在人們越來越相信法律的社會中,，合同起到的作用越來越大,，它可以保護民事法律關(guān)系,。合同的格式和要求是什么樣的呢,？下面是小編為大家整理的合同范本，僅供參考,，大家一起來看看吧,。

商品房預售買賣合同糾紛篇一

在通常的商品房按揭糾紛中,，一般存在著四個合同,，即商品房買賣合同、按揭貸款合同,，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保合同和保證擔保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系,。

司法實踐中,，普遍的觀點認為,，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨立性,，隨主合同的變更,、消滅而變更,、消滅。

（一）按揭合同不應是購房合同的從合同。首先,，合同目的相對獨立,。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋,，兩合同追求的目的并不具有依附性,，是各自獨立的,。其次，兩者所生之債務的范圍不具有依附性,。從合同所生之債務以主合同所生之債務為發(fā)生依據(jù)和限額,，而按揭合同所生的債務可單獨產(chǎn)生，雙方是相對獨立的,。第三,，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致按揭合同的無效,、可撤銷,，只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發(fā)生變化，并不實質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系,。銀行貸出資金,，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵,，導致抵押擔保存在問題,，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔保，則并不影響銀行資金安全,，銀行也不會必然要求解除按揭合同,，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權(quán),。從合同的相對性原則出發(fā),，應確認這兩個合同是相互獨立的。

（二）抵押擔保合同,、保證擔保合同應是借款合同的從合同,，以借款合同的存在為前提。但應明確,，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同,，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同。

（三）購房合同通常與抵押擔保合同,、保證擔保合同無關(guān),，但如購房合同無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產(chǎn),，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益,，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個擔保合同無效,。

房地產(chǎn)價值巨大,，不應輕易解除合同，使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場風險。同時合同解除后,，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失,。考慮到其標的物價值大,，影響大,，涉及當事人復雜，各方利益重疊,，標的物又成抵押標的,，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認為,，應參照香港法律,，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法,。筆者不同意這種看法。因為英美法中,，按揭是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔保,，在未清償完債務前，與所有權(quán)有關(guān)的一切不動產(chǎn)權(quán)益都屬銀行,，發(fā)生訴訟時銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進行訴訟,，未經(jīng)銀行同意當然不能解除合同，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,。而我國的按揭實質(zhì)上是抵押擔保,，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán),，這兩種權(quán)利共同指向的標的物同為按揭合同中的抵押標的物,，開發(fā)商、購房人同意將該標的物抵押給按揭銀行,，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán),，共同作出抵押的意思表示，應為按揭合同的實質(zhì)上的共同抵押人,。解除合同實質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移,，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)，雙方當然可以行使權(quán)利,，解除合同,。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重,。

在下列情形下,，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預售合同：

1、發(fā)展商遲延交樓,，在購房者起訴要求解約時起1年內(nèi)不能竣工交樓的,。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內(nèi)都不能交樓,，購房者無法入住,，嚴重損害訂約目的，應依法解約,。

2,、發(fā)展商貨不對板，所交付的房屋樓層與原約定嚴重不符,，此時可予解除合同,。但對于朝向有所變更，應視情況而定,。如改變的朝向更有利于居住,，通風采光更好，則合同目的尚可達到,，不足以構(gòu)成根本違約,，可通過違約金給付等手段加以調(diào)整，不宜解約,。對于發(fā)展商交付的房屋面積縮水或面積加大,，如超過原約定面積3%的，視為嚴重違約,，可予解約,，但如購房人已入住，從實際出發(fā)也不宜再解除,?？赏ㄟ^調(diào)解，讓開發(fā)商承擔責任,，對少面積則退還價款,，多面積則由發(fā)展商主動放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的,，應視為建房過程中存在的正常誤差,，可通過調(diào)整購房款項加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的,，鑒于裝修是房屋的附合物,，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補償,，以給付違約金方式調(diào)整,，不宜解除合同,。

3、房屋質(zhì)量存在問題,，應視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵,，如漏水、凹凸不平等問題,，可通過修補,、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應僅因違反合同中的一般性條款就解除合同,。對于房屋存在嚴重質(zhì)量問題,，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機關(guān)確認后,，可視為其不能滿足居住目的,，可予解除合同。

4,、發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠,，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款,。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件,，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導致購房者給付不能,，且購房者對按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯,，故應視為合同目的不能達到,，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行,，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯,，不應解除合同，應給購房者一定寬限期來緩解資金困難,。

5,、對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應區(qū)分不同情況來對待,。如廣告用語只是用“鳥語花香”,、“人間仙境”等一般描述性用語，應視為對環(huán)境的感性宣傳,，無實際約束力,，不應因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾,，如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊龋瑒t如未符合，一般情況只應視為違約,，不應解除合同,，因合同的居住目的尚能達到；但如該廣告要約非常明確,，如“可入廣州戶口”,，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住,，還因受廣告內(nèi)容吸引,，有強烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時應視為合同目的不能達到,，對此種情況可以解除合同,。

購房合同解除后，如何處理按揭合同呢,？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨立的合同,，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除,，而應充分尊重當事人的意愿,。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同,，則不應解除,。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔保,，并無嚴重違約也不應解除合同,。如購房人主張解除合同，銀行不同意,，則應分情況考慮：1.如銀行是發(fā)展商指定,，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密,，其有監(jiān)管款項用途之責,，現(xiàn)合同目的不能實現(xiàn)，可認為銀行違反了對合同項下的實質(zhì)內(nèi)容的嚴格遵守,，另外購房人拒交貸款本息,，也已嚴重違約，且此時購房人有嚴重對抗情緒,，繼續(xù)履行合同已無實際意義,，可判決解約。2.如按揭銀行是購房人自行尋找,，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系,，現(xiàn)借款已履行完畢,，借款合同目的已達到，因按揭銀行無過錯,，只是購房人違約,，在銀行不同意解約的情況下，應尊重守約方意愿,，不應解約,。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同,，則應尊重當事人協(xié)商一致的意愿,，可一并解除按揭合同。3.如果事先合同有約定,，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意,，則應尊重約定，一般不應予以解除,。但在爛尾樓的情況下,，考慮到合同基礎(chǔ)的嚴重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同,。

解除了預售購房合同和按揭合同,，必然涉及到款項的返還。商品房預售按揭中,，款項的去向是銀行貸款給購房者,，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則,，權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利,，因此對于款項的返還，應為：

1,、開發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項,。

2,、購房者向按揭銀行返還所借款項本息，但應扣除其已償還的款項本息,。開發(fā)商如簽署了回購擔保等保證條款,，則應對其承擔連帶清償責任。

對于因爛尾樓而解除合同,，如按揭銀行是發(fā)展商指定,，在款項的返還時，應考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行,，控制資金流向,，其未盡到監(jiān)控義務,，對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責任，可在款項返還時,，適當減少違約金,、利息等小業(yè)主的支付款項，平衡各方利益,。

在款項返還過程中,，也要注意維護按揭銀行的利益，按揭的標的物是尚未建好的房屋,，購房人尚未取得產(chǎn)權(quán),，其抵押的標的物嚴格意義上的產(chǎn)權(quán)還屬開發(fā)商，購房人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的債權(quán),，將此種權(quán)利進行抵押,，開發(fā)商也同意在事實上將其享有的在建工程的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，可認為這種抵押是一種事實上的共同抵押,。因此,，無論是否解除合同，將房屋的權(quán)利配置給開發(fā)商還是購房人,，都不應影響銀行的優(yōu)先受償權(quán),。在貸款本息未歸還之前，房屋的抵押登記備案不應解除,，開發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意,，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆眨沟盅簷?quán)消滅,，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權(quán),。可考慮開發(fā)商向購房者返還的款項中,，對屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分,，將其視為抵押物的變價，銀行可實現(xiàn)優(yōu)先受償,。

商品房預售買賣合同糾紛篇二

售房人（以下簡稱甲方）：

購房人（以下簡稱乙方）：

身份證號：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,，甲,、乙雙方于____年____月____日在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,，就乙方向甲方購買商品房,，達成如下協(xié)議：

一、乙方所購商品房位于

二,、該商品房的具體幢號,、建筑結(jié),、設(shè)計用途、建筑面積如下：該商品交付時如有面積差異,，以房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機關(guān)實測面積為準,。

三、甲方應向同示所售房屋的下列證件：

1,、國有土地使用證,，編號：

2、房屋所有權(quán)證,，編號：

3,、商品房預售許可證，編號：

四,、該商品房銷售價格為：實得建筑面積（即套內(nèi)面積）____元/平方米（公攤面積按建造成本折算計入實利面積單價）,，房款共計____元，大寫人民幣：____,。

五,、付款方式及付款時間甲、乙雙方按下列第____種約定辦理,。

1,、乙方在合同簽訂之日起____日內(nèi)一次性付清全部房款，甲方給予乙方________%優(yōu)惠,，即實付房款總額____元,。

2、乙方在合同簽訂之日起____日內(nèi)首付房款____元,，余款在____付清,。

3、甲,、乙雙方約定其他方式付款或乙方屬貸款（按揭）購房,，甲、乙雙方就此項內(nèi)容另訂補充合同,。

六,、乙方如未按合同第五條約定給付房款，屬乙方違約,。甲方按下列第____種約定追究乙方違約責任。

1,、終止合同,，乙方按應付房款的____%向甲方支付違約金，甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時,，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償,。

2,、合同繼續(xù)履行，乙方按____向甲方支付違約金,。

七,、甲方須于____年____月____日前將竣工驗收（包括建筑工程質(zhì)量驗收和規(guī)定必須的綜合驗收）合格的商品房交付乙方，如因除甲,、乙協(xié)商同意解除或變更合同外,，甲方可據(jù)實延期。

八,、除本合同第七條約定的特殊情況外,，甲方如果未能按合同約定期限，將該商品房交付乙方,，屬甲方違約,。乙方按下列第____種約定追究甲方違約責任。

1,、終止合同,，甲方按乙方應付房款的____%向乙方支付違約金，乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時,，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額____部分由甲方據(jù)實賠償,。

2、合同繼續(xù)履行,，甲方按____向乙方支付違約金,。

九、甲方所售商品房面積與產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機關(guān)實測面積差異在±____%（含本數(shù)）至±____%以內(nèi),，按實測面積結(jié)算房款,；差異超過±____%（含本數(shù)），乙方按下列第____種約定辦理,。

1,、終止合同，甲方在乙方提出終止合同要求之日起____日內(nèi),，將乙方已付房款退還乙方,，并按____利率給付利息。

2,、合同繼續(xù)履行,，雙方約定。

十,、預售商品房在開發(fā)建設(shè)過程中,，甲方對原設(shè)計方案進行調(diào)整和修改，必須在調(diào)整和修改的方案批準后____日內(nèi)書面通知乙方，乙方應在收到該通知之日起日提出退房或與甲方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議,。乙方要求退房,，甲方須在乙方提出退房要求之日起內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，并按____利率給付利息,。

十一,、甲方所售商品房在交付給乙方時，該商品房的配套環(huán)境和配套設(shè)施,，必須符合甲方售房時所作的承諾和雙方約定,。該商品房的裝假、裝修,、配套設(shè)施,、設(shè)備的標準、保修責任和質(zhì)量要求,，必須符合附件《商品房使用說明書》和《商品房質(zhì)量保證書》中所作的說明,、規(guī)定和承諾。

十二,、甲方將該商品房交付乙方后,，應協(xié)助乙方在____日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，如因甲方過失造成乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記的,，乙方按下列第____種約定辦理,。

1、終止合同,，甲方須在乙方提出終止合同要求之日起____日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方,，并按乙方已付款房款的____%支付違約金。

2,、合同繼續(xù)履行,，甲方按____向乙方支付違約金。

十三,、甲乙雙方在簽訂本合同時,，應當依照政府相關(guān)規(guī)定，同時簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議,。

十四,、本合同未盡事項，由甲乙雙方另行議定,，并簽訂補充協(xié)議,。

十五、本合同邊同附件及補充協(xié)議共____頁,，一式三份,，經(jīng)甲乙雙方簽字后生效,，雙方各執(zhí)一份，新都區(qū)房地產(chǎn)交易管理所備案一份,，均具有同等法律效力。

十六,、本合同在履行中發(fā)生爭議,，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的,，甲乙雙方同意按下列第____種約定辦理,。

1、由仲裁委員會仲裁,。

2,、向人民法院起訴。

十七,、其他約定：

甲方（簽章）：

乙方（簽章）：

____年____月____日

____年____月____日

商品房預售買賣合同糾紛篇三

（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料,、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國家和_________市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范,、標準和施工圖設(shè)計文件的要求,。

建筑材料、構(gòu)配件的具體品牌：_________,，規(guī)格：_________,。

（二）出賣人和買受人約定如下：

1、該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的,，買受人有權(quán)退房,。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_________日內(nèi)退還全部已付款,，并按照_________利率付給利息,，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔,。買受人要求繼續(xù)履行合同的,，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議_________。

2,、該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的,，自該商品房交付之日起_________日內(nèi)（該時限應當不低于60日），買受人有權(quán)退房,。買受人退房的,，出賣人應當自退房通知送達之日起_________日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照_________利率付給利息,，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任,。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_________日的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議_________,。

3,、交付該商品房時，該商品房應當已由建設(shè),、勘察,、設(shè)計、施工,、工程監(jiān)理等單位驗收合格,，且出賣人應當與買受人共同查驗收房，發(fā)現(xiàn)有其他問題的,，雙方同意按照第_________種方式處理：

（1）出賣人應當于_________日內(nèi)將已修復的該商品房交付,。由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理_________,。

（2）由出賣人按照國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標準在商品房交付之日起_________日內(nèi)負責修復,，并承擔修復費用，給買受人造成的損失由出賣人承擔賠償責任,。

(3)_________,。

4、出賣人交付的商品房的裝飾,、設(shè)備標準應當符合雙方約定的標準,。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第_________種方式處理：

（1）出賣人賠償雙倍的裝飾,、設(shè)備差價,。

(2)_________;

(3)_________。

具體裝飾和設(shè)備標準的約定見附件六,。

（三）出賣人和買受人對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的,，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測，雙方均有協(xié)助并配合對方檢測的義務,。_________,。

商品房預售買賣合同糾紛篇四

合同編號：

出售方（甲方）：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

購買方（乙方）：____________________________________

姓名：________性別：____出生：________年____月____日

國籍：____________身份證號碼：____________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

第一條甲方經(jīng)批準，取得位于____市用地面積____2的土地使用權(quán),。

地塊編號：____使用年期________年,，自________年____月____日起至________年____月____日止。甲方在上述土地興建xx,，系____定名____,，由甲方預售。

第二條乙方自愿向甲方定購上述xx的第____幢____號（第__層）,。建筑面積____2,，土地面積2（其中：基底分攤____2,、公用分攤____2、其他____2）,。

第三條甲方定于________年____月____日交付乙方使用,。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：

1,、人力不可抗拒的自然災害,；

2、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決,；

3、其他非甲方所能控制的因素,。

上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),，方能延期交付使用。

第四條甲乙雙方同意上述訂購之xx售價為：____單價元2,，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）,。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

帳戶名稱：________________帳號：_______________

分期（一次）付款（見附表一）。

第五條乙方如未按本合同

第四條規(guī)定的時間付款,，甲方有權(quán)追索違約利息,。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息,，甲方有權(quán)單方終止合同,，將xx出售他人。

第六條甲方如未按本合同

第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,，應按合同規(guī)定交付日

第二天起計算付款利息,，以補償乙方的損失。

第七條甲方出售的xx須經(jīng)市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,，并負責保修半年,，如質(zhì)量不合格時，乙方有權(quán)提出退房,，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方,。

第八條甲乙雙方在xx交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán),。

乙方在使用期間,，有權(quán)享用與該xx有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施,、活動場所,，同時必須遵守中華人民共和國法律,、法令和社會道德，維護公共設(shè)施和公共利益,。

第九條乙方所購xx只作____使用,，在使用期間不得擅自改變該xx結(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應自費修繕,。

乙方購置的xx所占用的土地,，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。

第十條預售的xx,，乙方不許轉(zhuǎn)讓,、抵押，否則,，后果自負,。

第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分,。

第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效,，如發(fā)生糾紛，雙方應友好協(xié)商解決,，不能解決時,，按下列（）項解決：

1、由仲裁機關(guān)仲裁,；

2,、由人民法院裁判；

第十三條本合同正本一式四份,，甲乙雙方,、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各一份,。

甲方：____________

代表人：________年____月____日

乙方：____________

代表人：________年____月____日

返

商品房預售買賣合同糾紛篇五

[摘要]買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險,，為保障買受人的利益、維護交易安全,，法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制,。我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外，還規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度,。

天津預售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢,？什么是商品房預售合同？商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定,，預售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預購方,，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險,，為保障買受人的利益,、維護交易安全,，法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外,，還規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度,。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售登記備案的作用在于：

1,、商品房預售合同備案登記屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記,，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。

2,、預售項目只有符合法律規(guī)定的預售條件,，預售合同才能進行登記備案。登記備案前,，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進行全面查閱,，這是對開發(fā)商和預售項目合法性審查的一道屏障。

3,、商品房預售備案登記使得買受人的請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預售登記的房屋出售或抵押,，如果開發(fā)商將經(jīng)過預售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人,，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)，該抵押權(quán)也不能對抗預售登記的買受人,。這就防止了開發(fā)商的一房二賣,。

4、預售合同未辦理登記備案手續(xù)的,，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更手續(xù),。預售合同備案登記作為前置程序，一定程度上保證了交易安全,。

目前,，我國法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度，但對于該登記備案制度的性質(zhì)與效力并未具體規(guī)定,。學界對此亦無定論,。但一般認為，商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記,，國外稱預告登記或預登記,，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。一般不動產(chǎn)登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán),，例如所有權(quán),、抵押權(quán)等。而預告登記發(fā)生時物權(quán)尚不存在,，物權(quán)變動是將來發(fā)生的行為,，故所登記的權(quán)利仍是一種請求權(quán)（債權(quán)）,，登記的內(nèi)容是將來請求發(fā)生物權(quán)變動。

房屋買受人在商品房預售合同中的權(quán)利,、房屋是否被查封,、房產(chǎn)證是真的還是假的等等，總的來說,，只要在行政服務中心房管窗口簽訂了買賣合同,，那您可以基本放心啦，賣方的人也好,，房產(chǎn)的權(quán)利限制也好,，工作人員都幫你檢查過了，都沒有問題,。

還有一點,，在房管窗口簽訂了買賣合同后，賣方則不能再和第三方再次簽訂買賣合同了,，因為房管局的電腦里有了備案了,，如果您和賣方的合同不撤銷，則賣方永遠不能再將此房賣給第三人了,。

我們這兒所稱的簽訂買賣合同,，在行業(yè)也稱為二手房合同備案。

提醒一：

如果您購買的房屋屬市區(qū)范圍內(nèi),，并且您們的買賣未通過中介成交,，則您和賣方帶好雙方身份證、賣方的房產(chǎn)證,、土地證至行政服務中心房管1至4號窗口簽訂合同并進行現(xiàn)場備案,，并在經(jīng)過備案并打印的合同上買賣雙方簽字認可。

提醒二：

如果買賣雙方經(jīng)有備案資質(zhì)的中介機構(gòu)達成交易的,，可由中介機構(gòu)操作人員直接在中介公司進行簽訂合同并進行合同備案,。經(jīng)過中介機構(gòu)備案后，則在過戶時,，不需要重新進行備案了,。目前，江陰具備合同備案的中介公司共有六家,，分別是聯(lián)眾,、聯(lián)豐、五星,、瑞德,、嘉和、天鴻六家房產(chǎn)中介,。

提醒三：

只有城區(qū)范圍內(nèi)的二手房,，才是到行政服務中心的房管窗口來辦理過戶的,，非城區(qū)范圍的，至各鄉(xiāng)區(qū)房管所辦理過戶手續(xù),。

下面是二手房合同備案的相關(guān)知識：

1,、二手房合同為什么要備案

依據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理,、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔20xx〕321號）并結(jié)合江陰市實際情況,，二手房買賣合同進行備案，旨在進一步規(guī)范我市二手房交易市場行為,，保障二手房交易安全,，提高二手房交易的透明度。

2,、二手房合同備案的核心內(nèi)容是什么

我市市區(qū)范圍內(nèi)的二手房買賣合同,，均須網(wǎng)上備案。買賣雙方在申請轉(zhuǎn)移登記申請時,，必

須提供經(jīng)過網(wǎng)上備案的二手房買賣合同,。

3、什么是網(wǎng)上備案

網(wǎng)上備案是指二手房交易當事人委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)或登記機構(gòu)工作人員登錄二手房網(wǎng)上備案系統(tǒng),，在線錄入《二手房屋買賣合同》的相關(guān)條款內(nèi)容,，并聯(lián)機將合同打印，在合同上簽字蓋章的行為,。經(jīng)過備案的二手房買賣合同信息，市民可在江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)上通過輸入買受人姓名和合同備案號進行查驗備案信息,。

4,、進行網(wǎng)上備案有什么好處

可以維護買賣雙方的正當權(quán)益，《辦法》要求市區(qū)范圍內(nèi)的二手房買賣行為,，均須進行網(wǎng)上備案,，目的就是有效防止購房人誤購查封房產(chǎn)、防止一房多賣,、避免房地產(chǎn)經(jīng)紀人違規(guī)操作等情形的發(fā)生,。

5、網(wǎng)上備案會很麻煩嗎

網(wǎng)上備案是個全新的操作模式,，有個熟悉的過程,，二手房交易雙方當事人只要按要求提交有效證件，填寫相關(guān)材料即可,，具體操作由經(jīng)過培訓的中介人員或行政服務中心房管窗口工作人員來完成,，應該說還是很便利的。

6,、如何申請網(wǎng)上備案

目前我市在部分中介機構(gòu)試點實施網(wǎng)上備案服務,，其他有意向的中介機構(gòu)可向市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科提出申請,。

7、如何進行網(wǎng)上備案

操作員憑電腦密鑰登陸備案系統(tǒng)后,，輸入擬轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)證號,、房屋所有權(quán)人姓名后提交，按備案系統(tǒng)提示進行網(wǎng)上備案,。

8,、雙方自行成交的可以申請網(wǎng)上備案嗎如何進行操作

可以，雙方自行成交的,，可由行政服務中心房管窗口的工作人員提供網(wǎng)上備案服務,。

9、網(wǎng)上備案后,，當事人需變更或注銷《二手房屋買賣合同》怎么辦

合同在系統(tǒng)上進行提交后即視為網(wǎng)上備案完成,。如在申請辦理轉(zhuǎn)移登記之前，二手房買賣雙方需對合同進行變更或注銷的,，合同雙方當事人可攜帶相關(guān)證件至行政服務中心房管窗口辦理,，由中介機構(gòu)撮合成交的，需中介機構(gòu)人員同時到場,。

10,、二手房交易當事人在進行網(wǎng)上備案時應注意哪些事項

（1）二手房交易當事人應認真閱讀有關(guān)網(wǎng)上備案的文件；

（2）為避免房地產(chǎn)中介機構(gòu)隱瞞網(wǎng)上備案信息,，二手房交易當事人應現(xiàn)場全程了解操作人員的錄入行為,；

（3）網(wǎng)上備案后，二手房交易當事人可根據(jù)合同備案登記號,，通過江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)對網(wǎng)上備案情況進行核實,。

11、二手房交易當事人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機構(gòu)及其從業(yè)人員在網(wǎng)上備案的過程中存在違法違規(guī)行為的,，應怎么處理

應及時至我市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科或產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處投訴,。

12、備案的實施日期是什么時間

自20xx年12月28日起,，市區(qū)范圍內(nèi)申請辦理二手房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的,，必須將二手房買賣合同進行備案。

這里要著重提醒大家的是,，備案后的二手房買賣合同辦理注銷和變更的流程：

上面已經(jīng)提到,，自20xx年12月28日始，我市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋買賣合同,，均需進行網(wǎng)上備案,。在備案后，如果合同需注銷或變更，則買賣雙方當事人需攜相關(guān)資料至行政服務中心房管窗口進行申請辦理（如在中介機構(gòu)進行簽約備案,，則中介機構(gòu)工作人員需共同到場）,。

在辦理時，可先至房產(chǎn)信息網(wǎng)的“政務指南”頻道中的“表格下載”中,，下載相應的表格

（二手房買賣合同備案變更登記申請表 ,、二手房買賣合同備案注銷登記申請表），將申請表內(nèi)信息填寫完畢后,，買賣雙方攜本人身份證明原件,、原經(jīng)過備案的買賣合同、申請表等資料至房管窗口辦理,。

要提醒大家的是,，如二手房買賣合同非中介機構(gòu)簽約備案（是在房管窗口工作人員備案的），則由買賣雙方共同提出申請,，如合同是中介機構(gòu)簽約備案操作,，則需買賣雙方、中介機構(gòu)工作人員三方一起至行政服務中心房管窗口進行申請辦理,。

在填表過程中,，需要注意：1、表格內(nèi)的經(jīng)紀機構(gòu)意見一欄,，請在至行政服務中心房管窗口申請前,，提前填好，并加蓋經(jīng)紀機構(gòu)公章,；2,、表格內(nèi)的申請人簽章欄一欄內(nèi)的轉(zhuǎn)讓人和接收人的簽章，必須由當事人在行政服務中心房管窗口工作人員簽證下,，當面簽字,；3、此業(yè)務,，必須當事人（如有中介的,，中介機構(gòu)工作人員也需到場）共同前來辦理,；4,、如買賣合同是對買方進行變更，如原買方基礎(chǔ)上需增加配偶等共有人,，請申請時,，攜帶能證明家庭關(guān)系的證件資料（如戶口本、結(jié)婚證等）,。

商品房預售買賣合同糾紛篇六

商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的,，屬于買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同。

商品房預售合同不是預約合同

在合同法中,，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同,；本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力,。預約合同當事人的義務是訂立本合同,，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同,，而不能依預約的本合同內(nèi)容請求對方履行,。商品房預售合同在成立之時；房屋并不存在或尚未建成,，所以帶有“預售”的字樣,，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中,，預售方與預購方關(guān)于房屋的坐落與面積,、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限,、房屋的質(zhì)量,、違約責任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同,，即可以按照商品房預售合同的規(guī)定直接履行,，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達到雙方的交易目的,。

商品房預售合同不是期貨買賣合同

商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋,，所以，房屋的交付期限一般都很長,。但將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的,。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量,、交貨期限和地點等的合同,，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：

（1）期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的,，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的,；

（2）期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物,；

（3）期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn),，而不在于獲取現(xiàn)實的貨物，所以,，在期貨買賣中,，極少有進行實物交割的

（4）期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大,、價格波動大、便于儲存,、易于標準化等條件,，如糧食、石油,、鋼材等,。

但是，在商品房預售合同中,，

第一,，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的，而不是通過公開競價的方式確定的,；

第二,，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身,；

第三,，商品房預售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能,；第四,，由于房屋的面積、坐落,、單元等方面存在著諸多的差別,，不具有標準化的特征，所以在國際慣例上,，房屋不是期貨交易的商品,，不能用于期貨交易。

可見,，商品房預售合同不是期貨買賣合同,。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易,，以維護房地產(chǎn)市場交易秩序,。

商品房預售合同是否為附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同,。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù),，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù),，則該期限為解除期限,。在附延緩期限的合同中,，合同已經(jīng)成立,，但沒有發(fā)生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權(quán)利請求對方履行義務,。只是在期限到來時,，雙方當事人才開始履行義務；在附解除期限的合同中,，合同不僅已經(jīng)成立,，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務,。在期限到來時,，雙方當事人不再履行義務，合同終止,。在商品房預售合同中,，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的“期限”,，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”,。因為：

其一，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限,，則商品房預售合同不僅已經(jīng)成立,，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來時,，商品房預售合同終止效力,，雙方應當解除合同。這樣,，作為預購方就不能取得約定的房屋,。顯然，這與當事人訂立商品房預售合同的目的是相違背的,；

其二,，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預售合同雖然已經(jīng)成立,，但還沒有發(fā)生法律效力,，只在期限到來時，商品房預售合同才發(fā)生法律效力,。這樣,，作為預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然,，這也不符合商品房預售合同的要求,。可見,，商品房預售合同并不是附期限的買賣合同,。商品房預售合同中的“期限”是一種履行期限,，是當事人履行義務的具體時間。

商品房預售合同不是分期付款買賣合同

在商品房預售合同中,，預購方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價款,，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同,。其原因有三：

一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效后必須交付給買受方,，這樣才能實現(xiàn)買受方的經(jīng)濟目的?？梢?，分期付款買賣合同的標的物必須是現(xiàn)實存在的物。但在商品房預售合同中,，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中,；

二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物后，尚有二期以上的價款需要支付,；但商品房預售合同中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款,，也可以在取得房屋前分期支付價款,。前者是在取得標的物之前的分期付款，而后者是在取得標的物后的分期付款,；

三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資,，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在于買受方向出賣方融資,，以滿足出賣方資金不足的需要,。

綜上所述，商品房預售合同不是預約買賣合同,、期貨買賣合同,、附期限買賣合同、分期付款買賣合同,。如果從法律上為商品房預售合同定性,，則商品房預售合同屬于遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同,，是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同,。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立,、貨物價格的確定,、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規(guī)定的期限交貨,，否則即應承擔違約責任,。

價格糾紛的處理

商品房預售合同的投資數(shù)額大,、履行期限長，所以,，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內(nèi),，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛,。一方面，預售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格的上漲為由要求提高房價遭預購方的拒絕而形成糾紛,；另一方面,，預購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房價遭預售方的拒絕而形成糾紛。目前,，商品房預售合同的價格糾紛占整個商品房預售合同糾紛的一半以上,。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同,，有的按原合同的約定處理,，有的按當事人分擔風險的風險負擔原則處理，有的按情勢變更原則處理,。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對商品房預售合同的價格糾紛的處理作了原則性規(guī)定,。我們認為，這個《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預售合同的價格糾紛亦有一定的指導意義,。

由于商品房預售合同的價格糾紛的形成原因比較復雜,，所以，我們認為,，不可能按照一個固定的方法處理,，而應當根據(jù)具體情況加以解決。

首先,，應當堅持合同效力的原則,。只要商品房預售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性,，強調(diào)合同義務的履行,。所以，在一般情況下,，合同當事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的,，法院不應當支持。應當說,，在房地產(chǎn)市場中,，建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風險,，而不屬于國家政策性的風險,。商品房預售合同的雙方當事人在簽訂預售合同時,，是根據(jù)市場行情確定價格的，所以,，當事人對于這種市場風險是能夠預見的,。基于正常的市場風險所產(chǎn)生的房價的上漲或下跌,，只能由預售方或預購方自己承擔,，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔這種風險,；

其次,，應當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則,，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則,，但學者們都普遍承認之，我國的審判實踐也已經(jīng)運用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛,。在房地產(chǎn)審判實踐中,，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項原則。例如,，在商品房的價格因國家政策的變化,、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛,。在運用情勢變更原則處理商品房預售合同的價格糾紛時,，應當特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風險的區(qū)別。

不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理

在商品房預售合同糾紛中,，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例,。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的,，有的是因為預售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的,，等等。對于這類糾紛,，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同,。

在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預購方都要求預售方退還房款（解除合同）并承擔違約責任,。當然,，也有的預購方要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛,，我們認為,，應當在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權(quán)益。一方面,，在預售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下,，應當要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任,。否則，如果判定解除合同,，退還房款,，則可能由于預售方無力退款而使預購人的合法權(quán)益得不到保障,；另一方面,，在預售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下,，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同,，退還房款并承擔違約責任,。如果預售方既無繼續(xù)履行合同的能力,，又無退款的能力,，法院則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權(quán)益,。在這種情況下,，法院應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任,，并對預售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進行強制拍賣,，以拍賣的價款退還預購方的房款。

商品房預售買賣合同糾紛篇七

出售方：（甲方）

地址：

電話：

購買方：（乙方）

姓名：

性別：

出生： 年月日

國籍：

身份證號碼：

地址：

電話：

本合同依據(jù)中華人民共和國法律制定,。

第一條甲方經(jīng)市人民政府國土局批準,，取得位于 市，用地面積 的土地使用權(quán),。地塊編號： ,，使用年限 年，自 起至 止,。甲方在上述土地興建樓宇,，定名為 ，由甲方預售,。

第二條乙方自愿向甲方訂購上述樓宇的第 幢 號（第 層）房,。建筑面積 ，土地面積 （其中,，基底分攤 ,、公用分攤 、其他 ）,。

第三條甲方定于 年 月 日將該樓宇交付乙方使用,。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過 天：

1,、人力不可抗拒的自然災害,；

2,、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決；

3,、其他非甲方所能控制的因素,。

上述原因必須憑 市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用,。

第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：單價 元/,，總金額幣仟佰拾萬仟佰拾元整（小寫： 元）。付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：賬戶名稱：

分期（一次）付款（見附表一）,。

第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期 天以上,，仍未付所欠款項和利息,，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人,。

第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期將該樓宇交付給乙方使用,，應自合同規(guī)定交付日第二天起計算違約利息，以補償乙方的損失,。

第七條甲方出售的樓宇須經(jīng) 市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,，并負責保修半年，如質(zhì)量不合格時,，乙方有權(quán)提出退房,，退房后甲方應將已付款項及全部利息在三十天內(nèi)退回乙方。

第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,，經(jīng)市政府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán),。

乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道,、設(shè)施,、活動場所。同時必須遵守中華人民共和國法律,、法令和社會道德,，維護公共設(shè)施和公共利益。

第九條乙方所購樓宇只作 使用,，在使用期間不得擅自改變該樓宇的結(jié)構(gòu)和用途,，如有損壞應自費修繕。 乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費,。

第十條預售的樓宇,，乙方不得轉(zhuǎn)讓、抵押,。否則,，違反市政府有關(guān)規(guī)定，后果自負,。

第十一條后面的附表一,、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效,。如發(fā)生糾紛,，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時,，按下列第（）種方式解決,；

1、向 仲裁委員會申請仲裁,；

2,、依法向 人民法院起訴,。

第十三條本合同正本一式四份,，甲乙雙方、公證機關(guān),、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各執(zhí)一份,。

出售方（甲方）： 購買方（乙方）：

法定代表人： 法定代表人：

簽約時間：

附表一、二（略）,。

商品房預售買賣合同糾紛篇八

甲方（賣方）：________________________________

住所：______________________________________郵編：___________

營業(yè)執(zhí)照號碼：________________________資質(zhì)證書號碼：___________

法定代表人：__________________________聯(lián)系電話：_______________

委托代理人：__________________________聯(lián)系電話：_______________

乙方（買方）：__________________________________

國籍_________________性別：_____________出生年月：__________

住所（址）：_______________________________郵編：_______________

身份證／護照／營業(yè)執(zhí)照號碼：__________________聯(lián)系電話：____________

委托代理人：__________________________

住所（址）：________________________聯(lián)系電話：__________

乙方（買方）：________________________國籍：_______________

性別：_____________出生年月：_____________

住所（址）：________________________郵編：________________________

身份證／護照／營業(yè)執(zhí)照號碼：______________________聯(lián)系電話：_________________

委托代理人：________________________

住所（址）：________________________聯(lián)系電話：_________________

甲,、乙雙方在平等、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,，就乙方購買甲方預售的《________________________》________內(nèi)銷商品房事宜，訂立本合同,。

第一條甲方通過______________方式取得___________區(qū)／縣_____________地塊土地使用權(quán),，并依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書號為：___________,，土地面積為：___________土地用途為：___________,，土地使用期限自_____年月_____日至_____年_____月_____日止。

甲方經(jīng)批準,，在該地塊上投資建造《__________》（暫定名／現(xiàn)定名）內(nèi)銷商品房,，主體建筑物的建筑結(jié)構(gòu)為_______________結(jié)構(gòu)，建筑物地上層數(shù)為層。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_______________,。

上述內(nèi)銷商品房已具備《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定的預售條件,，經(jīng)_________局批準上市預售（預售許可證編號：_______________）。

第二條乙方向甲方購買__________路__________《__________》_____幢號）_____層_____室（以下簡稱該房屋）,。據(jù)甲方暫測該房屋建筑面積為平方米：其中套內(nèi)建筑面積為_____平方米,、公用分攤建筑面積為_____平方米，該房屋相應占有的土地使用權(quán)分攤面積為__________平方米,。

該房屋平面圖見本合同附件一,；該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標準見本合同附件二,；該房屋相關(guān)情況說明（抵押關(guān)系,、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等）見本合同附件三,；該房屋的使用公約或有關(guān)承諾書見本合同附件四,。

第三條乙方購買該房屋每平方米房屋建筑面積單價為_____幣_____元

（大寫）：___________________________________

根據(jù)甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款暫定為_____幣__________元

（大寫）：___________________________________

第四條乙方購買該房屋的總房價款是指該房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的總價格,。本合同約定的總房價款除房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外,，不再作變動。

第五條在該房屋交付時,，房屋建筑面積以上海市房屋土地管理局認定的測繪機構(gòu)實測面積為準,，如甲方暫測面積與實測面積不一致時，除法律,、法規(guī),、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：

1、暫測面積與實測面積的誤差不超過＋_____%（包括＋_____%）時,，本合同約定的總房價款保持不變,。

2、暫測面積與實測面積的誤差在＋_____%以上至＋_____%（包括＋_____%）時,，超出＋_____%部分按該房屋每平方米建筑面積單價計算多退少補,。

3、暫測面積與實測面積的誤差超過＋_____%）,，甲方同意乙方有權(quán)終止本合同,。甲方在收到乙方關(guān)于終止本合同的書面通知后_____天內(nèi)將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按_____利率計算）全部退還乙方,。

該房屋相應占有的土地使用權(quán)分攤面積如發(fā)生變化,。該房屋總房價款保持不變。

第六條乙方應當按以下時間如期足額將房價款直接匯入甲方的預售款監(jiān)管銀行（預售款監(jiān)管銀行：__________,，帳戶名稱：__________,、帳號：__________）：

1,、_____年_____月_____日前／建設(shè)工程進度到_____支付全部房價款的％，計_____幣_____元,。

（大寫）：_________________________

乙方在簽訂本合同前支付給甲方的定金__________元（大寫）：_____________________可沖抵房價款,。

2、_____年_____月_____日前／建設(shè)工程進度到_____支付全部房價款的％,，計_____幣_____元,。

（大寫）：____________________

3、_____年_____月_____日前／建設(shè)工程進度到_____支付全部房價款的％,，計_____幣_____元,。

（大寫）：____________________

4、_____年_____月_____日前／建設(shè)工程進度到_____支付全部房價款的％,，計_____幣_____元,。

（大寫）：____________________

5、_____年_____月_____日前／建設(shè)工程進度到_____支付全部房價款的％,，計_____幣_____元,。

（大寫）：____________________

6、最后一期房價款支付日期為____年____月____日前／建設(shè)工程進度到房屋竣工可交付使用支付全部房價款的____％,，計____幣____元,。

（大寫）：____________________________

甲方的建設(shè)工程進度延期，乙方的付款日期也相應順延,。乙方憑預售監(jiān)管銀行出具的建設(shè)工程進度證明和付款通知書付款,。

第七條乙方如未按合同約定的時間付款，甲方有權(quán)按逾期應付款向乙方追索逾期利息,，逾期利息自本合同的應付款期限之第二天起算至實際付款之日止,，利息按____利率計算,。逾期超過____天后,，甲方有權(quán)選擇下列第____種方案追究乙方的違約責任：

1、乙方除支付逾期利息外,，還應按逾期應付款的____%向甲方支付違約金,，合同繼續(xù)履行。

2,、甲方有權(quán)單方面書面通知乙方終止合同,，乙方應在接到書面通知之日起天內(nèi)按逾期付款的____%向甲方支付違約金。甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時,，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償,。

3、__________________________________________________________________________,。

第八條甲方不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計,，確需變更的，應當征得乙方同意并報規(guī)劃管理部門審核批準,，在獲得批準之日起____天內(nèi)與乙方簽訂本合同變更協(xié)議,。

甲方未征得乙方同意變更該房屋的建筑設(shè)計，乙方有權(quán)退房,。乙方退房時,，甲方除如數(shù)退還乙方已支付的全部房價款（包括利息，利息按________利率計算）外,，還應按已付房價款____％向乙方支付違約金。

第九條該房屋的交付必須符合下列條件：

1,、經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核驗合格,；

2,、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù),，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；

3,、_____________________________________________________________________________,。

第十條甲方定于____年____月____日前將該房屋交付給乙方。但如遇下列特殊原因,，除甲乙雙方同意終止合同外，甲方可憑____________出具的證明文件,，據(jù)實予以延期,。甲方應于收到該證明文件起____日內(nèi)書面告知乙方：

1、人力不可抗拒的自然災害,；

2,、施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決；

3,、非甲方主觀原因造成,，并積極爭取，不能及時解決而造成的交房延期,。

第十一條除本合同第十條約定情況外,，甲方如未按本合同約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，乙方有權(quán)按已支付的房價款向甲方追索逾期利息,。逾期利息自本合同第十條約定的最后交付期限第二天起算至實際交付日止,，利息按利率計算,。若逾期超過____天，乙方有權(quán)選擇下列第____種方案追究甲方的違約責任：

1,、甲方除支付逾期利息外,，還應按乙方累計已支付房價款____%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行,。

2,、乙方有權(quán)單方面書面通知甲方終止本合同。甲方在接到書面通知之日起____天內(nèi)將乙方已繳付的全部房價款（包括利息,，利息按________利率計算）退還乙方,。甲方應按本合同約定的總房價款____%向乙方支付違約金，乙方的實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時,，實際經(jīng)濟損失與違約金差額部分,，由甲方據(jù)實賠償。

3,、____________________________________________________________________________,。

第十二條該房屋符合本合同第九條約定的交付條件后甲方應于本合同第十條約定的期限前____日書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)。乙方應在收到該通知之日起____天內(nèi),，會同甲方對該房屋進行驗收交接,。在驗收交接時，甲方應出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗合格單和新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證,。甲方如不出示,，乙方有權(quán)不進行驗收交接，由此而產(chǎn)生的延期交房的違約責任由甲方承擔,。在驗收交接后,，由甲、乙雙方簽署房屋交接書,，即為該房屋已正式交付,。房屋交接書作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件。

該房屋正式交付之日起,，該房屋的風險責任由甲方轉(zhuǎn)移給乙方,。

如乙方未按約定的期限辦理交付該房屋的交接手續(xù)，甲方則發(fā)出書面催告書一次,。乙方末按催告書約定的期限辦理交付該房屋的交接手續(xù)的，則自催告書約定的交付期限之第二日起視為甲方將該房屋已正式交付給乙方,，該房屋的風險責任均自該日起轉(zhuǎn)移由乙方承擔,。

第十三條自該房屋正式交付之日起，甲方對該房屋負責保修,，并從房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起繼續(xù)保修二年,。

乙方同意將該房屋交甲方指定的房屋管理機構(gòu)進行前期物業(yè)管理,，并履行本合同附件四確定的乙方應承擔的義務。

第十四條甲方交付的該房屋裝修,、設(shè)備標準達不到本合同附件二約定的標準,，乙方在辦理房屋交接手續(xù)時有權(quán)要求退房或要求甲方補償倍的裝修、設(shè)備差價,。

雙方對標準的認定產(chǎn)生爭議時,，以上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站／區(qū)（縣）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站／____________出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。

第十五條甲方交付該房屋有工程質(zhì)量問題的,，乙方在二年保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費修復外,，還須補償____倍的修復費；工程質(zhì)量問題影響乙方居住安全的,，乙方有權(quán)要求退房或調(diào)房,。

對工程質(zhì)量問題的認定雙方有爭議的，以上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站／區(qū)（縣）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站/________的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù),。

第十六條該房屋交接之日前所有已產(chǎn)生而未繳稅費均由甲方承擔,，該房屋交付之日起，所產(chǎn)生的一切稅費及房屋使用公約約定范圍內(nèi)應繳付的費用則均由乙方承擔,。

第十七條乙方購買的房屋僅作使用,，乙方在使用期間不得擅自改變該房屋的房屋結(jié)構(gòu)和用途。除本合同附件另有約定外,，乙方有權(quán)享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共通道和設(shè)施,。

第十八條乙方購買的房屋及其相應占有的土地使用權(quán)不可分離。自該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起,，甲方與________簽訂的土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓合同中約定的權(quán)利,、義務和責任依法轉(zhuǎn)移給乙方。乙方必須遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關(guān)法律,、法規(guī)、規(guī)章,，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費,。

第十九條本合同項下的權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓、抵押,。乙方依法行使上述權(quán)利時,，甲方應予協(xié)助。

第二十條在該房屋交付給乙方,，乙方付清全部房價款后,，甲乙雙方應向____________辦理價格申報、過戶申請手續(xù),，申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證,。因甲方的原因致使乙方無法申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的,，甲方應承擔責任。

第二十一條乙方在取得該房屋之房地產(chǎn)權(quán)證后,，可依法轉(zhuǎn)讓,、抵押、出租,。如發(fā)生上述事實,，本合同及附件中的一切約定對乙方之受讓人或其他繼承人或其他權(quán)利人具有同等效力。乙方之受讓人,、繼承人或其他權(quán)利人均應無條件接受本合同及其附件所含有的各項法規(guī),、條文及管理規(guī)定的約束。

第二十二條乙方轉(zhuǎn)讓,、抵押或出租該房屋時,，必須按規(guī)定辦妥法定手續(xù)，并在有關(guān)合同及文件簽訂一個月之內(nèi)以書面形式將上述情況通知房屋管理機構(gòu),。該房屋轉(zhuǎn)讓時,，乙方在房屋管理機構(gòu)接獲上述通知前，對該房屋應支付的管理費用及其他一切費用與開支仍負有責任,。該房屋轉(zhuǎn)讓后,，乙方及其受讓人應共同到房屋管理機構(gòu)辦理管理費結(jié)算和有關(guān)管理交接手續(xù)。

第二十三條所有辦理房屋有關(guān)法定手續(xù)所需費用,，包括產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費,、登記費等政府有關(guān)部門規(guī)定的各項收費，按有關(guān)法規(guī)規(guī)定由甲乙雙方各自負責繳付,。

第二十四條本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜,，雙方應通過訂立補充條款或補充協(xié)議進行約定。本合同的補充條款,、附件及補充協(xié)議均為本合同不可分割的部份,。本合同及其補充條款、附件及補充協(xié)議中的手書文字與鉛印文字具有同等效力,。

第二十五條甲,、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力,，對各自的權(quán)利和義務清楚明白,、并愿按本合同約定嚴格履行，如一方違反本合同,，另一方有權(quán)按本合同約定索賠,。

第二十六條本合同自雙方簽字/____________公證處公證之日起生效。本合同生效后乙方委托____________向房地產(chǎn)交易管理部門辦理本合同登記備案手續(xù),。

第二十七條本合同適用該房屋所在地法律,。甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭議,，應協(xié)商解決,。協(xié)商不能解決的，選定下列一種方式解決（不選定的劃除）：

1,、向________仲裁委員會申請仲裁,；

2、依法向人民法院起訴,。

第二十八條本合同壹式____________份,，均具有同等效力。其中甲,、乙雙方各執(zhí)____份,，____________、____________,、____________各執(zhí)壹份,。

附件一房屋平面圖（略）

附件二建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標準

附件三相關(guān)情況（抵押關(guān)系,、租賃關(guān)系,、相鄰關(guān)系）（略）

附件四《房屋使用公約》或有關(guān)承諾書（略）

補充條款

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

（）代表人/代理人： （）代表人/代理人：

簽署： 簽署：

日期 年月日 日期 年月日

簽于： 簽于：

本合同登記備案情況注記_____________________________________________________________。

甲乙雙方于______年______月______日簽訂的本合同,，已予登記備案,。

經(jīng)辦人：

房地產(chǎn)交易管理所（章）

一九九年月日

房屋交接書

____年____月____日甲、乙雙方對____________________________室（________________車位）進行驗收交接,，雙方確認：

1,、甲方交付給乙方的房屋為____________________________室（____________車位）。乙方經(jīng)過驗收,，認為符合雙方____年____月____日簽訂的預售合同規(guī)定的交付條件（新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證____________________）,，同意接受。

2,、該房屋的實測建筑面積為________平方米（相應占有的土地使用分攤面積為________平方米）,，實測建筑面積的測繪機構(gòu)為上海市房屋土地管理局認定的____________________________________

3、該房屋總價款為____________幣____________元,。

（大寫）：____________________________________,。

乙方已付清全部房價款/乙方已付____________幣____________元。

（大寫）：________________________________________,。

甲方已開具發(fā)票/收據(jù)給乙方,。

4、________________________________________________

本交接書由甲、乙雙方簽字生效,。

甲方簽字： 乙方簽字：

日期： 日期：

本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書

轉(zhuǎn)讓方（甲方）____________________________________

立書人

受讓方（乙方）____________________________________

甲,、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就甲方向乙轉(zhuǎn)讓本合同（指甲方為購買正在建造的___________________________________________________________室商品房于______年_____月_____日與_________________________________公司簽訂的商品房預售合同,，該預售合同已登記備案）權(quán)益達成如下約定：

1,、關(guān)于轉(zhuǎn)讓價款的約定

2、關(guān)于權(quán)利,、義務轉(zhuǎn)移的約定

3,、關(guān)于房屋交付的約定

甲方已征得/書面通知________________________公司_______將已預購的______________________________________室商品房轉(zhuǎn)讓給乙方。待房屋交付時,，乙方憑本合同權(quán)益書即可與_______________________公司辦理房屋交接手續(xù),。如不能辦理房屋交接手續(xù)，則由甲方承擔責任,。

本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書自雙方簽字/經(jīng)________________公證處公證之日起生效,。

甲方簽字： 乙方簽字：

日期： 日期：