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居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇一
一、老舊小區(qū)管理中存在的主要問題及原因
一是基礎(chǔ)設(shè)施老化落后,，老舊小區(qū)管理成本高,。由于建造時間早、規(guī)劃設(shè)計標準低,，施工質(zhì)量不高等原因,，造成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重,，停車位,、自行車棚,、休閑廣場沒有配建；地下管網(wǎng)因設(shè)計和建設(shè)標準低經(jīng)常出現(xiàn)堵塞,、破損,，時有污水漫溢現(xiàn)象發(fā)生；沒有單元門禁和封閉管理,，導致“牛皮癬”泛濫,，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物業(yè)管理費收繳難,，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難,。有些老舊小區(qū)是企業(yè)、單位自管,，移交到街道后,，這部分居民習慣了計劃經(jīng)濟時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識,。在老舊小區(qū)中,，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保戶,、外來務工人員,，由于收入偏低，他們沒有交物業(yè)費的意愿,。由于物業(yè)費收繳不上來,，從事老舊小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持,，在入不敷出的情況下,，只能通過削減服務人員、減少服務內(nèi)容,、降低服務質(zhì)量來維持較低的服務水平,，這又導致老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的降低。
三是小區(qū)自治組織缺位,，小區(qū)自治能力不強,。老舊小區(qū)內(nèi)低收入群體較多、受教育程度相對不高,，居民對自身權(quán)益的期望值往往過高,，而對維護公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵占公共利益的現(xiàn)象時有發(fā)生,，業(yè)主對物業(yè)管理的訴求呈多樣化,，很難達成一致意見。雖然有小區(qū)成立了業(yè)主自治組織，但由于物業(yè)矛盾多發(fā),、情況復雜,、自治組織成員專業(yè)知識缺乏等原因，業(yè)主自治組織發(fā)揮作用十分有限,。尤其是在集中民意決策小區(qū)事務,、調(diào)解物業(yè)糾紛、推進民主協(xié)商機制,、宣傳法律法規(guī)方面,，明顯力不從心。
四是主體責任難以落實,，政府職能發(fā)揮不強,。物業(yè)管理涉及政府部門、街道,、社區(qū),、建設(shè)單位,、業(yè)主,、物業(yè)服務企業(yè)等多個主體,，權(quán)利義務關(guān)系復雜。如房屋質(zhì)量,、二次供水,、供配電、電梯等公共設(shè)施維修都不應在街道的管理范圍內(nèi),，但是只要是屬地在街道,，都得由街道出面解決。又如近年來,，不斷有市屬、區(qū)屬企業(yè)生活區(qū)移交到街道管理,，但相應的管理費用并沒有增加,，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業(yè)調(diào)解工作，每年對社居委管理的老舊小區(qū)支出約200多萬元（包括小區(qū)保潔清運人員,、值班人員,、公共水電費及維修費用），導致街道人力,、財力不堪重負,，這些都需要上級政府有關(guān)部門發(fā)揮職能作用，加大管理資金撥付,，加強綜合管理,，共同改變老舊小區(qū)物業(yè)管理薄弱環(huán)節(jié)。
二,、促進老舊小區(qū)管理創(chuàng)新的對策與思考
作為基層政府,，要始終把群眾利益放在首位,，堅持“加快整治改造、實施分類管理,、促進小區(qū)自治,、加強綜合管理”的工作思路，不斷推動老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新取得新突破,。
老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化落后是社會發(fā)展的`遺留問題,，只有加大對基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，老舊小區(qū)才能符合物業(yè)管理市場化的基本要求,。
1．提高小區(qū)的封閉性,，增強社區(qū)安全性。符合封閉條件的小區(qū),，要盡快建設(shè)圍墻或圍欄,，使之與外部街區(qū)隔離開來；對面積較大的開放式小區(qū),，可根據(jù)地理位置,、道路走向，采取分割封閉的原則,，建立幾個封閉式小區(qū),；對散落的樓幢，可實施單獨封閉,；不符合封閉條件的,，可通過產(chǎn)權(quán)置換、危舊房改造等方式,，減少開放式小區(qū)數(shù)量,。
2．推進基礎(chǔ)設(shè)施改造，增強生活便利性,。通過綜合改造,、封閉性改造等方式，為老舊小區(qū)安裝小區(qū)大門,、樓幢單元門,、健身設(shè)施，建設(shè)門衛(wèi)室,、自行車棚,，改造病害道路、排水管網(wǎng),、水電設(shè)施,、天燃氣等配套設(shè)施，恢復小區(qū)綠化，規(guī)劃停車位,，為居民生活提供便利條件,。
3．加快綜合整治步伐，增強群眾幸福感,。從20xx年起,，合肥市開始進行老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，雙崗街道經(jīng)過綜合整治的老舊小區(qū)共17個,，這些改造后的老舊小區(qū)都實行了物業(yè)管理,。從整治后居民反映看，這些老舊小區(qū)的管理和服務水平基本滿足了群眾的需求,，居民困難訴求也降低了很多,。下一步，市區(qū)兩級政府要統(tǒng)籌加快老舊小區(qū)綜合整治進程,，把這一民生工程做實做細,，不斷提升居民的幸福指數(shù)。
有針對性采取居民自管,、市場化管理,、政府扶持三種機制相結(jié)合的模式，是提高老舊小區(qū)管理水平的有效方法,。
1．已實施市場化物業(yè)服務的老舊小區(qū),。由街道物業(yè)辦依據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，加強對物業(yè)服務企業(yè)履約情況實施監(jiān)督并予以規(guī)范,。未建立自治組織的小區(qū),，在物業(yè)合同（協(xié)議）將要到期時，區(qū)級建設(shè)部門,、轄區(qū)街道應指導社區(qū)在小區(qū)建立自治組織,，為下一步規(guī)范實施社會化物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。
2．相對規(guī)模較大,、資源較好,、管理成本較高，并且未實施市場化物業(yè)服務的老舊小區(qū),。區(qū)級建設(shè)部門,、街道應指導社區(qū)在小區(qū)先期成立管委會,，促成召開業(yè)主大會,，確定采取自管、市場化物管或者兩者相結(jié)合的服務模式,，明確服務內(nèi)容和收費標準,，選聘物業(yè)企業(yè)或服務人員，簽訂相應合同。小區(qū)自治組織負責對物業(yè)服務進行監(jiān)管,，街道,、社區(qū)負責規(guī)范自治組織的日常工作，加強業(yè)務指導和保障,，協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問題,。
3．相對規(guī)模較小、資源有限,、管理成本較低的老舊小區(qū),。采取業(yè)主自管與政府扶持相結(jié)合的模式，由街道,、社區(qū)牽頭成立管理委員會或居民自治小組,，結(jié)合社區(qū)志愿者隊伍巡防、社區(qū)網(wǎng)格化管理等資源實施業(yè)主自治,，由街道,、社區(qū)提供應急維修、綠化保潔等基本服務,，以物價部門核定最低價格收取服務費用,。
4．產(chǎn)權(quán)單位管理的老舊小區(qū)。在街道,、社區(qū)的引導幫助下,，成立自治管理小組，按照“自我管理,、自我服務,、非營利性、費用均攤”原則,，指導產(chǎn)權(quán)單位自管,。
1．切實將自治組織建設(shè)管理納入社區(qū)建設(shè)管理范疇。小區(qū)管理的主體始終是業(yè)主自身,，要推進小區(qū)自治步伐,，根據(jù)“誰出資、誰受益”社會準則,，始終把提高小區(qū)自治率作為主要路徑,，把小區(qū)自治能力建設(shè)作為工作的落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小區(qū)管理創(chuàng)新活動中,，通過成立業(yè)委會或管委會,、居民自治小組等自治組織，著力推進小區(qū)管理由“代民作主”向“由民作主”轉(zhuǎn)化,。
2．充分發(fā)揮街道社區(qū)指導監(jiān)督作用,。街道,、社區(qū)要聯(lián)合實施投訴受理和聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，制定參與和監(jiān)督物業(yè)管理的各項制度,。落實牽頭組織業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉責任,，指導居民開好業(yè)委會、管委會,、居民議事會會議,，通過民主協(xié)商形式解決小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾和問題。監(jiān)督小區(qū)自治組織日常運作,，促進小區(qū)事務公開,，提高自治活動的透明度。通過建立小區(qū)業(yè)主論壇,、市民學堂等平臺,，加強物權(quán)法、物業(yè)管理條例等法律法規(guī)的學習,，幫助居民樹立“花錢買服務”的意識,。
3．積極引進和培育社會中介組織。面對街道,、社區(qū)專業(yè)人員缺乏,，小區(qū)自治組織建立程序繁雜、日常工作任務繁重,，物業(yè)矛盾不斷增加的現(xiàn)實,，要積極引進和培育社會中介組織，通過政府購買服務的形式參與社會管理,，發(fā)揮好他們獨立性,、客觀性、專業(yè)性特點,，為居民小區(qū)業(yè)主大會召開,、業(yè)委會組建、換屆提供各類咨詢服務,，手把手指導小區(qū)自治組織采取民主協(xié)商方式?jīng)Q策小區(qū)自治事務,，或者以外包服務的形式，將物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解,、法律法規(guī)學習宣傳等項事務承包給社會中介組織,，以減輕街道、社區(qū)的工作負擔,。
1．加強綜合治理力度,。應將老舊小區(qū)管理納入城市綜合治理，由政府主要領(lǐng)導牽頭,，建立民政,、房產(chǎn)、城管,、公安等部門和街道組成的聯(lián)席會議制度,，將老舊小區(qū)自治能力建設(shè)、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管,、違章違規(guī)行為糾正,、小區(qū)安全等全部納入考核體系，實施統(tǒng)一考核,。各相關(guān)部門和街道要各司其職,、同心協(xié)力加強老舊小區(qū)管理力度，確保人力,、財力,、物力向老舊小區(qū)傾斜。
2．堅持市場化管理為導向,。鼓勵老舊小區(qū)業(yè)主按照市場規(guī)則與物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)管理合同,，支持物業(yè)企業(yè)按照合同規(guī)定收取物業(yè)費、提供優(yōu)質(zhì)服務,，加強對小區(qū)自治能力建設(shè)的指導力度,，強化行業(yè)監(jiān)管，促進雙方嚴格履行合同約定的內(nèi)容,。對于違反合同約定的行為,，支持任何一方采取法律手段解決。
3．強化物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管,。政府物業(yè)管理部門應切實履行行業(yè)監(jiān)管職責,，建立老舊小區(qū)物業(yè)服務符合投標企業(yè)資料庫，把好市場入口關(guān),。在日常工作中,，加強對物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務的指導、檢查,，查實有違法,、違規(guī)行為的，將按規(guī)定給予處罰,，并將處罰結(jié)果予以通報,，計入企業(yè)誠信檔案。
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇二
第一條為規(guī)范小區(qū)機動車的停放與行駛,，維護小區(qū)環(huán)境,，保障小區(qū)內(nèi)各方的合法權(quán)益，根據(jù)國務院<物業(yè)管理條例>,、<上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放管理暫行規(guī)定>和<浦東新區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放收費管理規(guī)定>等法律法規(guī),，結(jié)合本小區(qū)實際情況,，特制定本辦法。
第二條本辦法由金橋灣清水苑小區(qū)(以下簡稱:小區(qū))業(yè)主大會討論通過,，委托小區(qū)物業(yè)公司組織實施,。
物業(yè)公司對車輛的管理是履行<物業(yè)管理合同>，小區(qū)內(nèi)所有車輛使用人應接受物業(yè)公司車輛管理人員(以下簡稱:車管員)的行駛管理與停放引導,。
第三條小區(qū)車位實行有償使用,，車輛使用人在小區(qū)泊車應交納停車費。小區(qū)車輛管理制度,。停車費收入歸小區(qū)全體業(yè)主共有,。物業(yè)公司應有專人進行停車費管理，公開賬目,，并定期結(jié)算與公示收支情況,。根據(jù)維修基金管理的有關(guān)規(guī)定，停車費收入在扣除車輛管理成本和業(yè)主大會授權(quán)使用的費用后的結(jié)余部分納入小區(qū)維修基金賬戶,，每年一次分攤到業(yè)主賬戶,。欠繳或侵占停車費是損害全體業(yè)主利益的行為。
第四條將小區(qū)業(yè)主共有的停車位供車輛使用人停車的行為關(guān)系,，不含有對車輛保管的義務與責任,。提供良好的停車條件，營造有序的活動場所是小區(qū)各方共同努力的目標,。
第五條小區(qū)安裝停車場管理系統(tǒng)(以下簡稱:系統(tǒng))實行車輛智能化管理,。小區(qū)車輛管理制度。所有車輛進出小區(qū)必須持清水苑小區(qū)車輛ic卡(以下簡稱:ic卡)刷卡通行,。車輛在通過大門道閘時必須一車一桿逐一進出,，不得尾隨前車沖卡。
第六條ic卡分為月卡,、充值卡和臨時卡三種,。實行一車一卡制。ic卡不得轉(zhuǎn)讓或一卡多車,。車卡不一致的車輛不準進出小區(qū),。
第七條月卡僅限小區(qū)居民及小區(qū)內(nèi)單位工作人員持有，申辦車位登記手續(xù)時領(lǐng)取,，在有效期內(nèi)使用,。
第八條實行來訪車輛登記制度。來訪車輛應登記后領(lǐng)取臨時卡,，刷卡進入,。駛離時在小區(qū)出口處驗卡后交卡付費。小區(qū)居民和單位也可以選擇使用充值卡,，以免每次現(xiàn)金繳費驗卡和進入登記的麻煩,。固定車位車主不得使用充值卡,。來訪車輛當天再次進出小區(qū)憑繳費收據(jù)免繳費。
第九條前來小區(qū)執(zhí)行公務的警車等車輛后出入小區(qū)可免繳費,。
第十條領(lǐng)取月卡和充值卡需繳押金20元,，無卡或ic卡遺失、超期和損壞的`車輛無法進出小區(qū),，應及時辦理相關(guān)手續(xù)。ic卡遺失,、損壞應支付損失費30元,。
第十一條非小區(qū)居民接送幼兒園入托幼兒的車輛不能進入小區(qū)。各類大中型車輛,，裝載有毒,、易爆易燃等物品的車輛不經(jīng)允許禁止進入小區(qū)。
第十二條小區(qū)車位滿位,，車管員應及時告示并拒絕其他外來車輛進入小區(qū),。
第十三條小區(qū)主干道實行單向行駛。長島路北大門為進口,，只進不出;臺兒莊路西大門為出口,，只出不進。司機必須依照交通標識的指示路線行駛,，不得逆向而行,。
第十四條為了保持小區(qū)的安寧，小區(qū)內(nèi)車輛不準鳴喇叭;晚間行車禁止使用遠光燈;小區(qū)道路上不得試剎車,、練習駕車,、修理或清洗車輛等。
第十五條進出小區(qū)內(nèi)車速不得超過每小時5公里,。
第十六條車位的設(shè)置,。停車位分為固定車位與臨時車位二種，統(tǒng)一編號,。固定車位標有車牌號,，供小區(qū)居民和單位工作人員停車。臨時車位無車牌號標志,，主要供外來車輛停車,。
第十七條車輛的停放。小區(qū)車輛必須停放在指定的固定車位或臨時停車位內(nèi),。未經(jīng)車管員同意,，來訪車輛不得占用固定車位。車位內(nèi)不得停放自行車,、電動車或堆放其他物品,。
第十八條車位的申請,。無欠費記錄的車輛使有人，小區(qū)居民可持房產(chǎn)證或房屋租賃合同,、車輛行駛證或購車發(fā)票等到物業(yè)公司辦理固定車位申請登記手續(xù);小區(qū)內(nèi)單位工作人員持工作證或單位證明,、車輛行駛證或購車發(fā)票辦理固定車位申請登記手續(xù)。
按登記先后順序,，先到先得原則安排車位,。每套住宅居民只能擁有一個固定車位。對確需第二個固定車位的居民戶,，經(jīng)批準后可以申請登記,，按第二個固定車位的停車費標準繳費。但無車位居民應優(yōu)先考慮,。
第十九條車位的登記,。車位申請確認后，車位使用人應及時辦理登記手續(xù):簽訂車輛停放協(xié)議,，繳費,，領(lǐng)取停車證(置于車輛擋風玻璃右側(cè)內(nèi))與ic卡。手續(xù)辦理不完備不能領(lǐng)取停車證與ic卡,，也不得使用固定車位,。
第二十條車位的變更。變更固定車位使用人僅限本戶居住人,，經(jīng)物業(yè)公司同意后并按規(guī)定辦理變更手續(xù),。
第二十一條車位的退還。車位為全體業(yè)主的共有資源,，業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,、租賃戶更變等，應及時到管理處辦理退還手續(xù),，不得擅自轉(zhuǎn)讓車位,。一旦發(fā)現(xiàn)，將收回原使用車位并取消雙方車位申請資格,。車位退還后如再次申請須另行申請登記,。
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇三
為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境,，爭創(chuàng)人民滿意城市,，特制定本方案。
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù),，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎(chǔ)上,，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則,，和“三先三后”的工作思路,，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系,，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度,。
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能,、提升管理水平為目標,，包括以下幾個方面：
(一)公共秩序管理。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔,、店外經(jīng)營,、車輛停放的規(guī)范管理。
(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護,。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護作業(yè)標段以外)公共場所,、道路的清掃保潔,，空中垃圾和樓道堆物清理,，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作,。
(三)公共安全防范,。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查,。
(四)公用設(shè)施管理,。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng),、化糞池,、垃圾果皮筒、公共亮化,、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護,。
(五)公共綠化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪,、澆灌,、施肥、除蟲,、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作,。
(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務項目,。
(一)居民自治的原則,。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎(chǔ)上,，充分聽取居民意見,，透過無償或低償服務以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置,，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關(guān)系,，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心,、最直接,、最現(xiàn)實的利益問題。
(二)因地制宜的原則,。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用,，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務章程,，并按章程具體實施,，不斷促進社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務的'協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū),、樓盤之間,，可采用多種模式進行分類分層次管理。
(三)便民利民的原則,。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程,、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務,，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系,、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務體系,，在凈化市容的同時,，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平,，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度,。
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃,。今年實施的10個社區(qū)(小區(qū))是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū),、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū),、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū),、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片,、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū),、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū),、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片,。
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中,，確定“三先三后”的工作思路。
(一)先整治后管理,。按照“整治在先,，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”,、綠化設(shè)施,、溝渠、圍墻,、路燈,、地面、化糞池,、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治,，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
(二)先宣傳后實施,。透過廣泛深入的宣傳動員,，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持,，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍,。
(三)先服務后收費,。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民,、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀,，實行“先服務后收費”低償服務原則,，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處,，再收取必須的服務費,，保證物業(yè)服務的正常運轉(zhuǎn)。
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領(lǐng)導小組,。
組長:
副組長:
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦,、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局,、區(qū)財政局,、區(qū)城管局、區(qū)民政局,、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司,、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處,。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構(gòu)。
區(qū)政府辦：負責協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作;
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準;
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困,、低保人員的就業(yè)工作;
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負責行業(yè)指導工作;
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;
區(qū)市政,、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合;
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作,。
(一)準備階段
1,、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)(小區(qū))名單,。
2,、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作,。
3,、3月下旬組織召開工作部署會。
(二)實施階段
1,、4月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū),，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑,，改善治安,，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻,，整修圍墻,，道路、綠地,、路燈,、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況,，強化小巷,、小區(qū)、小院,、小店“四小”管理,，辦好四件實事，重點解決路燈不亮,，下水不通,，路面不平，環(huán)境不潔的問題,，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎(chǔ),。
2,、5月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法,。
3,、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
(三)考核驗收階段
1,、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料,。
2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進行交流講評,。
3,、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進行驗收,，將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù),，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù),、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查,，滿意度未到達85%以上的社區(qū)一律要求“補課”,，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值,。
(一)高度重視,，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處
推行社區(qū)物業(yè)服務，是鞏固禮貌建立成果,、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程,，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程,。各街道和社區(qū)要高度重視,，把它作為推進社區(qū)城市管理水平,、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手,。要召開班子會，專題研究和部署此項工作,。要統(tǒng)一思想,，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,，是加強社會治安,、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設(shè)人民滿意城市的基本要求,。
(二)充分準備,，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎(chǔ)
一是要有充分的思想準備,。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務，完成任務指標,，作為今年一項重要工作去抓,，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒,，不等不靠,，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實,，抓出成效,。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳,，努力爭取居民的認可和參與,。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位,、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作,，最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案,，落實職責,。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責,，要把職責落實到具體事,、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準,。
(三)全力支持,，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作,，確定專責,。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)(小區(qū))明確經(jīng)費10萬元,，區(qū)和街道各安排5萬元,。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經(jīng)費,，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常,、快速運行，驗收合格后,，全部經(jīng)費到位,。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用,，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源,。三是合力要構(gòu)成,。要努力構(gòu)成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作,，給予足夠的支持,。
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇四
為建設(shè)和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動,，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,，創(chuàng)造一個清新、整潔,、文明有序的生活環(huán)境,，結(jié)合《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約(草案)》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約(草案)》制定本制度,。
凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍,。
業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),。
本屆業(yè)主委員會是會設(shè)主任,、委員共七名。業(yè)主委員會主要任務是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》,、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》,、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》，維護小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益,，完全自愿原則,，不享受小區(qū)任何福利待遇。
小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議,、決定,。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度,。
1,、合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔,、美觀,，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的.外貌和用途,。
2,、愛護小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有,，包括小區(qū)道路、球場,、綠化,、果樹,、供電、供水設(shè)施,、路燈,、電動拉閘、管理人員辦公室,、保安亭等等,。
3、自覺維護物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序,。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃,、易爆、劇毒,、放射性物品和其他有毒物質(zhì),，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為,。
4,、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應遵守政府有關(guān)規(guī)定,，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便,。
5、機動車在小區(qū)內(nèi)應控制時速低于5公里,。車輛出入應按要求出示證件,，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。機動車應該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中,。禁止在人行便道和公共綠化帶停放,。本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放,。
6,、業(yè)主需要進行房屋維修時，應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：00――12：00下午14：00――17：00,。維修完工后即時清理余泥垃圾,。
本小區(qū)物業(yè)服務費包括：物業(yè)管理人員(保安)工資福利、公共場所電水費,，維修費等等,。
1、業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務費,。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費的,，應委托他人按期代交或及時補交。
2,、對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主,，業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務人員催繳,，可采用上門催繳、電話催繳,、書面催繳等多種方式,，并可采用相應催繳措施。
3,、欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務費用的,，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。
4,、欠費總金額過高時,，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務人員依法通過訴訟途徑解決。
本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名,。本小區(qū)財會收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次,，做到公正、公開,、透明,，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇五
客戶信息傳遞與溝通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客戶關(guān)系,。
2 適用范圍
適用于與客戶交流工作,。
3 職責
客服部負責對客戶聯(lián)系與服務的統(tǒng)一管理。
4 工作要求
4.1 客戶入住時,客服部要為客戶做好登記;
4.2 客戶的投訴或報修,由客服部統(tǒng)一受理;
4.3 對客戶的投訴,要求做到'有求必應,有應必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個月內(nèi),對新客戶進行回訪,獲取客戶對物業(yè)公司的有關(guān)評價;
4.5 客服部經(jīng)常走訪客戶,傾聽他們對管理與服務的意見,并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯(lián)系的.橋梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走訪工作應注重與有投訴,、建議或意見的客戶之間的交流,并切實為他們解決問題,。
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇六
為規(guī)范小區(qū)維修基金的收取、使用及管理工作,，根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理實際情況，特制定本制度,。
小區(qū)維修基金僅限于支付小區(qū)開業(yè)前管理籌備費用及日后小區(qū)設(shè)施設(shè)備大型維修,、保養(yǎng)及更換的`費用。
小區(qū)交付使用時,，每一位業(yè)主都必須繳納相當于其名下單元一個月管理金額的小區(qū)維修基金,，該基金不可退還，但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時,，轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下,。
1、每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時規(guī)定的時間繳納,。
2,、本基金由公司收取，也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶。
3,、公司設(shè)立專門賬戶進行單獨核算和反映,。
4,、在會計核算賬務系統(tǒng)進行總賬控制,，并在電腦'客戶管理系統(tǒng)'中進行記錄，同時應設(shè)置備查簿,，登記各業(yè)主維修基金的繳納情況,。
一般情況下，公司不能動用維修基金,。需動用維修基金,，必須取得原業(yè)主委托書及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資料，然后辦理基金明細賬戶的變更處理,。
1,、公司應根據(jù)小區(qū)運作情況，對本基金進行管理,，盡可能讓其保值及增值,。
2、公司應及時向業(yè)主反映其增減變動情況,，在財務報告中予以說明,。
3、其結(jié)余情況應每半年向業(yè)主公布一次,，接受業(yè)主監(jiān)督,。
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇七
為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主,、使用人的合法權(quán)益,，創(chuàng)造一個清新、整潔,、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,，特制定本辦法。
１,、本辦法中的物業(yè)管理,，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,，依據(jù)物業(yè)管理委托合同,，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備,、綠化,、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治,，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的'有償服務,。
２、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格,，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書,。
３、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主,、使用人簽訂物業(yè)服務合同,，其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準,、權(quán)限,、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等,，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案,。
４、物業(yè)管理企業(yè)應設(shè)立固定的服務場所,，專線電話,，專職工作人員２４小時值班，確保及時為業(yè)主服務,。
５,、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價,，設(shè)“公示板”公開收費標準,，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
６,、日常維護與緊急事件處理,。
（１）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設(shè)施,，排水設(shè)施,，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設(shè)備運行正常,，居住安全,。
（２）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵,、冒等突發(fā)事件及時處理,，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
（３）對二次供水水箱,，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,，日常派專人看管,，確保水質(zhì)安全使用。
７,、小區(qū)綠化,。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方,。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,，使人人都來關(guān)心愛護綠化,，并制定相應的綠化管理規(guī)定,。
８,、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人,，定時間,、定地點、定任務,、定標準,。每天清掃一遍，全日保潔,，質(zhì)量應達到“六不”,、“六凈”。既：不見積水,、不見積土,、不見雜物，不漏收堆,、不亂倒垃圾和不見人畜糞便,。路面凈、路沿凈,、人行道凈,、雨水口凈、樹坑墻根凈,、果皮箱凈,。
９、小區(qū)治安,。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,，接受指導，爭取配合,，做好小區(qū)治安管理工作,。
１０,、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位,。要加大宣傳力度,，增強消防意識，警鐘長鳴,，常抓不懈,，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
１１,、車輛管理,。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車,，自行車應在指定位置存放,，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
１,、業(yè)主,、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同,，并監(jiān)督物業(yè)管理活動,。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
２,、業(yè)主,、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費,、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,，按規(guī)定主動交納各種費用。
３,、業(yè)主,，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋,、外立面,、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建,、在外立面設(shè)置立架改動采曖,、供水、排水設(shè)施,，不準隨意占用公共用地亂堆雜物,；不準損壞花草樹木、小品,、健身器材,；不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫,；不準私自存放易燃、易爆,、有放射性的物品,，排放有毒、有害物質(zhì),；制造妨礙他人正常休息的噪音等,。
４、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應交費用的業(yè)主,、房屋使用人交納費用,；也可以向法院提起訴訟。
５,、業(yè)主,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，任何一方當事人有權(quán)解除合同,，并可要求另一方承擔違約責任,。
６、當事人因房屋使用,、維修、管理等發(fā)生糾紛的,，可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟,。 住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力,。
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇八
1.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標,、組圖及幢、單元,、戶門標號標志明顯,。
2.無違反規(guī)劃亂搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。
3.房屋外觀完好,、整潔,外墻面磚,、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡,。
4.戶外招牌,、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔,、統(tǒng)一,、美觀,無安全隱患或破損,。
5.封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面,除建筑設(shè)計有要求外,不得安裝戶外防盜網(wǎng)、晾衣架,、遮陽蓬等,。
6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。
7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象,。
1)住戶裝修申請表,、裝修責任書(見業(yè)主分戶檔案)
2)裝修現(xiàn)場巡查記錄表(見工程巡查記錄)
1.共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途。
2.共用設(shè)施設(shè)備運行,、使用及維護按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范,。
1)設(shè)備運行維修工作程序
2)設(shè)備巡查記錄
3)設(shè)備保養(yǎng)記錄
3.室外共用管線統(tǒng)一入地或公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。
4.排水,、排污管道通暢,無堵塞,、外溢現(xiàn)象。
5.道路通暢,路面平整,井蓋無缺塊,無丟失,路面井蓋不影響車輛行人通行,。
6.制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行,記錄完整,供電設(shè)備正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈,、樓道等公共照明完好。
1)電室管理規(guī)定
2)配電系統(tǒng)工作內(nèi)容及操作程序
3)路燈,、樓道等公共照明設(shè)備完好
1.小區(qū)基本實行封閉式管理
1)小區(qū)實行24小時封閉管理資料
2)治安管理規(guī)定
3)門衛(wèi)管理規(guī)定
2.有專業(yè)護衛(wèi)隊實行24小時值班及巡邏制度,護衛(wèi)熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,、言語規(guī)范、認真負責,。
1)護衛(wèi)部工作,、內(nèi)務條令
2)護衛(wèi)崗位職責
3)各種工作記錄、資料照片
⑴護衛(wèi)值班記錄
⑵護衛(wèi)訓練記錄
⑶夜間巡查記錄
⑷來訪登記表
⑸護衛(wèi)培訓日程,、訓練記錄及資料
⑹護衛(wèi)工作考核,、巡查、評分統(tǒng)計資料
⑺護衛(wèi)基礎(chǔ)知識考核答卷
⑻護衛(wèi)文明值勤,裝修巡查等資料
3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施
1)警示牌標識卡等
2)突發(fā)事件及異常情況處理措施
3)常見治安刑事案件及處理措施
4)常見的幾種可疑情況及處理措施
5)緊急情況記錄表
4.消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制定消防應急方案
1)消防管理制度
2)火警,、火災應急方案
3)消防通道暢通
4)定期進行消防巡視,檢查維護消防設(shè)施,、器材等資料
5)護衛(wèi)隨時巡查營業(yè)房消防設(shè)施
6)義務消防隊員消防演練
5.機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記。
1)機動車停車場管理規(guī)定
2)機動車停車場登記
3)護衛(wèi)巡邏記錄
4)護衛(wèi)工作考核標準
5)交通指揮管理規(guī)范有序
6.非機動車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序,。
1)非機動車管理規(guī)定
2)按規(guī)定位置停放,、管理有序
3)護衛(wèi)工作考核標準
1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱,、垃圾中轉(zhuǎn)站,。
1)環(huán)衛(wèi)設(shè)備臺帳
2)垃圾箱、果皮箱
3)清潔工作清潔小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生資料
2.清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員明確的責任范圍,實行標準化保潔,。
1)清潔衛(wèi)生工作標準及考核辦法
2)清潔衛(wèi)生工作考核表
3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺
1)消毒滅蠅工作資料
2)定期投鼠藥資料
4.房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害,。
5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物,小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生照片等資料,。
6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼,、亂畫,、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象、樓梯扶欄,、天臺,、公共玻璃等保持清潔。
7.商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準,無亂設(shè)攤點,、廣告牌和無亂貼,、亂畫現(xiàn)象。
8.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物,、家禽,、家畜。
9.排放油煙,、噪音等符合國家環(huán)保標準,、外墻無污染。
1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置恰當,。
2.綠地無改變使用用途和破壞,、踐踏、占用等現(xiàn)象,。
3.花草樹木長勢良好,修繕整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,、無斑禿。
4.綠地無紙屑,、煙頭,、石塊等雜物。
1.意義,健康向上的社區(qū)文化活動,創(chuàng)造條件,積極配合,支持并參與社區(qū)文化建設(shè),。
a提高業(yè)主自治自律行為宣傳教育資料
1)經(jīng)常進行政府有關(guān)法律法規(guī)宣傳教育資料
2)建立業(yè)主產(chǎn)權(quán)區(qū)域建設(shè),愛護小區(qū)公共設(shè)施資料
b小區(qū)安全文明消防宣傳欄告示檔案資料
c小區(qū)住戶參與文化娛樂活動資料
d培訓護衛(wèi)消防安全知識,培訓資料
1.管理服務費收繳率為98%以上
1)20xx年3月至,收費報表
2.提供便民有償服務,開展多種經(jīng)營,便民服務項目資料及照片。
1)20xx年3月--20xx年月的財務報告
3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況,。向小區(qū)住戶公布物管費收支報告
資料
a業(yè)主檔案資料的內(nèi)容
1]業(yè)主情況登記表,、照片、身份證復印件
2]業(yè)主臨時公約承諾件
3]前期物業(yè)管理服務協(xié)議
4]室內(nèi)裝修管理協(xié)議書
5]消防安全責任書
6]業(yè)主裝修檢查記錄表
7]室內(nèi)裝修申報表
8]裝修申報所提供的平面圖,、管線圖等
9]裝修違規(guī)的整改通知書
10]業(yè)主與物業(yè)管理處達成的.書面協(xié)議
11]業(yè)主在物業(yè)使用過程中產(chǎn)生的重要的有影響的事件的記錄
12]其它
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇九
1,、小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度，由小區(qū)秩序維護員負責管理,，車輛可以隨時進出,、停放。
2,、本小區(qū)停車場實行有償使用,，車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3,、車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢,，必須服從管理員的指揮和安排,，取得管理員同意后方可進入。
4,、車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放,，并與周圍車輛保持適當距離,，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門,，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場,，不得在他人車輛旁停留,。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖,，有無外部破損,，應通知車主并登記，不服從指揮,、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰,。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位,。
5,、駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的.安全，緩慢駛離,，并在出口處向管理員交回停車牌,，管理員核對牌號相符，收回停車牌,、收取停車費后方可駛離,。
6、管理員值班期間應認真負責,，熱情服務,，不得會客、喝酒,、睡覺,，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進入停車場,，嚴格核對駛離車輛的牌號,，對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續(xù)，核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符,，并列簽字交接,。
7、停車場內(nèi)不得試剎車,、練習車,、修理車輛，禁止裝載有毒,、易燃,、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十
1,、安全管理員分早（7：00―19：00）,、晚（19：00―第二天7：00）三班兩運轉(zhuǎn)，實行24小時全天候值班制度,。
2,、安全管理員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌,。
3,、上崗時要認真檢查設(shè)備設(shè)施，認真做好“四防”（防火,、防盜,、防破壞、防意外）工作,，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況,，排除險情，并及時報告主管領(lǐng)導,，確保小區(qū)安全,。
4、熟悉本崗位任務和工作程序,，執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光,，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事,、物，預防案件,、事故的發(fā)生,，力爭做到萬無一失。
5,、愛護設(shè)施設(shè)備和公共財物,，對小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用,，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置,，熟練掌握各種滅火器材的使用方法,，遇到突發(fā)事件能正確進行處理。
6,、堅守崗位,，提高警惕，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認真處理,，并且做好記錄,，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅決設(shè)法抓獲。
7,、遇有緊急突發(fā)性重大事情,，要及時向班長或主管領(lǐng)導請示報告。
8,、嚴格執(zhí)行交接班制度,，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，凡因交接不清而造成事故的,，必須追究交接班雙方的責任,。
9、積極向業(yè)主或租客宣傳遵紀守法和消防安全等治安防范知識,。
1,、在小區(qū)內(nèi)有停車位的車主，必須持有管理處發(fā)放的停車卡,，并憑卡出入小區(qū),。
2、凡無私家車位停車證的車輛,，一律不得在私家車位泊車,。
3、進入小區(qū)內(nèi)停放的車輛,，必須停放在劃定的車位內(nèi),。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車,。
4,、外來車輛，按零停收取停車費,。
5,、凡裝有易燃、易爆,、劇毒物品或有污染性物品的車輛,，嚴禁駛?cè)胱≌瑓^(qū)。
6、車輛停放后,，駕駛員必須自覺鎖好車門,，關(guān)好車窗，并保持車位清潔衛(wèi)生,。
7,、車管員必須嚴格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告,，并認真做好交接班工作,，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責任,。
1,、按照“誰主管，誰負責”的原則,，對轄區(qū)內(nèi)的消防安全工作負全面領(lǐng)導責任,。
2、采取有效措施,，認真檢查,、指導、督促轄區(qū)內(nèi)全體人員全面落實“預防為主,，防消結(jié)合”的方針,，每月至少全面檢查消防設(shè)施設(shè)備一次。
3,、貫徹消防法規(guī),，落實消防措施，加強消防監(jiān)督,，宣傳消防知識,，組織消防演習，管好消防設(shè)施（備）,，增強全體人員的消防安全意識和自防自救能力,。
4、熟悉轄區(qū)內(nèi)的防火建筑結(jié)構(gòu)和人員工作,、生活環(huán)境及人員疏散通道等基本情況,，掌握各種消防設(shè)施（備）的基本功能、原理及正確使用方法,、滅火應急措施等知識,。
5、制定重大工作計劃,，開展大型活動，必須擬定相應的滅火應急方案。
6,、定期檢查轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施,，組織討論、修訂,、完善滅火應急方案,，確保萬無一失。
7,、及時消除并處理火險隱患,、火警投訴及有關(guān)事宜。
8,、發(fā)生火災時,，在專業(yè)消防人員趕到現(xiàn)場之前，擔任現(xiàn)場總指揮,，協(xié)調(diào)滅火工作,。
（一）發(fā)生火警時的.應急措施詳見《滅火應急規(guī)程》。
（二）執(zhí)勤中遇到搶劫的處理
在執(zhí)勤中遇到有公開使用暴力或其他手段,，強行掠奪或毀壞公司和業(yè)主或租客,、訪客財物的犯罪行為時，要切實履行安全管理職責,，立即進行處理。
1,、迅速制止犯罪,。要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯,，并應立即發(fā)出信號,，召集附近的安全管理員或群眾支援。
2,、若在小區(qū)內(nèi)遇到犯罪分子搶劫,，應立即通知關(guān)閉大門。若罪犯逃跑,，又追不上時,，要看清人數(shù)和衣著、面貌,、身高等外貌特征,，所用交通工具及其他標志等，并及時報告管理處和公安機關(guān),，可撥“110”報警,。
3,、有固定現(xiàn)場的，要保護好現(xiàn)場,；若在運動過程中作案,，沒有固定現(xiàn)場的，對犯罪嫌疑人遺留的物品,，作案工具等,，應當用鉗子、鑷子或其他工具提取,，然后放在白紙內(nèi)妥善保存,，交公安機關(guān)處理。切不可將安全管理人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上,。
4,、訪問目擊群眾，收集發(fā)生劫案的情況,，提供給公安機關(guān),，在公安人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不能離開,。
5,、事主或在場群眾如有受傷的，要盡快送醫(yī)院救治,，并迅速報告公安機關(guān),。
（三）發(fā)現(xiàn)業(yè)主或租客、訪客醉酒滋事或精神病人闖入安全管理目標的處置
醉酒者或精神病人失去了正常的理智,，處于不能自控的狀態(tài),，很容易造成傷害，當班安全管理員的處置方法是：
1,、勸說或阻攔,，讓其盡快離開安全管理目標范圍。
2,、采取控制和監(jiān)護措施的同時,，及時通知醉酒者、精神病人的家屬或工作單位,，讓他們派人領(lǐng)回,。
3、酒者或精神病人有危害安全管理目標或社會安全的行為,，可將其強制送交公安部門處理,。
（四）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處置
安全管理員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)有神色慌張、行動詭秘的可疑人員時,，應采取如下措施：
1,、報告當班班長和管理處,，并向其他區(qū)域執(zhí)勤安全管理員發(fā)出信號。特殊情況還需向公安部門報告,。
2,、嚴密跟蹤觀察，暗中監(jiān)視,，防止其進行破壞或犯罪活動。
3,、發(fā)現(xiàn)與公安機關(guān)通緝的在逃人員體貌特征相似者,，或經(jīng)盤詢漏洞百出、形跡可疑者,，可采取措施將其帶往公安機關(guān)查處,。
（五）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)業(yè)主或租客、訪客斗毆時的處置
當班安全管理員在安全管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或租客,、訪客打架,、斗毆事件時必須采取如下措施：
1、心勸導雙方離開現(xiàn)場,，緩解矛盾,。確能認定屬于《違反治安管理條例》行為或犯罪行為的，應及時報告公安機關(guān),，或?qū)⑿袨槿伺に凸矙C關(guān)處理,。
2、提高警惕,，防止壞人利用混亂之機進行破壞或偷竊活動,。
3、勸說圍觀群眾離開,，確保安全管理區(qū)域的正常治安秩序,。
4、協(xié)助公安人員勘察打斗現(xiàn)場,，收繳斗毆器械,，辨認為首分子。
（六）業(yè)主或租客,、訪客發(fā)生刑事或治安案件時的處置
1,、值班安全管理員應迅速報告安全管理班長和管理處，管理處應盡快向公安機關(guān)報案,，及時報告公司安全部,，業(yè)主或租客、訪客投購保險的還應（提醒業(yè)主或租客,、訪客）通知承保的保險公司,。
2,、當班安全管理員應根據(jù)具體情況，采取適當方法保護現(xiàn)場,，禁止無關(guān)人員進入,，以免破壞現(xiàn)場，影響證據(jù)的收集,。
3,、抓緊時機向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件和事故發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過,，收集群眾的反映和議論,，了解更多的情況并認真做好記錄。
4,、向到達現(xiàn)場的公安人員認真匯報案件發(fā)生情況,，協(xié)助破案。
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十一
小區(qū)物業(yè)客戶管理之對客服務承諾
1,、保障每日24小時供電供水,如供電,、供水單位停電停水或檢修需要停電停水,將提前24小時在各大堂書面公告,情況特別緊急時除外。
2,、為給客戶提供各種需要和方便,公司提供室內(nèi)報修服務,、商務服務和其他一些有償服務。本著'服務為主,、保本微利'的'原則,有償服務的收費標準公司將明碼標價,。
3、為便于客戶與公司聯(lián)系,公司的熱線服務電話每日24小時開通,。
4,、為了保證服務的及時性,滿足實際需要,公司對于客戶所有室內(nèi)報修事項,按照特急(10分鐘內(nèi)到場或處理)、急(15分鐘內(nèi)到場或處理)和一般(當日或與客戶約定時間內(nèi)到場或處理)的三級處理為原則,。
5,、公司服務時間承諾,見下表:(略)
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十二
加強小區(qū)停車場的管理，保障私人車位使用權(quán)不受侵犯,，保障停車有序和安全,。
適用本小區(qū)車輛管理。
質(zhì)量手冊
保安服務部按《車輛通行,、停放收費辦法》為小區(qū)住戶提供車輛停放車位服務,，并做好登記和宣傳工作。
保安服務部的`車管員,、保安員負責日常的車輛停放秩序,、車輛安全管理。
保安服務部主任負責對車管員,、保安員工作監(jiān)督與檢查,。
對使用小區(qū)各種車證車輛管理:
保安服務部每年根據(jù)住戶租用車證期限,，到期發(fā)放《車位續(xù)租通知單》，通知住戶到經(jīng)營管理部辦理續(xù)租,、換證,、收費手續(xù)。
住戶續(xù)租車位,、更換停車證要填寫《機動車位登記表》并請住戶將車證放在明顯處,。
對持有小區(qū)車證的車輛進入小區(qū)時，由保安門崗確認其合法性后,，打手勢放行,。
每日20時至次日6時前，持小區(qū)車證的車輛進出小區(qū)時,，須在《機動車進小區(qū)登記表》、《機動車出小區(qū)登記表》中進行登記,。
每日6時至20時前持小區(qū)車證的車輛進出小區(qū)時無須登記,。
無證車輛管理:
此類車輛是指各大公司辦理公務，探親訪友者所乘車輛,。
無證車輛進入小區(qū)時,，保安人員問清去向，所辦何事,，填寫在《機動車進小區(qū)登記表》,、《機動車出小區(qū)登記表》和《會客證》，并告知司機不能占用私人車位,，如果占用,，必須在17:00前離開，以免影響個人使用,。
此類車輛未經(jīng)保安保安服務部同意一律不得在小區(qū)過夜,。
搬家、拉物車輛管理:
住戶搬家需到經(jīng)營管理部填寫《出小貨物登記單》,，將大件物品填寫在物品名細項目內(nèi),，經(jīng)門崗驗證無誤后方可放行。
住戶委托他人協(xié)助搬家,、搬物時,，需在《出小區(qū)貨物登記單》受托人項目中填寫姓名及證件號碼。
住戶拉物出小區(qū)時,，由門崗確認合法性(指確實時住戶本人)由門崗填寫《出小區(qū)貨物登記單》由住戶簽字,，即可放行。
除以上程序外,，小區(qū)內(nèi)車輛管理執(zhí)行《車輛管理規(guī)定》,。
停車場的標識:
地面停車位的標識:地面停車場由交通管理局劃制的長5m,，寬的車位線，噴制車位號,。
地下車庫的標識:在入口處掛有限高的標志牌,，車位線和車位號同地面停車場相同。
在工作過程中,，使用《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》,。
《車輛管理規(guī)定》
《地下車庫車輛管理規(guī)定》
《機動車車位登記表》
《機動車出小區(qū)登記表》
《機動車進小區(qū)登記表》
《地下車庫車輛登記表》
《出小區(qū)貨物登記單》
《會客證》
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十三
物業(yè)小區(qū)保安警用器械管理規(guī)程
一、目的與適用范圍
本規(guī)程規(guī)定了保安警用器械管理的'職責和方法,保證器械功能完好,、正常使用,。
適用于保安警用所有器械。
二,、職責
1,、當班保安員負責正確使用、妥善保管器械,。
2,、保安大隊負責保安器械的采購、發(fā)放,、送檢,。
3、管理處負責本小區(qū)保安器械的管理,。
三,、工作規(guī)程
1、對講機管理
(1)對講機是保安員執(zhí)行任務的工具,屬于公司的公共財產(chǎn),每個員工都有責任和義務保證對講機的正常使用,。
(2)對講機只供員工值勤時使用,嚴禁用作其他用途,特殊情
況須由管理處領(lǐng)導同意方可,。
(3)對講機由值班人員使用,嚴禁轉(zhuǎn)借他人,嚴禁個人攜帶外出,如確有需要,須報主管領(lǐng)導批準。
(4)對講機嚴格按規(guī)定頻率正確使用,嚴禁員工私自亂拆,、亂擰或亂調(diào)其他頻率,否則按違紀處理,若損壞照價賠償,。
(5)員工在交接班時應做好對講機交接驗收工作,以免出現(xiàn)問題時互相推卸責任。發(fā)現(xiàn)問題應做好記錄并及時上報主管領(lǐng)導加以處理,。
(6)對講機充電器由相應的班長領(lǐng)用,妥善保管,、正確使用。
2,、警棍的管理
(1)警棍是保安人員執(zhí)行公務時的專用工具和武器,。
(2)所配警棍只供當班保安員執(zhí)勤時攜帶和在緊急情況下使
用,非值班、執(zhí)勤人員嚴禁佩帶和使用,。
(3)嚴禁將警棍提供他人,無特殊情況或未經(jīng)管理處主任批準,嚴禁帶出,。
(4)嚴禁用警棍嘻戲打鬧,嚴禁將警棍交與他人玩耍。
(5)執(zhí)勤保安必須將警棍隨身攜帶,不得隨意擱放或托他人代為保管。
(6)使用人員要愛護使用,如有丟失或非因公損壞要予以賠償,當分不清具體責任人時,由該崗位人員共同賠償,。
(7)交接班時,交接班人員要進行器械和其他物品交接驗收工作,確保其處于完好狀態(tài),。
四、文件和記錄
1,、保安一日工作情況記錄
2,、領(lǐng)用物資記錄
編制審核
批準生效日期
居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十四
財務管理由公司財務部指導,在客戶服務中心設(shè)專人負責收費和會計工作。按國家規(guī)定執(zhí)行《施工,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》設(shè)立帳目,。客戶服務中心于每年年初對當年的財務收支情況作預算,預算內(nèi)容包括:
1,、物業(yè)管理費按當年管理合同約定及相應空房率作出預算
2,、停車費依場地實際情況,按物價局審批的標準收費
1、人員工資按相應管理規(guī)模配備人員預算工資總額
2,、人員相關(guān)福利費用按國家規(guī)定三金標準計提,工作人員工作制服,、勞保費用核算
3、日常工程維保費用按公共機電,、設(shè)施,、設(shè)備日常維保以及維護、更換工程易耗品費用核算
4,、保潔費用按日常保潔消耗品、定期消殺費用,、日常垃圾清運,、化糞池清運費
5、保安費用對講機,、巡更機以及日常工作消耗費用
6,、綠化費用按盆擺、綠地養(yǎng)護費用核算
7,、辦公費用辦公用品,、通訊費用、交通費用等
8,、固定資產(chǎn)折舊對投入管理的固定資產(chǎn)按平均年限法計提折舊
9,、稅費以預算收入按**市相關(guān)規(guī)定計提
10、保險費用為物業(yè)共享部位,、公共設(shè)施設(shè)備,、管理公眾責任投保費用
次年一月份對上年度實際管理收支情況計算,并與預算作總結(jié)對比,作出決算,同時再提出新的一年的財務預算。
3.11.2物業(yè)管理費,、代收,、代繳費用收取方式與方法
物業(yè)管理費可按業(yè)主的意愿采取每半年或三個月一期收費,代收代繳的水、電費用按自來水公司、供電局同期抄表收費時間收取,。每期收費一周前,由財務人員填寫繳費通知單告知每戶業(yè)主本期應繳管理費,、水費、電費,、公攤水電費明細,。為方便業(yè)主繳費,客戶服務中心采取周一至周六有專人負責收費(可電話預約上門收費),以及征得業(yè)戶同意后還可為業(yè)戶辦理委托銀行代扣費用等多種收費方法。
3.11.3專項資金管理及使用
專項資金管理及使用:我司將嚴格按照建設(shè)部,、財政部聯(lián)合下發(fā)的《住宅共享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定加以執(zhí)行,。該規(guī)定中維修基金的使用,執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》(財政部基字[1998]7號)的規(guī)定,專項用于住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修,、更新,、改造。此項資金在物業(yè)管理的最初幾年因房屋,、設(shè)備在保修期內(nèi),故較少使用,。在此后的管理年度,我司每年會結(jié)合房屋年度維修計劃作出預算,報開發(fā)商或業(yè)委會認可使用。如有突發(fā)的較大維修事項,我司將在一周內(nèi)向開發(fā)商或業(yè)委會提交維修方案,報批后組織實施,。
3.11.4針對**市場能源費單獨收取現(xiàn)狀的說明
收繳辦法及收費依據(jù),根據(jù)《福建省物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定》的通知的第二條規(guī)定:
a,、公共水電費是小區(qū)、樓宇的'消防和對講系統(tǒng),、公共場所照明,、清洗和綠化、電梯,、空調(diào),、水泵等機電設(shè)備運行所發(fā)生的電費和其它公共用電、用水的費用開支,。
b,、多層、小高層商住樓,、別墅的綜合管理服務費中不含公共水電費,物業(yè)管理單位應每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù),、單價和總額及分攤辦法。公共水電費可由物業(yè)管理單位會同業(yè)主委員會確定具體分攤辦法,未成立業(yè)主委員會的公共水電費分攤辦法應按以下規(guī)定進行:
對公共場所照明,、消防和對講系統(tǒng),、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費用,按戶合理分攤,。
電梯電費由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,按房屋的樓層分段按戶合理分攤,。
水泵用電按用水量為系數(shù)合理分攤。
變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分攤,。
物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過程中發(fā)生的水電供應,、機電、消防設(shè)備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施的日常維修保養(yǎng)費用在公共維修金中開支;大額維修更新費用按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
