隨著人們法律意識的加強，越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系,，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為,。怎樣寫合同才更能起到其作用呢,？合同應(yīng)該怎么制定呢？下面是小編為大家整理的合同范本,，僅供參考，大家一起來看看吧。

集資房無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同 無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同可公證不?篇一

身份證號碼：________________

共有人：________________(系甲方之妻)

身份證號碼：________________

擔(dān)保人：________________

身份證號碼：________________

擔(dān)保人：________________

身份證號碼：________________

買方：________________(以下簡稱乙方)

身份證號碼：________________

共有人：________________

身份證號：________________

甲,、乙雙方在平等、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下合同：

第一條甲方所售房屋座落位置,、面積：

1,、甲方所售房屋房地產(chǎn)權(quán)證書尚未辦理。

2,、甲方所售房屋位于____________________________________,。

3、甲方所售房屋為二層樓房,，建筑面積約____________平方米,。

第二條房屋價格及其他費用：________________

1,、甲、乙雙方協(xié)商一致,，甲方所售房屋總金額為(人民幣_____________元整(￥ )

2,、甲、乙雙方達成一致意見,，交易稅費由乙方負擔(dān),。

第三條付款方式：合同簽訂當(dāng)______日乙方應(yīng)將______________元購房款一次性付給甲方。

第四條房屋交付：

合同簽訂及甲方付清購房款當(dāng)日,，甲方將房屋及與該房有關(guān)的稅費票據(jù),、文書合同交付乙方。

第五條甲方逾期交房的違約責(zé)任：

甲方未按本合同第四條規(guī)定將房屋及時交付乙方,，每逾期一日,，按照購房總價的5‰支付違約金，逾期達一個月以上的,，即視為甲方不履行本合同,，乙方有權(quán)解除合同，由甲方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費,，并向乙方支付房價________%的違約金,。

第六條甲方保證簽訂合同時房屋的共有人已知悉并同意出售，甲方保證在交接時該房屋質(zhì)量完好,，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛(水,、電、物業(yè)等費用甲方已全部交清),，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán),、土地糾紛和債務(wù)糾紛或交接

后因甲方債權(quán)債務(wù)糾紛導(dǎo)致該房屋被查封拍賣或債權(quán)人強占房屋，由甲方承擔(dān)全部賠償責(zé)任,。

第七條乙方需要辦理水,、電及房產(chǎn)過戶手續(xù)時，甲方應(yīng)提供證件配合乙方辦理過戶手續(xù)如因甲方原因致使過戶未在法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)完成,，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，并賠償乙方經(jīng)濟損失。

第八條乙方購房后如房地產(chǎn)權(quán)過戶不能或尚未過戶,，出現(xiàn)拆遷或政府征用等情況則受償權(quán)利人為乙方,，乙方此權(quán)利實現(xiàn)如需甲方配合，甲方必需予以配合

第九條甲方保證交付房屋時,，該房屋承租戶知悉該房已出售且無異議甲方應(yīng)配合乙方重新同承租戶簽訂租賃合同,，承租戶的租賃期限應(yīng)自本合同簽字之______日起算。甲方收取承租戶的租金應(yīng)與甲方與承租戶簽訂租賃合同之日起至本合同簽訂之日止相對應(yīng),，甲方多收取的租金應(yīng)交付乙方,。

第十條合同一經(jīng)簽訂甲乙雙方不得反悔,，如甲方反悔或主張合同無效,，甲方應(yīng)按本合同第十一條約定對乙方承擔(dān)責(zé)任,。

第十一條合同簽訂后甲乙雙方應(yīng)嚴格履行合同約定,，如違約,，則應(yīng)承擔(dān)合同總額_______%的違約責(zé)任，如因違約給對方造成經(jīng)濟損失(包括可期待利益及因違約產(chǎn)生訴訟導(dǎo)致的車旅費,、律師費,、訴訟費,、鑒定費用)，應(yīng)賠償相應(yīng)的經(jīng)濟損失,。

第十二條為保證合同的履行,，甲方自愿提供兩名擔(dān)保人作為保證人，保證人的保證期間為糾紛或爭議發(fā)生之日起____________,。

第十三條本合同未盡事宜,，由甲、乙雙方另行議定,，并簽訂補充協(xié)議,，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力。

第十四條本合同在履行中發(fā)生爭議,，由甲,、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的,，甲,、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。

第十五條本合同自甲,、乙雙方簽字之日起生效,。本合同共2頁，一式二份,，甲,、乙各執(zhí)一份。合同附件是本合同有效組成部分,。

甲方(簽章)：________________乙方(簽章)：________________

共有人：________________共有人：________________

擔(dān)保人：________________

________年_____月______日________年_______月_____日

集資房無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同 無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同可公證不?篇二

甲方(賣方)：_______________________

身份證號碼：________________

乙方(買方)：_______________________

身份證號碼：___________________

甲乙雙方經(jīng)平等自愿協(xié)商,，簽訂本合同以共同遵守。

一,、房屋基本情況

甲方自愿將其房屋出售給乙方,，乙方也已了解該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋,，該房屋具體狀況如下;

房屋位置：__________________,。

房屋建筑面積：__________㎡

二、房屋價格及其他費用

甲,、乙雙方協(xié)商一致,，甲方所售房屋占地面積,建筑面積總金額為________元(大寫：______________元整),。

三、付款方式

簽訂協(xié)議時付人民幣(大寫)________(大寫：_____________元整)，尾款簽訂協(xié)議后三個月內(nèi)付清,，付款以甲方出示收據(jù)為證,。

四,、特別約定

1.甲方必須保證所賣房屋產(chǎn)權(quán)屬于甲方所有,，且房屋不存在任何任何抵押以及債務(wù)糾紛。因乙方所購房屋為________福利房,該房屋現(xiàn)無房屋產(chǎn)權(quán)證,，甲方應(yīng)在____日辦理房產(chǎn)證,，若以后因違章建筑拆除由甲方負責(zé),。

2.本合同簽定時，甲方未取得房產(chǎn)證,。甲方提供建造本房屋的相關(guān)證明資料等作為交易依據(jù)。待辦理房產(chǎn)證條件成熟時,，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)并過戶,。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由____方負擔(dān),。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔(dān),。

3.本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用,、收益,、出租、擔(dān)保,、抵押,、買賣、占有等全部權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方,。合同簽訂后,，房屋被收回或者拆遷所得補償歸于乙方，甲方須協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)以便乙方獲得補償,。甲方承諾并保證乙方對該房屋享有完全的居住權(quán)以及處分權(quán),，甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議,、合同或其他任何方式的處分。

4.房屋價款支付完畢期間房屋若有質(zhì)量問題由甲方承擔(dān)維修責(zé)任,。

五,、本協(xié)議自簽訂之日起，買賣雙方不得反悔,如有一方反悔,，除退回房屋總價款以外,，還必須賠償另一方房屋總價款的25%賠償金。

六、本協(xié)議未盡事宜,，由甲、乙雙方另行議定,，并簽訂補充協(xié)議,，補充協(xié)議與本協(xié)議具同等法律效力。

七,、本協(xié)議自甲、乙雙方簽字之日起生效,。

八、本協(xié)議一式二份,，甲方執(zhí)一份,、乙方執(zhí)一份。

簽署時間：__________ ________年 ________月 ________日

甲方(蓋章)：__________

聯(lián)系方式：__________

地址：__________

乙方(蓋章)：__________

聯(lián)系方式：__________

地址：__________

集資房無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同 無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同可公證不?篇三

出賣人(甲方)： 身份證號碼：

買受人(乙方)： 身份證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房產(chǎn)等相關(guān)事宜達成如下協(xié)議,，以資共同遵守：

一,、甲方自愿將其位于 _____________________________的房產(chǎn)及其土地使用權(quán)(一層車庫一處,，建筑面積_____平方米;車庫門前附屬場地____ _____平方米及附屬卷閘門、防盜窗等設(shè)施,，上述內(nèi)容以下簡稱“本房屋”)以人民幣_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥______ __ 元)的價款出售給乙方,。

二、乙方支付甲方合同保證定金 萬元,，如甲方反悔本合同,，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退,。

三,、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件,。等過戶條件成熟時,，甲方須無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，辦理過戶手續(xù)發(fā)生的契稅,、土地出讓金由乙方負擔(dān),。甲方承擔(dān)本合同轉(zhuǎn)讓的房屋及土地稅費。乙方在甲方交付房屋后一次性將房款交付甲方,。(交易后甲方給乙方寫好收據(jù))

四,、本合同簽訂后，甲方對的房屋使用,、收益,、出租,、擔(dān)保、抵押,、買賣,、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五,、本合同簽訂后,，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納購房后應(yīng)付的各項物業(yè)費用,。本合同簽訂后,，甲方不得以本房屋為關(guān)聯(lián)與他人訂立任何合同。

六,、違約責(zé)任

1,、甲方應(yīng)當(dāng)于 年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,，每逾期1天按房價總額千分之三計算違約金支付給乙方,。逾期超過30天時,，乙方有權(quán)解除本合同,。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外,，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣 元,。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的,。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之三計算的違約金給甲方,。逾期超過30天時，甲方有權(quán)解除合同,。解約時,，乙方已付定金不退。

3,、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使,，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失,。

4,、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同,。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照下述兩種算法取高值返還乙方：1)、本房屋合同轉(zhuǎn)讓金額本金及利息,，利息按年息20%計算,，計息期自合同簽訂日起算;2),、解除合同時本房屋市場評估價，并賠償乙方的房屋裝修費用,搬遷等損失,。

5,、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因影響房屋質(zhì)量和使用功能的,，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方;如有補償款發(fā)放,，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七,、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述方式解決：依法向人民法院起訴。

八,、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效,。

九、本合同一式2份,，甲,、乙方各執(zhí)一份。

甲方： 年 月 日

乙方： 年 月 日

見證人： 年 月 日

1.購房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全,，也就是我們常說的五證是否完備,。

2.買賣雙方進行房產(chǎn)交易后一個月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證,、戶口本,、《商品房銷售合同》等證件和資料。

3.買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后,，應(yīng)攜帶身份證,、戶口本、圖章等,，在交納了手續(xù)費,、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù),。交易所會給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契,，原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的,，可出具委托書委托代理人代為辦理,。

4.辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契,，在三個月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)的房屋土地管理局登記申請,。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件,、身份證復(fù)印件,、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》,、《面積計算表》,。

5.經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證,。

有些地方在商品房買賣過程中,，開發(fā)商也會提供代辦交易登記、過戶和房地產(chǎn)權(quán)證的服務(wù),，不過,，具體過程基本上都由開發(fā)商一手操辦，買房人控制不了具體的進度,，不能及時了解相關(guān)情況,。因此，在條件許可的情況下,，購房者最好能由本人或委托代理人與開發(fā)商一起辦理,。

集資房無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同 無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同可公證不?篇四

：對無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認定為無效，而應(yīng)適用我國合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定,。合同因解除條件成就而歸于消滅時,，已付房價款的返還、裝修房屋所形成價值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€,。于此場合,，不得適用過失相抵規(guī) 則,，除非守約方對此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ),。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖。

：無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣 無權(quán)處分 解除條件 不當(dāng)?shù)美?/p>

后來乙成為a公司的法定代表人,，他對b號房屋所享有的權(quán)利被讓與給a公司,，成為a公司財產(chǎn)的一部分。但a公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理b號房屋所有權(quán)的過戶登記,，表面原因是a公司一直未取得b號房屋的所有權(quán),，深層原因是甲違反了她與a公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將b號房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走,，并不配合a公司將b號房屋所有權(quán)過戶,，致使a公司難以將b號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下,。原告丙認為，兩被告a公司和甲的行為違反了合同,，嚴重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),；a公司承擔(dān)本案律師費以及本案訴訟費,。

一審民事判決認為：依法成立的合同，自成立時生效,。違反法律,、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓,。原告丙與被告a公司在簽訂售房合同書時，被告a公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書,，且至今被告a公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書,，丙明知a公司非產(chǎn)權(quán)人，所購房屋未取得權(quán)屬證書,，仍然與a公司簽訂售房合同書,，故雙方簽訂的售房合同書無效，對此,，a公司與丙均有過錯,。無效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書,，被告賠償其律師費之請求,，本院不予支持。合同無效后,，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還,；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。丙應(yīng)將所購房屋返還a公司,，a公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經(jīng)濟損失,，本案不宜一并處理,，丙可另行起訴。綜上所述,，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條,、第56條、第58條,，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項之規(guī)定,，判決原告丙與被告a公司簽訂的售房合同書無效，原告丙將系爭住房騰空交予被告a公司,，被告a公司返’還原告丙購房款,。駁回原告丙其他訴訟請求,。

一審民事判決所持的基本立場是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓,；否則，合同無效,。

（一）關(guān)于系爭合同的定性

1,。關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書》的定性

把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同,，有以下根據(jù)：第一,，該合同明確約定a公司將原房主甲的b號房屋賣給丙；第二,，合同簽訂當(dāng)時,，b號房屋的所有權(quán)確實登記在他人的名下，并且,，登記名義人與a公司,、丙均無債權(quán)債務(wù)關(guān)系，b號房屋的所有權(quán)與a公司,、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過分遠隔,，按照債的相對性原則，a公司,、丙對登記名義人沒有直接的請求權(quán),。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點，所以,，筆者把它定性為出賣他人之物的合同,。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認《售房合同書》的權(quán)利，擴而廣之,，賦予連環(huán)合同中的前手否認后手所訂另一買賣合同的權(quán)利,，其弊端是多方面的。其一,，會使被告之一的甲這個惡意之人,，擴而廣之,，會使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前手,，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益,，誠為是非顛倒,。其二，意味著連環(huán)合同沒有法律保障,，隨時可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),，即，第一個出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個出賣人,，同時不追認第二份買賣合同,，其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易,，談何交易安全,？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,，而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條）,，縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán),、形成權(quán),，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實,，在有體物場合,，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而,，甲對b號房屋的所有權(quán)可以說是其與a公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物,，處于a公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對抗不了a公司的債權(quán),。換言之,，甲只有依約移轉(zhuǎn)b號房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利,。一言以蔽之,，系爭合同的效力不得取決于甲這個登記名義人是否追認。

（二）關(guān)于系爭合同的效力

1,。法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法,？新法優(yōu)先于舊法？ 系爭合同適用城市房地產(chǎn)管理法,，還是適用合同法,？抑或適用或類推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱為法釋【1999」19號）、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為法釋【20xx」7號）,？

城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36一45條）,，包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同（第150一166條）,，適用于各種買賣合同,，包括房屋買賣合同,。專就房屋買賣來講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則,，系爭案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項的規(guī)定。

但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效,。違反該項規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無效,。究竟如何解釋，頗費思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的立法目的如何,，不易查考,；二是許多人都認為,，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范,，不得違反,。從該法制定當(dāng)時的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)，可能就是無效,。時至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫??？墒?，將系爭合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定,，判決無效,，這如何與合同法,、法釋【1999】19號,、法釋【20xx】7號的規(guī)定相協(xié)調(diào),？

眾所周知,，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變,，不再是像經(jīng)濟合同法那樣,，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則,，盡量承認合同的效力,，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效,，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條）,，或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）,。法釋【1999】19號第4條的規(guī)定,，法釋【20xx】7號第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點,。尤其是法釋【20xx】7號第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的,，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,，買受人請求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因,，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限,；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,，自合同訂立之日起90日,?！边@兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記,，合同也有效,。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人,、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號第1條）,，對于諸如系爭合同等類型的合同，最多是類推適用,。

上述立場及觀點的轉(zhuǎn)變,，無論是在理論上還是實務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢的,。如果這個結(jié)論是正確的話,，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定便已經(jīng)不合時宜,。

在這種背景下,，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對系爭案件適用城市房地產(chǎn)管理法,，而非合同法及有關(guān)司法解釋,，顯然是不適當(dāng)?shù)?。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊?，對于系爭案件,，?yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法,，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規(guī)定,，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的思想。如何達到這一目的,，比較理想的路徑是,，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對于系爭案件,，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”,，而適用合同法、法釋【1999」19號的有關(guān)規(guī)定這些“新法”,，類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規(guī)定,。依據(jù)這些“新法”認定系爭合同有效，從而,，出賣人因其在約定的期限屆滿時未能移轉(zhuǎn)b號房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任,，買受人有權(quán)請求出賣人承擔(dān)此類責(zé)任，同時享有合同解除權(quán)。

2,。系爭合同效力的認定：違反強制性規(guī)范,？

確定適用合同法解決系爭案件，只是澄清了問題的一部分,，仍然存在著這樣的疑問：對于系爭合同,，是適用合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定,，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定,？

一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定,，確認系爭合同無效,。該第52條計有5項規(guī)定,，究竟適用的是哪一項,？一審民事判決書并未言明，不符合請求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求,，需要探究清楚,。

基于系爭案件的案情，按照一審民事判決書關(guān)于“違反法律,、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效”的判決理由,，檢索合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，只有其中的第5項“違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”才符合一審民事判決書的真意,。

接下來的問題是，結(jié)合系爭合同,，合同法第52條第5項所謂的“法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者,？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定,，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定？在筆者看來,，回答都應(yīng)是否定的,。其理由在于，第一,，如同上文分析的那樣,，系爭案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項作為一審判決所指“強制性規(guī)定”的妥當(dāng)性,，換言之,，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項這個“強制性規(guī)定”作為認定系爭合同無效的根據(jù)，是不適當(dāng)?shù)摹５诙?，合同法總則中,，作為認定系爭合同無效根據(jù)的“強制性規(guī)定”，除第52條以外,，別無其他規(guī)范,。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認定系爭合同無效的“強制性規(guī)定”,。就是說,，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認定系爭合同無效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項關(guān)于“違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效的規(guī)定,，別無其他?？墒?，將該條項適用于個案，必須結(jié)合另外的具體的“強制性規(guī)定”才可判斷出系爭合同是否違反了“強制性規(guī)定”,，進而認定系爭合同無效與否,，在找不出系爭合同違反了另外的具體的強制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項“違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”,，來認定系爭合同無效。

一言以蔽之,，一審判決將合同法第52條適用于系爭案件,，的確不當(dāng)。

3,。系爭合同效力的認定：效力待定,？合同有效？

以上討論雖然得出了系爭案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論,，但是仍然未解決這樣的問題：系爭案件是適用合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定,，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定，甚至類推適用法釋【20xx】7號第19條或第18條的規(guī)定,？解決這個問題,，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定,。其二,，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分則當(dāng)中,，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權(quán)處分,，而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分,，且處于合同法總則部分，故前者為特別法,，后者為普通法,，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其三,，合同法第51條和第巧0條競合,，究竟適用哪一條，由權(quán)利人選擇,。其四,，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[20xx]7號第19條或第18條的規(guī)定,。

采用方案一帶來的弊端,，在上文關(guān)于系爭合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒,，在連環(huán)合同場合會導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán),、形成權(quán),。既然如此，解決系爭案件不應(yīng)采取該方案,。

方案二、三運用在某些案件中可能適當(dāng),，如在買受人簽訂合同時不知作為買賣物的房屋無產(chǎn)權(quán)證的案件中,，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任,，比較合適,。但在系爭案件中不能采用這兩個方案，因為系爭案件中的原告在訂立系爭合同時知曉b號房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù),，至少是重大過失地不知,。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定,，出賣人a公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任,。

運用排除法，只剩下方案四了,。筆者也未找到比方案四更好的方案,，至少暫時對其持肯定態(tài)度。據(jù)此,，認定系爭合同有效,，出賣人a公司若不能辦理完畢b號房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù),，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，買受人丙享有此類請求權(quán),。從系爭案件中原告丙的訴訟請求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)觀察，可知其未采取方案一,、二,、三，而是選擇了系爭合同有效的方案,，即方案四,。

（三）關(guān)于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除,？

《售房合同書》第4條約定：a公司如不能在20xx年12月31日前將b號房屋的戶名過到丙名下,，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對丙作適當(dāng)經(jīng)濟賠償,。

該約定是屬于附解除條件,，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件,，售房合同便為附解除條件的法律行為,，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時,，售房合同失效,，并且是自動地當(dāng)然地歸于消滅。因被告a公司在20xx年12月31日未能將b號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下,，條件已經(jīng)成就,，那么，無需當(dāng)事人通知解除合同,，售房合同便自此自動地,、當(dāng)然地終止，被告a公司移轉(zhuǎn)b號房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅,，因而,，原告丙訴請被告a公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)，沒有依據(jù),，應(yīng)予駁回,。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為,，不會因所謂解除條件成就而當(dāng)然地,、自動地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時,，解除權(quán)產(chǎn)生,。即a公司在加01年12月31日未能將b號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下,，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán),，通知被告a公司《售房合同書》作廢,，那么，該合同歸于消滅,；若不行使解除權(quán),，仍然請求被告a公司向其移轉(zhuǎn)b號房屋的所有權(quán)，那么,，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

總之,，《售房合同書》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除,，那么原告丙就能請求被告a公司繼續(xù)履行售房合同,，進而取得b號房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件,，因系爭合同已經(jīng)終止,，被告a公司就不再負有移轉(zhuǎn)b號房屋所有權(quán)的義務(wù)?？梢?，準(zhǔn)確地定性《售房合同書》第4條的約定，對解決b號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問題至關(guān)重要,。

就《售房合同書》第4條的文義分析,，它沒有表達下述意思：a公司在20xx年12月31日未能將b號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除,。也就是說,，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件,。

《售房合同書》第4條規(guī)定，a公司在20xx年12月31日未能將b號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時,，a公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款,，并作適當(dāng)經(jīng)濟賠償。換一種表達方式就是,，售房合同消滅,，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求,，而不符合約定解除的特征,。 把《售房合同書》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的,，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下,，原則上只有雙方同意,，才可以將其排除。在系爭案件中,，原告丙請求被告辦理b號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),，是單方面改變原來的雙方的約定，即,，不讓系爭合同自動地當(dāng)然地消滅,，而是繼續(xù)有效。對此,，被告不予認可,，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力,。換言之丁原來約定的附解除條件依然有效,，它不會轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭合同照樣自動消滅,。

正因原告丙與被告a公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動消滅,，所以，原告丙訴求被告將b號房屋的所有權(quán)過戶到其名下,，便沒有法律根據(jù),，不應(yīng)得到法院的支持。

（四）關(guān)于b號房屋價款返還的請求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán),？物的返還請求權(quán),？損害賠償請求權(quán)？

系爭合同終止,，原告返還其占有的b號房屋,，被告a公司返還其所取得的價款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認,，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價款返還的請求權(quán)基礎(chǔ),。

由于貨幣的所有權(quán)原則上與對該筆貨幣的占有相一致，所以,，當(dāng)原告丙將價款支付給被告a公司后,，他就喪失了對該筆價款的所有權(quán)。現(xiàn)在,，因系爭合同自20xx年12月31日屆滿時b號房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動終止,，被告a公司有義務(wù)返還該筆價款。由于原告丙對該筆價款無所有權(quán),，所以,，他請求a公司返還的請求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請求權(quán)。從當(dāng)事人雙方的損益變動并予以調(diào)整的角度著眼,，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán),。如此判斷乃因為這種損益變動符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1,。被告a公司不再移轉(zhuǎn)b號房屋的所有權(quán)，連占有也要恢復(fù),，卻擁有該房屋的部分對價,，顯然獲得了利益。2,。原告丙不能取得b號房屋的所有權(quán),，連占有也要喪失，卻支付了價款,，存在著損失,。3。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系,。4,。被告a公司擁有價款沒有合法根據(jù)。在德國,，是從合同終止,、債權(quán)不復(fù)存在的角度說價款無原因，在中國,，可以直接從a公司不移轉(zhuǎn)b號房屋所有權(quán)卻獲得價款沒有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認定,。

當(dāng)然，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán),，而把該筆購房款作為因被告a公司不將b號房屋所有權(quán)過戶給他而造成的損失,，主張違約損害賠償，返還價款的請求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請求權(quán),。筆者認為,，如此尋找請求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件,，可予支持,。不過，從原告丙訴訟請求和一審民事判決書表述的文義看,，都未尋求違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ),。 主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)或者違約損害賠償請求權(quán)，各有利弊,。主張前者，不必舉證被告a公司具有過失,，不受與有過失,、應(yīng)當(dāng)預(yù)見等規(guī)則的制約。主張后者,，在原告丙的損失大于125000元價款時,，可以多獲得些賠償,。

（五）對系爭b號屋裝修問題處理的請求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)？損害賠償請求權(quán),？

售房合同消滅,，原告占有b號房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)返還,。于此場合,，原告對b號房屋的裝修如何處理？從《售房合同書》第4條的約定看,，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費作為其經(jīng)濟損失看待,，原告丙欠缺該項訴訟請求，一審民事判決則謂,，對原告丙的該項經(jīng)濟損失,，本案不宜一并處理，丙可另行起訴,。對此,，應(yīng)當(dāng)如何評論？因原告丙訴求被告辦理系爭房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù),，主張取得系爭房屋的所有權(quán),，是以系爭合同有效為前提的。而主張裝修b號房屋形成添附價值的返還,，是在系爭合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn),。可見,，原告丙若同時主張上述二權(quán),，顯然不合邏輯。問題是,，一審法院的主審法官欲認定系爭合同無效,，依據(jù)法律和法理便會發(fā)生裝修形成價值的返還問題，可是原告丙卻無此訴求,，如何處理方為妥當(dāng),？有意見認為，于此場合主審法官負有釋明的義務(wù),，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無效的情況下,，原告丙取得不了系爭房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項目,，包括裝修b號房屋形成的添附利益的返還,。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責(zé)?！?〕這種意見值得重視,。

在筆者看來，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見解：

如果被告a公司將b號房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙,，那么,，丙對該房屋的裝修屬于對其所有物的改良，與他人無關(guān),。但系爭合同因解除條件成就而自動失效,，b號房屋的所有權(quán)不會移轉(zhuǎn)給丙，丙對b號房屋的占有沒有根據(jù),，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋,，這就產(chǎn)生了丙裝修b號房屋如何處理的問題。

從b號房屋本身的角度觀察,，裝修材料與b號房屋結(jié)合在一起,，不能分離，或者雖然能夠分離,，但所需費用過巨,，構(gòu)成動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，丙喪失對裝修材料的動產(chǎn)所有權(quán),，b號房屋的所有權(quán)擴張到裝修材料上,。但b號房屋的所有權(quán)人甲對此未支付相應(yīng)的代價，其享有這部分利益沒有合法根據(jù),，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，甲有義務(wù)予以返還。就是說,，原告丙對其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán),。

從原告丙和被告a公司之間的售房合同的角度看，b號房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下,，構(gòu)成被告a公司違約,。該違約行為給丙造成了購買此類房屋的機會喪失、支出裝修費等一系列損失,。如此,，裝修費可以作為被告a公司違約所造成的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認識的,，體現(xiàn)在《售房合同書》第4條中,。

可見，b號系爭房屋裝修問題的處理,，可有兩個請求權(quán)基礎(chǔ),，一個是不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，一個是損害賠償請求權(quán)。如果原告丙主張并實現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán),，他的這部分損失得到了填補，損害賠償請求權(quán)因缺少“損失”這個構(gòu)成要件便不會產(chǎn)生,。如果原告丙主張并實現(xiàn)了損害賠償請求權(quán),，b號房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個要件而不成立,。就是說,，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時實現(xiàn)二者,。

就一審訴訟的實際情況看,，原告丙選擇了損害賠償請求權(quán)，有其法律及法理依據(jù),，但不是最佳的選擇,。因為賠償損失在范圍上要受與有過失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了,，以原告丙也有過錯為由未裁判被告a公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任,。

假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，那么,，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還,，與原告丙有無過失無關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任,，所以就不再適用與有過失規(guī)則,，即使丙有過失，也有權(quán)請求返還接近于添附在b號房屋的價值,。在這樣的情況下,，一審判決就不會以原告丙也有過錯為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求。

由此可見,，請求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個案中的正確運用,，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護，不單純是個學(xué)術(shù)問題,，即使是從事實務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視,。

（六）余論

1。關(guān)于原告丙的損害賠償請求權(quán)

其實,，因被告a公司違約,，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機會,，若再買到與b號房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM更多的價款,，該超出部分的價款即為原告丙的損失。再如，原告丙因購買b號房屋而支出了交通費,、訴訟費,、誤工費等。這些損失,，屬于真正的違約所造成的損失,，原告丙均可請求被告賠償。其請求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請求權(quán),，不會是不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán),，更不會是物的返還請求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見,、與有過失,、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對該項損失的造成或擴大也有過失,，則要依據(jù)與有過失規(guī)則,，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即被告a公司要少賠乃至不賠,。

從法律人的要求講,，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款,，請求被告a公司賠償上述損失,，但原告丙未提起此項訴訟請求，喪失了良機,。

2,。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)

從《售房合同書》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向a公司交納購房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修,、人住b號房的規(guī)定分析,，被告a公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)b號房屋的所有權(quán)。如果丙能夠舉證被告a公司怠于請求甲辦理b號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),，那么,，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)，在20xx年12月31日屆滿之前,，即（（售房合同書》未自動終止之前,，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟，請求甲辦理b號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),。

在系爭案件的實際訴訟過程中,，原告丙將甲和a公司作為共同被告起訴，請求他們履行將b號房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù),，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán),？筆者持否定的觀點,，理由在于，其一,，原告丙訴請甲履行b號系爭房屋的所有權(quán)過戶義務(wù),，未表示是在行使被告a公司對于甲的到期債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件,。其二,，原告丙提起的是普通訴訟，沒有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號第11條至第22條的規(guī)定,，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán),。當(dāng)事人不主張,，即難以認定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三,，原告丙向一審法院提起訴訟的時間在20xx年3月,，而系爭合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動終止，致使其向被告a公司主張移轉(zhuǎn)b號房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅,。這樣,，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán),，也得不到主審法院的支持,。

總之，原告丙因其未及時提起債權(quán)人代位權(quán)之訴,，喪失了取得b號房屋所有權(quán)的一個機會,。