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物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇一

去年9月,，我市將物業(yè)管理職能進行下劃，包河區(qū)認真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求,，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美,、和諧、安全,、舒適的居住環(huán)境,，在抓好隊伍,，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機制,，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作,。

（一）搭建管理機構。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神,，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū),，實行“兩級政府，三級管理,，四級網(wǎng)絡”的模式,，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責賦予區(qū)住建局,，在區(qū)住建局設立物業(yè)管理和住房保障科,。各街（鎮(zhèn)）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。

（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況,。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個,，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米,，物業(yè)管理水平參差不齊,，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。

（三）物業(yè)服務企業(yè)情況,。目前在包河區(qū)進行物業(yè)服務企業(yè)共129家,，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家,，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè),。從各物業(yè)服務企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務企業(yè),，為居民提供的服務質(zhì)量滿意度也越高,。

（四）業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會,。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好,，在選聘物業(yè)服務企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關系上做了大量有益的工作,。

由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè),，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大,，糾紛較多,。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件,，市長信箱12件，電話投訴141件,，接待來訪群眾257人次,，存在的主要問題有：

一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前,，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門,，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后,，雖相應成立了機構,，但配備人員均為兼職人員，不專心,、不安心,、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多,、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應,。

二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織,，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負責執(zhí)行和落實,。由于部分業(yè)主委員會成員從相關活動中撈取好處,，易與物業(yè)服務企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點,，也是業(yè)主委員會成員之間,，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權威,，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高,，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決,，甚至造成反復上訪,，影響和諧穩(wěn)定。

三是前期物業(yè)存在諸多弊端,?！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)”,。實際操作中前期物業(yè)服務企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來,，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開發(fā)商的利益,，又要維護業(yè)主的利益,，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障,，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務公司身上,。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務公司的“心結(jié)”越結(jié)越深,，導致物業(yè)費收繳難等問題,，影響物業(yè)服務水平，易造成惡性循環(huán),，最終損害的是業(yè)主的利益,。

四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來,，物價上漲較快,，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例,，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）,。同時部分業(yè)主對繳費義務認識不到位,，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時,，要么降低服務標準,，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損,，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素,。

（一）加大培訓力度，突出正面宣傳,。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚,，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī),。有關部門及街鎮(zhèn)要主動承擔責任,，加大對這些法律法規(guī)的培訓力度，擴大培訓范圍,，使全社會都能了解,、關心物業(yè)管理工作，自覺履行義務,，保障業(yè)主權益,。要就業(yè)主的義務、物業(yè)服務企業(yè)的社會責任、積極繳納物業(yè)服務費與提高物業(yè)服務質(zhì)量的關系,、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用,、政府職能部門的職責等相關內(nèi)容進行全面宣傳，使業(yè)主,、物業(yè)服務企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認識,，自覺做到相互理解、相互支持,。

（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員,，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事,，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實,。

（三）把好前期物業(yè)入口關。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的,，而且在售房時就已經(jīng)定下,，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下,，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作,。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制，使有關部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘,、峻工查驗和物業(yè)交付工作,，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護業(yè)主利益,。

（四）大力扶持村（居）屬物業(yè)服務企業(yè),。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)10余家，目前管理服務都比較好,，且均為三級資質(zhì)的企業(yè),。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢明顯,，既解決居民就近就業(yè),，又為轄區(qū)居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”,，管理起來比較容易,，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”,，一般不會產(chǎn)生糾紛,，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金,，鼓勵該類企業(yè)做大做強,，在服務自管小區(qū)的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區(qū)延伸,，解決當前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇二

嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組

物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地,。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關聯(lián)的共同事物進行管理和維護的活動,。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個新興行業(yè),。1992年,，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過十多年來政府,、企業(yè),、業(yè)主和社會各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效,。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制,，初步建立了物業(yè)管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度,，逐步推進了住宅小區(qū)綜合管理,。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟社會迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務的要求也越來越高,。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理,，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。

根據(jù)市委完善民生政策措施,、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神,，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進行工作調(diào)研。

通過對我區(qū)物業(yè)管理,、老住宅小區(qū)居住環(huán)境,、業(yè)委會運作等調(diào)查，為區(qū)政府有關部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點問題提供第一手資料,，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據(jù),，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個新的臺階，為構建和諧社會奠定良好基礎,。

（二）調(diào)研對象,、方法和內(nèi)容

調(diào)研對象：基層群眾、業(yè)主委員會成員,、業(yè)主代表,、物業(yè)公司負責

人,、社會各界人士。

調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問卷,、電話訪問,、個別訪談、實地察看等方法,。共發(fā)放調(diào)查問卷100份,，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務單上隨機抽取,。個別訪談對象,，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會成員,、居委干部和業(yè)主代表,。

調(diào)研內(nèi)容：重點圍繞物業(yè)公司的行風建設、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境,、業(yè)主委員會運作、街坊基金的虧損,、物業(yè)管理費的收繳等五個方面,。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關心的物業(yè)管理中熱點問題,、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題,。

（三）調(diào)研過程

5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任,、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組,，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開始,，主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調(diào)研,。調(diào)研過程中，聽取了區(qū)房地局有關部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報,；走訪城南小區(qū),、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區(qū),；實地察看了廣廈物業(yè)公司,、明達物業(yè)公司、萬涓物業(yè)公司,、嘉定區(qū)房屋修理應急中心物業(yè)服務狀況,；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次,，收集群眾意見35條,，電話（隨機）征求業(yè)主意見7人次,，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問卷100份,。廣泛聽取各個方面對我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見和建議,。

據(jù)統(tǒng)計，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個,，建筑面積1100萬平方米（見表1）,。目前已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有226多個，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%,。

本區(qū)經(jīng)過工商登記,、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家,；注冊在外區(qū),，在嘉定從事

物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房,、萬科,、金地、東湖等,。

目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理,、保安、保潔,、維修,、綠化養(yǎng)護等人員近3500人。

表1全區(qū)居住用房分類,、特征,、分布區(qū)域、總面積,、總量等統(tǒng)計表

名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發(fā),、80m2以下（改善型）90年代以后開發(fā)、120m2以下（基本型）90年代末以后開發(fā),、90m2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā),、90m2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、140m2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道,、婁塘鎮(zhèn),、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道,、南翔,、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道,、新城路,、真新街道,、工業(yè)區(qū)、南翔,、安亭,、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路,、菊園新區(qū),、真新、江橋,、工業(yè)區(qū),、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸,、安亭,、朱橋、華亭,、方泰南翔,、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬m2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計以上數(shù)據(jù)分析,，里弄住宅,、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此,，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點。

為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見,，調(diào)研小組發(fā)放問卷調(diào)查100份,，回收98份，有效問卷95份,，隨機調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認為,，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意,。

表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計表

問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎,？選項1、非常滿意2,、滿意百分比（%）026.63,、一般4、不滿意63.410%其中,，居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差,、保安不到位、街坊基金嚴重虧損,、業(yè)委會作用發(fā)揮不夠,、物業(yè)管理費收支矛盾突出等,，分析上述問題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

（一）物業(yè)管理體制尚未完全理順

主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機制尚不健全,。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程,，有較強的綜合性和區(qū)域特點，涉及房地,、建設,、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi),、公安,、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起,，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方,，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào),、指導,、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查,、突發(fā)性矛盾的應急處理上,。社會、政府,、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為,，缺乏有效的制約措施,，如小區(qū)保安管理,，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營好壞掛鉤,；二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍,。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會,、物業(yè)公司,、業(yè)主委員會三方各自為政,，缺乏溝通,、協(xié)調(diào)渠道,，遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨,、指責，或一推了之的現(xiàn)象,；三是對小區(qū)內(nèi)違法裝修,、違法搭建等行為處置難度大?！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為,，并規(guī)定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時,，有關部門卻缺乏有效辦法,，甚至不作為,。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能,，但由于職責尚欠明確,，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止,，不能“強制”,，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆,，卻年年還在增,。

（二）歷史遺留問題沒有及時解決

據(jù)統(tǒng)計，76%的業(yè)主認為居住區(qū)的環(huán)境差,，歷史遺留問題多,。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設較早，大多數(shù)都建造于80年代以前,，當時規(guī)劃標準低,，開發(fā)企業(yè)見縫插針，因此造成綠化少,、沒有停車場地,、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當數(shù)量的不成套公房,，沒有單獨

的煤衛(wèi)設施,。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶都另買住房,，留下的老住宅除出售外,，大多數(shù)都用于出租，如桃園,、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上,。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求,，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時可見，衛(wèi)生狀況不盡人意,；三是小區(qū)出入口多,，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位,，“三車”失竊現(xiàn)象時而發(fā)生,，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化,，如路燈不亮,、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等,。

老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場化機制尚不成熟

主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位,，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標準太低等因素,，使物業(yè)管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟,，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇,。因此，目前企業(yè)規(guī)模小,、管理水平差,、服務方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸,。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè),，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營,，企業(yè)經(jīng)營收入還是以物業(yè)管理費和過去存

量房租金為主,。企業(yè)對如何服務好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化服務保安,、保綠,、保潔這三個方面興趣不大，且服務質(zhì)量差,，已引起廣大業(yè)主的反感,。據(jù)統(tǒng)計，68%的業(yè)主認為居住區(qū)的保安不到位,。究其原因：客觀上,，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費標準低,，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用,，引起保安不到位；主觀上,，有的物業(yè)公司管理水平差,，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心,，引起工作不到位,。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗,、漏崗,，更不用說做監(jiān)控值班記錄了。

二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區(qū)物業(yè)收費標準低,、收繳率低,，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出,，從而降低服務標準,，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務,，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈,。

目前老居住區(qū)物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶按大、中,、小套三種標準收取,，大套7.5元/月，中套6元/月,，小套4.5元/月,。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取,。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月,，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標準沒有提高,，而職工的平均工資在逐年提高,。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式,，至少用4個人,，按人均費用1.5萬元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬元,。小區(qū)物業(yè)管理費標準4.5元/月,，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元）,，那么這52164元缺口誰來付,？這樣的小區(qū)由誰愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）,。

在調(diào)研過程中,，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業(yè)公司主要觀點：一,、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元,，幾乎翻了一翻,，可是物業(yè)管理費卻近10年來沒有增長過,，因此，物業(yè)管理費有必要進行調(diào)整。

二,、物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)營中,，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價格,，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制,。物價部門不松口，永遠也解決不了,。從某種意義來說,，政府把部分責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

關于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因,，我們也進行了問卷調(diào)查,，結(jié)果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%,；生活困難交不起占21%,；服務態(tài)度差占15%。從圖２分析,，要提高物業(yè)管理費標準,，讓老百姓多出錢，困難很大,。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個原因是動遷居民,，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動遷戶不交物業(yè)管理費（達800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動遷戶從眾行為,，動遷戶不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農(nóng)民安置,，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交,。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房,，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算,，但性質(zhì)是完全不同的,。

物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長,，你說怎么辦,？120%100%80%60%40%10%2%3%8%c：物業(yè)公司自行消化d：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%a：重新選聘物業(yè)公司b：降低服務水平

（四）街坊基金虧損現(xiàn)象嚴重

街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中,，主要用于交納路燈電費,、道路維修、綠化養(yǎng)護,、

下水道的疏通和公共設施改造,。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道,。就是有其他收益,，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足,。10多年來街坊基金只有支出,，沒有進帳，加上街坊基金使用很規(guī)范,，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損,，虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費用,，交納路燈電費,、道路維修、綠化養(yǎng)護,、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造,，按20xx年價格標準計算），應為20萬元,。在沒有增值渠道情況下,，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元,，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重,。

按照《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實施職責,；第十二條規(guī)定：專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過,。如果街坊基金減少虧損,，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過，那么業(yè)主大會才能履行專項維修資金續(xù)籌方案,。調(diào)查顯示：在對如果街坊基金虧損后,，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠,，顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大,。

表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計表

問卷題目選項1,、我愿意如果街坊基金虧損后,，你愿意重新籌集嗎？2,、不愿意3,、隨大流4,、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會隊伍的專業(yè)素質(zhì)不高

在當前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么？調(diào)研中我們從四個方面提出問題：1,、兩項基金的歸并；2,、物業(yè)管理費的等級收費,；3、業(yè)

委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事,；4,、街坊（維修）基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題,。

目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：a:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%b:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事c:物業(yè)管理費的等級收費31.25%d：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過,，這里我們主要分析業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事。分析原因主要是：一,、業(yè)委會地位問題,。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益,。往往有些業(yè)委會粉墨倒置,，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二,、業(yè)委會成員素質(zhì)問題,。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專業(yè)人才,。特別是業(yè)委會主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識,，就很難代表業(yè)委會或全體業(yè)主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區(qū)業(yè)委會工作滿意嗎,？滿意的占27%,；不滿意的占2.1%；一般的70%,；不知道0.9%,。這里要說明的是，這次問卷的對象中業(yè)委會成員占很大的比例,，如果是一般業(yè)主,，打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會成員,，提高業(yè)委會成員辦事能力,，是我們在當前在社區(qū)管理中應該認真思考的問題。

近幾年來,，區(qū)政府及有關職能部門圍繞《物業(yè)管理條例》,，結(jié)合我區(qū)實際,，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施,，取得了一定

成效,。具體體現(xiàn)在：

1、加大舊住宅整治力度,，全面落實住宅“平改坡”綜合改造,。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng)新觀念,，規(guī)范管理,，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的,，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機制,。年內(nèi)將結(jié)合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造,，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目,，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治,，總計投入資金1600多萬元,。

2、設立售后公房的補貼,。區(qū)房地部門會同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報告,，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平,。

3,、擴大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點工作。區(qū)房地局在認真總結(jié)新成路街道的試點經(jīng)驗基礎上,，在有條件的街道,、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道,、南翔鎮(zhèn),、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn),，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作,。

4、今年7,、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務“雙月”競賽活動,。活動自7月1日到8月31日,，將包含物業(yè)管理技能大比武,、“抗高溫,、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰(zhàn)等項目,，倡導優(yōu)質(zhì)服務,，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能,，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務水平,。

5、配合市有關部門關于《加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實,，力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項工作,。

總的來說,，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風測評中,，群眾滿意度高于全市平均水平,。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達,、磊成等,，這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務工作,，

在經(jīng)濟和社會效益方面取得雙贏,。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多,，但是領導重視,，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績,，所以我們應予充分肯定,。

物業(yè)問題是加強社區(qū)建設、構建和諧社會的重要內(nèi)容之一,。物業(yè)管理的最終目標是向社會化,、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展,，要做到“嚴格管理,、科學管理、長效管理”,，為進一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平,，尤其是加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：

（一）進一步明確工作責任主體,，建立長效管理機制

物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,，要在明確責任主體,、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機制,，形成職責分明,、措施得力、政令暢通,、信息及時,、辦事高效的管理網(wǎng)絡系統(tǒng)。

一是要建立健全組織機構,，明確責任主體,。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構,，加強對住宅小區(qū)的綜合管理,。其主要職能是：制定相關的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向,；審核和批準住宅小區(qū)綜合管理改造和建設規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃,；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手,，以加強住宅小區(qū)綜合管理為重點,，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結(jié)合,，層層落實管理責任,，按照《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制,、機制和法制,，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。

另外,，建議建立由社會各方有關人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會,，起到調(diào)查研究、社會監(jiān)督的作用,。

二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清,、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體,、準確的數(shù)據(jù),，了解他們在兩項基金上的使用情況以

及目前存在的問題，管理部門應該主動去發(fā)現(xiàn)問題,，尋找解決問題的辦法,。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區(qū)政府,。如,，南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費之事,。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度,，要進行專題調(diào)研,，制定有效解決問題的辦法。

三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關制度,。根據(jù)《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定,，要及時制訂并出臺我區(qū)關于物業(yè)管理的相應制度，進一步明確業(yè)主,、業(yè)主委員會,、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務。當前,，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會換屆高峰,，房地部門要指導好業(yè)委會的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過去在業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的服務合同中沒有明確的`權利和義務,，這次要落實完善,。如,，保綠,、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任,，將完成質(zhì)量與業(yè)績考核相掛鉤,。又如，物業(yè)費到底應該由誰來收取,，在服務合同中應該詳細說明,。為此，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導意見,。

四是要切實采取行之有效的考核辦法,。要增加物業(yè)管理考核項目，如,，業(yè)主委員會運作行為是否規(guī)范,，業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等,?？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結(jié)合的方式，強化日常管理,，對違反有關考核規(guī)定的企業(yè)予以通報批評,，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來,，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高,。

（二）進一步加大政府支持力度,，改善居民居住環(huán)境

本次調(diào)查中，在對“當前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應該解決的事”選項中,，認為政府政策上支持的占83%,。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%,，要求政府出臺相關的物業(yè)管理政策的占50%,。從以上的民意調(diào)查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持,、財政上的投入,。

一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾,。如在街坊基金虧

損的問題上應該出臺相關的政策,，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見,。另外,，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能,，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達49%,，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動工作。

又如,，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外,，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼,，應該公開補貼項目,；同時要評估被補貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如,，對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患,，公安、工商,、規(guī)劃,、人口辦、消防衛(wèi)生,、地稅,、綜治等相關部門要提出相關工作方案，采取爭取早日實施,。

二是要在財政上予以支持,，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米,。這些老的住宅年代最久為60年代建造,，其內(nèi)部大部分沒有獨立的煤衛(wèi)設備，存在著下水道堵塞,、亂拉線路,，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等,，在外部沒有圍墻,、沒有綠化、沒有停車場地,、沒有自行車棚,、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區(qū)實地看到的,，這些老的住宅大部分都是出租戶,，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人,、低保戶或低收入者,。據(jù)反映，這里治安情況復雜,，安全系數(shù)低,，當?shù)鼐用裆钍智遑殹＝┠陙韰^(qū)政府為嘉定的建設花了大量的精力,，但這里卻成為一個被遺忘的角落,。為了真正體現(xiàn)解決民生問題,，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾,，我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐。

具體的措施：一是落實機制,。區(qū),、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關部門各司其責,、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調(diào)機制,；二是本著早改造,、早得益、成本輕的原則,，盡快制訂相應動

遷安置政策（通過業(yè)主自我管理的作用,，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性,、科學性）和規(guī)劃建設方案；三是開展老居住區(qū)改造調(diào)查工作,，切實掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點帶面,，分類改造,，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施,。

（三）進一步完善物業(yè)管理市場機制，培育品牌服務企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權,。堅持運用市場競爭機制,，規(guī)范運作,，優(yōu)勝劣汰,。堅持標本兼治、重在治本的原則,，嚴格市場準入和清出制度,。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監(jiān)管力度,，健全市場監(jiān)督機制,，對違法、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處,。物業(yè)管理小區(qū)逐步實行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司,。物業(yè)服務實行“明碼標價”。

二是要實現(xiàn)分等級物業(yè)管理標準收費,。加快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因,，目前的物業(yè)管理收費方法沒有從根本上按經(jīng)濟規(guī)律辦事,，因此，必須盡快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價,、質(zhì)價相符,、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務收費標準,，在提高服務質(zhì)量的前提下,，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán),、健康發(fā)展,。

三是要進一步規(guī)范業(yè)主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機制同時,，特別是對業(yè)主委員會運作行為要進一步規(guī)范,，明確相應措施，不能放任自流,，對業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同全面或完整,，要有審核的部門,，使業(yè)主委員會真正成為全體業(yè)主利益的維護者,。

四是要公開物業(yè)管理公司的信息,。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明,？包括物業(yè)服務實行“明碼標價”。（說明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個網(wǎng)站外,、嘉城物業(yè)有一個網(wǎng)頁外,，其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站,？）要化大力氣、要制定相應考核指標,。同時,，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進行強強聯(lián)合,，做強本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務,。

（四）進一步做好其他基礎工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì),。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安,、保綠、保潔服務公司,，加強對社區(qū)管理人員,、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè),、物業(yè)企業(yè),、業(yè)委會等方面相關人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì),。

二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區(qū)實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況,、我區(qū)所有物業(yè)的基礎情況,、業(yè)委會相關情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進入電腦信息系統(tǒng),，保證該基礎資料信息的系統(tǒng)性,、及時性、準確性,。各有關部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng),，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務水平打下一個良好的基礎,，為各級領導作決策提供依據(jù),。

三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實加強物業(yè)公共維修基金的管理工作,。按照專戶儲存,、業(yè)主所有、?？顚Ｓ玫脑瓌t,，由區(qū)物業(yè)主管部門具體負責維修資金的歸集、核算,、撥付,、使用等相關的管理工作,，統(tǒng)一核算到戶、計息到戶,，并按規(guī)定建立健全相關的監(jiān)督檢查制度,。小區(qū)的公共維修部位進行維修時，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請,，經(jīng)業(yè)主委員會通過,、主管部門審批后方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監(jiān)督,，加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度,，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節(jié)嚴重的,，依法追究有關責任人的刑事責任,，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主,，用之于業(yè)主,，防止產(chǎn)生不必要的社會糾紛。

以上是關于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報告,。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動時間短,，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣,，加上我們調(diào)查小組的思想認識和業(yè)務水平有限,，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處,，為此懇請大家批評指正,。

本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局,、廣廈,、明達、磊成,、萬涓,、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇三

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程,，是一項事關xxxx城市形象的重大環(huán)境工程,。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,，近期,，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關工作人員,，深入我縣城區(qū)紫苑,、帝景家園、都市水鄉(xiāng),、公園1號,、金色東華、格蘭苑,、南橋郡,、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地察看,、聽取情況介紹,、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查,，具體情況如下：

據(jù)縣房管部門統(tǒng)計,，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個,，住房近10000套,，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后,，小區(qū)的入住人口將超過6萬人,，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

從調(diào)查來看,，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房,，土地屬劃拔，政府承建,，分配居住,，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等,。二是各單位為解決本單位職工住房問題,，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔,，房屋定價出售或分配,。如財政小區(qū)、國稅小區(qū),、地稅小區(qū),、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),，土地出讓,，市場出售,，是真正的商品房。如紫苑,、帝景家園,、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū),，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權房,，一般規(guī)模也比較小，多自建自管,。五是目前落實保障性住房政策,，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房,。六是目前仍由房管局負責管理的公房,，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中,，大的有紫苑,、都市水鄉(xiāng)、帝景家園,、公園1號等小區(qū),，住房均在1000套以上，中等的金色東華,、南橋郡等小區(qū),，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi),，有的僅十幾套住房,。

主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房,，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構,、半框架結(jié)構、框架結(jié)構,、剪力墻結(jié)構等,。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前,，我縣除財政,、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好,，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅,、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設

施建設不齊，無綠地,、無車位,、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍,。就目前而言,，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū),，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次,，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少,、停車位嚴重不足等突出問題,，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵,，存在嚴重的安全隱患,。

從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家,，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家,，從業(yè)人員近1000人,。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米,。

目前,，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家,，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會,，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設,，還沒有步入正軌,。

從走訪、座談的情況看,，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務較為規(guī)范,，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施,、監(jiān)控設施,、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好,。大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門,，沒有明確的服務標準，服務質(zhì)量相對較差,，服務制度落實不到位,，好一點的小區(qū)也僅有保安服務和維修服務,。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因,，業(yè)主和物管嚴重對立,，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展,，初步建立起了市場化,、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位,、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用,。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務產(chǎn)業(yè),，因發(fā)展時間不長,，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設過程中,，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管,，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收,，導致規(guī)劃設計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣,，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化,，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同,，使業(yè)主權益遭受損失,；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地,，見縫插針,，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠,，占了又占,，甚至完全占用；三是規(guī)劃設計要求的配套項目在建設過程中,，有的被偷工減料,，造成質(zhì)量差，檔次低,，壽命短,，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題,，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益,，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患,。

目前,，我縣尚未出臺與國務院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便,，在具體操作中存在較大的局限性和制約性,。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設計,、建設,、驗收,、移交沒有具體的要求和標準,；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難

等問題,。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范,，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破,，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權力,。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決,。如一些正常履行繳費義務的業(yè)主因為得不到合理有效的服務而有意見,，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修,、違規(guī)搭建等行為,，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策,、法規(guī)依據(jù),。

從調(diào)查情況看，社區(qū),、物管人員,、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少,。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確,，對相關物業(yè)政策、法規(guī)領會不透,，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉(zhuǎn)變,，不按照物業(yè)服務合同的規(guī)定履行義務，對待業(yè)主“生、冷,、硬”,，服務意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等,，有的甚至只收費不服務,，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護,、安全保衛(wèi)不到位,，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂,，失竊案件時有發(fā)生,；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從,，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決,，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

調(diào)查發(fā)現(xiàn),，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低,、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓,，也還是停留在基本技能培訓的初級階段,，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務工作不到位,，不按規(guī)范操作,。另外，從業(yè)人員流動性大,、個人素質(zhì)普遍較低,，也影響了物業(yè)服務水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決,。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生,，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題,，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

小區(qū)的規(guī)模,、檔次直接決定物管的工作難易,。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度,，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管,，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設,。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設幾個高檔次的精品樓盤小區(qū),。建議相關職能部門要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定,，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施,。住宅小區(qū)規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房,、公共建筑、共用設施,、車位數(shù)量,、綠地面積等內(nèi)容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關,，組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容,，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題,。同時,，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度,，合理規(guī)劃并分步實施,，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題,，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度,，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務企業(yè),，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度,，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收,，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況，凡未完成配

套設施建設的小區(qū)一律不能通過竣工驗收,，物管企業(yè)一律不得承接,；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度,；四要嚴格落實日常巡查制度,，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查,，對管理水平低,、信用等級差、服務不到位,、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,，維護廣大業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調(diào)處制度,，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,，相關部門和社區(qū)應不推不躲，及時予以解決和調(diào)處,。

要通過電視,、網(wǎng)絡、會議,、板報等多種形式,，廣泛深入宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī),，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍,。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念,，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè),、政府、居委會的事情,，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作,，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權利,，同時履行好應盡的義務,。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會,。要強化對政府部門相關工作人員,、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓,，促進行政管理人員,、業(yè)委會成員依法履職，不越位,、不缺位,，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理,，更好地為業(yè)主提供服務,，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體,、業(yè)主自理,、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

要廣泛征集社會各界的意見和建議,，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本,，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇,、合同期限以及雙方的權利、義務,、責任,，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅,、高層與低層,、服務項目、服務標準,、確定相應的指導性服務收費標準,，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍,，促進物業(yè)服務健康運行,。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點,，選擇部分條件較好的小區(qū),，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,、多方共贏,；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小,、較為分散，尤其是樓房陳舊,、基礎設施差,，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研,、分析,，采取多種途徑、多種形式,、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏,、公用設施維修困難等問題,，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式,，改善小區(qū)環(huán)境,，提升管理水平。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇四

物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域,，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容,， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排,，我們對**市物業(yè)管理工作進行了調(diào)研,，具體調(diào)研情況如下：

總體看,，我市物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低,。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好,。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理從 年前后開始起步,，至今發(fā)展僅 年時間,。據(jù)調(diào)查，截至 年底,，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家,，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人,。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務的3家,，從業(yè)人員約32人。

（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前,，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個,，物業(yè)管理面積239。1萬平方米,。

1,、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開工建設的住宅小區(qū),，共有16個,，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數(shù)有1,。2萬余套,，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號,。

2,、 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū),，共18個,，房屋建筑面積96。1萬平方米,，住宅套數(shù)有0,。85萬余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%,。

3,、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開始歸集住宅專項維修資金以來,，累計歸集資金1372,。79萬余元,。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止20xx年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個,。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),， 90。5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心,，造成業(yè)主大會召開困難,。61。9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會,，沒有組建業(yè)主委員會,，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。62,。5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會,，也未能起到應有作用。

（四）物業(yè)管理行政機制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門,，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理,；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務,，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督,，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督,，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調(diào),。但在實際的工作中,，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付,；街道,、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約,，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道,、社區(qū)居委會的正常工作,。按照《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中有關職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土,、住建,、民政,、城管、物價,、公安,、工商、供水,、供電,、質(zhì)檢、通信,、街道,、社區(qū)居委會等相關部門的配合，但各相關部門普遍存在重建設,、輕管理的思想,，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施,，導致物業(yè)管理問題突出,。

20xx年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》,，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實施細則》《關于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準和市城區(qū)物業(yè)服務費指導價格的通知》《關于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件,，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為,、提高老住宅小區(qū)物管水平,、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎,。

（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析,。

1、物業(yè)服務公司小,、弱,、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加,。但從總體看，發(fā)展參差不齊,，平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米,，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項目較小,，管理規(guī)模不大,，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費,，效率低,、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè),。

2,、物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調(diào)查的結(jié)果來看,，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%,，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強,。

3,、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價,，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益,。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營,，全部收入歸企業(yè)方所有,。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷,，壓低服務標準,。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高,。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明,，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足,。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作,，維修不及時,、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,，甚至出現(xiàn)矛盾,。

5、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,，經(jīng)營困難,。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展,。據(jù)調(diào)查,，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了,，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務調(diào)節(jié)機制和平衡機制,。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格,，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時,，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有消化來源,。同樣，其它成本費用價格上漲時,，物業(yè)服務成本仍然沒有消化來源,，導致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務企業(yè)生存的危機日益突出,。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低,。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月,，低于社會平均工資,，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出,。

（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析,。

1、物業(yè)服務費收取難,。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,，服務質(zhì)量差，服務不到位,，導致住戶有意見而拒絕繳費,。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村,，對物業(yè)管理概念不深,，對物業(yè)服務的配合度不高，接受不了這一新生社會產(chǎn)物,。三是建設工程遺留問題隨著物業(yè)交接,，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè)，成為住戶不繳費的借口,。五是由于業(yè)主自身的原因,，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等,。

2,、建設工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。

有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收,，但向業(yè)主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況,，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路,、景點等設施未完工,，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等,。②由于前期物業(yè)服務現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔,，因此多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關承諾的兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標,。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決,。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道,，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司,，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題,。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）,；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂,、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用,；④擅自改變公共設施用途、物管房用途,、會所及車庫用途等,。

（3）建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務,，往往被定位為促銷或售后服務,，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯,，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力,。

3、老住宅小區(qū)基礎設施差,，缺乏專項維修資金,。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設水平低， 基礎設施設備差,，娛樂休閑設施很少,。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造,；娛樂休閑設施也急需改善,，而這些小區(qū)沒有專項維修資金,，根本無力進行舊小區(qū)改造。

4,、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題,。

（1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主,，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金,，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金,。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財政局,、房管局指定的專用帳戶上,。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠,，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾,，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析,。

1,、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,。導致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想,。在實踐中,，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法,。

2,、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成,，年齡結(jié)構老化,，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄,。

3,、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤,；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用,；三是通過贊助取得。但在實際的操作中,，這三種資金來源渠道均有很大難度,，幾乎就無法實行,。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展,。

4,、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查,，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房,。如果租房作為辦公用房，不僅費用高,，而且業(yè)主委員會的工作也不方便,。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大,。時間,、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上,，業(yè)主參與意識不強,，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定,。

（四）物業(yè)管理機制存在的主要問題及原因分析,。

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全,。首先,，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關配套法規(guī)外,，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循,。其次，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清,。具體表現(xiàn)在：法律責任不清楚,；供水、供電,、供氣等有關單位與物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟關系不明確,；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。

2,、物業(yè)管理體制不完善,。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門,，有時各種矛盾會交織在一起,。從全市看，缺乏一個部門有效的協(xié)調(diào)各方,，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順,，多頭管理問題久拖不絕,；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清,；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮,；房屋管理由房產(chǎn)部門負責,，但房屋性質(zhì)改變卻責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大,。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營,，接通水、氣等,，存在安全隱患,，居民反映強烈。而水,、氣主管部門認為只要用戶申請，符合安裝條件,，就可以辦理使用手續(xù),，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預。

3,、物業(yè)服務缺乏市場競爭機制,。我市物業(yè)服務市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多

數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的,，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識,。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37,。5％,，開發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％,，外聘服務企業(yè)占12,。5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關系,。

（一）加強我市物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量的建議和措施,。

１、創(chuàng)造條件,，積極鼓勵物業(yè)公司兼并,、合并，走強強聯(lián)合之路,，做大做強物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌,；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè),，在政策上給予扶持和優(yōu)惠,。

２、提高物業(yè)企業(yè)管理水平,。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》,，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力,，加強與業(yè)主,、業(yè)委會的溝通交流，達成共識,。二是不斷提高服務質(zhì)量,，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化,，編制成具體的《操作手冊》,，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務團隊,。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓,。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制,。

（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施,。

1、加大政府政策扶持力度,。對物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅免收,，所得稅減半征收；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40,、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行,，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用,，增加就業(yè)崗位。

2,、加大宣傳力度,，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》等有關法律法規(guī),，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性,，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務,，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康,、有序發(fā)展,。

（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會制度的建議和措施。

１,、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立,。對小區(qū)業(yè)主在水、電,、氣物業(yè)管理等費用的交納,、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案,。

２,、政府相關部門參與業(yè)主委員會的組建。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建,，應在街道辦事處,、社區(qū)居委會的組織下，在房管,、公安部門的指導監(jiān)督下按程序進行,，并將有關材料報社區(qū)居委會，街道辦事處,、房管局備案登記,，公安機關根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章,。 ３,、將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍,。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導,，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動,，同時,，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動,，對業(yè)主與業(yè)主之間,，業(yè)委會與業(yè)主之間,，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理,，街道辦事處應當予以協(xié)助。

4,、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓,，提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全物業(yè)管理新機制的建議和措施,。

1,、建立健全物業(yè)管理行政新機制。按照屬地管理的原則,，成立黨組織領導下,，由社區(qū)居委會,、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)構成的三方聯(lián)動的社區(qū)服務工作新機制,，實現(xiàn)雙向進入,、交叉任職，業(yè)主委員會成員,、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會黨組任職,，社區(qū)居委會干部義務擔任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任。并在小區(qū)中設立社區(qū)便民服務部,，由物業(yè)公司指派專人值班,，負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務，業(yè)主委員會定期值日,，社區(qū)居委會配備專門的物管員,，落實好相關的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛,，協(xié)調(diào)矛盾,，特別是解決公共服務、戶籍,、計生,、社保、民政,、就業(yè)等涉及民生的問題,。

民政、公安,、計生,、社保、人社,、國土,、住建、房管,、工商,、供水、供電,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進行對接,。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務時，職能部門

應提供便民服務通道,。業(yè)主自己辦理相關手續(xù)時,，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司,、業(yè)主委員會這一級組織,，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務意識,。同時,，啟動職能部門領導問責機制，對履職不到位的進行問責,，提高部門管理的主動性,，逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機制。具體步驟上,，可選擇城區(qū)建筑面積較大,、入住率較高的小區(qū)作為試點，積累經(jīng)驗,，后期穩(wěn)步推進,。

2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制,。從房屋預售開始,，物業(yè)管理應同步介入，對房屋的功能,、布局,、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎,。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建設企業(yè)承擔,。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動物業(yè)管理招投標制度,。

3,、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制,。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度,，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件,。

另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位,、公用設施設備不完善引起的,，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗收時加強管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度,，嚴格房屋質(zhì)量和設施設備配套關,，為物業(yè)管理奠定硬件基礎。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇五

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產(chǎn)局,、城市管理行政執(zhí)法局,、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查,，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理,，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境,。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家,，其中菜市場4家，小百貨市場4家,，家居建

集貿(mào)市場是城市的一個窗口,，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出,，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境,、提升城市品位,、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點,，存在的問題十分突出,。具體來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善,，存在安全隱患,。

旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理,，劃定專門停車場,，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的,，加上商戶素質(zhì)參差不齊,，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損,，后與安良公司解除成立合同,。除天柱菜市場、零碑菜市場,、旺業(yè)大市場,、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場,、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全,，消防安全隱患嚴重,。個別市場設施簡陋、陳舊,，電線老化,、大棚破損嚴重，急需整治改造,。

（二）開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位,，權責不明確。

（三）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃,、不景氣,，經(jīng)濟效益低下。

金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置,，天柱山大市場,、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外,，市場內(nèi)門面房盡管已售出,，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后,，只做倉庫或車庫,。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元,，經(jīng)濟效益十分低下,。

集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關,。構建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境,，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展,，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的.根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類,，按不同類別,，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場,、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理,，管理方式維持現(xiàn)狀不變,。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員,，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全,。第二類是建成時間早,，市場產(chǎn)權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類是市場規(guī)模程度較高,，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場,、彰法山菜市場,、金源菜市、皖鎮(zhèn),、天柱山大市場,、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭,，縣房管局,、工商局、住建局,、財政局等相關部門參與,，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇六

近年來隨著天津市城市建設的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進,一座座風格迥異,設施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩,。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起,應運而生的物業(yè)管理肩負起了小區(qū)建設,、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生,、安全保衛(wèi),、水電暖的日常維護保養(yǎng)等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū),同時隨著政府機構的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制,政府機關、學校,、醫(yī)院等單位的后勤服務也走向社會化,。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間,。

1.經(jīng)濟的發(fā)展帶動物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大

天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚,第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立,。剛剛起步時全市只有十幾家物業(yè)管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟快速發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大,到20xx年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家,管理總面積達到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實施物業(yè)管理的項目已達到1600多個,從業(yè)人員超過5萬人,營業(yè)收入突破10億元,。

2.物業(yè)企業(yè)服務的領域更廣,服務內(nèi)容更寬,形式更加多樣化

城市建設進程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來,過去物業(yè)服務只需要清潔工,、門衛(wèi)、綠化等幾項服務,。近幾年,隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構的調(diào)整,物業(yè)服務的形式也從單一的服務發(fā)展到形式多樣的服務,。如:家電的維修,、接送上下學的學生、送水入戶,、代買飛機車船票等,。特別是隨著機關企事業(yè)單位后勤的社會化,大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務的重點從對居民小區(qū)的物業(yè)服務延伸到工業(yè)區(qū)、學校,、醫(yī)院,、車站機場、商場,、辦公樓宇等地方,。如國際商場物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數(shù)碼廣場,、博士后公寓等單位,。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外,從20xx年-20xx年3年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓,、南開商業(yè)銀行,、河北職業(yè)學院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米,達到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍,。十年間,物業(yè)管理的面積年遞增速度達到20.89%,。此外,物業(yè)管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業(yè)管理公司已由簡單的服務職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務相結(jié)合的復合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如,有的物業(yè)公司瞄準市場需求專業(yè)化,、規(guī)?；a(chǎn)立體車庫的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關的技術部門合作生產(chǎn)市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業(yè)規(guī)模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。

3.舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務業(yè)提供了難得的機會

去年是市委,、市政府對天津市成片舊樓區(qū)進行綜合整修的第一年,據(jù)統(tǒng)計,實施舊區(qū)物業(yè)管理的項目為社會提供了就業(yè)崗位1448個,安置了下崗失業(yè)人員924名,其中4050人員757人,。據(jù)有關部門預計今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米,累計達到9210萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達到65%以上,為社會可提供4000余個就業(yè)崗位,。社會對物業(yè)服務的需求不斷加大,為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機遇,。

制度改革和住房商品化的發(fā)展,物業(yè)服務業(yè)這一新興行業(yè)進入了一個迅速蓬勃發(fā)展的時期,截止20xx年底,物業(yè)公司總數(shù)已超過2萬家,從業(yè)人員超過230萬人,相當于我國社會服務業(yè)從業(yè)人員的23%,。

由于物業(yè)服務業(yè)的服務項目,、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務的行列,物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。

1.從物業(yè)企業(yè)的服務內(nèi)容和項目看適合下崗人員的再就業(yè),。

物業(yè)企業(yè)按照社會化,、專業(yè)化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理,向住戶提供全方位的綜合性服務,是集管理,、經(jīng)營,、服務為一體的有償勞動單位,是社區(qū)服務業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務的內(nèi)容看:主要包括有償服務和無償服務,。無償服務包括(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔,、綠地的維護,、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場秩序的管理,。(2)高層電梯的管理和維護,小區(qū)內(nèi)的消防保安,、水電暖的維護保養(yǎng)等。有償?shù)姆瞻?(1)家政服務包括:家務勞動,、護理,、照顧老人及兒童、看護病人等,。(2)代買機票,、送水入戶。(3)業(yè)主家中設備的修理(疏通管道,、抽水馬桶的修理,、修理水箱潔具等)。

從物業(yè)企業(yè)的大部分服務內(nèi)容看,對從業(yè)人員所需的知識和技術水平要求不高,但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神,因此,物業(yè)服務很難適合年輕人的擇業(yè)標準,但適合下崗人員的再就業(yè),。

從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看,大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動力,為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻。據(jù)有關部門估計,今后十幾年內(nèi),城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米,、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計算,僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬-50萬人就業(yè),。

2、天津市物業(yè)服務業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè),吸引越來越多的下崗人員加入到這一領域,。

過去許多人一提起物業(yè)服務就認為是伺候人的,。但隨著社會的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變,下崗人員在選擇就業(yè)時比較務實,對擇業(yè)有了新的`認識,越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查,有的物業(yè)服務公司安置的下崗人員已達到公司職工總數(shù)的60%以上,。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力,找回了自信,經(jīng)濟地位也得到了提高,不僅贏得了社會的尊重,同時也帶來了家庭地位的提高,。與此同時政府相關政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機會及更好的待遇。例如:政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應數(shù)額的下崗人員安置費,(每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費),這就為物業(yè)公司減輕了一定的負擔,。同時物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇,。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元?，F(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達480元,好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。

據(jù)有關部門調(diào)查,目前天津市從事物業(yè)服務的下崗人員特征明顯,一是年齡偏大,多數(shù)人員的年齡在35-50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中小學,、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數(shù),據(jù)有關部門介紹,天津市目前從事物業(yè)服務的下崗人員女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生,綠地的維護等,。男性下崗人員主要擔任著物業(yè)小區(qū)的安全維護以及技術性的維修工作,。近幾年隨著天津市物業(yè)服務業(yè)領域的拓寬和發(fā)展,將會有越來越多的男性加入到這一領域從事一些有一定專業(yè)技術的服務工作。

3.物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置,。

面對近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法,他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件,爭取好一點的福利,。例如,給下崗人員上養(yǎng)老保險,使他們今后生活有保障。再如,公司領導在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品,、八月十五給職工送去獎金及月餅,、“三八”婦女節(jié)給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心,。

1.物業(yè)企業(yè)要進一步加大宣傳力度,引進先進的管理理念,。

當前,人們對物業(yè)管理企業(yè)的認識還不夠全面,對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此,應加大對物業(yè)管理的宣傳力度,逐步使用戶與經(jīng)營者之間形成一種相互信賴,、相互依存的關系,讓人們了解物業(yè)服務的項目和內(nèi)容,把先進的住宅管理理念引進千家萬戶,同時進一步搞好全方位,、多功能的綜合服務,讓業(yè)主們住的安心舒心,使服務、收費很好的鏈接,形成良性循環(huán),。

2.提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),強化服務意識,。

通過舉辦培訓班、學習外地先進經(jīng)驗等多種方式,提高物業(yè)公司人員的業(yè)務能力和自身修養(yǎng),使物業(yè)管理公司進一步走向成熟,。調(diào)查顯示:天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進行過專業(yè)培訓,但仍然存在著服務態(tài)度不好,專業(yè)技術不過硬,文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)象,。這就需要經(jīng)常不斷地培訓物業(yè)管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務素質(zhì),以提高用戶對物業(yè)管理的認知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進天津市物業(yè)服務的健康發(fā)展。

3.拓寬服務領域,改善服務質(zhì)量,。

物業(yè)管理企業(yè)應進一步創(chuàng)新思維,制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略,在拓寬服務范圍,、提高服務質(zhì)量、提升文化品位上下功夫,把企業(yè)做大做強,。首先,要廣開渠道,在擴大服務范圍上下功夫,逐步開展家政服務,、餐飲服務,包括鐘點工、送煤氣,、修理家電,、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負責小區(qū)的治安,、設備租賃等業(yè)務,形成一個好的物業(yè)經(jīng)營服務機制,開拓物業(yè)經(jīng)營市場,使人們逐步認識到經(jīng)營管理的重要性與必要性,另外,隨著我國進入老齡社會對老年人的養(yǎng)老,、醫(yī)療等也將成為物業(yè)服務的重點。第二,把服務作為企業(yè)品牌推向市場,在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟,。服務質(zhì)量的好壞,服務水平的高低直接影響到企業(yè)的長遠發(fā)展,因此在擴大項目的同時,更應重視服務質(zhì)量,、水平的提高,為用戶提供“方便,、快捷、高效”的服務,使企業(yè)向?qū)I(yè)化,、高層次方向發(fā)展,。第三,進一步提升物業(yè)服務品位,發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導消費的作用,。應建立必要的文教娛樂設施,引導社區(qū)健康文化生活,營造社區(qū)歡樂,、祥和、文明的氛圍,樹立企業(yè)良好的形象,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇七

物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能,，整合各類專業(yè)技術人員,，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量,，優(yōu)化居民生活環(huán)境,。隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關心,、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前,，由于消防警力,、業(yè)務經(jīng)費、管理體制,、業(yè)務水平等因素的影響,，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確,、消防安全意識淡薄,，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等原因長期存在，致使委托管理的單位,、小區(qū)特別是多產(chǎn)權建筑滋生大量的火災隱患,。當前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn),。

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強

在日常的消防管理工作中,，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體,、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多,?！吨腥A人民共和國消防法》第十四條,，《機關、團體,、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而,，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少,，甚至根本不懂法、不守法,，有法不依,，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性,，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長,。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務素質(zhì)不高

在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn)：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術知識，學歷層次,、專業(yè)技術偏低,，安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,，有些單位僅滿足于有人在崗,，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心,，對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問,。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會解決問題,，更有甚者直接關閉了之,。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設施,、器材被盜現(xiàn)象嚴重,，應急照明、疏散指示標志損壞突出,，消防設施器材長期處于缺損狀態(tài),。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮,、推卸職責，缺少協(xié)調(diào)配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮,，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性,、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發(fā)揮應有的功能,。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明

物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物,，其最終目標是服務于與業(yè)主的各項合同約定,，也就是說，其只對合同約定的內(nèi)容負責,。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒有明細的`合同約定，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理,、如何管理,、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設施的管理,，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態(tài),，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能,；

(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住,、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑,、小區(qū)整體安全的考慮,，借著裝修之名,，肆意擴大裝修面積,，擅自改變建筑物使用性質(zhì),，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構,、樓梯形式,，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等,，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益,，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任,，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通,，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,，從而放任發(fā)展,，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患,；

(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè),，是指依法設立、具有獨立法人資格,，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè),。雖然建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術人員的數(shù)量,。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來,，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商,，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開展,；

(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用,、車輛的停放,、物業(yè)公司的服務質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能及時收取,。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取,、保管、使用等方面的規(guī)定,，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位,，提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位,，其操作程序復雜,，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設施在內(nèi)的公共設施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障,。

(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中,，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理,。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時,，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會,，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,，則新物業(yè)管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會,。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織,，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度,，大大加大了消防部門的工作量,。

(一)進一步明確和完善相關法律規(guī)定

政府相關部門應根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關法律法規(guī),，進一步明確業(yè)主委員會的職責,，完善組織機構,，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定,。規(guī)范業(yè)主,、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產(chǎn)權多使用建筑或多產(chǎn)權建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件,，確保消防設施有人管理,，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù),；

(二)提高物業(yè)公司的準入門檻

建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術人員,，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件,。同時要建章立制,，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度,，及時掌握物業(yè)管理單位的相關信息,，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量,、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領、等級評定的范疇,，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平,；

(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道,、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作,，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎內(nèi)容,，同時,，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制,，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,，物業(yè)單位應及時報告街道、社區(qū)及公安派出所,，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中,。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度,，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理,，從嚴處罰；

(四)加大消防教育培訓力度

切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓,。街道安全辦要具體抓好摸底,、統(tǒng)計匯總工作，督促落實,，防止漏報漏訓,。通過培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念,，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》,、《機關、團體,、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律,、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責,，樹立起消防安全責任主體意識,。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散,、會組織撲救初起火災,。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高,。

(五)規(guī)范對公共維修基金的管理

《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位,，其使用是否公平、合理,，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益,。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則,、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織,，定期召開消防工作會議,，切實解決火災隱患、經(jīng)費等問題,，對于需要動用房管部門的專項修理基金,，街道、社區(qū)及公安派出所應幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時,、有效的整改?？傊?，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分,。只有政府,、職能部門密切配合、協(xié)作,，共同努力,，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務,，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證,，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇八

為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康,、規(guī)范發(fā)展,，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點,。調(diào)研組自7月份起,，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看,、聽取情況介紹,、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷,、走訪群眾,、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴xx西……等地考察等形式,，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況,，分析現(xiàn)狀，查找問題,，學習借鑒先進經(jīng)驗,，認真研究對策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

1,、住宅小區(qū)的基本情況

根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個,，總建筑面積600035平方米,，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個，住房近3000套,，這部分住宅投入使用后,，加上目前空置的住宅，全部入住后,，小區(qū)的入住人口將近到30000人,。占到城區(qū)居住人口近50%。

分析我縣住宅小區(qū)的基本情況,，主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

（一）住宅性質(zhì)多樣,。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建,，定價出售,，住戶沒有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區(qū),。二是各單位為解決本單位職工住房問題,，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔,，房屋定價出售或分配,，住戶沒有取得產(chǎn)權證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手,。這類小區(qū)有40個,，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小,，多在30戶左右,；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓,，市場出售,，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū),，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權房,，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小,，多自建自管,；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房,，廉租房等各類保障性住房,。

（二）建設標準不一。主體建筑方面,，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房,，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構、半框架結(jié)構,、框架結(jié)構,，剪力墻結(jié)構等。配套設施建設方面,，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）,；大多數(shù)配套設施建設不齊,，無綠地、無車位、無物業(yè)用房,、無公廁等各種情況比較普遍,；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈,、龍輝小區(qū)配套設施較好,。

（三）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個小區(qū)中,，大的有龍輝小區(qū)559套,，幸福小區(qū)三個區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套,。其中,，20戶以下的小區(qū)有14個，21-50戶的有19個,，51-100有14個,，100-200戶的有5個，500戶以上的2個,。

（四）舊住宅多且分散,。調(diào)研的54個小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個,，大約占到65%,，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建,，比較分散,；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設標準較低,，多為磚混結(jié)構房,。

2、物業(yè)管理的基本情況

（一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況,。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家,。其中目前在我縣開展服務業(yè)務的有4家，服務小區(qū)6個,，占小區(qū)總數(shù)的10%,，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%,；目前還沒有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì),。

（二）業(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況

目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家,，分別為幸福小區(qū),、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認字,、打電話征求意見等形式產(chǎn)生,，目前都還沒有步入工作的正軌。

（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況

調(diào)研的54個小區(qū)中,，有3個由住建局的下屬物業(yè)服務部門管理,，基本屬行政化管理，有29個小區(qū)由建設單位負責管理,。物業(yè)機構管理的有14個小區(qū),，業(yè)主自治的有8個。建管不分,，物業(yè)服務從屬于建設單位,，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區(qū)工程建設的基本情況全然不知,；服務項目少,，大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，好一點的小區(qū)有保安服務和維修服務,，服務質(zhì)量相對都比較差,，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準,；收費標準不一,，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元,，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元,；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元,，物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定,。

調(diào)研組認為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段,，物業(yè)管理還不規(guī)范,，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：

1,、工程建設的遺留問題

小區(qū)工程建設的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因,，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設手續(xù)不完善,，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證,；二是工程質(zhì)量把關不嚴，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題,，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水,、地基裂縫,、地下車庫漏水嚴重等現(xiàn)象,；三是工程未驗收,，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了,，至今門前地下室還是個大坑,，雨天不能排水，居民出行不便,；四是未嚴格按照規(guī)劃建設公共建筑和共用設施,，如綠化、花池,、活動場地,、停車位、供熱設施,、物業(yè)用房等,。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上,，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化,。

2、歷史原因形成的問題

一是政府于早期建設住宅小區(qū),，劃拔土地,、定價出售，按照現(xiàn)行政策,，住戶沒有完整的產(chǎn)權,，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現(xiàn)屋頂漏水,、立面破損,、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決,。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權,，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任,；幸福小區(qū)屬政府定價出售,，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決,，矛盾日益加劇,。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制,，規(guī)劃,、建設,、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊,、無綠地,、無停車位、甚至無門房,，加之房屋年久失修,，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道,。部分由原單位管理,，當房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理,，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并,，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上,，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點,。

3、專項維修基金收繳不到位

調(diào)研的54個小區(qū)中,，僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金,，僅占13%。收繳標準不統(tǒng)一,，有按房價2%或3%收取,，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓,，已年久失修,，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活,，維修資金沒有著落,。由政府建設的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū),，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶,。

4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后

通過當工商注冊的僅7家,，掛靠服務的1家,，都沒有取得相應的服務資質(zhì)；物業(yè)服務人員素質(zhì)偏低,，年齡相對偏高,，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓,，管理人員持證上崗率只有5％左右,，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％,。

5,、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范

部分建設單位,、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑,，把物業(yè)服務變成了管理，這種自建自營,，建管不分的落后模式還普遍存在,。全縣70多個小區(qū)中，只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理,。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量,，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務項目少,，服務費標準低,，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高,，形成虧損,，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立,。部分單位建設小區(qū),，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元,、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理,，有的有點報酬,，有的是義務服務。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務就是看大門,、打掃衛(wèi)生,、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決,，管理跟不上,，有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求,。調(diào)研的54個小區(qū),，物業(yè)服務企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區(qū)建設的基本情況不清,，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關制度或公約,，少有的部分也得不落實。

6,、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的運作機制尚未形成

業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系,。調(diào)研統(tǒng)計,，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務要求往往會超出合理范圍,。例如：在調(diào)查中,，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時,，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理,。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關系僵化,，陷入惡性循環(huán)的怪圈,。

召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難,，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后,。住房對業(yè)主大會缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會,，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個,，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生,。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠,。

針對物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作,，提高物業(yè)管理水平,，調(diào)研組提出如下意見與建議：

1,、加強居民住宅小區(qū)的工程建設管理

工程建設的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監(jiān)管措施,，要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定,，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施,，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛,。規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑,、共用設施,、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容,；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關,；組織驗收，應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容,；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題,。

2,、加強對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人,；二是嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度,；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合,，形成合力加大執(zhí)法力度,，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度,，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛,。五是要組織不定期巡查，對管理水平低,、信用等級差,、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,，維護廣大業(yè)主合法權益。

3,、要強化對物業(yè)管理工作的指導

一是要主動介入,，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會,、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題,，加大組織,、協(xié)調(diào)、指導,、幫助的力度,，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作,，促進規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進展,；二是加強物業(yè)服務企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持,，組織好物業(yè)服務從業(yè)人員的崗前培訓,，條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件,。

按享受服務的等級收費機制沒有建立,。區(qū)的物管運行成本不同、服務標準不同,，收費標準自然不同,，但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照，無論何種服務質(zhì)量收取標準相差無己,。

二是要加強引導,，盡快形成以質(zhì)論價、質(zhì)價相符,、合同約定的收費體系,，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍,；三是廣泛征集社會各界的意見和建議,，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇,、合同期限以及雙方的權利,、義務、責任,，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,。區(qū)別新舊住宅、高層與低層,、服務項目,、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準,，促進物業(yè)服務健康運行,。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點,，宜選擇部分條件較好的小區(qū),，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈,、幸福小區(qū),，先行搞好試點，逐步推行,。

4,、要健全物業(yè)管理體制機制

首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,，加強物業(yè)管理隊伍組織建設,，配備專職人員，明確職責分工,，將管理重心下移,，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用,。其次,，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門,、開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與,、相互監(jiān)督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行,。第三,、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面,、及時,、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況,、我縣所有物業(yè)的基礎情況,、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務水平打下一個良好的基礎,。

5,、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

縣政府及相關職能部門要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺,、報紙,、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動,，強化對政府部門相關工作人員,、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓,，促進行政管理人員,、業(yè)委會成員依法履職，不越位,、不缺位,；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理,，更好地為業(yè)主提供服務,；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè),、政府,、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作,，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù),，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務,。

6,、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為

物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質(zhì)量意識，規(guī)范管理,、優(yōu)化服務,，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓,，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務水平,。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一收費,，在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點,，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級,、服務內(nèi)容,、收費項目、收費標準,、收費依據(jù),、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況,，使廣大業(yè)主明白消費,。三是要加強企業(yè)內(nèi)部管理,，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準,，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改,。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,，應當對物業(yè)共用部位,，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛,。

7,、要強力落實專項維修資金的收繳工作

新近建成的小區(qū)條件較好，應嚴格督促落實,，可一步到位,，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作,，確保正常運行,，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū),；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度,，確保落實；對政府及部門早其建設小區(qū)如文筆小區(qū)等,，應盡快研究,，加以解決。

8,、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

調(diào)動各方積極性,，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散,，尤其是小區(qū)樓房陳舊,、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況,，逐個進行調(diào)研、分析,，采取多種途徑,、多種形式、多種方法,，解決處理好維修資金歸集困難,、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源,，完善物業(yè)管理條件,，促進其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?？芍窒刃袑讉€無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點,，通過總結(jié)經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,，最終促其走上規(guī)范化管理軌道,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇九

物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容,。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理,，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調(diào)研,，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念,，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭,、合理收費,，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,，正是朝陽產(chǎn)業(yè),，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢,，還存在市場化運行機制未健全,、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題,?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段,。二是物業(yè)管理總體水平較低,。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計,，目前,，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個,，管理房屋230萬平方米,。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%,。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務公司尚無,，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會,，物業(yè)服務水平很難得到一個質(zhì)的提升,。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元,，高層住宅為每平方米0.7—0.9元,。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高,，收繳率低,，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素,。

1、物業(yè)服務公司規(guī)模較小,。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,，發(fā)展參差不齊,。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差,，專業(yè)化水平低,，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低,、效益差,。如果形成規(guī)模效應，則可降低成本,，提高效率,。

2、市場化運作機制尚未健全,。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制,。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難,。一是我區(qū)為中心城區(qū),，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高,，小區(qū)入住率不高,，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費,，而這部分人員未入住,，并未減少物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱,，應交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計,，收取物業(yè)管理費達到90%以上,，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了,。導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損,，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼,。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解,，業(yè)主繳費意識薄弱,，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費,，只有被迫撤離所服務的樓盤,。

3、物業(yè)服務費收取難,。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,服務質(zhì)量差,服務不到位,，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費,。如安置房,、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶,，以生活水平低為由拒交物管費,。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因,，如業(yè)主內(nèi)部糾紛,、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱,。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務被忽視,。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費,，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎,？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生,。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務,，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益,，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作,。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質(zhì)量,，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒,。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解,。二次供水,、電梯使用費分攤收取矛盾大,。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費,。七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明,、不合理，亂收費,、高收費,，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質(zhì)價不符,。在實際物業(yè)管理工作中,，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位、服務態(tài)度不好,、維修不及時,、收費不規(guī)范等情況。這樣,，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿意,，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費,。九是當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平,、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后,，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費,。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡,，入不敷出,，從而降低服務標準，對小區(qū)設備維護,、清潔,、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán),，引起住戶不滿,，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈,。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計,，近三年來,，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明,、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位,。

4,、物業(yè)管理體制不完善,。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門,，有時各種矛盾會交織在一起,。從全區(qū)看,，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順,，多頭管理問題久拖不絕,；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清,；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮,；房屋管理由房產(chǎn)部門負責,，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確,，行政監(jiān)管力度不大,。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管,。我區(qū)所

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會,，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務內(nèi)容,、有哪些服務標準，應交多少費用,，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等,，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務,、服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生,，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則,，對此業(yè)主意見,，對物業(yè)管理的有償服務產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作,。

6,、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務的消費觀念沒有完全樹立起來,。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程,。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題,，業(yè)主不是積極通過司法,、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務費的方式進行,，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性,，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費,，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費,。物業(yè)服務收費不到位,，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支,。部分業(yè)主不繳費,，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公平的,。長此發(fā)展,，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行,，房屋及設施將會失修失養(yǎng),，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津,。

１,、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件,，積極鼓勵物業(yè)公司兼并,、合并，走強強聯(lián)合之路,，做大做強物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司,，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠,。

2,、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制,，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì),。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司,、物業(yè)管理人員,，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書,，維護良好的市場秩序,。要深入社區(qū)，加強日常巡查,，對維修不及時,、服務不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處,，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設,，強化檢查考核,、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施,，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務水平不斷提高,，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3,、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制,。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能,、布局,、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎,。建立物業(yè)服務收費報審機制,，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務收費標準,，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房,，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時,，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商,，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質(zhì)量和配套設施設備的齊全及有效維修養(yǎng)護,。

4,、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務費指導價格體系,，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準,，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費,，電梯費用各樓層間的分攤比例問題,，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務費等問題,，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理,，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制,，使物業(yè)管理服務向市場化,、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開,、公平,，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn),，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點,，采取分類指導辦法，做到公開合理,、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標準,。

5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序,。按有關條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候,，由業(yè)主委員會提出,，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金,。但實際上,，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,，給實際使用造成了困難,。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用,。隨著大量房屋開始進入維修期,，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題,。目前,，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6,、簡化催繳物業(yè)費法律程序,。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主,，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力,，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關費用,。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

7,、妥善協(xié)調(diào)解決有關問題,。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月,，由物業(yè)企業(yè)代收,。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒,，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生,、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月,、戶的垃圾處理費,。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務，只做了其中一部分,，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月,、戶的垃圾處理費。

8,、加大宣傳力度引導人們正確的物業(yè)消費觀念,。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平,，提高自身的`服務質(zhì)量。規(guī)范管理,，提高服務水平,，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”,，有效避免收費難的問題,。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識,。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務型的商品交換,。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

9,、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度,。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程,，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境,。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整,、系統(tǒng)體系,。

10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平,。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》,，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力,，加強與業(yè)主,、業(yè)委會的溝通交流，達成共識,。二是不斷提高服務質(zhì)量,，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化,，編制成具體的《操作手冊》,，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務團隊,。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓,。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制,。

11,、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制,。將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍,。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導,，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時,，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動,，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間,，業(yè)主,、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理,，街道辦事處應當予以協(xié)助,。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度,，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件,。

12、恢復物業(yè)小區(qū)服務收費年審制度,。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業(yè)管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度,，與之相關的罰則自行取消”?；謴臀飿I(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度,，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度,。

13,、盡快修改、細化物業(yè)管理有關規(guī)定,。《江西省物業(yè)服務收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長,、社會進步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求,，修改物業(yè)服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合,，共同推動新的物業(yè)服務收費管理辦法盡快出臺,。新出臺的物業(yè)服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性,、合理性和有效指導性,，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準,、服務內(nèi)容,、定價方式、收費方式等方面進行細化,，進一步明確物業(yè)服務成本構成和服務內(nèi)容,，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗,，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費,，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十

為打造xx企業(yè)品牌，運用現(xiàn)代管理手段,，建立具有標準化,、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略,，宏觀調(diào)控經(jīng)營,，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務發(fā)展,，根據(jù)公司董事和領導要求,，本人進行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：

1,、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,，交通便利，周邊配套日趨成熟,，發(fā)展?jié)摿妱拧?/p>

2,、市場定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,，吸引力大,，前景廣闊。

3,、小區(qū)配套設施標準性高,。

4、準確把握市場脈搏,。

5,、經(jīng)營理念鮮明——創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活,。

6,、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀律支撐,。

7,、人力資源及組織體系比較完整。

8,、公司董事及高層領導調(diào)控意識超前,，戰(zhàn)略目標明確，拓展思維清晰,。

1,、工程規(guī)劃,、設計、施工等與物管銜接脫節(jié),，給物業(yè)管理服務留下了后遺癥,，加大經(jīng)營成本，造成資源浪費,。例如：xx華庭游泳池每次清洗,，水量理應自然排盡，作業(yè)自如,。但目前每次洗清時,，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走,，這樣,，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響,。再如,，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比,，隨著業(yè)主生活水平的提高,，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張,，長期如此將會導致秩序混亂,。

2、營銷與物管關系脫節(jié),，公司在推銷產(chǎn)品前期,，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建,、亂擺亂放,、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視,。

3,、人力資源配置缺乏科學性,，相關部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃,，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上,，出現(xiàn)了錯亂局面,，直接影響服務質(zhì)量。

4,、縱橫觀三個樓盤物管服務標準,，尚未達到公司基本要求,。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在,；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼,、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見,，噴泉中央石塊四分五裂,，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見,；xx華庭的廣場地面,、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面,、車庫墻面等清潔開荒馬虎,，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見,，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放,，占道經(jīng)營嚴重，各門面招牌大小不一,，亂張亂貼處處可見,；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上,，嚴重影響了小區(qū)良好容貌,。

5、綠化管理方面,，對枯枝黃葉修剪無計劃進行,，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白,、黃土裸露不及時補種,，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養(yǎng)護專業(yè)水平一般,。

6,、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖,、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標識,。

7、在設備設施管理維護方面,，沒有規(guī)范設備臺帳和歷史記錄,，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修,；泳池機房無鎖,，房門經(jīng)常打開而無人重視，進入泳池區(qū)的小孩可隨意進入機房捉迷藏,，時刻存在安全隱患,。

8、保安隊伍紀律散漫,，應變能力差,，崗位工作馬虎應付，禮節(jié)禮貌,、服務態(tài)度,、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差,，戰(zhàn)斗力弱,。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關部門不滿而投訴,；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙,；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導,、小區(qū)業(yè)主,、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬,；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控,；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統(tǒng)一,，整體局面較為混亂,，隊伍建設有待整頓。

9,、在客戶服務方面,，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以,，xx居和xx花園前臺待客工作一般,。在房屋檔案資料的建立、服務質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機制建立）,、財務收費體系的建立,，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎工作，尚未形成系統(tǒng)化,、標準化,。尤其在物業(yè)資料管理與財務收費管理方面,，還停留于手工作業(yè)原始方式,，工作效率較低,。

10、從物業(yè)管理整體隊伍上看,，土氣低落,，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務培訓及績效考核機制尚未鋪開,，整體業(yè)務素質(zhì)較差,，專業(yè)水準較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗,，加上監(jiān)督力度不足,，在管理上出現(xiàn)了較多盲點，由于工作權責模糊不清等原因,，導致了各部門各自為政的傾向,，組織架構及崗位架構有待調(diào)整。

根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題,，建議以下改善：

1,、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合,。

從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展,，建議成立“xx物業(yè)管理服務有限公司”,，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地,，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務工作,，具體整合辦法為：

將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目,，申報注冊登記下屬項目管理處,。即“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx居管理處”,、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”,。今后的項目發(fā)展和命名，按此類推,。

2,、精簡機構，合理調(diào)配,。

規(guī)范的企業(yè),，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實施各方面工作,，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能,，并結(jié)合xx實際情況，現(xiàn)擬作以下整合：

a,。在董事長的領導下,，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負責制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營運作,，直接對董事總經(jīng)理負責,。

b。各物業(yè)管理項目負責人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負責和執(zhí)行本項目工作事務,，直接對物業(yè)總監(jiān)負責,。根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模情況，下設各班組,，切實做好定崗,、定員、定編工作,，實行專業(yè)上崗,，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的,、專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍,。

c。層級管理,，權責分清,，制定明確工作質(zhì)量指標，并將具體工作落到實處,，責任到人,。

d。設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）,。

3,、根據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預定工作效率目標,、質(zhì)量目標和成本目標執(zhí)行工作,，定期評估考核，抓好監(jiān)控工作,。

4,、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件,。

即“管理文件”（質(zhì)量手冊）,、“作業(yè)流程”（程序文件）,、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化,、標準化,、規(guī)范化。

5,、實行管理處經(jīng)理（主任）負責制和各崗位責任制。

6,、提高管理檔次,，樹立良好企業(yè)形象，對小區(qū)房屋,、設備,、住戶檔案資料及財務收費等管理，運用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作,，實行電腦化管理,，提高工作效率。

7,、在內(nèi)部管理上,，建立良好監(jiān)督機制。

對內(nèi)部各種任務落實,，必須跟蹤驗證,，以xx華庭為指揮中心，負責監(jiān)控及信息反饋等工作,，按工作量化指標,，建立完善的服務質(zhì)量體系運行評估工作，對客戶投拆,、設備運行,、安全服務、環(huán)境服務,、維修服務等職能板塊工作做好統(tǒng)計分析,、日檢、周報,、月報等要求準時準確,，軟件資料的管理標識明確，立卷,、辦文,、歸檔、存放,、規(guī)范有序,，對管理的追溯,，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上,，根據(jù)每周工作情況,，每月定期召開服務質(zhì)量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項,，及時采取各種糾正和預防措施,，并嚴密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務質(zhì)量,，令公司和業(yè)主放心滿意,。

8、重視培訓,，提高素質(zhì),。

重點抓好公共培訓部分和部門業(yè)務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中出現(xiàn)的實際案例為培訓教材,，舉一反三,，激發(fā)員工鉆研業(yè)務興趣，努力提高全體員工業(yè)務素質(zhì),。

9,、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰,。

增強員工危機意識,，對業(yè)務能力差，經(jīng)反復培訓仍停留于落后狀態(tài),，工作紀律馬虎散漫,，違紀違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理,；對表現(xiàn)優(yōu)秀,、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星” 的好員工，經(jīng)董事及公司領導認可后,，給予獎勵和表彰,，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強員工和團隊的戰(zhàn)斗力,。

10,、開源節(jié)流，控制成本,。

在原有資源基礎上,，嚴格控制各項費用開支，凡屬一切經(jīng)費開支,，必須按計劃報批執(zhí)行,，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用,，抓好水電公用支出和相關節(jié)能工作，實行公司資源共享,。

加大對物業(yè)管理收費和停車收費的追繳力度,，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤,，共同維護公司經(jīng)濟利益,，經(jīng)多次溝通仍無法妥善解決的，必要時采取相應法律途徑進行追討,。

大力拓展有償服務,，增加經(jīng)營收入，彌補經(jīng)費不足部分,，密切注視月度,、季度,、年度支出數(shù)據(jù)對比,，確保財務收支良性循環(huán)。

11,、強化工作協(xié)調(diào),，促進團隊合作。

以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織,，由物業(yè)公司負責擬案,，對物業(yè)的竣工驗收、接管,、移交,、包括營銷業(yè)務關聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調(diào),，對相關任務的調(diào)度或協(xié)調(diào),，必須有明確的《工作任務單》或《工作聯(lián)絡單》，對每個環(huán)節(jié)的工作均有時效約束,，對已完成的工作驗證,，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調(diào)度（反饋）流程圖”納入公司制度化,，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象,，確保公司正常運作。

12,、規(guī)范物管文本,，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務。

編制《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》,、《管理公約》,，《裝修管理規(guī)定》,、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求,，使管理經(jīng)營有章可循,、有法可依。

13,、重視窗口服務,，作業(yè)指引清晰。

為方便業(yè)主業(yè)務辦理,，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作,，并公示于客戶服務中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示,，也利于員工操作,。

14、《議事日程》明確,，行政統(tǒng)籌到位,。

在日常事務統(tǒng)籌中，忙而不亂,，頭緒分清,。例如：行政例會時間規(guī)定、工作計劃及總結(jié)上交時間規(guī)定,、費用收繳情況報表上交時間規(guī)定,、每月服務質(zhì)量評估分析會時間規(guī)定、各部門用資計劃上交時間規(guī)定,、辦公用品使用計劃上交時間規(guī)定,、維修材料采購計劃上交時間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報表上交時間規(guī)定,、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時間規(guī)定等,，均列入公司的議事日程。

15,、規(guī)范員工著裝,，樹立公司形象。

按各部門工作性質(zhì),，統(tǒng)一配置工衣,，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象,。

16,、規(guī)范公司財產(chǎn)和物資管理，維護公司利益,。

對公司物料物資和各種器械妥善管理,，專人負責,，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規(guī)定,，做到帳物相符,、帳帳相符，杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失,。

17,、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達成效果,。

a）在三個月內(nèi),，有效克服“臟、亂,、差”現(xiàn)象,，使三個樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。

b）在半年內(nèi),，使xx物業(yè)管理全盤運作完全步入正軌,。

c）在一年內(nèi)，基本按iso國際化標準模式導入物業(yè)管理體系,，為公司的認證和創(chuàng)建示范工作打下扎實基礎,，無論在隊伍建設或小區(qū)管理上達到“一中變”,。

d）在一年半內(nèi),，正式通過iso認證，無論從管理或服務上達到系統(tǒng)化,、標準化,、規(guī)范化、科學化,；以國家示范小區(qū)為標準要求,，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。

e）在兩年內(nèi),，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)” 稱號,，在中山物業(yè)管理領域中受到地方政府和同行的認可。

f）在三年內(nèi),，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”,，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。

綜上所述,，敬請董事及公司領導審核指正,。我相信，在公司董事和各級領導的大力支持和精心指導下,，在全體員工的共同努力下,，我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作,，只要我們實事求是、集思廣益,、善于探討,、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務品牌一定會獲得全方位的提升,！

以上報告,，敬請上級領導審核批示。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十一

高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區(qū),，其目的主要是解決本校教職工的居住問題,，為教職工營造一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境,，住宅區(qū)環(huán)境建設管理的好壞,，直接牽掣到職工的根本利益，對學校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用,。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入,，以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務行業(yè)，學習,、借鑒和研究這種新型管理模式和方法,，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題，尋求具有科學性,、社會性,、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化,、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式,，為教職工創(chuàng)造文明、安全,、舒適,、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題,。

1,、住宅區(qū)基礎設施差

目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的,，隨著時間的推移,，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設計已不能適應現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要,，好多線路,、管道已嚴重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設施不齊全,，設備陳舊,、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪,，住戶私自開荒種花種菜,，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪,，在消防及安全設施存上也存在很多隱患,，實行物業(yè)管理難度較大。

2,、從業(yè)人員服務意識差,，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務隊伍

我國各高校物業(yè)管理服務人員，大多數(shù)都是從原房管部門或總務部門分離出來的后勤人員,，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強,，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴重,，觀念轉(zhuǎn)變緩慢,，始終認為自己是學校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化,，自己都不會下崗,，工作不努力，專業(yè)技能學習上不積極進取,，沒有使命感,、緊迫感和危機感，服務意識差,，對待住戶態(tài)度生,、冷,、硬現(xiàn)象存在,，服務不能及時到位，或服務質(zhì)量不能保證,。

3,、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學習的重要場所，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務的單位,，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應的管理辦法,，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依，如近年來,，隨著住房產(chǎn)權的多元化,，校內(nèi)職工外購商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復雜,，不愛護小區(qū)公共設施,，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為,，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習,，還有小區(qū)內(nèi)基礎設施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法,，而物業(yè)管理中心或公司作為服務部門,，沒有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策,，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量,，無法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。

4,、住戶物業(yè)付費意識不強,，依賴性較大

實行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項服務都是學校大包大攬,，包括共用部位的維修,、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎設施建設、衛(wèi)生保潔,、綠化管護,、消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修,、有線電視收費等都是由學校支付,，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用,，好多住戶對此不滿,，認為小區(qū)是學校的住宅區(qū)，自己是學校的職工,，自己有權免費享受住宅區(qū)內(nèi)的各項服務,，過去都是學校出錢搞服務，而現(xiàn)在要自己出錢,，觀念一時難以轉(zhuǎn)變,，福利性服務思想濃厚，對物業(yè)管理缺乏認識和了解,，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度,，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務”的物業(yè)管理消費觀念,。

5,、物業(yè)管理經(jīng)費短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務

高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務為目的,，而不是以盈利為目的,。所以其收費標準普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入,，學校對住宅區(qū)的投入也逐步減少,，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨立核算，自負盈虧的經(jīng)濟實體,。長期以來,，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加,，使的學校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴重失衡,，同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大,，人員工資基數(shù)大,，服務成本高。作為住戶方面,，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流,、休閑娛樂,、開展各種文體活動的重要場所，而要創(chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境,，提供全方位,、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務,，均需要一定的資金做保障,。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。

1,、物業(yè)管理人員要更新觀念,，增強服務意識

高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重,，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,，物業(yè)從業(yè)人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識,，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優(yōu)質(zhì)服務的新理念,，開拓進取,，自我加壓，主動出擊，變“要我干”為“我要干”,，確立“服務求生存,，效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識,，學習和了解物業(yè)管理相關的法律法規(guī),，了解行業(yè)動態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶,，住戶是上帝的新理念,，樹立“誠心、創(chuàng)新,、拼搏,、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務作為我們工作的核心和行動的指南,。

2,、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務隊伍

高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務人員,，學?；蚣瘓F應采用多種渠道、形式對員工進行培訓和教育,，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā),，創(chuàng)建科學的用人機制，鼓勵員工進行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的.新型物業(yè)管理模式,，逐步實現(xiàn)員工持證上崗,，加強與國家級、省級示范小區(qū)的聯(lián)系,，通過參觀,、學習、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平,，通過專業(yè)講座,、技術大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力。并利用高校優(yōu)勢,，向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才,，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來，努力造就一支懂經(jīng)營,、善管理,、通技術、精業(yè)務的高校物業(yè)管理隊伍,。同時要引進競爭機制,，加強考核,，實行競爭上崗、按勞取酬,，從而形成科學規(guī)范的物業(yè)管理體系,，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務。

3,、建立完善的規(guī)章制度

高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn),，住戶只具有使用權,，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值,，學校領導及國資主管部門應予以重視,，高校住宅管理實行所有權和經(jīng)營權相分離，符合高校后勤社會化改革的要求,，有利于學校減輕財政負擔,，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門作為服務單位,，只能搞好服務工作,，無行政管理或處罰權，學校應協(xié)調(diào)各職能部門之間的關系,，配合物業(yè)中心按照國家有關物業(yè)管理的方針,、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策,、辦法,、收費標準和服務內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法,、外租房戶管理辦法,、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等,，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例,，積極成立小區(qū)管委會，形成學校,、小區(qū)管委會,、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

4,、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

住宅物業(yè)管理中心應主動接受學校相關部門包括國資,、后勤、紀檢,、審計,、財務部門的監(jiān)督和管理，對服務內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修,、消防,、門衛(wèi)安全,、綠化管護,、道路的維護,、住宅區(qū)內(nèi)公共設施的維護服務等項目進行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國家有關法規(guī)和行業(yè)條例,，建立和完善物業(yè)管理法規(guī),，實行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項管理規(guī)范標準,，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同,，對物業(yè)中心在日常服務中不符合規(guī)定的項目要進行整改，對服務達不到標準的甲方可進行處罰,，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為,，確保教職工能有一個干凈、整潔,、優(yōu)美的居住環(huán)境,。

5、積極開展社區(qū)文化建設

高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū),，具有濃厚的文化環(huán)境及學術氛圍,，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對居住環(huán)境的建設及服務的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求,，作為高校住宅物業(yè)管理中心,，在搞好各項服務的同時，應加強對物業(yè)管理的宣傳力度,、廣度和深度,，并結(jié)合本校的實際情況，配合工會,、離退休處,、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設及群眾性娛樂活動,，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來,，大力開展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動,，培養(yǎng)住戶的主人翁思想,，營造積極、健康,、向上,、富有高校特色的社區(qū)文化，通過提高文化內(nèi)涵,，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境,，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站,，多形式開展社區(qū)文化、體育,、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動,，開設宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào),。

6,、多渠道開展便民有償服務，增創(chuàng)服務經(jīng)費

經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎,，也是物業(yè)公司開展服務工作的保障,，物業(yè)公司在取得學校劃撥的經(jīng)費、住戶交付的物業(yè)管理費及職工室內(nèi)維修費外,，還應充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢,，挖掘服務潛力，拓展服務項目,，通過開展有償便民活動,，尋求新的經(jīng)濟增長點。在此方面,，學校應該給予政策支持,，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜,、水果市場的開發(fā),，洗衣店、服裝加工店,、飲食服務攤點,、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點，廣開資金來源渠道,，補充物業(yè)服務費的不足,，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。

7,、以人為本,，構建和諧居住小區(qū)

高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務,，要按照“以人為本”的服務理念,，不斷提升服務水平，使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家,，有困難找物業(yè)”的溫暖,，把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象,。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授,、專家,、學者等老人，他們的子女常年不在身邊,，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進行深入溝通,，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難，幫助他們解決實際問題,，對待服務工作要高效,、細致,、態(tài)度和藹,、服務熱情周到。同時中心領導要關心職工生活,，重視人性化管理,，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶,，中心都應予以慰問,、祝賀、看望,，員工有不順心的事時,，中心領導要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難,，使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮,，增強企業(yè)的凝結(jié)力和向心力，達到住戶滿意,、領導滿意,、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。

總之,，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務行業(yè),，它不同與社會上的物業(yè)管理模式，它的各項政策及服務標準應服從學校改革,、發(fā)展,、穩(wěn)定的大局，各高校應結(jié)合自身的特點和實際情況,，按照住宅區(qū)行政所有權和經(jīng)營權相分離的原則,，轉(zhuǎn)變原有管理部門的職能，注入新的物業(yè)管理機制,，依靠學校的支持,，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式,，向教職工提供全方位,、高質(zhì)量,、綜合性服務，最終實現(xiàn)社會,、學校,、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展,。

參考文獻：

1,、《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢》作者：徐志國、常劍,、賀云華,，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載；

2,、《物業(yè)管理導論》王青蘭主編,，中國建筑出版社；

3,、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華,，《重慶工學院學報》05年1期刊載；

4,、《中國物業(yè)管理的發(fā)展狀況及當前要解決的主要問題》作者：謝家謹(建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長),；

5、《中國物業(yè)管理條例》

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十二

隨著我國住房市場和體制的不斷改革,，物業(yè)管理進入快速發(fā)展時期,，它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托,，依據(jù)物業(yè)管理委托合同,，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施,、綠化,、衛(wèi)生、交通,、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務,。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領域的延伸,，關系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大,，但于此同時物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾,，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來,，縮短理論與實踐的距離,。

梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利,，學區(qū)完善,，周邊綜合商場，公交,，醫(yī)院,，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全,，小區(qū)布局合理,。

此次調(diào)查以問卷為主，訪問為輔,，采取訪問和實地調(diào)查相結(jié)合的方法,，對該小區(qū)進行了初步的調(diào)查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務而展開,。

根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務意識偏低的問題,。我們共調(diào)查了5位住戶,，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少,，這就導致了物業(yè)管理公司在進行工作時片面性,。在實際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設有兩名客服人員,，并且辦公室位置偏僻,，一般居民很難與公司人員進行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個攝像頭,，夜間也有值班人員輪流巡邏,。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差,，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時有效巡邏機制,，在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄,，安全護衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠,。在實際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象,。保安只是在保安室中值班,，沒有一個合理規(guī)范的制度。

保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室,。經(jīng)過調(diào)查,，大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認為服務到位，工作效率及質(zhì)量較好,，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿,。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào),，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴重,，散發(fā)出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。

根據(jù)問卷調(diào)查反映,，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿,。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位,。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好,，使得他們的工作在日后的管理中難以進行。并且物業(yè)在工作中沒有及時處理業(yè)主反映的問題,，從而招致了許多不滿,。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后,，一直遲遲沒有人來維修,，過了將近一個月才將這一問題解決。其次,，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明,，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任,，致使日后的管理及小區(qū)建設難以發(fā)展,。最后，由于公司還處在發(fā)展階段,，公司業(yè)務人員素質(zhì)偏低,，整個小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進一步提高與完善。當然,，在這次調(diào)查中,，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題,，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好,，但部分設施也缺少人性化設置。因此,，整個社區(qū)的建設仍處在進一步發(fā)展當中,。

1,、調(diào)整工作機制，確保社區(qū)工作正常有序的開展,，社區(qū)開展應該與街道部門考核掛鉤,，不斷加強和完善社區(qū)工作的領導，進一步加強合力推進社區(qū)建設的責任意識,。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費不足問題,，應該設立“政府→行業(yè)→個人”三點結(jié)合，即政府進行補貼,，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔的模式,。

2、強化小區(qū)服務功能,，保證居民需求得到充分實現(xiàn),。首先要建立和完善社區(qū)服務網(wǎng)絡體系，建立小區(qū)服務中心,，建設各類老年服務設施,，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題,。調(diào)動廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象,，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織,、科普組織和為老人提供生活服務的組織,。其次應建立社區(qū)衛(wèi)生服務中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務需求,。最后，多開展以人為本的服務活動,，同時物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用,。

3、積極開展社區(qū)文化活動,。日積月累從而由量變到質(zhì)變,，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應該充分發(fā)揮領導作用,，結(jié)合不同群體的需求,，深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位,，拓深文化內(nèi)涵,。建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動,。開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務活動,。加強小區(qū)宣傳建設,，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹,、開發(fā)公益性崗位,、國內(nèi)外時政新聞、物業(yè)管理費收支等情況,。

4,、具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作,，深入學習先進的管理理念,。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段,。

我深知,，在課堂上僅局限于學習理論知識而沒有和實踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”,。通過這次的調(diào)查,，切實加強了我理論與實踐相結(jié)合的能力，為今后的學習打下了堅實的基礎,，盡管調(diào)查分析報告中存在很多不足,，但收獲不小。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十三

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一,。物業(yè)管理是一個成長的過程,，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓,、探索新課題的過程,。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點,，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式,，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點,，解決遺留問題,，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1,、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點,。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶,。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多,，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房,，長期無人管,，垃圾成堆,，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心,，打算賣掉房子,。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護,，但缺乏信心,。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,，尚需七萬元解決遺留問題,。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,，征求有關意見,。下一步準備成立業(yè)主委員會。

二,、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約,，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理,。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位,。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,，建成十多年來，沒有物業(yè)管理,，遺留問題多,，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點,。經(jīng)走訪,，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑,、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,，總測算費用近五十萬元,。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會,，簡單疏通了下水道,，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案,，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題,。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議,，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司,，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三,、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū),。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,，不再承擔建筑公寓內(nèi)的.衛(wèi)生創(chuàng)建等任務,，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理,，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū),，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會,，下發(fā)選票,，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案,。試點二：原天鵝賓館院落,。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主,。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案,。因院內(nèi)主體繁多,，改造資金龐大，我們已向縣政府反映,，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會,，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四,、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū),，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多,，創(chuàng)建任務最難,，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院,、電影庭院,、土產(chǎn)庭院,、醬園廠庭院、商業(yè)新村,、橋頭花園等地開會走訪,，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,，最終確定在電影庭院,、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題,。

五,、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年,，二期工程尚未售完,。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿,，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè),。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后,，擬定由致遠物業(yè)公司接管,。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主,，制定了初步管理方案,，得到了建設方的認可。八月份,，縣房管局準備采取邀標的方式,，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園,。旺佳園共有業(yè)主75戶,，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶,。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費,，兩年期滿后，物業(yè)公司退出,，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重,，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前,，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議,，張貼了有關宣傳法規(guī),，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十四

為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理,，根據(jù)地區(qū)領導安排，20xx年8月5日—10日,，地區(qū)建設局組織專題調(diào)研組,，對xx市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設情況、物業(yè)管理情況進行了調(diào)研,，并與多家物業(yè)服務企業(yè)進行了座談,，就做好物業(yè)服務工作聽取了物業(yè)服務企業(yè)建設性的意見，同時深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主,，召開了業(yè)主代表座談會,，認真聽取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報告如下：

截止20xx年7月底,，xx市建成180個普通住宅小區(qū),，共有物業(yè)服務企業(yè)47家，其中二級資質(zhì)1家,，三級資質(zhì)31家,，三級（暫定）資質(zhì)15家，從業(yè)人員近4000人,，管理普通住宅小區(qū)140個,，小區(qū)總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數(shù)36210戶,，居住人口11萬余,，物業(yè)覆蓋率達70%，未實行物業(yè)管理的小區(qū)有40個,。

在此次調(diào)研中,，我們總體感覺是：地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾,、困難和問題,，急待整頓和規(guī)范。

（一）物業(yè)管理收費偏低

地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費自1998年出臺收費標準（封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶,、月,，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶、月）一直延續(xù)到20xx年,，20xx年xx市出臺了按等級收費的規(guī)定,，由于多數(shù)物業(yè)公司服務質(zhì)量難以達到分級收費服務標準，業(yè)主普遍不接受，所以,，除個別小區(qū)外,，依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶、月,，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶,、月收取，此收費在1998年是合適的,，目前仍按這個標準執(zhí)行,，物業(yè)服務收費明顯偏低。這次調(diào)研中,，我們對各類物業(yè)公司服務成本進行了測算,，按照目前物價指數(shù)和收費標準，物業(yè)公司只能維持低標準,、低水平,、低檔次服務，要想企業(yè)不虧損,，只能缺位服務,，由此，派生出一系列問題：

一是員工工資低（地區(qū)內(nèi)股份制和個體物業(yè)服務企業(yè)員工工資平均600元左右,；麗園小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)員工平均工資650元,；阿牙小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)員工平均工資700元，屬最高）,，高質(zhì)量管理人才和服務人員難以引進（地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員,、農(nóng)村剩余勞動力和社會40、50人員等）,，低素質(zhì)管理人員只能履行低標準服務,，造成服務錯位或不到位。

二是難實施規(guī)范化管理標準化服務,，造成扯皮多,、投訴多、上訪多,，給地區(qū)社會穩(wěn)定帶來不和諧因素,。

三是企業(yè)負債運行，造成水費,、電費拖欠,，導致小區(qū)路燈不亮，道路不平,，綠地荒蕪,，樹木死亡、共用基礎設施破損等情況連續(xù)發(fā)生。

四是業(yè)主拖欠物業(yè)費情況嚴重,，經(jīng)統(tǒng)計,，xx市城市物業(yè)住宅公司累計債務249萬元，安雅物業(yè)公司累計債務307.6萬元,，業(yè)主欠費嚴重影響物業(yè)公司的生存。

（二）物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范

地區(qū)內(nèi)實行物業(yè)管理的140個普通住宅小區(qū),，只有37家成立了業(yè)主管理委員會,，占25%，且大多數(shù)業(yè)主委員會不能規(guī)范運作（主要原因是業(yè)主委員會缺乏正常經(jīng)費來源）,。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),，物業(yè)管理屬于“跛足”運作，業(yè)主權利,、義務不清楚,，物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間關系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關責任方的責任,，大量的矛盾糾紛得不到及時解決,，不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,。

（三）落實住房專項維修資金制度不到位

一是沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項維修資金,，或者提取了但被挪用。

二是政府主導建設的安居房,、經(jīng)濟適用住房未按國家規(guī)定標準留用專項維修資金（麗園小區(qū)安居房,、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成，未達到國家當時規(guī)定的2%標準）,。

三是20xx年前建設的商品房維修金沒有足額歸集到位,，無法正常提取使用。

由于專項維修資金不到位,，住房公用部位,、公用設備的大、中修及更新改造不能及時進行,，侵害了購房人的合法權益,，也影響了小區(qū)的整潔和完整。

（四）老舊小區(qū)開發(fā)建設中遺留問題多,，物業(yè)公司無力解決,。具體表現(xiàn)為：小區(qū)規(guī)劃與實際建設不符，沒有物業(yè)管理設施,；小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異,；文化娛樂、健身場所等配套設施不完善；房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地,、公共用地上修建房屋,；有的房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，返修率高,，引起業(yè)主不滿,；有的小區(qū)設施老化，影響到管理質(zhì)量,。

（一）物業(yè)管理市場體制欠完善,，缺乏競爭機制

xx市目前實行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況，一是由市房地產(chǎn)部門直管的物業(yè)企業(yè),，對政府先期開發(fā)的安居住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,；二是由中央、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè),，對單位開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,；三是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司，對自行開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè),，對市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實施物業(yè)管理。從總體上講,，xx市物業(yè)管理仍然處于計劃經(jīng)濟時代的條塊割居管理模式,，這種模式不利于競爭，按照國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定,，業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè),，只有通過競爭，才能形成新的管理機制,，促進物業(yè)服務企業(yè)衍生,、發(fā)展、做大做強,。

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會體制不健全,，未形成有效的運行機制

隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權的格局發(fā)生根本改變,，居民住房自有化率越來越高,。隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權人（即多個業(yè)主）的情況越來越多,。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體,，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用,、維護,、管理和對決定業(yè)主共同事務等事項,，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成,，只能由全體業(yè)主形成共同意志,，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制,，保證對業(yè)主共同事務作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制,。業(yè)主委員會是業(yè)主大會選出的決策機構,，在業(yè)主大會閉幕后，行使業(yè)主大會的權利,。由于xx市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組織機構不健全，業(yè)主委員會的成立,、組成,、運作缺乏監(jiān)督和制約，業(yè)主委員會未發(fā)揮應有的作用,，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督,。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭議問題多、扯皮多,，存在一定的對立情緒,。

（三）物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范

市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)普遍對自身定位不準確、服務意識不明確,、服務與被服務的關系不清楚,，在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項,、收費與服務不相符等不規(guī)范的行為,。

（四）開發(fā)建設質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不利影響

市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開發(fā)質(zhì)量問題，使得物業(yè)服務企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任,，加大了物業(yè)服務企業(yè)管理成本,，造成了物業(yè)服務企業(yè)虧損。

（五）無物業(yè)小區(qū)陷入治理困境

xx市區(qū)內(nèi)無物業(yè)小區(qū)主要有三類：一是一些機關事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的單位公房因機關合并或企業(yè)改制不復存在,，造成無物業(yè)管理,；二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個人興建的私房群；三是因原有物業(yè)服務企業(yè)倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區(qū),。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢,，對物業(yè)吸引力不足，小區(qū)管理支出多,，收入少,，繳費低,，虧損大，因此,，物業(yè)服務公司不愿介入,。由于缺乏物業(yè)管理，這些小區(qū)普遍存在臟亂差問題和治安問題,，給社會帶來不穩(wěn)定因素,。

（一）物業(yè)管理要從源頭抓起，切實抓好新開發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗收工作

1,、全面實行前期物業(yè)管理,。按照國家《物業(yè)管理條例》及自治區(qū)、地區(qū)和xx市實施國家物業(yè)管理條例的有關規(guī)定和要求,，今后,，市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以下的開發(fā)小區(qū)，在工程開工前,，建設開發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃,、設計方案及與擬選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的委托合同，一并報市房地產(chǎn)主管部門審查,，審查同意后備案并辦理相關手續(xù),，工程開工后物業(yè)服務企業(yè)介入管理，直到小區(qū)竣工交付使用后,，業(yè)主委員會成立并召開業(yè)主大會,，選聘物業(yè)公司接受為止。開發(fā)建設單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費由開發(fā)建設單位支付,。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以上的小區(qū)應全面推行前期物業(yè)管理招投標制度,，由市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督，開發(fā)建設單位組織招投標,，按照政府指導價格標準合理確定服務內(nèi)容和物業(yè)收費標準,，對通過招標選擇的物業(yè)公司，開發(fā)建設單位支付前期物業(yè)管理費,。

2,、嚴格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗收制度。今后,，市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應先進行各專項驗收,，由相關部門對小區(qū)園林綠化、供熱,、供排水,、電子監(jiān)控設施等工程進行驗收，驗收合格后方可進行綜合驗收,，綜合驗收由發(fā)改部門牽頭,，組織市規(guī)劃,、房地產(chǎn)主管部門、建設,、環(huán)衛(wèi),、教育、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會等相關部門參加,，驗收合格后,，幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理、使用和維護,，公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理,、使用和維護，按《公共服務設施專項規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級辦公用房和服務設施（含社區(qū)醫(yī)療服務站及文體活動設施）移交居委會管理,、使用和維護,，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會辦公室,、治安聯(lián)防室,、警衛(wèi)室、文化活動室,、健身活動場所及器材）移交居委會管理，待業(yè)主委員會成立后移交給業(yè)主委員會,，供全體委員所有和使用,。

物業(yè)管理用房按《xx市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建，分期開發(fā)建設的物業(yè),，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場地,。

物業(yè)服務用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能,，沒有配置電梯的物業(yè),，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于三層。

城市規(guī)劃行政主管部門應當在審批建設工程規(guī)劃許可證時明確物業(yè)服務用房的位置和面積,，房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時,，應當注明物業(yè)服務用房面積和房號。

（二）全面建立業(yè)主委員會制度

鑒于業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的重要性,，應進一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度,，一是住宅小區(qū)綜合驗收后,，具備召開業(yè)主大會條件時，建設單位應當在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開業(yè)主大會書面報告,，街道辦事處應在接到書面報告30日內(nèi)組織業(yè)主代表,、建設單位代表,、居委會代表在房產(chǎn)局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開首次業(yè)主大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，業(yè)主委員會成立后籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會難以履行職責的,，轄區(qū),、街道辦事處要通過不斷調(diào)整、充實,，提高其履職能力,，對已交付使用、未召開業(yè)主大會,、成立業(yè)主委會的住宅小區(qū),，要分清情況，查清原因,，按條例要求及時召開業(yè)主大會,，成立業(yè)主委員會；三是隨著社區(qū)建設的進一步發(fā)展和物業(yè)管理的進一步規(guī)范,，隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化,，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會和業(yè)主委員會可能會出現(xiàn)趨同的情況，從有利于調(diào)動居委會和業(yè)主委員會兩個方面的積極性出發(fā),，今后,，新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業(yè)主委員會應在居委會指導下開展工作,，以利于整合管理資源,，發(fā)揮社區(qū)的作用，加強社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設,；四是全面落實由業(yè)主委員會選聘,，解聘物業(yè)公司的規(guī)定，建立良好物業(yè)管理市場競爭制,，通過競爭促進物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營,、優(yōu)質(zhì)的服務、合理的收費擠進和占領市場,，從根本上促使其服務態(tài)度的改變,，服務水平的提高。

（三）創(chuàng)造寬松條件,，進一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度

1,、建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務收費機制

物業(yè)服務收費是確保物業(yè)服務正常運行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務企業(yè)提供服務的同時,，必須按時繳納物業(yè)服務費,。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費偏低的情況,，為了進一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務水平，督促物業(yè)服務企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務,，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量,，樹立等價有償?shù)南M觀念，規(guī)范物業(yè)管理行為,，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,，依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)改委,、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格[20xx]1864號）和中國物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號）文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（試行）》新建房[20xx]4號規(guī)定,，結(jié)合地區(qū)當前物價消費指數(shù)，群眾承受能力,，建議市政府適當調(diào)整物業(yè)收費標準,，并盡快下文執(zhí)行。

（1）市區(qū)內(nèi)開放式住宅小區(qū),，現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費自制定實施以來,，十年未變，低收費直接影響物業(yè)管理企業(yè)的.生存,。在此次調(diào)研中,，經(jīng)我們測算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見，將開放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費由現(xiàn)在的10元/戶,、月,，調(diào)整為0.25元/月、平方米為宜,。

（2）對封閉式住宅小區(qū)，應按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規(guī)定執(zhí)行,，即：

普通住宅的物業(yè)管理綜合服務費

基準價的最高價格水平

2,、安排專項財政補貼資金，解決目前業(yè)主委員會缺乏管理資金的實際困難

市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會因無資金來源,，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài),，無法正常運作。為此,，建議市財政按照3000人以下的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼5000元的標準,，5000人以上的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼8000元的標準,，解決小區(qū)業(yè)主委員會的辦公費用,，使業(yè)主委員會能夠開展正常工作,，行使正常管理職責。

3,、完善住房專項維修資金制度

住房專項維修資金是住宅小區(qū)共用部位,、共用設施維護費，是延長小區(qū)使用的保命金,，必須規(guī)范歸集,、規(guī)范運作，鑒于地區(qū)住房專項資金歸集運作中存在的問題,，建議市政府盡快完善《xx市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》,。

——對以房改優(yōu)惠價格向職工出售的公有住房，原產(chǎn)權單位應按向職工出售價的20%,，現(xiàn)產(chǎn)權所有者應按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門繳交維修基金,，未交納的要補交。

——安居房,、經(jīng)濟適用住房由原建設單位按工程總造價2%的比例補交維修基金,，此問題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū)。據(jù)我們了解,，兩小區(qū)建設完工后,，維修基金按1%留成，現(xiàn)維修基金已全部用完,，兩小區(qū)又面臨老化維護期,。而兩小區(qū)建設節(jié)余款尚有280萬元，在地區(qū)住房公積金管理中心暫存,，應啟動此款,，補足兩小區(qū)維修基金）。

——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳,，未按規(guī)定繳納的建設購房戶要盡快補繳,，否則由房產(chǎn)管理部門按有關規(guī)定處罰。

住房專項維修基金均應按照業(yè)主所有,，專戶專儲,，按幢立賬，按戶核算,，政府監(jiān)督的原則實施管理,。

4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權限

將目前由地區(qū)建設局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級審批權下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設主管部門）主管部門,，由地區(qū)建設局備案,，以便事權統(tǒng)一，屬地管理，市房地產(chǎn)主管部門應加大對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督檢查力度,，建立街道,、居委會、住戶滿意度評價機制,。

5,、發(fā)揮職能部門作用，上下聯(lián)動,，綜合治理

住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看,，涉及民政、房管,、公安,、消防、園林,、建設,、城管、司法,、國土,、環(huán)保等多個部門，從“塊”上看,，涉及市,、街道辦事處、社區(qū)三個層級,。要管好住宅小區(qū),，必須上下聯(lián)動，綜合治理,。為此,，①建議市政府應當建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織相關行政管理部門和單位,，部署,、推進和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作；街道辦事處應牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會議,，由市房產(chǎn)局、轄區(qū)派出所,、社區(qū)居委會,、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加,，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題,，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作；社區(qū)居委會負責協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務和糾紛,。②供水,、供電、供氣等專業(yè)單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線設施設備的維修養(yǎng)護責任,，建議市政府將小區(qū)供,、排水管網(wǎng)維修費用按住戶供排水用量攤?cè)胨M，由哈密水務公司和市排水管理中心進行統(tǒng)一維修和管理,。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊,，由民政或公安部門補助一定的費用，協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作,。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設住宅小區(qū)物業(yè)督查員,，加強社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通、協(xié)調(diào)工作,。

（四）加強對無物業(yè)小區(qū)的管理

無物業(yè)小區(qū)管理難度大,，容易引發(fā)各種社會問題，為此,，必須加強無物業(yè)小區(qū)的綜合治理,，確保社會長治久安，首先對無物業(yè)小區(qū)要分清情況,，按照片區(qū)治理的原則,，由各區(qū)街道辦牽頭，房產(chǎn)局指導,，以片劃分管理小區(qū),，組建片區(qū)物業(yè)管理機構，納入物業(yè)管理范疇,，其次對接管無物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實施優(yōu)惠政策,，市政府要按照管理面積補貼一定數(shù)額的資金，第三,，要把物業(yè)管理的關注點放在無物業(yè)小區(qū)的治理上,，社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無物業(yè)小區(qū)，特別是要抓好無物業(yè)小區(qū)的治安管理,。

（五）機關事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的既有老舊小區(qū),，因機關合并或企業(yè)改制，原建設單位已不復存在的,，政府應做出規(guī)劃并列入年度建設計劃設立專項資金,，對其市政基礎設施及公共服務設施逐年完善。

（六）加強物業(yè)管理人員的上崗培訓工作

市房地產(chǎn)主管部門要做出規(guī)劃,，對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去,，請進來”的方式進行業(yè)務培訓，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務水平。堅持物業(yè)管理人員戴證上崗,，把好物業(yè)管理人員的進入關,，徹底解決當前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平、低素質(zhì),、管理無序和自生自滅的狀態(tài),。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目篇十五

物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史,，這十幾年來,，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè),。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況,，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研,，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

在調(diào)研中反映最多的問題就是收費難,，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，但業(yè)主的交費意識,、物業(yè)管理觀念尚未完全形成,，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由很多,，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務不到位和房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題,。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說,，當收入小于成本或者利潤減少時,，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質(zhì)量下降,，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意,，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈,。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理,，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手，努力提高收費率,。

在《物業(yè)管理條例》中,，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織,，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望,，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事,，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權利,，發(fā)表自己的觀點,，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點,，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難,，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會,，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,，不具有合法性，其行為不具備法律效力,，不能代表全體業(yè)主,。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關知識了解甚少,，對其職責認識不清,，缺乏足夠的精力、熱情,，業(yè)主委員會形同虛設,，不能起到應有作用。另外,，個別社區(qū)對業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織,、指導作用,，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,，服務態(tài)度不端正,，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足,，影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升,。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務態(tài)度不好,，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念,，才能把物業(yè)管理這項工作做好,；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作,，維修不及時,、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾,。

物業(yè)管理服務作為一種商品,，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性,。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務的時候會與其他小區(qū)相比較,，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優(yōu)的,，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應具體提供那些服務做出細致明確的規(guī)定,，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價，或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象,，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務上產(chǎn)生影響,。因此服務標準需要進一步規(guī)范。

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題,；二是承諾未兌現(xiàn),，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設施未健全,。調(diào)查中,，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建,，業(yè)主又找不到開發(fā)商,，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外,，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量,，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè),，也為日后的管理工作埋下隱患,。

國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用,，但由于其全國性和指導性的特點,，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī),、規(guī)章,，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)的確定等。

針對以上問題,，提出如下建議：

按照“分等定級,、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價,，質(zhì)高價高，不同等級,，價格不同,，服務內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準,，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同,，不搞服務不足，也不搞服務過剩,。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務,，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目,，讓業(yè)主明白消費,，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會,，公開選舉業(yè)主委員會,，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護,。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè),，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧,，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行,。

在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理,，提高員工的專業(yè)技能,，提高管理服務水平；

2,、制定計劃,，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗,；

3,、實行“末位淘汰制”,，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念,；

4,、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合,，優(yōu)勢互補,，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

在提高員工道德素質(zhì)方面,，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手,，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā),。因為在物業(yè)小區(qū)里,，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊,，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高,，應該多從自身找差距，擺正自己的位置,，工作中多一份耐心,，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

事實證明,，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管

理的最大難題,，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關,，房屋質(zhì)量,、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況,，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異,，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī),、規(guī)章的制定權交給地方，我們應根據(jù)我市物業(yè)管理實際,，結(jié)合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗,，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù),。

深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》,，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益,，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利,。同時通過宣傳,，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務,，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務,，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康,、有序發(fā)展。