隨著人們法律意識(shí)的加強(qiáng)，越來(lái)越多的人通過(guò)合同來(lái)調(diào)和民事關(guān)系,，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為,。怎樣寫(xiě)合同才更能起到其作用呢？合同應(yīng)該怎么制定呢,？下面是小編為大家整理的合同范本,，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧,。

集資房無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同可公證不?篇一

身份證號(hào)碼：________________

共有人：________________(系甲方之妻)

身份證號(hào)碼：________________

擔(dān)保人：________________

身份證號(hào)碼：________________

擔(dān)保人：________________

身份證號(hào)碼：________________

買(mǎi)方：________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

身份證號(hào)碼：________________

共有人：________________

身份證號(hào)：________________

甲,、乙雙方在平等、自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房，達(dá)成如下合同：

第一條甲方所售房屋座落位置,、面積：

1,、甲方所售房屋房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)尚未辦理。

2,、甲方所售房屋位于____________________________________,。

3,、甲方所售房屋為二層樓房，建筑面積約____________平方米,。

第二條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：________________

1,、甲、乙雙方協(xié)商一致,，甲方所售房屋總金額為(人民幣_(tái)____________元整(￥ )

2,、甲、乙雙方達(dá)成一致意見(jiàn),，交易稅費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān),。

第三條付款方式：合同簽訂當(dāng)______日乙方應(yīng)將______________元購(gòu)房款一次性付給甲方。

第四條房屋交付：

合同簽訂及甲方付清購(gòu)房款當(dāng)日,，甲方將房屋及與該房有關(guān)的稅費(fèi)票據(jù),、文書(shū)合同交付乙方。

第五條甲方逾期交房的違約責(zé)任：

甲方未按本合同第四條規(guī)定將房屋及時(shí)交付乙方,，每逾期一日,，按照購(gòu)房總價(jià)的5‰支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的,，即視為甲方不履行本合同,，乙方有權(quán)解除合同，由甲方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi),，并向乙方支付房?jī)r(jià)________%的違約金,。

第六條甲方保證簽訂合同時(shí)房屋的共有人已知悉并同意出售，甲方保證在交接時(shí)該房屋質(zhì)量完好,，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛(水,、電、物業(yè)等費(fèi)用甲方已全部交清),，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán),、土地糾紛和債務(wù)糾紛或交接

后因甲方債權(quán)債務(wù)糾紛導(dǎo)致該房屋被查封拍賣(mài)或債權(quán)人強(qiáng)占房屋，由甲方承擔(dān)全部賠償責(zé)任,。

第七條乙方需要辦理水,、電及房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)提供證件配合乙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)如因甲方原因致使過(guò)戶(hù)未在法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)完成,，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

第八條乙方購(gòu)房后如房地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)不能或尚未過(guò)戶(hù),，出現(xiàn)拆遷或政府征用等情況則受償權(quán)利人為乙方,，乙方此權(quán)利實(shí)現(xiàn)如需甲方配合，甲方必需予以配合

第九條甲方保證交付房屋時(shí),，該房屋承租戶(hù)知悉該房已出售且無(wú)異議甲方應(yīng)配合乙方重新同承租戶(hù)簽訂租賃合同,，承租戶(hù)的租賃期限應(yīng)自本合同簽字之______日起算,。甲方收取承租戶(hù)的租金應(yīng)與甲方與承租戶(hù)簽訂租賃合同之日起至本合同簽訂之日止相對(duì)應(yīng)，甲方多收取的租金應(yīng)交付乙方,。

第十條合同一經(jīng)簽訂甲乙雙方不得反悔,，如甲方反悔或主張合同無(wú)效，甲方應(yīng)按本合同第十一條約定對(duì)乙方承擔(dān)責(zé)任,。

第十一條合同簽訂后甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行合同約定,，如違約，則應(yīng)承擔(dān)合同總額_______%的違約責(zé)任,，如因違約給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失(包括可期待利益及因違約產(chǎn)生訴訟導(dǎo)致的車(chē)旅費(fèi),、律師費(fèi)、訴訟費(fèi),、鑒定費(fèi)用),，應(yīng)賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

第十二條為保證合同的履行,，甲方自愿提供兩名擔(dān)保人作為保證人,，保證人的保證期間為糾紛或爭(zhēng)議發(fā)生之日起____________。

第十三條本合同未盡事宜,，由甲,、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議,，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力,。

第十四條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲,、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的,，甲,、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。

第十五條本合同自甲,、乙雙方簽字之日起生效,。本合同共2頁(yè)，一式二份,，甲,、乙各執(zhí)一份。合同附件是本合同有效組成部分,。

甲方(簽章)：________________乙方(簽章)：________________

共有人：________________共有人：________________

擔(dān)保人：________________

________年_____月______日________年_______月_____日

集資房無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同可公證不?篇二

甲方(賣(mài)方)：_______________________

身份證號(hào)碼：________________

乙方(買(mǎi)方)：_______________________

身份證號(hào)碼：___________________

甲乙雙方經(jīng)平等自愿協(xié)商,，簽訂本合同以共同遵守。

一,、房屋基本情況

甲方自愿將其房屋出售給乙方,，乙方也已了解該房屋具體狀況,，并自愿購(gòu)買(mǎi)該房屋，該房屋具體狀況如下;

房屋位置：__________________,。

房屋建筑面積：__________㎡

二,、房屋價(jià)格及其他費(fèi)用

甲、乙雙方協(xié)商一致,，甲方所售房屋占地面積,建筑面積總金額為_(kāi)_______元(大寫(xiě)：______________元整),。

三、付款方式

簽訂協(xié)議時(shí)付人民幣(大寫(xiě))________(大寫(xiě)：_____________元整),，尾款簽訂協(xié)議后三個(gè)月內(nèi)付清,，付款以甲方出示收據(jù)為證。

四,、特別約定

1.甲方必須保證所賣(mài)房屋產(chǎn)權(quán)屬于甲方所有,，且房屋不存在任何任何抵押以及債務(wù)糾紛。因乙方所購(gòu)房屋為_(kāi)_______福利房,該房屋現(xiàn)無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證,，甲方應(yīng)在____日辦理房產(chǎn)證,，若以后因違章建筑拆除由甲方負(fù)責(zé)。

2.本合同簽定時(shí),，甲方未取得房產(chǎn)證,。甲方提供建造本房屋的相關(guān)證明資料等作為交易依據(jù)。待辦理房產(chǎn)證條件成熟時(shí),，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)并過(guò)戶(hù),。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由____方負(fù)擔(dān),。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān),。

3.本合同簽訂后，甲方對(duì)該房屋的使用,、收益,、出租、擔(dān)保,、抵押,、買(mǎi)賣(mài)、占有等全部權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方,。合同簽訂后,，房屋被收回或者拆遷所得補(bǔ)償歸于乙方，甲方須協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)以便乙方獲得補(bǔ)償,。甲方承諾并保證乙方對(duì)該房屋享有完全的居住權(quán)以及處分權(quán),，甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其他任何方式的處分,。

4.房屋價(jià)款支付完畢期間房屋若有質(zhì)量問(wèn)題由甲方承擔(dān)維修責(zé)任,。

五,、本協(xié)議自簽訂之日起，買(mǎi)賣(mài)雙方不得反悔,如有一方反悔,，除退回房屋總價(jià)款以外,，還必須賠償另一方房屋總價(jià)款的25%賠償金。

六,、本協(xié)議未盡事宜,，由甲、乙雙方另行議定,，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議,，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具同等法律效力。

七,、本協(xié)議自甲,、乙雙方簽字之日起生效。

八,、本協(xié)議一式二份,，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)一份,。

簽署時(shí)間：__________ ________年 ________月 ________日

甲方(蓋章)：__________

聯(lián)系方式：__________

地址：__________

乙方(蓋章)：__________

聯(lián)系方式：__________

地址：__________

集資房無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同可公證不?篇三

出賣(mài)人(甲方)： 身份證號(hào)碼：

買(mǎi)受人(乙方)： 身份證號(hào)碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》,、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等,、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)等相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議,，以資共同遵守：

一,、甲方自愿將其位于 _____________________________的房產(chǎn)及其土地使用權(quán)(一層車(chē)庫(kù)一處，建筑面積_____平方米;車(chē)庫(kù)門(mén)前附屬場(chǎng)地____ _____平方米及附屬卷閘門(mén),、防盜窗等設(shè)施,，上述內(nèi)容以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本房屋”)以人民幣_(tái)______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥______ __ 元)的價(jià)款出售給乙方。

二,、乙方支付甲方合同保證定金 萬(wàn)元，如甲方反悔本合同,，雙倍賠償;如乙方反悔本合同,，定金不退。

三,、本合同簽定時(shí),，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí),，甲方須無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù),，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)發(fā)生的契稅,、土地出讓金由乙方負(fù)擔(dān)。甲方承擔(dān)本合同轉(zhuǎn)讓的房屋及土地稅費(fèi),。乙方在甲方交付房屋后一次性將房款交付甲方,。(交易后甲方給乙方寫(xiě)好收據(jù))

四、本合同簽訂后,，甲方對(duì)的房屋使用,、收益、出租,、擔(dān)保,、抵押、買(mǎi)賣(mài),、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方,。

五、本合同簽訂后,，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,，乙方保證按期繳納購(gòu)房后應(yīng)付的各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,，甲方不得以本房屋為關(guān)聯(lián)與他人訂立任何合同,。

六、違約責(zé)任

1,、甲方應(yīng)當(dāng)于 年 月 日交付乙方房屋,，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之三計(jì)算違約金支付給乙方,。逾期超過(guò)30天時(shí),，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí),，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外,，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣 元。

2,、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的,。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之三計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)30天時(shí),，甲方有權(quán)解除合同,。解約時(shí)，乙方已付定金不退,。

3,、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失,。

4,、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同,。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照下述兩種算法取高值返還乙方：1)、本房屋合同轉(zhuǎn)讓金額本金及利息,，利息按年息20%計(jì)算,，計(jì)息期自合同簽訂日起算;2)、解除合同時(shí)本房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià),，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用,搬遷等損失,。

5、如因規(guī)劃部門(mén),、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因影響房屋質(zhì)量和使用功能的,，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方;如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方,。

七,、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述方式解決：依法向人民法院起訴,。

八,、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。

九,、本合同一式2份,，甲、乙方各執(zhí)一份,。

甲方： 年 月 日

乙方： 年 月 日

見(jiàn)證人： 年 月 日

1.購(gòu)房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全,，也就是我們常說(shuō)的五證是否完備。

2.買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買(mǎi)賣(mài)合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記,。去辦理登記需要攜帶身份證,、戶(hù)口本、《商品房銷(xiāo)售合同》等證件和資料,。

3.買(mǎi)賣(mài)雙方接到交易所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的通知后,，應(yīng)攜帶身份證、戶(hù)口本,、圖章等,，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅,、印花稅后就可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易所會(huì)給買(mǎi)方發(fā)放房產(chǎn)賣(mài)契，原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理,。買(mǎi)賣(mài)雙方或一方因故不能辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的,，可出具委托書(shū)委托代理人代為辦理。

4.辦理完買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)后,，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契,，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣(mài)方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證,、《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》,、商品房銷(xiāo)售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件,、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》,、《墻界表》、《面積計(jì)算表》,。

5.經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查驗(yàn)證后,，買(mǎi)方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

有些地方在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,，開(kāi)發(fā)商也會(huì)提供代辦交易登記,、過(guò)戶(hù)和房地產(chǎn)權(quán)證的服務(wù)，不過(guò),，具體過(guò)程基本上都由開(kāi)發(fā)商一手操辦,，買(mǎi)房人控制不了具體的進(jìn)度，不能及時(shí)了解相關(guān)情況,。因此,，在條件許可的情況下，購(gòu)房者最好能由本人或委托代理人與開(kāi)發(fā)商一起辦理,。

集資房無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同可公證不?篇四

：對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效,，而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí),，已付房?jī)r(jià)款的返還,、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場(chǎng)合,，不得適用過(guò)失相抵規(guī) 則,，除非守約方對(duì)此類(lèi)返還選擇了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖,。

：無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài) 無(wú)權(quán)處分 解除條件 不當(dāng)?shù)美?/p>

后來(lái)乙成為a公司的法定代表人,，他對(duì)b號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給a公司，成為a公司財(cái)產(chǎn)的一部分,。但a公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書(shū)》給丙辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記,，表面原因是a公司一直未取得b號(hào)房屋的所有權(quán),，深層原因是甲違反了她與a公司之間的《賣(mài)房協(xié)議》，私自將b號(hào)房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走,，并不配合a公司將b號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù),，致使a公司難以將b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認(rèn)為,，兩被告a公司和甲的行為違反了合同,，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院,，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù),；a公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。

一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同,，自成立時(shí)生效,。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效,。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告a公司在簽訂售房合同書(shū)時(shí),，被告a公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書(shū),，且至今被告a公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書(shū)，丙明知a公司非產(chǎn)權(quán)人,，所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書(shū),，仍然與a公司簽訂售房合同書(shū)，故雙方簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效,，對(duì)此，a公司與丙均有過(guò)錯(cuò),。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力,，原告要求按售房合同書(shū)，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求,，本院不予支持,。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還,；雙方都有過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還a公司,，a公司亦應(yīng)將所得房款返還丙,。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理,，丙可另行起訴,。綜上所述,，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第56條,、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定,，判決原告丙與被告a公司簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效,，原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告a公司，被告a公司返’還原告丙購(gòu)房款,。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。

一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是,，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)环駝t,，合同無(wú)效。

（一）關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性

1,。關(guān)于《賣(mài)房協(xié)議》的定性2,。關(guān)于《售房合同書(shū)》的定性

把第二份買(mǎi)賣(mài)房屋的合同—《售房合同書(shū)》—定性為出賣(mài)他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一,，該合同明確約定a公司將原房主甲的b號(hào)房屋賣(mài)給丙,；第二，合同簽訂當(dāng)時(shí),，b號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下，并且,，登記名義人與a公司,、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，b號(hào)房屋的所有權(quán)與a公司,、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔,，按照債的相對(duì)性原則，a公司,、丙對(duì)登記名義人沒(méi)有直接的請(qǐng)求權(quán),。這是第二份房屋買(mǎi)賣(mài)合同不同于第一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要之點(diǎn)，所以,，筆者把它定性為出賣(mài)他人之物的合同,。賦予《賣(mài)房協(xié)議》中的出賣(mài)人甲否認(rèn)《售房合同書(shū)》的權(quán)利,，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利,，其弊端是多方面的,。其一，會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人,，擴(kuò)而廣之,，會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的前手，非但未受到懲罰,，反而獲得了較大利益,，誠(chéng)為是非顛倒。其二,，意味著連環(huán)合同沒(méi)有法律保障,，隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即,，第一個(gè)出賣(mài)人毀約,，拒不將其買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣(mài)人，同時(shí)不追認(rèn)第二份買(mǎi)賣(mài)合同,，其后的買(mǎi)賣(mài)合同都因而失去效力,。這就破壞了正常的交易，談何交易安全,？其三,，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違反了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條）,，縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣(mài)人,，還誤將出賣(mài)人（移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán),，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則,。其實(shí)，在有體物場(chǎng)合,，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的,，〔2〕因而，甲對(duì)b號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與a公司之間《賣(mài)房協(xié)議》的標(biāo)的物,，處于a公司的債權(quán)效力的射程內(nèi),，該所有權(quán)對(duì)抗不了a公司的債權(quán)。換言之,，甲只有依約移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù),，沒(méi)有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之,，系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn),。

（二）關(guān)于系爭(zhēng)合同的效力

1,。法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法,？ 系爭(zhēng)合同適用城市房地產(chǎn)管理法,，還是適用合同法？抑或適用或類(lèi)推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)為法釋【1999」19號(hào)）,、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為法釋【20xx」7號(hào)）,？

城市房地產(chǎn)管理法專(zhuān)門(mén)規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǖ?6一45條），包括房屋買(mǎi)賣(mài),。合同法規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)合同（第150一166條）,，適用于各種買(mǎi)賣(mài)合同，包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。專(zhuān)就房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法,，合同法屬于普通法,。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法,，并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定,。

但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”,，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無(wú)產(chǎn)權(quán)證的合同無(wú)效,。違反該項(xiàng)規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效,，或者合同無(wú)效,。究竟如何解釋?zhuān)H費(fèi)思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的立法目的如何，不易查考,；二是許多人都認(rèn)為,，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范,，不得違反,。從該法制定當(dāng)時(shí)的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn),，可能就是無(wú)效,。時(shí)至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫??？墒牵瑢⑾禒?zhēng)合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定,，判決無(wú)效,，這如何與合同法,、法釋【1999】19號(hào)、法釋【20xx】7號(hào)的規(guī)定相協(xié)調(diào),？

眾所周知,，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變,，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣,，動(dòng)輒令合同無(wú)效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則,，盡量承認(rèn)合同的效力,，即使是出賣(mài)他人之物，也不再是硬性地令合同無(wú)效,，而是由出賣(mài)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條）,，或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）,。法釋【1999】19號(hào)第4條的規(guī)定,，法釋【20xx】7號(hào)第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點(diǎn),。尤其是法釋【20xx】7號(hào)第19條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年的,，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記,，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因,，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限,；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,，自合同訂立之日起90日,。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí),，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記,，合同也有效。當(dāng)然,，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人,、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同（法釋「20xx」7號(hào)第1條），對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類(lèi)型的合同，最多是類(lèi)推適用,。

上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變,，無(wú)論是在理論上還是實(shí)務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢(shì)的,。如果這個(gè)結(jié)論是正確的話,，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜,。

在這種背景下,，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對(duì)系爭(zhēng)案件適用城市房地產(chǎn)管理法,，而非合同法及有關(guān)司法解釋?zhuān)@然是不適當(dāng)?shù)?,。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊螅瑢?duì)于系爭(zhēng)案件,，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定,，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定,，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的思想,。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是,，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對(duì)于系爭(zhēng)案件,，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”,，而適用合同法、法釋【1999」19號(hào)的有關(guān)規(guī)定這些“新法”,，類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定,。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，從而,，出賣(mài)人因其在約定的期限屆滿(mǎn)時(shí)未能移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任,，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)此類(lèi)責(zé)任，同時(shí)享有合同解除權(quán),。

2,。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范？

確定適用合同法解決系爭(zhēng)案件,，只是澄清了問(wèn)題的一部分,，仍然存在著這樣的疑問(wèn)：對(duì)于系爭(zhēng)合同，是適用合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定,，還是合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定,，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定？

一審民事判決書(shū)沒(méi)有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定,，而是適用了合同法第52條的規(guī)定,，確認(rèn)系爭(zhēng)合同無(wú)效,。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定，究竟適用的是哪一項(xiàng),？一審民事判決書(shū)并未言明,，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚,。

基于系爭(zhēng)案件的案情,，按照一審民事判決書(shū)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效”的判決理由,，檢索合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定,，只有其中的第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書(shū)的真意,。

接下來(lái)的問(wèn)題是,，結(jié)合系爭(zhēng)合同，合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定,，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定,？在筆者看來(lái)，回答都應(yīng)是否定的,。其理由在于,，第一，如同上文分析的那樣,，系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法,，這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的妥當(dāng)性，換言之,，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的根據(jù),，是不適當(dāng)?shù)摹５诙?，合同法總則中,，作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”，除第52條以外,，別無(wú)其他規(guī)范,。在合同法分則的“買(mǎi)賣(mài)合同”一章中，也找不出認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的“強(qiáng)制性規(guī)定”,。就是說(shuō),，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書(shū)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效的規(guī)定,，別無(wú)其他,。可是,，將該條項(xiàng)適用于個(gè)案,，必須結(jié)合另外的具體的“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭(zhēng)合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效與否,，在找不出系爭(zhēng)合同違反了另外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下,，不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,，來(lái)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效,。

一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件,，的確不當(dāng),。

3。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：效力待定,？合同有效,？

以上討論雖然得出了系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問(wèn)題：系爭(zhēng)案件是適用合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定,，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定,，甚至類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定？解決這個(gè)問(wèn)題,，可有如下方案：其一,，適用合同法第51條的規(guī)定。其二,，合同法第150條系關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分則當(dāng)中,，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買(mǎi)賣(mài)合同中的無(wú)權(quán)處分,，而且適用租賃等合同中的無(wú)權(quán)處分，且處于合同法總則部分,，故前者為特別法,，后者為普通法，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用,。其三,，合同法第51條和第巧0條競(jìng)合，究竟適用哪一條,，由權(quán)利人選擇,。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類(lèi)推適用法釋[20xx]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定,。

采用方案一帶來(lái)的弊端,，在上文關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒,，在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán),、形成權(quán),。既然如此，解決系爭(zhēng)案件不應(yīng)采取該方案,。

方案二,、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)不知作為買(mǎi)賣(mài)物的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證的案件中,，買(mǎi)受人援引合同法第150條,，追究出賣(mài)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較合適,。但在系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案,，因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立系爭(zhēng)合同時(shí)知曉b號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過(guò)失地不知,。按照合同法第151條關(guān)于“買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物享有權(quán)利的,，出賣(mài)人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣(mài)人a公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任,。

運(yùn)用排除法,，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案,，至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度,。據(jù)此，認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效,，出賣(mài)人a公司若不能辦理完畢b號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù),，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，買(mǎi)受人丙享有此類(lèi)請(qǐng)求權(quán),。從系爭(zhēng)案件中原告丙的訴訟請(qǐng)求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù)觀察，可知其未采取方案一,、二,、三，而是選擇了系爭(zhēng)合同有效的方案,，即方案四,。

（三）關(guān)于《售房合同書(shū)》第4條約定的定位：附解除條件,？約定解除？

《售房合同書(shū)》第4條約定：a公司如不能在20xx年12月31日前將b號(hào)房屋的戶(hù)名過(guò)到丙名下,，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外,，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。

該約定是屬于附解除條件,，還是構(gòu)成約定解除,？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為,，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定,，當(dāng)解除條件成就時(shí)，售房合同失效,，并且是自動(dòng)地當(dāng)然地歸于消滅,。因被告a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到丙名下，條件已經(jīng)成就,，那么,，無(wú)需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動(dòng)地,、當(dāng)然地終止,，被告a公司移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而,，原告丙訴請(qǐng)被告a公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù),，沒(méi)有依據(jù),，應(yīng)予駁回,。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為,，不會(huì)因所謂解除條件成就而當(dāng)然地,、自動(dòng)地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時(shí),，解除權(quán)產(chǎn)生,。即a公司在加01年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到丙名下，原告丙自此取得解除權(quán),。丙若行使該解除權(quán)，通知被告a公司《售房合同書(shū)》作廢,，那么,，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán),，仍然請(qǐng)求被告a公司向其移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),，那么,，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

總之，《售房合同書(shū)》第4條的約定,，假如構(gòu)成約定解除,，那么原告丙就能請(qǐng)求被告a公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得b號(hào)房屋的所有權(quán),；倘若屬于附解除條件,，因系爭(zhēng)合同已經(jīng)終止，被告a公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù),?？梢?jiàn)，準(zhǔn)確地定性《售房合同書(shū)》第4條的約定,，對(duì)解決b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問(wèn)題至關(guān)重要,。

就《售房合同書(shū)》第4條的文義分析，它沒(méi)有表達(dá)下述意思：a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到丙名下時(shí),，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除,。也就是說(shuō)，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán),，因此不符合約定解除的要件,。

《售房合同書(shū)》第4條規(guī)定，a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到丙名下時(shí),，a公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款,，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是,，售房合同消滅,，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求,，而不符合約定解除的特征,。 把《售房合同書(shū)》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的,，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下,，原則上只有雙方同意,，才可以將其排除,。在系爭(zhēng)案件中，原告丙請(qǐng)求被告辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),，是單方面改變?cè)瓉?lái)的雙方的約定,，即,，不讓系爭(zhēng)合同自動(dòng)地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效,。對(duì)此,，被告不予認(rèn)可,，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力,。換言之丁原來(lái)約定的附解除條件依然有效,，它不會(huì)轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭(zhēng)合同照樣自動(dòng)消滅,。

正因原告丙與被告a公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動(dòng)消滅,，所以，原告丙訴求被告將b號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到其名下,，便沒(méi)有法律根據(jù),，不應(yīng)得到法院的支持。

（四）關(guān)于b號(hào)房屋價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),？物的返還請(qǐng)求權(quán),？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？

系爭(zhēng)合同終止,，原告返還其占有的b號(hào)房屋,，被告a公司返還其所取得的價(jià)款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn),，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),。

由于貨幣的所有權(quán)原則上與對(duì)該筆貨幣的占有相一致，所以,，當(dāng)原告丙將價(jià)款支付給被告a公司后,，他就喪失了對(duì)該筆價(jià)款的所有權(quán)。現(xiàn)在,，因系爭(zhēng)合同自20xx年12月31日屆滿(mǎn)時(shí)b號(hào)房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動(dòng)終止,，被告a公司有義務(wù)返還該筆價(jià)款。由于原告丙對(duì)該筆價(jià)款無(wú)所有權(quán),，所以,，他請(qǐng)求a公司返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請(qǐng)求權(quán)。從當(dāng)事人雙方的損益變動(dòng)并予以調(diào)整的角度著眼,，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),。如此判斷乃因?yàn)檫@種損益變動(dòng)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1。被告a公司不再移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),，連占有也要恢復(fù),，卻擁有該房屋的部分對(duì)價(jià)，顯然獲得了利益,。2,。原告丙不能取得b號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失,，卻支付了價(jià)款,，存在著損失。3,。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系,。4。被告a公司擁有價(jià)款沒(méi)有合法根據(jù),。在德國(guó),，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說(shuō)價(jià)款無(wú)原因,，在中國(guó),，可以直接從a公司不移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)卻獲得價(jià)款沒(méi)有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。

當(dāng)然,，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，而把該筆購(gòu)房款作為因被告a公司不將b號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)給他而造成的損失，主張違約損害賠償,，返還價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請(qǐng)求權(quán),。筆者認(rèn)為，如此尋找請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件,，可予支持。不過(guò),，從原告丙訴訟請(qǐng)求和一審民事判決書(shū)表述的文義看,，都未尋求違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。 主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或者違約損害賠償請(qǐng)求權(quán),，各有利弊,。主張前者，不必舉證被告a公司具有過(guò)失,，不受與有過(guò)失,、應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)等規(guī)則的制約。主張后者,，在原告丙的損失大于125000元價(jià)款時(shí),，可以多獲得些賠償。

（五）對(duì)系爭(zhēng)b號(hào)屋裝修問(wèn)題處理的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),？損害賠償請(qǐng)求權(quán),？

售房合同消滅，原告占有b號(hào)房屋的根據(jù)不復(fù)存在,，有義務(wù)返還,。于此場(chǎng)合，原告對(duì)b號(hào)房屋的裝修如何處理,？從《售房合同書(shū)》第4條的約定看,，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其經(jīng)濟(jì)損失看待,，原告丙欠缺該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審民事判決則謂,，對(duì)原告丙的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失,，本案不宜一并處理，丙可另行起訴,。對(duì)此,，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)論？因原告丙訴求被告辦理系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù),，主張取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán),，是以系爭(zhēng)合同有效為前提的。而主張裝修b號(hào)房屋形成添附價(jià)值的返還,，是在系爭(zhēng)合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn),。可見(jiàn),，原告丙若同時(shí)主張上述二權(quán),，顯然不合邏輯。問(wèn)題是,，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效,，依據(jù)法律和法理便會(huì)發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問(wèn)題，可是原告丙卻無(wú)此訴求,，如何處理方為妥當(dāng),？有意見(jiàn)認(rèn)為，于此場(chǎng)合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù),，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無(wú)效的情況下,，原告丙取得不了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項(xiàng)目,，包括裝修b號(hào)房屋形成的添附利益的返還,。如果主審法官未做此類(lèi)釋明，便未盡到職責(zé),?！?〕這種意見(jiàn)值得重視。

在筆者看來(lái),，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見(jiàn)解：

如果被告a公司將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙,，那么，丙對(duì)該房屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改良,，與他人無(wú)關(guān),。但系爭(zhēng)合同因解除條件成就而自動(dòng)失效，b號(hào)房屋的所有權(quán)不會(huì)移轉(zhuǎn)給丙，丙對(duì)b號(hào)房屋的占有沒(méi)有根據(jù),，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋,，這就產(chǎn)生了丙裝修b號(hào)房屋如何處理的問(wèn)題。

從b號(hào)房屋本身的角度觀察,，裝修材料與b號(hào)房屋結(jié)合在一起,，不能分離，或者雖然能夠分離,，但所需費(fèi)用過(guò)巨，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合,，丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),，b號(hào)房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但b號(hào)房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付相應(yīng)的代價(jià),，其享有這部分利益沒(méi)有合法根據(jù),，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美子辛x務(wù)予以返還,。就是說(shuō),，原告丙對(duì)其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

從原告丙和被告a公司之間的售房合同的角度看,，b號(hào)房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下,，構(gòu)成被告a公司違約。該違約行為給丙造成了購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的機(jī)會(huì)喪失,、支出裝修費(fèi)等一系列損失,。如此，裝修費(fèi)可以作為被告a公司違約所造成的損失,。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的,，體現(xiàn)在《售房合同書(shū)》第4條中。

可見(jiàn),，b號(hào)系爭(zhēng)房屋裝修問(wèn)題的處理,，可有兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，一個(gè)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，一個(gè)是損害賠償請(qǐng)求權(quán),。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，他的這部分損失得到了填補(bǔ),，損害賠償請(qǐng)求權(quán)因缺少“損失”這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)生,。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，b號(hào)房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失,，不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個(gè)要件而不成立,。就是說(shuō)，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者,。

就一審訴訟的實(shí)際情況看,，原告丙選擇了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，有其法律及法理依據(jù),，但不是最佳的選擇,。因?yàn)橘r償損失在范圍上要受與有過(guò)失規(guī)則（合同法第120條及其解釋?zhuān)┑闹萍s，而一審民事判決也果真如此裁量了,，以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由未裁判被告a公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任,。

假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，那么,，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還,，與原告丙有無(wú)過(guò)失無(wú)關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任,，所以就不再適用與有過(guò)失規(guī)則,，即使丙有過(guò)失，也有權(quán)請(qǐng)求返還接近于添附在b號(hào)房屋的價(jià)值,。在這樣的情況下,，一審判決就不會(huì)以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求。

由此可見(jiàn),，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個(gè)案中的正確運(yùn)用,，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù)，不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題,，即使是從事實(shí)務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視,。

（六）余論

1。關(guān)于原告丙的損害賠償請(qǐng)求權(quán)

其實(shí),，因被告a公司違約,，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同的機(jī)會(huì),，若再買(mǎi)到與b號(hào)房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM(fèi)更多的價(jià)款,，該超出部分的價(jià)款即為原告丙的損失。再如,，原告丙因購(gòu)買(mǎi)b號(hào)房屋而支出了交通費(fèi),、訴訟費(fèi)、誤工費(fèi)等,。這些損失,，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請(qǐng)求被告賠償,。其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請(qǐng)求權(quán),，不會(huì)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，更不會(huì)是物的返還請(qǐng)求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見(jiàn),、與有過(guò)失,、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對(duì)該項(xiàng)損失的造成或擴(kuò)大也有過(guò)失,，則要依據(jù)與有過(guò)失規(guī)則,，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即被告a公司要少賠乃至不賠,。

從法律人的要求講,，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款,，請(qǐng)求被告a公司賠償上述損失,，但原告丙未提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，喪失了良機(jī),。

2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)

從《售房合同書(shū)》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向a公司交納購(gòu)房首款人民幣125000元整,，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修,、人住b號(hào)房的規(guī)定分析，被告a公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),。如果丙能夠舉證被告a公司怠于請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán),，在20xx年12月31日屆滿(mǎn)之前,，即（（售房合同書(shū)》未自動(dòng)終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟,，請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),。

在系爭(zhēng)案件的實(shí)際訴訟過(guò)程中，原告丙將甲和a公司作為共同被告起訴,，請(qǐng)求他們履行將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù),，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點(diǎn),，理由在于,，其一，原告丙訴請(qǐng)甲履行b號(hào)系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù),，未表示是在行使被告a公司對(duì)于甲的到期債權(quán),。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二,，原告丙提起的是普通訴訟,，沒(méi)有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號(hào)第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán),。當(dāng)事人不主張,，即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三,，原告丙向一審法院提起訴訟的時(shí)間在20xx年3月,，而系爭(zhēng)合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動(dòng)終止，致使其向被告a公司主張移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅,。這樣,，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個(gè)構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán),，也得不到主審法院的支持,。

總之，原告丙因其未及時(shí)提起債權(quán)人代位權(quán)之訴,，喪失了取得b號(hào)房屋所有權(quán)的一個(gè)機(jī)會(huì),。