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居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇一

一,、老舊小區(qū)管理中存在的主要問(wèn)題及原因

一是基礎(chǔ)設(shè)施老化落后,，老舊小區(qū)管理成本高,。由于建造時(shí)間早、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低,，施工質(zhì)量不高等原因,，造成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能無(wú)法滿足居民需要；道路破損嚴(yán)重,，停車(chē)位、自行車(chē)棚,、休閑廣場(chǎng)沒(méi)有配建,；地下管網(wǎng)因設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低經(jīng)常出現(xiàn)堵塞,、破損,，時(shí)有污水漫溢現(xiàn)象發(fā)生；沒(méi)有單元門(mén)禁和封閉管理,，導(dǎo)致“牛皮癬”泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障,。

二是物業(yè)管理費(fèi)收繳難,，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。有些老舊小區(qū)是企業(yè),、單位自管，移交到街道后,，這部分居民習(xí)慣了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位宿舍服務(wù)全包的服務(wù)模式,，尚未形成花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí),。在老舊小區(qū)中,，低收入家庭居多,，其中還包括相當(dāng)一部分的低保戶、外來(lái)務(wù)工人員,，由于收入偏低,，他們沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)的意愿。由于物業(yè)費(fèi)收繳不上來(lái),，從事老舊小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)存在不同程度虧損,，只能靠政府獎(jiǎng)扶維持,，在入不敷出的情況下,，只能通過(guò)削減服務(wù)人員,、減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量來(lái)維持較低的服務(wù)水平,，這又導(dǎo)致老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的降低,。

三是小區(qū)自治組織缺位,，小區(qū)自治能力不強(qiáng)。老舊小區(qū)內(nèi)低收入群體較多,、受教育程度相對(duì)不高，居民對(duì)自身權(quán)益的期望值往往過(guò)高,，而對(duì)維護(hù)公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大,；居民中侵占公共利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的訴求呈多樣化,，很難達(dá)成一致意見(jiàn),。雖然有小區(qū)成立了業(yè)主自治組織,，但由于物業(yè)矛盾多發(fā),、情況復(fù)雜,、自治組織成員專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏等原因，業(yè)主自治組織發(fā)揮作用十分有限,。尤其是在集中民意決策小區(qū)事務(wù)、調(diào)解物業(yè)糾紛,、推進(jìn)民主協(xié)商機(jī)制、宣傳法律法規(guī)方面,，明顯力不從心。

四是主體責(zé)任難以落實(shí)，政府職能發(fā)揮不強(qiáng),。物業(yè)管理涉及政府部門(mén),、街道,、社區(qū),、建設(shè)單位、業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜,。如房屋質(zhì)量,、二次供水,、供配電、電梯等公共設(shè)施維修都不應(yīng)在街道的管理范圍內(nèi),，但是只要是屬地在街道,，都得由街道出面解決。又如近年來(lái),，不斷有市屬,、區(qū)屬企業(yè)生活區(qū)移交到街道管理,，但相應(yīng)的管理費(fèi)用并沒(méi)有增加,，雙崗街道承擔(dān)了大量居民投訴和物業(yè)調(diào)解工作,，每年對(duì)社居委管理的老舊小區(qū)支出約200多萬(wàn)元（包括小區(qū)保潔清運(yùn)人員、值班人員,、公共水電費(fèi)及維修費(fèi)用）,，導(dǎo)致街道人力、財(cái)力不堪重負(fù),，這些都需要上級(jí)政府有關(guān)部門(mén)發(fā)揮職能作用,，加大管理資金撥付，加強(qiáng)綜合管理,，共同改變老舊小區(qū)物業(yè)管理薄弱環(huán)節(jié),。

二,、促進(jìn)老舊小區(qū)管理創(chuàng)新的對(duì)策與思考

作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅(jiān)持“加快整治改造,、實(shí)施分類(lèi)管理,、促進(jìn)小區(qū)自治,、加強(qiáng)綜合管理”的工作思路，不斷推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新取得新突破,。

老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化落后是社會(huì)發(fā)展的`遺留問(wèn)題,，只有加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，老舊小區(qū)才能符合物業(yè)管理市場(chǎng)化的基本要求,。

1．提高小區(qū)的封閉性,，增強(qiáng)社區(qū)安全性,。符合封閉條件的小區(qū)，要盡快建設(shè)圍墻或圍欄,，使之與外部街區(qū)隔離開(kāi)來(lái),；對(duì)面積較大的開(kāi)放式小區(qū),，可根據(jù)地理位置,、道路走向,，采取分割封閉的原則,，建立幾個(gè)封閉式小區(qū)；對(duì)散落的樓幢,，可實(shí)施單獨(dú)封閉；不符合封閉條件的,，可通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換,、危舊房改造等方式，減少開(kāi)放式小區(qū)數(shù)量,。

2．推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施改造,，增強(qiáng)生活便利性,。通過(guò)綜合改造,、封閉性改造等方式,，為老舊小區(qū)安裝小區(qū)大門(mén),、樓幢單元門(mén),、健身設(shè)施,，建設(shè)門(mén)衛(wèi)室,、自行車(chē)棚，改造病害道路,、排水管網(wǎng),、水電設(shè)施、天燃?xì)獾扰涮自O(shè)施,，恢復(fù)小區(qū)綠化,，規(guī)劃停車(chē)位，為居民生活提供便利條件,。

3．加快綜合整治步伐,，增強(qiáng)群眾幸福感。從20xx年起,，合肥市開(kāi)始進(jìn)行老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治,，雙崗街道經(jīng)過(guò)綜合整治的老舊小區(qū)共17個(gè)，這些改造后的老舊小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理,。從整治后居民反映看,，這些老舊小區(qū)的管理和服務(wù)水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多,。下一步,，市區(qū)兩級(jí)政府要統(tǒng)籌加快老舊小區(qū)綜合整治進(jìn)程，把這一民生工程做實(shí)做細(xì),，不斷提升居民的幸福指數(shù),。

有針對(duì)性采取居民自管、市場(chǎng)化管理,、政府扶持三種機(jī)制相結(jié)合的模式,，是提高老舊小區(qū)管理水平的有效方法。

1．已實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū),。由街道物業(yè)辦依據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī),，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況實(shí)施監(jiān)督并予以規(guī)范。未建立自治組織的小區(qū),，在物業(yè)合同（協(xié)議）將要到期時(shí),，區(qū)級(jí)建設(shè)部門(mén)、轄區(qū)街道應(yīng)指導(dǎo)社區(qū)在小區(qū)建立自治組織,，為下一步規(guī)范實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理打下基礎(chǔ),。

2．相對(duì)規(guī)模較大、資源較好,、管理成本較高,，并且未實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)。區(qū)級(jí)建設(shè)部門(mén),、街道應(yīng)指導(dǎo)社區(qū)在小區(qū)先期成立管委會(huì),，促成召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，確定采取自管、市場(chǎng)化物管或者兩者相結(jié)合的服務(wù)模式,，明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，選聘物業(yè)企業(yè)或服務(wù)人員，簽訂相應(yīng)合同,。小區(qū)自治組織負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管,，街道、社區(qū)負(fù)責(zé)規(guī)范自治組織的日常工作,，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和保障,，協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問(wèn)題。

3．相對(duì)規(guī)模較小,、資源有限,、管理成本較低的老舊小區(qū)。采取業(yè)主自管與政府扶持相結(jié)合的模式,，由街道,、社區(qū)牽頭成立管理委員會(huì)或居民自治小組，結(jié)合社區(qū)志愿者隊(duì)伍巡防,、社區(qū)網(wǎng)格化管理等資源實(shí)施業(yè)主自治,，由街道、社區(qū)提供應(yīng)急維修,、綠化保潔等基本服務(wù),，以物價(jià)部門(mén)核定最低價(jià)格收取服務(wù)費(fèi)用。

4．產(chǎn)權(quán)單位管理的老舊小區(qū),。在街道,、社區(qū)的引導(dǎo)幫助下,，成立自治管理小組,，按照“自我管理、自我服務(wù),、非營(yíng)利性,、費(fèi)用均攤”原則，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位自管,。

1．切實(shí)將自治組織建設(shè)管理納入社區(qū)建設(shè)管理范疇,。小區(qū)管理的主體始終是業(yè)主自身，要推進(jìn)小區(qū)自治步伐,，根據(jù)“誰(shuí)出資,、誰(shuí)受益”社會(huì)準(zhǔn)則，始終把提高小區(qū)自治率作為主要路徑,，把小區(qū)自治能力建設(shè)作為工作的落腳點(diǎn),，引導(dǎo)居民廣泛參與到老舊小區(qū)管理創(chuàng)新活動(dòng)中,，通過(guò)成立業(yè)委會(huì)或管委會(huì)、居民自治小組等自治組織,，著力推進(jìn)小區(qū)管理由“代民作主”向“由民作主”轉(zhuǎn)化,。

2．充分發(fā)揮街道社區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督作用。街道,、社區(qū)要聯(lián)合實(shí)施投訴受理和聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制,，制定參與和監(jiān)督物業(yè)管理的各項(xiàng)制度。落實(shí)牽頭組織業(yè)主大會(huì)召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)選舉責(zé)任,，指導(dǎo)居民開(kāi)好業(yè)委會(huì),、管委會(huì)、居民議事會(huì)會(huì)議,，通過(guò)民主協(xié)商形式解決小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾和問(wèn)題,。監(jiān)督小區(qū)自治組織日常運(yùn)作，促進(jìn)小區(qū)事務(wù)公開(kāi),，提高自治活動(dòng)的透明度,。通過(guò)建立小區(qū)業(yè)主論壇、市民學(xué)堂等平臺(tái),，加強(qiáng)物權(quán)法,、物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，幫助居民樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí),。

3．積極引進(jìn)和培育社會(huì)中介組織,。面對(duì)街道、社區(qū)專(zhuān)業(yè)人員缺乏,，小區(qū)自治組織建立程序繁雜,、日常工作任務(wù)繁重，物業(yè)矛盾不斷增加的現(xiàn)實(shí),，要積極引進(jìn)和培育社會(huì)中介組織,，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的形式參與社會(huì)管理，發(fā)揮好他們獨(dú)立性,、客觀性,、專(zhuān)業(yè)性特點(diǎn)，為居民小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開(kāi),、業(yè)委會(huì)組建,、換屆提供各類(lèi)咨詢(xún)服務(wù)，手把手指導(dǎo)小區(qū)自治組織采取民主協(xié)商方式?jīng)Q策小區(qū)自治事務(wù),，或者以外包服務(wù)的形式,，將物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解、法律法規(guī)學(xué)習(xí)宣傳等項(xiàng)事務(wù)承包給社會(huì)中介組織,，以減輕街道,、社區(qū)的工作負(fù)擔(dān),。

1．加強(qiáng)綜合治理力度。應(yīng)將老舊小區(qū)管理納入城市綜合治理,，由政府主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭,，建立民政、房產(chǎn),、城管,、公安等部門(mén)和街道組成的聯(lián)席會(huì)議制度，將老舊小區(qū)自治能力建設(shè),、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管,、違章違規(guī)行為糾正、小區(qū)安全等全部納入考核體系,，實(shí)施統(tǒng)一考核,。各相關(guān)部門(mén)和街道要各司其職、同心協(xié)力加強(qiáng)老舊小區(qū)管理力度,，確保人力,、財(cái)力、物力向老舊小區(qū)傾斜,。

2．堅(jiān)持市場(chǎng)化管理為導(dǎo)向,。鼓勵(lì)老舊小區(qū)業(yè)主按照市場(chǎng)規(guī)則與物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)管理合同，支持物業(yè)企業(yè)按照合同規(guī)定收取物業(yè)費(fèi),、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)自治能力建設(shè)的指導(dǎo)力度，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管,，促進(jìn)雙方嚴(yán)格履行合同約定的內(nèi)容,。對(duì)于違反合同約定的行為，支持任何一方采取法律手段解決,。

3．強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管,。政府物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)切實(shí)履行行業(yè)監(jiān)管職責(zé)，建立老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)符合投標(biāo)企業(yè)資料庫(kù),，把好市場(chǎng)入口關(guān),。在日常工作中，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務(wù)的指導(dǎo),、檢查，查實(shí)有違法,、違規(guī)行為的,，將按規(guī)定給予處罰，并將處罰結(jié)果予以通報(bào),，計(jì)入企業(yè)誠(chéng)信檔案,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇二

第一條為規(guī)范小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)的停放與行駛,，維護(hù)小區(qū)環(huán)境，保障小區(qū)內(nèi)各方的合法權(quán)益,，根據(jù)國(guó)務(wù)院<物業(yè)管理?xiàng)l例>,、<上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理暫行規(guī)定>和<浦東新區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)停放收費(fèi)管理規(guī)定>等法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況,，特制定本辦法,。

第二條本辦法由金橋?yàn)城逅沸^(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng):小區(qū))業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，委托小區(qū)物業(yè)公司組織實(shí)施,。

物業(yè)公司對(duì)車(chē)輛的管理是履行<物業(yè)管理合同>,，小區(qū)內(nèi)所有車(chē)輛使用人應(yīng)接受物業(yè)公司車(chē)輛管理人員(以下簡(jiǎn)稱(chēng):車(chē)管員)的行駛管理與停放引導(dǎo)。

第三條小區(qū)車(chē)位實(shí)行有償使用,，車(chē)輛使用人在小區(qū)泊車(chē)應(yīng)交納停車(chē)費(fèi),。小區(qū)車(chē)輛管理制度。停車(chē)費(fèi)收入歸小區(qū)全體業(yè)主共有,。物業(yè)公司應(yīng)有專(zhuān)人進(jìn)行停車(chē)費(fèi)管理,，公開(kāi)賬目，并定期結(jié)算與公示收支情況,。根據(jù)維修基金管理的有關(guān)規(guī)定,，停車(chē)費(fèi)收入在扣除車(chē)輛管理成本和業(yè)主大會(huì)授權(quán)使用的費(fèi)用后的結(jié)余部分納入小區(qū)維修基金賬戶，每年一次分?jǐn)偟綐I(yè)主賬戶,。欠繳或侵占停車(chē)費(fèi)是損害全體業(yè)主利益的行為,。

第四條將小區(qū)業(yè)主共有的停車(chē)位供車(chē)輛使用人停車(chē)的行為關(guān)系，不含有對(duì)車(chē)輛保管的義務(wù)與責(zé)任,。提供良好的停車(chē)條件,，營(yíng)造有序的活動(dòng)場(chǎng)所是小區(qū)各方共同努力的目標(biāo)。

第五條小區(qū)安裝停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱(chēng):系統(tǒng))實(shí)行車(chē)輛智能化管理,。小區(qū)車(chē)輛管理制度,。所有車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)必須持清水苑小區(qū)車(chē)輛ic卡(以下簡(jiǎn)稱(chēng):ic卡)刷卡通行。車(chē)輛在通過(guò)大門(mén)道閘時(shí)必須一車(chē)一桿逐一進(jìn)出,，不得尾隨前車(chē)沖卡,。

第六條ic卡分為月卡、充值卡和臨時(shí)卡三種,。實(shí)行一車(chē)一卡制,。ic卡不得轉(zhuǎn)讓或一卡多車(chē)。車(chē)卡不一致的車(chē)輛不準(zhǔn)進(jìn)出小區(qū),。

第七條月卡僅限小區(qū)居民及小區(qū)內(nèi)單位工作人員持有,，申辦車(chē)位登記手續(xù)時(shí)領(lǐng)取，在有效期內(nèi)使用。

第八條實(shí)行來(lái)訪車(chē)輛登記制度,。來(lái)訪車(chē)輛應(yīng)登記后領(lǐng)取臨時(shí)卡,，刷卡進(jìn)入。駛離時(shí)在小區(qū)出口處驗(yàn)卡后交卡付費(fèi),。小區(qū)居民和單位也可以選擇使用充值卡,，以免每次現(xiàn)金繳費(fèi)驗(yàn)卡和進(jìn)入登記的麻煩。固定車(chē)位車(chē)主不得使用充值卡,。來(lái)訪車(chē)輛當(dāng)天再次進(jìn)出小區(qū)憑繳費(fèi)收據(jù)免繳費(fèi),。

第九條前來(lái)小區(qū)執(zhí)行公務(wù)的警車(chē)等車(chē)輛后出入小區(qū)可免繳費(fèi)。

第十條領(lǐng)取月卡和充值卡需繳押金20元,，無(wú)卡或ic卡遺失,、超期和損壞的`車(chē)輛無(wú)法進(jìn)出小區(qū)，應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù),。ic卡遺失,、損壞應(yīng)支付損失費(fèi)30元。

第十一條非小區(qū)居民接送幼兒園入托幼兒的車(chē)輛不能進(jìn)入小區(qū),。各類(lèi)大中型車(chē)輛,，裝載有毒、易爆易燃等物品的車(chē)輛不經(jīng)允許禁止進(jìn)入小區(qū),。

第十二條小區(qū)車(chē)位滿位,，車(chē)管員應(yīng)及時(shí)告示并拒絕其他外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)。

第十三條小區(qū)主干道實(shí)行單向行駛,。長(zhǎng)島路北大門(mén)為進(jìn)口,，只進(jìn)不出;臺(tái)兒莊路西大門(mén)為出口，只出不進(jìn),。司機(jī)必須依照交通標(biāo)識(shí)的指示路線行駛,，不得逆向而行。

第十四條為了保持小區(qū)的安寧,，小區(qū)內(nèi)車(chē)輛不準(zhǔn)鳴喇叭;晚間行車(chē)禁止使用遠(yuǎn)光燈;小區(qū)道路上不得試剎車(chē),、練習(xí)駕車(chē)、修理或清洗車(chē)輛等,。

第十五條進(jìn)出小區(qū)內(nèi)車(chē)速不得超過(guò)每小時(shí)5公里,。

第十六條車(chē)位的設(shè)置。停車(chē)位分為固定車(chē)位與臨時(shí)車(chē)位二種,，統(tǒng)一編號(hào),。固定車(chē)位標(biāo)有車(chē)牌號(hào)，供小區(qū)居民和單位工作人員停車(chē),。臨時(shí)車(chē)位無(wú)車(chē)牌號(hào)標(biāo)志,，主要供外來(lái)車(chē)輛停車(chē),。

第十七條車(chē)輛的停放,。小區(qū)車(chē)輛必須停放在指定的固定車(chē)位或臨時(shí)停車(chē)位內(nèi),。未經(jīng)車(chē)管員同意，來(lái)訪車(chē)輛不得占用固定車(chē)位,。車(chē)位內(nèi)不得停放自行車(chē),、電動(dòng)車(chē)或堆放其他物品。

第十八條車(chē)位的申請(qǐng),。無(wú)欠費(fèi)記錄的車(chē)輛使有人,，小區(qū)居民可持房產(chǎn)證或房屋租賃合同、車(chē)輛行駛證或購(gòu)車(chē)發(fā)票等到物業(yè)公司辦理固定車(chē)位申請(qǐng)登記手續(xù);小區(qū)內(nèi)單位工作人員持工作證或單位證明,、車(chē)輛行駛證或購(gòu)車(chē)發(fā)票辦理固定車(chē)位申請(qǐng)登記手續(xù),。

按登記先后順序，先到先得原則安排車(chē)位,。每套住宅居民只能擁有一個(gè)固定車(chē)位,。對(duì)確需第二個(gè)固定車(chē)位的居民戶，經(jīng)批準(zhǔn)后可以申請(qǐng)登記,，按第二個(gè)固定車(chē)位的停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi),。但無(wú)車(chē)位居民應(yīng)優(yōu)先考慮。

第十九條車(chē)位的登記,。車(chē)位申請(qǐng)確認(rèn)后,，車(chē)位使用人應(yīng)及時(shí)辦理登記手續(xù):簽訂車(chē)輛停放協(xié)議，繳費(fèi),，領(lǐng)取停車(chē)證(置于車(chē)輛擋風(fēng)玻璃右側(cè)內(nèi))與ic卡,。手續(xù)辦理不完備不能領(lǐng)取停車(chē)證與ic卡，也不得使用固定車(chē)位,。

第二十條車(chē)位的變更,。變更固定車(chē)位使用人僅限本戶居住人，經(jīng)物業(yè)公司同意后并按規(guī)定辦理變更手續(xù),。

第二十一條車(chē)位的退還,。車(chē)位為全體業(yè)主的共有資源，業(yè)主產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,、租賃戶更變等,，應(yīng)及時(shí)到管理處辦理退還手續(xù)，不得擅自轉(zhuǎn)讓車(chē)位,。一旦發(fā)現(xiàn),，將收回原使用車(chē)位并取消雙方車(chē)位申請(qǐng)資格。車(chē)位退還后如再次申請(qǐng)須另行申請(qǐng)登記,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇三

為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,，改善人居環(huán)境,，爭(zhēng)創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案,。

以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù),，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治,、因地制宜,、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路,，深入開(kāi)展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度,。

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn),，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo),，包括以下幾個(gè)方面：

(一)公共秩序管理,。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng),、車(chē)輛停放的規(guī)范管理,。

(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外)公共場(chǎng)所,、道路的清掃保潔,，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟,、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作,。

(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí),，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查,。

(四)公用設(shè)施管理。做好棟間道路,、樓棟下水管網(wǎng),、化糞池、垃圾果皮筒,、公共亮化,、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

(五)公共綠化維護(hù),。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪,、澆灌、施肥,、除蟲(chóng),、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作,。

(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,。

(一)居民自治的原則,。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn),，透過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng),，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系,，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接,、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題,。

(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用,，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況,，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施,，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的'協(xié)調(diào)發(fā)展,。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤(pán)之間,，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理,。

(三)便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程,、民心工程,，透過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系,、社區(qū)治安保障體系,、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí),，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè),，提高服務(wù)水平，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度,。

按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的10個(gè)社區(qū)(小區(qū))是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū),、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū),、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū),、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū),、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路,。

(一)先整治后管理,。按照“整治在先,，管理長(zhǎng)效”的原則,，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施,、溝渠、圍墻,、路燈,、地面,、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)整治,，再透過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理,。

(二)先宣傳后實(shí)施。透過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員,，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解,，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。

(三)先服務(wù)后收費(fèi),。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民,、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多,，人均收入較低的現(xiàn)狀,，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處,，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),。

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,。

組長(zhǎng):

副組長(zhǎng):

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦,、區(qū)發(fā)改局,、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局,、區(qū)民政局,、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司,、區(qū)園林公司,、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu),。

區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問(wèn)題;

區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作;

區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作;

區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;

區(qū)民政局:協(xié)助做好特困,、低保人員的就業(yè)工作;

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作;

區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專(zhuān)業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo),、支持和配合;

各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,。

(一)準(zhǔn)備階段

1、2月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))名單,。

2、3月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作,。

3、3月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì),。

(二)實(shí)施階段

1,、4月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織,，重點(diǎn)拆除違法建筑,，改善治安，交通現(xiàn)狀,，整治老舊建筑的外墻,，整修圍墻，道路,、綠地,、路燈、供排水等設(shè)施,，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷,、小區(qū),、小院、小店“四小”管理,，辦好四件實(shí)事,，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通,，路面不平,，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

2,、5月上旬組織參觀,，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

3,、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,。

(三)考核驗(yàn)收階段

1、將開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料,。

2,、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。

3,、8月份由區(qū)城管局牽頭,，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)(小區(qū))實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù),、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)社區(qū)居民上門(mén)問(wèn)卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)85%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”,，不予驗(yàn)收,，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。

(一)高度重視,，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù),，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程,，是提升社區(qū)城市管理水平,、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平,、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì),，專(zhuān)題研究和部署此項(xiàng)工作,。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開(kāi)展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措,，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,，是加強(qiáng)社會(huì)治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段,，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求,。

(二)充分準(zhǔn)備,，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)

一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù),，完成任務(wù)指標(biāo),，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn),，要克服一切畏難情緒,，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性,，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí),，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng),。要進(jìn)行廣泛宣傳,，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織,、單位,、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化,。三是要制定方案,，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案,，細(xì)化工作職責(zé),，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上,，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),。

(三)全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障

一是人員要落實(shí),。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項(xiàng)工作,，確定專(zhuān)責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證,。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))明確經(jīng)費(fèi)10萬(wàn)元,，區(qū)和街道各安排5萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿2萬(wàn)元,，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi),，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行,，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位,。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理,，自覺(jué)繳納相應(yīng)費(fèi)用,，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源。三是合力要構(gòu)成,。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制,，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇四

為建設(shè)和諧文明小區(qū),，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,，創(chuàng)造一個(gè)清新,、整潔、文明有序的生活環(huán)境,，結(jié)合《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約(草案)》,、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約(草案)》制定本制度。

凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍,。

業(yè)主大會(huì)是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機(jī)構(gòu),。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

本屆業(yè)主委員會(huì)是會(huì)設(shè)主任,、委員共七名,。業(yè)主委員會(huì)主要任務(wù)是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》,、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》,，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，完全自愿原則,，不享受小區(qū)任何福利待遇,。

小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定,。配合物業(yè)管理人員做好各項(xiàng)管理工作,，遵守各項(xiàng)管理制度。

1,、合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備,，自覺(jué)維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀,，遵守政府對(duì)市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定,。不擅自改變房屋的.外貌和用途。

2,、愛(ài)護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境,。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路,、球場(chǎng),、綠化,、果樹(shù)、供電,、供水設(shè)施,、路燈、電動(dòng)拉閘,、管理人員辦公室,、保安亭等等。

3,、自覺(jué)維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序,。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆,、劇毒,、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音,，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為,。

4、業(yè)主飼養(yǎng)寵物,，應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定,，寵物外出必須由主人牽引并即時(shí)清理排在小區(qū)公共場(chǎng)所的寵物糞便。

5,、機(jī)動(dòng)車(chē)在小區(qū)內(nèi)應(yīng)控制時(shí)速低于5公里,。車(chē)輛出入應(yīng)按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛,。機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)該放在每個(gè)業(yè)主車(chē)庫(kù)中或者公共車(chē)位中,。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。本物業(yè)小區(qū)公共車(chē)位由物業(yè)管理人員施畫(huà),。僅用于業(yè)主和訪客車(chē)輛的臨時(shí)停放,。

6、業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時(shí),，應(yīng)通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會(huì)并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：00――12：00下午14：00――17：00,。維修完工后即時(shí)清理余泥垃圾。

本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括：物業(yè)管理人員(保安)工資福利,、公共場(chǎng)所電水費(fèi),，維修費(fèi)等等。

1,、業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號(hào)前向業(yè)主委員會(huì)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交,。

2,、對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門(mén)催繳,、電話催繳、書(shū)面催繳等多種方式,，并可采用相應(yīng)催繳措施,。

3、欠費(fèi)六個(gè)月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況,。

4、欠費(fèi)總金額過(guò)高時(shí),，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)人員依法通過(guò)訴訟途徑解決,。

本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名。本小區(qū)財(cái)會(huì)收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次,，做到公正,、公開(kāi)、透明,，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇五

客戶信息傳遞與溝通

1 目的

制定有效的管理制度,建立良好的客戶關(guān)系。

2 適用范圍

適用于與客戶交流工作,。

3 職責(zé)

客服部負(fù)責(zé)對(duì)客戶聯(lián)系與服務(wù)的統(tǒng)一管理,。

4 工作要求

4.1 客戶入住時(shí),客服部要為客戶做好登記;

4.2 客戶的投訴或報(bào)修,由客服部統(tǒng)一受理;

4.3 對(duì)客戶的投訴,要求做到'有求必應(yīng),有應(yīng)必解,有解必答';

4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個(gè)月內(nèi),對(duì)新客戶進(jìn)行回訪,獲取客戶對(duì)物業(yè)公司的有關(guān)評(píng)價(jià);

4.5 客服部經(jīng)常走訪客戶,傾聽(tīng)他們對(duì)管理與服務(wù)的意見(jiàn),并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯(lián)系的.橋梁,建立起相互的理解和信任;

4.6 客服部走訪工作應(yīng)注重與有投訴、建議或意見(jiàn)的客戶之間的交流,并切實(shí)為他們解決問(wèn)題,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇六

為規(guī)范小區(qū)維修基金的收取,、使用及管理工作，根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理實(shí)際情況,，特制定本制度。

小區(qū)維修基金僅限于支付小區(qū)開(kāi)業(yè)前管理籌備費(fèi)用及日后小區(qū)設(shè)施設(shè)備大型維修,、保養(yǎng)及更換的`費(fèi)用,。

小區(qū)交付使用時(shí)，每一位業(yè)主都必須繳納相當(dāng)于其名下單元一個(gè)月管理金額的小區(qū)維修基金,，該基金不可退還,，但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時(shí)，轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下,。

1,、每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時(shí)規(guī)定的時(shí)間繳納。

2,、本基金由公司收取,，也可以由發(fā)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶,。

3、公司設(shè)立專(zhuān)門(mén)賬戶進(jìn)行單獨(dú)核算和反映,。

4,、在會(huì)計(jì)核算賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行總賬控制，并在電腦'客戶管理系統(tǒng)'中進(jìn)行記錄,，同時(shí)應(yīng)設(shè)置備查簿,，登記各業(yè)主維修基金的繳納情況。

一般情況下,，公司不能動(dòng)用維修基金,。需動(dòng)用維修基金，必須取得原業(yè)主委托書(shū)及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資料,，然后辦理基金明細(xì)賬戶的變更處理,。

1、公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)運(yùn)作情況,，對(duì)本基金進(jìn)行管理,，盡可能讓其保值及增值。

2,、公司應(yīng)及時(shí)向業(yè)主反映其增減變動(dòng)情況,，在財(cái)務(wù)報(bào)告中予以說(shuō)明。

3,、其結(jié)余情況應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次,，接受業(yè)主監(jiān)督。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇七

為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主,、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新,、整潔,、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法,。

１,、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主,、使用人的委托,，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施,、設(shè)備,、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),，修繕和整治,，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的'有償服務(wù)。

２,、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書(shū)。

３,、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主,、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍,、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限,、期限,、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門(mén)備案,。

４,、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專(zhuān)線電話,，專(zhuān)職工作人員２４小時(shí)值班,，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

５,、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi),，并由物價(jià)部門(mén)統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督,。

６、日常維護(hù)與緊急事件處理,。

（１）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體,，水電設(shè)施，排水設(shè)施,，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全,。

（２）對(duì)上水管線發(fā)生跑漏,、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理,，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失,。

（３）對(duì)二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專(zhuān)人看管,，確保水質(zhì)安全使用,。

７、小區(qū)綠化,。小區(qū)綠化要與周?chē)ㄖL(fēng)格渾然一體,，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方,。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化,，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定,。

８、小區(qū)衛(wèi)生管理,。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,，定時(shí)間、定地點(diǎn),、定任務(wù),、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,，全日保潔,，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”,。既：不見(jiàn)積水,、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物,，不漏收堆,、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈,、路沿凈,、人行道凈、雨水口凈,、樹(shù)坑墻根凈,、果皮箱凈。

９,、小區(qū)治安,。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo),，爭(zhēng)取配合,，做好小區(qū)治安管理工作。

１０、小區(qū)消防,、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位,。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí),，警鐘長(zhǎng)鳴,，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程,。

１１,、車(chē)輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē),，摩托車(chē),，自行車(chē)應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理,。

１,、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì),。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng),。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè),。

２、業(yè)主,、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi),、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門(mén)和環(huán)境衛(wèi)生管理部門(mén),，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用,。

３、業(yè)主,，使用人不應(yīng)高空拋物,、擅自改變房屋、外立面,、內(nèi)部平面布局,，隨意拆損門(mén)窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖,、供水,、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物,；不準(zhǔn)損壞花草樹(shù)木,、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫(xiě)亂畫(huà),；不準(zhǔn)私自存放易燃,、易爆、有放射性的物品,，排放有毒,、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等,。

４,、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用,；也可以向法院提起訴訟,。

５、業(yè)主,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任,。

６,、當(dāng)事人因房屋使用、維修,、管理等發(fā)生糾紛的,，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提起訴訟。 住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬(wàn)戶,，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難,，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂(lè)業(yè)，保證社會(huì)的穩(wěn)定,。為開(kāi)創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇八

1.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)、組圖及幢,、單元,、戶門(mén)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。

2.無(wú)違反規(guī)劃亂搭亂建,無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象,。

3.房屋外觀完好,、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落,、無(wú)污跡,。

4.戶外招牌、廣告牌,、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔,、統(tǒng)一,、美觀,無(wú)安全隱患或破損。

5.封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面,除建筑設(shè)計(jì)有要求外,不得安裝戶外防盜網(wǎng),、晾衣架,、遮陽(yáng)蓬等。

6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無(wú)銹蝕,。

7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象,。

1)住戶裝修申請(qǐng)表、裝修責(zé)任書(shū)(見(jiàn)業(yè)主分戶檔案)

2)裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查記錄表(見(jiàn)工程巡查記錄)

1.共用配套設(shè)施完好,無(wú)隨意改變用途,。

2.共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行,、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄,無(wú)事故隱患,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。

1)設(shè)備運(yùn)行維修工作程序

2)設(shè)備巡查記錄

3)設(shè)備保養(yǎng)記錄

3.室外共用管線統(tǒng)一入地或公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻,。

4.排水,、排污管道通暢,無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象,。

5.道路通暢,路面平整,井蓋無(wú)缺塊,無(wú)丟失,路面井蓋不影響車(chē)輛行人通行,。

6.制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行,記錄完整,供電設(shè)備正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、樓道等公共照明完好,。

1)電室管理規(guī)定

2)配電系統(tǒng)工作內(nèi)容及操作程序

3)路燈,、樓道等公共照明設(shè)備完好

1.小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理

1)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)封閉管理資料

2)治安管理規(guī)定

3)門(mén)衛(wèi)管理規(guī)定

2.有專(zhuān)業(yè)護(hù)衛(wèi)隊(duì)實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度,護(hù)衛(wèi)熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素、言語(yǔ)規(guī)范,、認(rèn)真負(fù)責(zé),。

1)護(hù)衛(wèi)部工作、內(nèi)務(wù)條令

2)護(hù)衛(wèi)崗位職責(zé)

3)各種工作記錄,、資料照片

⑴護(hù)衛(wèi)值班記錄

⑵護(hù)衛(wèi)訓(xùn)練記錄

⑶夜間巡查記錄

⑷來(lái)訪登記表

⑸護(hù)衛(wèi)培訓(xùn)日程、訓(xùn)練記錄及資料

⑹護(hù)衛(wèi)工作考核,、巡查,、評(píng)分統(tǒng)計(jì)資料

⑺護(hù)衛(wèi)基礎(chǔ)知識(shí)考核答卷

⑻護(hù)衛(wèi)文明值勤,裝修巡查等資料

3.危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施

1)警示牌標(biāo)識(shí)卡等

2)突發(fā)事件及異常情況處理措施

3)常見(jiàn)治安刑事案件及處理措施

4)常見(jiàn)的幾種可疑情況及處理措施

5)緊急情況記錄表

4.消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損,可隨時(shí)起用,消防通道暢通,制定消防應(yīng)急方案

1)消防管理制度

2)火警、火災(zāi)應(yīng)急方案

3)消防通道暢通

4)定期進(jìn)行消防巡視,檢查維護(hù)消防設(shè)施,、器材等資料

5)護(hù)衛(wèi)隨時(shí)巡查營(yíng)業(yè)房消防設(shè)施

6)義務(wù)消防隊(duì)員消防演練

5.機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理制度完善,管理責(zé)任明確,車(chē)輛進(jìn)出有登記,。

1)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定

2)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)登記

3)護(hù)衛(wèi)巡邏記錄

4)護(hù)衛(wèi)工作考核標(biāo)準(zhǔn)

5)交通指揮管理規(guī)范有序

6.非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序。

1)非機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)定

2)按規(guī)定位置停放,、管理有序

3)護(hù)衛(wèi)工作考核標(biāo)準(zhǔn)

1.環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱,、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站,。

1)環(huán)衛(wèi)設(shè)備臺(tái)帳

2)垃圾箱,、果皮箱

3)清潔工作清潔小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生資料

2.清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專(zhuān)職的清潔人員明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。

1)清潔衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法

2)清潔衛(wèi)生工作考核表

3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺

1)消毒滅蠅工作資料

2)定期投鼠藥資料

4.房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害,。

5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑,、煙頭等廢棄物,小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生照片等資料,。

6.房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà),、無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象,、樓梯扶欄、天臺(tái),、公共玻璃等保持清潔,。

7.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和無(wú)亂貼,、亂畫(huà)現(xiàn)象,。

8.無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽,、家畜,。

9.排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),、外墻無(wú)污染,。

1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹(shù)木與建筑小品配置恰當(dāng)。

2.綠地?zé)o改變使用用途和破壞,、踐踏,、占用等現(xiàn)象。

3.花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,修繕整齊美觀,無(wú)病蟲(chóng)害,無(wú)折損現(xiàn)象,、無(wú)斑禿,。

4.綠地?zé)o紙屑、煙頭,、石塊等雜物,。

1.意義,健康向上的社區(qū)文化活動(dòng),創(chuàng)造條件,積極配合,支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。

a提高業(yè)主自治自律行為宣傳教育資料

1)經(jīng)常進(jìn)行政府有關(guān)法律法規(guī)宣傳教育資料

2)建立業(yè)主產(chǎn)權(quán)區(qū)域建設(shè),愛(ài)護(hù)小區(qū)公共設(shè)施資料

b小區(qū)安全文明消防宣傳欄告示檔案資料

c小區(qū)住戶參與文化娛樂(lè)活動(dòng)資料

d培訓(xùn)護(hù)衛(wèi)消防安全知識(shí),培訓(xùn)資料

1.管理服務(wù)費(fèi)收繳率為98%以上

1)20xx年3月至,收費(fèi)報(bào)表

2.提供便民有償服務(wù),開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),便民服務(wù)項(xiàng)目資料及照片,。

1)20xx年3月--20xx年月的財(cái)務(wù)報(bào)告

3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況,。向小區(qū)住戶公布物管費(fèi)收支報(bào)告

資料

a業(yè)主檔案資料的內(nèi)容

1]業(yè)主情況登記表、照片,、身份證復(fù)印件

2]業(yè)主臨時(shí)公約承諾件

3]前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

4]室內(nèi)裝修管理協(xié)議書(shū)

5]消防安全責(zé)任書(shū)

6]業(yè)主裝修檢查記錄表

7]室內(nèi)裝修申報(bào)表

8]裝修申報(bào)所提供的平面圖,、管線圖等

9]裝修違規(guī)的整改通知書(shū)

10]業(yè)主與物業(yè)管理處達(dá)成的.書(shū)面協(xié)議

11]業(yè)主在物業(yè)使用過(guò)程中產(chǎn)生的重要的有影響的事件的記錄

12]其它

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇九

1、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度,，由小區(qū)秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)管理,，車(chē)輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放,。

2,、本小區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行有償使用，車(chē)主須憑車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng),。

3,、車(chē)輛進(jìn)入:車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)應(yīng)一停二慢,，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入,。

4,、車(chē)輛停放:車(chē)輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車(chē)輛的安全,，在規(guī)定位置上停放,，并與周?chē)?chē)輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其他車(chē)輛的進(jìn)出和其他車(chē)位的使用造成阻礙,，車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén),，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走,，車(chē)主停好車(chē)輛后須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng),，不得在他人車(chē)輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車(chē)輛停放,，查看車(chē)輛有無(wú)上鎖,，有無(wú)外部破損，應(yīng)通知車(chē)主并登記,，不服從指揮,、亂停放車(chē)輛的按照交通亂停放車(chē)輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位,，車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位,。

5、駛離:車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周?chē)?chē)輛的.安全,，緩慢駛離,，并在出口處向管理員交回停車(chē)牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符,，收回停車(chē)牌,、收取停車(chē)費(fèi)后方可駛離。

6,、管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù),，不得會(huì)客,、喝酒、睡覺(jué),，不得離開(kāi),，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車(chē)輛的牌號(hào),，對(duì)車(chē)主的合理要求應(yīng)給予滿足,。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù),，核實(shí)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接,。

7,、停車(chē)場(chǎng)內(nèi)不得試剎車(chē)、練習(xí)車(chē),、修理車(chē)輛,，禁止裝載有毒、易燃,、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車(chē)輛停放,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十

1、安全管理員分早（7：00―19：00）,、晚（19：00―第二天7：00）三班兩運(yùn)轉(zhuǎn),，實(shí)行24小時(shí)全天候值班制度。

2,、安全管理員上崗必須穿著統(tǒng)一制服,，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。

3,、上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施,，認(rèn)真做好“四防”（防火、防盜,、防破壞,、防意外）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況,，排除險(xiǎn)情,，并及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)安全,。

4,、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，執(zhí)勤過(guò)程中要以敏銳的目光,，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人,、事、物,，預(yù)防案件,、事故的發(fā)生，力爭(zhēng)做到萬(wàn)無(wú)一失,。

5,、愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備和公共財(cái)物,，對(duì)小區(qū)內(nèi)的一切設(shè)施,、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置,，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理,。

6,、堅(jiān)守崗位，提高警惕,，對(duì)崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理,，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅(jiān)決設(shè)法抓獲,。

7,、遇有緊急突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向班長(zhǎng)或主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示報(bào)告,。

8,、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告,，凡因交接不清而造成事故的,，必須追究交接班雙方的責(zé)任。

9,、積極向業(yè)主或租客宣傳遵紀(jì)守法和消防安全等治安防范知識(shí),。

1、在小區(qū)內(nèi)有停車(chē)位的車(chē)主,，必須持有管理處發(fā)放的停車(chē)卡,，并憑卡出入小區(qū)。

2,、凡無(wú)私家車(chē)位停車(chē)證的車(chē)輛,，一律不得在私家車(chē)位泊車(chē)。

3,、進(jìn)入小區(qū)內(nèi)停放的車(chē)輛,，必須停放在劃定的車(chē)位內(nèi)。行車(chē)通道,、消防通道及非停車(chē)位禁止停車(chē),。

4、外來(lái)車(chē)輛,，按零停收取停車(chē)費(fèi),。

5、凡裝有易燃,、易爆,、劇毒物品或有污染性物品的車(chē)輛,，嚴(yán)禁駛?cè)胱≌瑓^(qū),。

6,、車(chē)輛停放后，駕駛員必須自覺(jué)鎖好車(chē)門(mén),，關(guān)好車(chē)窗,，并保持車(chē)位清潔衛(wèi)生。

7,、車(chē)管員必須嚴(yán)格執(zhí)行車(chē)輛出入規(guī)定,，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告，并認(rèn)真做好交接班工作,，凡因交接不清而造成事故的,，必須追究交接班雙方的責(zé)任。

1,、按照“誰(shuí)主管,，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的消防安全工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,。

2,、采取有效措施，認(rèn)真檢查,、指導(dǎo),、督促轄區(qū)內(nèi)全體人員全面落實(shí)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針,，每月至少全面檢查消防設(shè)施設(shè)備一次,。

3、貫徹消防法規(guī),，落實(shí)消防措施,，加強(qiáng)消防監(jiān)督，宣傳消防知識(shí),，組織消防演習(xí),，管好消防設(shè)施（備），增強(qiáng)全體人員的消防安全意識(shí)和自防自救能力,。

4,、熟悉轄區(qū)內(nèi)的防火建筑結(jié)構(gòu)和人員工作、生活環(huán)境及人員疏散通道等基本情況,，掌握各種消防設(shè)施（備）的基本功能,、原理及正確使用方法、滅火應(yīng)急措施等知識(shí),。

5,、制定重大工作計(jì)劃，開(kāi)展大型活動(dòng)，必須擬定相應(yīng)的滅火應(yīng)急方案,。

6,、定期檢查轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施，組織討論,、修訂,、完善滅火應(yīng)急方案，確保萬(wàn)無(wú)一失,。

7,、及時(shí)消除并處理火險(xiǎn)隱患、火警投訴及有關(guān)事宜,。

8,、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，在專(zhuān)業(yè)消防人員趕到現(xiàn)場(chǎng)之前,，擔(dān)任現(xiàn)場(chǎng)總指揮,，協(xié)調(diào)滅火工作。

（一）發(fā)生火警時(shí)的.應(yīng)急措施詳見(jiàn)《滅火應(yīng)急規(guī)程》,。

（二）執(zhí)勤中遇到搶劫的處理

在執(zhí)勤中遇到有公開(kāi)使用暴力或其他手段,，強(qiáng)行掠奪或毀壞公司和業(yè)主或租客、訪客財(cái)物的犯罪行為時(shí),，要切實(shí)履行安全管理職責(zé),，立即進(jìn)行處理。

1,、迅速制止犯罪,。要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯,，并應(yīng)立即發(fā)出信號(hào),，召集附近的安全管理員或群眾支援。

2,、若在小區(qū)內(nèi)遇到犯罪分子搶劫,，應(yīng)立即通知關(guān)閉大門(mén)。若罪犯逃跑,，又追不上時(shí),，要看清人數(shù)和衣著、面貌,、身高等外貌特征,，所用交通工具及其他標(biāo)志等，并及時(shí)報(bào)告管理處和公安機(jī)關(guān),，可撥“110”報(bào)警,。

3,、有固定現(xiàn)場(chǎng)的，要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),；若在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中作案,，沒(méi)有固定現(xiàn)場(chǎng)的，對(duì)犯罪嫌疑人遺留的物品,，作案工具等，應(yīng)當(dāng)用鉗子,、鑷子或其他工具提取,，然后放在白紙內(nèi)妥善保存，交公安機(jī)關(guān)處理,。切不可將安全管理人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上,。

4、訪問(wèn)目擊群眾,，收集發(fā)生劫案的情況,，提供給公安機(jī)關(guān)，在公安人員未勘察現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢之前,，不能離開(kāi),。

5、事主或在場(chǎng)群眾如有受傷的,，要盡快送醫(yī)院救治,，并迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān)。

（三）發(fā)現(xiàn)業(yè)主或租客,、訪客醉酒滋事或精神病人闖入安全管理目標(biāo)的處置

醉酒者或精神病人失去了正常的理智,，處于不能自控的狀態(tài)，很容易造成傷害,，當(dāng)班安全管理員的處置方法是：

1,、勸說(shuō)或阻攔，讓其盡快離開(kāi)安全管理目標(biāo)范圍,。

2,、采取控制和監(jiān)護(hù)措施的同時(shí)，及時(shí)通知醉酒者,、精神病人的家屬或工作單位,，讓他們派人領(lǐng)回。

3,、酒者或精神病人有危害安全管理目標(biāo)或社會(huì)安全的行為,，可將其強(qiáng)制送交公安部門(mén)處理。

（四）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處置

安全管理員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)有神色慌張,、行動(dòng)詭秘的可疑人員時(shí),，應(yīng)采取如下措施：

1、報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)和管理處，并向其他區(qū)域執(zhí)勤安全管理員發(fā)出信號(hào),。特殊情況還需向公安部門(mén)報(bào)告,。

2、嚴(yán)密跟蹤觀察,，暗中監(jiān)視,，防止其進(jìn)行破壞或犯罪活動(dòng)。

3,、發(fā)現(xiàn)與公安機(jī)關(guān)通緝的在逃人員體貌特征相似者,，或經(jīng)盤(pán)詢(xún)漏洞百出、形跡可疑者,，可采取措施將其帶往公安機(jī)關(guān)查處,。

（五）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)業(yè)主或租客、訪客斗毆時(shí)的處置

當(dāng)班安全管理員在安全管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或租客,、訪客打架,、斗毆事件時(shí)必須采取如下措施：

1、心勸導(dǎo)雙方離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng),，緩解矛盾,。確能認(rèn)定屬于《違反治安管理?xiàng)l例》行為或犯罪行為的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān),，或?qū)⑿袨槿伺に凸矙C(jī)關(guān)處理,。

2、提高警惕,，防止壞人利用混亂之機(jī)進(jìn)行破壞或偷竊活動(dòng),。

3、勸說(shuō)圍觀群眾離開(kāi),，確保安全管理區(qū)域的正常治安秩序,。

4、協(xié)助公安人員勘察打斗現(xiàn)場(chǎng),，收繳斗毆器械,，辨認(rèn)為首分子。

（六）業(yè)主或租客,、訪客發(fā)生刑事或治安案件時(shí)的處置

1,、值班安全管理員應(yīng)迅速報(bào)告安全管理班長(zhǎng)和管理處，管理處應(yīng)盡快向公安機(jī)關(guān)報(bào)案,，及時(shí)報(bào)告公司安全部,，業(yè)主或租客、訪客投購(gòu)保險(xiǎn)的還應(yīng)（提醒業(yè)主或租客,、訪客）通知承保的保險(xiǎn)公司,。

2,、當(dāng)班安全管理員應(yīng)根據(jù)具體情況，采取適當(dāng)方法保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入,，以免破壞現(xiàn)場(chǎng)，影響證據(jù)的收集,。

3,、抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人或周?chē)罕娏私獍讣褪鹿拾l(fā)生、發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過(guò),，收集群眾的反映和議論,，了解更多的情況并認(rèn)真做好記錄。

4,、向到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的公安人員認(rèn)真匯報(bào)案件發(fā)生情況，協(xié)助破案,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十一

小區(qū)物業(yè)客戶管理之對(duì)客服務(wù)承諾

1,、保障每日24小時(shí)供電供水,如供電、供水單位停電停水或檢修需要停電停水,將提前24小時(shí)在各大堂書(shū)面公告,情況特別緊急時(shí)除外,。

2,、為給客戶提供各種需要和方便,公司提供室內(nèi)報(bào)修服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和其他一些有償服務(wù),。本著'服務(wù)為主,、保本微利'的'原則,有償服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公司將明碼標(biāo)價(jià)。

3,、為便于客戶與公司聯(lián)系,公司的熱線服務(wù)電話每日24小時(shí)開(kāi)通,。

4、為了保證服務(wù)的及時(shí)性,滿足實(shí)際需要,公司對(duì)于客戶所有室內(nèi)報(bào)修事項(xiàng),按照特急(10分鐘內(nèi)到場(chǎng)或處理),、急(15分鐘內(nèi)到場(chǎng)或處理)和一般(當(dāng)日或與客戶約定時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)或處理)的三級(jí)處理為原則,。

5、公司服務(wù)時(shí)間承諾,見(jiàn)下表:(略)

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十二

加強(qiáng)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的管理,，保障私人車(chē)位使用權(quán)不受侵犯,，保障停車(chē)有序和安全。

適用本小區(qū)車(chē)輛管理,。

質(zhì)量手冊(cè)

保安服務(wù)部按《車(chē)輛通行,、停放收費(fèi)辦法》為小區(qū)住戶提供車(chē)輛停放車(chē)位服務(wù)，并做好登記和宣傳工作,。

保安服務(wù)部的`車(chē)管員,、保安員負(fù)責(zé)日常的車(chē)輛停放秩序、車(chē)輛安全管理,。

保安服務(wù)部主任負(fù)責(zé)對(duì)車(chē)管員,、保安員工作監(jiān)督與檢查,。

對(duì)使用小區(qū)各種車(chē)證車(chē)輛管理:

保安服務(wù)部每年根據(jù)住戶租用車(chē)證期限，到期發(fā)放《車(chē)位續(xù)租通知單》,，通知住戶到經(jīng)營(yíng)管理部辦理續(xù)租,、換證、收費(fèi)手續(xù),。

住戶續(xù)租車(chē)位,、更換停車(chē)證要填寫(xiě)《機(jī)動(dòng)車(chē)位登記表》并請(qǐng)住戶將車(chē)證放在明顯處。

對(duì)持有小區(qū)車(chē)證的車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),，由保安門(mén)崗確認(rèn)其合法性后,，打手勢(shì)放行。

每日20時(shí)至次日6時(shí)前,，持小區(qū)車(chē)證的車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)時(shí),，須在《機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)小區(qū)登記表》、《機(jī)動(dòng)車(chē)出小區(qū)登記表》中進(jìn)行登記,。

每日6時(shí)至20時(shí)前持小區(qū)車(chē)證的車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)時(shí)無(wú)須登記,。

無(wú)證車(chē)輛管理:

此類(lèi)車(chē)輛是指各大公司辦理公務(wù)，探親訪友者所乘車(chē)輛,。

無(wú)證車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),，保安人員問(wèn)清去向，所辦何事,，填寫(xiě)在《機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)小區(qū)登記表》,、《機(jī)動(dòng)車(chē)出小區(qū)登記表》和《會(huì)客證》，并告知司機(jī)不能占用私人車(chē)位,，如果占用,，必須在17:00前離開(kāi)，以免影響個(gè)人使用,。

此類(lèi)車(chē)輛未經(jīng)保安保安服務(wù)部同意一律不得在小區(qū)過(guò)夜,。

搬家、拉物車(chē)輛管理:

住戶搬家需到經(jīng)營(yíng)管理部填寫(xiě)《出小貨物登記單》,，將大件物品填寫(xiě)在物品名細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi),，經(jīng)門(mén)崗驗(yàn)證無(wú)誤后方可放行。

住戶委托他人協(xié)助搬家,、搬物時(shí),，需在《出小區(qū)貨物登記單》受托人項(xiàng)目中填寫(xiě)姓名及證件號(hào)碼。

住戶拉物出小區(qū)時(shí),，由門(mén)崗確認(rèn)合法性(指確實(shí)時(shí)住戶本人)由門(mén)崗填寫(xiě)《出小區(qū)貨物登記單》由住戶簽字,，即可放行。

除以上程序外,，小區(qū)內(nèi)車(chē)輛管理執(zhí)行《車(chē)輛管理規(guī)定》,。

停車(chē)場(chǎng)的標(biāo)識(shí):

地面停車(chē)位的標(biāo)識(shí):地面停車(chē)場(chǎng)由交通管理局劃制的長(zhǎng)5m,，寬的車(chē)位線，噴制車(chē)位號(hào),。

地下車(chē)庫(kù)的標(biāo)識(shí):在入口處掛有限高的標(biāo)志牌,，車(chē)位線和車(chē)位號(hào)同地面停車(chē)場(chǎng)相同。

在工作過(guò)程中,，使用《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)》,。

《車(chē)輛管理規(guī)定》

《地下車(chē)庫(kù)車(chē)輛管理規(guī)定》

《機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位登記表》

《機(jī)動(dòng)車(chē)出小區(qū)登記表》

《機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)小區(qū)登記表》

《地下車(chē)庫(kù)車(chē)輛登記表》

《出小區(qū)貨物登記單》

《會(huì)客證》

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十三

物業(yè)小區(qū)保安警用器械管理規(guī)程

一、目的與適用范圍

本規(guī)程規(guī)定了保安警用器械管理的'職責(zé)和方法,保證器械功能完好,、正常使用,。

適用于保安警用所有器械。

二,、職責(zé)

1,、當(dāng)班保安員負(fù)責(zé)正確使用、妥善保管器械,。

2,、保安大隊(duì)負(fù)責(zé)保安器械的采購(gòu)、發(fā)放,、送檢,。

3,、管理處負(fù)責(zé)本小區(qū)保安器械的管理,。

三、工作規(guī)程

1,、對(duì)講機(jī)管理

(1)對(duì)講機(jī)是保安員執(zhí)行任務(wù)的工具,屬于公司的公共財(cái)產(chǎn),每個(gè)員工都有責(zé)任和義務(wù)保證對(duì)講機(jī)的正常使用,。

(2)對(duì)講機(jī)只供員工值勤時(shí)使用,嚴(yán)禁用作其他用途,特殊情

況須由管理處領(lǐng)導(dǎo)同意方可。

(3)對(duì)講機(jī)由值班人員使用,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人,嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出,如確有需要,須報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),。

(4)對(duì)講機(jī)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確使用,嚴(yán)禁員工私自亂拆,、亂擰或亂調(diào)其他頻率,否則按違紀(jì)處理,若損壞照價(jià)賠償。

(5)員工在交接班時(shí)應(yīng)做好對(duì)講機(jī)交接驗(yàn)收工作,以免出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)互相推卸責(zé)任,。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)做好記錄并及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)加以處理,。

(6)對(duì)講機(jī)充電器由相應(yīng)的班長(zhǎng)領(lǐng)用,妥善保管、正確使用,。

2,、警棍的管理

(1)警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時(shí)的專(zhuān)用工具和武器。

(2)所配警棍只供當(dāng)班保安員執(zhí)勤時(shí)攜帶和在緊急情況下使

用,非值班,、執(zhí)勤人員嚴(yán)禁佩帶和使用,。

(3)嚴(yán)禁將警棍提供他人,無(wú)特殊情況或未經(jīng)管理處主任批準(zhǔn),嚴(yán)禁帶出。

(4)嚴(yán)禁用警棍嘻戲打鬧,嚴(yán)禁將警棍交與他人玩耍,。

(5)執(zhí)勤保安必須將警棍隨身攜帶,不得隨意擱放或托他人代為保管,。

(6)使用人員要愛(ài)護(hù)使用,如有丟失或非因公損壞要予以賠償,當(dāng)分不清具體責(zé)任人時(shí),由該崗位人員共同賠償,。

(7)交接班時(shí),交接班人員要進(jìn)行器械和其他物品交接驗(yàn)收工作,確保其處于完好狀態(tài)。

四,、文件和記錄

1,、保安一日工作情況記錄

2、領(lǐng)用物資記錄

編制審核

批準(zhǔn)生效日期

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十四

財(cái)務(wù)管理由公司財(cái)務(wù)部指導(dǎo),在客戶服務(wù)中心設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)收費(fèi)和會(huì)計(jì)工作,。按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行《施工,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》設(shè)立帳目?？蛻舴?wù)中心于每年年初對(duì)當(dāng)年的財(cái)務(wù)收支情況作預(yù)算,預(yù)算內(nèi)容包括:

1,、物業(yè)管理費(fèi)按當(dāng)年管理合同約定及相應(yīng)空房率作出預(yù)算

2、停車(chē)費(fèi)依場(chǎng)地實(shí)際情況,按物價(jià)局審批的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)

1,、人員工資按相應(yīng)管理規(guī)模配備人員預(yù)算工資總額

2,、人員相關(guān)福利費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定三金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提,工作人員工作制服、勞保費(fèi)用核算

3,、日常工程維保費(fèi)用按公共機(jī)電,、設(shè)施、設(shè)備日常維保以及維護(hù),、更換工程易耗品費(fèi)用核算

4,、保潔費(fèi)用按日常保潔消耗品、定期消殺費(fèi)用,、日常垃圾清運(yùn),、化糞池清運(yùn)費(fèi)

5、保安費(fèi)用對(duì)講機(jī),、巡更機(jī)以及日常工作消耗費(fèi)用

6,、綠化費(fèi)用按盆擺、綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用核算

7,、辦公費(fèi)用辦公用品,、通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用等

8,、固定資產(chǎn)折舊對(duì)投入管理的固定資產(chǎn)按平均年限法計(jì)提折舊

9,、稅費(fèi)以預(yù)算收入按**市相關(guān)規(guī)定計(jì)提

10、保險(xiǎn)費(fèi)用為物業(yè)共享部位,、公共設(shè)施設(shè)備,、管理公眾責(zé)任投保費(fèi)用

次年一月份對(duì)上年度實(shí)際管理收支情況計(jì)算,并與預(yù)算作總結(jié)對(duì)比,作出決算,同時(shí)再提出新的一年的財(cái)務(wù)預(yù)算。

3.11.2物業(yè)管理費(fèi),、代收,、代繳費(fèi)用收取方式與方法

物業(yè)管理費(fèi)可按業(yè)主的意愿采取每半年或三個(gè)月一期收費(fèi),代收代繳的水、電費(fèi)用按自來(lái)水公司、供電局同期抄表收費(fèi)時(shí)間收取,。每期收費(fèi)一周前,由財(cái)務(wù)人員填寫(xiě)繳費(fèi)通知單告知每戶業(yè)主本期應(yīng)繳管理費(fèi),、水費(fèi)、電費(fèi),、公攤水電費(fèi)明細(xì),。為方便業(yè)主繳費(fèi),客戶服務(wù)中心采取周一至周六有專(zhuān)人負(fù)責(zé)收費(fèi)(可電話預(yù)約上門(mén)收費(fèi)),以及征得業(yè)戶同意后還可為業(yè)戶辦理委托銀行代扣費(fèi)用等多種收費(fèi)方法。

3.11.3專(zhuān)項(xiàng)資金管理及使用

專(zhuān)項(xiàng)資金管理及使用:我司將嚴(yán)格按照建設(shè)部,、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的《住宅共享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定加以執(zhí)行,。該規(guī)定中維修基金的使用,執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)政部基字[1998]7號(hào))的規(guī)定,專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修,、更新,、改造。此項(xiàng)資金在物業(yè)管理的最初幾年因房屋,、設(shè)備在保修期內(nèi),故較少使用,。在此后的管理年度,我司每年會(huì)結(jié)合房屋年度維修計(jì)劃作出預(yù)算,報(bào)開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì)認(rèn)可使用。如有突發(fā)的較大維修事項(xiàng),我司將在一周內(nèi)向開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì)提交維修方案,報(bào)批后組織實(shí)施,。

3.11.4針對(duì)**市場(chǎng)能源費(fèi)單獨(dú)收取現(xiàn)狀的說(shuō)明

收繳辦法及收費(fèi)依據(jù),根據(jù)《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知的第二條規(guī)定:

a,、公共水電費(fèi)是小區(qū)、樓宇的'消防和對(duì)講系統(tǒng),、公共場(chǎng)所照明,、清洗和綠化、電梯,、空調(diào),、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)和其它公共用電、用水的費(fèi)用開(kāi)支,。

b,、多層,、小高層商住樓,、別墅的綜合管理服務(wù)費(fèi)中不含公共水電費(fèi),物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價(jià)和總額及分?jǐn)傓k法,。公共水電費(fèi)可由物業(yè)管理單位會(huì)同業(yè)主委員會(huì)確定具體分?jǐn)傓k法,未成立業(yè)主委員會(huì)的公共水電費(fèi)分?jǐn)傓k法應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行:

對(duì)公共場(chǎng)所照明,、消防和對(duì)講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水,、用電費(fèi)用,按戶合理分?jǐn)偂?/p>

電梯電費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,按房屋的樓層分段按戶合理分?jǐn)偂?/p>

水泵用電按用水量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的水電供應(yīng),、機(jī)電、消防設(shè)備,、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施的日常維修保養(yǎng)費(fèi)用在公共維修金中開(kāi)支;大額維修更新費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。