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房地產(chǎn)融資情況篇一

房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)2010年11月10日08:45來源：中國證券報樓市調(diào)控背景下,，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉(zhuǎn)身成為了拖累。*st鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)的計劃就此泡湯,，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,。

10余房企借殼擱淺

樓市調(diào)控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉(zhuǎn)身成為了拖累,。*st鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)的計劃就此泡湯,，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

配合房地產(chǎn)二次調(diào)控,，中國證監(jiān)會10月15日在其官方網(wǎng)站上宣布,，為貫徹國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神，已經(jīng)暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請,，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見,。

而*st鈦白本次重組發(fā)行股份購買的部分資產(chǎn)為南京金浦房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，該公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā),。根據(jù)相關(guān)要求,，目前不適宜將房地產(chǎn)企業(yè)作為擬購入資產(chǎn)進行上市公司的重大資產(chǎn)重組。因此,，公司此次資產(chǎn)重組難以繼續(xù),。*st鈦白重組的終止也直接宣告南京金浦房地產(chǎn)借殼上市的失敗。

同*st鈦白和南京金浦房地產(chǎn)公司的命運類似,，國內(nèi)a股市場眾多等待借助重組從而實現(xiàn)借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)也都遭遇到了“政策關(guān)”,。

自從2009年7月宣布將通過重組st東源從而實現(xiàn)整體上市的重慶金科地產(chǎn)，至今仍未獲得證監(jiān)會的核準文件,，而新華聯(lián)地產(chǎn)借殼s*st圣方也同樣在苦等批復(fù),。

根據(jù)不完全統(tǒng)計,，包括*st德棉,、st國祥、st百科,、st東源,、*st遠東、st瓊花,、st二紡,、*st嘉瑞、*st商務(wù),、*st白貓等十余家欲轉(zhuǎn)身房地產(chǎn)的公司均在監(jiān)管層面卡殼,。

對此，業(yè)內(nèi)人士也指出,，2010年以來,，由于持續(xù)不斷的地產(chǎn)調(diào)控政策，無論是房地產(chǎn)公司借殼上市還是地產(chǎn)公司的再融資基本都處于停滯狀態(tài)，在調(diào)控政策不斷深化的背景下,，房企借殼近期獲得監(jiān)管部門放行的可能性非常小,。

現(xiàn)在年底臨近，短期內(nèi)難以實現(xiàn)重組,，不僅使得多家*st公司游離在退市邊緣,，相應(yīng)的，欲借殼房地產(chǎn)企業(yè)通過這些公司曲線融資的計劃也因此擱淺,，從而在融資困難的大環(huán)境里再失一枚籌碼,。

“先是反復(fù)跟證監(jiān)會溝通，現(xiàn)在還必須跟國土資源部溝通,，重組預(yù)案公布已經(jīng)一年多了,，但何時才能夠獲準真的很難說?！币患矣铓ど鲜械姆康禺a(chǎn)企業(yè)董事會秘書無奈表示,。

房地產(chǎn)融資情況篇二

房地產(chǎn)融資分析

1.定義：

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項目資金的需求，以項目為依托,，獲取資金,，完成項目開發(fā)建設(shè)。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內(nèi)部融資和外部融資

內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款,，員工集資等

外部融資包括：企業(yè)上市,，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債,，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場募集資金,，間接融資是指從金融類機構(gòu)募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實授信額度 4.銀行受理

5.調(diào)查審批6.銀行審批 7.發(fā)放貸款 8.貸后監(jiān)管

政府監(jiān)管：因為央行212號文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款,。

目前,，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個融資流程來運行。

房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權(quán)類信托,，房地產(chǎn)債券類信托,，房地產(chǎn)收益信托。其中,，房地產(chǎn)股權(quán)類信托最常用,，其優(yōu)勢在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以,。房地產(chǎn)債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高,，一般不常用。

目前,，公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類信托模式,。平安信托設(shè)立融資方案,，購買部分項目公司股權(quán)，公司承諾到期溢價回購,，并以抵押物和信用做擔保,。

融資項目提供的主要材料：

從重慶和西安各項目提交的材料中，可以看到,。除了對集團的的財務(wù)狀況,，信用評級和開發(fā)資質(zhì)審核外，最主要的還是項目情況,。而在項目材料中,，最主要的是可研究性報告。通常的可研究性報告包括：項目概況,，市場研究,，項目規(guī)劃方案，項目進度設(shè)計,，項目財務(wù)測算,，項目財務(wù)評價，項目不確定性分析,，項目社會影響和總結(jié),。

其中，對于我們?nèi)谫Y來說,，項目進度設(shè)計,，項目財務(wù)測算，項目財務(wù)評價,，項目不確定性分析是主要了解和掌握的,。

項目進度設(shè)計每個項目公司根據(jù)實際情況，具體制定,。財務(wù)測算主要是對項目的土地價款,，開發(fā)成本和開發(fā)費用做個預(yù)算，并計算總投資,，來確定融資額度,。具體根據(jù)項目公司和拓展部中心的材料為準,。財務(wù)評價主要是通過財務(wù)模型,，根據(jù)一些動態(tài)經(jīng)濟指標如內(nèi)部收益率（irr），動態(tài)回收期,，凈現(xiàn)金流值來評價項目收益,。項目不確定分析，主要通過盈虧平衡分析和敏感度分析來對判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力,，以及相關(guān)指標對這些不確定因素的敏感程度,，對項目的最終決策提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)融資情況篇三

房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款q&a

q:什么是土地抵押貸款？

a：指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔保債務(wù)履行的法律行為,。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式,，一般通過土地契約進行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔保物權(quán),，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔保物權(quán),。q：什么叫做土地抵押？

a：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證,。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證,，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。q：辦理土地抵押長期貸款流程,？

a：

1,、首先根據(jù)需要申請的貸款額度及貸款機構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應(yīng)達到的評估總價值。

2,、咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù),。

3、根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域,。

4,、帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖,。

5,、根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估出具評估報告。

6,、與貸款機構(gòu)信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構(gòu)提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料,。

7、填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關(guān)資料后,，等待放貸即可,，至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。q：辦理土地抵押短期貸款操作流程,？

a：

1,、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： a,、貸款申請書,，寫明項目概況、貸款金額及期限,，用款計劃,，還款來源，還款計劃,；

b,、項目方營業(yè)執(zhí)照副本,、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,； c,、抵押物所有權(quán)證明（國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等）,； d,、評估機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告或預(yù)評估資料； e,、項目可行性研究報告,；

f、上一資產(chǎn)負債表,、損益表,、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的財務(wù)報告,，最近一個月的財務(wù)報表,。

2、資金方初審?fù)ㄟ^后,，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》,；

3、項目方按《房地產(chǎn)項目資料清單》提供全套有效,、清晰的彩色掃描文件,；

4、資金方對項目資料審查通過后,，資金方向項目方發(fā)出商務(wù)邀請函,，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協(xié)議后,，資金方前往項目地考察項目進展,，抵押物狀況等。

5,、資金方確定融資方案,，募集資金；

6,、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù),，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設(shè)和經(jīng)營情況,。

7,、抵押貸款企業(yè)要向擔保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明,；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報告,；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）,；（4）抵押貸款申請書

（5）最近的資產(chǎn)負債表，利潤表,。

房地產(chǎn)融資之短期借貸q&a

q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸,？

a:

1、開發(fā)商拿到土地證,，辦理另外的3證需要繳納配套費等,，可通過短期借貸；

2,、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下,，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費用，可通過短期借貸,；

3,、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費用,，開通過短期借貸,。q：開發(fā)商何時還款？

a：

1,、開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還,；

2、開發(fā)商通過項目出售,，回收資金償還,；

3、開發(fā)商通過其他方式還款,。q：項目需要符合哪些融資條件,？

a：

1、地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆,、西藏等除外）,；

2、項目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地,、城市中心的可售商業(yè)物業(yè),；

3、融資期限：一般情況下6個月以內(nèi),；

4,、融資額度：1千萬至2億；

5,、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%,；

6、融資利息：月息5~6%,，展頭息,，利息可分期支付,。

房地產(chǎn)融資之短期拆借q&a

q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?

a: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息,，需要非金融機構(gòu)先墊付還貸,。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構(gòu)的一種融資模式,。q：如何操作的,？

a：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式,，按照抵押物的價值評估貸款額度,，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn),，同時還需提供擔保品,，如股票、債券等有價證券,。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還,，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔保品,。如果客戶無法償還足夠的本金和利息,，就要非銀行機構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款,，新貸款歸還非銀貸款,，即“以貸還貸，獲得新貸”,。q：利率情況是怎樣的,？ a：

1、日利率日利率3‰-4‰,；

2,、五天1.2%、10天1.5%,、15天2.3%,；

3、月利率5-6% q：短拆什么特點,？

a：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴格的限制,； 2.融資期限較短：一般6個月以內(nèi)；

3.交易手段先進,、手續(xù)簡便,，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔?；虻盅?，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算,。q：項目方需提供哪些資料,？ a：1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,； 2.金融機構(gòu)營業(yè)許可證副本復(fù)印件,； 3.公司代碼證書復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書,，法人身份證復(fù)印件,； 5.公司法人、負責(zé)人,、財務(wù)主管的簡歷,； 6.經(jīng)公司董事會決議授權(quán)的申請； 7.公司近兩年經(jīng)過審計的財務(wù)報表,； 8.公司的驗資報告,； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營情況,、公司的人員構(gòu)成,、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃),；近年來獲境內(nèi),、境外評級機構(gòu)評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營,、遭受處罰及重大事件情況,。q：運作流程是怎樣的？

a：1.貸款方將所需資料報資金方審核,； 2.資金方現(xiàn)場評估,； 3.雙方協(xié)商費用及貸款期限； 4.成交,； 5.資金劃撥,； 6.抵押登記。

房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資q&a

q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?

a:

1,、非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房,、集資房；

2,、經(jīng)營中的物業(yè)：酒店,、寫字樓、商場,、商鋪,、公寓,； q：需要具備哪些基本條件？ a：

1,、證件齊全：土地證,、房產(chǎn)證；

2,、債權(quán)債務(wù)：未貸過款,，能做抵押登記，可辦理他項權(quán)證,；

3,、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4,、擔保放大：有擔保的條件下,，貸款額度可放大1~2倍；

5,、城市限制：直轄市,、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟發(fā)達城市,。q：項目方需提交哪些資料,？ a：

1、個人：土地證,、房產(chǎn)證,；

2、企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照,、法人身份證明,、貸款卡、評估報告（甲級資質(zhì)評估所）,。q：如何操作,？

a：

1、審理

2,、考察

3,、復(fù)審

4、簽約

5,、抵押登記

6,、放款

7、還款 q：放款時間需要多長,？ a：正常情況下兩個月以內(nèi),； q：貸款期限是怎樣的？

a：

1、借款期限為1年以上,，5年以下,。q：融資成本是多少呢？

a：

1,、貸款是通過商業(yè)銀行的,，利率參考當期基準利率；

2,、貸款是通過其它金融機構(gòu)的,，利率較高，年率20%左右,；

3,、貸款是通過擔保公司擔保,，那么需增加保費2.5~3%,；

4、貸款是通過中介顧問公司,，那么融資顧問費1~3%,。

房地產(chǎn)融資之民間借貸q&a

q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

a:民間借貸,，以溫州最出名,。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱,。出資方也叫銀主,，做為民間資金的載體，很無奈,。因為,，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念,。q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸,！

a：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環(huán)境下,，社會廣泛缺乏誠信,，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護,。

2,、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展,，也基本上是以高利貸的形式實現(xiàn)民間資金的流通與流動,。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息,，但從企業(yè)資金實際負擔的額外成本（如,，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費用等）來看,，兩者的差距并不是很大,。

4、實際上,，同類經(jīng)濟區(qū)域和環(huán)境中,，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險都要大大低于銀行信貸。

q：怎樣才能獲得民間資金呢,？

a：

1,、開發(fā)商的項目價值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2,、開發(fā)商的各項資質(zhì)及法律和經(jīng)濟關(guān)系清潔無瑕疵,；

3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款,，以此增加借款方對還款保障的疑慮,；

4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地,、項目資產(chǎn),、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5,、開發(fā)商在進行借款時必須要有充分自我分析和預(yù)案準備,；

6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障,、手段,、措施等方面擁有的絕對話語權(quán)。

q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金,？

a:

1,、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源,，它的規(guī)模應(yīng)該遠遠大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放,。

2、私募資金操作,，具有封閉性的特點,，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團隊，它也可以是專門化的投資機構(gòu)和投資基金,，以尋求快速進入和快速退出,，獲得較高的資本回報為動力,。

3、在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下,，一方面,，有太多的房地產(chǎn)項目缺錢，一方面,，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項目,，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項目與資本直接對接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司,，如,。

4、開發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風(fēng)險,；而如果項目投資的風(fēng)險還完全掌握在開發(fā)商的手中,，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5,、資金方往往非常關(guān)注項目的流動性風(fēng)險,，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場條件下,，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇,，假如市場環(huán)境不利于銷售,，資金方往往要求開發(fā)商通過降價出售以獲得償付現(xiàn)金,，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。

房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財計劃投資信托收益權(quán),，達到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式,，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權(quán),，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記,；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財產(chǎn)權(quán)信托計劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財資金,。前者主要是xy銀行等銀行在操作,，后者大規(guī)模被gs銀行采用。

“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定a企業(yè)需要融資,，b企業(yè)(可以是央企的財務(wù)公司,、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu)等)以單一信托方式投資一個信托計劃,，這個信托計劃給a企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).b企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃,。

這樣，a企業(yè)獲得貸款,，資金的提供者是銀行理財,，b企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”,，獲取“通道費”。更激進的做法是,，b企業(yè)可以不用拿出真金白銀,。b企業(yè)投資信托計劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個合同可以在同一天簽署，這樣,，銀行先按合同給b企業(yè)劃款,，到賬后，b企業(yè)再給信托公司,，信托公司再給a企業(yè),。整個流程只需一兩個小時。

但是,，此種模式已被銀監(jiān)會覺察,。

實質(zhì)貸款行―――（理財資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款

理財受讓財產(chǎn)權(quán)信托計劃受益權(quán)的原理為：假定m企業(yè)需要貸款,，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè),。傳統(tǒng)的模式是，m企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司,，信托公司對其發(fā)放信托貸款,，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是,，m企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司,，設(shè)立一個財產(chǎn)權(quán)信托計劃，物業(yè)過戶到信托公司名下,，這個信托計劃的受益人是m企業(yè)自己,。然后，m企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃,，交易價格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益,。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司,，信托公司再劃撥給銀行理財計劃,，如果租金收入低于預(yù)期，則由m企業(yè)補足,。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時,，m企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。

這樣,，m企業(yè)獲得融資,，而銀行理財計劃擁有長期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長達6-8年),，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押,。其結(jié)果與銀行理財計劃給m企業(yè)放一筆貸款,，然后m企業(yè)分6-8年還款，效果相當,。

在這個案例中,，用以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實際上,，任何有穩(wěn)定,、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現(xiàn)金流,，是因為現(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了,，何況物業(yè)實際是銀行控制的，長期來看是升值的,，抵押率也很低,。”一位銀行理財投資經(jīng)理說,。

而至于沒有進行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記,，會否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對此有明確的強制性規(guī)定,。一位信托法務(wù)人士表示,。

信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險權(quán)重由10.5%提升至150%,，一般業(yè)務(wù)為1.5%

房地產(chǎn)融資之定向信托q&a

q:什么是定向信托,？

a：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來,，而約定俗成的一個概念,，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時,，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā),。q:開發(fā)商為何要選擇定向信托,？ a：

1、非銀信合作,，受法律保護,；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇,；

3,、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4,、為項目提供信用增級以提高成功發(fā)行的幾率,。q：怎樣操作,？

a：首先為項目方設(shè)計信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持,，然后推薦給符合信托條件的信托公司,，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品,。q：定向信托的投資范圍有哪些,？ a：有以下投資標的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股,；

2,、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3,、二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán),；

4、特殊條件下三級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn),。* 注意以下限制條件：

1,、省會城市和部分經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，三線以下城市無法操作,；

2,、st類股票不屬于信托計劃投資標的；

3,、虧損和業(yè)績披露預(yù)虧股票,，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標的,；

4,、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計劃投資標的

5,、監(jiān)管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標的,。q：什么是增信作用？

a：有兩作用,，一是對質(zhì)押標的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票

（3）對未上市金融類股權(quán)

二是對質(zhì)押標的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人,，為項目提供信用增級。以投入資金作為優(yōu)先級受益人預(yù)期固定收益率實現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù),；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔保,。q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ a：以下全部資料

1,、報批的項目建議書及批準材料,；

2、項目提出的有關(guān)背景材料,；

3,、可行性研究報告及批準文件,；

4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實資金來源的證明材料,；

5,、項目前期準備工作完成情況報告；

6,、開戶證明,，商務(wù)合同、訂單或意向書,；

8,、經(jīng)營計劃、財務(wù)收支計劃,、流動資金補充計劃,；

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證,、土地規(guī)劃證,、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證,； q：利率,？

a：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1、一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2,、二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3,、三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%

房地產(chǎn)融資之集合信托q&a

集合信托=銀信合作 q：什么是銀信合作？

a：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸,，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額,，而現(xiàn)在經(jīng)濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式,，通過信托公司來發(fā)放貸款,。

q：集合信托有哪些模式？ a：大概有4種：信托貸款型,、權(quán)益投資型,、股權(quán)投資型、財產(chǎn)信托型,。q：具體操作是怎樣的？

a：

1,、由銀行作為發(fā)起端,，通過銷售理財產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司,，向目標公司發(fā)放貸款,。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶,，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度,，最終的風(fēng)險是在銀行端,。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟政策的工具失靈,，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作,。金融創(chuàng)新的動力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新,。

3,、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機構(gòu)永遠是矛盾的對立體。

4,、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù),。

* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個重要通知：

《中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項的通知》

《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》 《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》 《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業(yè)務(wù),，是指商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司,，由信托公司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為,。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構(gòu)客戶,。

商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2,、信托公司在開展銀信理財合作業(yè)務(wù)過程中,，應(yīng)堅持自主管理原則，嚴格履行項目選擇,、盡職調(diào)查,、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé),，不得開展通道類業(yè)務(wù),。

3、信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù),，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年,。

4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業(yè)務(wù),，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起,，對信托公司融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)實行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%,。上述比例已超標的信托公司應(yīng)立即停止開展該項業(yè)務(wù),，直至達到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款,、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn),、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),。

5,、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán),。

6,、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的,，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項規(guī)定的考核比例范圍,。

7、對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財合作業(yè)務(wù),，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴格按照要求將表外資金在今,、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備,，同時大型銀行應(yīng)按照11.5%,、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實加強堆存續(xù)銀信理財合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理,，及時做好風(fēng)險處置預(yù)案和到期兌付安排,。

(3)對設(shè)計為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品,，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購,，并妥善處理后續(xù)事宜。

8,、鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域,。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經(jīng)濟政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源,、新材料,、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥,、信息網(wǎng)絡(luò),、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻,。

9,、本通知自發(fā)布之日起實施。

房地產(chǎn)融資之私募基金q&a

房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán),、債權(quán),、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目。

對項目進行可行性評估,，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃,，達成一致后簽署合作計劃?；鹨院匣镏频男问匠闪⑵漤椖炕鸸?，項目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%,，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%,。

基金會要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報,。

在項目開發(fā)期間,，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā),。

基金的退出方式以項目銷售清算,、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權(quán)。

q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求,？

a:

1,、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌,。

2,、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當?shù)氐恼P(guān)系較好,，口碑佳,；

3、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊,。q:怎樣的項目符合我們的要求,？ a：

1、區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市,，并可覆蓋到經(jīng)濟較好的地級市,。

2、規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內(nèi),，建筑面積20萬平方米以下,。

3、地段要求：城市中心區(qū)域,、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段,，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。

4,、形態(tài)要求：住宅為主,，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5,、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊,，樓面地價合理。

6,、土地狀態(tài)：土地要求凈地,，二級開發(fā)為主。

7,、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準,。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上,，每平方利潤500元以上,。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù),。

10,、融資金額：1億以上。

11,、融資周期：1年=3年,。q：有哪些基金？

a：

1,、股權(quán)式基金,，2、夾層式基金,，3,、債權(quán)式基金，4,、單一固定收益基金,5,、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動型基金,7,、完全主動型基金,8,、城市發(fā)展基金。q：需要多少成本,？

a：基金模式不同,，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金,，基金對外投資的收益計算方式為分紅,；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%,，再加上投資者收益的10%,；投資者的收益可以為利息,，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合,。

2,、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅 * 基金方總收益的計算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計x項目風(fēng)險系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務(wù)費用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對沖設(shè)置——基金返還越快,，基金方的收益越少,。

* 風(fēng)險系數(shù)的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險,，10代表我方投資100%，即承擔全部風(fēng)險,。我方一般可操作的項目風(fēng)險系數(shù)介于4~7之間,。7為我方最高能承擔風(fēng)險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%,，風(fēng)險系數(shù)為7,。* 協(xié)議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅,。

3,、債權(quán)式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%,，加上投資者的固定利息（利率為20%,，取決于募集情況），再加上發(fā)行費3%,。

4,、單一固定收益基金：年化收益率=lp年化收益率10~20%+gp管理費3%+發(fā)行費3~5%=15~27%

5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=lp（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+lp（跟投人）年化收益率10~20%+gp管理費3%+發(fā)行費3~5%=25~37%

6,、主動型基金：開發(fā)商出資10%,，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運營,。

7,、完全主動型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者,。

8,、城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。q：基金退出,？

a：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā),，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金,，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費用,。

* 項目銷售至98％,，尾盤原則上由開發(fā)商認購，認購即做收入,。* 項目清盤,，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還,，基金方退出,。q：項目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔,？

a：按照風(fēng)險與收益成正比的原則,，萬一項目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔損失,，再由基金方承擔損失,。q： 對開發(fā)商有哪些建議？

a:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個方面的考慮：

一是考察管理團隊的能力和過往業(yè)績,。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎(chǔ),。

二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項目來源以及充分的項目運作過程支持,，保障基金投資項目的成功,。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風(fēng)控措施,。

我們在進行每一筆投資之前都要經(jīng)過認真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較,，然后為維護投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進行艱苦的談判，經(jīng)常因為某一條款不能達成一致而放棄投資,，基金投資的項目可以說是百里挑一,，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調(diào)查和管理,，一旦項目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況,，資金鏈很難得到保障

房地產(chǎn)融資情況篇四

我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

摘 要 我國房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托,、房地產(chǎn)基金,、海外融資、股權(quán)融資等,，由于各種各樣的限制,，融資規(guī)模仍然有限。近些年,，國家金融宏觀調(diào)控,，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下,，我國房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展,。建立起一個多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產(chǎn)融資的主要問題,。

關(guān)鍵詞 融資渠道；銀行信貸,；房地產(chǎn)信托,；股權(quán)融資；債券融資

近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,，已然成為我國國民經(jīng)濟中的支柱性行業(yè),。為拉動中國經(jīng)濟貢獻了不少gdp。過去幾年,，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上,，并貢獻10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵,，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局,，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金,、海外融資,、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制,，融資規(guī)模仍然有限,。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸,，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系,，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當前房地產(chǎn)融資渠道進行分析,。

一,、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款,、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面,。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款,。銀行信貸資金貫穿于土地儲備,、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程,。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,，大部分來自購房者的銀行按揭貸款,，按首付30%計算,，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款,，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上

。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈,。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準,，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動,，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險,，進而影響國家的金融安全。為此,，政府開始頻頻出招調(diào)控,，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》,、2005年“國六條”,、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊,。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的,，而是為了收縮流動性,、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響,。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸,，開發(fā)商有待拓寬融資渠道,。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃,，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券,，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動,。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加,，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展,。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如,，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款,、財產(chǎn)權(quán)信托,、信托股權(quán)融資等。現(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資,。②模式是債權(quán)融資,。前者是對一些

自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,，使其自有資本金達到35%的要求,，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求,，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口,，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù),。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財產(chǎn))信托投資計劃(以下簡稱房地產(chǎn)信托),，實際募集資金總計115.? 866億元,，平均每個房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比

總額增長93.?4%,。

不過,，目前信托產(chǎn)品存在一些

制度性的限制，例如,，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題,，以及信托計劃的異地發(fā)行,、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展,。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道,，是對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式,。

3．上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道,，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,，但是上市融資的門檻高,，比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,，一般負債率都在75%以上

,。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少,。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市,。買殼上市需要大量現(xiàn)金,，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換,。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，這些都是中小企業(yè)很難具備的,。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小,。2004年底,，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌,，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億,。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn),。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達4萬余家,，而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市),。

4．海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家,。摩根士丹利、新加坡政府投資公司,、sun-ref盛陽地產(chǎn)基金,、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合,，合作開發(fā),。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,，利用

外資總額313.6億元,，同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴,，有助于融資方式的多樣化,。

但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國內(nèi)一些

房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范,，所以,，海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些

障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持,，中國并不缺資金只是缺少金融工具,。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,，《關(guān)十進一步加強,、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重,。

5．債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用

資本市場直接融資的重要工具,，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高,；與股票相比,，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性,，因此,，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式,，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍,。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面,，遠遠不及股票融資額,。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小,，債券流通市場不健全,，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性,、可信性還有問題,。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動,，發(fā)行條件較原來

寬松很多,。《試點辦法》施行之后,，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。

二,、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議

1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系

當前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系,，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行,，缺少專業(yè)信貸機構(gòu),，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產(chǎn)債券,、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限,。股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求

通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下,，銀行縮緊信貸,，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此,，迫切需要建立多層次的融資體系,，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴,。

2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展,，關(guān)鍵是需要設(shè)計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品,，從而形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系,。目前，我國的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步,。世界流行的五大金融產(chǎn)品中,，我國獨缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的,、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款,。我們國家的房地產(chǎn)信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的,，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的,，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn),，取而代之的是地產(chǎn)基金,、地產(chǎn)投資機構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行,，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金,。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會成長起來。

3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國家,、地方和部門頒布了一系列法律,、法規(guī)。但是體系不全,，規(guī)定不具體,。從整體上看，嚴重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中,，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進行規(guī)范，就難免陷入混亂局面,。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系,，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓,、收益來源和分配等,，作出嚴格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展,。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下,，我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線,。但面臨現(xiàn)實的困難,，房地產(chǎn)金融市場中融資中介機構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏,，法律法規(guī)不完善,。這就需要一方面國家在加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時，進一步完善法律法規(guī),，努力創(chuàng)新金融工具,，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道,，避免單純依靠銀行資金,，根據(jù)企業(yè)特點，采用多種融資途徑方法,。

參考文獻

[ 1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[ j].山西建筑,2007(33).[ 2]武書義.? 我國房地產(chǎn)金融存在的問題與發(fā)展策略[ j].華北金融,，2008（1）.[ 3]牛鳳瑞等.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告[ m].北京:社會科學(xué)文獻出版社，2005.

房地產(chǎn)融資情況篇五

中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問題比較分析

[日期：2010-04-26] 來源：貴州財經(jīng)學(xué)院作者：劉海麗 周明現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng) 摘要：由于美國完善的房地產(chǎn)金融體系,，房地產(chǎn)企業(yè)融資非常便利,，其證券融資模式尤為盛行。我國現(xiàn)有的市場條件和金融體系決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將以銀行借貸為主,，同時,，尋求靈活、多元化的融資模式成為必然選擇,。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),、房地產(chǎn)融資、融資渠道

一,、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資概況

以買方需求旺盛為主導(dǎo)的美國房地產(chǎn)市場和發(fā)達的資本市場為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大營造了良好的發(fā)展空間,，企業(yè)的融資得到政府、華爾街上甚至其他更多金融機構(gòu)和私人機構(gòu)的支持,，政策支持方和資金提供方對這些企業(yè)充滿了信心，融資方和資金提供方之間形成了良性互動,，各得其利,。通過上市、reits、債券,、信用公司等融資的手段占據(jù)重要地位,，同時次級抵押貸款公司、投資銀行,、保險公司等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資直接或間接起到了促進作用,，雖然它們是次貸危機爆發(fā)后的受害者。眾多資金鏈條的銜接便利了資金向房地產(chǎn)市場流通,，同時風(fēng)險卻得到了有效轉(zhuǎn)移和分散化,，房地產(chǎn)企業(yè)在次貸危機中似乎并未受多大損失。

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10多年的繁榮期,，房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹帶來了資金需求的急速增加,。政府出臺了針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮政策，但房地產(chǎn)融資需求未受到實質(zhì)性的影響,。融資渠道主要有：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款,、信托融資、境內(nèi)公司上市,、發(fā)行企業(yè)債,、金融租賃、典當,、民間私募基金,、外資銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托基金（reits）,、海外上市融資等[1],。其中，國內(nèi)銀行貸款所占比重相對較大,，一項研究表明,，直接或間接通過銀行短期貸款獲得的資金加總占到一般房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的60%-70%，有的甚至高達90%以上,。

目前我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)高達5萬多家,，但是境內(nèi)上市公司只有70家；通過借殼上市與境外上市融資的公司也只有幾十家,，上市發(fā)行股票融資對于95%以上中小規(guī)模的公司來說門檻太高,。通過信托、債券,、利用外資等其他方式融資所占比重較小,。

二、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資效率比較

美國的金融市場發(fā)達,，金融體系較為完善,，為房地產(chǎn)行業(yè)和項目融資提供了便利,。資本市場發(fā)達，市場競爭程度較高,，融資快捷方便,，房地產(chǎn)融資的成本相對較低。而我國處于市場經(jīng)濟的初期,，通過銀行借貸的手續(xù)較為復(fù)雜,，而銀行貸款以中、短期為主,；通過資本市場融資的數(shù)目極其有限,，房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向其他高利率的融資途徑。

但必須認識到,，當前以證券化融資為主的美國模式在我國是無法實現(xiàn)的,，我國現(xiàn)有的市場環(huán)境和法律環(huán)境決定了房地產(chǎn)融資模式只能以銀行為主導(dǎo)。銀行主導(dǎo)型融資模式與資本市場主導(dǎo)型融資模式是互補關(guān)系而非替代關(guān)系[2],，在融資過程中,，房地產(chǎn)企業(yè)必須將銀行借貸融資和證券化融資兩種方式有效結(jié)合，并確立適當?shù)娜谫Y比例以實現(xiàn)高效率的融資,。

三,、結(jié)論與啟示

（一）美國房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢

美國完善的房地產(chǎn)金融體系和發(fā)達的資本市場為美國房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的融資環(huán)境，房地產(chǎn)市場的火爆為房地產(chǎn)企業(yè)融資起到了激勵作用,。證券化融資成為全球推崇的成功融資模式——美國模式,，美國的融資渠道比國內(nèi)廣闊，融資工具比國內(nèi)豐富,，同時有較為健全的法規(guī)制度做保障,，融資效率較高，這些是美國房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢所在,，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面需要改進和完善的地方,。

二）美國模式不是完美的以資本市場為主導(dǎo)的融資模式，并不是萬能的,。正如美國的房地產(chǎn)融資得益于房地產(chǎn)市場的成熟和金融市場的發(fā)達,，同時它也影響著這兩個市場的銜接關(guān)系。值得一提的是,，不少房地產(chǎn)公司涉足了抵押貸款業(yè)務(wù)促使居民買房以增加其銷售量,，也增加了其自有資金量。當市場泡沫破滅,，大量購房者已經(jīng)無力按時歸還貸款之時,，房地產(chǎn)開發(fā)商卻高枕無憂，因為它已經(jīng)將這些貸款業(yè)務(wù)直接或間接賣給了華爾街,。潛在的風(fēng)險和損失在金融市場中顯露,，受損的是那些資金提供方和抵押貸款證券化產(chǎn)品的購買方,。反過來，房地產(chǎn)市場和金融市場任何一個出現(xiàn)問題,，使得房地產(chǎn)金融融資體系出現(xiàn)漏洞，那么融資必將受到影響,。次貸危機之后,，美國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)雙重受損，房地產(chǎn)市場和資本市場之間的資金鏈條出現(xiàn)斷裂,，房地產(chǎn)融資同樣陷入困境,。

（三）我國房地產(chǎn)融資存在的問題

我國房地產(chǎn)金融市場融資體系不完善，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具缺乏,，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴于銀行信貸,。近年來，我國商業(yè)銀行采取了謹慎的措施,，貸款審批程序較為復(fù)雜,，房地產(chǎn)貸款多以中、短期為主,，遠不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求,。受全球經(jīng)濟下滑、國內(nèi)房市不景氣的影響,，銀行信貸更是具有緊縮的傾向,，這對銀行來說當然可以有效控制風(fēng)險，但是資金緊缺現(xiàn)象開始困擾眾多的房地產(chǎn)商,，降價銷售成為一種無奈,。

對于上市的優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市融資是其重要的融資渠道,，融資的數(shù)目是非?？捎^的，但是上市融資對于絕大多數(shù)企業(yè)來說門檻太高,。

（四）我國房地產(chǎn)融資的路徑選擇

應(yīng)該說,，我國房地產(chǎn)企業(yè)并不存在固定的、完全有效的融資方式,，信托,、上市、債券等融資手段都受到不同程度的限制或不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金需求,，尋求新的,、多元化融資渠道迫在眉睫。在我國現(xiàn)有的條件下,，利用證券市場融資與銀行融資相結(jié)合的混合融資模式是必然選擇,。

長期看,，采用reits融資是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然選擇。reits能夠快速匯集眾多的閑散資金,，投放到房地產(chǎn)項目上,；分散化投資，安全有效,。reits融資不但方便,，而且節(jié)約了企業(yè)的融資成本。當前,，reits已經(jīng)在我國興起,，并且有良好的發(fā)展勢頭，政府要繼續(xù)推進信托業(yè)的健康發(fā)展和制定投資信托方面的法律法規(guī)為reits在我國的快速發(fā)展提供良好的制度環(huán)境,。

通過借殼上市,、私募基金等方式融資應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)的一大出路。加大與機構(gòu)投資者的合作,，充分利用機構(gòu)投資者能夠有效籌集資金,、資金實力雄厚和投資規(guī)范化等優(yōu)勢，與機構(gòu)投資者建立長期穩(wěn)定的伙伴關(guān)系,，挖掘通暢的融資渠道,。

參考文獻

1.呂萍．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營．中國人民大學(xué)出版社，2007：234

2.王海燕．中美房地產(chǎn)融資模式比較分析．西安金融,2006年第9期