報告材料主要是向上級匯報工作,其表達方式以敘述,、說明為主,在語言運用上要突出陳述性,把事情交代清楚,充分顯示內(nèi)容的真實和材料的客觀,。報告的格式和要求是什么樣的呢,？這里我整理了一些優(yōu)秀的報告范文,，希望對大家有所幫助，下面我們就來了解一下吧,。

城中村改造調(diào)查報告篇一

“城中村”是我國城市化進程快速發(fā)展的結(jié)果,。城市化發(fā)展的同時,，一些處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的村莊逐步融入城區(qū),，成為“城中有村,，村里有城,，村外現(xiàn)代化，村里臟亂差”的地區(qū),。這些村莊在城市化發(fā)展的進程中做出重大貢獻甚至犧牲的同時,，也帶來了一系列的負面問題。比如,，“城中村”在從鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)變過程中,，因土地、戶籍,、人口等多方面均屬城鄉(xiāng)二元管理體制,，沒有完全納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理,，其發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性，在生產(chǎn)方式,、生活方式,、景觀建設(shè)等各方面仍保留濃厚的農(nóng)民特征，因而影響了城市基礎(chǔ)設(shè)施布局,，乃至城市整體規(guī)劃的實施,。由于“城中村”的土地及房屋的性質(zhì)有別于國有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農(nóng)民身份,，“城中村”問題已經(jīng)成為我國很多城市發(fā)展面臨的一個大難題,。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設(shè)和管理帶來很大的負面影響,，而改造“城中村”的難度極大,，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題,。

原來處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設(shè)而逐步被城市包圍,，但剩余土地的性質(zhì)、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統(tǒng)的農(nóng)

村特征,，我市面臨改造的城中村包括：東長壽,、西長壽、東名村,、蘆新村,、東楊家莊等。

（1）,、村落規(guī)劃落后,，問題明顯，居民住宅設(shè)計標準低,，多為平房或獨院二層樓房,，土地占用量大，管理混亂。

（2）,、基礎(chǔ)設(shè)施不完備,，影響居民的生活質(zhì)量。首先,，供暖及供水設(shè)施不完善,，村民現(xiàn)在依然是依靠自己燃煤取暖，另外,，排水設(shè)施不完備也是居民生活的一大隱患,。其次，周圍垃圾堆積,，環(huán)境臟,、亂、差,，垃圾處理設(shè)施少,。

（1）由于村里土地大部分為農(nóng)民宅基地，耕地也因城市化進程在逐年銳減,，村民基本生活保障,、不能確保改造后有可持續(xù)收益的情況下，村民對改造積極性不高,，甚至有對立情緒,；

（2）“城中村”現(xiàn)有集體所有制土地向國有土地轉(zhuǎn)變存在操作上相關(guān)環(huán)節(jié)與現(xiàn)行法律、法規(guī)如何配套實施的問題,；

（3）“城中村”改造所需資金量很大,，但目前各村在招商引資、盤活土地資源方面缺乏成熟,、配套的運作機制和措施,；

（4）村民對項目建設(shè)無把握，擔心項目在運作過程中擱淺,，造成損失,；

（5）村民在“城中村”改造后的養(yǎng)老、醫(yī)療,、就業(yè)方面難以保障,。

“城中村”改造的根本目的是通過各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過開發(fā),、招商引資的形式轉(zhuǎn)化成可進入市場交易的商品房屋,，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發(fā)揮土地的價值進行城市建設(shè),。因此,，集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化利用是“城中村”改造的核心問題,，也是解決“城中村”改造中土地轉(zhuǎn)化首先關(guān)注的問題。

（一）集體土地轉(zhuǎn)換作價出資的法律可行性及操作

我國實行土地公有制,，具體包括國家所有和農(nóng)村集體所有兩種形式,。對于國有土地可以依法進行轉(zhuǎn)讓，而對于農(nóng)村集體所有土地有一定限制,?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),?！?/p>

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓,。”根據(jù)該法第2條和第8條的規(guī)定,，土地使用權(quán)出讓的空間地域范圍是城市規(guī)劃區(qū),，一般包括城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域,。我們現(xiàn)在進行的“城中村”改造就屬于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地的改造。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條和其它相關(guān)規(guī)定,，土地使用權(quán)作價入股必須滿足下列條件：

1,、必須是依法取得土地使用權(quán)（國有土地使用權(quán)）；

2,、集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權(quán)作價入股,。即如果使用集體土地出資的，必須辦理土地征用手續(xù),，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地,，然后以國有土地使用權(quán)的方式作價入股；

3,、土地使用權(quán)應(yīng)當按照規(guī)定進行價格評估后作價入股,；

4、辦理變更登記手續(xù),。以土地使用權(quán)作價入股的,，應(yīng)當?shù)酵恋氐怯浌芾聿块T辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，將原本屬于出資人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至企業(yè)名下,；

5,、土地使用權(quán)作價入股，該土地使用權(quán)應(yīng)當無負擔,。也就是說該土地使用權(quán)作價入股后仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制,。

解決方案：村民不以集體土地使用權(quán)直接出資,，而是以通過有關(guān)征地手續(xù)及費用作程序性處理，實現(xiàn)集體土地向國有土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變,，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國有土地,，國家按政策應(yīng)支付補償安置金；第二步將應(yīng)補償安置金全額投入成立發(fā)展有限公司（有限責任或股份有限公司）,，由村民按比例享有持股股份,；第三步發(fā)展有限公司再以該部分出資（應(yīng)補償安置金全額）辦理該國有土地（原村集體土地）的征用手續(xù)；第四步按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行征收補償,。

（二）資金投入與收益分配的可行性及操作

為了確保村民的長期利益,，將村民利益和有限責任公司掛鉤，可以采取補償金入股的方法,，將屬于個人所有的附著物補償費,、青苗補償費支付給個人，屬于集體所有的征地補償金由村民大會決定,，公司不實際支付而直接將其作為村集體組織的出資,，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤按村人口平均分配給各村民,。

如此,，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時,，村民直接貨幣出資成為股東,。因為有限責任公司的股東最多不得超過50人，建議公司成立時可以以村小組為單位推舉股東代表,，村民授權(quán)該名股東代表行使權(quán)利,。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊,，實質(zhì)上扮演法律上“代理人”角色,，其從公司獲得的收益應(yīng)均分給全小組村民、在公司承擔的風(fēng)險由全小組村民分擔,。第二步是征地時,，村組織以征地補償金投資入股，村組織作為股東,，但獲得的收益是村共同財產(chǎn),，按人口平分給村民。這樣,，當公司開始房地產(chǎn)建設(shè),、投資運營時，村民實際有雙重保障：村民即通過股東代表享受利益（成立股份有限公司后,，自己是股東可直接享受權(quán)益）,，又通過村組織分享公司利潤,。第三步，村組織將作為村民的入股征地補償金用于向國家支付土地出讓金以取得國有土地使用權(quán),。

“城中村”改造美化了城市環(huán)境,，改善了農(nóng)民居住條件，是利國利民的,。同時因為土地是不可再生資源,，通過改造可以節(jié)約大量土地，也創(chuàng)造了良好的社會效益和經(jīng)濟效益,。

“城中村”地理位置優(yōu)越,，其市政基礎(chǔ)配套設(shè)施比較完備，再加上省去了土地使用權(quán)出讓手續(xù)繁瑣,、周期漫長的過程,，以及城市改造中政府提供的優(yōu)惠扶植政策都為項目開發(fā)提供了強有力的保障?！俺侵写濉备脑鞛榇寮w組織和合作開發(fā)方帶來的利益回報空間是極其廣闊的,。由此“城中村”項目建設(shè)中招商引資的模式從建設(shè)資金來源上可采用以下兩種方式：

一是采用聯(lián)建方式聯(lián)合外部資金，即公司出地,、合作方出錢,，共同開發(fā)，按約定比例分享利益,、承擔風(fēng)險,；

二是采取貸款等方式籌集資金、以發(fā)包方式委托建筑商建設(shè),，自行承擔所有風(fēng)險、享受所有利益,。

城中村改造調(diào)查報告篇二

我省已經(jīng)確定了提前基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標,，加快城市化進程是實現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標的必由之路，而“城中村”則是城市化進程快速推進當中出現(xiàn)的現(xiàn)象,。

所謂“城中村”,，是指改革開放以來，由于城市化快速推進而把周邊地區(qū)部分村落及其農(nóng)用地一起納入城市用地的范圍,，使大部分農(nóng)用地的性質(zhì)由集體所有制轉(zhuǎn)化為全民所有制,，而在征地過程中返還給鄉(xiāng)村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等則維持征地前的集體所有制性質(zhì)不變,，在維持征地前的集體所有制性質(zhì)不變的土地上以居住功能為主,、且深受城市影響的農(nóng)村社區(qū)就被稱為“城中村”。

近幾年來,，隨著城市化建設(shè)進程的加快發(fā)展,，城區(qū)范圍不斷擴大,，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分,，成為一道城市建設(shè)發(fā)展中的特殊景觀——“城市里的村莊”,。“城中村”在行政上已是城市的范疇,，屬于街道管理,，但“城中村”仍然實行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制?！俺侵写濉鞭r(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國家所征用,，不再從事農(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟來源主要依靠第二,、三產(chǎn)業(yè)及土地收益,，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民,。

“城中村”是發(fā)展中出現(xiàn)的現(xiàn)象,，也給城市發(fā)展提供了寶貴的空間，但是,，“城中村”也存在著諸多的問題,。這些問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、土地利用粗放,，土地資產(chǎn)流失

由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理,，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大,，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接,，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等,，房屋容積率低,，土地利用十分粗放。同時,，“城中村”的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越,，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣,，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格,，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失,。

2,、管理體制不順，管理難度較大

“城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍,，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū),，它既像城市又像農(nóng)村,，既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上考察,，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別,，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現(xiàn)管理上的“真空”,，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到,，街道、村,、鎮(zhèn)管理又不力,。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動,，亂搭亂建成風(fēng),，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標,。

3,、人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂

“城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜,，并不是以前所認為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),。據(jù)調(diào)查，“城中村”的人口主要由以下幾個方面構(gòu)成：首先是當?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬嶋H上已經(jīng)成為市民）,，其次是租用“城中村”村民住宅的城區(qū)市民,，第三是來自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復(fù)雜的外來人口,。特別應(yīng)當指出的是,，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口,，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復(fù)雜的人員,，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展,。

城中村改造調(diào)查報告篇三

（一）基本情況。

“城中村”一般是指在城區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地,，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊,。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū)，范圍應(yīng)為：北至駱霞公路（含橫浦全村）,、南至泰山路（含千丈全村）,、東至珠江路、西至富春江路,。這個范圍內(nèi)現(xiàn)有22個行政村（實際24個村莊,，約7,。8萬常住人口，約2,。6萬戶）,，其中“城中村”有15個，戶籍人口26650人,，13952戶,，外來人口81200人?！俺侵写濉痹谛纬蛇^程中雖然帶來各種問題和矛盾,，但無疑也在發(fā)揮獨特的作用：一是為大量外來務(wù)工人員提供了廉價的居住房，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動力,，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一,；二是為村民和村集體帶來了穩(wěn)定收入。大量外來人口涌入帶來“城中村”異常繁榮,，有的村甚至已發(fā)育成內(nèi)地小縣城規(guī)模,，如高塘村、沿海村,，從而造成租賃市場火爆,，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租,。三是保留了傳統(tǒng)的民俗,。“城中村”的存在,，客觀上為北侖習(xí)俗提供了傳承下去的土壤,，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值,。

（二）存在的問題,。

“城中村”在北侖開發(fā)開放進程中發(fā)揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題,，而且是問題多于作用,。

1、違章建筑多,。

由于“城中村”租房炙手可熱,，受利益驅(qū)使，亂搭建,、亂加蓋等違章建筑十分普遍,，多年來這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力,。

2,、環(huán)境狀況差。

由于“城中村”居住大量外來務(wù)工人員,，居住環(huán)境不堪重負,。“城中村”公廁不堪入目,，基本上沒有水沖洗,，大多沒有照明，甚至沒有門窗,?！俺侵写濉崩洹⒄緮?shù)量不夠,、質(zhì)量也不高,。“城中村”亂張貼現(xiàn)象相當普遍,?！俺侵写濉钡缆藩M窄，通行困難,?！俺侵写濉辈藞鲂l(wèi)生不佳，大多難以入腳,。

3,、管理難度大。

“城中村”中外來務(wù)工大多超過本地村民,，成分復(fù)雜,。“城中村”警力不力,，治安狀況差,，案件頻發(fā)。計生,、環(huán)衛(wèi),、市場管理等也都由村委會承擔，人手,、經(jīng)費都成問題,，一個村一年的衛(wèi)生費都要幾十萬元，村里負擔相當重,。

4、交通功能弱。

歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃,，使得村內(nèi)交通混亂,，應(yīng)急車輛無法通行，已對村民的生活安全構(gòu)成了威脅,。與此同時,，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設(shè)，產(chǎn)生了較多的 “斷頭路”（如遼河路,、淮河路,、太河路等），極大地影響了城市交通功能,?！俺侵写濉钡母脑鞂⒂辛徑獬菂^(qū)的交通條件。

（一）“城中村”改造是推進城市化進程的需要,。

區(qū)委六屆八次全會提出全域城市化,，這是加快我區(qū)推進城市化進程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次代表大會又進一步提出打造品質(zhì)之城,、魅力之城,、幸福之城，使城市化率達到75%以上,，其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”,。“城中村”就是城區(qū)中的農(nóng)村,，而全域城市化是要把農(nóng)村城市化,，所以全域城市化的第一步，也是當務(wù)之急就是要進行大規(guī)模的“城中村”改造,，否則全域城市化就無法談起,。

（二）“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。

嚴重影響北侖的對外形象,。疏港高速沿線向家村,、大路村、備碶村形象極其不佳,，嚴重影響北侖入口形象,；橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規(guī)劃已限制20余年,，土地閑置嚴重,，且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭,、雜貨碼頭均在此地,，如不加以改造也影響城市的整體形象,。

寧波實現(xiàn)了創(chuàng)建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個,，但“城中村”的存在給文明城市創(chuàng)建帶來諸多麻煩,，通過改造，可以完善中心城區(qū)核心區(qū)的窗口形象,，充分展示北侖區(qū)域的特色和品位,，為文明城市創(chuàng)建創(chuàng)造良好條件。中心公園,、行政中心周邊已是北侖的核心區(qū)塊,，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村,、貝

（三）“城中村”改造是建設(shè)宜居城區(qū)的需要,。

中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū)，村內(nèi)卻雜亂地分布著缺乏規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房,，街巷狹窄,、地勢低洼，過量的外來低收入人口聚居,，居住者犯罪率高,，存在較大的安全和治安隱患，基礎(chǔ)設(shè)施很不配套,，人居環(huán)境相對較差,，“城中村”的存在已經(jīng)越來越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境,，與建設(shè)宜居城區(qū)不相適應(yīng),，必須加以改造。

（一）我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢

1,、改造有成功先例,。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村,、鎮(zhèn)安村,、下史村、千丈村等5個村,，部分改造的有星陽村,、橫浦村、高潮村,、向村家,。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢,，但也有許多經(jīng)驗,，如千丈村改造就比較成功,。值得一提的是北侖目前進行的農(nóng)房“兩改”進展順利，成效顯著,，值得借鑒,。

2、農(nóng)村股份制完善,。北侖區(qū)始于20xx年的農(nóng)村股份制改革工作，現(xiàn)已基本完成,，全區(qū)20多萬農(nóng)民成了集體資產(chǎn)的股東,，應(yīng)當說北侖農(nóng)村股份制改革走在全省、全國前列,。農(nóng)村股份制全面建立,，使村集體資產(chǎn)量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份,，這個優(yōu)勢在全國全省來說還是比較明顯的,，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權(quán)益受到損害而不愿意進行“城中村”改造,。

3,、全區(qū)綜合實力強大。

地區(qū)生產(chǎn)總值,；財政收入,；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值；實際利用外資,；固定資產(chǎn)投資等指標排名居省市前列,，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現(xiàn)正邁向全國第一方陣,?！俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆Α⑽锪?、財力,，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐,。

（二）我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難

1,、村民期望的問題。

大多數(shù)村民希望進行“城中村”改造,，但對改造的期望值都很高,。共同的期望有：拆一賠一（合法非法都要算在內(nèi)），原地安置,，市價賠償（區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)市價）,，原建后拆,。而目前上述要求都很難達到。

2,、政策時效的問題,。

前后政策差異大，同一時期也有政策寬松不一現(xiàn)象,。政策不調(diào)整不可能,，調(diào)整幅度過大，又造成先前改造對象的心里不平衡,，從而引發(fā)矛盾,，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象,，使正在進行的改造很難進行,。

3、安置落實的問題,。

我區(qū)目前安置有現(xiàn)金補償或調(diào)產(chǎn)安置二類,，絕大多數(shù)村民選擇的是調(diào)產(chǎn)安置。問題是安置房都是先拆后建,，過渡期長的達到5—6年之久,，而每個村民每月過渡補償費目前是300多元，每戶不超過700元的過渡費無法租到象樣的房子,，何況村民還失去了原有的房租,，收入減少。安置房地點大多與原有居住地有一定距離,，村民也不滿意,。區(qū)內(nèi)原有的安置房檔次都不高，問題還很多,，如高鳳新村,、濱海錦園，村民反映強烈,。由于用地緊張,，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房,，而村民最好選擇樓梯房,。

4、資金缺口的問題,。

據(jù)初步測算,，按照現(xiàn)行拆遷安置政策，若對15個“城中村”全部改造,，收支相抵,，大約需虧損60億元,，這給區(qū)級財政帶來很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法,，每戶需要2萬元,，鎮(zhèn)安、五星,、備碶,、沿海、永豐5個村按10318戶計算,，約需整治經(jīng)費2,。1億元。

5,、社會輿論的問題。

目前整個社會輿論對“城中村”改造十分不利,，提到“城中村”和征地拆遷,，都一味指責當?shù)卣绻l(fā)生事件,，干部則要承擔嚴重后果,，基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)很難開展工作，一些群眾則漫天要價,，各地最?！搬斪討簟睂映霾桓F，許多群眾已經(jīng)到了完全不講理的地步,。

6,、老年房等的問題。

老年房是北侖一大特色,，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房,，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票,、貨幣補貼,、人頭方式，但老年村民并不領(lǐng)情,，多次到區(qū),、街道上訪過。另農(nóng)村祖堂（祖屋）也是一大問題,，“城中村”散落著大量祖堂（祖屋）,，如隆順村就有大大小小祖堂（祖屋）28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂（祖屋）,，就是現(xiàn)在正進行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂,，可是將來的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了,。

其它問題：“城中村”拆遷后，大量外來務(wù)工人員失去廉價居住房,，難以維持生計,，企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛(wèi)站現(xiàn)有員工500多名,，按要求下步要達到1000名左右,，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工,?！俺侵写濉备脑旌螅迕袷チ嗽瓉碜饨饋碓?，收入減少,，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財觀念,，一夜暴富后結(jié)局各異,，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問題。

（一）保障百姓權(quán)益,。

“城中村”改造其實是利潤再分配,，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的,，但如果過多投入對其它的百姓又不公平,，所以要找到一個平衡點。對于“城中村”村民關(guān)心的安置先行,、安置房質(zhì)量,、貨幣安置價格、老年村民補貼等熱點問題要全盤考慮,，制定政策要反復(fù)醞釀,，讓絕大多數(shù)村民能夠接受，然后才實施,?！俺侵写濉备脑焓且豁椫卮蟮拿裆こ蹋尅俺侵写濉钡拇迕耋w會到政府溫暖,。

（二）著手統(tǒng)一運作,。

“城中村”改造工作應(yīng)在區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，采用部門分工負責的方式進行,，其中,，征地、拆遷、配套建設(shè)按現(xiàn)有職能分工執(zhí)行,。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭,，規(guī)劃、國土,、城管等部門配合,，“城中村”整治改造中的與新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實施?！俺侵写濉备脑熘猩婕俺鞘械缆返扰涮自O(shè)施建設(shè)費用,，按原有支出渠道列支?！俺侵写濉备脑焖栀Y金由區(qū)財政負責統(tǒng)收統(tǒng)支,。“城中村”改造資金需要作一個中長期預(yù)算,，分期實施,。

（三）進行分類改造。

第一類：整體拆遷重建型,，包括千丈,、星陽、隆順,、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個村,，這類城中村總體人居環(huán)境較差,，地勢相對較低，交通瓶頸明顯,，嚴重影響城區(qū)總體形象,，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象,。

第二類：周邊整治完善型,，包括大路、向家,、貝碶,、小山和高潮5個村，這類城中村總體人居環(huán)境尚可,，局部存在交通節(jié)點,，但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌,。開發(fā)之后,，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌,，整體提升區(qū)塊形象,。建議此類區(qū)塊可通過村集體股份合作社統(tǒng)一開發(fā)店鋪的形式實施改造,，既改善市容整合形象，又起到增加村級集體經(jīng)濟收入和實現(xiàn)農(nóng)民創(chuàng)收的作用,。

第三類：保留完善整合型,，包括鎮(zhèn)安、五星,、備碶,、沿海、永豐5個村,，以及鳳洋安置新村,。這一類鎮(zhèn)安、五星,、鳳洋大部,、沿海局部安置新村，都是在20xx年以后新建的農(nóng)民住宅,，建筑質(zhì)量較高,，內(nèi)部設(shè)施完善，適當整合即可,。新大路兩側(cè)內(nèi)大路,、貝碶村大多數(shù)建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內(nèi)部設(shè)施整修,，完善基礎(chǔ)設(shè)施,、方便居民出行、解決立面形象,，按照新農(nóng)村示范村建設(shè)模式予以整治為主,。備碶地塊近期不符合開發(fā)條件，永豐,、沿海大部四面已被工廠包圍,，建筑密度很高，近期也不具備開發(fā)條件,，逐步改善村民居住環(huán)境,。另外，對老街區(qū)塊設(shè)想同步考慮城市設(shè)計,，盡可能按老街坊風(fēng)格實施改造,，努力實現(xiàn)老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機結(jié)合，盡可能把它建設(shè)成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上?！靶绿斓亍憋L(fēng)格的商業(yè)步行街區(qū),。

（四）做好持續(xù)發(fā)展。

“城中村”改造過程中，村級部分二產(chǎn),、三產(chǎn)用房也面臨拆遷,，集體經(jīng)濟有所影響；少數(shù)已轉(zhuǎn)制的民營企業(yè)廠房也面臨拆遷,，搬遷壓力較大,。為此，應(yīng)充分考慮給予村級二產(chǎn),、三產(chǎn)用地和民營企業(yè)工業(yè)用地補償,，以鞏固和發(fā)展村級集體經(jīng)濟。

（五）處理關(guān)聯(lián)問題,。

大規(guī)模拆遷以后,，“城中村”外來人口居住問題也需配套解決，由無序出租農(nóng)民住宅為主,，轉(zhuǎn)向集中建造外來人口居住地來有序解決外來人口居住問題,。

“城中村”改造說起難，做起來更難,，可謂是目前各級黨委政府的天下第一難事,，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進,，那些“城中村”就永遠存在,。實際證明，“城中村”改造越早越好,，越晚就越被動,，改造成本越高，改造難度和風(fēng)險越大,。越早改,，政府所支付的成本越低,；越早改,，城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問題突出,，但也有優(yōu)勢,，相信在黨委政府的大力投入、科學(xué)運作下,，通過艱苦努力,，“城中村”改造必然有新的進展。

城中村改造調(diào)查報告篇四

城中村是指在城市發(fā)展過積中,。因為種種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設(shè),。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地?，F(xiàn)在我們以勝利村為例,。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題?，F(xiàn)在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法,。我國也沒有相關(guān)系統(tǒng)的政策來指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個特殊性極強的問越,。我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當?shù)氐膶嶋H出發(fā),。因地制宜。找出問匙的特殊規(guī)律所在,。

梅州市興寧縣（市,、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。我村轄29個村民小組,，在冊戶數(shù)293戶,，人口1505人；全村總面積2,。37平方公里,，耕地面積418畝,。我村年平均氣溫為21.,，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候,。村特色經(jīng)濟收入有桑蠶,，上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟總收入為754.萬元,。近年來，我村發(fā)展經(jīng)濟的措施以及成果：

1,、筑水泥路約2.公里,；

2、路燈3公里,；

3,、勝利小學(xué)球場。

對“城中村改造的意見:

1,、過程中讓村民自主開發(fā),。政府提供政策和資金支持。

2,、改造過程中相關(guān)手續(xù)能更快辦理,。且相關(guān)稅費能得到減免。

3,、將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地,。

4,、支持“城中村”改造。

(一)是以村民自愿開展改造為主,。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造,。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對所居住的地區(qū)進行改造和,。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌,，簡陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對比，所以居民強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造,。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權(quán),、知情權(quán)。

(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變,。

“城中村“改造實際上是政府讓利于民的一個方式,。通過城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過商業(yè)運作,、開發(fā)以后,，不能改變村容村貌，更可以從中獲利,。進一步解決了失地農(nóng)民的生活來源問題,。以深圳大沖村為例，在二十年里,。政府先后征地16次,，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟發(fā)展月地,。通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租,，不們解決了農(nóng)民的生活來源問題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問題。這也是后面提到的廉租屋,。

(三)是對村集體土地自主開發(fā)的一個探索,。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問題，在現(xiàn)行的政策下,，集體土地在“三個不得”的原則下,，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地in途,，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益,，允許通過轉(zhuǎn)包,、轉(zhuǎn)討,、出租、互換,、股份合作的方式進行開發(fā),。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對村集體土地的開發(fā)路了,。是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問越，也是必須解決的問題,。

(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式,。

低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來務(wù)工人員的安置和管理,。根據(jù)調(diào)查,，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右,，除開發(fā)區(qū)標準廠房等幾個少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外,，其余企業(yè)并無安置r人的住宿地，可以預(yù)見,，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷,，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近

工業(yè)園，所帶來的低成本務(wù)工人的安置問題,，必然要在勝利村得到解決,。據(jù)調(diào)查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過30元,，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里,。所以，鯉負江的“城中村”改造,，必須為附近工業(yè)園的長期發(fā)展做好準備,。將“城中村”改造為千凈、漂亮,、低廉的生活區(qū),，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管 理和約束,。

(五)是一項基礎(chǔ)性改造工積,，不是點利性質(zhì)工積。

“城中村“改造是一項政府讓利,，群眾受益的公益性荃礎(chǔ)i程,，所以無論是41民自主開發(fā)還是引進開發(fā)商都必須堅持政府贏在環(huán)境改造。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善,，生活來源得到解決,。開發(fā)a贏在一定的利潤的多a模式，大家多方共贏,，們是ip部不能贏太多,。找到一個平衡的契合點。

(一)城中村地處城市中心,，被城市功能區(qū)所環(huán)繞,，其地理位置a性唯一且尚定,，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對城中村進行改造,。

(二)城中村是和諧社會裕建的蘋本前提,。

解決三農(nóng)問題的根木出路就是減少農(nóng)民。讓農(nóng)民進城,。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補,，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待,。是和諧社會的基本判據(jù),。

(三)龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動人口,。隨著企業(yè)的發(fā)展,，務(wù)工人員也會大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來安置他們,，因素激增,，報告中說:他們是社會的弱勢群體。在杜會生活中處于“失語狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會的不穩(wěn)定,。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”,。所以“城中村”改造勢在必行。

(四)對推進城鄉(xiāng)一體化,。整合上次源,、集約、節(jié)約的利用土地,。有非常重大的意義,。 在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費使用,，通過城中村改造將有限的土地資源進行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā),，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟效益。

(五)提高村民素質(zhì),，改變勝利村精神面貌的根本途徑,。

發(fā)展的問題。歸根結(jié)底就是人的問題,，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民,。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的.新生代中,。除部分年青人通過上學(xué)當兵走出傳統(tǒng)社會外,，仍然以強大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式。只有通過城中村的改造,，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀,。

(一)采取政府主異，集中安置,。整體規(guī)劃,。整體開發(fā)。

該種模式是指由政府牽頭,，多個職能部門共同參與,。采取征地拆遷的方式將帷個集休土地征收為有建設(shè)用地。對農(nóng)民采取補償安置的方式,。征收的土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地,，規(guī)劃部門進行整體規(guī)劃后。將土地通過招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,，由政府負責改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，抓一將日常管理納入到城,管理中來。

利：

1,、符合現(xiàn)行政策法規(guī),，操作得當，后遺癥少,。按照征地拆遷的方式無疑是最穩(wěn)當?shù)姆绞?。上有政策可依，有實踐經(jīng)驗可用,，無論如何都不會出現(xiàn)原則性錯誤,。

2、政府主導(dǎo)改造工程,。有利于整體規(guī)劃和開發(fā),。

3、土地通過招面掛,，政府從中獲利,。

弊:

1、大規(guī)模的征地難度大,，群眾要求多,。意見大，工作非常困難,。勝利村多次征地,，農(nóng)民對政策法規(guī)熟悉，對征地工作作經(jīng)驗豐富,。抵觸情緒較為嚴重,，若依征地拆遷方式征收土地。所需付出的行政成木較高,，且容易激化矛后,。

2,、政府而要投入的資金多。若通過該模式進護村中村”改造,，市政府總共需要投入萬元,，僅前其一次性投入就達萬元。

3,改造工和成本高,，造成“城中村“改造完成后生活成木增加,。通過正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會受到市場的影響,，較過高的開發(fā)成木,。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟實力的人落戶,，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無法承受,。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。

(二)采取村民自建,、自主開發(fā),，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭,，村民參與,。組建開發(fā)公司，對集體土地進行4體開發(fā),。村民在現(xiàn)有土地內(nèi),。選擇部分土地進行核體安置，不改變土地性質(zhì),。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地,，或仍然為集體土地，進行整體開,，政府加以規(guī)劃和控制,。

利:

1、村民自主開發(fā),，積極性高,，群眾阻力小。

2,、村民通過自主開發(fā)獲利,。且能通過開發(fā)過程解決日后的生活來源問跌，甚至,，可以找到一條致富之路,。

3、城中村改造后?？梢晕写迕褡晕夜芾?，減少管理成木。

弊:

1,、村民缺少足夠的知識和素質(zhì)來進行公司組建以及后期的市場運作?，F(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販,，無論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗來看,。他們都很難具備從組建公司,，到土地開發(fā),，再到后期的市場運作的能力。

2,、村民缺少足夠的資金,。農(nóng)民大都屬于貧困人群。根木無法獨立籌集到足夠的資金,，即使通過貸款也不可能達到,。

3、大多數(shù)村民對城中村改造持有以此溢利的心理,，很容易造成改造方向偏失,。

村民中普遍的存在兩種認識。一是等i司于拆遷安置,，要求政府承諾各種條件和補償,。二是認為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主,，力主由村民自建,，以圖豐厚的回報。

4,、政府對村民自建缺乏足夠的控制力,。出現(xiàn)問題后，容易產(chǎn)生半拉子工程,。村民大部缺乏足夠的責任心,。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預(yù)見自建過程決不是一帆風(fēng)順的,。是一個涉及到各方利益博弈,。政策與實際摩擦的復(fù)雜過程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象,。一旦出現(xiàn)問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無利可圖的村民,。

5、背集體土地使用的政策。

相關(guān)政策:

1,、運作集體土地上進行開發(fā)的相關(guān)政策,。

2、給村民湊集基本資金,。

3,、關(guān)稅費的減免。

具體步驟:

1,、由村支兩委牽頭,，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司ae

2、上部門將土地征收,。

3,、a公司負責村民的補償安置。

4,、過招拍掛讓a公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地,。

5、a公司按規(guī)劃進行土地開發(fā),，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。

(三)引進開發(fā)商。村民入股,，共同開發(fā),，多方共贏。

該模式是指,，通過引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司,。村集體占一定股份。不參與管理,，對除了安置地以外的土地進行整體開發(fā)運作,。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地?？梢酝ㄟ^招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,，再由開發(fā)商開發(fā)運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化,。

利:

1,、引進開發(fā)商。解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運作的問題,。

2,、村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題,。

3,、民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。

弊:

1,、違背集體土地使用政策,。

2、部分村民通過“城中村’改造獲利過多,，引起他們部分被征地村民心理失衡,，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民,。他們只按政策得到了一筆較低的補償款,，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力,。

3,、土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評估價位轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球,。

相關(guān)政策:

1,、征地拆遷政策,。

2,、關(guān)稅費的減免。

具體步驟:

1,、引進一個實力雄厚的開發(fā)商,，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份,。不參與管理,。

2、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標準進行贖買,。即按征地政策對41民的原住房進行評估后,，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產(chǎn)生的矛盾,。

3,、部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設(shè)用地。并通過招標,、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,。或以“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”,、“地質(zhì)災(zāi)害避險”等名義將 土地劃撥給開發(fā)商,，或就在集休土地上進行開發(fā)。以和憑的名義進行銷件,。政策采取“報建不批,、違建不究”的態(tài)度。

4、開發(fā)商在安置地為村民修迎安置房,，土地為集體土地性質(zhì),，村民按人口，分配居住面積,。多退少補,。

5、開發(fā)商按照規(guī)劃對土地進行開發(fā),，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè),。

6、村集體對改造后的安置區(qū)進行管理,。

我們認為,，勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內(nèi),，我們應(yīng)該大膽的探索對集體土地開發(fā)的新方法,、新途徑。在以上三種模式中,， 第一種模式行政成本過高,，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障,。第 二種模式對村民的要求過商,。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新,，村民 的利益也得到更充分的保障,。實現(xiàn)的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創(chuàng)新。

總之,， 我們深刻的集訓(xùn)到,，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質(zhì)的過程,，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試" 4條政策的一次大膽償試,。在改造過程中，我們一定堅持解放思想,，實事求是,，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī) 律,，大膽探索,，勇于創(chuàng)新。