在日常的學(xué)習(xí),、工作、生活中,，肯定對(duì)各類范文都很熟悉吧,。寫范文的時(shí)候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢,？以下是小編為大家收集的優(yōu)秀范文,，歡迎大家分享閱讀。

房屋多重買賣的順序規(guī)定篇一

乙方：

為確保產(chǎn)品質(zhì)量,，維護(hù)甲乙雙方的合法利益,，本著對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)和實(shí)事求是的態(tài)度，經(jīng)雙方友好協(xié)商達(dá)成以下共識(shí),，作為甲乙雙方之間的買賣交易的基本事項(xiàng),，適用于甲乙雙方之間簽訂的每個(gè)交易合同(訂單形式，以下簡稱“個(gè)別合同”),，甲乙雙方應(yīng)遵守并誠實(shí)履行基本合同和個(gè)別合同,。

1、甲方向乙方購買產(chǎn)品時(shí),，由甲方以傳真件的方式或郵件形式傳給乙方,，乙方收到后在三天內(nèi)確認(rèn)并回傳給甲方，作為個(gè)別合同,。

2,、甲方根據(jù)次月的生產(chǎn)計(jì)劃編制次月的加工送貨排程，并提前三十天發(fā)出下一個(gè)月的訂單,，提前四十五天發(fā)預(yù)告給乙方,，乙方按照甲方的計(jì)劃如期納入到甲方，確保甲方的正常生產(chǎn),。

3,、產(chǎn)品外觀品質(zhì)及內(nèi)在質(zhì)量按圖紙和封樣件為準(zhǔn)，甲方將嚴(yán)格按品質(zhì)要求和封樣件為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行驗(yàn)收,，如檢驗(yàn)結(jié)果不良率超過%時(shí),，甲方將以書面形式或電話通知乙方，乙方根據(jù)實(shí)際情況選別或退貨,。乙方必須積極對(duì)應(yīng),，確保甲方的按時(shí)出貨。

4,、產(chǎn)品包裝：乙方提供的產(chǎn)品,，除內(nèi)在質(zhì)量必須達(dá)標(biāo)外，外觀包裝必須統(tǒng)一,，以便甲方在用完產(chǎn)品后統(tǒng)一堆放屬乙方的空包裝,，使其正?；厥铡?/p>

5,、乙方在加工過程中應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)不含有害化學(xué)物質(zhì)的要求去做,，乙方必須每年將加工產(chǎn)品送到sgs進(jìn)行檢測，其結(jié)果(報(bào)告)提交甲方,，由甲方存檔備案,，同時(shí)向甲方保證其加工的'產(chǎn)品，有害化學(xué)物質(zhì)的含量不會(huì)超標(biāo),，假如超標(biāo)由乙方承擔(dān)全部責(zé)任,，甲方概不負(fù)責(zé)。

6,、產(chǎn)品付款：在每個(gè)月25日交貨結(jié)束后,，經(jīng)雙方對(duì)賬確認(rèn)無誤后簽字，并開具貨款發(fā)票,，按訂單月月結(jié)60天付款(電匯或轉(zhuǎn)帳),。

7、爭議的解決：雙方履行合同中發(fā)生爭議時(shí),，首先應(yīng)協(xié)商解決,，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可按《民法典》的程序向法院起訴,。

8,、合同有效期為一年，即：,。以上協(xié)議自雙方簽字后生效,，有效期為一年，未盡事宜,，雙方協(xié)商成文,，同具法律效力。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

日期： 日期：

房屋多重買賣的順序規(guī)定篇二

私房多重買賣是出賣人就同一房屋先后賣與數(shù)個(gè)人,，形成數(shù)個(gè)買賣合同關(guān)系的行為,。一物數(shù)賣，自古有之,，謀取利益最大化是多重買賣的起因,，也是對(duì)誠實(shí)信用原則的直接悖離。司法實(shí)踐中,，我們還遇到出賣人將同一私房先后賣給第一,、二、三買受人,，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同,，但將房屋實(shí)際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉(zhuǎn)移登記,。這種私房多重買賣涉及物權(quán)變動(dòng)及諸多債法原理,，實(shí)有深入研究的必要。

一,、房屋多重買賣的表現(xiàn)及法律特征

受我國國情和歷史原因的影響,，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商品房,、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房,、公房改制出售的房改房、單位集資房,、個(gè)人所有的私有房等等,。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人,，將自己所有的房屋先后出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人,。

其法律特征：

(一)多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領(lǐng)域,，其實(shí)質(zhì)是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛

(二)多重房屋買賣合同的行為表現(xiàn)為一房多賣

出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人,，這樣就在同一房屋之上存在兩個(gè)以上的買受人,，且就此同一房屋形成了兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣關(guān)系,，買賣關(guān)系相互重合。

(三)多重房屋買賣合同,，出賣人為一人履行義務(wù)后,，必有至少一方當(dāng)事人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn),，且無法以訂立合同的目的得到補(bǔ)償。訴至法院后，利益受損一方的當(dāng)事人往往只能得到法律上的平衡。

二、房屋多重買賣的法律分析

房屋多重買賣這類糾紛訴至法院后應(yīng)如何處理，司法實(shí)踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致,。

對(duì)出賣人將自己所有房屋交給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點(diǎn),。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，出賣人分別與第一、二,、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對(duì)人達(dá)成的合意,。簽訂了合同,，合同即告成立,。但合同的成立并不代表合同的生效。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),，我國采取有限制登記主義原則,，房屋這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣合同未經(jīng)登記,，合同無效。因此，出賣人與第一,、二,、三買受人的房屋買賣合同無效，與第三買受人的合同有效,，法律予以保護(hù),。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房屋買賣合同必須經(jīng)登記才生效,，則未登記合同就不能生效,，但是我國相關(guān)法律并沒有這樣規(guī)定，而僅僅是規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件,，因此,，出賣人與第一、二,、三買受人分別就買賣房屋一事協(xié)商意思一致,，同時(shí)又沒有什么違法事由，則合同成立時(shí)生效,。這時(shí)出賣人再轉(zhuǎn)賣并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),，僅對(duì)先前成立并生效的合同負(fù)違約責(zé)任。

上述兩種不同的觀點(diǎn),，究竟那種觀點(diǎn)更符合有關(guān)法律的要求,，結(jié)果的處理上更能體現(xiàn)公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個(gè)問題：

(一)合同成立與合同生效之區(qū)分

處理合同糾紛案件,，先要確定的是該合同的法律效力,，即合同有效還是無效。因?yàn)橛行Ш贤c無效合同在根據(jù)法律對(duì)其處理時(shí)所表現(xiàn)出的實(shí)際的后果是不一樣的,。但在確定合同效力的時(shí)候,，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當(dāng)然有效,。理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)為：關(guān)于合同成立與合同生效是兩個(gè)不同的概念,。合同成立是指當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致，而合同生效是指雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致,。而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的法律約束力,，即法律效力，意味著當(dāng)事人雙方目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)獲得了國家法律的保護(hù),。合同成立是合同生效的前提,。一般情況下，合同成立時(shí)生效,。但在某些特殊情況下,，法律,、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準(zhǔn),、登記手續(xù)才能生效,。在此情況下，雖然雙方當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成合意,，合同成立,，但如不履行法律規(guī)定的有關(guān)程序義務(wù)，則合同不能發(fā)生法律效力,。對(duì)雙方當(dāng)事人也不能產(chǎn)生法律約束力,。如現(xiàn)行《民法典》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時(shí)生效;法律,、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn),、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”,。為準(zhǔn)確理解適用該條款,，最高人民法院xx年下發(fā)的關(guān)系適用《民法典》的司法解釋中第九條對(duì)第四十四條作了更進(jìn)一步的解釋：“依照《民法典》第四十四條第二款的規(guī)定，法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,。一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn),、登記手續(xù)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),，但未規(guī)定登記后生效的,，當(dāng)事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標(biāo)的物及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移,?！?/p>

(二)房屋類不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方式的法律評(píng)價(jià)

眾所周知，民法上的物根據(jù)能否轉(zhuǎn)移分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn),。不能移動(dòng)的物,，如土地及地上定著物為不動(dòng)產(chǎn)，其余為動(dòng)產(chǎn),。由于兩種財(cái)產(chǎn)的不同性質(zhì),，特別是不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)生活是所具有的重要意義，法律對(duì)二者的物權(quán)在變動(dòng)時(shí)的方式要求也不一樣,。通行的原則是,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、轉(zhuǎn)移、變更和消滅,，依法應(yīng)當(dāng)公示的,，必須經(jīng)登記公示;不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件,，因此,，房屋所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權(quán)的設(shè)立,、轉(zhuǎn)移,、變更，未經(jīng)公示的,，不得對(duì)抗第三人;依法律行為設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)移,、消滅其他動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,，經(jīng)交付生效,，但法律或合同另有規(guī)定的除外,。這就是說，動(dòng)產(chǎn)一般以實(shí)際占有為標(biāo)志,，所有權(quán)轉(zhuǎn)移在事實(shí)和法律上要求一致,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要進(jìn)行登記，事實(shí)轉(zhuǎn)移不等于法律上的轉(zhuǎn)移,，物權(quán)的變動(dòng)之所以要公示是由物權(quán)本身所決定的,。因?yàn)槿魏萎?dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移物權(quán)都會(huì)涉及第三人的利益,，只有公開,、透明地進(jìn)行物權(quán)的變動(dòng)，將物權(quán)設(shè)立,、轉(zhuǎn)移的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開,，才能使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，才能減少產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的糾紛，從而維護(hù)交易安全與交易秩序,。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示一般采用登記的方法，即由登記申請(qǐng)人到專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定,、轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。對(duì)房屋這類不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移,，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí),，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù),。”由此可見,，房屋的買賣必須經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,，當(dāng)事人之間如果達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未經(jīng)登記,，則合同有效只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(三)出賣人與先后買受人形成的權(quán)利

出賣人就同一房屋分別售與第一,、二,、三買受人的行為是一房多賣，這一點(diǎn)我們在前面已作分析,。一房多賣形成數(shù)個(gè)房屋買賣合同,。但事實(shí)上各個(gè)房屋買賣合同形成的權(quán)利性質(zhì)各不相同。合同為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意,，一般情況下只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，但以房屋為標(biāo)的的買賣合同卻不同。由于房屋是一種不動(dòng)產(chǎn),，法律對(duì)房屋買賣合同的規(guī)定與一般合同不同,，房屋買賣合同且是債之合同，但以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為合同完成,。因此,，在一房多賣的情況下，達(dá)成合意但未經(jīng)登記的合同,，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，雙方協(xié)商一致并根據(jù)法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同，則不僅有合法的債權(quán)基礎(chǔ),，更重要的是形成了一種物權(quán)關(guān)系,。就本文所列舉實(shí)例來說，出賣人就同一房屋分別售與第一,、二,、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個(gè)債權(quán)合同,，因未履行法律規(guī)定的交房,、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在出賣人與第二買受人中,，出賣人雖已將房屋實(shí)際交付第二賣受人,，在合意的基礎(chǔ)上又有了物的轉(zhuǎn)移，似乎形成了一種物權(quán)關(guān)系,，但是這種物的實(shí)際轉(zhuǎn)移只是一種客觀事實(shí),，不能發(fā)生法律上的物權(quán)效力，因而也只存在合意的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;出賣人與第三買受人則不同,。在其二人的房屋買賣行為中,，雙方不僅形成了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的合意，同時(shí)還在達(dá)成合意的債權(quán)合同后,，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定對(duì)該買賣合同的標(biāo)的作了有效轉(zhuǎn)移,。由此我們可以看出，在出賣人與第一,、二,、三買受人之間，既有債權(quán)關(guān)系,，又有物權(quán)關(guān)系,，且一物上同時(shí)存在數(shù)個(gè)債權(quán)。

三,、房屋買賣糾紛的處理原則及責(zé)任形式

在司法實(shí)踐中,，對(duì)多重房屋買賣合同糾紛的處理，可采取以下原則進(jìn)行,。

(一)處理采取的原則

1,、可給予制裁的原則

針對(duì)房屋買賣出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益,，采取欺詐手段與買受人簽訂合同,，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁,。美國,、法國的研究資料表明，1985年至1995年的xx年間,，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍,。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實(shí)信用原則，原則嚴(yán)重?fù)p害了市場經(jīng)濟(jì)的交易秩序,，它為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的,，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定,，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失,、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能,，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國家立法逐漸采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展,。

2,、可采取損害賠償原則

房屋買賣合同簽訂并交付房屋后，出賣人還將該房轉(zhuǎn)賣給第三買受人,，嚴(yán)重?fù)p害了買受人利益,。房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí),，買受人除可請(qǐng)示出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外,，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,。在我國民法典第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外,，民法典第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可,，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。在多重買賣中,，還有后買受人明知前買受人的存在,，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意,，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付,，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán),，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為,，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)。后買受人侵害先買受人債權(quán),，會(huì)損害先買受人對(duì)合同標(biāo)的特有的期待利益,，亦可增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi),，并也應(yīng)給予賠償,。

(二)承擔(dān)的責(zé)任形式

多重私房買賣合同內(nèi)容有多個(gè)合同關(guān)系，每個(gè)合同均為雙務(wù)合同,。但由于每個(gè)合同的出賣人乃標(biāo)的物為同一人,、同一物。而一個(gè)物上只能設(shè)一個(gè)所有權(quán),，致使以轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物所有權(quán)為目的多個(gè)合同中,，僅能有一個(gè)合同目的得以實(shí)現(xiàn)，并得到法律上的承認(rèn),，而此合同之外的其他合同雖在法律性質(zhì)上為雙務(wù)合同,，但由于實(shí)際上出賣方無法履行交付義務(wù),，致使其他買受人因此義務(wù)而享受的權(quán)利無法得到實(shí)現(xiàn)，只能求得其他形式的補(bǔ)償,。而締約過失責(zé)任雖可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救,，但對(duì)買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作,，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一,，也不利于對(duì)買受人合法利益的保護(hù)。那么多重私房買賣合同中可能產(chǎn)生的責(zé)任形式有哪些呢

1,、締約過失責(zé)任與違約責(zé)任

締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同上的民事責(zé)任,，但二者責(zé)任有很多的不同，其中最重要的是形成的時(shí)間點(diǎn)不同,，違約責(zé)任形成是合同生效后,，義務(wù)人不履行合同義務(wù);而締約過失責(zé)任是在合同訂立過程中一方當(dāng)事人違反誠信義務(wù)致使合同無法成立或者合同雖成立，但當(dāng)事人違反法律規(guī)定導(dǎo)致合同無效不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合意對(duì)此產(chǎn)生的,。締約過失責(zé)任是民法典中新確立的一種特殊,、獨(dú)立的民事責(zé)任，介于違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任之間,。

當(dāng)事人在訂立合同過程中,，因過錯(cuò)違反誠實(shí)信用原則負(fù)有的先合同義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立,，或者合同雖然成立,，但不符合法定的生效條件而被確認(rèn)無效、被變更或被撤銷至無法履行,，給對(duì)方造成損失時(shí)即應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任,。締約過失責(zé)任不能由當(dāng)事人自行約定，而是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的民事責(zé)任,。只要締約當(dāng)事人具有民法典第四十二條所規(guī)定的情形之一,，并給對(duì)方造成損失的，過失方即應(yīng)依法承擔(dān)締約過失責(zé)任,。違約責(zé)任則是合同當(dāng)事人不按合同約定及法律規(guī)定履行義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任,。違約責(zé)任承擔(dān)的前提，一是合同已經(jīng)成立并且生效;二是合同當(dāng)事人有違反合同的行為,。

基于多重私房買賣合同是由數(shù)個(gè)買賣合同組成的實(shí)際情況,，筆者認(rèn)為，其可能產(chǎn)生的責(zé)任形式應(yīng)當(dāng)包括在訂立合同過程中的締約過失責(zé)任及違反合同義務(wù)的違約責(zé)任,。即,，如果其中某個(gè)房屋買賣合同由于賣方違反了合同的附隨義務(wù)，未告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)該房屋權(quán)利狀況,，致使合同不能成立或成立后無法生效的,，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任;如果其中某個(gè)房屋買賣合同雖已生效,，但賣方違反合同義務(wù)客觀上不能實(shí)際交付房屋(或者買方未履行合同約定的義務(wù))，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。就上述所列舉實(shí)例而言,，出賣人與第一買受人最先簽訂的房屋買賣協(xié)議，但事后出賣人又與他人就同一房屋進(jìn)行交易,，致使此協(xié)議僅為當(dāng)事人之間的一種合意,，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，對(duì)此出賣人應(yīng)對(duì)第一買受人承擔(dān)違約責(zé)任;出賣人與第二買受人存在買賣房屋的初步意向,，第二買受人據(jù)此實(shí)際占有該房,，但由于實(shí)際占有不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，因此在該房屋發(fā)生法律上的轉(zhuǎn)移之后,，第二買受人無法請(qǐng)求出賣人繼續(xù)完成買賣行為,，而只得請(qǐng)求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。至于第三買受人,，其與出賣人的房屋買賣合同符合有關(guān)法律的規(guī)定，其在法律上已為合法的所有權(quán)人,，該合同已發(fā)生法律上的效力,，如果出賣人因某種原因不能履行發(fā)生法律效力的合同所確認(rèn)的義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任,。

2,、締約過失責(zé)任和違約責(zé)任之?dāng)U展

締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同責(zé)任，而非侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任的形式,。那么,，在多重私房買賣合同糾紛可否存在民事侵權(quán)責(zé)任筆者認(rèn)為，如果出現(xiàn)以下幾種情況,，即可認(rèn)定在合同行為中存在侵權(quán)行為,，因而應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任：

(1)在私房多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時(shí),，即構(gòu)成對(duì)前買受人債權(quán)的侵權(quán),，前買受人可以依侵權(quán)行為的法律規(guī)定而要求后買受人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

(2)房屋所有人就同一房屋數(shù)次買賣,，后買受人發(fā)生物權(quán)關(guān)系時(shí),，前買受人無法請(qǐng)求和主張后之買約無效，遂強(qiáng)行占有房屋,，致取得房屋所有權(quán)人無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)物的權(quán)利,，則強(qiáng)行占有房屋的買受人構(gòu)成侵權(quán)。

(3)在私房多重買賣合同中,，如果出賣人與后買受人惡意串通,，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益,，則二人同時(shí)構(gòu)成侵權(quán)，前買受人可要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,。這里的問題是,，因前一買受人依合同不享有物權(quán)，無法直接請(qǐng)求后手買受人向其返還房屋,，其一般只能主張房屋所有權(quán)人與后買受人之間的買賣合同無效,，如若其想獲得爭議房屋，須在法院確認(rèn)后一買賣合同無效及后買受人的房產(chǎn)證被撤銷后,，才能請(qǐng)求出賣人履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務(wù),，在依法取得所有權(quán)后，才可對(duì)侵權(quán)人行使物上請(qǐng)求權(quán),。

在私房多重買賣引起的糾紛中,，合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任都有存在的可能。如果一方當(dāng)事人同時(shí)負(fù)有合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任,，存在這二種責(zé)任的競合,，受害人本能同志提出兩責(zé)任要求，而只能選擇其一,。一般而言,，受害人提起侵權(quán)之訴，請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任,，更有利于保護(hù)自己的利益,。人民法院審理私房多重買賣合同糾紛案件，遇到合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任之競合同的情形,，如果受害人選擇了侵權(quán)責(zé)任,，應(yīng)予受理，作出更有利于彌補(bǔ)受害人因侵權(quán)所受到的損失,。

房屋多重買賣的順序規(guī)定篇三

賣方(甲方)：

買方(乙方)：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國物權(quán)法》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲,、乙雙方在平等,、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,，就乙方購買甲方出售的房產(chǎn)事宜,，簽訂本合同，以資共同遵守執(zhí)行。

第一條 甲方同意出售甲方所有的位于__________市__________區(qū)__________幢__________號(hào)房。房屋建筑面積__________平方米,，其中套內(nèi)建筑面積為__________平方米,。

甲方保證此房產(chǎn)一切情況介紹屬實(shí),，承諾和保證此房產(chǎn)無任何權(quán)屬或經(jīng)濟(jì)糾紛,，權(quán)屬無任何瑕疵，同戶籍,、相關(guān)親屬及房產(chǎn)共有,、所有權(quán)人同意出售。同時(shí)物業(yè)交接前需付清甲方產(chǎn)生的`物業(yè)管理費(fèi),、水電,、有線、通訊費(fèi)及附屬于該房屋的所有費(fèi)用,。

乙方對(duì)甲方所出售的房屋已充分了解,，愿意購買上述房屋。

第二條甲,、乙雙方同意上述房產(chǎn)的成交價(jià)格為：單價(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米,，總價(jià)：人民幣_(tái)__________________元整(大寫)。

第三條 付款時(shí)間及方式

房屋價(jià)款分_______次付給甲方,。

________年_____月_____日,，乙方向甲方支付房款_______元。

________年_____月_____日,，乙方向甲方支付房款_______元,。

余款_______元，在辦理產(chǎn)權(quán)證完成之日交付,。

第四條 辦理過戶及房屋交付

1、甲方應(yīng)于________年_____月_____日開始辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,、土地使用證,，上列__辦理完畢之日至遲為________年_____月_____日。

2,、上列過戶費(fèi)用及契稅由甲方承擔(dān)_______元,，乙方承擔(dān)_______元。

第五條 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,，配套設(shè)施及費(fèi)用承擔(dān)

乙方已對(duì)房屋構(gòu)造,、裝飾及配套設(shè)施等情況，做充分了解,。房屋及配套設(shè)施的風(fēng)險(xiǎn)自房屋實(shí)際交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方,。

第六條 權(quán)利義務(wù)

甲方確保本合同項(xiàng)下的房產(chǎn)水、電,、通訊,、排水等設(shè)施完好、暢通可正常使用,。

甲方確保本合同項(xiàng)下交易的房屋不存在產(chǎn)權(quán)糾紛,、權(quán)利瑕疵及關(guān)于房屋稅費(fèi),、銀行抵押、戶口等未清事項(xiàng),。

第七條 協(xié)議的變更,、終止

1、本合同生效后,，未經(jīng)雙方協(xié)商一致,，達(dá)成書面協(xié)議，任何一方不得擅自變更本合同,。如需變更本合同條款或就未盡事項(xiàng)簽署補(bǔ)充協(xié)議,，應(yīng)經(jīng)雙方共同協(xié)商達(dá)成一致，并簽署書面文件,。

第八條 違約責(zé)任

1,、本合同簽訂后，乙方悔約的,，應(yīng)書面通知甲方,，甲方應(yīng)在_____日內(nèi)將乙方的已付款(不計(jì)利息)返還給乙方，乙方承擔(dān)違約金_______元,。如甲方悔約,，應(yīng)書面通知乙方，甲方應(yīng)承擔(dān)違約金_________元,。

2,、甲方逾期交付房屋的，自逾期之日始,，按日向乙方承擔(dān)房屋價(jià)款_______‰的違約金;逾期交付超過_______日的,，乙方有權(quán)解除本合同，并要求甲方按前述條款支付違約金,，返還已付轉(zhuǎn)讓價(jià)款及同期銀行利息,。乙方逾期付款的，自逾期之日始,，按日向乙方承擔(dān)房屋價(jià)款_______‰的違約金;逾期交付超過_______日的,，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方按前述條款支付違約金,。

3,、甲方未能在約定時(shí)間辦理完畢過戶手續(xù)的，乙方有權(quán)解除合同,，并由甲方按前述條款承擔(dān)違約金,。

第九條 爭議的解決

甲、乙雙方就本合同的解釋和履行發(fā)生的任何爭議，應(yīng)通過友好協(xié)商方式解決,。協(xié)商不成的,，向人民法院提起訴訟。

第十條本合同未盡事宜,，甲乙雙方可另行約定,，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同具有同等法律效力。

第十一條 本合同一式_____份,。甲方產(chǎn)權(quán)人_____份,，甲方、乙方各_____份,，房屋管理部門一份(雙方提交給房管部門的合同與本合同不一致的,，以本合同為準(zhǔn))。

甲方：