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房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析教材篇一

1、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)方法,，估價(jià)對象與估價(jià)方法,，估價(jià)目的與估價(jià)方法之間分別存在什么關(guān)系？

2,、征地補(bǔ)償估價(jià)中,，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)有哪些要求或標(biāo)準(zhǔn)？

3,、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些要素？

4,、某公司欲以其通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款,，現(xiàn)委托一評估公司進(jìn)行評估，請問針對劃撥土地使用權(quán)的特性,，處理土地使用權(quán)出讓金問題可以采取哪兩種處理方式,？有何內(nèi)涵？考試大

5,、影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些,？

6、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn),？

7,、房地產(chǎn)估價(jià)方法包括哪些方法？它們各自反映的是哪種技術(shù)路線,？它們分別怎樣體現(xiàn)公開價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),？

8、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定過程,。

9,、房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)中，保險(xiǎn)價(jià)值與保險(xiǎn)金額有何關(guān)系,？

10,、在建工程已完工部分如何抵押評估？

11,、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)抵押如何評估,？

12、影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些,？

13,、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

14,、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估有哪些特點(diǎn),？

15,、為什么說房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系？

16,、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括哪些內(nèi)容,？

17、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn),，應(yīng)注意哪些方面,？

18、估價(jià)報(bào)告寫作用詞上有哪些要求,？

19,、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線首先應(yīng)對哪些基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí)？

20,、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要遵循哪些房地產(chǎn)估價(jià)原則,，為什么？

21,、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要有哪些合法的方式,？價(jià)格評估有何特點(diǎn)？

22,、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些,？

23、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載哪些事項(xiàng),？

1,、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)條文，對于不同的估價(jià)對象應(yīng)該選擇適合的估價(jià)方法進(jìn)行評估,，如“6．2．3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估,，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法,，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”,。

但是對于各種估價(jià)目的并沒有要求選擇對應(yīng)的估價(jià)方法，如前面提到6．2．3中要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”,，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類評估對象,，并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類目的而言。又如“6．2．2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估,，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),。優(yōu)‘6．3．2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估,，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),。”可見，針對不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問題,，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),，而不是選擇估價(jià)方法。

綜上所述,，估價(jià)對象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系,，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。

注：主觀題答案僅供參考

2,、《土地管理法》第四十七條對征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定,，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補(bǔ)償,?！逼渲校饔酶氐陌仓醚a(bǔ)償費(fèi),，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍,。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算,。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算,。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi),，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍,。

注：主觀題答案僅供參考

3、依據(jù)《規(guī)范》8．0．2條,，估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列要素：①封面,；②目錄；③致委托人函,；④估價(jià)師聲明：⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件,；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告,；⑧附件,。

注：主觀題答案僅供參考

4、（1）首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值,，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額,，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限,，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì),。

（2）用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

注：主觀題答案僅供參考

5,、（1）影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件,；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施,；環(huán)境質(zhì)量：

（2）影響居住房地產(chǎn)個(gè)別因素主要有：建筑結(jié)構(gòu),、類型和等級(jí)：裝修；設(shè)備與質(zhì)量,；質(zhì)量,；朝向與樓層。

注：主觀題答案僅供參考

6,、（1）涉及的行業(yè)多,。

（2）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大,。

（3）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià),。

（4）受腐蝕的可能性大。

注：主觀題答案僅供參考

7,、（1）房地產(chǎn)估價(jià)方法主要包括市場比較法,、成本法、收益法,、假設(shè)開發(fā)法,。

（2）市場比較法反映的估價(jià)技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場價(jià)值是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價(jià)格,。正是按照這種技術(shù)路線,，市場比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評估價(jià)格的技術(shù)路線。

（3）市場法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,，對這些類似房地產(chǎn)的抑制價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格,，即市場實(shí)際成交的價(jià)格,，而終極目的是確定出估價(jià)對象的客觀價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

收益法是通過預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益,，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。收益法是通過估算估價(jià)對象未來的預(yù)期收益,，利用時(shí)間價(jià)值的概念折算到現(xiàn)在確定估價(jià)對象的客觀市場價(jià)值,。

成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格，扣除折舊,，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法,。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費(fèi)后,，估算中估價(jià)對象的客觀市場價(jià)值,。

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本,、稅費(fèi)和利潤等,，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法針對估價(jià)對象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求,，利用預(yù)期原理首先確定估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值,，反算估價(jià)對象現(xiàn)在的客觀市場價(jià)值。

注：主觀題答案僅供參考

8,、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程,，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，首先要明確估價(jià)對象的價(jià)格內(nèi)涵,，其次要確定其價(jià)格形成的過程,，然后再確定估價(jià)的測算過程和需要采用的估價(jià)方法。

注：主觀題答案僅供參考

9,、保險(xiǎn)價(jià)值又稱為保險(xiǎn)價(jià)額,，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ),?！ｋU(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙發(fā)當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額,，又簡稱“保額”,，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額,。保險(xiǎn)金額不能大于保險(xiǎn)價(jià)值,。

注：主觀題答案僅供參考

10、在建工程已完工部分作為抵押物,，進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí),，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用,，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時(shí),，因其利潤在完全竣工時(shí)才可能全部體現(xiàn)，應(yīng)采取保守原則,。估價(jià)方法可選用成本法,、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。

注：主觀題答案僅供參考

11,、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí),，可采用房產(chǎn)和土地分別估價(jià)再綜合的方法。可采用成本法,、市場法,；也可先假設(shè)估價(jià)對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場法或收益法進(jìn)行估價(jià),，從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法,。

注：主觀題答案僅供參考

12、（1）主要區(qū)位狀況因素：繁華程度,；交通條件,。

（2）影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要實(shí)物狀況因素有：臨街狀況：內(nèi)部格局；樓層,；面積,；裝修等。

注：主觀題答案僅供參考

13,、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域有：交通條件,；基礎(chǔ)設(shè)施；地理位置,。

影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要個(gè)別因素有：用地面給與形狀,；地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。

注：主觀題答案僅供參考

14,、（1）注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn),，在估價(jià)時(shí)，對預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對象價(jià)值的因素要充分考慮,，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮,。

（2）分析市場的變現(xiàn)能力。

（3）考慮抵押期間的耗損,。

注：主觀題答案僅供參考

15,、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識(shí),，可以說每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種估價(jià)技術(shù)路線,。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估計(jì)，可以采用成本法,，求取土地的價(jià)格,，已體現(xiàn)投入的假設(shè)成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息,、利潤,、稅費(fèi)、累加即得到其價(jià)格,。這既是成本法的估價(jià)過程,，也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線,，他反映的價(jià)格形成過程是：產(chǎn)品的價(jià)格是由構(gòu)成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設(shè)開發(fā)法,，首先確定該項(xiàng)目完成后的市場價(jià)格,，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項(xiàng)投入和利息、利潤,、稅費(fèi),，由此可以得出估價(jià)對象的價(jià)格，這種方法所反映的價(jià)格系形成過程是：未完成產(chǎn)品的`價(jià)格最終取決于它開發(fā)建設(shè)后的市場價(jià)格,，由后者可以推算出前者,。所以說，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系,。

注：主觀題答案僅供參考

16,、依據(jù)《規(guī)范》附錄第a．o．7條，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：①實(shí)物狀況分析,；②區(qū)位狀況分析,；③市場背景分析；④最高最佳使用分析,；⑤估計(jì)方法選用,；⑥估價(jià)測算過程；⑦估價(jià)結(jié)果確定,。

注：主觀題答案僅供參考

17,、（1）經(jīng)營內(nèi)容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中,，往往會(huì)有不同的經(jīng)營內(nèi)容,，不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會(huì)有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應(yīng)該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分采用不同的報(bào)酬率,。

（2）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多,，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，避免有的估價(jià)委托方僅是承租人,，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價(jià),。

（3）裝修高檔而復(fù)雜,，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有高檔的裝修,，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值需要單獨(dú)計(jì)算,。

注：主觀題答案僅供參考

18,、（1）用詞準(zhǔn)確。

（2）語義鮮明,，不能含混不清,，模棱兩可,。

（3）用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩。

（4）用詞簡練,、標(biāo)準(zhǔn),、不堆砌、不生造,。

注：主觀題答案僅供參考

19,、（1）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)所規(guī)定確定的,，所以估價(jià)所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價(jià)格,。又由于房地產(chǎn)價(jià)格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),，就必須堅(jiān)持其使用和處分的合法性,。

（2）合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線：估價(jià)時(shí)必須首先確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價(jià)對象的用途必須是合法的,，同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對象的交易或處分方式時(shí),，該交易或處分方式必須是合法的。

注：主觀題答案僅供參考

20,、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程,，而房地產(chǎn)估價(jià)原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理，因此,，在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則也就十分自然了,。根據(jù)《規(guī)范》房地產(chǎn)估價(jià)基本原則包括合法原則、替代原則,、最高最佳使用原則,、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。相應(yīng)的,，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線也應(yīng)該遵循以上各原則,。

注：主觀題答案僅供參考

21、（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股,、與他人成立企業(yè)法人,，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán),、另一方或者多方提供資金,、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的,；因企業(yè)被收購、兼并或合并,，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的,；以房地產(chǎn)抵債的,；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)具有以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：第一,，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行,，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日起之后,。第二，從委托人和評估主體上講,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評估機(jī)構(gòu)評估,，委托人即可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托,，這是一種自愿行為,。第三，從估價(jià)目的和要求上講,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解,，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格,，它帶有咨詢性,，其評估結(jié)果可能是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，估價(jià)人只對估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé),，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任,。

注：主觀題答案僅供參考

22、（1）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域有：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近,；交通條件,；周圍環(huán)境。

（2）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素有：外觀,；內(nèi)部裝修,；設(shè)備、設(shè)施,；是否具有智能化辦公條件,；滿足不同公司的不同要求；物業(yè)管理?xiàng)l件,。

注：主觀題答案僅供參考

23,、依據(jù)《規(guī)范》附錄第a.o.6條，估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：⑴標(biāo)題,；⑵委托人,；⑶估價(jià)機(jī)構(gòu)；⑷估價(jià)對象,；⑸估價(jià)目的,；⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)；⑺價(jià)值定義,；⑻估價(jià)依據(jù),；⑼估價(jià)原則；⑽估價(jià)方法,；⑾估價(jià)結(jié)果,；⑿估價(jià)人員；⒀估價(jià)作業(yè)時(shí)期,；⒁估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期,。

注：主觀題答案僅供參考

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