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房屋租賃合同糾紛起訴狀篇一

鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

糾紛案件,，可以參照本解釋處理,。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定,。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房,、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,，不適用本解釋,。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū),、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為,，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,，可以參照本解釋,。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn),，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋,，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi),。

依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房,，具有政府福利性,、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,，不適用本解釋,。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為,，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容,，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效,。所謂違法建筑物,，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物,、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑,。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易,，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審,、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形,。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無(wú)效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要,，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限,、范圍,、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物,。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效,。對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,，超過部分無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響,。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對(duì)方接受的除外,。

【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定,，但屬于管理性規(guī)定,，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件,，故房屋租賃合同未登記備案的,，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，則以約定為準(zhǔn),，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效,。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下,，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為,，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí),，即使未辦理登記備案手續(xù),，合同仍為有效。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失,，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條,、第十三條、第十四條的規(guī)定處理,。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失,，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合,。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇,。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任,，賠償范圍限于信賴?yán)妗＜春贤p方為締約進(jìn)行合理的接觸,，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴,，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用,，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失,，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持,。

由于房屋租賃合同管的特殊性,，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上,，對(duì)此,，本解釋都有明確規(guī)定,。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;,。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;,。

(三)合同成立在先的,。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同,、賠償損失的,，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下,，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先,，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間,，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間,。

“一房數(shù)租”時(shí),，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同,，并賠償損失,。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的,，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋,，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同,。

出租人作為房屋所有權(quán)人,，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀,，不受任何期限限制,。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的,，出租人方可解除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,，一是出租人直接通知承租人解除合同,，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議,，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴,，請(qǐng)求解除合同。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形,，主要有以下兩種通知方式：一是,，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的,，出租人通知承租人解除合同;二是,，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，合同即自動(dòng)解除。

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;,。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;,。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的,。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損,、滅失,，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的,。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封,、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律,、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》,、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的,，還須具備一個(gè)必要前提,，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用,，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用,。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分,，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制,，而且喪失了使用、管理權(quán),，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后,，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用,、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限,。實(shí)踐中,，租賃房屋被查封,，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,，出租人因此遭受損失的,，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失,。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí),，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人,，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人,，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同,。

已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失,。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的,，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大,，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚,、吊設(shè)天花板,、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合,，如安裝空調(diào),、電梯、太陽(yáng)能熱水器,、抽油煙機(jī)等,。

按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物,，所有權(quán)仍歸承租人,，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回,，出租人想要留用,，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀,。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物,，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失,。

在房屋租賃合同中,，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì),，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附,。對(duì)于惡意添附,，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償,，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān),。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值,，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊,，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中，在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí),，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值,，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：(1)屬出租人過錯(cuò)的,，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失,。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用,、拆除費(fèi)用,、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值,，即現(xiàn)值,。(2)屬承租人過錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失,，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失,。(3)屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失,。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合,。

適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除,，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù),，不得對(duì)房屋造成毀損,，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定,。

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān),。法律另有規(guī)定的,，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng),，規(guī)定了合同解除時(shí),，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋,，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值,，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償,，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值,。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的,，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值,，由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值,，由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān),。

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截?zé)任原則,，由雙方共同分擔(dān),，一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”,，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限,，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致,，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定,。

【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意,?！巴狻狈譃槊魇竞湍荆魇居袝妗⒖陬^,、電話等表現(xiàn)形式,，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的,，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意,。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí),，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償,，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,，但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效,、被撤銷時(shí),，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的,，其有義務(wù)將裝飾裝修物,、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的,，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重,，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同,，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修,、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀,、賠償損失,。

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);,。

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

【解讀】所謂擴(kuò)建,，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目,，一般通過加高,、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng),，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定,，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(3)若系雙方過錯(cuò)所致,，則由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān);(4)若雙方均無(wú)過錯(cuò),，則按公平原則,，由雙方分擔(dān),。

房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù),，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān),。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用,，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù),，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由,，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù),，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用,。(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,，否則,，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。

關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算,，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法,，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用,。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：

(1)群租,，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人,，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人,，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為,。

(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征,，應(yīng)適用本條規(guī)定,。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟,。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定,，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán),，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的,，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間,，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止,、延長(zhǎng)的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為,，在效力上屬無(wú)效行為,，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，亦可行使合同解除權(quán),。出租人解除合同后,，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止,，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失,。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下，都涉及房屋的返還問題,，此時(shí),，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建,，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán),。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,，次承租人具有第三人的訴訟地位,，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中,，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有,、使用,、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用,、收益,，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用,、收益的變形形式,，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害,，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益,，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,，可以折抵租金或者向承租人追償,。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的,，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合,，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí),，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合,，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意,，次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后,，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利,，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵,。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效,、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人,，但實(shí)際占有房屋的是次承租人,。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有,、使用租賃房屋的合法依據(jù),，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋,，同時(shí),，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定,，承租人在房屋租賃期間死亡的,，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋,。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙,。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤),，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù),，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人,。

正確適用本條司法解釋,，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙,，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的,，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng),、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、共享收益)，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的,，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙,。

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;,。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的,。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定,，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則,，若無(wú)法定或約定的除外情形,，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間,，抵押人將抵押物出租,，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值,，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值,，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先,，因而具有優(yōu)先效力,，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后,，受讓人不受租賃合同的約束,，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則,。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則,。

涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下,，若查封在先，租賃在后,，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先,，查封在后，可以使用該原則,。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施,。

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與,、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用,，亦不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定,，《民通意見》第118條規(guī)定,，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,。承租人在同等條件下,，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”,，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定,，該條款規(guī)定,，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買,，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日,，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人,，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合,，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議,，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,。

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí),，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系,，為避免承租人濫用權(quán)利,，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù),，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保,，以使出租人信任其履行能力,。

承租人雖無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效,，保護(hù)其履行,。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同,，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無(wú)法繼續(xù)履行合同的,，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任,。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不沖突,，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后,，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

折價(jià),、變賣均屬于出租人出售房屋的行為,，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格,，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán),，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán),。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，只能按照第三人與出租人確定的同等條件,，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在一定沖突,，由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”,，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定,，“拍賣過程中,，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià),，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià),，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人,?！贝怂^“跟價(jià)法”。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租賃房屋時(shí),，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知,，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng),。(2)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求,，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金,，在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍,。

(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買的意思表示,，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買,。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;。

(三)出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;,。

(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中,，具有物權(quán)性質(zhì),，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì),，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論,，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

家庭成員之間的房屋買賣,，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別,，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的,，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)提前通知承租人,，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的,，則喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的,，善意,、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利,，受讓人仍取得其所有權(quán),。“舉重以明輕”,，在第三人善意購(gòu)買出租房屋,，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行,，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的,，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟,，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無(wú)論處于一審還是二審程序,，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件,，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的,，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審,，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋,。

房屋租賃合同糾紛起訴狀篇二

上訴人(一審被告):孫某某,，女，1xxxx年11月19日出生,，漢族,，住xx市正南陽(yáng)小區(qū)121號(hào)樓。聯(lián)系電話,。

被上訴人(一審原告):武某某,，女，1xxxx年6月26日出生,，漢族,，住xx市華飛龍小區(qū)121號(hào)樓。

原審被告(一審被告):楊某某,，女,，1xxx年2月8日出生，漢族,，住xx市千泉街道辦事處南北村,。

(20xx)。

鄒商初字第。

90,。

號(hào)山東省xx市人民法院民事判決書,，特提起上訴。

上訴請(qǐng)求:,。

1,、依法撤消20xx年12月20日xx市人民法院作出的。

(20xx),。

鄒商初字第,。

90。

2,、依法判決上訴人孫現(xiàn)松不承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用,。

事實(shí)和理由:。

一,、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤,。

原審法院以上訴人與被上訴人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)房主同意為由，認(rèn)定合同無(wú)效,，上訴人返還房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)元,，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

本案的基本事實(shí)是,，原審被告楊某某與房主王某某簽訂房屋租賃合同,，期限為1年，在此期間,，原審被告楊某某將該房轉(zhuǎn)讓給上訴人,，上訴人又轉(zhuǎn)讓給了被上訴人武某某，并據(jù)此收取了元的轉(zhuǎn)讓費(fèi),，上訴人將其中的元給付了原審被告楊某某,，對(duì)于這一事實(shí)，被上訴人是知情的,，且一審法院也給予了認(rèn)定,，現(xiàn)一審法院卻判決上訴人返還全額轉(zhuǎn)讓費(fèi)，忽視了上訴人的利益,，與我國(guó)法律規(guī)定的公平原則相悖,。退一步講，即使需要返還轉(zhuǎn)讓費(fèi),，本案被上訴人的訴求也是針對(duì)上訴人與原審被告楊某某雙方，法院不應(yīng)判定上訴人一人承擔(dān),。一審原告起訴兩被告返還原告轉(zhuǎn)讓費(fèi)元,，其訴請(qǐng)是針對(duì)兩個(gè)被告，而非單純的上訴人一人。一審法院判決只是讓上訴人自己一人負(fù)擔(dān)返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)元,，根據(jù)不告不理的原則,，一審法院判決強(qiáng)加于上訴人，已經(jīng)在一審?fù)徶胁槊魇虑榘l(fā)生的來龍去脈,，對(duì)客觀事實(shí)已經(jīng)查明,，但判決中卻未對(duì)當(dāng)事人的訴請(qǐng)完全裁決，增加當(dāng)事人的訴累,，引起不必要的麻煩和矛盾,。法院對(duì)一審原告訴請(qǐng)沒有完全裁判，根據(jù)“法院不得拒絕裁判”的原則,，人民法院對(duì)任何告訴都應(yīng)從程序上或?qū)嶓w上作出某種評(píng)判,。只有“告”而沒有“理”，這是對(duì)當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利和訴訟權(quán)利的侵犯,。人民法院在民事案件的審理中,，是居中處理當(dāng)事人的糾紛，以法律賦予的職權(quán)對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)作出裁判,，而不得代當(dāng)事人主張或處分權(quán)利,。只有擺正這一位置，才能確保司法公正,。

但是,，一審法院卻以上訴人孫某某與原審原告楊某某就轉(zhuǎn)讓費(fèi)之間存在的關(guān)系本院不予一并審理為由，簡(jiǎn)單的判決上訴人孫某某返還被上訴人武某某元,。上訴人與被上訴人之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同系雙方真實(shí)意思,，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制險(xiǎn)規(guī)定,，是合法有效的,，并且該合同也已經(jīng)履行完畢，對(duì)于被上訴人的這一主張沒有法律依據(jù),。

綜上所述,，一審法院置查明的事實(shí)不顧，一審判決既損害了上訴人孫某某的合法權(quán)益,，又給當(dāng)事人增加了訟累,、浪費(fèi)了司法資源，懇請(qǐng)二審人民法院查明事實(shí),，依法改判,，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。

此致

xx市中級(jí)人民法院,。

房屋租賃合同糾紛起訴狀篇三

原告：

被告：

訴訟請(qǐng)求：

1,、請(qǐng)求法院判令解除原告與被告簽訂的合同編號(hào)為879646的房屋租賃合同,。

2、判令被告返還原告房租人民幣8840元及利息,。

3,、判令被告返還原告租房押金人民幣3400元及利息。

4,、判令被告返還原告中介費(fèi)人民幣3400元及利息,。

5、判令被告返還原告的有線電視費(fèi)198元,。以上合計(jì)：15838元,。

5、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān),。

事實(shí)與理由：

20__年9月28日,，被告為了將原告租賃的房屋轉(zhuǎn)租出去，將租賃給原告房屋的鑰匙收了回去,，讓原告搬出了租賃的房屋,，被告答應(yīng)原告，將租賃的房屋轉(zhuǎn)租出去,，并同意退還原告多交的房租及押金,，但直到現(xiàn)在，被告沒有退還原告多交的房租,。原告也多次要求被告返還多交的房租及押金,，但被告拒絕。

20__年9月28日,，被告將租賃給原告的房屋收回后,，原告就沒有在租賃的房屋居住，從20__,。

年9月29日至20__,。

年12月15日，被告收取原告的房租無(wú)事實(shí)與法律依據(jù),，被告應(yīng)當(dāng)返還原告多交的房租8840元,。

被告為了將出租的房屋轉(zhuǎn)租，收回了原告房屋的鑰匙,，被告實(shí)施這些行為后,，被告與原告終止了履行房屋租賃合同，被告沒有要求原告再支付房租的權(quán)利,，原告也沒有再向被告支付租金的義務(wù),，被告沒有按照合同約定為原告租到房子，根據(jù)《合同法》第94條,、第97條的規(guī)定,，原告可解除與被告簽訂的'租賃合同,，被告應(yīng)當(dāng)返還原告沒有居住期間的房租、押金,、中介費(fèi)及有線電視費(fèi)。

為了維護(hù)自身合法權(quán)益,，原告特向法院起訴,，懇請(qǐng)法院依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。

此致

__市__,。

區(qū)人民法院,。

具狀人：

代理律師：

原告：

住址：

被告：

住址：

訴訟請(qǐng)求：

風(fēng)險(xiǎn)提示：

訴訟請(qǐng)求必須具體﹑明確，該寫的一定要寫,，因?yàn)槠涫玛P(guān)法院審查的范圍,。但千萬(wàn)不可不加思考地亂要求，如果無(wú)相應(yīng)的證據(jù)來支持你的主張,，勢(shì)必遭到敗訴的后果,，通常還會(huì)因此而向法院支付相應(yīng)的訴訟費(fèi)。

另外,，訴訟請(qǐng)求應(yīng)提出具體的數(shù)額,，不能籠統(tǒng)地說“賠償原告的一切損失”之類。雖然這是沒有爭(zhēng)議的,，但并不等于在提出訴訟請(qǐng)求時(shí)多多益善,，比較切合實(shí)際的請(qǐng)求數(shù)額，不僅可以減收訴訟成本,，降低訴訟風(fēng)險(xiǎn),，而且有利于法院的調(diào)解和雙方當(dāng)事人的和解，減少訟累,。

1,、依法判令被告支付租金______元，違約金_____元,，以上共計(jì)______元,。

2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。

事實(shí)與理由：

風(fēng)險(xiǎn)提示：

訴狀是個(gè)利劍,，挑起戰(zhàn)爭(zhēng)。如果沒有寫好,，那么勢(shì)必倒過來傷到自己,。因此，要擺事實(shí),，講明道理,，引用有關(guān)法律和政策規(guī)定,，為訴訟請(qǐng)求的合法性提供充足的依據(jù)。擺事實(shí),，是要把雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系,，發(fā)生糾紛的原因、經(jīng)過和現(xiàn)狀,，特別是雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn),，實(shí)事求是地寫清楚。講道理,，是要進(jìn)行分析,，分清是非曲直，明確責(zé)任,，并援引有關(guān)法律條款和政策規(guī)定,。

_____年____月____日，原告與被告在平等自愿的基礎(chǔ)上,，經(jīng)友好協(xié)商簽定了場(chǎng)地和房屋租賃合同,，雙方約定合同期自_____年____月____日起至_____年____月____日止，租賃費(fèi)為每年______元,，并約定租金每半年交納一次,，下半年租金在____月底前交清。合同生效后,，被告于_____年前欠交租金_______元,，_____年和_____年各欠交租金_____元，累計(jì)欠交租金______元,。根據(jù)合同約定：?jiǎn)畏竭`約由違約方賠償總租賃額_____%的違約金,，因此被告應(yīng)當(dāng)支付_____元的違約金(即總租賃額_____元的_____%計(jì)_____元)。

以上款項(xiàng)經(jīng)原告多次催要,，但被告一直拖延不交,，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益不受損害，現(xiàn)向貴院提起訴訟,，請(qǐng)求法院支持原告的訴訟請(qǐng)求,。

此致

_______人民法院。

起訴人：_______,。

_____年____月____日,。

原告：王__。

男住_市_區(qū)_街_號(hào)電話：_,。

被告：張__,，男，住_市_區(qū)_街_號(hào),，電話：_,。

訴訟請(qǐng)求,。

2、依法判決被告支付原告違約金32000元,。

3,、依法判決原告不返還被告保證金32000元。

4,、本案所有訴訟費(fèi)由被告承擔(dān),。

事實(shí)與理由。

具狀人：

20__年__,。

日

原告：

地址：電話：

法定代表人：劉國(guó)某，街道辦事處主任,。

委托代理人：胡春才,，湖南聯(lián)合創(chuàng)業(yè)律師事務(wù)所律師。

電話：______,。

被告：湖南某學(xué)院,。地址：長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)。

訴訟請(qǐng)求：

1,、請(qǐng)求法院依法判令被告承擔(dān)損失賠償責(zé)任,，向原告賠償經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣柒拾萬(wàn)貳仟零肆拾捌元整(702048元)。

2,、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。

事實(shí)和理由：

__年11月，原告與被告簽訂了,。合同約定了租賃期限和租金標(biāo)準(zhǔn),，同時(shí)約定，被告在每學(xué)年度開學(xué)以后一個(gè)月內(nèi)一次性將公寓租金劃撥給原告,。然而,，在20__—20__學(xué)年度開學(xué)以后，被告未能按照合同約定的期限支付租金,，直到__年12月17日才分兩次付清租金,，被告遲延履行合同的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

《某某大學(xué)生公寓租賃合同》約定：“合同雙方任何一方違約,，應(yīng)承擔(dān)另一方的直接經(jīng)濟(jì)損失,。”被告遲延履行合同,，應(yīng)承擔(dān)由此給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失,，原告要求被告支付逾期付款滯納金：以實(shí)際逾期天數(shù)計(jì)算，按日加收逾期付款金額3‰的滯納金,，共計(jì)人民幣柒拾萬(wàn)貳仟零肆拾捌元整(702048元),。被告在__年11月18日支付了198萬(wàn)元(人民幣)租金,，以9月1日為開學(xué)日期計(jì)算，逾期49天,，應(yīng)支付滯納金291060元(人民幣);20__年12月17日,，支付了178.2萬(wàn)元(人民幣)租金，逾期78天,，應(yīng)支付滯納金410988元,，兩項(xiàng)合計(jì)應(yīng)支付滯納金702048元(人民幣)。

《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金”,、“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”,、“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。”

為此,，原告依法提起訴訟,，請(qǐng)求人民法院依法判決，維護(hù)原告人的合法權(quán)益,。

起訴人：

__年3月12日,。

附件：證據(jù)目錄。

1,、本訴狀副本1份,。

2、被告身份信息,。

3,、原告身份證明資料。

4,、證據(jù)件,。

房屋租賃合同糾紛起訴狀篇四

1,、依法判決被告支付原告租金60307,。7元及利息（暫計(jì)至20xx年12月,，共6個(gè)月）。

2,、依法判決被告支付原告違約金32000元,。

3、依法判決原告不返還被告保證金32000元。

4,、本案所有訴訟費(fèi)由被告承擔(dān),。

20xx年1月29日，原告與被告簽訂了一份房屋租賃合同,，合同約定租賃期限從20xx年2月5日至20xx年2月5日,，月租金16000元，每月5日前交付當(dāng)月的租金,。被告向原告支付兩個(gè)月租金32000元作為保證金,，若被告拖延交租超過5天，原告有權(quán)解除合同并沒收保證金,。合同同時(shí)約定若一方違約,，則應(yīng)向另一方支付違約金32000元。合同簽訂后,，原告體諒被告的困難,，曾多次減租給與被告方便，但是被告從20xx年10月開始拖欠原告租金共計(jì)60307.7元,。原告向被告多次催交租金未果后，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益,，原告于6月8日向被告發(fā)出律師函函告被告支付租金,，但是，被告至今依然沒有支付拖欠的租金,。被告的行為顯然嚴(yán)重?fù)p害了原告的'合法權(quán)益,。為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告只好訴至法院,，請(qǐng)求法院依法判決,。

xx市人民法院。

具狀人：xx,。

xx年xx月xx日,。

房屋租賃合同糾紛起訴狀篇五

法定代表人：京××職務(wù)：董事長(zhǎng)。

委托代理人：xx市律師事務(wù)所律師,。

被上訴人：××購(gòu)物中心有限公司,。

住所地：xx市xx區(qū)××外大街××號(hào)。

法定代表人：王××職務(wù)：董事長(zhǎng),。

初字第××號(hào)民事判決,，請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判,。

上訴請(qǐng)求：

1,、請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴;。

2,、判令由被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用,。

事實(shí)和理由：

一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不充分,。

本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地,，位于xx市xx區(qū)××大街××號(hào)地下一層400平方米面積屬商××房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱：商××公司)所有。商××公司于x年8月4日與林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：林××公司)簽訂了協(xié)議書,，約定林××公司取得本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地5年的使用權(quán),，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。

被上訴人與上訴人于x年8月4日簽訂《租賃合同》時(shí),，以及直到《租賃合同》x年8月4日屆滿期間,，被上訴人均未取得對(duì)該場(chǎng)地的處分權(quán)。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認(rèn)書》,，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán),。但事實(shí)上，《確認(rèn)書》并不能證明其已經(jīng)取得了該場(chǎng)地的處分權(quán),，理由如下：

再次,，林××公司在《確認(rèn)書》中表明，“將租賃房屋場(chǎng)地交付給被上訴人使用”,?！笆褂谩狈譃橛袃斒褂煤蜔o(wú)償使用兩種，若為有償使用,，即為轉(zhuǎn)租,，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán)，故被上訴人對(duì)訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地?zé)o處分權(quán);若為無(wú)償使用,，也即林××公司自x年8月4日至x年8月4日長(zhǎng)達(dá)五年期間,，將其享有的收益權(quán)，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計(jì)算,，被上訴人獲得155萬(wàn)元(31萬(wàn)/年*5=155萬(wàn)元)租金,，林××公司分文未得。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無(wú)效”之規(guī)定,，林××公司以讓被上訴人“無(wú)償使用”本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為,，應(yīng)屬無(wú)效民事法律行為。

綜上,，《確認(rèn)書》的內(nèi)容無(wú)法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體,，故一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：“被上訴人依據(jù)林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的確認(rèn)書對(duì)訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地享有使用權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益,，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體,?！憋@然系認(rèn)定事實(shí)不清，依據(jù)的證據(jù)不夠充分,。

根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民,、法人和其他組織“之規(guī)定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格,，請(qǐng)求二審法院經(jīng)審理后予以改判,，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。

此致

xx市第一中級(jí)人民法院,。

房屋租賃合同糾紛起訴狀篇六

答辯人就與被答辯人租賃合同糾紛一案,，進(jìn)行答辯如下：

一、雙方簽訂的《商業(yè)用房租賃協(xié)議》合法有效,，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行協(xié)議答辯人與被答辯人于20xx年x月1日簽訂《商業(yè)用房租賃協(xié)議》一份,，協(xié)議約定：被答辯人將其位于xx路×××號(hào)沿街商業(yè)用房，面積約為90平方租給答辯人使用,，租期從20xx年1月1日起至20xx年12月31日止,，每年租金為人民幣壹拾伍萬(wàn)元整，五年的用房租金,，答辯人分期支付,，每年每次支付壹拾伍萬(wàn)元整，上述租金前三年內(nèi)不變,，剩余兩年的房租浮動(dòng)不得超過前三年每年房租數(shù)額的10%,。合同簽訂當(dāng)日，答辯人依約向被答辯人支付1月1日-12月31日一年的房租,，被答辯人出具收到條一份，答辯人履行了協(xié)議約定的義務(wù),。租賃合同系諾成,、雙務(wù)、有償合同,，該協(xié)議在答辯人與被答辯人在租賃協(xié)議上簽字之日起,，合同就成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件,，又因該租賃協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示,，且不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定,，該《商業(yè)用房租賃協(xié)議》合法有效,，答辯人、被答辯人均應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用的原則履行各自的義務(wù),。雖然說合同約定的履行期限從201月1日起,，但是答辯人已通過其他合法方式實(shí)際占有并使用該爭(zhēng)議房屋，不再需要現(xiàn)實(shí)中的交付。

二,、被答辯人提出解除雙方簽訂的《商業(yè)用房租賃協(xié)議》,，既無(wú)約定解除事由，也無(wú)法定解除事由,，其解除協(xié)議的主張依法不能成立首先就合同約定的解除事由,，我國(guó)《合同法》第九十三條：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同,。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件,。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”之規(guī)定,，解除租賃協(xié)議一是雙方協(xié)商一致;二是約定解除合同的條件成就時(shí);對(duì)于被答辯人單方行使解除協(xié)議的情形《商業(yè)用房租賃協(xié)議》沒有約定,，我國(guó)《合同法》第227條的規(guī)定，“只有在承租人無(wú)正當(dāng)理由逾期不支付租金的情況下,，出租人才可以解除合同”,，顯然本案并不屬于此類情況，被答辯人單方解除《商業(yè)用房租賃協(xié)議》無(wú)合同依據(jù),。其次就法定解除事由,，我國(guó)《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的.行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(五)法律規(guī)定的其他情形?！睆纳鲜龇梢?guī)定可以看出,，在具有法定的情形下，有權(quán)行使解除權(quán)的應(yīng)該是答辯人,，而非被答辯人,。

我國(guó)《合同法》中處處體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易的原則，不主張輕易解除或撤銷合同,，被答辯人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的約定以及法律的規(guī)定履行合同約定的義務(wù),。綜上所述，答辯人與被答辯人之間簽訂的《商業(yè)用房租賃協(xié)議》合法有效理應(yīng)受到法律保護(hù),，被答辯人請(qǐng)求解除《商業(yè)用房租賃協(xié)議》既無(wú)約定解除事由,，也無(wú)法定解除事由，請(qǐng)求法院依法駁回被答辯人的訴訟請(qǐng)求,，維護(hù)答辯人的合法權(quán)益,。

此致xx人民法院

答辯人：

20xx年x月x日。

房屋租賃合同糾紛起訴狀篇七

尊敬的審判長(zhǎng)（審判員）：

天津xx律師事務(wù)所接受xxxxx的委托,，指派我們擔(dān)任其訴訟代理人,，通過開庭審理查明的事實(shí),，并結(jié)合相關(guān)的法律依據(jù)，現(xiàn)提出如下代理意見望合議庭予以采納,。

一,、原被告雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》及被告出具的實(shí)際租用原告房屋面積的xxxxxxxxxx房屋情況》（下稱實(shí)際租賃房屋情況）真實(shí)合法有效，對(duì)協(xié)議及《x租賃房屋情況》中有關(guān)租金單價(jià)的約定貴院應(yīng)當(dāng)予以支持,。被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，按照實(shí)際租用面積應(yīng)向原告支付xxxxxx元租金。

原告與被告作為獨(dú)立的`民事主體,，在協(xié)商一致的前提下簽訂的《房屋租賃協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示,，原告依法履行了自己的義務(wù)將上述約定房屋交付被告使用，但被告并未依照協(xié)議約定履行支付租金的義務(wù),。

因被告實(shí)際租用面積與協(xié)議約定不符,，原告主張按照實(shí)際租用面積計(jì)算房屋租金。理由如下：

第一,，從原被告雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議中可以明確看出,，雙方的租賃方式是典型的“部分出租”，即原告將涉案房屋的部分面積出租給被告,，在租賃協(xié)議中雙方對(duì)原計(jì)劃的租用面積,、租金單價(jià)都進(jìn)行了約定，可以看出,，雙方簽訂租賃協(xié)議的重點(diǎn)是約定房屋租金的計(jì)算單價(jià),，而非租用面積。

房屋租賃合同糾紛起訴狀篇八

被上訴人：北京××購(gòu)物中心有限公司

住所地：北京市西城區(qū)××外大街××號(hào)

法定代表人：王××職務(wù)：董事長(zhǎng)

上訴人因房屋租賃合同糾紛一案,，不服北京市西城區(qū)人民法院（20xx）西

初字第××號(hào)民事判決,，請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判,。

上訴請(qǐng)求：

1,、請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴,；

2、判令由被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用,。

事實(shí)和理由：

一審判決認(rèn)定事實(shí)不清,，證據(jù)不充分

本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地，位于北京市西城區(qū)××大街××號(hào)地下一層400平方米面積屬北京商××房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱：商××公司）所有,。商××公司于20xx年8月4日與北京林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：林××公司）簽訂了協(xié)議書,，約定林××公司取得本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地5年的使用權(quán)，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán),。

被上訴人與上訴人于20xx年8月4日簽訂《租賃合同》時(shí),，以及直到《租賃合同》20xx年8月4日屆滿期間,，被上訴人均未取得對(duì)該場(chǎng)地的處分權(quán)。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認(rèn)書》,，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán),。但事實(shí)上，《確認(rèn)書》并不能證明其已經(jīng)取得了該場(chǎng)地的處分權(quán),，理由如下：

再次,，林××公司在《確認(rèn)書》中表明，“將租賃房屋場(chǎng)地交付給被上訴人使用”,?！笆褂谩狈譃橛袃斒褂煤蜔o(wú)償使用兩種，若為有償使用,，即為轉(zhuǎn)租,，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán)，故被上訴人對(duì)訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地?zé)o處分權(quán),；若為無(wú)償使用,，也即林××公司自20xx年8月4日至20xx年8月4日長(zhǎng)達(dá)五年期間，將其享有的收益權(quán),，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計(jì)算,，被上訴人獲得155萬(wàn)元（31萬(wàn)/年*5=155萬(wàn)元）租金，林××公司分文未得,。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無(wú)效”之規(guī)定,，林××公司以讓被上訴人“無(wú)償使用”本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為，應(yīng)屬無(wú)效民事法律行為,。

綜上,，《確認(rèn)書》的內(nèi)容無(wú)法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體，故一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：“被上訴人依據(jù)北京林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的確認(rèn)書對(duì)訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地享有使用權(quán),、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益,，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體?！憋@然系認(rèn)定事實(shí)不清,，依據(jù)的證據(jù)不夠充分。

根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民,、法人和其他組織“之規(guī)定,，本案被上訴人訴訟主體資格不適格，請(qǐng)求二審法院經(jīng)審理后予以改判,，支持上訴人的上訴請(qǐng)求,。

此致

北京市第一中級(jí)人民法院

房屋租賃合同糾紛起訴狀篇九

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》,、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐,，制定本解釋,。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》,、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定,，結(jié)合民事審判實(shí)踐,，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,，是指城市,、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,，適用其規(guī)定,。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定,。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū),、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng),、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn),，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋,，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi),。

依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房,，具有政府福利性,、保障性,，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,，不適用本解釋,。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為,，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容,，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效,。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物,、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正,。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形,。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無(wú)效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要,，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限,、范圍,、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物,。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效,。對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,，超過部分無(wú)效,，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持,。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對(duì)方接受的除外,。

【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定,，但屬于管理性規(guī)定,，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件,，故房屋租賃合同未登記備案的,，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，則以約定為準(zhǔn),，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效,。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下,，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,，此時(shí),，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效,。

第五條房屋租賃合同無(wú)效,，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持,。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失,，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條,、第十四條的規(guī)定處理,。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn),、賠償損失,，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇,。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任,，賠償范圍限于信賴?yán)妗＜春贤p方為締約進(jìn)行合理的接觸,，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本,，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用,，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難,，實(shí)踐中很難得到支持,。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上,，對(duì)此,，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,，在合同均有效的情況下,，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;,。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;,。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同,、賠償損失的,，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,，在數(shù)份合同均有效的前提下,，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占,、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的,，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間,，更嚴(yán)格地說,，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。

“一房數(shù)租”時(shí),，未得到履行的有效合同的承租人,，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理,。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的,，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同,。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí),，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀,，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí),，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同,。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果,，如果承租人對(duì)此有異議,，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同,。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形,，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是,，出租人向承租人發(fā)出通知,，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，合同即自動(dòng)解除,。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用,，承租人請(qǐng)求解除合同的,，人民法院應(yīng)予支持：

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;,。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的,。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損,、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃,，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》,、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封,、權(quán)屬有爭(zhēng)議,，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》,、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí),，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提,，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”,。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用,。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封,，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制,，而且喪失了使用,、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反,，房屋被查封后,，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán),，僅處分權(quán)受限,。實(shí)踐中，租賃房屋被查封,，如果是由于出租人的原因,，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的,，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,，也可另行起訴要求承租人賠償損失,。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人,，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人,，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,，該租賃合同屬效力待定合同,。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí),，未形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,，可由承租人拆除,。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀,。

已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失,。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的,，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大,，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚,、吊設(shè)天花板,、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合,，如安裝空調(diào),、電梯、太陽(yáng)能熱水器,、抽油煙機(jī)等,。

按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物,，所有權(quán)仍歸承租人,，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回,，出租人想要留用,，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀,。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物,，在出租人同意利用的前提下,，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失,。