),，隨意增加業(yè)主負(fù)擔(dān),，造成多起群眾上訪。

二是業(yè)戶欠費(fèi)嚴(yán)重,，國有供熱設(shè)備帶病運(yùn)行,。由于市場調(diào)節(jié)的燃煤價(jià)格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價(jià)格的不斷上升,，導(dǎo)致供熱成本不斷增加,，20*—20*年供暖期每平方米供熱成本比上年度增加了10元，同時(shí)熱費(fèi)收繳率年平均低于80%,，每年熱費(fèi)收繳率下降2-4個(gè)百分點(diǎn),，20*—20*年供暖期，業(yè)戶欠繳國有公司熱費(fèi)就達(dá)340萬元,。由于企業(yè)資金短缺,，致使大量老化和已超過使用年限的供熱設(shè)備得不到及時(shí)更新改造，相當(dāng)部分供暖系統(tǒng)存在隱患,。

三是早期住宅物業(yè)管理缺失,，供熱管網(wǎng)分散,。由于我市沒有執(zhí)行專項(xiàng)維修基金征繳制度，結(jié)果一些市直單位部門的住宅樓公共部分當(dāng)出現(xiàn)下水堵塞,、墻皮脫落,、屋面防水滲漏等問題時(shí)，往往因?yàn)橘Y金問題,，隨之在維修養(yǎng)護(hù)時(shí)就出現(xiàn)了互相推諉,、彼此敷衍的滯管現(xiàn)象，影響了居民的正常生活,。另外全市共有鍋爐房125個(gè),，使用鍋爐167臺(tái)，鍋爐網(wǎng)點(diǎn)過密,，未能集中和分戶供熱,，造成能源消耗過大，環(huán)保質(zhì)量較差,。另外一些承包企業(yè)受供熱成本漲幅影響,，未能達(dá)到供熱標(biāo)準(zhǔn)，群眾反應(yīng)強(qiáng)烈,。

四是物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)過重,。目前物業(yè)服務(wù)是商品的社會(huì)氛圍尚未形成，大多數(shù)市民還習(xí)慣于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利住房分配和使用制度,，花錢買服務(wù)的意識(shí)還不強(qiáng),，有些業(yè)主只想得到更好的物業(yè)管理服務(wù)，卻不被合同約定支付相應(yīng)的費(fèi)用,，直接影響了物業(yè)企業(yè)經(jīng)營性收入,。有的開發(fā)小區(qū)建設(shè)不配套，遺留問題多,，如地溝高度不夠,，下水管道脫節(jié)、堵塞,，臟水上返等問題不斷出現(xiàn),。物業(yè)管理法規(guī)與相關(guān)配套制度、政策不健全,，影響了物業(yè)規(guī)范有序健康發(fā)展。這些問題在一定程度上影響了我市物業(yè)管理工作的發(fā)展,，成為制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的難點(diǎn),。因此，我們必須正視現(xiàn)實(shí),，統(tǒng)一認(rèn)識(shí),，加大力度,，進(jìn)一步增強(qiáng)加快發(fā)展物業(yè)管理工作的責(zé)任感和緊迫感。

二,、全面履行部門職責(zé),，強(qiáng)化對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度

1、明確物業(yè)行政管理部門職責(zé),。*市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)我市城區(qū)物業(yè)管理工作,，是市政府下轄的獨(dú)立的城市住宅物業(yè)管理的行政主管部門，辦公室設(shè)主任一人,，由*辦事處副主任常城兼任,。下有4名工作人員。其職責(zé)是宣傳貫徹國家,、省,、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī),、規(guī)章;指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);指定專門帳戶，存儲(chǔ)和代管業(yè)主交納的各項(xiàng)維修資金,，并監(jiān)督其使用;制定物業(yè)服務(wù)合同,、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等示范文本;審查物業(yè)企業(yè)資質(zhì);監(jiān)督,、檢查,、指導(dǎo)物業(yè)管理活動(dòng);糾正違反物業(yè)管理行為。

2,、做好“專項(xiàng)維修基金”的征繳工作,。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2章第7條第4款規(guī)定：“按國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金”,。專項(xiàng)維修基金可以解決因建樓比較早,、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住戶生產(chǎn)、生活等難題,，以及公共設(shè)施設(shè)備的維修,。市物業(yè)管理辦公室是物業(yè)維修基金的主管單位。依據(jù)上級有關(guān)部門要求,，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建商品住宅和現(xiàn)已使用的商品房其共用部分,、共用設(shè)施、設(shè)備的維修基金,，由開發(fā)建設(shè)單位代收,，并與物管辦簽訂《物業(yè)維修基金收繳協(xié)議》;向購房者收取購房款2.5%的物業(yè)維修基金，購房者須持物業(yè)維修基金專用票據(jù)和其他資料辦理房屋確權(quán)手續(xù);開發(fā)建設(shè)單位在售房期間,，應(yīng)將代收取的物業(yè)維修基金定期存入市物業(yè)維修資金專戶?，F(xiàn)已使用的商品房,，其公用部分、公用設(shè)施,、設(shè)備的維修基金,，由實(shí)際管理的開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)公司負(fù)責(zé)收取，按建筑面積每月每戶每平方米0.15元,，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取,，管理單位按所管房屋的數(shù)量到市物管辦核準(zhǔn)收繳數(shù)額領(lǐng)取專用票據(jù)，并及時(shí)將收繳的基金足額轉(zhuǎn)入物業(yè)維修基金專戶,。

3,、執(zhí)行物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。根據(jù)《條例》規(guī)定,，市物業(yè)管理辦公室要參與前期住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的論證,，提出便于實(shí)施物業(yè)管理的具體意見，參與住宅小區(qū)竣工后的綜合驗(yàn)收,。今后凡進(jìn)入社區(qū)(小區(qū))的物業(yè)管理企業(yè)都要具備相應(yīng)資質(zhì),，同時(shí)要到市物業(yè)管理辦公室審核、備案,。實(shí)施物業(yè)管理時(shí),，要與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同，并向物管辦交納保證金或固定資產(chǎn)保證金,，標(biāo)準(zhǔn)不低于5萬元,。各部門、各單位所屬的住宅樓,，物業(yè)管理工作必須接受行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo),，要堅(jiān)持以人為本,自行加大管理力度，完善服務(wù)措施,，提高服務(wù)水平,，保證一方穩(wěn)定。開發(fā)建設(shè)單位要在辦理“房屋銷售許可證”之前,，通過招投標(biāo)或采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。這樣做有助于完善市場競爭機(jī)制，做到建與管不留隱患,，切實(shí)解決配備設(shè)施不完整或不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等問題,，從而促使物業(yè)管理盡快走向規(guī)范化的市場軌道。

4,、努力做好業(yè)主委員會(huì)的組建與管理工作,。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)的主體,，業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理工作中的群眾性自治組織,，在社區(qū)組織的配合下，由物業(yè)管理辦公室組織召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,，其委員應(yīng)當(dāng)由社區(qū)或樓區(qū)內(nèi)熱心公益事業(yè),、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任,，今后凡是實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū),，都要依法成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)要接受物業(yè)管理辦公室的監(jiān)督,、檢查,、指導(dǎo)，同時(shí)積極配合社區(qū)組織依法履行自治管理職責(zé),，其權(quán)利和義務(wù),，《條例》有明確規(guī)定。在實(shí)際工作中要突出業(yè)主權(quán)益,，同時(shí)明確業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù),，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策。要保證做到業(yè)主的權(quán)責(zé)一致,，這是業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作的關(guān)鍵。要形成一個(gè)有效的監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制,，及時(shí)化解業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的矛盾和糾紛,。一個(gè)成熟的、挑剔的,、高素質(zhì)的,、依法運(yùn)作的業(yè)主委員會(huì)，肯定有力于物業(yè)管理行業(yè)高速健康發(fā)展,，有力于減少投訴,，保障社會(huì)穩(wěn)定。

三,、不斷完善服務(wù)功能,，扎實(shí)做好物業(yè)管理工作

1、切實(shí)加快國有物業(yè)公司的管理機(jī)制改革,。*市物業(yè)公司要全面進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制改革,，實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)班子集體承包責(zé)任制，健全完善企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度,，切實(shí)形成規(guī)范長效的制約機(jī)制,。要實(shí)行公開競聘制度，配齊配強(qiáng)中層領(lǐng)導(dǎo);要實(shí)行雙向選擇制度,，實(shí)現(xiàn)競爭上崗,，定員定責(zé);要實(shí)行承包經(jīng)營制度,，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)抵押，自負(fù)盈虧;要實(shí)行指標(biāo)考核制度,，實(shí)現(xiàn)績效掛鉤,，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。通過改革,，全面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,，增強(qiáng)公司的競爭實(shí)力，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展,。

2,、努力做好城區(qū)供熱聯(lián)網(wǎng)和分戶改造。依據(jù)國家,、省市有關(guān)規(guī)定,，城區(qū)內(nèi)凡實(shí)行“大循環(huán)”集中供熱的居民樓、商用樓都必須進(jìn)行分戶改造,，設(shè)計(jì),、安裝具有分戶計(jì)量及室溫調(diào)控功能的采暖系統(tǒng)，形成一戶一栓,，水熱同位,。國有物業(yè)公司直管樓房的分戶改造資金按規(guī)定由供熱單位和業(yè)戶共同籌集，委托管理和單位自管的樓房分戶改造資金由產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)戶共同籌集,。今年,，如果委托管理單位樓房的分戶改造任務(wù)不能完成,或者不能及時(shí)出資搞好鍋爐、管道的維修養(yǎng)護(hù)而出現(xiàn)隱患的,，物業(yè)公司有權(quán)停止供氣,。同時(shí)物業(yè)公司要根據(jù)城市發(fā)展供熱總體規(guī)劃，積極爭取協(xié)調(diào)資金,，逐步實(shí)現(xiàn)大面積供熱并網(wǎng)聯(lián)網(wǎng),，實(shí)現(xiàn)環(huán)保、節(jié)能,、高效的目標(biāo),，兩年內(nèi)力爭全面完成供熱聯(lián)網(wǎng)和分戶改造工程。

3,、加大力度清繳熱費(fèi),。熱費(fèi)收繳多年來一直是物業(yè)單位的難點(diǎn)問題。為此,，市政府要求各相關(guān)部門和單位必須密切配合供熱企業(yè),，依法收繳陳欠熱費(fèi)，并對拒交熱費(fèi)的“釘子戶”，應(yīng)履行法律手續(xù),，堅(jiān)決收繳,。對供熱托管單位多年所陳欠的熱費(fèi)，托管單位要采取有利措施,，在開栓前將欠款繳清,，否則物業(yè)公司可以停止供熱。

4,、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提升小區(qū)物業(yè)管理水平,。物業(yè)管理的對象是建筑物和建筑物的配套設(shè)施設(shè)備,，服務(wù)的對象是廣大群眾，所以說它是一種特殊的服務(wù)行業(yè),，既要做好“物”的管理工作,，更要做好為“人”服務(wù)的事情。因此,，物業(yè)企業(yè)要在物管辦的指導(dǎo)下,，按照市場需求多樣化和實(shí)效性的原則，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)質(zhì)量和市民的經(jīng)濟(jì)承受能力,，確定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)戶簽訂服務(wù)合同,，并提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),。根據(jù)《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水,、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用,，物業(yè)管理企業(yè)不得代收,。物業(yè)企業(yè)要積極組織不同類別的從業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)、法律知識(shí)和專業(yè)技能培訓(xùn),，達(dá)到持證上崗,。要不斷強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，切實(shí)解決好群眾生活中遇到的困難和問題,，排查糾紛,，化解矛盾，維護(hù)群眾的合法權(quán)益,，把黨和政府的溫暖送到千家萬戶,。

物業(yè)管理工作會(huì)議主持詞篇二

同志們:

縣委十四屆八次全委(擴(kuò)大)會(huì)議確定，把加快建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范縣作為統(tǒng)領(lǐng)今后全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主題。今天,，縣委,、縣政府決定召開全縣物業(yè)管理工作現(xiàn)場會(huì)議，主要目的是認(rèn)真分析我縣物業(yè)管理工作中存在的矛盾和問題,，動(dòng)員社會(huì)各方面力量,，把創(chuàng)建滿意物業(yè)管理，構(gòu)筑和諧文明小區(qū)作為建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范縣的一項(xiàng)基礎(chǔ)基礎(chǔ)性,、民生性和長期性的工作來抓,，努力使群眾對我縣物業(yè)管理工作的滿意度有較大幅度提升。會(huì)前,，我們現(xiàn)場觀摩學(xué)習(xí)了華汭物業(yè)管理公司,、新世紀(jì)物業(yè)管理公司**分公司、商務(wù)局家屬樓三個(gè)物管企業(yè)和居民住宅小區(qū)在加強(qiáng)物業(yè)管理,，創(chuàng)辦市民滿意物業(yè)方面的成功經(jīng)驗(yàn)和做法,。剛才，公用事業(yè)管理局史局長匯報(bào)了我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀和關(guān)于下一步工作的意見,，講得很好,，希望大家認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。下面,，我講四個(gè)方面的意見：

物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境,、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社區(qū)的重要內(nèi)容,，也是當(dāng)前廣大居民十分關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題,，直接關(guān)系群眾的日常生活和社會(huì)穩(wěn)定，是事關(guān)全縣轉(zhuǎn)型發(fā)展,、科學(xué)發(fā)展的“大事”,。因此，我們要站在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和維護(hù)最廣大人民群眾根本利益的高度,，充分認(rèn)識(shí)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的重要意義,。

第一、加強(qiáng)物業(yè)管理是履行政府職能的具體體現(xiàn),。小康不小康,，首先看住房，提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù),，也是政府履行職能的重要內(nèi)容,。目前，我縣城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的問題已初步得到緩解,，隨著廉租房建設(shè)力度的不斷加大,，城鎮(zhèn)困難居民的住房問題也有望在很快的時(shí)間內(nèi)得到較好地解決,。時(shí)下，廣大群眾在住房矛盾和問題已經(jīng)由單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變,，對政府部門在住房保障方面提供的服務(wù)提出了更高的要求,，因此，我們要積極適應(yīng)這一新形式的變化,，全面細(xì)致地把房屋及其設(shè)施設(shè)備維修,、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)保潔,、治安防范,、社區(qū)服務(wù)等物業(yè)管理工作做到位，切實(shí)解決群眾的后顧之憂,，才能充分體現(xiàn)關(guān)注民生,、以人為本的要求，才能更好地履行政府職能,。

第二、加強(qiáng)物業(yè)管理是提升城市品位的客觀需要,。三分建設(shè),，七分管理。城市規(guī)模的擴(kuò)張和品位的提高,，既要靠高起點(diǎn)的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè),，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)群眾,、維持秩序,、管理設(shè)施的重要任務(wù)，是城市管理的基礎(chǔ),。物業(yè)管理質(zhì)量的高低直接影響城市環(huán)境,、城市容貌和城市形象。爭創(chuàng)“國家級園林縣城”,、“全國衛(wèi)生縣城”和“全省環(huán)保模范縣城”,，實(shí)現(xiàn)“生態(tài)文化山城，綠色能源之都”的奮斗目標(biāo),，首先需要通過規(guī)范的物業(yè)管理,，形成美、潔,、亮,、綠、暢的城市形象,，建成文明和諧的社區(qū),，增強(qiáng)城市的活力和魅力來實(shí)現(xiàn)。一個(gè)小區(qū)建好了，管好了,，就是一片風(fēng)景,，就會(huì)形成強(qiáng)大的示范帶動(dòng)作用，進(jìn)而推動(dòng)全縣面上創(chuàng)建活動(dòng)的開展,。

第三,、加強(qiáng)物業(yè)管理是促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容,。住宅小區(qū)是城市的細(xì)胞,，和諧社區(qū)建設(shè)是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)最重要的一環(huán)。隨著我縣的經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展,，社區(qū)建設(shè)越來越受到社會(huì)各界的關(guān)注,，成為城市管理的基礎(chǔ)性工作,，物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，通過規(guī)范的物業(yè)管理,，可推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,，有利于創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境。近年來,，我縣物業(yè)管理企業(yè)配合有關(guān)部門和社區(qū),，積極開展文化體育活動(dòng)，豐富了居民的業(yè)余生活,，對促進(jìn)居民的身心健康,，形成鄰里之間和諧的關(guān)系和良好的社會(huì)風(fēng)尚，加快建設(shè)小康和諧魅力新**產(chǎn)生了積極的促進(jìn)作用,。同時(shí),，健全的物業(yè)管理對于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定具有積極的促進(jìn)作用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過配備安防人員,、增加物防技防設(shè)施等途徑,，不僅在防止偷盜等常規(guī)案件上發(fā)揮了主要作用，而且在矛盾糾紛排查,、預(yù)防刑事犯罪,、遏制處置突發(fā)事件等方面也起到了重要作用。

近年來,，我縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)從無到有,，物業(yè)行業(yè)從小變大，物業(yè)市場開始初步形成,。目前,，縣城共有成片住宅小區(qū)13個(gè)，住宅樓房215棟,，房屋建筑面積58萬平方米,，居住人口2.1萬人,，人均居住面積28平方米。具有獨(dú)立的法人資格和物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)4家,。其中：具有三級資質(zhì)的企業(yè)3家,，四級資質(zhì)的1家，注冊資金450多萬元,，從業(yè)人員約100人,，服務(wù)住宅樓房48棟20萬平方米。從整體上看,，在全縣物業(yè)管理工作在總體法制環(huán)境,、政策環(huán)境和居民消費(fèi)意識(shí)都不成熟的條件下，行政主管部門充分發(fā)揮作用,，大膽探索,，積極創(chuàng)新，在加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理,，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會(huì),、推行物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、制定行業(yè)發(fā)展政策等方面做了大量工作,?？h域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為居民群眾安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧家園,、創(chuàng)建良好人居環(huán)境、維護(hù)社會(huì)安定等方面做出了艱辛的努力,，得到了社會(huì)各界的初步認(rèn)可,。

在肯定成績的同時(shí)，我們必須看到,，目前全縣物業(yè)管理工作中仍然存在許多亟需加強(qiáng)和改進(jìn)的問題,，管理的質(zhì)量和效果與廣大人民群眾的愿望和要求還有相當(dāng)大的差距：

一是小區(qū)構(gòu)成復(fù)雜，管理混亂,。在縣城范圍內(nèi),，既有開發(fā)商建設(shè)的住宅小區(qū)，又有政府有關(guān)部門投資修建的居民點(diǎn),，還有單位自建的職工住宅樓,，皇甫小區(qū)、心晴花園等少數(shù)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,，西關(guān)居民點(diǎn),、國土小區(qū)、財(cái)稅小區(qū)等由街道辦安排公益性崗位人員進(jìn)行簡單的衛(wèi)生保潔,，分布在各單位機(jī)關(guān)院內(nèi)的自建房均由各單位自行管理,。多數(shù)住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)沒有資質(zhì),，物業(yè)管理由開發(fā)商自建自管，與業(yè)主之間也沒有任何協(xié)議,，沒有組建業(yè)主委員會(huì)，沒有召開過業(yè)主大會(huì)，廣大業(yè)主的權(quán)利沒有充分發(fā)揮和保障,。

二是建管銜接不配套。一些老小區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)低，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，配套設(shè)施不健全，設(shè)施設(shè)備陳舊、老化,、破損嚴(yán)重，住宅小區(qū)綠地被占，違法建設(shè)，下水道堵塞、供水壓力不足等問題比較突出，小區(qū)建設(shè)相對滯后。部分新住宅開發(fā)小區(qū)，在建成后竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)不到位，水,、電、暖等方面存在的問題,，往往在居民入住后陸續(xù)顯露出來,，進(jìn)而給物業(yè)管理造成一定難度,。

三是維修基金籌集不到位,，管理不夠透明,。個(gè)別開發(fā)商沒有按規(guī)定預(yù)留維修基金,，有的即便建立了維修資金，開支任由開發(fā)商或物業(yè)公司,，或被挪作他用,，給房屋的維修、改造帶來很大困難,，后續(xù)維修沒有保障,，最終影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。

四是服務(wù)管理不到位。絕大多數(shù)物業(yè)管理工作仍處在簡單的,、低標(biāo)準(zhǔn),、低層次的服務(wù)上，物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平低，收取管理費(fèi)用后，服務(wù)僅停留在初始化的清掃保潔上,，其服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主全方位,、深層次的服務(wù)需要相距甚遠(yuǎn),。一些物業(yè)管理人員服務(wù)能力不高,，沒有擺正自己的位置，認(rèn)為自己是“管理者”,，有損害業(yè)主利益的行為,，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)整體評價(jià)不高，引發(fā)了物業(yè)公司與業(yè)主之間的對立和矛盾,。

五是缺少工作合力,。目前，我縣住宅小區(qū)管理工作涉及多個(gè)部門,，應(yīng)該講在管理中出現(xiàn)的每一個(gè)問題都應(yīng)有一個(gè)責(zé)任單位落實(shí)和解決,。但是，在具體管理工作中,，相關(guān)單位工作責(zé)任還沒有完全到位,，對群眾反映的問題，沒有采取相應(yīng)的監(jiān)管措施,，有的甚至聽之任之,，充耳不聞，居民生活中的一些“急,、難,、愁、憂”問題沒有得到及時(shí)解決,，影響了政府在人民群眾中的形象,。

政府物業(yè)管理的職責(zé)和主要任務(wù)是規(guī)范物業(yè)行業(yè)各方主體的行為，培育發(fā)展物業(yè)服務(wù)市場,。因此,，一方面行業(yè)管理部門要建章立制，依法行政;另一方面要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的,、行政的手段支持發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè),，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),，著力構(gòu)建政府實(shí)施監(jiān)督管理、房產(chǎn)企業(yè)和建房單位承擔(dān)責(zé)任,、小區(qū)業(yè)主自治的物業(yè)管理工作格局,。縣委十四屆八次全委(擴(kuò)大)會(huì)議提出,，要把**建設(shè)成為歷史文化燦爛,、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá),、適宜居住創(chuàng)業(yè),、獨(dú)具特色魅力的城市。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),，規(guī)范物業(yè)管理顯得尤為重要,。當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期，全縣物業(yè)管理要重點(diǎn)做好以下五個(gè)方面的工作：

1,、狠抓源頭,，做好新建住宅物業(yè)管理的提標(biāo)工作。新建住宅小區(qū)必須全面推行物業(yè)管理,，要將物業(yè)管理從項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段統(tǒng)籌考慮,，納入規(guī)劃，推行新建住宅物業(yè)交付備案制度,。一是住宅開發(fā)項(xiàng)目各種配套用房和設(shè)施必須足額配備,。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要由規(guī)劃管理部門負(fù)責(zé)把關(guān),，必須確保按國家的標(biāo)準(zhǔn)將社區(qū)黨組織,、居委會(huì)、業(yè)委會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房,、管理用房、經(jīng)營用房納入規(guī)劃,，并足額配備停車,、環(huán)衛(wèi)、綠化,、治安等設(shè)施設(shè)備,。在物業(yè)交付使用時(shí)，要實(shí)行綜合驗(yàn)收并備案,，確保按批準(zhǔn)的規(guī)劃建成,。二是建設(shè)開發(fā)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的同時(shí),，要足額撥付物業(yè)維修及前期費(fèi)用,。三是要給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的經(jīng)營性資產(chǎn),，提供物業(yè)服務(wù)保障，允許其將經(jīng)營所得用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的不足,。

2,、突出重點(diǎn)，做好舊住宅物業(yè)管理普及工作,。舊住宅小區(qū)是推行物業(yè)管理的難點(diǎn),，也是我們工作的重點(diǎn)。要把舊住宅區(qū)綜合整治,、推行物業(yè)管理作為改善民生的大事抓緊抓好,，想方設(shè)法籌措資金,，維修改造物業(yè)設(shè)施,，規(guī)范管理行為。我們鼓勵(lì)企業(yè),、業(yè)主,、社會(huì)各屆共同籌資，來治理自己的家園,。在全縣舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理普及上,，可以在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，聘請新世紀(jì)物業(yè)公司等一些具備優(yōu)良資質(zhì)的物業(yè)管理,。物業(yè)管理企業(yè)要樹立長遠(yuǎn)發(fā)展的理念,，舍得投資，舍得花錢,，先服務(wù)后收益,，以超前的眼光積極進(jìn)軍舊住宅小區(qū)，拓展自己的物業(yè)市場,。對一些無開發(fā)主體,，物業(yè)管理問題比較突出的舊住宅小區(qū)，街道辦事處和公用局要共同協(xié)商,，深入住戶,，宣傳動(dòng)員，切實(shí)制定一些物業(yè)管理規(guī)范,，積極推動(dòng)物業(yè)管理由自主管理向委托管理,、專業(yè)管理過渡，消除管理盲點(diǎn),。

3,、多管齊下，推動(dòng)物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展,。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生命線,，業(yè)主花錢買物業(yè)服務(wù),，當(dāng)然是要買質(zhì)量好的服務(wù)，企業(yè)必須樹立質(zhì)量優(yōu)先的理念,，采取切實(shí)可行的方式方法,，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。對于不合格或存在經(jīng)營不規(guī)范,，物業(yè)服務(wù)無保證,，侵害業(yè)主利益等行為的企業(yè)，尤其是管理水平低,、服務(wù)質(zhì)量差,、業(yè)主投訴多的物業(yè)企業(yè)，不但要給予處罰還要視情節(jié)及時(shí)清理出物業(yè)市場,，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的健康有序發(fā)展,。一是要廣泛開展物業(yè)管理等級創(chuàng)建工作，加快推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理,，促進(jìn)物業(yè)維護(hù),、社區(qū)秩序、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)走向市場化,、專業(yè)化、規(guī)范化軌道,，長久保持住宅小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美,、設(shè)施完善和秩序良好，有效提升居民的生活質(zhì)量和城市品位,。要根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)真組織開展物業(yè)服務(wù)競賽評比活動(dòng),，營造你追我趕的創(chuàng)建氛圍，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)工作健康發(fā)展,。二是要全面搞好物業(yè)小區(qū)服務(wù)等級評定,。縣上將出臺(tái)《**縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》,，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對照標(biāo)準(zhǔn),，對所服務(wù)的小區(qū)申報(bào)確認(rèn)等級，實(shí)行菜單式,、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),，讓廣大業(yè)主明明白白消費(fèi)，使物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)透明,、公開,、公正。三是要加大宣傳力度,，提高全社會(huì)對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),。要認(rèn)真學(xué)習(xí),、宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及省、市有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī),，通過宣傳和法制教育,，使廣大業(yè)主都能增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)和交費(fèi)自覺性;使物業(yè)企業(yè)及管理人員都能明白服務(wù)內(nèi)容和管理辦法，提高服務(wù)水平;使有關(guān)部門都能明白依法管理的內(nèi)容,、程序和法律責(zé)任,，為全縣物業(yè)管理工作營良好的輿論氛圍。同時(shí),，要采取經(jīng)濟(jì)杠桿和依法行政相結(jié)合的辦法,，出臺(tái)激勵(lì)政策，支持鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營,，對惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主要采取法律手段規(guī)范其交費(fèi)行為,。

4、加大力度,，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)組建工作,。成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)居民實(shí)現(xiàn)自治的條件,，是物業(yè)市場法制化,、規(guī)范化的重要條件。通過組建業(yè)主委員會(huì),，從根本上解決責(zé)任主體缺位問題,，提高業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的參與程度，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的良性互動(dòng),，真正達(dá)到雙向選擇,，提高物業(yè)服務(wù)的市場化程度的目的。要針對業(yè)主委員會(huì)組建工作進(jìn)展不平衡的現(xiàn)狀,，認(rèn)真抓好組建業(yè)主委員會(huì)的組織,、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)工作,。街道辦事處,、社區(qū)黨組織、居委會(huì)要按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，充分發(fā)揮在推進(jìn)物業(yè)管理工作中的主導(dǎo)作用,，把業(yè)主委員會(huì)的組建和工作的開展當(dāng)作社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，將工作做細(xì),、做實(shí),、做到位，把群眾組織起來,，把關(guān)系人民群眾切身利益的事情辦實(shí)辦好,，實(shí)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的文明整潔,、和諧安定。物業(yè)主管部門要按照《物業(yè)管理辦法》的要求,，搞好指導(dǎo)和監(jiān)督工作,。

5、管建并舉,，確保冬季供熱工作的正常進(jìn)行,。冬季供熱，涉及千家萬戶,，事關(guān)全縣穩(wěn)定大局,，是目前最大的民生問題。由于受煤炭價(jià)格上漲等因素的影響,，給今年冬季供熱工作帶來諸多困難和問題,，供熱工作形勢嚴(yán)峻，任務(wù)艱巨,。硯峽鄉(xiāng)一方面要進(jìn)一步加強(qiáng)對華硯供熱公司的管理,，加大對歷欠暖氣費(fèi)的收繳力度，保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),。另一方面要加大資金籌措力度,，克服資金困難，加快供熱西站建設(shè)進(jìn)度和供熱管網(wǎng)的維修工作,，確保冬季供熱質(zhì)量,。公用局要會(huì)同硯峽鄉(xiāng)，對今年煤價(jià)上漲后供熱工作面臨的困難和問題進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研,，提出解決的辦法和措施,。其他拖欠歷年暖氣費(fèi)用的有關(guān)部門和單位要站在講政治的高度，認(rèn)清形勢,，足額繳清歷欠費(fèi)用,，保證供熱工作的正常進(jìn)行。

1,、高度重視,，加強(qiáng)管理。搞好物業(yè)管理工作,，關(guān)鍵在于加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，明確責(zé)任。各有關(guān)部門要認(rèn)真研究制訂具體政策措施,，行業(yè)管理部門要集中精力,，突出重點(diǎn)，積極培育物業(yè)管理市場，充分發(fā)揮監(jiān)督職能,，完善機(jī)構(gòu),，充實(shí)人員，學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)監(jiān)管經(jīng)驗(yàn),，真正把物業(yè)管理工作抓緊抓好,。

2、苦練內(nèi)功,，優(yōu)化服務(wù),。“服務(wù)”是產(chǎn)品,，“人”是關(guān)鍵,，物業(yè)服務(wù)是人與人之間的溝通、相融和理解,?？梢哉f，我縣的物業(yè)管理是從零開始,，從頭起步,，無論是物業(yè)企業(yè)員工，還是行業(yè)管理干部,，整體素質(zhì)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我縣物業(yè)行業(yè)發(fā)展的需求,。因此，要堅(jiān)持以質(zhì)為先,以人為本,，練好內(nèi)功,，強(qiáng)化服務(wù),，注重加強(qiáng)自身基礎(chǔ)建設(shè),，不斷提高員工整體素質(zhì)，從而使行業(yè)管理部門干部職工具備提高依法行政的能力,，使物業(yè)企業(yè)牢固樹立“業(yè)主至上,，服務(wù)第一，誠信為本”的經(jīng)營理念,，使廣大業(yè)主增強(qiáng)“花錢買物業(yè)”的消費(fèi)意識(shí),。

3、齊抓共管,，形成合力,。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要全面提高物業(yè)管理和服務(wù)水平,，需要方方面面各司其職,，通力合作，形成工作合力。建設(shè),、規(guī)劃,、房管等部門要督促建設(shè)單位嚴(yán)格按照物業(yè)管理的有關(guān)政策，在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中落實(shí)必要的配套設(shè)施,，按規(guī)定提供物業(yè)管理用房,。公用事業(yè)局作為物業(yè)行業(yè)主管部門，切實(shí)要擔(dān)負(fù)監(jiān)督管理的重責(zé),。街道辦事處要承擔(dān)起區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的職責(zé)全面履行好牽頭,、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)職責(zé),。工商部門要嚴(yán)格把好物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)營業(yè)執(zhí)照辦理關(guān),，對違反規(guī)劃擅自改變房屋用途和嚴(yán)重影響居民生活的經(jīng)營項(xiàng)目不予審批。物價(jià)部門要會(huì)同物業(yè)行政管理部門逐步完善市場化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,。公安部門要積極做好住宅小區(qū)安全管理,，并指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)小區(qū)的生活秩序。

同志們,，構(gòu)筑和諧社區(qū),，創(chuàng)建滿意物業(yè)，加強(qiáng)小區(qū)管理是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容,，意義深遠(yuǎn),，責(zé)任重大。讓我們統(tǒng)一思想,，堅(jiān)定信心,，齊心協(xié)力，扎實(shí)工作,，為廣大群眾創(chuàng)造更加舒適,、整潔、文明,、安全的居住環(huán)境,，為促進(jìn)我縣物業(yè)管理工作健康快速發(fā)展，開創(chuàng)我縣和諧,、滿意的物業(yè)管理工作新格局做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)!

謝謝大家!

物業(yè)管理工作會(huì)議主持詞篇三

同志們：

昨天,，家瑾同志對《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)的出臺(tái)過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就《條例》的重大意義,、主要精神和下一步的工作安排講了話,，我完全贊成，請各地區(qū)各單位認(rèn)真貫徹落實(shí),。這次會(huì)議,，在以往工作的基礎(chǔ)上，有十個(gè)單位交流了經(jīng)驗(yàn)和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑒,。

會(huì)議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續(xù)探討研究的問題,。昨天晚上，房地產(chǎn)業(yè)司進(jìn)行了認(rèn)真的歸納整理,，給我列了十大問題,，主要是《條例》貫徹實(shí)施中的有關(guān)問題，針對這些意見,，建設(shè)部還將繼續(xù)研究,，也希望各地積極探索。一是,，關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì),。《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)作出決定,，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過,，重大事項(xiàng)須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。業(yè)主大會(huì)怎么組織,，還需要探索,。二是，業(yè)主委員會(huì)成員的素質(zhì)問題,。對此《條例》作了原則性的規(guī)定,。業(yè)主委員會(huì)成員需要具備高素質(zhì)，能否請當(dāng)?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié)委員來擔(dān)任,。業(yè)主委員會(huì)能不能真正盡責(zé),，對業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用很重要，請你們在今后的工作指導(dǎo)中總結(jié)經(jīng)驗(yàn),。三是,，業(yè)主大會(huì)在法律上承擔(dān)什么責(zé)任。它既不是自治組織,，不是法人機(jī)構(gòu),，又不是民政部門登記的社團(tuán)組織。四是,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安事件，物業(yè)管理企業(yè)有沒有責(zé)任,。五是,，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收水、電,、氣,、暖等費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛如何解決，維修責(zé)任如何落實(shí)，這涉及到公用事業(yè)改革的問題,。六是,，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和虧損的問題，以及當(dāng)?shù)卣诃h(huán)境整治中會(huì)不會(huì)增加物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的問題,。七是,，共用部位、共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)怎么明確地界定,。八是,，舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理難的問題。九是,，房地產(chǎn)管理部門與其他相關(guān)部門對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督責(zé)任和如何履行職責(zé),。十是，地方政府制定相應(yīng)的法律法規(guī)和研究轉(zhuǎn)變職能的問題,。這些問題大部分都在志峰同志的報(bào)告里作了說明,，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個(gè)過程,。我個(gè)人體會(huì),，物業(yè)管理不完全是一個(gè)房屋管理問題，很多社會(huì)問題交織在一起,，極其復(fù)雜,。當(dāng)前最重要的是抓好《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳,、貫徹,，要通過制度創(chuàng)新，機(jī)制創(chuàng)新,，管理創(chuàng)新,，探索解決好這些問題。發(fā)展中的問題要用發(fā)展的辦法來解決,。下面,，我結(jié)合自己學(xué)習(xí)《條例》的體會(huì)談點(diǎn)認(rèn)識(shí)，同大家一起研究討論,。

我認(rèn)為當(dāng)前貫徹《條例》,，首先是省建設(shè)廳、各地房地產(chǎn)行政主管部門,，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃,、市政公用、質(zhì)量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實(shí)工作,，前期建設(shè)和物業(yè)管理帶來的問題非常突出,?！稐l例》從解決社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一些矛盾出發(fā),，作出了很多規(guī)定,，所以《條例》的貫徹落實(shí)工作不是一個(gè)部門的事情。大家談到的舊小區(qū)問題,，到底是房屋管理,，還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理，還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合,，是很現(xiàn)實(shí)的問題,。各地要在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《條例》的法律關(guān)系，認(rèn)真分析各地實(shí)踐的基礎(chǔ)上,，確定有效的步驟,，推進(jìn)《條例》的實(shí)施。向社會(huì)各方宣傳理解認(rèn)識(shí)《條例》的重要性,，和自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律規(guī)定的責(zé)任,、權(quán)利和義務(wù)。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題,。我理解貫徹《條例》的重點(diǎn)和難點(diǎn)是各方思想認(rèn)識(shí)問題,，尤其是主管部門、業(yè)主,、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè),，要解放思想，實(shí)事求是,，與時(shí)俱進(jìn),，根據(jù)《條例》調(diào)整工作思路，轉(zhuǎn)變觀念,，將《條例》貫徹好,。

一、物業(yè)管理發(fā)展及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的社會(huì)基礎(chǔ)

我國物業(yè)管理歷來是有社會(huì)需求,，與經(jīng)濟(jì)體制,、住房制度、政府管理社會(huì)事務(wù)的方式有關(guān),，直接影響城市環(huán)境,、城市容貌、城市形象,，是全社會(huì)的客觀需要,，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生,、發(fā)展是一個(gè)長期的演變過程,，并且隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，社會(huì)事業(yè)的發(fā)展,，人們生活水平的提高,，住房制度改革的深化，以及房地產(chǎn)建設(shè),、銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化,、社會(huì)化、市場化,，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范,。

我國物業(yè)管理的歷史狀況： 80年代初以前，我國廣大居民住房產(chǎn)權(quán)主要是屬于政府房管部門,、企事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)所有,。居民住戶是房屋的承租者，交付房租,、享有房屋的使用權(quán),。政府房管部門或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)環(huán)境管理，包括綠化,、衛(wèi)生,、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關(guān)費(fèi)用,。居(家)委會(huì),、街道辦事處是對居住環(huán)境管理承擔(dān)組織責(zé)任。

80年代中期之后,，我國進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)體制改革,，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房,。人們對居住條件的要求逐步提高,，形成對居住環(huán)境配套設(shè)施的需求。房屋建成后由房屋產(chǎn)權(quán)單位管理,，外部環(huán)境則由居委會(huì)或街道辦事處負(fù)責(zé)管理,。這一管理模式，逐步強(qiáng)化了居民關(guān)心居委會(huì)和街道辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生,、綠化環(huán)境等公共財(cái)產(chǎn)的意識(shí),。

房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，帶動(dòng)了單位購房,，隨著這種需求的增大,，開始形成服務(wù)于房屋所有人的物業(yè)管理。特別是人們對良好的居住環(huán)境的需求,，刺激了商品房的供應(yīng),，從而進(jìn)一步促進(jìn)了新建小區(qū)的物業(yè)管理,，這種需求的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和住房分配方式一樣仍是單位負(fù)責(zé)，個(gè)人受用,。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動(dòng)和示范作用,，同時(shí)也引發(fā)出物業(yè)長期管理的需求。

我們房地產(chǎn)開發(fā)是實(shí)行滾動(dòng)開發(fā),，預(yù)售制,、規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)范圍實(shí)施周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)用由誰來承擔(dān)問題,，促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè),，滿足開發(fā)企業(yè)的需求和購房業(yè)主在小區(qū)建設(shè)尚未全面完成情況之下的物業(yè)管理需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理,，也是基于業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求,，這就形成前期物業(yè)管理。

隨著住房制度改革的推進(jìn),，物業(yè)管理也隨之發(fā)展,。但存在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關(guān)系,、管理方式等尚需研究和規(guī)范,。

居民的住房需求，由直接關(guān)注住房面積大小,、功能質(zhì)量等內(nèi)部需求,，發(fā)展到對環(huán)境的需求;從需要對房屋共用部分的管理，發(fā)展到同時(shí)需要對部分公共社會(huì)事務(wù)的服務(wù);從需要對房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好,，發(fā)展到實(shí)現(xiàn)房屋的保值,、增值。這些,，使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富,，需要研究解決的問題更加明晰。

從我國物業(yè)管理發(fā)展的進(jìn)程來看,，物業(yè)管理涉及我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變,，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革，改善人居環(huán)境,、提供公共服務(wù),，也包括機(jī)關(guān)后勤服務(wù)改革，政企分開,、政府轉(zhuǎn)變職能,，基層政權(quán)職能到位和居委會(huì)自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來強(qiáng)調(diào)業(yè)主的自身的位置,，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間,、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間,、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，居委會(huì),、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,，需要政府主管部門轉(zhuǎn)變觀念,，改變工作方式和方法,，也有基層單位的改革轉(zhuǎn)制問題，這也就是存在于《物業(yè)管理?xiàng)l例》之中的社會(huì)基礎(chǔ),，需要明確相關(guān)法律制度,。

二、物業(yè)管理中要運(yùn)用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為(或者講相對人的行為)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》既然存在著立法的社會(huì)基礎(chǔ),，就應(yīng)當(dāng)用法律法規(guī)來規(guī)范,，在改革和發(fā)展中推進(jìn)物業(yè)管理。法律法規(guī)的嚴(yán)肅性,，既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾,，又應(yīng)有一定的前瞻性。因此,，我體會(huì),，要貫徹落實(shí)好《條例》，關(guān)鍵是學(xué)習(xí),、宣傳《條例》規(guī)定,，準(zhǔn)確理解和把握好物業(yè)管理活動(dòng)中的規(guī)定法律關(guān)系。這里我著重講一講以下幾個(gè)方面的認(rèn)識(shí)：

(一)業(yè)主是《條例》規(guī)定的責(zé)任主體

業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者,，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為,。所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體,。這是宣傳貫徹《條例》,，形成共同工作氛圍的基礎(chǔ)。明確這一點(diǎn),，才能說清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利,，具有維護(hù)個(gè)人和公共的共同利益的責(zé)任，和遵守公共利益和社會(huì)責(zé)任所規(guī)定的義務(wù),。

(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是一種必然的選擇

業(yè)主的責(zé)任,，除了對房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使，更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面,，由公約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。多個(gè)業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務(wù),，而公共利益和共同事務(wù)不是一個(gè)人代表的,。從我國固有的特點(diǎn)來看,，公共利益和公共事務(wù)部分，必然存在業(yè)主和業(yè)主之間內(nèi)在的聯(lián)系,，這就體現(xiàn)出業(yè)主公約,。因此，《條例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí),，在吸收實(shí)踐證明行之有效的既有制度的基礎(chǔ)上,，確立了業(yè)主大會(huì)制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的成立,、會(huì)議形式和表決方式，業(yè)主大會(huì)按照《條例》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定,，包括業(yè)主公約等,，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力,。通過這些規(guī)定,，保證業(yè)主大會(huì)能夠切實(shí)擔(dān)負(fù)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。

(三)合同是物業(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù)

業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系,。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)管理公司管什么,、達(dá)到什么服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，要通過合同明確約定。當(dāng)然,，服務(wù)價(jià)格和服務(wù)水平必須相對應(yīng),。物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容不是包羅萬象的，應(yīng)該按照合同約定提供服務(wù),。在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中,，業(yè)主是責(zé)任主體，物業(yè)管理公司是服務(wù)主體,，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛,，主要受《合同法》保護(hù)和約束，行政主管部門不要過多干預(yù),。

(四)前期物業(yè)管理必須加強(qiáng)

《條例》規(guī)定,，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。為什么《條例》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,。

在建設(shè)過程中間,，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間相互利益關(guān)系的調(diào)整是關(guān)鍵。與其他的銷售行為不同,，房屋產(chǎn)權(quán)的銷售是一個(gè)過程,。因?yàn)榉课萁ㄔO(shè)實(shí)行的是滾動(dòng)開發(fā)，業(yè)主在滾動(dòng)開發(fā)中,，獲得產(chǎn)權(quán),，不可能等到開發(fā)商銷售完所有物業(yè)，購房人全部入住,，成立業(yè)主大會(huì)之后,，才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。因此,，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主(建設(shè)單位)向最終業(yè)主(住戶)過渡期的物業(yè)管理,，也就是前期物業(yè)管理,，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施?！稐l例》規(guī)定,，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位,，主要還是逐漸入住的購房人,。根本上講是業(yè)主長遠(yuǎn)利益的保證，包括對批準(zhǔn)規(guī)劃實(shí)施中的有關(guān)問題的預(yù)防,，可以減少開發(fā)企業(yè)建設(shè)過程中隨意改變規(guī)劃,。所以，《條例》要求,，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中,，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù),，為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提供了法律基礎(chǔ),。

(五)業(yè)主、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)誠意接受居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督

《條例》第二十條對業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主大會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關(guān)系,，關(guān)鍵是要學(xué)習(xí)貫徹《條例》和《城市居民委員會(huì)組織法》,。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我服務(wù)的自治組織，主要職能作用是,，協(xié)助基層政權(quán)做好居民群眾政治思想工作,，調(diào)解居民鄰里矛盾，維護(hù)居民道德行為規(guī)范,，創(chuàng)造良好,、和諧的社區(qū)人際關(guān)系。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益通過業(yè)主公約來確定的組織,。居委會(huì)是和社區(qū)對應(yīng)的組織,，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)。業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益,，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助?！稐l例》設(shè)立了業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會(huì)意見的義務(wù)。規(guī)定業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督,，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。同時(shí)規(guī)定,，業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo),。與其他企業(yè)一樣,，物業(yè)管理企業(yè)按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營服務(wù)，與居委會(huì)之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,。

(六)落實(shí)《條例》規(guī)定住房專項(xiàng)維修資金制度,，應(yīng)當(dāng)從房管部門改革和改進(jìn)工作抓起

關(guān)鍵要清理公房出售專項(xiàng)維修資金的挪用，建立健全管理機(jī)制,，落實(shí)賬戶到人,。《條例》規(guī)定,，住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,，交納專項(xiàng)維修資金,。建立專項(xiàng)維修資金的目的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造,。這是保障物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施,、共用部位完好使用和維護(hù)業(yè)主長遠(yuǎn)利益的必要措施。因此,，必須完善制度,，嚴(yán)格征收，專項(xiàng)使用,，加強(qiáng)監(jiān)管,。

(七)政府機(jī)關(guān)要轉(zhuǎn)變職能做好實(shí)施監(jiān)督

物業(yè)管理企業(yè)是依照《公司法》設(shè)立的自主經(jīng)營、獨(dú)立核算,，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體,。民事主體在市場中的行為其實(shí)就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權(quán)利,，政府不能干涉民事主體自由從事市場活動(dòng),，不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去，更不能隨便運(yùn)用自己擁有的行政權(quán)力進(jìn)行干預(yù),。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權(quán),，也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立經(jīng)營自主權(quán)。

政府的作用,，主要是根據(jù)法律,、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理企業(yè)行為實(shí)行監(jiān)督管理,，為他們從事市場活動(dòng)提供法律和制度上的保障。各地房地產(chǎn)行政主管部門,，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法,，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的,，一旦有民事糾紛,，應(yīng)鼓勵(lì)多走一點(diǎn)司法程序來處理，做到依法行政,，既到位,，又不越位。

(八)抓好公房管理部門改革,，有步驟推進(jìn)實(shí)施物業(yè)管理,，抓好試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)

社會(huì)對環(huán)境的需求是地方政府關(guān)心的。公房管理改革不僅是房管部門的事,，關(guān)鍵是人的居住環(huán)境,，有居民本身要求，也是城市形象問題,，要有緊迫感,，要積極參與。各地建設(shè)和房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)作為地方政府的參謀，制定方案,，推進(jìn)改革實(shí)施,。

(九)建設(shè)部和省廳市局的工作問題

做好這項(xiàng)工作，必須充分領(lǐng)會(huì)《條例》精神,，并充分總結(jié)物業(yè)管理發(fā)展的歷史過程,。通過這些工作，把握物業(yè)管理的難點(diǎn),、重點(diǎn)和方向,，這樣工作才有前瞻性。

第一,，要把法律關(guān)系弄清楚,。要明確物業(yè)管理各方主體的法律責(zé)任,，特別要明確業(yè)主責(zé)任和行政主管部門自身的責(zé)任,。

第二,、要盡快完成配套法規(guī)的制定,，對過去的法規(guī)進(jìn)行清理,，要有計(jì)劃,，明確出臺(tái)的時(shí)間,。部里有關(guān)司局向我反映,，向地方征求意見的立法經(jīng)常不能按期回來,。當(dāng)前部里要建立一個(gè)考核各省廳市局的制度,，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個(gè)重要指標(biāo)，并把考核結(jié)果向省區(qū)市政府通報(bào),。

第三,，要同心協(xié)力，解決法制建設(shè)問題,。我講的同心協(xié)力有三個(gè)層面,。一是上下同心協(xié)力，我們這個(gè)行政管理的各部門要同心協(xié)力,，二是左右同心協(xié)力,，我們今天為什么要求部里其他司的司長來參加會(huì)議，《條例》對有關(guān)質(zhì)量安全,，規(guī)劃問題,，城市建設(shè)中的水、氣等改造的問題,，都有規(guī)定,。貫徹落實(shí)好《條例》，我們的相關(guān)部門能不能同心協(xié)力很重要,。三是我們與建設(shè)行政管理部門以外的部門同心協(xié)力,，特別要與民政部門,，與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)社區(qū)管理的部門同心協(xié)力。我們要如實(shí)地告訴別人,，對你們工作有什么要求,。當(dāng)然部門之間的工作是有不同側(cè)重的，要在分歧中找共同點(diǎn),。

(十)宣傳工作

宣傳工作還要加強(qiáng),。法規(guī)司、房地產(chǎn)業(yè)司要組織開展好有關(guān)宣傳活動(dòng),。要宣傳貫徹實(shí)施《條例》對促進(jìn)城市發(fā)展,、改善投資環(huán)境的作用，對協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益和保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的作用,。對業(yè)主的宣傳,，要增強(qiáng)業(yè)主自律意識(shí)，推進(jìn)民主協(xié)商機(jī)制的形成,。只有依靠社會(huì)力量的支持和社會(huì)輿論的正確引導(dǎo),，《條例》的貫徹工作才能做好，才能規(guī)范社會(huì)人和行政部門的行為,。做好自己的本職工作,，抓好《條例》的貫徹落實(shí)，真正維護(hù)廣大業(yè)主的利益,，這是國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對《條例》頒發(fā)實(shí)施的要求,。《條例》在制定過程中廣泛征求了社會(huì)各方的意見,，在貫徹實(shí)施《條例》中更要傾聽群眾的意見,，認(rèn)真解決群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題,。

同志們，隨著《條例》的頒布實(shí)施,，我國的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段,。我們要以“三個(gè)代表”重要思想為指引，學(xué)習(xí)好《條例》,，貫徹好《條例》,，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實(shí)實(shí)地保護(hù)好廣大群眾的權(quán)益,，為全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)作出應(yīng)有貢獻(xiàn),。

物業(yè)管理工作會(huì)議主持詞篇四

各位領(lǐng)導(dǎo)，同志們：

今天,，我們在這里召開全市物業(yè)管理工作會(huì)議,，主要任務(wù)是貫徹落實(shí)市委,、市政府決策部署，動(dòng)員全市物業(yè)管理行業(yè)以及相關(guān)職能部門,，著眼建設(shè)世界城市的戰(zhàn)略目標(biāo),，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)城市物業(yè)管理工作，盡快建立與現(xiàn)代城市管理要求相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制,，努力打造物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)城市兩個(gè)文明建設(shè)的新形象,，促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。過一會(huì)兒,，振江主任還要做重要講話,，希望各單位一定要認(rèn)真抓好落實(shí)。

20xx年,，全市物業(yè)管理工作,，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,，按照“保增長,、保民生、保穩(wěn)定”和“構(gòu)建宜居物業(yè)”的總體要求,，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,，圍繞完善物業(yè)管理政策法規(guī)、健全物業(yè)管理工作機(jī)制,、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管和強(qiáng)化物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制等方面積極開展工作,，取得了一定成效。

（一）積極推動(dòng)體制機(jī)制創(chuàng)新,。去年,，我們緊密結(jié)合我市實(shí)際，積極探索物業(yè)管理新模式,，推動(dòng)物業(yè)管理體制機(jī)制的創(chuàng)新,。按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的要求，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面,，逐步建立條塊結(jié)合,、以塊為主、納入社區(qū)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理新體制,。繼續(xù)推動(dòng)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè),，推動(dòng)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo),、監(jiān)督職能的落實(shí),。社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的管理模式,，充分顯示了互為一體,、各司其職、互為補(bǔ)充,、互相促進(jìn)的機(jī)制體制優(yōu)勢,，朝陽、豐臺(tái),、順義,、懷柔等區(qū)政府把物業(yè)管理工作納入了年度工作考核，納入了社區(qū)建設(shè)的整體目標(biāo),，切實(shí)調(diào)動(dòng)了街道辦事處和居委會(huì)在社區(qū)管理中的積極性,，有效促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。同時(shí),，按照事權(quán)下放,、屬地管理的原則，將維修資金的劃轉(zhuǎn),、使用環(huán)節(jié)審批權(quán)限下放到區(qū)縣,，提高了行政效率，形成了市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委,、市財(cái)政局,、市審計(jì)局、市資金中心共同決策,，市資金中心日常管理的住宅專項(xiàng)維修資金管理體制,，初步構(gòu)建了科學(xué)、高效的管理工作機(jī)制,。各區(qū)縣也在物業(yè)管理體制和機(jī)制上進(jìn)行了積極探索,。懷柔區(qū)選擇兩個(gè)街道建立了物業(yè)管理科，將物業(yè)管理的職能直接建立在基層,。密云縣建立了物業(yè)項(xiàng)目的預(yù)警機(jī)制,，對重點(diǎn)項(xiàng)目密切關(guān)注，快速反應(yīng),，確保了物業(yè)項(xiàng)目交接工作的及時(shí)協(xié)調(diào)和順利完成,。

（二）著力完善政策法規(guī)體系。2009年,，針對物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況、新問題,，注重加強(qiáng)了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策法規(guī)的研究工作,。通過提高立法規(guī)格，更好地指導(dǎo)物業(yè)管理工作,，強(qiáng)化住宅區(qū)的管理,。按照市政府的立法計(jì)劃,，起草完成了《北京市物業(yè)管理辦法》（草案），重點(diǎn)明確了前期物業(yè)管理,、業(yè)主大會(huì)的成立和運(yùn)作,、物業(yè)服務(wù)交接以及培育物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機(jī)制等問題；為加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管,，完善物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入和清出機(jī)制,，推進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，印發(fā)了《北京市物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)管暫行辦法》,；針對住宅專項(xiàng)維修資金管理中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題,，印發(fā)了《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，在維修資金交存標(biāo)準(zhǔn),、使用程序,、續(xù)交補(bǔ)建和應(yīng)急支用等方面進(jìn)行了調(diào)整和完善。

（三）努力規(guī)范主體行為,。狠抓了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的貫徹落實(shí),，與市社建辦、市民政局,、市規(guī)劃委聯(lián)合召開了宣貫大會(huì),，制定下發(fā)了《貫徹落實(shí)＜北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）＞工作計(jì)劃》，并進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn);印發(fā)了《管理規(guī)約》,、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》,、《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案》三個(gè)配套示范文本，對首次業(yè)主大會(huì)成立,、業(yè)委會(huì)委員選舉程序,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。西城區(qū)專門召開全區(qū)各部門參加的貫徹落實(shí)會(huì)議,，積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)工作納入社區(qū)建設(shè)。豐臺(tái)區(qū)兩次組織召開了貫徹落實(shí)動(dòng)員會(huì)和培訓(xùn)會(huì),，并就成立業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)工作對街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行指導(dǎo),，對一些問題比較突出的街道專門進(jìn)行“上門服務(wù)”,。平谷區(qū)政府高度重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的推動(dòng)工作，在三個(gè)街道各選三個(gè)住宅小區(qū)做試點(diǎn)推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),。西城,、大興、通州等區(qū)還會(huì)同街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)加強(qiáng)對業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn),，使其掌握物業(yè)管理基本政策,，提高業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理政策水平和管理能力。

（四）切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管,。為確保物業(yè)管理市場健康發(fā)展,，堅(jiān)持不斷對市場進(jìn)行規(guī)范，積極營造“公開平等,，誠實(shí)守信”的良好市場環(huán)境,，有效地促進(jìn)了物業(yè)管理市場的良性發(fā)展。圍繞企業(yè)接受行政監(jiān)管,、經(jīng)營服務(wù),、內(nèi)部管理等方面，開展了全市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專項(xiàng)檢查,。結(jié)合2008年物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專項(xiàng)活動(dòng)的實(shí)際情況,，將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化活動(dòng)的期限延長至2009年8月。各區(qū),、縣建委（房管局）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際開展檢查活動(dòng),，取得了良好的社會(huì)效果。截至2009年8月底,，各區(qū)縣共對1536個(gè),，1.6億平方米的住宅物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了檢查，檢查覆蓋率達(dá)49%,。其中,，崇文、宣武區(qū),、通州區(qū),、平谷、密云縣,、懷柔,、順義、延慶縣和開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目檢查覆蓋率達(dá)到100%,。

順義區(qū)還按照住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)對全區(qū)106個(gè)物業(yè)居住小區(qū)進(jìn)行了巡查,。全市檢查活動(dòng)共發(fā)出99份責(zé)令改正通知書，被責(zé)令整改項(xiàng)目建筑面積815萬平方米,。通過檢查,，增強(qiáng)了物業(yè)企業(yè)責(zé)任意識(shí)，進(jìn)一步改進(jìn)了物業(yè)服務(wù)工作,，排查治理并消除了一批安全隱患,。為凈化物業(yè)服務(wù)市場，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定,，在2009年5月和7月，分兩批次共注銷了54家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì),。

（五）充分發(fā)揮示范項(xiàng)目的引導(dǎo)作用,。物業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)是行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性活動(dòng)，社會(huì)關(guān)注,、企業(yè)關(guān)注,、業(yè)主關(guān)注。2009年,，我們?nèi)娓母镂飿I(yè)管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)的組織方式,，把服務(wù)型企業(yè)的服務(wù)水平交給業(yè)主和專家來評判，取得了比較好的社會(huì)效果,。一方面由政府主導(dǎo)改為物業(yè)協(xié)會(huì)組織評定,，同時(shí)邀請媒體全程參與監(jiān)督；另一方面強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的最終評判權(quán),，要求參評的項(xiàng)目在申報(bào)前,，必須經(jīng)過過半數(shù)業(yè)主的同意，其中五星級住宅項(xiàng)目還引入了公開答辯機(jī)制,，由參評物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接受隨機(jī)抽取的業(yè)主代表和專家的提問,，進(jìn)行現(xiàn)場答辯。不僅通過增加透明度,，大大提高了社會(huì)對考評活動(dòng)的認(rèn)知度,，還通過嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，大幅提高了考評質(zhì)量,。155個(gè)項(xiàng)目獲得市優(yōu)稱號,，其中推薦11個(gè)項(xiàng)目參加國優(yōu)評比，一次全部通過,，受到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、中物協(xié)及外地專家的好評。

（六）及時(shí)化解物業(yè)矛盾糾紛,。去年,，在物業(yè)管理矛盾糾紛的處理上，我們堅(jiān)持按照“發(fā)現(xiàn)得早,、控制得住,、處置得好”的總體目標(biāo)，扎實(shí)細(xì)致地做工作,?！鞍l(fā)現(xiàn)得早”：在加強(qiáng)對區(qū)縣物業(yè)管理工作指導(dǎo)的同時(shí)，及時(shí)監(jiān)測媒體對物業(yè)管理工作的反映，編制《今日物業(yè)輿情》164期,，發(fā)布“物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)快報(bào)”48期,，“物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)工作簡報(bào)”48期；“控制得住”：通過艱苦細(xì)致地工作,，全年及時(shí)化解了物業(yè)管理矛盾糾紛52起;“處置得好”：繼續(xù)完善物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作機(jī)制,，進(jìn)一步加大人民調(diào)解工作力度。截至2009年底,，共受理各類物業(yè)管理糾紛7823件,，成功調(diào)解6348件，調(diào)解成功率81%,。為確保國慶60周年期間的安全穩(wěn)定,，結(jié)合物業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)綜合整治活動(dòng)，在全市開展了為期三個(gè)月的迎國慶物業(yè)服務(wù)大檢查,，加大了重大矛盾糾紛的排查和防控力度,，實(shí)現(xiàn)了“三無”工作目標(biāo)。東城,、房山,、門頭溝等區(qū)在加強(qiáng)日常物業(yè)管理矛盾排查的同時(shí)，認(rèn)真完善物業(yè)糾紛應(yīng)急工作預(yù)案,，采取多種方式及時(shí)化解,、跟蹤解決矛盾。朝陽房管局與區(qū)司法局,、區(qū)法院共同研究建立了物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解和司法訴訟聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)了人民調(diào)解、司法調(diào)解和司法訴訟的有效銜接,，減少了糾紛化解的成本,。此外，崇文,、海淀,、石景山、昌平,、密云等區(qū)都高度重視物業(yè)矛盾糾紛的解決,，采取多種措施有效避免了矛盾激化和群體事件的發(fā)生。

（七）圓滿完成專項(xiàng)治理工作,。按照市委,、市政府“國慶平安行動(dòng)”總體工作部署，開展了全市普通地下室安全使用管理專項(xiàng)整治工作,。制定了《北京市普通地下室專項(xiàng)整治工作方案》,，召開了聯(lián)席工作會(huì)議,，會(huì)同市消防局、市衛(wèi)生局對專項(xiàng)整治工作進(jìn)行了督導(dǎo)檢查,，確保了國慶60周年期間普通地下室的使用安全,。專項(xiàng)整治中，各區(qū)縣共排查普通地下室7037處次,，發(fā)現(xiàn)安全隱患和不安全因素1174處,，發(fā)出限期整改通知書624份；整改隱患714處,，對整改不達(dá)標(biāo)的普通地下室關(guān)閉或暫停使用221處。在普通地下室管理面臨眾多矛盾和困難的情況下,，各區(qū)縣主動(dòng)作為,，大膽創(chuàng)新，創(chuàng)造了許多好的管理經(jīng)驗(yàn),，特別是石景山區(qū)從改革管理流程入手,，建立了長效機(jī)制，分類推出普通地下室樣板工程,，建立了普通地下室使用的七項(xiàng)制度,，設(shè)立了樣板單位的“兩圖五板”，制定細(xì)化了107項(xiàng)檢查內(nèi)容,，有效推動(dòng)了管理工作的落實(shí),。通州7月3日的安全生產(chǎn)事故發(fā)生后，我們立即在全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中開展了安全生產(chǎn)工作專項(xiàng)整治活動(dòng),。整個(gè)整治活動(dòng)緊緊抓住六個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),，采取過項(xiàng)目的方法，進(jìn)行拉網(wǎng)式大排查,。在全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查整改3501個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上,，各區(qū)縣建委（房管局）配合安監(jiān)和公安消防、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門又對1049個(gè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了督查,，增強(qiáng)了全市物業(yè)管理企業(yè)的安全生產(chǎn)意識(shí),，提高了安全生產(chǎn)管理水平。

物業(yè)管理工作會(huì)議主持詞篇五

同志們：

這次召開物業(yè)管理工作會(huì)議意義十分重要,，首先我代表××地產(chǎn)公司對業(yè)主入伙以來一直辛勤服務(wù)于我們社區(qū)的物業(yè)公司全體管理人員和一線員工表示衷心的感謝,。剛才，陳科長,、師副總已就××的物業(yè)管理工作做了總結(jié)及布署,，我完全贊同，下面我代表建設(shè)單位對我們物業(yè)公司提幾點(diǎn)期望和要求：

物業(yè)管理工作涉及我們社區(qū)1000多戶業(yè)主,，可以說是千家萬戶,，事關(guān)業(yè)主的居住質(zhì)量,，關(guān)系到我們“時(shí)代海岸”的品牌建樹和延續(xù)，再說大的也關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定,。我們建設(shè)單位也高度重視社區(qū)的物業(yè)管理工作,，我們深深意識(shí)到交樓之后并不代表我們建設(shè)單位開發(fā)經(jīng)營工作就結(jié)束了，后期的物業(yè)管理工作更是我們建設(shè)單位開發(fā)經(jīng)營的一種延續(xù),。時(shí)代海岸項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)過三年多的精心打造,，目前已成為三亞地產(chǎn)第一品牌并已贏得了社會(huì)及各界同行的認(rèn)可，如何確保我們和業(yè)主物業(yè)的保值,、增值成為交付樓之后我們戰(zhàn)略經(jīng)營當(dāng)中的重要工作,。所以我們成立了物業(yè)公司，希寄托很大的希望,。

嚴(yán)把員工招聘關(guān),，招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)，招聘維修工程人員須具有相關(guān)工作技能的多面手,，并持有《上崗證》,，做好員工入職前的培訓(xùn)工作，對小區(qū)的基本情況,，在崗職責(zé)心中有數(shù)減少盲目性,。大力提高我們物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，要大力開展物業(yè)專業(yè)技能競賽活動(dòng),，推動(dòng)專業(yè)技術(shù)進(jìn)步,，提高專業(yè)知識(shí)能力及管理服務(wù)水平，造就一支懂經(jīng)營,、善管理,、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊(duì)伍,，要抓好人員培訓(xùn)工作,，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線員工的技能培訓(xùn)，提高我們從業(yè)人員的素質(zhì),。使員工的個(gè)人素質(zhì)得以提高,，從而提高企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理效益，樹立良好的企業(yè)形象,。

從實(shí)際出發(fā),，嚴(yán)格管理iso9000質(zhì)量體系動(dòng)作，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程,、工作標(biāo)準(zhǔn),、考核標(biāo)準(zhǔn)、根據(jù)每個(gè)員工的工作職責(zé),，制定全方位的考核方法,，制定量化考核標(biāo)準(zhǔn),，實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合，增加考核的可操作性,，減少考核時(shí)的人為因素影響,，建立完善的考核制度，實(shí)行末位淘汰制,，增加員工的危機(jī)感,、緊迫感、促使員工不斷的提高自身素質(zhì),。

當(dāng)然,，由于我們項(xiàng)目的特殊性—舊城改造，目前入職的部分員工屬原被拆遷戶及公司員工親屬,，沒關(guān)系,，給足三個(gè)月時(shí)間的機(jī)會(huì)培訓(xùn)，考核合格后方能正式錄取上崗,。

保安人員的素質(zhì)、形象的好壞,，直接影響到業(yè)主直觀地評價(jià)一個(gè)物業(yè)管理公司管理水平的高低,，所以我在這時(shí)要重點(diǎn)地強(qiáng)調(diào)一下：要建立并完善各項(xiàng)治安管理制度及應(yīng)急預(yù)案，對新聘的保安人員要進(jìn)行上崗前基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn),，加大對在職保安的培訓(xùn)力度,、注重崗位形象、禮節(jié)禮貌,、應(yīng)急處理能力的培訓(xùn),。從而增加保安人員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),、樹立“友善和威嚴(yán)共存,、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，保安人員在做好治安管理職能外,，還要為業(yè)主提供各種服務(wù),，讓保安隊(duì)伍形成我們時(shí)代海岸社區(qū)的一道亮麗風(fēng)景線。

結(jié)束語：

同志們,，物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,，是一種全方位、多功能的管理,，同時(shí)也是一種平凡,、瑣碎、辛苦的服務(wù)性工作,。因此,，在物業(yè)管理實(shí)際工作中要時(shí)刻牢記物業(yè)管理無小事,，以業(yè)主的需求為中心，一切以業(yè)主的需求出發(fā),，樹立“想業(yè)主之所想,，急業(yè)主之所急、做業(yè)主之所需“的服務(wù)宗旨,，不斷學(xué)習(xí)和創(chuàng)新,、與時(shí)俱進(jìn)。最后希望我們物業(yè)公司全體員工增加責(zé)任感,、使命感,、提高服務(wù)意識(shí)、齊心協(xié)力,、扎實(shí)工作,，開創(chuàng)”管理無盲點(diǎn)、服務(wù)無挑剔,、業(yè)主無怨言“的物業(yè)管理工作新局面,。

物業(yè)管理工作會(huì)議主持詞篇六

同志們：

這次全市物業(yè)管理工作會(huì)議，是在全市深入學(xué)習(xí)貫徹北京市“兩會(huì)”精神,，全面落實(shí)建設(shè)世界城市目標(biāo)的新形勢下召開的,，內(nèi)容重要，意義重大,。剛才農(nóng)科同志對全市物業(yè)管理形勢進(jìn)行了分析和總結(jié),，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區(qū)縣,、各物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì),，主動(dòng)抓好落實(shí)。這次受到表彰的物業(yè)企業(yè)代表以及業(yè)主委員會(huì)代表和區(qū)縣房管部門的代表也做了經(jīng)驗(yàn)介紹,，希望進(jìn)一步起到推動(dòng)行業(yè)發(fā)展,、社區(qū)和諧的示范作用。也借此機(jī)會(huì),，向戰(zhàn)斗在物業(yè)管理服務(wù)一線的全體同志表示衷心的感謝!向?yàn)槲飿I(yè)管理工作做出突出貢獻(xiàn),，受到通報(bào)表彰的先進(jìn)單位表示熱烈的祝賀!

物業(yè)管理是關(guān)系群眾安居樂業(yè)、涉及社會(huì)生活各方面的一項(xiàng)綜合性工作,，對于改善城市形象,，提升城市品位，美化人居環(huán)境,，提高居民生活質(zhì)量,，增強(qiáng)城市綜合競爭力，具有重要的意義,。北京奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦和新中國成立60周年慶?；顒?dòng)的圓滿舉行,，使首都的現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會(huì)工作報(bào)告中號召,，要瞄準(zhǔn)建設(shè)國際城市的高端形態(tài),，從建設(shè)世界城市的高度，全面落實(shí)人文北京,、科技北京,、綠色北京行動(dòng)計(jì)劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會(huì)議的政府工作報(bào)告中提出,，要“著眼建設(shè)世界城市”,，以更高標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。這給我們建設(shè)房管工作提出了新的更加艱巨的任務(wù),，也給物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展提出了新的更高的要求,。因此，我們要著眼建設(shè)世界城市的長遠(yuǎn)目標(biāo),，解放思想,，勇于創(chuàng)新，不斷探索適應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求的物業(yè)管理體制機(jī)制,，積極促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化和高端形態(tài)發(fā)展,，全面提高我市的物業(yè)管理水平。下面,，我再講幾點(diǎn)意見。

隨著土地資源開發(fā)利用和城市化建設(shè)進(jìn)程的加快,，北京將會(huì)由城市建設(shè)主導(dǎo)期逐步向城市管理主導(dǎo)期進(jìn)行轉(zhuǎn)變,。認(rèn)真梳理和解決現(xiàn)行管理體制、管理手段和管理方法中不符合,、不適應(yīng)的矛盾,，是擺在我們面前的首要任務(wù)。具體到建設(shè)房管系統(tǒng),，進(jìn)一步提高對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí),，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫,。

第一,、物業(yè)管理是完善和發(fā)展現(xiàn)代城市功能的基礎(chǔ)。現(xiàn)代城市功能的內(nèi)涵十分豐富,，既涉及城市原有功能的利用,、發(fā)展和改造，也涉及城市遠(yuǎn)景規(guī)劃布局的調(diào)整,、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和社會(huì)生產(chǎn)生活等基礎(chǔ)設(shè)施功能的提升,。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)的開發(fā),、改造與建設(shè)，是為城市功能的完善與發(fā)展所創(chuàng)造的物質(zhì)基礎(chǔ),。在城市的運(yùn)轉(zhuǎn)過程中,，無論是基礎(chǔ)設(shè)施還是住宅與公共建筑等，都要隨著時(shí)間的推移,，投入相應(yīng)的人力,、物力、財(cái)力,，使其保持原有功能或完善發(fā)展其功能,。物業(yè)管理可以滿足業(yè)主和用戶在物業(yè)使用過程中多元化的需求，創(chuàng)造與硬環(huán)境相適應(yīng)的管理服務(wù)軟環(huán)境,，并使硬環(huán)境充分發(fā)揮效用,，提高人們的生活質(zhì)量。從這個(gè)意義上說,，物業(yè)管理工作實(shí)際上就是城市基本組織單元的管理工作,，物業(yè)管理工作者，實(shí)際上就是城市管理工作者,。

第二,、物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理體制的重要組成部分。物業(yè)管理作為一種新型的管理模式,，順應(yīng)了住宅商品化和社會(huì)化需求,，以其專業(yè)化的服務(wù)明顯改善了居民的居住環(huán)境，逐步得到了社會(huì)的認(rèn)可和歡迎?，F(xiàn)在我市的物業(yè)管理覆蓋面在不斷擴(kuò)大,，其重要性日益提高，已經(jīng)成為城市管理的重要組成部分,。截至2009年底,，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)3052家，有5210個(gè)項(xiàng)目實(shí)施了物業(yè)管理,，其中住宅3557個(gè)項(xiàng)目,，住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到了80%以上。居住區(qū)是人們生活的重要空間,，是建設(shè)和諧社會(huì)的重要載體,，作為社區(qū)中管理服務(wù)的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時(shí),，也承擔(dān)著居住區(qū)精神文明建設(shè)的重任,。一個(gè)小區(qū)管理得好，小區(qū)就會(huì)平安祥和，居民就能夠安居樂業(yè);管理不好,，就會(huì)留下隱患,，容易產(chǎn)生糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定,。

第三,、物業(yè)管理是提高人民群眾生活工作質(zhì)量的手段。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平,，提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù),。隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，居民消費(fèi)需求逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變,，向更高生活水平邁進(jìn),。在住房方面，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重,，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段,。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步,，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平,，也要有良好的物業(yè)管理,。好的物業(yè)管理改善了人居環(huán)境和工作環(huán)境，促使人們安居樂業(yè),，改進(jìn)人們的精神面貌,，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、社會(huì)和諧穩(wěn)定,。

第四,、物業(yè)管理是維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的基本保障。維護(hù)社區(qū)和諧,、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是城市發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分,，物業(yè)管理企業(yè)對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極促進(jìn)作用,。近年來的實(shí)踐告訴我們，通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系,，整合資源,，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力,，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,，也有利于促進(jìn)社區(qū)和諧和社區(qū)精神文明建設(shè)。

近幾年,，通過行業(yè)管理部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力,，我市物業(yè)管理工作取得了優(yōu)異的成績,，尤其是在2008年北京奧運(yùn)會(huì)和2009年新中國成立60周年慶祝活動(dòng)期間,，我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅為奧運(yùn)場館和涉慶活動(dòng)場所提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù),，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務(wù)保障，為維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定,，實(shí)現(xiàn)“平安奧運(yùn)”和“國慶平安行動(dòng)”作出了突出的貢獻(xiàn),。今年，按照市委市政府的工作部署,，著眼建設(shè)世界城市,，圍繞實(shí)施人文北京、科技北京,、綠色北京發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo),，進(jìn)一步加強(qiáng)、完善和改進(jìn)物業(yè)管理,，繼續(xù)推動(dòng)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè),，全面落實(shí)各方主體責(zé)任，建立健全長效管理機(jī)制,。

第一,、要積極推進(jìn)行業(yè)誠信建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展,?！罢\以立己、信以待人”,，是企業(yè)生存發(fā)展的基本準(zhǔn)則,，也是行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員的信用,，是社會(huì)信用體系的有機(jī)組成部分,。物業(yè)管理行業(yè)直面社會(huì)公眾，提供長期服務(wù),，誠信經(jīng)營對行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要,。下一步，我們將逐步完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng),，以信用檔案系統(tǒng)為載體推動(dòng)行業(yè)誠信建設(shè),，要抓住服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，推動(dòng)管理重心的轉(zhuǎn)移,，把信用管理落實(shí)到項(xiàng)目上,，落實(shí)到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人上，落實(shí)到崗位上，使每一位從業(yè)人員的誠實(shí)守信行為成為企業(yè)的信用基礎(chǔ),。

第二,、要切實(shí)加強(qiáng)對業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，強(qiáng)化業(yè)主自律意識(shí),。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人,，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體，強(qiáng)化業(yè)主自律意識(shí),，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ),。一是要加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建力度。要加強(qiáng)對組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo),，促進(jìn)業(yè)主自我管理,，自我約束機(jī)制的形成。要通過規(guī)范業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的行為,，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益,。二是要強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識(shí)和自治意識(shí),，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用。廣大業(yè)主要充分行使對業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán),，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺接受監(jiān)督,。同時(shí)，要監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng),。三是要強(qiáng)化業(yè)主的責(zé)任意識(shí)和自律意識(shí)，樹立花錢買服務(wù)的理性消費(fèi)觀念,。物業(yè)管理企業(yè)要積極引導(dǎo),、增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，要完善管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同條款,，將業(yè)主履行交費(fèi)義務(wù)條款和制約措施納入管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同,，使個(gè)別不自覺履行交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主受到規(guī)約和合同的限制和約束。

第三,，要努力提高物業(yè)企業(yè)綜合素質(zhì),，為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主,、為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，物業(yè)事業(yè)的發(fā)展,，關(guān)鍵在于企業(yè)素質(zhì)的提高,。各物業(yè)企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高綜合素質(zhì)，不斷提高服務(wù)水平,。一是切實(shí)加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè),。物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)自身建設(shè),，苦練內(nèi)功,，增強(qiáng)發(fā)展后勁，適應(yīng)市場競爭的需要,。二是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì),。要抓好多層次的人才培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和技能培訓(xùn),，提高從業(yè)人員素質(zhì),。要把培訓(xùn)重點(diǎn)放在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身上，通過加強(qiáng)對項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)與管理,，提升物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì),，提高物業(yè)企業(yè)的管理水平，推動(dòng)行業(yè)整體素質(zhì)的提高,。三是要努力增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),。各物業(yè)企業(yè)都要轉(zhuǎn)變觀念，把搞好服務(wù)放在一切工作的首位,，要堅(jiān)持以人為本,，努力搞好人性化服務(wù)，要大力推行精細(xì)管理,、精心服務(wù),，要充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的作用，緊緊依靠業(yè)主委員會(huì)開展工作,，物業(yè)企業(yè)要與業(yè)主委員會(huì)和諧相處,，共同構(gòu)建和諧社區(qū)，共同創(chuàng)造整潔,、文明,、安全的居住環(huán)境。四是培育一批品牌企業(yè),。各物業(yè)企業(yè)都要牢固樹立品牌意識(shí),、競爭意識(shí)、開拓進(jìn)取意識(shí),，努力使企業(yè)上規(guī)模,、上檔次、上水平,，以高質(zhì)量的管理和以人為本的優(yōu)質(zhì)服務(wù),，打造自己品牌,。

第四，積極開展管理機(jī)制創(chuàng)新,，不斷提升行業(yè)發(fā)展層次,。一是要進(jìn)一步處理好社會(huì)管理與行業(yè)管理的關(guān)系。物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜交叉的管理問題,，經(jīng)過這幾年的實(shí)踐,，我們對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不斷深化，特別是《物權(quán)法》的頒布實(shí)施,，使我們深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理不僅是行業(yè)管理問題,，更是社會(huì)管理的問題，需要相關(guān)社會(huì)管理職能部門共同承擔(dān);物業(yè)管理不單單是物業(yè)企業(yè)的事,，更是業(yè)主的權(quán)利和責(zé)任,，需要更多服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同負(fù)責(zé)。這種社會(huì)和行業(yè)交織在一塊的管理局面,，要求我們必須樹立大局意識(shí),，講協(xié)調(diào)、講配合,，不斷開展管理體制,、機(jī)制和模式的創(chuàng)新。在這個(gè)問題上,，希望大家和我們一起來思考,、來研究，為做好工作打下基礎(chǔ),。二是要正確處理好前期管理與后期管理的關(guān)系,。前期開發(fā)遺留問題是引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛，影響物業(yè)企業(yè)和業(yè)主構(gòu)建和諧互信關(guān)系的的主要原因,，為此我們要把前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點(diǎn)后移,。在業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù),，協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),，業(yè)主大會(huì)成立后選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并且可以委托第三方機(jī)構(gòu)按照物業(yè)項(xiàng)目交接的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收,。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量缺陷以及配套完善等問題,。要通過這種制度設(shè)計(jì)使物業(yè)企業(yè)從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業(yè)主服務(wù),，提高服務(wù)品質(zhì),，提升行業(yè)發(fā)展層次。三是要積極探索資質(zhì)和信用體系建設(shè)相結(jié)合的管理體系,。資質(zhì)和信用互為表里,，要通過加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)等級晉升核定工作完善資質(zhì)管理,，通過建立項(xiàng)目備案制度，加強(qiáng)對項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)與管理進(jìn)一步強(qiáng)化信用體系建設(shè),，把靜態(tài)管理和動(dòng)態(tài)監(jiān)管結(jié)合起來，把對企業(yè)的監(jiān)管落實(shí)到對人的管理上來,，推動(dòng)企業(yè)不斷加強(qiáng)自身建設(shè),，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而推動(dòng)行業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的提升,。四是要深入研究引入第三方監(jiān)管機(jī)制問題,。要立足于構(gòu)建業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的長期和諧互信關(guān)系，嘗試引入第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu),，為業(yè)主,、物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位提供物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定,、服務(wù)費(fèi)用評估,、服務(wù)質(zhì)量測評等方面的服務(wù)，努力在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接,、推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符,、促進(jìn)公平交易、化解矛盾糾紛等方面發(fā)揮積極作用,。

物業(yè)管理涉及面廣,，社會(huì)影響大，特別是居住區(qū)物業(yè)管理,，與廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān),。不僅關(guān)系到人民群眾合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，還涉及基層民主政治建設(shè)和社會(huì)穩(wěn)定,，是做好和諧社區(qū)建設(shè),、維護(hù)首都社會(huì)穩(wěn)定工作的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。因此,，各職能單位和部門必須高度重視,，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)分工,，認(rèn)真履行職責(zé),，強(qiáng)化協(xié)調(diào)配合，扎扎實(shí)實(shí)抓好這項(xiàng)與群眾切身利益密切相關(guān)的系統(tǒng)工程,。

市區(qū)縣行政主管部門,，要把強(qiáng)化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市,、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容,，切實(shí)擺上議事日程,，落實(shí)實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確工作任務(wù),，建立一級抓一級,、層層抓落實(shí)的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障,。要進(jìn)一步加大管理服務(wù)力度,，充分發(fā)揮職能作用，努力轉(zhuǎn)變作風(fēng),，不斷提高效率,。要努力為物業(yè)管理企業(yè)排憂解難，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利條件;要努力解決好群眾反映的熱點(diǎn),、難點(diǎn)問題,，認(rèn)真受理群眾投訴，加大調(diào)處力度,，解決實(shí)際問題,，努力化解矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定;要加強(qiáng)指導(dǎo)和服務(wù),，努力推進(jìn)全市物業(yè)管理的全面發(fā)展,。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，要正確定位,，進(jìn)一步增強(qiáng)全局意識(shí)和責(zé)任意識(shí),，充分發(fā)揮匯聚行業(yè)智慧、加強(qiáng)行業(yè)自律,、展示行業(yè)風(fēng)采,、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮其服務(wù),、咨詢,、溝通、監(jiān)督,、自律,、協(xié)調(diào)的中介作用，不斷提升協(xié)會(huì)的影響力,。要繼續(xù)完善物業(yè)示范項(xiàng)目評定機(jī)制,，激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)品質(zhì)，推廣先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn),，充分發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的示范效應(yīng),，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),，要深入研究我市物業(yè)服務(wù)市場的商機(jī)和問題,，不斷學(xué)習(xí)和借鑒外省市先進(jìn)的服務(wù)理念和成功的管理經(jīng)驗(yàn),，強(qiáng)隊(duì)伍，精業(yè)務(wù),，優(yōu)服務(wù),，上高度，要緊緊抓住首都建設(shè)發(fā)展時(shí)機(jī),，積極作為,，做強(qiáng)做大，樹立品牌,。要全面加強(qiáng)職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，建立健全企業(yè)章程和各項(xiàng)管理制度,，積極推行人性化管理和親情化服務(wù),，逐步完成企業(yè)精神的沉淀積累，認(rèn)真打造誠信,、規(guī)范,、負(fù)責(zé)、友善的企業(yè)文化,，形成具有首都特色的物業(yè)服務(wù)行業(yè)新風(fēng),。

同志們，物業(yè)管理工作千頭萬緒,，矛盾和問題很多,，我們要站在以人為本、構(gòu)建和諧社會(huì)的高度,，盡職盡責(zé)地開展工作,。相信在全社會(huì)的理解和支持下，通過大家銳意進(jìn)取,，同舟共濟(jì),，創(chuàng)新發(fā)展，扎實(shí)工作,，我市的物業(yè)管理工作一定會(huì)有新的起色,，一定會(huì)創(chuàng)造出讓政府放心、讓社會(huì)滿意的物業(yè)管理新局面,。新春佳節(jié)即將來臨,，我代表市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委向辛勤工作在物業(yè)管理與服務(wù)工作崗位上的全體同志拜個(gè)早年，祝大家新春快樂,，闔家幸福!