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房地產項目建議書編制篇一

一,、項目背景

二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于龍蟠路北側,、怡亭路與紫薇路之間,，東至鳳陽路，南至龍蟠大道,、西至怡亭路,，北至滁州市物源公司。現土地使用者為滁州市南譙區(qū)管委會,，用地面積為26877㎡,，土地登記用途為商業(yè)用地。

2,、項目概況

宗地位于龍蟠路北側,、怡亭路與紫薇路之間，新測繪地號：030110040038000,，測繪面積：26877㎡,，土地用途為：商業(yè)，使用權類型為：出讓,。土地用途設定為商業(yè)用地,，土地開發(fā)程度設定為宗地紅線外“五通”（通路,、通電、通訊,、供水,、排水）及宗地紅線內場地平整,，宗地為劃撥用地,，設定商業(yè)最高年限40年,，商業(yè)用地為滁州市三級地。

3,、合作方式

三,、項目建設單位

1、項目公司名稱：滁州市交通商城置業(yè)有限公司

2,、公司經營范圍：房地產開發(fā),、銷售、物業(yè)管理

3,、項目建設規(guī)模和建設內容：“該項目”開發(fā)建設總建筑面積約26877㎡。建設用途為商業(yè)用途,。

4,、可行性研究報告編制

第二章 項目名稱和選址

一、項目名稱：

二,、地理位置：“該項目”位于龍蟠路北側,、怡亭路與紫薇路之間 三、項目占地面積：占地面積約26877㎡,。 四,、項目用地現狀：項目用地范圍內為荒地。

第三章 項目規(guī)劃建設方案

一,、項目建設內容： “該項目”建設內容為

二,、項目初步規(guī)劃設計方案

1、規(guī)劃建設用地面積：

2,、總建筑面積：26877㎡,。

3、配套公建建筑面積：

4,、非配套公建建筑面積：

5,、建筑高度：

6、建筑層數：

7,、綠化率： 60％,。

三、項目規(guī)劃設計特色

1,、規(guī)劃設計：

2,、設施、設備、材料：

3,、綠化：

一,、地理條件：

“該項目” 位于龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間,，東至鳳陽路,，南至龍蟠大道、西至怡亭路,，北至滁州市物源公司,，占地面積約26877㎡。地理位置條件非常優(yōu)越,。

二,、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，隨著滁州市加快建設,，加大了對該區(qū)域市政投資,，因此“該項目”所需的水、電,、氣,、熱、通訊,、道路交通等設施將會同期得到改善,。

第四章 項目建設條件

第五章 物料消耗與供應

一、建筑材料

“該項目”建筑用途為商業(yè)用地,，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構,。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥,、木材等,，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二,、主要設備

“該項目”在設備,、設施上將力求采用先進實用的設備、設施,，其所需的主要設備有：消防滅火設備,、停車車庫、排風,、送風系統(tǒng),、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng),、照明系統(tǒng),、供暖設備,、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng),、計算機集成管理系統(tǒng)等,。

三、水,、電,、氣、熱供應

房地產項目建議書編制篇二

xxx市作為xx新興的旅游城市,，隨著旅游經濟的快速崛起,，帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，xx的城市建設也步入了發(fā)展的快車道,，為xx的房地產市場提供了廣闊的發(fā)展空間,。

xxx煤業(yè)作為從xx走出去的企業(yè)，為了回報家鄉(xiāng)的關心與厚愛,，積極投身到xxx市的城市建設中,，就xx煤業(yè)取得開發(fā)權的土地，我們提出如下開發(fā)建議：

（一）地段屬性：

1,、本宗土地為原xxx市一中校址,，地處xxx市xx東街，在xxx市最繁華的xx東北拐角xx大酒店的東邊,，南臨xx東街，臨街地界長度約50米,，其它三面均未直接臨街,。

2、南,、北,、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導致本宗土地均無法直接臨街,，并無法拆遷,；東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結構民房30多間和一幢二層磚混結構的村級辦公樓,，可拆遷,。

3、北面留有一約6米寬的大門,，通xxx市步行街,。

（二）周邊業(yè)態(tài)：

1、四周商業(yè)氛圍濃厚,，主要以經營日用百貨為主,。

2,、比較高檔的有xx商場、xx百貨xx店,，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農副產品市場,，2個中型商場，環(huán)衛(wèi)在xx北,、西,、南三面。

3,、其它為分散經營的商戶,，以百貨、餐飲等行業(yè)為主,。

4,、在其周邊正在興建的有xx南街的世紀xx購物廣場，建筑面積為4.2萬平方米,；女人街,，建筑面積約為2萬平方米。

主要以日用百貨類為主,，業(yè)態(tài)重疊,。

（三）圍繞xx，已形成xxx市傳統(tǒng)的購物休閑中心,。

本宗土地處于該中心,，作為商業(yè)用地開發(fā)，價值更大,。

（一）定位建議：

商業(yè)樓盤,，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應勢態(tài)。

1,、品牌入住定位：能夠邀請xxxx百貨入住,，復制一個xx百貨銀川東方紅店到xxx市，帶動本樓盤的銷售,。

原xx百貨xx店規(guī)模太小,。

2、小商品及輕工業(yè)品市場：原xxx市該市場比較分散,，而且經營規(guī)模小,，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定,，適合于建設在城市中心,，迎合市民的消費習慣，前景看好,。

3,、餐飲文化美食休閑廣場,，發(fā)展前景看好，但近幾年經營困難大,，而且物業(yè)管理和招商難度大,。

（二）其它定位：

高檔高層住宅，市場前景好,、潛力大,；但是，可開發(fā)建設面積小,，市場價格偏低,，投資成本大，開發(fā)利潤低,。

（三）開發(fā)建議：

1,、沿xx東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。

2,、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內,，必須拆遷。

3,、北邊原有的大門拆高拆寬,。

4、東北角的6層多媒體教學樓可以保留,，采取招商或轉讓的形式,，減少開發(fā)成本。

（四）規(guī)劃建議：

1,、沿東邊南北向的街巷東邊的民房,、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅,、商場等建筑必須納入規(guī)劃內。

2,、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內,。

3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內置式商業(yè)街,。

4,、盡可能協調規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設面積,，降低開發(fā)成本,。

就本宗土地，進行整體轉讓,，賺取一定的土地差價,，退出本宗土地的開發(fā),，另選開發(fā)項目，介入開發(fā),。

房地產項目建議書編制篇三

第一章 項目概述

一．項目歷史條件

1,、宗地簡介

宗地位于賀州市八達中路和建設東路中間，西臨星光路,，東臨明主巷,，地理位臵優(yōu)越，交通便利,。規(guī)劃用地性質為城鎮(zhèn)住宅用地,、其他商服用地，使用權類型：出讓,宗地面積為87.8畝,，可用來開發(fā)商,、住綜合型居住性建筑。

2,、項目概況

根據自治區(qū)政府《研究賀達紙業(yè)有限公司改制重組有關問題的紀要》（桂政閱?20xx?217號）,、自治區(qū)國資委《關于無償劃轉持有的廣西賀達紙業(yè)有限公司股權有關問題的批復》（桂國資復?20xx?198號）和《賀州市政府國有資產監(jiān)督管理委員會關于賀州旅游投資開發(fā)有限公司承接廣西賀達紙業(yè)有限公司股東的股權的通知》（賀國資發(fā)?20xx?27號）文件，廣西投資集團賀州大地物業(yè)有限責任公司作為賀州市旅游實業(yè)有限公司（原名為賀州旅游投資開發(fā)有限公司）的全資子公司,。為做好承接管理工作,，已將廣西投資集團賀州大地物業(yè)有限責任公司更名為賀州市星泰物業(yè)有限公司，賀州市星泰物業(yè)有限公司于20xx年4月24日經賀州市政府“賀州國用（20xx）第220082號”批準取得位于賀州市八達中路190號（賀紙小區(qū)）的土地使用權（面積55621.93平方米,，用途：商服,、城鎮(zhèn)住宅用地，使用權類型：出讓,。

3,、開發(fā)方式

該宗地塊分兩期建設，一期為1#樓,、2#樓及附屬的裙房,，總建筑面積36504.40 平方，其中地上面積32811.32 平方,，地下面積3693.08平方,。1#樓為17+1的商業(yè)及寫字綜合樓，2#樓為29+1的商,、住綜合樓組成,。

二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成,，總建筑面積259363.43平方,。由3棟17+1的住宅樓和4棟29+1的住宅樓組成。整個小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成,，框剪結構,。由賀州市旅游實業(yè)有限公司的全資子公司賀州市星泰物業(yè)有限公司投入全部建設資金開發(fā)建設,。目前實施項目為一期工程。

二,、項目建設單位

1,、項目公司名稱：賀州市星泰物業(yè)有限公司

2、公司經營范圍：

在規(guī)劃范圍內從事項目的開發(fā)與建設,、商品房銷售,、物業(yè)管理等。

3,、項目建設規(guī)模和建設內容:

該宗地塊分兩期建設,，一期為1#樓、2#樓及附屬的裙房,，總建筑面積36504.40 平方,，其中地上面積32811.32 平方，地下面積3693.08平方,，二期為兩層商業(yè)裙房,、地下室和住宅樓組成，總建筑面積259363.43平方,。規(guī)劃整個小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成,，框剪結構。

三,、可行性研究報告編制

編制單位：由廣西中盛建筑設計有限公司編制賀州市星泰華園項目方案設計報告,。

第二章 項目名稱和地址

一、項目名稱：賀州市星泰華園一期項目,。

二,、地理位臵：位于賀州市八達中路和建設東路中間，西臨星光路,，東臨明主巷,。

三、項目占地面積：占地面積約87.8 畝（58562.6 平方米）,。

四,、項目用地現狀：項目規(guī)劃用地性質為城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地,，使用權類型：出讓

第三章 項目規(guī)劃建設方案

一、項目建設內容

“該項目”建設內容為高層商,、住,、寫字綜合樓項目及配套設施等。

二,、項目初步規(guī)劃設計方案

1,、規(guī)劃建設用地面積： 56774平方米,。

2、總建筑面積： 295867.83平方米,。

3,、居住建筑面積： 21783.01平方米。

4,、建筑高度：高度控制在 105 米以內,。

5、居住總人口： 約 9000 人,。

6,、居住總戶數： 約 20xx 戶。

房地產項目建議書編制篇四

一,、城市概況

（一）城市基本概況

衛(wèi)輝市位于中原腹地,，河南省北部、太行山東麓,、古黃河北岸,，總面積868平方公里，其中平原面積452平方公里,，總人口50萬,，城區(qū)常住人口18萬，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣（市）之首,。衛(wèi)輝是新鄉(xiāng)市“五星環(huán)繞”格局下地緣最近的衛(wèi)星城,，新鄉(xiāng)市的“后花園”，河南省歷史文化名城,、省級園林城市,、中國財神文化之鄉(xiāng)。

（二）城市經濟發(fā)展狀況

20xx年,，全市gdp完成72.3億元,，增長13.5%；全社會固定資產投資65.6億元,，增長29.4%,；規(guī)模以上工業(yè)增加值23.1億元，增長15.6%,；實現利潤3.9億元,，增長35.6%；

財政一般預算收入3.02億元,，增長19.9%,；社會消費品零售總額29億元，增長19.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11000元,，增長17%,。

二、衛(wèi)輝市房地產市場現狀：

（一）市場供需狀況

我市房地產開發(fā)起步較晚,，于20xx年開始建設,，現有水晶城、美景花城,、盛世藍灣等已開發(fā)和待開發(fā)房產不足十處,，開發(fā)規(guī)模還遠遠滿足不了人們對住房的需求，發(fā)展?jié)摿薮?。房地產銷售情況十分理想,，房價也由05年的800～1400飆升到現在的1500～20xx。由于一方面開發(fā)規(guī)模相對較小,，另一方面需求旺盛,，我市房地產正處于上升發(fā)展時期，房產仍有較大的升值空間,。

（二）價格水平

目前,，我市房價均價1700元/平方米，其中一樓20xx元/平方米,，六樓1300元/平方米,，地下室750—850元/平方米，物業(yè)費0.3元/平方米,，城區(qū)商品門面房銷售價格3500—4500元/平方米,。

（三）產品特征

多以普通六層為主，戶型面積95—153平方（兩房,、三房）,，主力戶型面積為120-130平方，一層價格最高,，天然氣加熱地暖系統(tǒng)的高品質樓盤較少,。

（四）市場發(fā)展前景

20xx年—20xx年8月，我市開發(fā)房產4200套,，已銷售3500套,。作為發(fā)展中的城市，房價與近鄰新鄉(xiāng)市區(qū)相差懸殊,，幾乎沒有下浮的可能性,，可以說投資衛(wèi)輝房地產無風險之憂，樓盤操作空間較大,。

三,、意向購房客戶分析：

根據對衛(wèi)輝市城區(qū)已開發(fā)和正在開發(fā)的居住地塊的容積率的研究,，發(fā)現在容積率1.4-1.6之間的居住小區(qū)占到了80%以上，衛(wèi)輝市民對其也最為認可,，其銷售量較為可觀，對開發(fā)商的投資積極性有很大促進,。同時通過對衛(wèi)輝市老城區(qū)及新城區(qū)市民戶均面積的調查,，除了老城區(qū)自家私宅居住面積較大，在160-240㎡外,，其他每戶的居住面積在90-140㎡之間,；而在居民居住意向的調查分析中，85%以上居民愿意居住到環(huán)境舒適,、配套設施齊全的新建居住小區(qū)中,，而套型面積在120㎡左右的戶型是最受歡迎，其商品房總價也在60%以上居民能夠承擔的購房費用范圍內,。

四,、擬推薦地塊基本情況：

選址地一

（一）地塊位置

該地塊位于衛(wèi)輝市產業(yè)集聚區(qū)現代服務業(yè)園區(qū)北部。現代服務業(yè)園區(qū)為省級產業(yè)集聚區(qū),，規(guī)劃面積4.52平方公里,，以商住、研發(fā),、培訓,、都市工業(yè)等現代服務業(yè)為主導產業(yè)。

（二）地塊現狀

園區(qū)用地均調整為建設用地,，其中,，三塊土地完全符合園區(qū)規(guī)劃，已上報河南省,、市人民的政府批復,，手續(xù)已辦理完畢，隨時可掛牌出讓使用,，居住用地面積約436畝,。通過對衛(wèi)輝城區(qū)居住地以及意向客戶分析，現代服務產業(yè)園區(qū)規(guī)劃居住用地容積率控制在1.5-2.0,，綠地率30%以上,。

（三）項目交通出行狀況

西臨省道翟陽線，南臨新濮公路,，東臨比干大道,，北臨太公路，距新鄉(xiāng)市區(qū)20公里,，約15分鐘車程,，與衛(wèi)輝城中心距離2公里左右,，約3分鐘車程，位置極其優(yōu)越,，交通基礎設施完善,，供電、郵政,、電信等配套設施也較為完備,。

選址地二

沿玉帶河拆遷改造項目。該地塊處于古城開發(fā)區(qū)域,，北臨玉帶河,，西臨條形街，南臨建設路,，東臨寶塔路,，由護城河圍繞，位置優(yōu)越,，周邊環(huán)境優(yōu)良,。東西（北）長982米，南北（西）長426米,，東西（南）長870米,，南北（東）長410米，總面積約570畝,，屬于居住商業(yè)金融混合用地,，涉及人口約8000人。

選址地三

汲水鎮(zhèn)賀生屯村城中村改造項目,。規(guī)劃用地位于衛(wèi)輝市城區(qū)西南部,，北臨衛(wèi)州路，南臨牧野路,，東起友誼路,，西至勝利路。規(guī)劃總用地490.3畝,；規(guī)劃凈用地約371.53畝,。賀生屯村現有農用地2990.3畝，建設用地733.7畝,，未利用地74.7畝,，總面積3798.7畝。村內現有人口2370人,，620戶,。住宅面積121600㎡，非住宅面積20000㎡,。容積率按1.5控制規(guī)劃,。

選址地四

紡織路拆遷改造項目,。該地塊位于衛(wèi)輝市老城區(qū)北部，西至比干大道,，東至寶塔路,，該路全線共計20xx.5米，向南北方向90米拆遷拓寬,，共需拆遷82222.23㎡,，其中紗廠廠區(qū)占地36047.87㎡，可以考慮按30米拓寬,，不考慮開發(fā)使用，居民占264戶,，共計46174.36㎡,，除掉30米路面占地外，可以空出路兩側100畝土地供開發(fā),。

房地產項目建議書編制篇五

近兩年,，隨著亞洲金融風暴影響的逐漸減弱、國家產業(yè)政策的部分傾斜,、人們思想形態(tài)的轉變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用,，使得xx房地產市場呈現出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱,，僅20xx年批租出讓的地塊就達700多塊,，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高,。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計,，20xx年xx僅新開樓盤就達200余個，平均每40小時即出現一個新樓盤,，大大超過了99年125個新盤上市的數量,，再一次沖破歷史記錄。進入20xx年后,，第一季度新開盤的項目就達90個,，平均每天一個新樓盤出現，市場呈現出一派繁榮景象,，同時又孕育著激烈競爭的端倪,。

xx花園位于xx區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間,，隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務區(qū)、東二環(huán)商務區(qū),、使館區(qū)的邊緣地帶,。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少,，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是,，諸如“xx都市”,、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長,、售價較高,，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。并且,，結合該區(qū)域目標客戶特點等因素,，我們認為在考慮產品競爭對手的區(qū)域時應擴展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內今后一兩年仍是全xx的開發(fā)熱點地區(qū),，待開樓盤較多,，體量較大，其中主要項目有：

1,、xx世界科貿中心：

開發(fā)商為xx國際集團,，曾在xx成功開發(fā)xx國際xx花園和xx科技會展中心，該項目位于xx中心以南,，xx中心以北,，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米,，是集辦公,、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿社區(qū),。

2,、xx國際花園：

開發(fā)商為xx金牌上市公司xx集團，該項目東至xx施工機械廠,，西至xx儀表廠,，北至xx100國際公寓，南至建國門外大街,，總占地面積7萬平米,，預計建設規(guī)模為40萬平方米。

3,、建外soho：

開發(fā)商為xxx企業(yè)——xx房地產開發(fā)公司,，位于建外大街第一機床廠，占地18公頃,，總建筑面積55萬平方米,。由日本建筑師山本理顯設計，計劃于20xx年6月開始內部認購,，樣板間將在20xx年5月底完工,，項目未推出,，已是喧鬧一片。

4,、xxx（理想世界）

開發(fā)商為xxx實業(yè)有限公司,，設計方案通過國際招標，在10多個方案中優(yōu)選出由xx設計事務所設計的弧形板式高層圍合建筑,，立面新穎,。它位于原xx開關廠廠址，xx中心以南,，xx大廈以北,，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米,。xxx由cbd國際中心和cbd國際公寓兩部分組成,。cbd國際中心緊鄰xx路，位于整個項目的北部,，占地1.33公頃，總建筑面積12萬平方米,，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成,。cbd國際公寓位于整個項目的北部，東臨xx東路,，西接xx南街,，北依中央商務區(qū)3號路，南到小區(qū)中心商務區(qū)東西街,，占地面積10.5公頃,，總建筑面積38萬平方米。該項目已于4月5日國貿展會亮相,，均價9400元/平,，展會期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢,，均價有望突破1萬元,。

5、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)xx房地產股份有限公司,，位于藍島大廈東南角,，一期即將開工，近10萬平方米,，近期在國貿展會正式推出,。

6、xxx項目

xxx本年度將在xx開發(fā)兩個項目,，一個位于cbd商圈,，現代城對面,，xx國際花園西側，總建筑面積40萬平方米,，屬綜合性高檔公寓,；另外一個位于燕莎商圈，欲打造成為標準的高爾夫社區(qū),，預計本年度6,、7月份亮相。xxx和xxx,。

今年同時在國貿商圈出手,，被業(yè)內稱為“南狼北虎”夾擊cbd，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估,。

7,、城中大廈

由成功開發(fā)xx地區(qū)xx家園（我公司代理）的xx房地產股份有限公司開發(fā)，預計于下半年開工,，地處華彬大廈西側,，建筑面積7萬平方米。

上述項目或占據良好位置或由經驗豐富的大型開發(fā)商所控制,，將成為我們項目最大的競爭對手,；并且，在我方產品性質已基本定性的情況下,，表現在銷售上會形成一定沖擊,，對整體實現11000~120xx元/平米的銷售均價及預期利潤會有一定困難。

詳細調研資料見下表：

附表1：部分在售項目戶型,、面積市場調查統(tǒng)計

單位：平方米

項目名稱一居二居三居四居備注

通過以上數據對比20xx年度中房指數xx市本區(qū)域內各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數及戶型面積體系系數隨著市場競爭激烈程度的加劇,，呈現明顯下降的趨勢；至于今年一季度xx市住宅均價與去年同期相比,，上升5%左右,，專家認為這是短暫現象，有些表現為區(qū)域特征,，不足為憑,。我們預見今后一兩年內xx市此區(qū)域房地產市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進一步下調不可避免,；換言之,，市場房屋的整體性價比會越來越好。

房地產項目建議書編制篇六

1,、銷售目標

計劃一年之內完成銷售總額的60~70%,，達到盈虧平衡點。

2、廣告目標

通過全方位,、立體式的促銷,，整體包裝、集中轟炸,，達到向目標客戶和潛在客戶推薦**花園的目的,，實現預期效果。

3,、廣告訴求

目標客戶：

（1）,、第一客戶：cbd商圈及附近區(qū)域的高層白領人士、周邊私營業(yè)主

（2）,、潛在客戶：投資者

主要運用工具：

（1）,、東二環(huán),、東三環(huán),、朝外大街、工體,、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達信息,；

（2）,、大中型活動；

（3）,、報紙廣告,；

（4）、高尚直投雜志,；

（5）、電臺（103.9兆赫）,；

一般而言,，樓盤項目入市操作分為四個階段：認購期、公開期,、強銷期,、持續(xù)期；從項目的進展來看,，現階段**花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20xx年8月8日（暫定為“**花園父親節(jié)”）的內部認購期和20xx年9月9日（暫定為“**重陽健康節(jié)”）的公開發(fā)售日,，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準備。

為此,，我們將這兩個階段,，劃分為5個時間段來進行準備工作：

1、 前期準備期：20xx.5.~20xx.7

2,、 形象導入期：20xx.7.1~20xx.7.29

3,、 預探市場期：20xx.7.30~20xx.8.7

4、 內部認購期：20xx.8.8~20xx.9.9

5,、 正式開盤日：20xx.9.9

備注：形象導入期與預探市場期可部分結合進行

附表3：入市總體時間安排表：

20xx年5月~9月

工作內容 時間安排

5月 6月 7月 8月 9月

廣告的宣傳設計及制作 ●●

宣傳計劃的實施 ●●

銷售人員的招聘,、培訓,、市調 ●●

推廣方案的確定及定價 ●●

內部登記、咨詢及認購 ●●

策略的微調 ●●

正式發(fā)售 ●

1,、推廣分析

本項目的客戶定位為高級白領和私企老板,；相對而言，私營老板可以理解,，但白領這個詞匯的目標太大,，范圍太廣，容易產生混淆,；為此,，我們將這個層面繼續(xù)細分。

所謂白領階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者,，而白領的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次（個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）,；通過我們對周邊市場和工作人群的了解及分析，我們認為以下人士極有可能是我們的第一客戶對象：

cbd內外企工作在5年以上的,，占具高層職位者

公司老板

小型私營業(yè)主

高級技術人員

高級管理人員

此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上,、素質較高、生活富裕,、工作壓力較大,、強調身份、強調個性與品牌,、崇尚自然與健康等等,。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結合項目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進行,。

由于本項目體量不大,，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本項目實際操作需要,；為此,，我們應本著少花錢，多辦事的原則,，充分分析客戶行為,，以期花最少的錢,，達到最大的邊際效用,。

（1）、從目標客戶的出行方面考慮,；此部分客戶基本為：自己開車和出門打車,，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進行：

a、對于自己開車的客戶,，我們建議在東三環(huán),，國貿橋的北側或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌,；目前急需進行的是廣告牌的尋找,、確定,；總體費用約為200~250萬元/年,，計劃從20xx年8月起采用一年,，費用控制在250萬元,。

b、對于出行的交通工具為出租車的客戶,，我們建議除采用“a”方案外，還應取用北青報,、晨報的dm的形式,；現在此兩家報社對出租汽車免費發(fā)送報紙,，因此,，目標客戶在車上的時間我們可以充分運用,；dm應富于變化,；費用：除印刷費外,，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬份,，5萬元之內,，計劃采用6次，發(fā)行時間待定,，推廣費用約30萬元,。

c、相對于自己開車和開出租汽車的司機來說，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時間的方法之一,，而目前在北京收聽率比較高,、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一,；我們可選擇時段30秒套播,，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期20xx年9月,、11月及20xx年4月,、5月、7月,，費用預計50萬元,。

d、另外,，從交通中的視野角度來講,，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象；因此,，我

們建議在公共汽車28路,、康恩專線選取5—8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯附近,，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇,；總體費用控制在60萬元。

（2）,、從客戶的工作及交際習慣來考慮,；針對于客戶回家較晚的實際情況，我們認為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體,，比較適宜,；一方面，是由客戶的生活習慣決定,，另一方面,，此時間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯帶地產的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”）,，此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘,，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活,，投資空間,，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬元。

（3）,、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶的閱覽習慣而言,，我們建議主要采用“職業(yè)經理人”,、“今日民航”、“生活速遞”,、“目標”等白領雜志,，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”,。

2,、推廣策略

通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主,，投資小戶型為輔”的推廣原則,；為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：

（1）、形象導入期

在客戶的分期選取上,，此時期首先應把握區(qū)域內有一定經濟實力,、對該區(qū)域有一定認同感的客戶（工作、居住在周邊的人）,，他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人,，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實,、安裝,，廣告牌應由案名、logo及小區(qū)的鳥瞰圖等組成,，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊,，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應盡早尋找。

在20xx年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章,，表達的主題為：藍島商務中心區(qū)將成為cbd商務區(qū)及朝外大街商務區(qū)的直接紐帶,、健康在工作和生活都不可缺。

（2）,、內部認購期

此時期,，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處,、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度,；此也是我們市場初探，進行項目側重點調整所需獲得信息的重要來源之一,。此時應將朝外大街,、東三環(huán)路牌廣告到位。

（3）,、銷售期

每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節(jié),，多年的統(tǒng)計數字表明,，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額,，此段時機我們應緊緊抓住,。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會,，借以進行形象推廣,。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會、20xx年第一次春季展會及20xx年夏季房展會,，但參加展會需要注意以下幾點：

a,、參加的展會一定要選在“國貿”，在國貿展會展位已訂滿的情況下,，別處舉辦的展會寧肯不參加,。

b、展位數不應低于5個,。

c,、展位一定要做特裝，體現出產品的現代時尚風格,，避免俗套,，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）

3,、媒介廣告計劃安排

當項目開始推介的時候,，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內部認購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢,，在媒介的選取上,，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔,；當項目開盤一個月后適當減少刊登頻率,；針對客戶群的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”,、“職業(yè)經理人”,、“生活速遞”、“目標”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度,。

4,、海報、dm宣傳單的投放

投放地點：cbd商圈內寫字樓及運動場館,、東二環(huán)偏北處的

寫字樓,、公寓、雅寶路地區(qū),、朝外大街周邊寫字樓等等（應注意與晨報的dm投放不相重復）

按照以上策略推廣,，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內）；

由于本項目自身體量較小,，房屋總套數較少,，原則上不適合現在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略,；因此在定價上，我們認為針對本案及市場情況應當把握“銷售為第一目的”的原則,，制定一個合理的價格,，力求短期內實現銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想,，平穩(wěn)提價,，但期間的變故還可根據銷售的變化靈活調整。

按照項目自身的條件,，理想的均價應在11000/平方米水平,，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求，現時認為應該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷,，大部分賣了50%就停下,，資金出現極大超出預計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力,，交付使用期肯定受影響,；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此,，我們應在開盤時迅速拔高認購期時的公開價,；經過市場綜合比較及成本估算我們認為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理，也容易被市場所接受,；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝修,。

從整體均價來考慮，項目開盤以較低的價格取得市場的認同是必要的,；如果各方面均按照我們的預計進行,，整體均價應為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分（約0.36萬平米），均價為9600元/平米,；第二階段計劃銷售社區(qū)的b座東西向11,、12層部分（約2.14萬平米），均價為10300元/平米,；第三階段計劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分（約1.8萬平米）,，均價為11000元/平米；第四階段計劃銷售社區(qū)a座南北向（約2萬平米）21層部分,，均價為120xx元/平米,。

建議產品的整體計價單位無論內、外銷均采用美金來計價,。

根據本項目的自身情況,，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴格的差價,，樓層差價暫定為80元/平米左右,。

房地產項目建議書編制篇七

第一章 項目概述

一,、項目背景

為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設,，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經濟社會可持續(xù)發(fā)展,。政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》,、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件,，確定了“以綠引資,，引資開發(fā)，開發(fā)建綠,，以綠養(yǎng)綠”的原則,。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入wto,、北京2008奧運會申辦成功,，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點. 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限,。

由北京xx房地產開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）,。

二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村,，規(guī)劃用地性為二類居住用地,，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝,，北側尚有400畝規(guī)劃二類居住用地,，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線,，東臨后沙峪玉馬教練場,，西南側為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷,。

2,、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京xx經濟開發(fā)公司于1993年簽訂合作協議，歷經十年,，北京xx公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證,。2000年10月13日，xx公司與北京xx房地產開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議,。后由xx公司對其175畝地進行土地變性,，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地,。 3,、合作方式

由我方出面與xx公司簽訂協議,，該公司負責解除與xx公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同,，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金）,，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協議。 三,、項目建設單位

1,、項目公司名稱：北京xx房地產開發(fā)有限公司。

2,、公司經營范圍：

在規(guī)劃范圍內從事“該項目”的開發(fā)與建設,、商品房銷售、物業(yè)管理等,。

3,、項目建設規(guī)模和建設內容： “該項目”開發(fā)建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為townhous低密度住宅和配套設施,?！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設資金。 四,、可行性研究報告編制 1,、編制單位：

由北京xx古德房地產開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。 2,、編制依據：

2．1,、政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號。 2．2,、政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號,。 2．3、政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號,。 2．4,、政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。 2．5,、政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號,。

2．6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料,。

第二章 項目名稱和選址

一,、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。 二,、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三,、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。 四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田,。

第三章 項目規(guī)劃建設方案

一,、項目建設內容：

“該項目”建設內容為低密度townhouse項目及配套設施等。 二,、項目初步規(guī)劃設計方案

1,、規(guī)劃建設用地面積： 22萬平方米。 2,、總建筑面積： 15.5萬平方米,。 3、居住建筑面積： 13.5萬平方米,。 4,、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米,。 5,、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。 6,、建筑高度：高度控制在12米以內,。 7、居住總人口： 約1000人,。 8,、居住總戶數： 約 300 戶

9、建筑層數： 地上三層,，地下一層,。

10、綠化率： 60％,。 三,、項目規(guī)劃設計特色。 1,、規(guī)劃設計：

在規(guī)劃設計上擬聘請新加坡,、香港、美國,，意大利,，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑,、景觀,、人文等規(guī)劃設計工作?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠H先進的建筑藝術,，體現首都風貌和時代特色。規(guī)劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求,，既能突出自己,，又能與周圍環(huán)境相協調。 2,、設施,、設備、材料：

“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術,、引進先進的設備,、設施。

3,、綠化： “該項目”力求在項目周圍建設大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設施,，為入住townhouse的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅,、舒適,、安逸的居住氛圍。

第四章 項目建設條件

一,、地理條件：

“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）,。其北鄰機場聯絡高速；東鄰后沙峪村,；南鄰馬頭村,，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越,。 二,、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批townhouse和別墅項目,，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設,，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水,、電,、氣、熱,、通訊,、道路交通等設施將會同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應

一,、建筑材料

“該項目”建筑內容為townhouse及配套設施,，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材,、水泥,、木材等，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二,、主要設備

“該項目”的建設內容為townhouse及配套設施,，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備,、設施,，其所需的主要設備有：

消防滅火設備、停車車庫,、排風,、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備,、通訊電話系統(tǒng),、照明系統(tǒng)、供暖設備,、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等,。 三,、水、電,、氣、熱供應 根據初步計算,，“該項目”水,、電,、氣,、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦,。 2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日,。

3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算,，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。

第六章 環(huán)境保護

按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”,，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為townhouse是北京市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程,，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水,、生活垃圾,、噪聲以及汽車廢氣,，此外無其它污染源,，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題,，對環(huán)境的不利影響較少,。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施,，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī),。

環(huán)境保護措施如下：

1、污水：生活污水經化類池,，含油污水經隔油池處理后,，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關規(guī)定和標準,。

2,、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員,，利用密閉垃圾筒運出,，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3,、噪聲：噪聲污染源主要是排風機,，停車庫的排風、送風系統(tǒng),、發(fā)電機等,，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。

4,、汽車廢氣：因車輛進出,、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積,，采取合理有效的措施,，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化,，減少污染影響,。

第七章 項目建設周期與日程安排

一、建設方式

“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標,、投標的有關規(guī)定,，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量,，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行,，聘請有經驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理,，確保施工質量為優(yōu)良,。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米,，預計建設周期為3 年,，即從2004年到2007年為建設期,，項目建設實施進度為：

1、2004年6 月之前完成前期準備工作,。

主要包括：協議簽訂,、搬遷、規(guī)劃設計,、施工圖設計 七通一平,、工程招投標等。 2,、2004年7 月至2007年7月為施工工期,，竣工驗收。

第八章 經營管理方式

一,、經營設想 1,、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款,。 2,、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經營管理,。將以現代化的設施,、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè),。

第九章 投資估算

一,、成本構成

宗地占地338畝，為二類建筑用地,，成本由以下幾塊構成： 1,、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設費用：1萬/畝×338=338萬元

農民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元 2,、土地出讓金

3,、其它投入 二、項目設計

方案a：以0.6容積率做中高檔townhouse項目預計 ×1000×0.6=13.5萬m2

銷售按6500元/ m2計,，13.5×6500=8.78億元

方案b：以0.8容積率做中低檔 townhouse項目預計 ×1000×0.8=18萬m2

銷售按5500元/ m2計,，18×5500=9.9億元 方案c：以1.3容積率做多層帶電梯計

×1000×1.3=29.3萬m2

銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元 三,、成本測算：

a,、以收入最低的方案a設計

項目 總額（萬元） 標準

1、土地費用2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計 3,、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4,、勘測費5、設計費6、可研方案咨詢7、執(zhí)照費8,、規(guī)劃方案咨詢 113830763876 9,、基礎設施10、臨時水電路 405076 300元/m2

11,、監(jiān)理費12,、質量監(jiān)督費13、標底招標費14、綠化建設費15,、公共配套費16,、市政公用設施費17,、不可預見費 378953810840513501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元 2、經營成本

房地產項目建議書編制篇八

建議書的形成,，是基本建設程序中最初的階段,，是工程項目準備階段的開始，項目建議書不僅是確定項目建設的依據，也是具體設計的依據,。

（一）項目名稱,、建設單位、主管部門

（二）項目提出的必要性的依據,，主要寫明建設單位的現狀,。擬建項目的名稱,、擬建的性質,、擬建成地點及建設的必要性和依據。

（三）項目建設方案主要是指項目的初步建設方案,。建設規(guī)模,、主要內容和功能分布。

（四）建設條件指項目建設的各項內容的進度和建設周期,。

（五）初步建設計劃指項目建設和各項內容的進度安排和建設周期,。

（六）項目建設后的經濟效益和社會效益,。

（七）項目建設投資概算及資金來源指項目投資總額及主要建設的資金安排情況,，籌措資金的辦法和計劃。

（一）主管部門的編制建設單位提出項目建議后報主管部門,，由主管部門組織專門人員按有關要求編制項目建議書,，其基本程序是：建設單位提出的項目設想，所請主管部門編制項目建議書,，主管部門完成編制任務書并報請有關部門審批,。

（二）建設單位編制指由建設單位負責人指令本單位專來機構編制項目建議書。其程度是：專業(yè)機構提出設想,，建設單位負責人決策認可后由專業(yè)機構編制建議書并報有關部門批準,。

（三）專業(yè)設計單位編制建設單位提出設想后，提交專業(yè)設計單位編制建議書,，專業(yè)設計單位完成建議書編制書后報有關部門審批,。這一方式適用于規(guī)模大，技術要求較高的民用建設項目,。

房地產項目建議書編制篇九

一,、項目背景

為落實《北京城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程,，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經濟社會可持續(xù)發(fā)展,。北京市政*先后頒發(fā)了關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》關于加快本市綠化房地產開發(fā)項目建議書的內容隔離地區(qū)建設暫行辦法》關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了以綠引資,，引資開發(fā),，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”原則,。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動,，特別是中國正式加入wto北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點,。順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域,，商機無限。

由北京xx房地產開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）

二,、項目歷史條件

1宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村,，規(guī)劃用地性為二類居住用地,，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝,，北側尚有400畝規(guī)劃二類居住用地,，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線,，東臨后沙峪玉馬教練場,，西南側為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷,。

2項目概況

宗地由后沙峪政府與北京xx經濟開發(fā)公司于19xx年簽訂合作協議,，歷經十年，北京xx公司于19xx年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證,。20xx年10月13日,，xx公司與北京xx房地產開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。后由xx公司對其175畝地進行土地變性,，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作,。因多方面原房地產開發(fā)項目建議書的內容因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3合作方式

由我方出面與xx公司簽訂協議,，該公司負責解除與xx公司的合作合同,，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金）由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協議,。

房地產公司管理建議

第一條公司為形成自己的核心競爭力,，倡導參與管理，不斷創(chuàng)新,，并激勵員工就其平時工作經驗或研究心得,，對公司業(yè)務、管理及技術,，提供建設性的改善意見，藉以提高經營績效,，特訂定本辦法,。

第二條公司各級員工對本公司的經營，不論在技術上或管理上,，如有改進或興革意見,，均可將擬建議事項內容詳予填列，報相關職能部門,。

第三條建議書內應列的主要項目如下：

（一）建議事由：簡要說明建議改進的具體事項,。

（二）原有缺失：詳細說明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應予興革意見,。

（三）改進意見或辦法：詳細說明建議改善之具體辦法,，包括方法,、程序及步驟等項。

（四）預期效果：應詳細說明該建議案經采納后,，可能獲致的成效,，包括提高效率、簡化作業(yè),、增加銷售,、創(chuàng)造利潤或節(jié)省開支等項目。

第四條建議書填妥后,，應以郵寄或面遞方式,，送交行政部或企業(yè)文化部負責人親收。

第五條建議書內容如偏于批評,，或無具體的改進或興革實施辦法,，或不具真實姓名者，不得為內容不全,，不予交付審議,，其有真實姓名者，并應由收受部門負責人據實委婉簽注理由,，將原件密退還原建議人,。

第六條公司為審議員工建議案件，設置員工建議審議領導小組,，集團行政部,、企業(yè)文化部負責人與提案相關部經理為審議召集人。

第七條審議領導小組的職責如下：

（一）關于員工建議案件的審議事項,。

（二）關于員工建議案件評審標準的研訂事項,。

（三）關于建議案件獎金金額的研議事項。

（四）關于建議案件實施成果的檢討事項,。

（五）其他有關建議制度的研究改進事項,。

第八條相關職能部門收受建議書后，認為完全者,，應即于收件三日內編號密封送交召集人,，提交審議領導小組審議。如因案情特殊,，得由審議領導小組另行洽請與該建議案內容有關的人員先行評核,，提供審議領導小組作為審議參加。

前項審議領導小組的審議除因案件特殊者得延長至30天外,，應于審委會召集人收件日起15天內完成審議工作,。

第九條公司員工所提建議，具有下列情事之一者，應予獎勵：

（一）對于公司組織研提調整意見,，能收精簡或強化組織功能效果者,。

（二）對于公司產品銷售或售后服務，研提具體改進方案,，具有重大價值或增進收益者,。

（三）對于產品修護的技術，提出改進方法,，值得實行的,。

（四）對于公司各項規(guī)章、制度,、辦法提供具體改善建議,，有助于經營效能提高者。

（五）對于公司各項作業(yè)方法,、程序,、報表等，提供改善意見,，具有降低成本,、簡化作業(yè)、提高工作效率的功效者,。

（六）對于公司未來經營的研究發(fā)展等事項,，提出研究報告，具有采納價值或效果者,。

第十條前條獎勵的標準,，由審議領導小組各成員依員工建議案評核表各個評核項目分別逐項研討并評訂分數后，以總平均分數擬定等級及其獎金金額,。

第十一條建議案經審議領導小組審定認為不宜采納施行者,，應交由收受部門據實委婉簽注理由通知原建議人。

第十二條建議案經審議領導小組審定認為可以采納并施行于本公司者,，應由審議領導小組召集人于審議領導小組審定后三日內,，以書面詳細注明建議人姓名、建議案內容及該建議案施行后對公司的可能貢獻,、核定等級及獎金數額與理由,，連同審議領導小組各成員的評核表，一并報請總經理核定,。按等級于年終工作總結大會上發(fā)給獎金。

第十三條為避免審議領導小組各成員對建議人的主觀印象,，影響評核結果的公平起見,，在建議案未經審議領導小組評定前，對建議人的姓名應予保密，不得泄露,。

第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者,，其所得的獎金，按人數平均發(fā)給,。

第十五條有下列各情形之一者,，不得申請核獎：

（一）各級主管人員對其本身職責范圍內所作的建議。

（二）被指派或聘用為專門研究工作而提出與該工作有關的建議方案者,。

（三）由主管指定為業(yè)務,、管理、技術的改進或工作方法,、程序,、表報的改善或簡化等作業(yè)，而獲致的改進建議者,。

（四）同一建議事項經他人提出并已獲得獎金者,。

第十六條公司各單位如有任何問題或困難，需求解決或改進時,，經呈請總經理核準后得公開向員工征求意見,，所得建議的審議與獎勵，得依本辦法辦理,。

第十七條員工建議案的最后處理情形,，應由收受部門通知原建議人，員工所提建議,，不論采納與否均應由行政部負責歸檔,。經核定給獎的建議案，并應在公司中表揚,。

第十八條本辦法經呈請總經理核準后公布施行,，修訂時同。

房地產項目建議書編制篇十

“北京交通臺”和“北京音樂臺”,，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一,；我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月,，時間分別為開盤期20xx年9月,、11月及20xx年4月、5月,、7月,，費用預計50萬元。

（1）從交通中的視野角度來講,，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象,；因此,，我們建議在公共汽車28路,、康恩專線選取5—8輛汽車進行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯附近，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇,；總體費用控制在60萬元,。

（2）,、從客戶的工作及交際習慣來考慮,；針對于客戶回家較晚的實際情況，我們認為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體,，比較適宜,；一方面，是由客戶的生活習慣決定,，另一方面,，此時間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯帶地產的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”）,，此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘,，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活,，投資空間,，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬元。

（3）,、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶的閱覽習慣而言,，我們建議主要采用“職業(yè)經理人”、“今日民航”,、“生活速遞”,、“目標”等白領雜志，報刊運用則首選“北京青年報”,、第二媒體選用“北京晨報”,。

2、推廣策略

通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度,，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主,，投資小戶型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個時間段進行以下詳細計劃：

（1）,、形象導入期

在客戶的分期選取上,，此時期首先應把握區(qū)域內有一定經濟實力、對該區(qū)域有一定認同感的客戶（工作,、居住在周邊的人）,，他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群,，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實,、安裝,，廣告牌應由案名、logo及小區(qū)的鳥瞰圖等組成,，傳達出在本地點有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應盡早尋找,。

在20xx年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章,，表達的主題為：藍島商務中心區(qū)將成為cbd商務區(qū)及朝外大街商務區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺,。

（2）,、內部認購期

此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中,，通過側面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處,、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認知程度；此也是我們市場初探,，進行項目側重點調整所需獲得信息的重要來源之一,。此時應將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位,。

（3）,、銷售期

每年的9~10月份是房地產消費市場的黃金季節(jié)，多年的`統(tǒng)計數字表明,，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額,，此段時機我們應緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房,，而是項目展示自身形象的良好機會,，借以進行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會,、20xx年第一次春季展會及20xx年夏季房展會,，但參加展會需要注意以下幾點：

a、參加的展會一定要選在“國貿”,，在國貿展會展位已訂滿的情況下,，別處舉辦的展會寧肯不參加。

b,、展位數不應低于5個,。

c、展位一定要做特裝,，體現出產品的現代時尚風格,，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力,。

三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）

3,、媒介廣告計劃安排

當項目開始推介的時候,，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內部認購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢,，在媒介的選取上,，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔,；當項目開盤一個月后適當減少刊登頻率,；針對客戶群的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”,、“職業(yè)經理人”,、“生活速遞”、“目標”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度,。

4,、海報、dm宣傳單的投放

投放地點：cbd商圈內寫字樓及運動場館,、東二環(huán)偏北處的

寫字樓,、公寓、雅寶路地區(qū),、朝外大街周邊寫字樓等等（應注意與晨報的dm投放不相重復）

按照以上策略推廣,，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內）；

四,、價格策略

由于本項目自身體量較小,，房屋總套數較少，原則上不適合現在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略,；因此在定價上,，我們認為針對本案及市場情況應當把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個合理的價格,，力求短期內實現銷售,，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價,，但期間的變故還可根據銷售的變化靈活調整,。

按照項目自身的條件，理想的均價應在11000/平方米水平,，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求,，現時認為應該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大部分賣了50%就停下,，資金出現極大超出預計的缺口,，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響,；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺,，因此,，我們應在開盤時迅速拔高認購期時的公開價；經過市場綜合比較及成本估算我們認為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理,，也容易被市場所接受,；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝修。

從整體均價來考慮,，項目開盤以較低的價格取得市場的認同是必要的,；如果各方面均按照我們的預計進行，整體均價應為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分（約0.36萬平米）,，均價為9600元/平米；第二階段計劃銷售社區(qū)的b座東西向11,、12層部分（約2.14萬平米）,，均價為10300元/平米；第三階段計劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分（約1.8萬平米）,，均價為11000元/平米,；第四階段計劃銷售社區(qū)a座南北向（約2萬平米）21層部分，均價為12000元/平米,。

建議產品的整體計價單位無論內,、外銷均采用美金來計價。

根據本項目的自身情況,，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%,，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴格的差價，樓層差價暫定為80元/平米左右,。

為確保**花園項目的入市成功和銷售目標,，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式為本項目服務，針對本案成立專案小組,，幫助發(fā)展商組織營銷工作,，包括：市場分析、產品調整,、產品包裝,、營銷推廣及銷售組織等工作。

近期,，本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開的產品包裝,、營銷推廣、銷售組織中的內部認購登記和9月中旬的正式發(fā)售（具體時間根據銷售證取得進行調整）兩個時期開展各項工作,。此時期我方的工作重點為：配合發(fā)展商協調廣告公司,、模型公司和裝飾公司的各項工作進度，配合策劃部,、銷售部提出策劃方案的具體實施,，協助設計院進行產品的最終優(yōu)化調整,，為各項工作的有效進展創(chuàng)造條件。

我方的營銷組織框架和工作流程如下：

1,、營銷組織架構

2,、工作流程

為保證本案的成功營銷，各相關單位應遵循“一切為了銷售”的原則,，分工不分家地展開工作,，有關流程如下：

在入市銷售過程中會發(fā)生許多變化，為確保各時期銷售的成功,，我們有必要組織和動員各方力量,，提前做好應變準備。現階段,，除加強營銷組織力量外,，還應增設1~2名有一定市場經驗和營銷經驗的骨干力量，集中統(tǒng)一管理,，分工責任,，對以下方面有所準備：

1、競爭對手較有壓力的入市策略

由于本項目的潛在競爭對手較多,，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊,，致使客戶分流；那么,，整體實現11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較為困難,，為此我方建議如下：

（1）、在參考開發(fā)商的價格底限要求基礎上,，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價入市,，確保優(yōu)質又優(yōu)價，與其它競爭對手處于同一起跑線上,，價格制定靈活又有彈性,。

（2）、確保于20xx年8月上旬可以開始進行入市推廣的工作計劃,，以先期搶占市場份額,。

（3）、確保于20xx年5月下旬可以開工,，以早期樹立項目形象,，展示開發(fā)商實力，增強客戶信心,。

（4）,、隨時關注cbd內其他新盤的一切變化，提前預測其可

能采用的方式、方法,，做好針對性的準備,；如果其采用低價入市的方法來配合銷控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個階段所推出某些房型折扣點和優(yōu)惠方式不同的方法進行銷控,，采用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客戶,；但不到萬不得以決不可降價,，降價會打擊客戶購房可保值、升值的信心,，使其觀望度增加,，并且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。

2,、根據工期進程進行的策略調整

以上的計劃是在樣板間,、賣場包裝,、工地整妝等一切跟進、配合順利的條件下進行的,，假若其中某個環(huán)節(jié)出現問題，如工期拖延等的情況下,，我們認為倉促進入認購期也是有必要的,；前期進入市場、探測市場將有利于開盤前銷售策略,，還可在旺銷期眾多項目一起開盤來臨之前吸引市場目光,；因此我們認為應按照計劃于20xx年9月上旬（或中上旬，初定）開盤認購,，8月30日打出第一期廣告,。

3,、對可能形成“有價無市”的調整

就目前而言，價格仍是客戶所最關注的因素,，也是一個項目能否達到銷售目的的決定性因素之一,。就本項目所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言,，仍存在著一定的市場空間，但我們的定價能否達到預期目的,，能否完成預期的銷售,，還有待市場的檢驗,。從價格來說我們能否完成,，面臨著兩種壓力：第一,，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下,，市場認為價格偏高,，無法達到預期的目的，我們應在維持廣告投放的前提下,，加大優(yōu)惠折扣點,，公平的講較低價位的銷售實現更現實，高價位的銷售則會較為痛苦,；第二,，認購期內，市場競爭情況發(fā)生變化,，本區(qū)域內出現較低價位,、較大規(guī)模社區(qū)投放進入市場，建議在其公開發(fā)售進入市場時我們銷售價格也相應調低,，并加大廣告投放力度,。

4、廣告沒有達到預期銷售目的的調整

廣告能夠有效的傳遞信息,，是有效促銷手段,，也是本階段達到既定銷售目標的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤,。

現階段廣告的效果有三個,，一是能否很好地傳達本產品的主題概念，包括：主要創(chuàng)意,、設計主題,、方案、表現手法,、發(fā)布版面等,；二是能否將客戶對本產品主題概念的關注，有效地轉變?yōu)殛P注“**花園”,；

1,、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強的經開發(fā)商認可的廣告公司保持聯系，進行概念方面的有效溝通,。

2,、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業(yè)公司進行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）。

3、由于本樓盤規(guī)模較小,，廣告?zhèn)鬟f的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導向路牌廣告,，針對客戶習慣的報紙dm插頁和千人成本較低的廣播電臺—北京交通臺為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜志,。

4,、在報刊廣告的投放上，應適當集中廣告投放資金,，廣告媒體不宜太多,、時間不宜過長。

5,、圍繞“健康·運動”為主題推廣活動應貫穿于銷售過程始末,。

6、項目專案組應在每期廣告推出后,，及時在銷售現場進行銷售的數據統(tǒng)計,、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關注的內容,，了解各種促銷手段的成效性,，便于銷售調整，必要時進行項目拾遺或產品的重新包裝,。

7,、銷售進程的調整

按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前,，即20xx年9月上中旬開盤銷售，8~9月間進行約28天的推廣周期,，我們預計開盤后2個~3個月內因為季節(jié)和新樓盤的上市,、項目的主體即將封頂等諸多因素的作用會形成一個旺銷期（即20xx年9月中旬至12月），然后關注的新鮮點會逐漸減弱,，銷售會漸入平淡,；進入20xx年3月中旬，由于季節(jié)的原因和項目的現房在即,，經過市場炒作本項目將進入第二個旺銷期,，在兩個旺銷期內，我們

計劃完成銷售總額的50~60%,。當然,，這還需要根據市場競爭的改變隨時調整。為加強淡銷階段的銷售進程,，完成銷售目標,，我們建議：

適當加大發(fā)展商主管銷售經理的折扣點（如加大1~2%），用靈活的、彈性的價格掌握主動,，吸引客戶成交,；

制定階段內定房的優(yōu)惠措施

適當加大報刊廣告的投放力度；

為保證均衡出貨,，調節(jié)供求,，制造搶購氣氛，提高銷售速度,，把握銷售控制,，執(zhí)行分批限量銷售是非常關鍵的；在本案的銷售過程中我們會自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略,，整合資源完成銷售目標,。

1、 銷售現場實行銷售經理負責制

2,、 售樓處位置選擇

建議在南側加油站位置搭建臨時售樓處,，售樓處裝修要與產品定位風格相一致，色彩要有沖擊力,，最好能有1~2套樣板間,，樣板間裝修要體現高檔、尊貴,、現代,、細膩的風格；總之,，售樓處一定要有品位,，它是產品品位、開發(fā)商品位的縮影,，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”,。

3、工地包裝要與產品定位相吻合

4,、各種銷售工具要實行統(tǒng)一設計與制作,，確保按時、保質,、保量完成

附：

建議合作方式

一,、獨家代理，代理費以2.3%為基本標準,。

二,、代理期限可根據開發(fā)銷售進程確定。

三,、具體事項將在合同中詳細約定,。

房地產項目建議書編制篇十一

一,、項目背景

宗地系重慶市酉陽民族師范學校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（1904年）,，歷經了滿清,、民國、共和國三個時代,。隨著現代城市規(guī)劃,、建設，酉陽政府對學校進行升級整合,，將原酉陽民族師范學校地塊用于房地產開發(fā),。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號），占地50余畝,。

二．項目歷史條件

1,、宗地簡介

宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號），宗地面積為49畝,。用于商品房項目開發(fā),。

2、項目概況

宗地由重慶爵尊房地產開發(fā)有限公司于2012年4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設用地保用權出讓合同,。計劃2013年1月開工,，2015年10月竣工。

三,、項目建設單位

1,、項目公司名稱：重慶爵尊房地產開發(fā)有限公司。

2,、公司經營范圍：

在規(guī)劃范圍內從事“該項目”的開發(fā)與建設,、商品房銷售、物業(yè)管理等,。

3,、項目建設規(guī)模和建設內容：

“該項目”開發(fā)建設總建筑面積約14.7萬平方米。建設內容為新建建筑物,、構筑物及其附屬設施?！霸擁椖俊庇芍貞c爵尊房地產開發(fā)有限公司投入全部建設資金,。

四、可行性研究報告編制

1,、編制單位：

由重慶爵尊房地產開發(fā)有限公司編制酉陽z41-1/02項目可行性研究報告,。

2、編制依據：

2.1,、渝價[2002]3 號文件

2.2,、渝價（2001）402 號文件

2.3,、《重慶市房地產業(yè)稅費政策匯編》

2.4、渝府發(fā)（2003）92 號文件

2.5,、渝（2000）830 號文

2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 gb 50180-93

一,、項目名稱：酉師校項目（暫定名）。

二,、地理位置：“該項目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號

三,、項目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）。

四,、項目用地現狀：項目用地范圍內為凈地,。

一、項目建設內容：

“該項目”建設內容為新建建筑物,、構筑物及其附屬設施,。

二、項目初步規(guī)劃設計方案

1,、規(guī)劃建設用地面積： 3.2萬平方米,。

2、總建筑面積： 14.7萬平方米,。

3,、居住建筑面積：13.23 萬平方米。

4,、建筑高度：高度控制在100米以內,。

5、建筑密度不高于40%,。

6,、居住總人口： 約4370人。

7,、居住總戶數： 約1360戶

8,、綠化率：不低于25% 。

三,、項目規(guī)劃設計特色,。

1、規(guī)劃設計：

在規(guī)劃設計上擬聘請著名設計公司通過招,、投標形式參與“該項目”建筑,、景觀、人文等規(guī)劃設計工作,?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠鴥认冗M的建筑藝術，體現城市風貌和時代特色,。規(guī)劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求,，同時也必須適合酉陽總體規(guī)劃要求,，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協調,。

2,、設施、設備,、材料：

“該項目”建設將充分引入國內先進的信息網絡技術,、引進先進的設備、設施,。

3,、綠化：

“該項目”力求最大限制度建設生態(tài)園林和生態(tài)景觀設施，為業(yè)主提供綠色,、優(yōu)雅,、舒適、安逸的居住氛圍,。

一,、地理條件：

“該項目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號）占地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優(yōu)越,。

二,、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批商品房項目,，隨著城區(qū)建設步伐,，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水,、電,、氣、通訊,、道路交通等設施將會同期得到改善,。

一、建筑材料

“該項目”建筑內容為新建高層建筑及配套設施,，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構,。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等,，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計,，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：

鋼材： 7350 噸(按50kg/m2計算)

水泥： 27900噸（按190kg/ m2計算）

二、主要設備

“該項目”的建設內容為高層住宅及配套設施,，在設備,、設施上將力求采用先進實用的設備,、設施,，其所需的主要設備有：

消防滅火設備,、停車車庫、排風,、送風系統(tǒng),、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng),、照明系統(tǒng),、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),、通訊電話系統(tǒng),、計算機集成管理系統(tǒng)等。

三,、水,、電、氣,、熱供應

根據初步計算,，“該項目”水、電,、氣等用量為：

1,、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦,。

2,、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日,。

按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”,，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為高層住宅和商業(yè),，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水,、生活垃圾,、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源,，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題,，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中,，將采取嚴格的環(huán)境保護措施,，嚴格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護法規(guī)。

環(huán)境保護措施如下：

1,、污水：生活污水經化類池,，含油污水經隔油池處理后,，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和重慶市的有關規(guī)定和標準,。

2,、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員,，利用密閉垃圾筒運出,，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3,、噪聲：噪聲污染源主要是排風機,，停車庫的排風、送風系統(tǒng),、發(fā)電機等,，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。

4,、汽車廢氣：因車輛進出,、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積,，采取合理有效的措施,，汽車廢氣排放完全可以達到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化,，減少污染影響,。

一、建設方式

“該項目”建設按照重慶市有關建設工程招標,、投標的有關規(guī)定,，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量,，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行,，聘請有經驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理,，確保施工質量為優(yōu)良,。

二、建設進度安排

“該項目”總建筑面積約為14.7萬平方米,，預計建設周期為35 個月,，即從2013年1月到2015年10月為建設期，項目建設實施進度為：

1,、2013年1月之前完成前期準備工作,。

主要包括：協議簽訂、規(guī)劃設計、施工圖設計 七通一平,、工程招投標等,。

2、2013年1月到2015年10月為施工工期,，竣工驗收。

一,、經營設想

1,、“該項目”擬采用目前行業(yè)流行的建設工程管理模式，按照國家通用建設施工條款,。

2,、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經營管理,。將以現代化的設施,、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè),。

一,、成本構成

宗地占地約49畝，為二類建筑用地,，成本由以下幾塊構成：

1,、土地費用

投入土地成本13527.0677萬元

2、土地出讓金：4147.6723萬元

3,、其它投入

二,、項目設計

方案a：以4.5容積率，均按27--30層高層設計,，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計算,，共8棟.

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2

2,、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬m2

住宅銷售：按4900元/ m2計,，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元

商業(yè)：按15000元/ m2計，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元

方案b：以4.5容積率,，按30層高層與18層小高層設計,，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計算,，高層4棟,，小高層6棟。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2,，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）

2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬m2

住宅銷售：按均價5100元/ m2計，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元

商業(yè)：按均價15000元/ m2計,，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元

方案c：以4.5容積率,，均按18層小高層設計，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計算,。共12棟,。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2

2,、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬m2

住宅銷售：按5300元/ m2計,，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元

商業(yè)按15000元/ m2計，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元

三,、成本測算：

(一),、以方案 a設計，費用計算以建安費比率計,，故分類為：

1,、固定成本

1.1、土地費用 13527.0677萬元

1.2,、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3,、建安費用 23520萬元 高層造價按1600元/m2

1.4、建設單位管理費 376萬元

1.5,、勘測費,、設計費 470萬元

1.6、施工圖審查費 14.7萬元

1.7,、執(zhí)照費 42.3萬元

1.8,、施工圖預算編制費 47萬元

1.9、工程招投標代理費 94萬元

1.10,、監(jiān)理費 188.3萬元

1.11,、質量監(jiān)督費 58.8萬元

1.12、稅金 802萬元

1.13,、城市建設配套費 2793萬元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費 7萬元

1.15、工程定額測定費 32.9萬元

1.16,、不可預見費 3682.5萬元

固定成本合計 49803.24萬元

2,、經營成本

2.1、銷售費用,、管理費用,、財務費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計5572.32萬元

3、毛利

3.1,、銷售額-固定成本-經營成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元

（二）,、以方案b設計,，費用計算以建安費比率計，故分類為：

1,、固定成本

1.1,、土地費用13527.0677萬元

1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3,、建安費用 24390萬元 高層造價按1600元/m2,、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2,。

1.4,、建設單位管理費 390.2萬元

1.5、勘測費,、設計費 487.8萬元

1.6、施工圖審查費 14.7萬元

1.7,、執(zhí)照費 52萬元

1.8,、施工圖預算編制費 48.8萬元

1.9、工程招投標代理費 97.6萬元

1.10,、監(jiān)理費 349.4萬元

1.11,、質量監(jiān)督費 61萬元

1.12、稅金 831萬元

1.13,、城市建設配套費 2793萬元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費 8.7萬元

1.15、工程定額測定費 40.8萬元

固定成本合計 47239.74萬元

2,、經營成本

2.1,、銷售費用管理費用財務費用：銷售額2%固定成本8% 合計：5518.22萬元

3、毛利

3.1,、銷售額-固定成本-經營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元

（三）,、以方案c計，費用計算以建安費比率計,，故分類為：

1,、固定成本

1.1、土地費用 13527.0677萬元

1.2,、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3,、建安費用 24990萬元 按建安平米造價1700元/m2

1.4、建設單位管理費 399.8萬元

1.5,、勘測費,、設計費 499.8萬元

1.6、施工圖審查費 14.7萬元

1.7,、執(zhí)照費 53.6萬元

1.8,、施工圖預算編制費 50萬元

1.9、工程招投標代理費 100萬元

1.10、監(jiān)理費 357.1萬元

1.11,、質量監(jiān)督費 62.4萬元

1.12,、稅金 852.2萬元

1.13、城市建設配套費 2793萬元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費 8.9萬元

1.15,、工程定額測定費 41.6萬元

固定成本合計 47897.84萬元

2、經營成本

2.1,、銷售費用,、管理費用、財務費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計：5675.21萬元

3,、毛利

3.1,、銷售額-固定成本-經營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元

一、調查區(qū)域住宅項目綜合評述

本區(qū)域內在售商業(yè)住宅項目主要分布在穿城而過的主干道附近,，分布不均勻,。隨著城市建設規(guī)劃實施，酉師校項目（暫定名）將具有巨大的經濟價值,。從現有住宅項目的銷售價格和銷售進度情況看,，市場需求還有一定的潛力。

二,、市場需求分析

1,、城市化需求

據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，中國城市化率達40.6%,，進入城市化快速發(fā)展期,。根據世界發(fā)達國家發(fā)展進程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%,。

2,、城市居民居住需求

中國城市化率的增長，農村人口大量進入城市,，城市居民居住需求是中國住宅市場的發(fā)展動力,。一個國家的城市化率達到70%以上，進入發(fā)達國家的水平,，一個國家的城市化率達到70%以上,，進入發(fā)達國家的水平，城市與農村的結構基本平衡,。我們從上述分析中得出,，中國房地產市場蘊藏著巨大的需求空間。

3,、投資需求

房地產不但具有使用價值,，而且具有投資價值,。房地產的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報,，受到投資者的歡迎,，投資需求是房地產市場一個重要的組成部分。

三,、項目市場走向

目前影響地產開發(fā)項目最大的因素,，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看,，最主要的就是地理位置和價格,。從“酉師校項目（暫定名）”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置,。地理位置優(yōu)越的項目應具備的條件是：交通便利,、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等,。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件,。

影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃,、戶型設計,、景觀氛圍等,。

1,、周邊環(huán)境

本項目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號。

2,、建筑設計

本項目力求為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境,，根據不同的戶型，設計各種風格的綠化景觀,。建筑設計由知名設計院完成,，目標是建設成為酉陽標榜建筑。

3,、環(huán)境設計

將請專業(yè)公司設計綠化園藝廣場,，采用抗污染、適應當地氣候,、花期和的植物立體綠化,。

4、戶型設計

多種戶型適宜不同需要,，小到80平米,，大到120余平米。采用大客廳,、大衛(wèi)生間,，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗,。

5、室內設施及功能

5．1,、充分引入智能化概念,。綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),，火警煙感報警系統(tǒng),，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng),，周界報警系統(tǒng),，密碼防盜門。集中報警,。

四,、項目優(yōu)勢分析

1、絕佳地理位置

本項目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號,，地處酉陽城市中心,。

2、便利的交通

地處縣城黃金地段,。

五,、該項目經營策劃

1、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和,，在心理上是帶給客戶一處價值感,。以現有的項目特點對該項目予以包裝。

1．1,、地處酉陽中心,；

1．2、多種戶型適宜不同需要,，小到50平米左右經濟小戶型,，大到130余平米大戶型。

賣點分為實質內容和概念性感受,。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施,，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意,，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷,，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設計和設備的選用必須要不斷的改進,，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力,。

好的產品終歸會受到客戶的青睞,，得到市場的認可,。

2、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢,，包括在完善產品中所采用的新技術,、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿,，以做到取長補短,，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用,。

3,、增加項目的附加值

如果要以高品質出現，必須增加項目可包裝的賣點,。具體地從以下兩大方面考慮：

3．1,、豐富專業(yè)化設計，聘請知名公司參與項目的各項設計,，包括：

3．1．1,、樣板間的裝修由知名的室內設計師進行設計。

3．1．2,、社區(qū)室外環(huán)境由知名設計公司設計,。

3．1．3、建筑立面由知名建筑設計事務所擔綱,，推廣時可以冠上該事務所名稱,。

3．2、采用高檔次社區(qū)服務,，規(guī)劃好各項功能及各種配套設施,。

3．2．1,、高質量的物業(yè)產品,，使客戶產生滿意和知足的心理。

3．2．2,、與客戶心理上的價值尺度相吻合,，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。

3．2．3,、建設最現代化的高品質商業(yè)住宅 ,。

總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要,。務必塑造出名師設計,、品牌品質，名家管理的形象,。這樣才能達到促進預售效果的目的,。

一,、經濟效益評價

1、評價方法說明：

1．1,、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本地區(qū)的主要在建項目的銷售狀況進行了調查,，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。

1．2,、“該項目”建設內容主要為高層住宅及商業(yè),，建成后住宅全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經營管理,，配套設施自營,。

1．3、效益評估貨幣本位幣為人民幣,。

2,、“該項目”銷售收入預算：

“該項目”可銷售面積12萬平方米，按4000元/平方米,，銷售收入總額為4.8億元,。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設,，不僅有經濟效益,，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：

“該項目”的建設為酉陽提供了一定數量商品房市場需求與旅游服務場所,，滿足了文化,、旅游消費需要，促進酉陽經濟建設和城市發(fā)展,，起了一定的推動作用,。

一、重慶爵尊房地產開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設的酉師校項目（暫定名）,，既加快了酉陽城市建設的發(fā)展,，又滿足了酉陽日益增長的物質文化生活需要。

二,、經測算“該項目”在經濟上是可行的,。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益,。

房地產項目建議書編制篇十二

xxx縣城位于縣境中部偏東,，是一個已有六百年歷史的古城，地勢東南高,，西北低,，四周為康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地,、威鎮(zhèn)湖濕地所環(huán)繞,?？h城總體規(guī)劃控制區(qū)面積20平方公里，建成區(qū)面積為5平方公里,，總人口約7萬人,，其中非農業(yè)人口4.4萬人，農業(yè)人口約1.6萬人,，一年以上暫住人口1萬余人,。xxx縣城自古為西北重鎮(zhèn)、屬交通要沖,，為寧夏銀北地區(qū)的公路交通樞紐,。 109國道、石中高速公路,、包蘭鐵路擦城而過,。縣城內道路“三縱”,、“四橫”呈“井”型框架,，縣城公共交通體系完善，功能齊全,，運營線路長18公里,，有公交車輛10輛，出租車378輛,?？h城行政辦公現主要分布在人民路、大平路.商業(yè)金融,，主要集中在東大街和北大街,，工業(yè)區(qū)在大平公路北側，居住小區(qū)分布縣城住宅規(guī)劃用地各區(qū)域,，主要有新世紀家園小區(qū),、東花園小區(qū)、西花園小區(qū),、東安小區(qū),、古城新苑小區(qū)等,。隨著縣城西擴戰(zhàn)略的實施,，城市新區(qū)的生態(tài)公園、行政中心,、星級賓館的建成,，我縣的行政辦公場所、商業(yè)金融網點分布將向西區(qū)轉移,?？h城周圍有自然形成的濕地三處,，威鎮(zhèn)湖濕地、康熙飲馬湖濕地,、翰苑湖濕地,，總面積約471公頃，湖面面積199公頃,。其中：翰苑湖濕地面積28公頃,，湖面面積14公頃;康熙飲馬湖濕地面積200公頃，湖面面積42公頃：威鎮(zhèn)湖濕地面積243公頃,，湖面143公頃,。康熙飲馬湖與威鎮(zhèn)潮濕地已于20xx年立項進行保護性開發(fā)建設,?？h城有玉皇閣公園和體育公園，占地面積11公頃;休閑廣場有東花苑廣場和街心花園廣場兩處休閑場所,，縣城規(guī)劃控制區(qū)綠化覆蓋面積59.6公頃,，園林綠地面積52.7公頃，公共綠地22.5公頃,。唐徠渠自南至北,，環(huán)城而過?？h城地下水資源豐富,，現有水廠一座， 供水能力2萬立方米/日,，供水主管道長度為24.3公里,，用水普及率100%，供水質量達到國家標準,?？h城現有供熱公司一個，綜合供熱能力102噸/小時,，供熱量108萬吉焦,，供熱主管道總長度36公里，集中供熱面積105萬平方米,，供熱用戶11200戶,。縣城有中學4所,，平羅中學為全區(qū)重點中學,，平羅回中為全區(qū)百所回民高級中學之一,，在校學生7000多人,。小學4所，在校學生6000多人,。縣域內有保存完好的不同建設年代古跡兩處,，有建于清代,，氣勢宏偉的玉皇閣，始建于明代的工藝巧奪天工的鐘鼓樓,。玉皇閣,、鐘鼓樓與近年修復的接引寺同處在一條南北軸線上，構筑出xxx縣城獨特的景觀,?？h城商貿流通發(fā)達，自古就是商流,、物流,、人流集散地?？h城有大型集貿批發(fā),、零售市場3處。鐘鼓樓商城,、南門蔬菜批發(fā)市場,、北門農貿批發(fā)，年成交額達5億元,。20xx年投資5300萬元建設日處理污水1.5萬噸的污水處理廠1座,，并積極申請立項建設垃圾處理廠，投入大量資金治理縣城周邊環(huán)境,，對大平公路兩側進行環(huán)境綜合整治,，并對康熙飲馬湖、威鎮(zhèn)湖濕地進行保護開發(fā)建設,，計劃對翰苑潮濕地及唐徠渠縣城段綜合整治進行保護開發(fā)建設,。隨著縣城規(guī)劃控制范圍內的濕地、園林及唐徠渠縣城段綜合整治等工程的建成,，一個初具規(guī)模的山水園林城市將展現在人們面前,。優(yōu)美的人居環(huán)境也是給房地產開發(fā)帶來無限商機。

縣城新區(qū)擬開發(fā)的房地產地塊有3#,、4#,、9#、12#,、14#,、19#,、20#七個地塊,，詳細情況具體如下：

(一)3#地塊概況

該地塊用地范圍：東至康熙步行街,，南至平西路，西至西三街,，北至人民西路延伸段,，規(guī)劃用地面積為3.4公頃。規(guī)劃用地性質為商服,、住宅,，其中：商業(yè)用地0.98公頃，住宅用地1.44公頃,，綠化用地0.98公頃,。住宅平均按五層考慮，沿人民西路延伸段,、平西路,、康熙步行街商服用房主體為二層，局部三層,。該地塊現狀為新民村三隊農宅及部分溫室,。

(二)4#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西一街，南至平西路,，西至康熙步行街,，北至人民西路延伸段，規(guī)劃用地面積為4.2公頃,。規(guī)劃用地性質為商服,、住宅，其中：商業(yè)用地1.77公頃,，住宅用地1.73公頃,，綠化用地0.7公頃。住宅平均按五層考慮,，沿平西路,、人民西路延伸段、康熙步行街商服用房主體為二層,，局部三層,。該地塊現狀為合作村四隊部分農宅、耕地及溫棚,。

(三)9#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西三街,，南至人民西路延伸段，西至西四街,，北至團結西路延伸段,?？傆玫孛娣e為12.74公頃。規(guī)劃用地性質為商服,、住宅,，其中：商業(yè)用地3公頃，住宅用地7.74公頃,，綠化用地2公頃,。住宅平均按五層考慮，沿人民西路延伸段,、團結西路延伸段,、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現狀：耕地,、溫棚及部分農宅,。

(四)12#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西一街，南至團結西路延伸段,，西至西三街,，北至玉皇閣大道，規(guī)劃用地面積為11.25公頃,。規(guī)劃用地性質為商服,、住宅，其中：商業(yè)用地2.6公頃,，住宅用地6.85公頃,，綠化用地1.8 公頃。住宅平均按五層考慮,，沿團結西路延伸段,、西一街、西三街商業(yè)用房主體為二層,。該地塊現狀為耕地,、溫棚及部分農宅。

(五)14#地塊概況

該地塊用地范圍：東至北門轉盤綠地,，南至康熙大道,，西至西一街，北至大平公路,，規(guī)劃用地面積為11公頃,。規(guī)劃用地性質為商服、住宅,、行政辦公,，其中：商業(yè)用地1.78萬平方米，住宅用地6.27萬平方米,，行政辦公用地1.5萬平方米,，綠地1.36萬平方米,。住宅平均按五層考慮，沿西一街商業(yè)用房主體為二層,，局部三層,，沿康熙大道為行政辦公用地。該地塊現狀為耕地,、部分溫棚,、城鎮(zhèn)居民磚房,、沿大平公路企事業(yè)單位(平羅五金廠家屬區(qū),、縣國稅局)。

(六)19#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西三街,，南至放射路,，西至西四街，北至大平公路,，規(guī)劃總用地面積為15.6萬平方米,。規(guī)劃用地性質為商服、住宅,、行政辦公,。其中：一期規(guī)劃用地面積7萬平方米，住宅平均按五層考慮,，沿西三街商業(yè)用房主體為二層,。該地塊現狀：農宅、部分城鎮(zhèn)居民住宅,、耕地,、溫棚。

(七)20#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西一街,，南至放射路,，西至西三街，北至大平公路,，規(guī)劃用地面積為19.7萬平方米,。規(guī)劃用地性質為商服、住宅,、行政辦公,，其中：商業(yè)用地6146平方米，住宅用地11.78萬平方米,，行政辦公用地4.8萬平方米,，綠地2.5萬平方米。沿西三街,、放射路為行政辦公用地,，沿西一街為商服用地,。該地塊現狀為耕地、部分溫棚,、城鎮(zhèn)居地住房,、沿大平公路企事業(yè)單位(xxx縣建筑公司、平羅加油站,、縣塑料廠等用地),。

縣城新區(qū)20#地塊開發(fā)項目商服、建筑,、市場,、醫(yī)院、托兒所幼兒院,、小學,、中學文化娛樂場所服務半經適中，環(huán)境優(yōu)美,，交通便捷,，是縣城總體規(guī)劃居住建設的黃金地段，是投資開發(fā)建設的新亮點,，具備得無獨厚的開發(fā)條件,。

(一)3#地塊主要建設內容

該項目總建筑面積為3.14萬平方米，其中：商業(yè)用房1.27萬平方米,，住宅建筑面積1.87萬平方米,。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動中心、居委會等公共設施,。小區(qū)綠地率大于35%,，容積率1.3。

(二)4#地塊主要建設內容

該項目主要建設商業(yè)及居住用房,、配套建設機關公共設施,，總建筑面積為4.18萬平方米，其中：商業(yè)用房1.94萬平方米,，住宅建筑面積2.24萬平方米,。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動中心、居委會等公共設施,。小區(qū)綠地率大于35%,，容積率1.3。項目計劃總投資約5000萬元人民幣,。

(三)9#地塊主要建設內容

該項目總建筑面積為13萬平方米,，其中：商業(yè)用房3萬平方米，住宅建筑面積10平方米,。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托,、中老年活動中心,、居委會等公共設施。小區(qū)綠地率大于35%,，容積率1.3,。項目計劃總投資約1.5億元人民幣。

(四)12#地塊主要建設內容

該項目總建筑面積為11萬平方米,。其中：商業(yè)用房2.5萬平方米,，住宅建筑面積8.5萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置托幼,、中老年活動中心等公共設施,。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3,。

(五)14#地塊主要建設內容

該項目主要建設商業(yè)及居住用房,，配套建設相關公共設施,，總建筑面積為14.3萬平方米,，其中：商業(yè)用房3.9萬平方米，住宅建筑面積8.2平方米,。行政辦公建筑面積1.9萬平方米,。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托、中老年活動中心,、居委會等公共設施,。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3,。

(六)19#地塊主要建設內容

該項目主要建設商服,、住宅、行政辦公樓及配套公用設施,，總建筑面積為16.8萬平方米,，其中：一期工程建筑面積7.5萬平方米。小區(qū)容積率1.07,，綠地率38.5%,，建筑密度27%，按規(guī)劃要求布置中老年活動場所,、幼托,、居委會、地下停車庫等各項基礎服務配套設施,。項目計劃總投資約1.8億元人民幣,。其中：一期工程概算投資8000萬元人民幣。

(七)20#地塊主要建設內容

該項目總占地19.7萬平方米,，用地性質為居住用地,?？偨ㄖ娣e為22萬平方米，其中：商業(yè)用房8000平方米,，住宅建筑面積15.3萬平方米,。行政辦公建筑面積5.9萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托,、中老年活動中心,、居委會等公共設施。小區(qū)綠地率大于35%,，容積率1.1 —1.3,，日照間距1：1.5h。項目計劃總投資約2.4億元人民幣,。

3#,、4#、9#,、12#,、14#、19#,、20#地塊概算投資 萬元人民幣,。其中：3#地塊概算投資3900萬元，4#地塊概算投資5000萬元,，9#地塊概算投資1.5億元,，12#地塊概算投資1.32億元，14#地塊概算投資1.7億元,，19#地塊概算投資1.8億元(其中：一期工程概算投資8000萬元),，20#地塊概算投資2.4億元,。

采用市場運作方式籌集資金。

縣城新區(qū)擬開發(fā)的房地產3#,、4#,、9#,、12#,、14#、19#,、20#地塊，地理位置優(yōu)越,，城市道路,、上,、下水強，弱電管網,、燃氣配套設施完善,，極具開發(fā)潛力,，項目建成后房屋平均售價可達到1800元/平方米左右,，扣除成本，每平方米可獲凈收入600—800元左右,，項目的建成還會產生良好的社會效益,，可有效提高城市品位，提高城市檔次,，優(yōu)美小區(qū)環(huán)境還可以有效提高市民環(huán)境意識,，促進市民整體素質的提升。

房地產項目建議書編制篇十三

近兩年,，隨著亞洲金融風暴影響的逐漸減弱,、國家產業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用,，使得北京房地產市場呈現出建國以來最為活躍的一面,。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達700多塊,，平均每天2塊以上,，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計,，20xx年北京僅新開樓盤就達200余個,，平均每40小時即出現一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數量,，再一次沖破歷史記錄,。進入20xx年后，第一季度新開盤的項目就達90個,，平均每天一個新樓盤出現,，市場呈現出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪,。

**花園位于朝陽區(qū)工體東路,，朝外大街與工體北路之間，隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務區(qū),、東二環(huán)商務區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶,。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少,，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是,，諸如“陽光都市”,、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長,、售價較高,，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。并且，結合該區(qū)域目標客戶特點等因素,，我們認為在考慮產品競爭對手的區(qū)域時應擴展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū),，該區(qū)域內今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點地區(qū)，待開樓盤較多,，體量較大,，其中主要項目有：

1、北京世界科貿中心：

開發(fā)商為香江國際集團,，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會展中心,，該項目位于京廣中心以南，嘉里中心以北,，原3501廠址,，總建筑面積70萬平方米，是集辦公,、住宅,、酒店為一體的大型綜合性商貿社區(qū)。

2,、金地國際花園：

開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團,，該項目東至北京施工機械廠，西至北京儀表廠,，北至陽光100國際公寓,，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米,，預計建設規(guī)模為40萬平方米,。

3、建外soho：

開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產開發(fā)公司,，位于建外大街第一機床廠,，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米,。由日本建筑師山本理顯設計，計劃于20xx年6月開始內部認購,，樣板間將在20xx年5月底完工,，項目未推出，已是喊殺一片,。

4,、新城國際（理想世界）

開發(fā)商為北京萬通實業(yè)有限公司，設計方案通過國際招標,，在10多個方案中優(yōu)選出由香港王董設計事務所設計的弧形板式高層圍合建筑,，立面新穎。它位于原北京開關廠廠址，京廣中心以南,，漢威大廈以北,，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米,。新城國際由cbd國際中心和cbd國際公寓兩部分組成,。cbd國際中心緊鄰朝陽路，位于整個項目的北部,，占地1.33公頃,，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成,。cbd國際公寓位于整個項目的北部,，東臨東大橋東路，西接關東店南街,，北依中央商務區(qū)3號路,，南到小區(qū)中心商務區(qū)東西街，占地面積10.5公頃,，總建筑面積38萬平方米,。該項目已于4月5日國貿展會亮相，均價9400元/平,，展會期間認購火爆,，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元,。

5,、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產股份有限公司，位于藍島大廈東南角,，一期即將開工,，近10萬平方米，近期在國貿展會正式推出,。

6,、大連萬達項目

大連萬達本年度將在北京開發(fā)兩個項目，一個位于cbd商圈,，現代城對面,，金地國際花園西側，總建筑面積40萬平方米,，屬綜合性高檔公寓,；另外一個位于燕莎商圈，欲打造成為標準的高爾夫社區(qū),，預計本年度6,、7月份亮相,。大連萬達和深圳金地

今年同時在國貿商圈出手，被業(yè)內稱為“南狼北虎”夾擊cbd,，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估,。

7、城中大廈

由成功開發(fā)中關村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產股份有限公司開發(fā),，預計于下半年開工,，地處華彬大廈西側，建筑面積7萬平方米,。

上述項目或占據良好位置或由經驗豐富的大型開發(fā)商所控制,，將成為我們項目最大的競爭對手；并且,，在我方產品性質已基本定性的情況下,，表現在銷售上會形成一定沖擊，對整體實現11000~120xx元/平米的銷售均價及預期利潤會有一定困難,。

詳細調研資料見下表：

附表1：部分在售項目戶型,、面積市場調查統(tǒng)計

單位：平方米

項目名稱 一居 二居 三居 四居 備注

通過以上數據對比20xx年度中房指數北京市本區(qū)域內各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數及戶型面積體系系數隨著市場競爭激烈程度的加劇，呈現明顯下降的趨勢,；至于今年一季度北京市住宅均價與去年同期相比,，上升5%左右，專家認為這是短暫現象,，有些表現為區(qū)域特征,，不足為憑,。我們預見今后一兩年內北京市此區(qū)域房地產市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展,，房屋總價款的進一步下調不可避免,；換言之,，市場房屋的整體性價比會越來越好。

房地產項目建議書編制篇十四

市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展,，房屋總價款的進一步下調不可避免,；換言之，市場房屋的整體性價比會越來越好,。

專家普遍認為,，北京的房地產市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨著市場成熟的腳步,，已經步入了產品競爭時代,。產品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結果。

本案位于朝陽區(qū)工體東路8號,、10號院,，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間,、平安大街延長線與朝外大街之內，距東二環(huán)1.7公里,、距東三環(huán)0.8公里,；項目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館,，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所,，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓,。項目占地1.21公頃,，屬典型的“插空”項目；規(guī)劃總建筑面積8.12萬平方米,，建筑密度31%,，容積率5.37。

從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式,，規(guī)劃方案難度較大,。針對本地塊周邊的市政設施、交通道路狀況,、配套設施等諸多因素綜合考慮,，對該規(guī)劃項目作如下分析：

1,、項目優(yōu)勢分析

（1）、地處東二,、三環(huán)之間,，是公認的的高地價區(qū)位，土地使用權的獲取來之不易,，絕對區(qū)位上乘,。

（2）、位于三大商務,、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣,，商業(yè)氣氛濃厚，同時可分流四大核心區(qū)域的客戶,，區(qū)域內目標客戶大多具有一定的經濟基礎和相應的消費能力,。

（3）、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所,；綜合考慮,，有一定的投資空間，經概念提升,、整體包裝策劃后,，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。

（4）,、所處區(qū)域市政道路狀況良好,、周邊配套設施齊全，特別是商業(yè)配套,、健身,、餐飲、娛樂場所多,，并且整體區(qū)域內遠景規(guī)劃較好,，對客戶心理影響會較大。

（5）,、與本區(qū)域內其他競爭項目相比,，周邊現狀綠化較好、樹齡長,、污染小且與大型公園相隔不遠,，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項目；

2,、項目劣勢

（1）,、相對區(qū)位一般，東離國貿商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離,，屬于“都沿邊,，卻又不全是”邊緣地帶，商務氣氛不濃,。

（2）,、四鄰小環(huán)境較差，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中,，紛亂嘈雜,，居民素質不高，文化氣息不夠理想,，對業(yè)主的日后生活會有一定的影響，不適宜建高尚純居住區(qū),。

（3）,、項目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重,，人口密度大,、建筑密度大、容積率較高,、樓體布局難度大,，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設計，會給銷售帶來較大壓力,，特別是進入后期銷售階段隨著工程形象的拔高,，視覺效果會越來越差。

（4）,、項目地處朝外及平安大街延長線之間,，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴重，若遇工體有大型演出,、比賽,，則更加不理想。

（5）,、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例,，不利于銷售利潤的實現及項目檔次的提升，并且與項目整體定位于高檔相矛盾,；且部分戶型套內面積分配相對不合理,，即相對于套內戶型總面積，次臥,、廚房的面積過小不符合目標客戶的舒適生活習慣,；

（6）、區(qū)域內可替代產品較多，與區(qū)域內各競爭項目相比,，本案建筑規(guī)模,、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數量也不足,，客戶容易被分流,。

通過產品優(yōu)劣勢分析可以得出如下結論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢，不菲的地價決定了它只能做中高檔產品,，

為了挖出其潛質來我們必須對項目的產品定位進行細分,，而只有對目標客戶的需求做細致研究，才能有針對性地做產品細分,。

1,、產品規(guī)劃研究

從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規(guī)則,，屬東西向長,、南北向短的不好利用地塊，體現在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋,；加上地塊北側為北京警備司令部辦公用房,，直接導致地塊南側的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形,，只有做出圍合才能提高土地利用率,，這就不可避免地出現多處拐角結合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現,。很難想象出,，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境,。假如僅從本項目目前的戶型面積設計及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能,，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點又恰恰是為本項目不可逾越的障礙,；另外,，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國貿商圈可供選擇的純辦公樓較多,，因此作為純辦公用房也不太現實,。

2、目標客戶研究

（1）,、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士,，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好,、面積適中偏大的戶型,。

（2）、向往便利的運動、健康,，追求時尚,，工作單位十分接近的年輕的準成功人士（包括一些運動員）。

（3）,、中小規(guī)模個體經貿公司,，業(yè)務便利，商住兩用的需求者,。

（4）,、看準獨特的位置、商機和產品的個性,，用于投資的成功人士,。

理由是：

（1）、規(guī)劃方案可以做到一定數量的好朝向較舒適性的房子,。

（2）,、工體、海底世界對一些年輕,、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力,，有一些運動員希望就近有一處住所,，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

（3）,、本塊宗地處于周邊三大商業(yè),、商務核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經營者居家辦（4）,、本塊宗地位于第一,、第三使館區(qū)和幾大商務、商業(yè)區(qū)的邊緣,，只要戶型面積合理,，便具有一定的投資概念。

（5）,、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求并不十分敏感,，可以解決本項目東西向房屋過多的劣勢，推出板式辦公樓的優(yōu)勢,。

3,、項目定位

商住兩用+投資概念

4、建筑規(guī)劃的調整

（1）,、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設計,。

（2）、把兩個樓座的銜接處設計成投資或商業(yè)用房戶型，面積不宜大,，拐角可適當進行功能修改,。

（3）、建議將樓體結構確定為框架結構,，以增加室內外空間的可變性,，從而增加部分房間的開間程度。

（4）,、裝修標準選用菜單式精裝修方式,。

（5）、在立面的表現上應與東部城市的整體相和諧并有適當突出,、夸張的表現,，既要有現代感，又與投資人心態(tài)相吻合,，色彩選用上應冷暖色對比較為明顯,，在二者間又要有適當的過渡。

（6）,、在陽臺和窗體的表現上,，應從整體上考慮細節(jié)，局部采用變化,，力求新穎,、實用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺,；另外,，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料,、新工藝的運用,，盡量避免市場上產品相似化、趨同化的弊病,，尋求獨到將是我產品設計的第一原則,。

營銷，從本質上講,，是產品個性化的最大張揚,。

實踐證明，抓住產品獨有的特征,，進行最強有力的差異性宣傳,，是實現銷售利潤最大化的根本法寶。

該項目獨有的特征是：

1,、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場——工人體育場,，這是一個市中心的,、大型的、綜合型的,、有著特殊定義的集體育運動,、休閑娛樂、大型演出于一體的場館,；此外,，還有一個綜合性的室內工人體育館。

2,、緊鄰生活在北京這樣一個內陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個海洋生活縮影的水晶宮——富國海底世界,。這兩個所在是全北京崇尚健康生活，維護京城尊嚴的成年人和渴望大海,、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿,。

緊緊抓住這一其他項目所不及的差異性特征，喊出“運動就在家門口,，健康生活每一天”的響亮口號,，進行主題概念的演繹升華，提出“泛會所”的概念：“成人會所在工體,，兒童會所在海底”,，把“足球運動與國安主場”的熱點以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動結合起來進行操作,，擴大項目的影響度和美譽度,；通過金牌的物業(yè)管理服務，把健康居住和家居辦公,、投資理財有機結合在一起，定能取得最快速的,、最有效的市場轟動效應,。不足400套住房在1000多萬人的關注下消化掉應該不成其為太大的問題。

總之,，“運動·健康”是該項目唯一可以在最短時間內形成影響力的著眼點和發(fā)力點,，也是最容易演繹的時代話題。產品的風格應是內部使用功能的便利實惠和外部形象的現代相統(tǒng)一,。