總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定,。今年以來(lái),，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大,，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生,，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí),，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例,。xx年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看,，我縣城區(qū)購(gòu)房者中,，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的`占7%,，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%,，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài),。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn),，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%,。受土地價(jià)格,、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平,，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符,，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇三

“只要去做，你就能得到,?！焙芏喾康禺a(chǎn)項(xiàng)目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實(shí)世界里,，所有經(jīng)濟(jì)上獲得成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都與其市場(chǎng)潛力密不可分,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據(jù)，不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場(chǎng)預(yù)期及錯(cuò)誤的需求判斷,，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn),。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容體系,，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策,、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)征券投資,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程,、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析,，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告有效性的途徑,。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求,，可分為以下三個(gè)層次的分析,，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系,。

區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

是市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類(lèi)型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì),，對(duì)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析,、區(qū)位分析,、市場(chǎng)概況分析等內(nèi)容。

專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

是對(duì)市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（住宅,、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析,，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。它側(cè)重于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析內(nèi)容,。

項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上,，對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率情況,，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià),、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)。它側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析等內(nèi)容,。

2,、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容,。各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣,。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng),。

地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析：

是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,，它包含￠ù地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析；￠,？地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析,。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門(mén)等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析,。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整,，以反映最新信息，當(dāng)然,，如沒(méi)能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息,，也需作一些獨(dú)立預(yù)測(cè)。

區(qū)位分析：

是某地點(diǎn)的最佳用途分析,，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容,。它要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類(lèi)似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì),；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí),，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析,，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容,。

市場(chǎng)概況分析：

它包含￠ù對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)各類(lèi)市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢(shì)分析；￠ú把項(xiàng)目及其所在的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中,，考察它們的地位和狀況,，分析人口、公共政策,、經(jīng)濟(jì),、法律是否支持該項(xiàng)目,。￠,？找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問(wèn)題,，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析：

它包含￠ù根據(jù)潛在需求的來(lái)源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地,，確定市場(chǎng)研究區(qū)域,；￠ú細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分,。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng),；￠？分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系,，求出各子市場(chǎng)的供需缺口,；￠ü將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿足的需求量）,。

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：

它包含：￠ù分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì),、地點(diǎn),、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征；￠ú根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇,、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè),；￠？進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià),，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn),，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側(cè)重點(diǎn),，即營(yíng)銷(xiāo)建議,、售價(jià)和租金預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)吸納量及吸納量計(jì)劃,。當(dāng)然,，每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側(cè)重點(diǎn)。其中營(yíng)銷(xiāo)建議是研究銷(xiāo)售較好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及戶型,，進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位,，并找出目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢(shì),、弱化劣勢(shì)的措施,，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。售價(jià)和租金預(yù)測(cè)是通過(guò)對(duì)比分析,，總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目歷史上的出售率,、出租率及租金,、售價(jià)情況來(lái)預(yù)測(cè)。吸納量計(jì)劃是指研究地區(qū),、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系,，將項(xiàng)目所在子市場(chǎng)中未滿足的需求。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配,。預(yù)測(cè)項(xiàng)目的吸納量及吸納量計(jì)劃,。

敏感性分析：

測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍,，反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定定性,。即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍，對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè),，測(cè)定它閃在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下,，允許變動(dòng)的范圍。

在實(shí)際應(yīng)用中,，某一使用者或部門(mén)可能會(huì)遇到所有物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)分析問(wèn)題,。如投資決策部門(mén)、金融機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)證券公司,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場(chǎng)宏觀管理部門(mén)等,，他們由于各自不同的目的需要,，對(duì)市場(chǎng)分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。

1,、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開(kāi)發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握，它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,。其中,，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，分析市場(chǎng)前景及項(xiàng)目租金預(yù)測(cè),。開(kāi)發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì),，選擇正確的位置、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間,，以保證項(xiàng)目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求,。

2、項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地嚴(yán)項(xiàng)目融資中要時(shí)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估,，以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入,，作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。在融資過(guò)程中,，開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請(qǐng)貸款的理由,。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結(jié)果來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的投資潛力,，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能?chē)?guó),，作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù),。

3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中,，房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的,、是幫助評(píng)估師合理確定抵押物的價(jià)值，幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性,、確定抵押物組合,、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對(duì)象的完備信息,，反映抵押對(duì)象的質(zhì)量及市場(chǎng)預(yù)期回報(bào),。作為投資者選擇證券類(lèi)則的依據(jù)；為政府擔(dān)保方及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析,，價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考,，并為進(jìn)行證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)?？傊?，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復(fù)雜，它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報(bào)率,。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，開(kāi)發(fā)商要根據(jù)市場(chǎng)的需要確定方向,，設(shè)計(jì)或修訂投資策略，指導(dǎo)選定位置,，進(jìn)行產(chǎn)品計(jì)劃,、設(shè)計(jì)、品質(zhì),、定價(jià),、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持,，獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持,，制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平,；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘,，據(jù)此制定營(yíng)銷(xiāo)策略；另外,，市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)狀況的把握程度,，增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力,，實(shí)時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。

5,、市場(chǎng)宏觀管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律,，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策,、法律環(huán)境,，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng),，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用,，合理控制土地開(kāi)發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)供需情況,，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù),；房地產(chǎn)宏觀管理部門(mén)還要確定什么樣的項(xiàng)目類(lèi)型能獲得公眾的`贊同，了解計(jì)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)姷膽B(tài)度,，以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區(qū)的需要,，滿足公眾的需要。

研究以上各類(lèi)活動(dòng)的特點(diǎn),，得出各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)如表所示,。

1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統(tǒng)研究,，本文認(rèn)為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有：第一,，分析師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在,，才能使分析切中要點(diǎn),，達(dá)到一定深度，不因分析內(nèi)容過(guò)多而遮掩了主體的分析,；第二,，分析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理。第三,，市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當(dāng),；第四，市場(chǎng)分析的數(shù)據(jù)是否充分,、可靠,。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生,，都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性,。

2、提高房地戶市場(chǎng)分析有效性的途徑

總體上來(lái)說(shuō),，要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的有效性或可信度,，首先就要明確各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求,，明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn)，有針對(duì)性地分析,。同時(shí),，要求在分析過(guò)程中，采用合適的市場(chǎng)分析方法,，論證有力,、結(jié)論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整,、邏輯清晰合理,；報(bào)告中采用的數(shù)據(jù)有針對(duì)性，有兩個(gè)以上數(shù)據(jù)來(lái)源的比較,；需求參數(shù)確定合理,，對(duì)關(guān)鍵需求參數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)有獨(dú)到的研究分析，而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數(shù)來(lái)求算,；預(yù)測(cè)需求時(shí)測(cè)定了細(xì)分市場(chǎng)的分段需求,；分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競(jìng)爭(zhēng)的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給,；市場(chǎng)占有率,、吸納量計(jì)劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性；市場(chǎng)分析結(jié)論明確,，結(jié)論適用的范圍界定清楚,，能充分反映市場(chǎng)分析結(jié)論所面對(duì)的不確定性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,，是房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計(jì)分析方法,，這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據(jù)，是房產(chǎn)走向的導(dǎo)航標(biāo),！

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇四

調(diào)查撰稿:xxx

調(diào)查時(shí)間:x月x日---x月x日

調(diào)查對(duì)象:xx新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì),、文化,、規(guī)劃、環(huán)境,、交通之間的相互作用和關(guān)系,。

調(diào)查范圍：xx新城區(qū)區(qū)域

調(diào)查目的:通過(guò)對(duì)xx新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷(xiāo)提供戰(zhàn)略性依據(jù)，指導(dǎo)分析未來(lái)的走勢(shì),。

調(diào)查內(nèi)容:

目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里,，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后,，加上高教園區(qū),、高檔住宅區(qū),，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣,、提升城市形象,，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng),。以新城區(qū)為中心,，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成,。隨著東湖花園,、華泰劍橋、金灣華庭,、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續(xù)交付,，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之xx中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,，xx中心區(qū)即將成為xx的又一個(gè)居住中心,。

xx新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了寧南北路,、天童南北路,、嵩江路、錢(qián)湖北路,、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路,。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,，為休閑文化商業(yè)景觀軸,，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓,、藝術(shù)展覽館,、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū),、演藝中心,、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,，辦公樓,、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處,，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,，是大型的城市公園。

根據(jù)規(guī)劃，xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”,，即鄞州新城區(qū)的中心,，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),，在空間景觀上也是視覺(jué)中心,，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理,、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn),；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸,；“三環(huán)”,，即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán),；“四廊”,，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊,；“三十六點(diǎn)”,，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn),、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),，布置城市公園。

1,、華泰劍橋：由xx華泰股份公司開(kāi)發(fā),，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路,，建筑面積30余萬(wàn)平米,。分多層、復(fù)式多層,、高層,、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的`三房?jī)蓮d為主,。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所,、學(xué)校、超市,、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門(mén)口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車(chē)站,，交通比較便捷,。

2、半島名邸：由xx光大置業(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與華裕路口,，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河,，由8幢多層和4幢小高層組成,。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動(dòng)室,，健身房等,，需步行10～15分鐘方可到達(dá)公交車(chē)站。

3,、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米,。由多層,、高層、小高層和別墅組成,。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué),。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車(chē)程,，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),，是居住和休閑的首選地。

1,、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米,，由11幢小高層,、9幢高層組成，共650多戶住戶,。以100～120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。24小時(shí)熱水供應(yīng)，安保自動(dòng)化,，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng),。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。

2,、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米,。由8幢多層,、4幢小高層、3幢高層組成,，共828戶,。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。

3,、四明春曉：由xx旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶,。由多層,、小高層、高層和單身公寓組成,。

從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,，我們可以清晰的看到，xx房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造xx新城區(qū),，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)２０xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán),，主體風(fēng)格上是基本相一致的,，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城,、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,，大量的百余平方普通住宅區(qū),，將吸引更多的購(gòu)房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,，以及周邊的配套設(shè)施,，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看,，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣,?？傊?，未來(lái)xx新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇五

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今,，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí),，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫(xiě)字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長(zhǎng)期以來(lái),，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求,。20xx年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì),。20xx年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來(lái)人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂(lè)等都市文化特征,。

(1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年(1—6月份),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比,，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%,。另一方面，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20xx年以后,，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)一定程度的下降,，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷(xiāo)量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看,，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右,。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色,。

同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間,。

(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1,、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套,，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。

2,、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量減少

為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米,，同比下降28.94%。

同時(shí),，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的.成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。

3,、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升,。

5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷(xiāo)比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷(xiāo),，140平方米以上戶型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶型供銷(xiāo)比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶型銷(xiāo)量的45.43%。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看,，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價(jià)格來(lái)說(shuō),，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前,，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世,，集住宅,、甲級(jí)辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計(jì)不久的將來(lái),，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清,、循禮門(mén),、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為68.59%,。

從成交價(jià)格情況來(lái)看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外,，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看,，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好,。隨著硚口對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,，整體開(kāi)發(fā),，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē),，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(三)二七,、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%,。

從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),，但縱觀今年全市其他的銷(xiāo)售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒(méi)減少多少,。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià),，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán),，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型,，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4 年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號(hào))

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇六

目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里,，人口35—50萬(wàn),。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區(qū),、高檔住宅區(qū),，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣,、提升城市形象,，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng),。以新城區(qū)為中心,，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成,。隨著東湖花園,、華泰劍橋、金灣華庭,、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續(xù)交付,，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán),，伴之xx中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，xx中心區(qū)即將成為xx的又一個(gè)居住中心,。

xx新城區(qū)其定位為xx未來(lái)的政治,、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里,，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)12平方公里,，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬(wàn)人,。xx新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年,，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,，到20xx年xx新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化,、生態(tài)型、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市,，充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢(shì),，分擔(dān)xx主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷,。

xx新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,，完成了寧南北路、天童南北路,、嵩江路,、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路,。其中,，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸,，今后將建設(shè)高檔酒店,、單身公寓、藝術(shù)展覽館,、酒吧區(qū),、中西式餐飲區(qū)、演藝中心,、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等,。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓,、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間,。在兩軸的交會(huì)處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊，是大型的城市公園,。

根據(jù)規(guī)劃,，xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心,，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺(jué)中心,，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度,、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn),；“兩軸”,，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸,；“三環(huán)”,，即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán),；“四廊”,，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊,；“三十六點(diǎn)”,，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn),、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),，布置城市公園。

由xx華泰股份公司開(kāi)發(fā),，北靠四明路,，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米,。分多層,、復(fù)式多層、高層,、聯(lián)體別墅和單體別墅,，以120——130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所,、學(xué)校,、超市、美容美發(fā)室等,。在小區(qū)門(mén)口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車(chē)站,，交通比較便捷。

　由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于錢(qián)湖北路以西,，四明中路以北,，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層,、15幢多層,、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶,，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右,，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn),。

由xx光大置業(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米,。東面和北面是自然河,，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,，活動(dòng)室,，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車(chē)站,。

　由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米,。由多層,、高層、小高層和別墅組成,。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué),。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車(chē)程,，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),，是居住和休閑的首選地。

由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),，四明中路以北,，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米,，共1900多戶,。由10幢高層,、20幢小高層、3幢多層,、4幢公寓和79套三層連排組成,，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。

由新都置業(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與四明路之間,，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層,、9幢高層組成,，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。24小時(shí)熱水供應(yīng),，安保自動(dòng)化，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng),。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右,。

　由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路,，杉杉工業(yè)城南面,，總建筑面積7萬(wàn)平米,。由8幢多層,、4幢小高層、3幢高層組成,，共828戶,。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。

　由xx旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),，建筑面積8萬(wàn)平米,，共700多戶。由多層,、小高層,、高層和單身公寓組成。

從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,，我們可以清晰的看到,，xx房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造xx新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn),，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán),，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主,，有代表性的春江花城,、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講,，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購(gòu)房者,，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,，以及周邊的配套設(shè)施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn),；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看,，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn),，還是在于如何妙作聚集人氣,。總之,，未來(lái)xx新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告篇七

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo),，是黨委,、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題,。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因,，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照xx年榆林市政協(xié)總體工作安排,，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,，向榆陽(yáng)、神木,、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改,、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察,。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志召開(kāi)座談會(huì),，就視察路線,、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn),。視察結(jié)束后,，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì),，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

近年來(lái),，隨著住房制度改革的不斷深化,，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題,，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善,。

xx年至xx年10月份,，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡,，空置面積74.0萬(wàn)㎡,，空置率為35.2%，其中xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡,，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡,。

xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，xx年漲至2300元/㎡,，xx年更是漲至高層4000元/㎡,、多層3000元/㎡，xx年1-10月份,，高層3900-4100元/㎡,、多層3000-3200元/㎡。盡管xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯,，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升,，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響,。xx年特別是二、三季度以來(lái),，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈,，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng),。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。xx年--xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡,，其中xx年完成22萬(wàn)㎡;xx年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;xx年完成45萬(wàn)㎡,，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶,。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡,，小高層均價(jià)2300元/㎡,，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額,。

廉租房建設(shè)起步較晚,。在實(shí)物配租方面，榆,、神,、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元,，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡,、850套。

1,、房?jī)r(jià)起伏較大,，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,，撤地改市特別是xx年以后逐步發(fā)展壯大,，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路,、開(kāi)發(fā)模式,、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗(yàn),、廣告宣傳,、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期,，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段,。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費(fèi)心理的作用下,，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2),，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善,。金融危機(jī)以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,，xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡,，空置率約為63%，交易量大幅下降,，開(kāi)發(fā)量明顯下滑,。xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元,，交易面積較上年下降近40%,，開(kāi)發(fā)量下降10%,，到xx年第一季度，更是跌到了低谷,，下降了63.1%,。7縣區(qū)xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二,、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈,，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%,，促成今年二,、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策,，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性,。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情,，進(jìn)而引燃了xx年三季度樓市的大爆發(fā),。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一,。截止6月末,，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二,，較年初增加206億元,，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%,，同比多增76億元,，增量已相當(dāng)于xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó),、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn),。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,，較年初新增4億元，其中,，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元,。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種,，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖,。

5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加,，自籌資金比重減少,。xx年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%,，到xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%,、32%下降到xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。xx年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%,，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%,、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài),，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間,，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調(diào)整期。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,，市委,、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì),，制定了有針對(duì)性的政策和措施,，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭,，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定,、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)?guó)家調(diào)控政策的推動(dòng),，投資者信心顯著增強(qiáng),，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái),，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用,。

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。1998年廢除福利分房,、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大,。從1998年到xx年,，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度,。1998年到xx年,，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率,，1998年到xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2,、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3,、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè),。在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底,、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：