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房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃崗位怎么樣篇1
一,、項(xiàng)目建設(shè)說(shuō)明
空氣家苑小區(qū),,是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施,,為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā),,方便企業(yè)員工生活,改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目,。
二,、項(xiàng)目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi),在南新路與新建路交匯處的東南側(cè),,毗鄰兩條公路旁,,交通方便、地勢(shì)平坦,、周圍環(huán)境優(yōu)雅,。距市中心20__多米。
三,、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開發(fā)策略定位
1,、市場(chǎng)需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè),,如鋼構(gòu)廠,,橡膠制品廠等,目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的,、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū),。
(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū),。住宅建筑規(guī)劃不太集中,、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般,。
(3),、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià),目前已達(dá)到2400元/㎡,。
2,、開發(fā)策略定位
(1),、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以內(nèi),,規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi),。
(2)、建筑類型:門市,、住宅,、車庫(kù)比例適宜,戶型面積適合市場(chǎng)需求,。
(3),、建筑風(fēng)格,、綠化,、景觀具有特色。
(4),、較好的施工質(zhì)量,。
(5)、科學(xué)的物業(yè)管理,。
四,、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃,、建筑風(fēng)格
1,、建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地:41506平方米,建筑面積:85407平方米(其中住宅建筑面積:58485平方米,,商業(yè)門市:17683.98平方米,,物業(yè)及車庫(kù):9013平方米),住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%,,總戶數(shù)約835戶,。車庫(kù)每套面積:19.8平方米,總套數(shù)約:400,。
2,、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
(1),、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意,、道路布局合理,要人,、車分流,,方便進(jìn)出。主入口為步行街,,次入口為車輛出入口,。
(2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅,建筑線條設(shè)計(jì)合理,,美觀實(shí)用(尤其沿街樓面),,建筑顏色搭配合諧,明朗,,且有對(duì)比度,。
(3)、小區(qū)的綠化,、景觀園林設(shè)計(jì)有特色,,觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育,、健身場(chǎng)地及設(shè)施,。
五、環(huán)境影響,、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施
1,、環(huán)境影響
符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求,。
2,、風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大,,超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊?,造成開發(fā)房屋積壓。
(2),、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),,工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量,,工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收,。
(3)、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接,,造成房屋積壓,。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足,,需求量不大,。
3、防范措施
(1),、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶型面積需求,,園區(qū)規(guī)劃綠化需求,價(jià)格需求等),。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類,。
(2),、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì),使設(shè)計(jì)先進(jìn),、符合市場(chǎng)需求,。
(3)、抓好施工,、監(jiān)理工作,,保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4),、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查,,加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
六,、建設(shè)成本、銷售,、稅金,、利潤(rùn)估算
1,、建設(shè)成本估算:
(1),、住宅按900元/㎡(磚混):58485×900元/㎡=52636500元。
(2),、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架):17683.98×1200元/㎡=21220776元,。
(3)、車庫(kù),、物業(yè)等1100元/㎡:車庫(kù)7922.88㎡,,物業(yè)450㎡(其它640㎡),計(jì):9013×1100元/㎡=9914300元,。
(4)、土地成本:270元/㎡×41568.8㎡=11223576元,,單位建筑面積地成本:132.5元/㎡。
(5),、前期費(fèi):規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):3元/㎡(含外網(wǎng)豎向),,
審圖費(fèi):2元/㎡,,防雷檢測(cè)費(fèi):1元/㎡,,
測(cè)繪費(fèi):2.72元/㎡,,質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):1元/㎡,
環(huán)保相關(guān)費(fèi),、環(huán)保評(píng)估費(fèi),、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi):0.6元/㎡,
公司費(fèi)用(工資,、招待費(fèi)等,,計(jì)180萬(wàn)元)21.29元/㎡,
廣告費(fèi):100萬(wàn)元,,即11.82元/㎡;
其它費(fèi)(暫設(shè),、圍擋,、臨時(shí)道路,、水、電等):65元/㎡,。
土地契稅(5%):56萬(wàn)元,,即6.62元/㎡,
消防管理費(fèi):2元/㎡,,設(shè)計(jì)費(fèi):8元/㎡,,
勘察費(fèi):1元/㎡,監(jiān)理費(fèi):6元/㎡
質(zhì)檢費(fèi):2元/㎡,,
總計(jì):134.5元/㎡,。
(6)、小區(qū)配套費(fèi):
①小區(qū)道路(含照明),,30元/㎡,。
②小區(qū)綠化景觀,15元/㎡,。
③小區(qū)外網(wǎng):給水10元/㎡,、排水10元/㎡、雨水10元/㎡,、消防20元/㎡,。
④小區(qū)供熱一次費(fèi):40元/㎡。小區(qū)供電:90元/㎡,。(含有線電視,、電話、網(wǎng)線,、監(jiān)控),。消防:40元/㎡。人防:35元/㎡,。
上述計(jì)300元/㎡(建筑面積),。
(7),、住宅成本計(jì):900+132.5+134.5+300=1467元/㎡,
總費(fèi):1467×58485=85797495元,。
商業(yè)成本計(jì):1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡,,
總費(fèi):1767×17683.98=31247592元。
車庫(kù)成本計(jì):1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡,,
總費(fèi):1667×9013=15024671元,。
總計(jì):132069758元,計(jì)6.65%貸款利息,,
總計(jì):140852397元,。
2、銷售估算:
(1),、住宅:按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;
(2),、商業(yè):按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;
(3)、車庫(kù):按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;
(4),、總計(jì):226049724元,。
3、利潤(rùn)估算:
(1),、銷售利潤(rùn):226049724-139201524=86848200元,。
(2)、稅金:暫按下三項(xiàng)計(jì):
①營(yíng)業(yè)稅:5%
5%×226049724=11302486元,。
②所得稅:25%
25%×86848200=21712050元,。
③城建、教育附加稅8%:
8%×11302486=904198元,。
(3)、稅后利潤(rùn):
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元,。
七,、項(xiàng)目資金運(yùn)作
1、項(xiàng)目初期投資
(1),、土地費(fèi):270元/㎡×415068=1122.3萬(wàn)元
(2),、前期立項(xiàng)、規(guī)劃,、勘察,、設(shè)計(jì)、審圖,、消防審查,、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì):420萬(wàn),。合計(jì):1542.3萬(wàn)元,。
2,、項(xiàng)目的融資
(1)、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#,,6-11#租賃,、出售。
(2),、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃,、出售,。
(3),、尋找共同開發(fā)的合作伙伴,對(duì)方出資,,我方出地,負(fù)責(zé)立項(xiàng),、規(guī)劃、設(shè)計(jì),、施工,、監(jiān)理,、竣工、歸檔等全方位服務(wù),達(dá)到利益雙贏,。
(4),、房屋銷售過(guò)程融資。
(5)、銀行抵押貸款,。
八,、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期
1、項(xiàng)目實(shí)施原則
(1),、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序,,統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作,。
(2),、重點(diǎn)抓規(guī)劃,、方案,、施工圖設(shè)計(jì),,做到設(shè)計(jì)合理,技術(shù)先進(jìn)。
(3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān),,質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一,,保證質(zhì)量,,按時(shí)完工,交付使用,。
2,、建設(shè)周期
(1)、20__年3月20日-3月25日,,地質(zhì)勘察,。
(2)、20__年2月1日-4月1日規(guī)劃,、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段,。
(3)、20__年4月1日-4月15日審圖,、圖紙交底,。
(4)、20__年4月15-10月25工程施工階段,,10月25日全部竣工交付使用。
九、銷售策劃
1,、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域:金城江區(qū)
2,、及時(shí)開展銷售宣傳,準(zhǔn)備工作(20__年1月1日-3月1日),,3月1日開始正式銷售宣傳,。
3、銷售中心辦公室,,內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀,、園林)沙盤,各種戶型沙盤展示(20__年2月20日做完),。
4,、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳:平面效果圖,、戶型圖,、銷售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。
(2),、通過(guò)媒體(報(bào)紙,、廣播、電視),,銷售宣傳冊(cè),,單體廣告板,路燈廣告板宣傳,。
5,、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商,,由金城江開往東江鎮(zhèn),、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車,在小區(qū)門前設(shè)站,。
十,、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論
通過(guò)以上論述,該小區(qū)建成后,,能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn),,方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū),,拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用,。
本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量,且有相應(yīng)配套設(shè)施,,戶型平面布局合理,,戶型面積適宜,,建筑風(fēng)格高雅,顏色搭配合諧,,觀賞性強(qiáng)的景觀園林,,優(yōu)良的施工質(zhì)量,科學(xué)的物業(yè)管理,,把握好銷售市場(chǎng),,其項(xiàng)目是可行的。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃崗位怎么樣篇2
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè),,就沒有退路了,,房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多,但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn),,機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存,。但是投資大,如果被套牢的話,,那就沒有任何退路了,,比股市被套牢還慘。
高風(fēng)險(xiǎn),,高投資,,所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎,做任何事情都要提前想好退路,,做任何事情都要把事情搞的清清楚楚,,才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,,就眼下局勢(shì),,給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書:
房產(chǎn)行業(yè)解決方案:
09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng),受次債的影響,,全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó),,09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期,本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市,。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了,,認(rèn)真研究購(gòu)買者需求,準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品,,精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急,,優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題:
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃:
1)樓盤客群細(xì)分;
2)精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái);
3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái);
4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;
5)目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃:
1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;
2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(短信,、郵件平臺(tái))
3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行,。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃:
1)商圈分析;
2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);
3)招商方案與執(zhí)行;
4)集客策略。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃:
1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;
2)高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析;
3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;
4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃,。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,,適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商,、中介代理機(jī)構(gòu),是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式,。
全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題,,雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡,但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣,,甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府的舉措,,但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定,,這也有國(guó)家的苦衷,我們應(yīng)該理解,。
既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市,,那我們就必須自己想出路了,如果不想出路的話,,公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了,。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了,這怨不得別人,。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,,大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況,。
上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書,,已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司,希望大家能夠重視,。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃崗位怎么樣篇3
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要,商鋪要想賣得好,,前期的營(yíng)銷策劃必不可少,,而且必須做到位。
__商業(yè)城項(xiàng)目是__房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),,將成為__市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
__商業(yè)城座落于__市城區(qū)北部的__廣場(chǎng)旁,是__地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7000平方米,,根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,,總建筑面積約為15000余平方米,,地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,,塔樓建筑面積約6500余平方米,。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元,。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,,本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,,從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),,通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,,獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),,并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,,可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,,即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。
二,、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,,作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。
1.樹立一個(gè)新銳概念:休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念:創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題:產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng):崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”,,摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,,主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,,購(gòu)物主題明確,。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴:本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革,,避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),,在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1.銷售(招商)目標(biāo)
2.銷售目標(biāo)分解
四,、營(yíng)銷階段
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,,各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五,、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),,綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,結(jié)合項(xiàng)目定位,,確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1.入市時(shí)機(jī):根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備,在20__年5月份房交會(huì)期間開盤(或20__年9月),,可以抓住20__年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20__年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。
2.入市姿態(tài):以全市乃至__地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),,開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1.價(jià)格定位的原則:采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位:整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米,,其中起價(jià)為3328元/平方米,,最高價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略:采取“低開高走”型平價(jià)策略,,開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升),,均價(jià)為3380元/m2,尾盤銷售變相略降,。
六,、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個(gè)性特色:“__商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。
2.區(qū)位交通:本項(xiàng)目地處__廣場(chǎng)旁,,地段絕佳,高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,,交通便捷,,是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力:處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,,發(fā)展前景好,,購(gòu)置成本低,升值潛力大,,是投資置業(yè)的首選,。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期:主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,,媒體主要以報(bào)紙為主,,電視為輔。
2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期:即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,,宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,,配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期:為了展示形象,,以軟性深入挖掘?yàn)橹?,媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃崗位怎么樣篇4
地產(chǎn)營(yíng)銷隨著不斷完善,、拓展和延伸,,在地產(chǎn)營(yíng)銷的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷策劃,,它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù),,其實(shí)際cao作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,,好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌,,迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器,策劃書是營(yíng)銷策劃的反映,。在此談一談策劃書的編制問(wèn)題,。
一、營(yíng)銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則:
(一)邏輯思維原則:策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問(wèn)題,,按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書,。首先是設(shè)定情況,交代策劃背景,,分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,,再把策劃中心全盤托出,其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述;三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策,。
(二)簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則:要注意突出重點(diǎn),,抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問(wèn)題,深入分析,,提出可行性的相應(yīng)對(duì)策,,針對(duì)性強(qiáng),具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義,。
(三可cao作性原則:編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng),,其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理,因此其可cao作性非常重要,,不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值,,不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái),、物,管理復(fù)雜顯效低,。
(四)創(chuàng)意新穎原則:要求策劃的"點(diǎn)子"(創(chuàng)意)新,、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新,,給人以全新的感受,,新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。
二,、營(yíng)銷策劃書的基本內(nèi)容
策劃書按道理沒有一成不變的格式,,它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷活動(dòng)的不同要求,在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化,。但是從營(yíng)銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看,,其中有些要素是相同的。 因此,,我們可以等同探討營(yíng)銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式,,
封面:
策劃書的封面可提供以下信息:策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性,,不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同,,營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括:
(一)策劃目的
要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo),宗旨樹立明確的觀點(diǎn),,作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在,,以要求全員統(tǒng)一思想,協(xié)調(diào)行動(dòng),,共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成,。 企業(yè)營(yíng)銷上存在的問(wèn)題紛繁多樣,但概而言之,,也無(wú)非六個(gè)方面:
初步房地產(chǎn)業(yè),,缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略,,因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn),、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃。
某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途,,原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì),,因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案。
企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向,,需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略,。
發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤,不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化,,原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。
發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下,,需在不同的時(shí)段,,根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化,設(shè)計(jì)新的階段性方案,。
一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書文案中,,對(duì)策劃書的目的說(shuō)的非常具體,都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言:承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任,,委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃,。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位,又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng),,針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研,,從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性,,要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組,、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí),完成任務(wù),,這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確,、突出。
(二)、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況
對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況,、競(jìng)爭(zhēng)狀況,、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略,,采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù),,"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝",因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解,,這部分主要分析:
1,、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述;
區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析;
樓盤的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況;
市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況,,樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上,。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何,相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何,,需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤的接受性,,這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景,。
2,、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。
主要是對(duì)影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境,、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件,,如置業(yè)者收入水平,消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化,,消費(fèi)心理及文化層次等,對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì),。
(三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析,。
所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案,就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用,,因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì),就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵,只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì),,策劃就成功了一半。
1,、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析,,一般營(yíng)銷中存在的具體問(wèn)題,,表現(xiàn)為多方面:發(fā)展商知名度不高,項(xiàng)目地段不佳,,形象不佳影響產(chǎn)品銷售,。
項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳,,功能不全,被客戶冷落;
項(xiàng)目包裝太差,,提不起目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買興趣;
樓盤價(jià)格定位不當(dāng);
目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性,使銷售渠道不暢;
促銷方式不佳,,客戶不了解樓盤;
廣告投入太少,難以啟動(dòng)市場(chǎng);
銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高,,客戶有不滿情緒;
售后服務(wù)缺乏保證,客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問(wèn)題,。
2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀,、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服,,從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì),發(fā)掘其市場(chǎng)潛力,。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn),進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,,對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足,,抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn),找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距,,把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
(四)營(yíng)銷目標(biāo)
營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo),,即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間,,經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到:總銷售率為%,,預(yù)計(jì)銷售日期為__天。
(五)營(yíng)銷戰(zhàn)略
1,、營(yíng)銷宗旨
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面:
以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng),為產(chǎn)品正確定位,,突出產(chǎn)品特色,,采取差異化營(yíng)銷策略,。
以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。
建立起暢通的銷售渠道,,不斷拓展銷售區(qū)域。
2,、競(jìng)爭(zhēng)策略
通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析,提出合理的推廣策略建議,,形成有效的4P組合,,達(dá)到最佳效果,。
1)項(xiàng)目定位:產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,使樓盤迅速啟動(dòng)市場(chǎng),。
2)功能定位:功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣,。一般來(lái)說(shuō),功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,,是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的,。樓盤功能定位科學(xué),即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證,。
3)樓盤品牌:要形成一定知名度,、美譽(yù)度,,樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí),。
4)樓盤包裝:樓盤作為不可移性的特殊商品,其包裝與其它市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品一樣,,十分重要,,包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象,,需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
5)價(jià)格策略:這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則;
銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境;
周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況;
樓盤自身的客觀條件;
銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排;
發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo);
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃崗位怎么樣篇5
一,、活動(dòng)目的
線上宣傳吸引網(wǎng)友關(guān)注,提升項(xiàng)目認(rèn)知度,、美譽(yù)度; 暖場(chǎng)活動(dòng)吸引網(wǎng)友駐留項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),,增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感; 為項(xiàng)目蓄客,,促進(jìn)項(xiàng)目銷售。
二,、活動(dòng)主題
濃情中秋齊聚一堂 多彩龍灣感謝有你——聯(lián)投龍灣中秋節(jié)活動(dòng)
三,、活動(dòng)要素
活動(dòng)時(shí)間:20__年9月6日——9月8日
活動(dòng)地點(diǎn):聯(lián)投龍灣項(xiàng)目營(yíng)銷中心(珞獅南路延長(zhǎng)線文化大道特1號(hào)) 活動(dòng)對(duì)象:搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)友,、項(xiàng)目意向客戶以及老業(yè)主 活動(dòng)概況:9.6—9.8品月餅、猜燈謎 9.7 業(yè)主生日會(huì) 活動(dòng)內(nèi)容 黑暗料理月餅君
黑暗料理月餅君駕到,,主辦方將在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示各種新奇月餅,,例如香辣牛肉月
餅,、韭菜月餅等,到場(chǎng)來(lái)賓可以現(xiàn)場(chǎng)品嘗,,同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)還會(huì)準(zhǔn)備一個(gè)受大家歡迎的五仁月餅,、雙黃蓮蓉月餅等供來(lái)賓品嘗。
猜燈謎贏燈籠
在聯(lián)投龍灣項(xiàng)目營(yíng)銷中心長(zhǎng)廊舉辦猜燈謎活動(dòng),,將燈謎做成彩色紙條帖在繩子上安置在項(xiàng)目營(yíng)銷中心長(zhǎng)廊,每個(gè)燈謎都設(shè)置編號(hào),,來(lái)訪嘉賓進(jìn)行猜燈謎活動(dòng),,嘉賓到負(fù)責(zé)人處將編號(hào)以及答案告知負(fù)責(zé)人,,負(fù)責(zé)人揭曉謎底,并進(jìn)行謎語(yǔ)統(tǒng)計(jì),,猜對(duì)5個(gè)燈謎的網(wǎng)友,,可以獲得精美燈籠一個(gè),。(每個(gè)網(wǎng)友只能限領(lǐng)一個(gè)獎(jiǎng)品) 謎語(yǔ)示例:
NO.002
NO.001
一把刀,順?biāo)?,有眼睛,沒眉毛(打一動(dòng)物名)
平日不思,,中秋想你,。有方有圓,,又甜又蜜(打一日常用品)
業(yè)主生日會(huì)
在聯(lián)投龍灣營(yíng)銷中心為業(yè)主舉辦生日Party,新老業(yè)主齊聚一堂共同品蛋糕,,唱生日歌、許生日愿望,,使當(dāng)天生日的業(yè)主在聯(lián)投龍灣度過(guò)一個(gè)特別的生日會(huì)。
入場(chǎng)簽到
業(yè)主憑身份證到項(xiàng)目營(yíng)銷中心登記領(lǐng)取活動(dòng)參與券,。 趣味游戲
游戲一:猜燈謎
主持人將燈謎游戲帶入業(yè)主生日會(huì)活動(dòng),,主持人念出謎語(yǔ),,最先回答正確的業(yè)主獲得精美禮品一個(gè),。
游戲二:馬蘭花開 游戲規(guī)則:
1、主持人一人,,站在場(chǎng)地中央;
2、參與人員圍城一個(gè)圓圈隊(duì)列(即可以繞著主持人走的隊(duì)列),,人間距30厘米以上,,不可有肢體接觸;
3,、游戲開始,大家圍著主持人走圓圈隊(duì)列,,一起邊走邊念“馬蘭花,,馬蘭花,,風(fēng)吹雨打都不怕,請(qǐng)問(wèn)要開幾朵花?”主持人說(shuō):“5朵”,。那大家就趕快任意5個(gè)人抱在一起,出現(xiàn)沒有辦法抱一起的,,就出局。剩下的人,,繼續(xù)玩。 4,、最后剩下的2個(gè)人,可以給予獎(jiǎng)勵(lì),。
5,、主持人一定要根據(jù)人數(shù)喊出比較妥當(dāng)?shù)臄?shù)字,,避免一次性出局太多人。比如,,一共17人,比較合適的就是喊出4朵花,,這樣就出局一個(gè)人,,如果喊出6朵花,那么就一下出局5個(gè)人,,那么就很快會(huì)結(jié)束游戲了。
6,、很重要的,主持人要提醒,,玩游戲的人,,要抱緊哦,,小心人被搶! 生日狂歡
親友上臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)給壽星們送上生日祝福,,壽星上臺(tái)答謝并與親友合照留念。業(yè)主集體過(guò)生日,,現(xiàn)場(chǎng)推出大蛋糕,大家合唱生日快樂歌,,壽星許愿吹蠟燭,分吃蛋糕,。 現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)
主辦方將在參與活動(dòng)的業(yè)主中抽取幸運(yùn)業(yè)主獲得精美禮品一份,活動(dòng)分為一二三等獎(jiǎng),。
四,、活動(dòng)流程
五,、物料清單
六、人員安排