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于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇一

優(yōu)越的地理環(huán)境，深厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今，xx商品房價格始終呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新改變,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增加,，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增加。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費(fèi)勁量,。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿意細(xì)分市場的要求,。20xx年后，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出主動的發(fā)展態(tài)勢,。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍舊穩(wěn)步上升。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。

文化訴求特征：深厚的商業(yè),、消遣等都市文化特征。

(1)商品住宅價格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格始終呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份),，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價格增長了39.57%,。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)肯定程度的下降,，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，削減了51.32%。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一樣的,，而且上漲的幅度非常平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受狀況來看也是比較志向的,，信任隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

同時,，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動成果,，這些都將為這一帶的房價帶來肯定的升值空間。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系,。

1,、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供應(yīng)13299套,，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量削減,。

為避開因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。20xx年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%,。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也干脆導(dǎo)致了購房需求的削減,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進(jìn)行其次次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減,。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。

億房探討中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,，依據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū)。

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年削減4630套,，降幅為58.87%。從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢,，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,，成交方面較去年嚴(yán)峻萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的狀況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新居供應(yīng)量削減3成之多,，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付實力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、消遣、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)料不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。

(二)古田片區(qū),。

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套，較去年削減2609套,，降幅為68.59%,。從成交價格狀況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外,，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫柔解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量削減，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜。

對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā)，同時,，將來輕軌通車,，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展供應(yīng)有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。

(三)二七,、后湖片區(qū),。

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%,。從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅削減,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫柔向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯。令人激昂的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，將來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。

(四)東西湖片區(qū)。

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%,。從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特殊是銷量,，盡管只增長14個百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售狀況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。雖然整個市場氣氛的始終處于觀望心情，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒削減多少,。而來看房的客戶,，許多也是因為價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前狀況來看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產(chǎn)品類型，始終是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商起先注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心漸漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少，快速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需肯定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是將來市場的主流產(chǎn)品。東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，將來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的旺盛奠定基礎(chǔ)。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇二

甘犁,，1987年獲得清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院學(xué)士學(xué)位，1998年獲得加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士及統(tǒng)計學(xué)碩士學(xué)位,。甘犁長期從事應(yīng)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和計量經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域的研究,，師從20xx年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者丹尼爾·麥克法登教授，獲加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位,，曾任教于美國德州大學(xué)奧斯汀分校,，現(xiàn)任美國得克薩斯農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授，以及美國國民經(jīng)濟(jì)研究局研究員,。他同時也是西南財經(jīng)大學(xué)國際化戰(zhàn)略引進(jìn)的海外人才,，被特聘為該校經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長、經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長及中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任,。

《中國家庭金融調(diào)查報告》從20xx年開始實施,，我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布，之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響,，有很多質(zhì)疑,。數(shù)據(jù)收集最關(guān)鍵的一點(diǎn)是隨機(jī)和抽樣。雖然樣本量只有8438戶,，但是如果真正做到了隨機(jī),，誤差率降得非常快,。

我們的調(diào)查非常復(fù)雜,，有很多的信息。簡單說有人口特征與就業(yè),、資產(chǎn)與負(fù)債,、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn),。在金融資產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)非常詳盡,，我們是中國第一家對中國家庭資產(chǎn)進(jìn)行詳盡描述的調(diào)查機(jī)構(gòu)。我們派遣了343位訪員,，32支隊伍,。之前我們還派了41支隊伍,，242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進(jìn)行合作,，帶我們的訪員到社區(qū),，通過政府的支持來做,。全國的總體拒訪率只有11.6%,，這是世界上最低的拒訪率之一。我們現(xiàn)在做的抽樣實施過程很獨(dú)特,，現(xiàn)在在做季度的電話回訪,，我們能夠把握住中國家庭層面最及時的信息。

數(shù)據(jù)有了之后,，我們做了簡單分析,，得出了以下主要的結(jié)論。

首先看看中國家庭收入的均值和中位數(shù),。全國家庭的均值是51569元,，城市是7萬元，農(nóng)村是2萬元左右,。均值和中數(shù)位的差別非常大,。全國家庭的中位數(shù)是17510元，所謂“中位數(shù)”,，就是有一半的家庭年收入超過了17510元，而另外一半的家庭年收入低于這個數(shù)字,。這與均值的概念是完全不一樣的,，大家通常錯誤地理解了均值的概念，認(rèn)為這是普通老百姓收入的平均概念,，不是這樣,。在中國因為分配收入極度的不均，均值實際上反映了非常有限的家庭狀況,。

在全國有25%的家庭年收入低于5000元（大多數(shù)在農(nóng)村）,，如果你的家庭年收入達(dá)到了56萬元，那么你就算是中國最有錢的1%家庭,。你家庭年收入達(dá)到172000元,，就進(jìn)入了中國排名前列的5%家庭。所以我們并沒有說中國家庭很有錢,。

另外,，與所有的財富報告得到的數(shù)據(jù)不一樣，我們算出來的數(shù)據(jù)是有150萬的家庭年可支配收入超過100萬元,，這個數(shù)字并不高,，全中國只有150萬，比例很低,。

中國前10%的家庭在全國家庭總收入當(dāng)中占的比例是57%,，美國這方面的稅前數(shù)據(jù)只有44.7%.你會看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額占當(dāng)年國家總儲蓄的75%，所以說有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄,。中國的高儲蓄率問題是這些人儲蓄造成的,。20年的促進(jìn)內(nèi)需沒有效果,，原因就是中國的收入不均越來越厲害，這樣的情況導(dǎo)致了我們促進(jìn)消費(fèi)沒有效果,，必須提高低收入家庭的收入,，才會降低儲蓄率，減少中美貿(mào)易之間的不平衡,。

中國家庭總資產(chǎn)平均達(dá)到247萬元,，大家感覺“被平均”了。我反復(fù)講過,，城市戶口家庭中位數(shù)只有40萬元,。換句話說，有50%的城市戶口家庭總資產(chǎn),，包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)加起來低于40萬元,，只有50%的家庭高于40萬元。正如順口溜所說———“前村有個張千萬,，后村九個窮光蛋,。結(jié)果大家一平均，人人都是張百萬”,。這個平均數(shù)并不代表社會,，而是代表總量，只有中位數(shù)才是對這個社會普通老百姓的描述,。

從資產(chǎn)的角度來講,，分布到底是怎樣的？只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過了平均數(shù),。

中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況很差,，怎么改變？我認(rèn)為現(xiàn)在是有辦法的,。中國上一次的4萬億投資與美國7870億美元的刺激經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該顛倒過來,。當(dāng)時美國使用刺激經(jīng)濟(jì)的政策主要把這些錢用來減稅，給老百姓提高失業(yè)救濟(jì)的年限,，主要是做轉(zhuǎn)移支付,，政府把錢轉(zhuǎn)移到老百姓身上。中國主要是建鐵路,、公路,、地鐵，在做基建,。

例如農(nóng)村的醫(yī)療保險制度賠付的比例非常低,，我們也有這方面的數(shù)據(jù)。賠付的平均比例只有不到20%,，如果把農(nóng)村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例,，就會對農(nóng)村的消費(fèi)支出有很大的促進(jìn)作用。

中國和美國的家庭資產(chǎn)比較,。20xx年,，美國的國內(nèi)生產(chǎn)總值是15.1萬億美元，中國只有美國的一半,。美國凈資產(chǎn)有57.1萬億美元,，而20xx年比20xx年還要高，這是因為金融危機(jī)之后,，美國的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價值縮水很厲害,，下降了15%.而中國在20xx年時，全國家庭總資產(chǎn)是69萬億美元,，比美國高21%.差別在房產(chǎn)上,。美國家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%，而中國家庭是71%.我們的金融資產(chǎn)占比很低,，只有5%,，而美國是38%.而房產(chǎn)的價值變化很快，很容易垮下來,。

中國人住房擁有率平均達(dá)到89.68%,，大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%,，農(nóng)村是92%.東部低一點(diǎn),，中部、西部高一些,。我們當(dāng)時在上海,、北京、深圳這三個一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)35歲以下人群的住房擁有率只有60%,，35-45歲有81%.

剛性需求在中國的百分比是多少？首先是沒有住房的家庭,，這個百分比達(dá)到15.3%,，這里主要是指城市，不是農(nóng)村,。第二,，例如你在深圳打工，但是在老家有房子,。這部分家庭比例達(dá)到11.7%.在正常的統(tǒng)計里面,，你算是有房的，因為你在老家確實有房,，但是也有住房需求,，這是兩回事,。第三，成年后與父母住在一起,，買不起房子,。這在我國和全世界所有的統(tǒng)計口徑中算一個家庭，這批人的住房需求占6%.最后是目前現(xiàn)有的住房需求,。以上加起來達(dá)到中國家庭百分比的32.9%,，總數(shù)有7000萬套。

第二是新增剛性住房需求,，包括新增成年人的剛性住房需求,，這是指在“十二五”期間，還有農(nóng)民工進(jìn)城,、城鎮(zhèn)化的過程,，這部分住宅需要823萬套。這是根據(jù)“十一五”期間新增農(nóng)民工的數(shù)目算出來的,。第三是拆遷和搬遷,，算下來有1200萬套，我們有詳盡的拆遷和搬遷數(shù)據(jù),，比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求,，一部分是城市建設(shè)的需求?？偣布悠饋硎?894萬套,。換句話說，剛性需求數(shù)在“十二五期間”一共有一億套,。這里有不足,，沒有考慮老齡化導(dǎo)致的住房供給情況，只部分考慮到改善性住房需求,。

在中國,，有13%的家庭擁有兩套房子，而美國這個數(shù)據(jù)低于15%.德國等國家只有2%-3%,，而中國5%的家庭有三套或更多的房子,，最多達(dá)到15套。這些家庭的房屋數(shù)量相加,，得出20xx年沒有出售的商品房數(shù)據(jù)是166萬套,，目前在市場上的供給總數(shù)是4000萬套。這樣看起來還有5000萬套的.缺口,，但是市場的生產(chǎn)能力是多少,？大家都知道針對中國低收入家庭建設(shè)的3600萬套保障房，剩余商品房開發(fā)數(shù)量是2300萬套。這是什么概念,？只需要中國的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時間,。

這里把所有的可能性都考慮到了，只需要2年半的時間,，中國的房地產(chǎn)就沒有事情可以做了,。這說明它的規(guī)模過大。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講,，5年的增量是近3000萬套。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬套房子,，就可以基本滿足中國家庭城鎮(zhèn)化的需求,、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產(chǎn)長期的生產(chǎn)規(guī)模只需要現(xiàn)在的1/3,，2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的,，沒有那么多的需求，房子是賣不出去的?，F(xiàn)在為什么房子還可以賣出去,？因為大家有投資需求。

房屋價格太高,。銀行有詳細(xì)數(shù)據(jù),，例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例，30-40歲時是作為“房奴”還款壓力最大的時期,，達(dá)到11-12倍,。年齡大一點(diǎn)的人群這個比例會低一些，余額是8.59倍,，這個數(shù)字在國外是2-3倍,。如果是收入低的家庭，買房更困難,，貸款總額是家庭年收入的32倍,。

同時住房收益率很高，“名義平均收益率”達(dá)到340%.總的來看,，房地產(chǎn)的收益情況確實很好,，價格很好，已經(jīng)很貴了,，就形成了泡沫,，沒有一個國家歷史上的泡沫是不會破滅的。

假設(shè)房產(chǎn)價格下跌,，有很多家庭會受損失,。房價在漲，首付很高。所以即使房價下降30%,，中國的銀行業(yè)也不會有問題,。對銀行而言，只有2.9%的房子貸款余額低于房價,，會虧本,。即使房價下降30%，對銀行來說,，也只有2.9%的家庭是虧本的,。中國的剛需已經(jīng)不是很強(qiáng)勁了。住房的行業(yè)規(guī)模太大,，應(yīng)該轉(zhuǎn)型了,。房產(chǎn)收益率很高，銀行業(yè)沒有問題,。不會像美國一樣,，造成全行業(yè)的次貸危機(jī)。

現(xiàn)在都在談房產(chǎn)稅,，其實房產(chǎn)稅實施起來是非常困難的,，有很多的阻礙。有一個比較好的方式是按揭稅,。目前二套房的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍,，這是用行政手段給了銀行超額利潤，沒有任何道理的,。二套房的首付比例達(dá)到60%,，這很健康，沒有風(fēng)險,，貸款利息方面可以收取10%的按揭稅,。換一個說法就是銀行把這個超額利潤給了地方政府，老百姓一點(diǎn)損失都沒有,。但是效果是相同的,。這是我們的一個說法，我們也給國家寫了政策建議,。

中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況,？

符合什么標(biāo)準(zhǔn)才是中國最富有的家庭？城市家庭要達(dá)到414萬的資產(chǎn),，凈資產(chǎn)達(dá)到395萬,，家庭收入23萬，非房產(chǎn)87萬,，那么就會達(dá)到中國前5%的家庭標(biāo)準(zhǔn),。富裕家庭87%在城市，12%在農(nóng)村。主要分布,，東中西部地區(qū)差距非常大,。最有錢的5%家庭中有94%在東部，只有少數(shù)在中部和西部,。哪個年齡段的人最有錢呢,？30-40歲、40-50歲的中年人最有錢,。他們的資產(chǎn)構(gòu)成中,，金融資產(chǎn)并不高，前者達(dá)到4.9%,，后者是8.9%.負(fù)債高一點(diǎn),，但不多。

他們的錢主要用來自己開公司,，他們持有的住房比例比較低，工商業(yè)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他家庭,。他們的資產(chǎn)中有22%來源于工商業(yè),。工商業(yè)經(jīng)營收入比較高，達(dá)到一半,，很多都是自己開公司,。他們對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期比較悲觀。認(rèn)為房價上升的比例更低一點(diǎn),，其余家庭比例是70%,，富裕家庭是50%-60%.

農(nóng)村到城市的“移民”問題。我們發(fā)現(xiàn)國家統(tǒng)計局目前高估了農(nóng)民工進(jìn)城的數(shù)目,。以國家統(tǒng)計局的標(biāo)準(zhǔn),，在城市常住居民當(dāng)中有50%都是城鎮(zhèn)、農(nóng)村戶口,，這是非常不可信的,。目前在城市的農(nóng)民工數(shù)量近1億，遠(yuǎn)低于國家統(tǒng)計局的1.68億,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇三

了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況,互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在.

二:調(diào)查的方法,資料的來源,方法:,。

觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站,報紙,。

三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn),。

1,廣東房地產(chǎn)市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.

2,廣州商品房向外地擴(kuò)散,大戶型和別墅型成為主流.

3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,推廣費(fèi)用龐大.

4,二手樓市將漸趨活躍.

5,房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近.

6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.

7.房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式.

五:建議,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇四

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義,。

今年1—6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元,，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積萬平方米,，銷售100萬平方米,。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1—6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%,；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2—6月累計增速分別為：xx%、xx%,、xx%,、xx%、xx倍,；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2—6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯,。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積萬平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積萬平方米,，與3月份相比均下降了%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右。

3,、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高,。

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在、年分別同比上漲xx%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%；存量房均價已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央：——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間；對房價上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量,；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整,。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由%提高到%,。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國稅總局、財政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主,、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則,。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng),。xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米,。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,，從而關(guān)系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成,；同時,，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng),。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為,、鼓勵居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分,，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時,，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾?！m度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作,。

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房,、存量房的交易價格,；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度,、年度分析預(yù)測工作,，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積,、竣工面積、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預(yù)警建議,。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時反饋項目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題,、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時,，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對抽逃注冊資本金,、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。

3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的`監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計劃,。

4,、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),，同時加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量,。同時,，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi),，推動主體需求的合理化,。

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費(fèi)力量,。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。20xx年后，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層,、小高層、連排別墅為主,。價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了xx%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）,。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征。

（1）商品住宅價格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份）,，xx住宅均價達(dá)到元/平方米,，與去年同期相比，價格增長了xx%,。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20xx年（1—6月份），xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了xx%,。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。

同時,，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟,，東西湖,、后湖、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

（2）xx商品住宅市場供求關(guān)系,。

1,、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總?cè)萘考s為套，1—6月總供給套,，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為xx：1。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。20xx年（1—6月份）,，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降xx%,。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年（1—6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

5,、今年1—6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90—120平方米,。

20xx年（1—6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷,，90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1—6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的xx%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%,。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

（一）xx中心區(qū),。

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為xx%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰,，為元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費(fèi),；當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世,，集住宅、甲級辦公樓,、零售,、餐飲、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起；時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射,；融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）,。

（二）古田片區(qū)。

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為xx%。

從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā),，同時,，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）,。

（三）二七、后湖片區(qū)。

20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%,。

二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯,。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）。

（四）東西湖片區(qū),。

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了xx%,。

從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點(diǎn),，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。近期,，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價格辦深入房地產(chǎn)市場較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn),、統(tǒng)計等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,，進(jìn)行了實地考察，并召開了座談會,，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場調(diào)研情況報告如下：

一是房地產(chǎn)業(yè)拉動了經(jīng)濟(jì)增長。1998年廢除福利分房,、實行住房商品化改革以來,，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從xx年開始對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大,。房地產(chǎn)業(yè)對gdp的貢獻(xiàn)平均增長速度xx%,，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高,。xx年,，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的xx%。

二是房地產(chǎn)拉動了投資增長,。xx年以來,，固定資產(chǎn)投資作為拉動全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力穩(wěn)定快速增長，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展,，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長速度最快的龍頭之一,，呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長,，從xx年的xx%到xx年增長到xx%,。

三是房地產(chǎn)業(yè)拉動了消費(fèi)增長。xx年以來,，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的%,，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。特別是去年以來,，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力,，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動了財政收入增長,。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢,，凈增加xx萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍,。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%,，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，進(jìn)入xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%,，較上年同期下降了個百分點(diǎn)。xx年,，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬元,，同比增長xx%，占稅收總收入的xx%,。此外,，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯,。

1,、房價起伏較大,，樓市回暖較快,。我旗房地產(chǎn)市場自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營思路,、開發(fā)模式、營銷策略,、經(jīng)濟(jì)實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段,。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項政策措施的貫徹落實,，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入,，有力地推動了我旗房地產(chǎn)市場較快回暖,。同時在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象,，各種因素導(dǎo)致我旗的房價起伏較大,，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。

2,、投資型購房減少,，消費(fèi)者趨于理性。

xx年以來,，受諸多因素的影響,，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目,，助推了房價的強(qiáng)勢上漲,。但從年以來，受金融危機(jī)影響，我旗的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,，投資型購房客戶明顯減少,，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費(fèi)者購房逐步趨于理性,，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動,，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范,，走向成熟,。

3、土地價格大幅上升,，土地開發(fā)成本提高,。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度,，土地價格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高,。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高,，開發(fā)成本大幅上升,。

面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，我旗審時度勢,，沉著應(yīng)對,，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實施政府干預(yù),，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭,，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生,、保發(fā)展”目標(biāo)的實施,，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受國家調(diào)控政策的推動,，投資者信心顯著增強(qiáng),，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來,，對我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用,。

準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)社會的拉動作用越來越大,，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重,。普通商品房價格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，商品住房有價無市，以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購,。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤,，但基于市場價值判斷和擔(dān)心降價后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心，不愿意主動調(diào)整銷售價格,。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求,，但受國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整、周邊城市房價下行的大環(huán)境影響,，普遍持觀望態(tài)度,，因此形成僵持局面。二是住房供應(yīng)體系不夠明確,。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃,，商品房品質(zhì)單一，同類化嚴(yán)重,。無論從銷售價格上,、還是銷售定位上，當(dāng)前在售的商品項目普遍面臨著品種單一,、消費(fèi)群體定位趨同的問題,，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群，可供中低階層消費(fèi)的商品房項目嚴(yán)重缺乏,。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開發(fā)土地面積,，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后,，并未及時進(jìn)行開發(fā)，而是坐等土地漲價以謀取暴利,。在土地的不斷囤積,、交易中，土地價格也逐漸升高,，房價也隨之升高,，導(dǎo)致有許多居民沒有能力買房的局面。

近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場逐步走向日趨成熟,。為保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息監(jiān)控,。各級房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng),，全部實行網(wǎng)上在線售房，網(wǎng)上簽訂打印售房合同,。對于不實行網(wǎng)上售房的項目,，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證，并對該項目的開發(fā)企業(yè)誠信等級進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級,，年檢時也要采取相應(yīng)的懲處措施,。通過房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實現(xiàn)商品房初始登記,、轉(zhuǎn)移登記,、變更登記、他項權(quán)利登記,、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化,、檔案電子化，切實提高辦事效率和辦件質(zhì)量,，提高工作成果的綜合利用價值,。

二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對不同群體實施不同策略,，解決好不同收入者的住房問題,，對其實施住房分類供應(yīng)政策。同時,，結(jié)合我旗開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化,。針對中等收入群體的普通商品房,，要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng),，并不斷把房價收入比控制在6—8左右,；針對高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和城市發(fā)展?fàn)顩r,，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重,，科學(xué)的做好供應(yīng)計劃。

三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡,。要加大政府宏觀調(diào)控力度,，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征,、儲備和管理的能力,，搞活土地二級、三級市場,。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力,。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神,，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為,。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo),，提高普通住宅用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng),。

四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度,。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能,，公正地履行管理職責(zé),，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度,。對拆遷項目,、拆遷公司要建立動態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo),，嚴(yán)格實行拆遷許可證制度,，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定,，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知,、公示、和公告,，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處,，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強(qiáng)制執(zhí)行的行為。

五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作,。堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合,，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場檢查長效機(jī)制,，加大對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理的要求,，建立房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理綜合評價體系,，努力營造主體誠信、行為規(guī)范,、監(jiān)管有力,、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇五

從7月21到8月8日,，我在嘉興南湖皮件廠會計部進(jìn)行了為期三周的實習(xí)調(diào)查。先前對會計電算化知識的不了解,，經(jīng)過這幾周的努力,，漸漸的從不知到知之,，再從知之到甚之。此次我所調(diào)查的范圍是財務(wù)部的會計電算化內(nèi)容,，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo),。會計電算化技術(shù)的應(yīng)用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來,，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策,，為企業(yè)管理當(dāng)局、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確,、及時的財務(wù)信息,。我本著客觀、求實的原則,，采取了與人面談等一系列必要的方法,，對公司會計部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計劃和未來的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅實的基礎(chǔ),。

一,、對南湖皮件廠會計部進(jìn)行調(diào)查的目的。

此次調(diào)查主要是了解會計內(nèi)部的運(yùn)行及操作,。在南湖皮件廠的實習(xí)中我是跟隨師傅了解會計電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容,。

(一)了解會計部運(yùn)用電算化的重要性。

1,、運(yùn)用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想,，從而使得會計會計工作標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化,，科學(xué)化,，提高會計工作的效率和質(zhì)量。

2,、電算化可以加快信息傳遞,，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平,，改善經(jīng)營管理,，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更多的利潤,。

(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化,。

在整個調(diào)查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的,，我也有在一旁學(xué)習(xí),，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心,，電算化和手寫一樣都會出錯,，因此做憑證時一定要仔細(xì),，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫,。

二,、嘉興市南湖皮件廠的基本情況。

嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū),，成立于1997年,，月產(chǎn)值約70萬，成本約43萬元,。它是一家私營企業(yè),，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米,。它雖然不大,，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件,，而這里的皮件與海寧的皮衣,，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾,、皮帶等一些小商品,。工廠中分了幾個部門，分別是人事部,、財務(wù)部,、采購部、銷售部,、設(shè)計部,，還有兩個車間(制造車間、包裝車間),，一個倉庫,，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,，員工人數(shù)共有82人,，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下,，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘,、皮帶頭,、鈕釘、徽標(biāo),、卡,、盒,、標(biāo)簽、條碼等;主材料：水牛皮,。之后進(jìn)入制造車間,，第一，切割牛皮;第二,，壓鑄皮件;第三,，安裝輔助材料。最后包裝,。簡單流程為材料入庫-----各部領(lǐng)用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨,。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為,。財務(wù)部實行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動,。

三、會計電算化調(diào)查的范圍,。

為期三星期在南湖皮件廠的會計部實訓(xùn),，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會計憑證,。整個調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計部,，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計電算化。

四,、對嘉興市南湖皮件廠會計電算化調(diào)查的方法,。

在整個實訓(xùn)調(diào)查過程中，我與會計師傅及出納進(jìn)行面對面的學(xué)習(xí),。通過近距離地接觸會計電算化操作,，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會計及中級財務(wù)會計。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作,。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題,，師傅也會很認(rèn)真為你講解會計實踐操作的知識。

五,、嘉興市南湖皮件廠會計電算化中存在的問題,。

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。

南湖皮件廠中只有一名會計師傅及一員出納,，大多的事情都由會計師傅所完成,。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的,，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的,。并且會計師傅只經(jīng)過短期的培訓(xùn)，對軟件的認(rèn)識存有局限性,，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財務(wù)軟件,，卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項功能,。

(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。

在皮件廠中會計師傅年紀(jì)跟我相差很大,，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路,，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化,、標(biāo)準(zhǔn)化,，才能使會計信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念,、技術(shù)等多方面因素影響,，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行,，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾,，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外,，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為,，導(dǎo)致管理上的漏洞，嚴(yán)重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇六

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20**年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅,、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級項目拉動了高端消費(fèi)力量,。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。20**年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。20**年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升,。

二、xx商品住宅發(fā)展特征,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征。

三,、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析,。

(1)商品住宅價格與銷量分析。

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20**年(1—6月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價格增長了39.57%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20**年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20**年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。

同時，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系。

1,、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1,。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動,，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20**年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。

億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇七

從7月21到8月8日，我在嘉興南湖皮件廠會計部進(jìn)行了為期三周的實習(xí)調(diào)查,。先前對會計電算化知識的不了解,，經(jīng)過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之,，再從知之到甚之,。此次我所調(diào)查的范圍是財務(wù)部的會計電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo),。會計電算化技術(shù)的應(yīng)用,，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策,，為企業(yè)管理當(dāng)局,、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時的財務(wù)信息,。我本著客觀,、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法,，對公司會計部的電算化進(jìn)行了調(diào)查,。雖然這次調(diào)查只有三個星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計劃和未來的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

一,、對南湖皮件廠會計部進(jìn)行調(diào)查的目的,。

此次調(diào)查主要是了解會計內(nèi)部的運(yùn)行及操作。在南湖皮件廠的實習(xí)中我是跟隨師傅了解會計電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容,。

(一)了解會計部運(yùn)用電算化的重要性,。

1、運(yùn)用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想,，從而使得會計會計工作標(biāo)準(zhǔn)化,，規(guī)范化，科學(xué)化,，提高會計工作的效率和質(zhì)量,。

2、電算化可以加快信息傳遞,，提高會計的反饋與控制能力,。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平，改善經(jīng)營管理,，提高經(jīng)濟(jì)效益,，使企業(yè)獲得更多的利潤,。

(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化。

在整個調(diào)查過程中,，會計師傅有很多是在電腦上完成的,，我也有在一旁學(xué)習(xí)，有時也會試試自己填制憑證,。填制憑證最主要的是要細(xì)心,，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細(xì),，這樣才不會出錯,，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。

二,、嘉興市南湖皮件廠的基本情況,。

嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū)，成立于1997年,，月產(chǎn)值約70萬，成本約43萬元,。它是一家私營企業(yè),，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米,。它雖然不大,，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件,，而這里的皮件與海寧的皮衣,，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾,、皮帶等一些小商品,。工廠中分了幾個部門，分別是人事部,、財務(wù)部,、采購部、銷售部,、設(shè)計部,，還有兩個車間(制造車間、包裝車間),，一個倉庫,，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,，員工人數(shù)共有82人,，注冊資金有50萬元人民幣,。企業(yè)流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料,，材料包括輔助材料：帽釘,、皮帶頭、鈕釘,、徽標(biāo),、卡、盒,、標(biāo)簽,、條碼等;主材料：水牛皮。之后進(jìn)入制造車間,，第一,，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三,，安裝輔助材料,。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領(lǐng)用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨,。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城,。年收入約為。財務(wù)部實行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動,。

三,、會計電算化調(diào)查的范圍。

為期三星期在南湖皮件廠的會計部實訓(xùn),，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容,，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會計憑證。整個調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計部,，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計電算化,。

四、對嘉興市南湖皮件廠會計電算化調(diào)查的方法,。

在整個實訓(xùn)調(diào)查過程中,，我與會計師傅及出納進(jìn)行面對面的學(xué)習(xí)。通過近距離地接觸會計電算化操作,，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會計及中級財務(wù)會計,。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題,，師傅也會很認(rèn)真為你講解會計實踐操作的知識,。

五、嘉興市南湖皮件廠會計電算化中存在的問題,。

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低,。

南湖皮件廠中只有一名會計師傅及一員出納,，大多的事情都由會計師傅所完成。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè),，出納是中專畢業(yè)的,，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經(jīng)過短期的培訓(xùn),，對軟件的認(rèn)識存有局限性,，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財務(wù)軟件，卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項功能,。

(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范,。

在皮件廠中會計師傅年紀(jì)跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路,，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入,、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化,，才能使會計信息系統(tǒng)順利進(jìn)行,。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響,，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制,、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾,，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外,，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為,，導(dǎo)致管理上的漏洞，嚴(yán)重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真,。

(三)單位領(lǐng)導(dǎo)的不重視,。

會計電算化隨著現(xiàn)代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重最后的結(jié)果,，對會計的過程不注重,。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動基本上是由市場調(diào)節(jié),，領(lǐng)導(dǎo)具有很大的經(jīng)營自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營企業(yè),，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面，基本上是領(lǐng)導(dǎo)說一是一,。在這種情況下,，領(lǐng)導(dǎo)對會計電算化工作的認(rèn)可與否，直接影響企業(yè)能否實施會計電算化,。

六,、對嘉興市南湖皮件廠所存在的問題而提出的建議,。

(一)加強(qiáng)會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

1,、引入高素質(zhì)電算化人才,。

目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場,，人才供應(yīng)較前幾年有了很大改善,，企業(yè)完全可以從市場招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會計電算化工。

2,、加強(qiáng)會計人員的電算化培訓(xùn),。

企業(yè)應(yīng)單獨(dú)制訂培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時間。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)滿足開展會計電算化工作的需要,，既要進(jìn)行基本的賬務(wù),、報表操作的培訓(xùn)，又應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,，涉及工資,、固定資產(chǎn)、采購,、銷售,、成本等系統(tǒng)，同時還應(yīng)涉及相關(guān)崗位設(shè)置,、人員安排等內(nèi)容,。

(二)規(guī)范電算化處理賬務(wù)。

建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度,。電算化內(nèi)部制度建立后,，抓落實是非常重要的環(huán)節(jié)。在實施過程中,，企業(yè)要定期對各項制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查,，并有相應(yīng)獎懲措施，以確保各項制度的落實,。

(三)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對電算化的重視,。

要促進(jìn)該企業(yè)實施會計電算化，首先要讓領(lǐng)導(dǎo)從思想上重視起來,，認(rèn)識到實施會計電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處,，徹底轉(zhuǎn)變其思想，使其成為實施會計電算化系統(tǒng)的動力而非阻力,。使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現(xiàn)代化,，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營,、管理工作的現(xiàn)代化,，是信息手段的現(xiàn)代化,，通過會計電算化，能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理,，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力,。在全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場競爭非常激烈的今天,，落后和封閉就意味著惡性循環(huán),，意味著被淘汰。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇八

近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng),，不斷發(fā)展塣大,。在保持市場供需總量平、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工,、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn),。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成63億元，建設(shè)花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力,。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍同時,，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何特別是個人購房比例以及投資性購房的比例,。xx年，從購房者購房的動機(jī)來看,，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲65%。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資205億元,，比上年增長198%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到517%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長45個百分點(diǎn)對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到87%,，拉動全縣gdp增長12個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動了社會總體消費(fèi)的增長,。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入13億元，按拉動消費(fèi)系數(shù)14計算,，拉動其他消費(fèi)額182億元,，兩項累計達(dá)到312億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。

二房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收,，計稅方式復(fù)雜,，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng),。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,，市,、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房1997173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)1997239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費(fèi)的流失。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重,。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低,，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患。如綠地,、公廁,、幼兒園、超市,、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收,，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月,，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全,。所以，實施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起,，凡新審批、新開工的.商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房含經(jīng)濟(jì)適用房面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起xx,、3、22,，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場改善住房條件,。”最近建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序,。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”,。要通過重組,、兼并、控股,、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化,，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽(yù),，建立品牌,，擴(kuò)大市場三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn),、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康,、優(yōu)美,、潔凈、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作,。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題,。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì),、造福于民的好事，但在實際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃,、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決,。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,，決定整改再進(jìn)步，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個門,，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù)。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇九

從調(diào)查所涉及的范圍看，20個居民以居住樓房為主,，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房,，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房,，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài),。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％,，超過半數(shù),；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子,。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間,。

據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的人占調(diào)查城市總體的21.9％,，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主,，預(yù)購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－20xx元為主體,，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價格,。購房資金將主要來源于家庭儲蓄,，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

數(shù)據(jù)顯示,，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán),，住房面積在20－80平方米不等，多為2,、3或4口之家,，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次,。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房,。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是長沙房產(chǎn)預(yù)購對象呢,？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然,。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中,，23.3％預(yù)計在五年內(nèi)購房,，20.1％預(yù)計明年購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位,。

調(diào)查顯示,，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè),，為解決生活問題,；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè),，為改善生活質(zhì)量,。

有產(chǎn)權(quán)房家庭計劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買,。

假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體,，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高,，達(dá)16.5％,；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在,。希望房價在1000－20xx元的比例最高,，為30.4％；500－1000元的占22.3％,；20xx－3000元的占21.6％,；希望房價在6000元以上的不足1％。

以上數(shù)據(jù)顯示，巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使長沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力,，但當(dāng)前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層,。如果商家能順應(yīng)市場，對價格,、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整,，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是,，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中,，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款,，16.1％打算向銀行貸款,。看來,，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長,。

數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％,，位居傍首,，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二,?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者,，重點(diǎn)分布于貿(mào)易,、制造業(yè),、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域,，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員,、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多,，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－20xx元范圍內(nèi)為主體購房者,。

目前,，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房,，分別占預(yù)購比例的42.7％和39.2％,；預(yù)購面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高,。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在1000－4000元間,。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房,?？梢哉f，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍,。

房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大,，但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。

從長沙居民對房價的期望值曲線上來看,，期望值與市場價差距甚遠(yuǎn),。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度,。

另外,，市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢,，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜,，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善,，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新,。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％,，希望政府貸款的占31.1％,，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％,。近七成的家庭可望用自有資金買房,，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款,，可見,，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念,，刺激消費(fèi)增長,，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。

目前,，從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看,，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5％,，居第二位,，而這其中60.1％的預(yù)購者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8％,，居首位,，這其中46.5％的預(yù)購者介于21－35歲之間,；而中級公司經(jīng)理介于21－35歲的.預(yù)購比例也超過了60％。由此可見,，市場的重心在年輕一族,。這一組人群中，63.6％為已婚,，其中介于21－35歲的占43.7％,，介于36－45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身,，其中66.1％介于21－35歲之間,，僅有1.4％介于36－45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu),、職業(yè)特征及婚姻狀況看,，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體,，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分,。

應(yīng)該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣,，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房,，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下,，愿望花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例,。這一預(yù)期和市場價格的差距低于調(diào)查總體對房價的預(yù)期與真正市場行情的差距。

調(diào)查總體對每平方米的價格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22.9％,，1000－20xx元的占32％,，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％,?？梢钥闯觯瑖藢Ψ績r的承受能力與實際的市場情況大相徑庭,。

調(diào)查還顯示,，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn),，比如：環(huán)保問題,、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境,、教育投入,、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策,。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念,，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高,。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來,，爭勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想,。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多,，“綠色”程度也大大好于市區(qū),，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因為交通網(wǎng)絡(luò)的不夠完善,、私家車普及率偏低,、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實現(xiàn),。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇十

當(dāng)前,，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民生活水平日益提高,，教育,、住宅、汽車,、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來,，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立,，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),。xx年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%,，占gdp的7.6%,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用,，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè),、改善人民生活,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,，受住房體制改革的刺激,，市場消費(fèi)得到實質(zhì)性的啟動,。xx年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量,。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,，民營企業(yè)16家,。xx年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

2,、房地產(chǎn)投資高速增長,，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴(kuò)大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場容量大幅增長,，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍,，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍,，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說,，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長,，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3,、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“xx”末期,，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、67.6%,、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%,、33.86%,。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢,，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢,，但其主體地位依然突出。

4,、土地投放量逐年上升,，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來,，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異常火爆,，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍,。同時,，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,。

5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高,。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比xx下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%,。私人建房投資的減少,，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

6,、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升,。

近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,，自籌資金,、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源,，居于絕對主導(dǎo)地位,。從各類資金的動態(tài)情況看,，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快,，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%,、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%,、25.01%。

1,、房地產(chǎn)市場需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢,。

近年來,，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好,，銷售面積逐年增長,，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2,、35362m2、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2,、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始,，預(yù)售面積超過了銷售面積,。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢,。

2,、個人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升,。xx年,，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達(dá)80628m2,，占總銷售面積的99.77%,，個人已成為市場消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素,。目前,，個人購買房屋的類型以住宅為主，xx年個人購買住宅面積達(dá)70941m2,，占個人購房總面積的87.98%,。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主,，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3,、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大,。

因近年來商品房市場需求旺盛,，商品房價格放開，市場處于賣方市場,，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚,，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快,，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，xx年商品住宅平均售價約987元/m2,，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%,。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%。

4、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”,。

自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起，面積16396.17m2,，xx年共成交243起,，面積20405.54m2，xx年共成交225起,，面積21300m2,。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的“生力軍”,。

房改房的上市,，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),，沒有建立市場的預(yù)警,、預(yù)報機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng),、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。

(二)市場化運(yùn)作不規(guī)范,，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”,，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低,。部分企業(yè)資金實力不足,，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā),，加大了投資風(fēng)險,。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn),、面積縮水,、虛假廣告、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在,，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體,，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動,。商品住宅價格提升過快，價格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求,，刺激消費(fèi)的增長,，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

(一)行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定,。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；⑽飿I(yè)化,、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,，這勢必加劇企業(yè)間資金,、規(guī)模、管理等各方面的競爭,。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高,，并形成市場競爭的核心能力,。一批實力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散,、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險,。

2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流,。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢,。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪,、個私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小,，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力,，對他們而言,，住房消費(fèi)是較長一段時間后的第二、三次換房,。

而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計,，將有近xx套的消費(fèi),。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價格,，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時,，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注,，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”,，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

3,、供需趨于平衡,，價格相對穩(wěn)定。

因前幾年對市場釋放的需求估計不足,，商品住宅的供應(yīng)不夠,，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升,。xx年新開工的面積達(dá)188450m2,，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2,。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2,，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2,，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變,。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，xx年為4.94公頃,，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實施投放量約5.5公頃)，xx年11月止約投放2.52公頃,，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少,。另土地儲備目前還有岙灘,、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應(yīng),。從需求上看，市場的消費(fèi)潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn),，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活,，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡,。

另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2,，雖然價格比上年每平方米上升了100元,，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡,，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限,，價格相對穩(wěn)定,。

(二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊,。

1,、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力,。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路,、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的“一個中心兩個副中心”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展,。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐,，加速城市化進(jìn)程,。而且，隨著城市化的發(fā)展,，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間,、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能,。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長,。

按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-20xx)》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人,，凈增近萬人,，按人均建筑面積30m2計，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求,。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的'動力,。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施,，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間,。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑,。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平,，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,，特色文化愈顯深厚,。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化,，城市品位大大提高,。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙,、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò),。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往,。

一片“山秀,、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光,、旅游、休閑度假,，甚至居住,，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競爭力,，也贏來了投資者的青睞。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地,，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模,、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣,。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景,。

(一)建立預(yù)警預(yù)報制度,，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度,，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu),、價格,、漲幅、空置數(shù)量,、投資動向等情況,。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,，消費(fèi)者理性購房。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,，努力解決供需矛盾,，實現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃,、土地,、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長,。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀,，規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)模化;控制私人建房有利于住宅的商品化,。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)計劃,，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應(yīng)計劃體系,。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制,，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備,，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場,。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,，嚴(yán)格實行經(jīng)營性用地招標(biāo),、拍賣、掛牌制度,，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。

金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持,，實行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重,，抑制投資,、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強(qiáng)化貨款監(jiān)控,，實行封閉運(yùn)行,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款,，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范,、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款,，擴(kuò)大支持信譽(yù)好,、資金實力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小,、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場監(jiān)管制度,，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序,。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé),，完善市場監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理,，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理,，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”,。加大房地產(chǎn)開發(fā),、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn),、面積縮水,、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處,，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,，絕不姑息,。

(四)堅持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境,，規(guī)范市場化運(yùn)作,。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實行公開的市場化運(yùn)作,，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易,，采取招標(biāo),、拍賣和掛牌方式,，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”,，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā),。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣,、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費(fèi)用,，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障,，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,，完善住房供給體系。

經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,，既不能對市場造成負(fù)面影響,，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實際,，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大,，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù),，政策性補(bǔ)貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房,，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè),，建立保障機(jī)制，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字,，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人,，其他住房困難戶154戶362人,。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當(dāng)務(wù)之急的大事。

積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā),，針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力,，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,，另一方面可以充分調(diào)動消費(fèi)潛力。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展,。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看,，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展,，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定,、完善相關(guān)法規(guī),，加大對房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度,，清除無證,、無照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場,。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念,，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過落實住房貨幣化分配政策,，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢斦?、金融政策,，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力,，有效擴(kuò)大市場需求量,。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè),，增強(qiáng)發(fā)展后勁,。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動承接從大,、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項目,、資金,、人才、技術(shù)等,。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺,，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展,。

要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè),，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場,。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴(kuò)大經(jīng)營,。

通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，加速要素集聚,，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。

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