“方”即方子、方法,?！胺桨浮保丛诎盖暗贸龅姆椒?，將方法呈于案前,，即為“方案”。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點呢,？又該怎么寫呢,？以下是我給大家收集整理的方案策劃范文，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案篇一

銷售方案是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動銷售方案其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的積極性,，取得更好的經(jīng)濟效益,，倡導員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結協(xié)作,，拼搏進取,，人人促銷的工作氛圍。

1,、方案采取采取“銷售方案,、多銷多得”的辦法,。員工需不影響正常的`本職工作。

2,、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的,，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）

①員工負責提供客戶所購物業(yè)涉及的位置,、戶型,、面積、價位,、交房日期,、物業(yè)管理、違約責任等相關資料和咨詢服務,。

②員工負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金,、首付款,、一次性付款、分期付款,、按揭貸款及后期各項費用等）,。

③員工負責帶領客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù),，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

④合同填寫由財務部售樓管理員,、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成,。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管,。

⑤如需按揭貸款的客戶,，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。

⑥經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通,，向其闡釋國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定,。

⑦以上工作完成，視為該項銷售工作完畢,。

1,、按照公司規(guī)定，對不同樓號,、不同形式的物業(yè)（商鋪,、住宅）制定出不同的銷售提成比率。

住宅：提成比率為0.8％,，商鋪提成比率為0.5％,。

業(yè)績提成＝合同總房價×比率

2、銷售工作完畢,，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成,。

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案篇二

銷售是為我公司實現(xiàn)完成全年售房任務的重要手段,，以推動銷售方案發(fā)揮和調(diào)動員工積極性，取得更好的經(jīng)濟效益,，倡導員工愛崗敬業(yè),，營造一個團結協(xié)作，拼搏進取,，人人促銷的工作氛圍,。

公司成立銷售方案管理小組，具體負責組織實施,、檢查指導此項工作的有效落實,。

組 長：廖清萍

副組長：陳永紅

組 員：史璞、肖湘暉,、姜炳露,、郭嫻英、馬艷,、金文艷,、陶濤

具體分工：

1、廖清萍：對銷售方案工作全盤負責,，聯(lián)系方式：15909978888,；

2、陳永紅：主要負責對阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項目進行業(yè)務管理,，每天負責與各案場經(jīng)理及業(yè)務人員做好房源的更新,、價格的確定及最后定價工作,聯(lián)系方式：15809975555。

3,、史璞：配合陳永紅做好銷售方案工作,，并負責對每天的銷售方案情況進行日報，及相關文字記錄和資料整理工作,，聯(lián)系方式xxxxxxxxxxx,。

4、肖湘暉：主要對銷售方案的售房,、回款情況進行核實,，按公司要求及時與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作，保證銷售方案順利進行,，聯(lián)系方式：xxxxxxxxxxx

5,、各售房點負責人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場售房負責人）xxxxxxxxxxx、馬艷xxxxxxxxxxx（金橋茗苑銷售人員）,、金文艷xxxxxxxxxxx（金橋現(xiàn)代城銷售人員）：主要對日常工作進行操作并及時反饋銷售方案的市場反應,，提出合理化建議，并保障銷售方案的順利實施,。

6,、姜炳露：主要對此項工作進行全面的跟進,、落實、檢查,、考評,，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況，聯(lián)系方式：xxxxxxxxxxx

1,、員工在不影響正常本職工作的前提下進行銷售方案,；

2、方案采取“全員銷售,、多銷多得”的辦法,；

3、適用范圍：公司所有員工,；

4,、現(xiàn)可售地產(chǎn)項目：金橋現(xiàn)代城、金橋茗苑,、學府壹號,、金橋蘋果苑、鳳凰城,、天璽大廈,、碧水龍庭,；

1,、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公布及檢查管理，并及時對各點的價格進行確定,；

2,、公司員工負責將客戶帶到現(xiàn)場售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務人員即可,，業(yè)務人員做好銷售方案客戶登記工作,，并進行相關談判工作，如果確認交易,，方可按公司有關規(guī)定按期計提提成,。

3、業(yè)務人員負責提供客戶所購房屋的位置,、戶型,、面積、價位,、交房日期,、物業(yè)管理、違約責任等相關資料和咨詢服務,。負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（定金,、首付款,、一次性付款、按揭貸款及后期各項費用等）,；負責帶領客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù),，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

4,、認購協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務人員完成并負責完成合同簽訂工作,，并進行提交內(nèi)業(yè)審核。

5,、如需按揭貸款的客戶,，由業(yè)務人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。

6,、業(yè)務人員需與客戶作好溝通,，向其闡述國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。

1,、按照公司規(guī)定：

（1）住宅：提成比率為3‰,，客戶成交后，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

（2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后,，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。

2,、尾盤銷售：住宅,、商鋪的提成計提規(guī)定，公司員工除業(yè)務員外,，其他員工介紹客戶成交后,，并且業(yè)務員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成,。

3,、銷售工作完畢，當月房款到帳,，當月上報提成審批,，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成,，有信息記錄的不計提成,，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。

二0xx年五月二日

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案篇三

教師,，人類靈魂的工程師,，一個偉大的職業(yè)，一個影響著所有人成長的培育工程,。他們默默耕耘,，揮灑汗水,，為我們的祖國培育了一代又一代優(yōu)秀的人才。在每一位曾經(jīng)或正在做學生的人心中,，都會有一位或幾位對他(她)的成長產(chǎn)生過很大影響的老師,。"師恩似海"，在社會普遍對教師存在尊敬和感恩的今天,，在這全國第24個教師節(jié)來臨之際,，利用郵政長期發(fā)展過程中形成的服務社會、服務大眾的公共服務形象,，為教育局提供郵政更優(yōu)質(zhì)的服務,。利用商業(yè)信函搭載商家宣傳和廣告，以的優(yōu)惠政策,，為_廣大教師獻上一份節(jié)日的賀禮,，并為辛勤的園丁們送上最美的.祝福。

為了在教師節(jié)期間我們能更好的和教育系統(tǒng)相結合,，我們采用教師節(jié)專用信封配送一份dm?？蛉我鈯A帶不同商家廣告及優(yōu)惠券，內(nèi)頁內(nèi)容需符合教師群體的特征,，滿足大多數(shù)教師的要求,。

方案描述：

1、項目名稱：感恩——靈魂工程師

2,、媒體形式：活動載體為郵政商業(yè)信函(7號標準信封),，采用活動專用信封，內(nèi)裝郵政dm?？驃A帶多張廣告內(nèi)頁,，內(nèi)頁內(nèi)容形式由客戶提供素材設計也可自行提供,，折疊后放入信封,。教育局致信單獨印刷擺放。

慰問信由縣教育局長親自題寫"老師,，您好"并署名;信封采用100g進口雙膠紙四色精美印刷,，成品尺寸229mm×162mm;慰問信采用80g雙膠單色印刷，a4紙大小;隨慰問信一同寄遞的dm?？?，成品尺寸210mm×140mm，共8p,，采用105g進口銅版紙印刷,，整本冊子均為四色精美印刷。

3,、活動時間：20_年8月15日-20_年9月10日

4,、活動對象：全縣中小學教師

5,、發(fā)布數(shù)量：5000份(由教育局提供名址)

6、活動特點：針對全縣教師群體,，宣傳直接針對目標群體,，的到達率，為商家提供了無限商機,。

7,、費用計劃：每份夾送廣告0.08元/件

宣傳冊子封面(版面尺寸為210mm×140mm)1000元

宣傳冊子封一(版面尺寸為210mm×140mm)700元

宣傳冊子封底(版面尺寸為210mm×140mm)700元

宣傳冊子內(nèi)頁(版面尺寸為210mm×140mm)500元

(一)首先取得教育局領導的支持

為了充分爭得教育局領導得信任，我們答應為其免費發(fā)送由教育局局長親筆書寫的《向全縣教師致以節(jié)日問候的一封信》,。教育局領導免費得到一項政績,，并贏得了全縣教師的尊重。全縣教師都得到教育局局長的慰問信會感到欣慰,，同時還收到郵政為其提供的多項優(yōu)惠券,，提升郵政服務社會、服務大眾的公共服務形象,。

(二)獲得最準確的名址

通過與教育局的良好溝通,，讓教育局主動提供教師準確名址，由我們幫助整理,。

(三)招商客戶細分

將市場客戶進行細分,，重點選擇教師群體感興趣的和可以讓教師接受的商家，精心挑選有代表性的行業(yè)進行有目的性的招商,，如通信業(yè),、眼鏡店、購物商場,、美容場所等,，組織業(yè)務經(jīng)理全面進行營銷。

目標客戶(此為策劃優(yōu)惠內(nèi)容)：

商戶文案：又是9月,，"教師節(jié)"踏著輕盈的步子緩緩而來,。對于每一個人來說，在我們從頑皮稚童到青澀少年,，再到風華青年的生命歷程,，老師，都是最值得我們尊重和感恩的人!他們雖然生活清苦,，卻情系祖國未來,，心聯(lián)學子之心;雖是一燭微火，卻燃盡自己,，照亮別人!在教師節(jié)即將來臨之際,，"__"向您道聲："老師，您辛苦了!

1、保險公司：免費提供保險服務或車輛保險優(yōu)惠,。

2,、電信類公司：為教職工安裝寬帶優(yōu)惠100元的服務。

3,、購物場所：9月10日,，教師持教師證到店，可至會員中心免費辦理會員卡;新辦卡教師將獲得禮品一份;或針對教師節(jié)推出一些對教師生活工作有關聯(lián)的商品的特價活動,。

4,、餐飲娛樂：教師節(jié)當天，用餐的教師憑教師證可以享受__折,，或獲贈教師回報折扣卡一張,。

5、房地產(chǎn)公司：可推出"教師節(jié)購房禮上禮"活動,?；顒悠陂g購房或交納定金的客戶，憑借有效證件將在原有優(yōu)惠基礎上,，再獲得一份額外大禮,。

6、美容,、美體,、化妝品、品牌服裝：

敬愛的老師

時空的流轉(zhuǎn)

是把我與您之間的距離

越拉越長

但思念的心

卻永遠不會改變

如春風拂過

百花齊放

如艷陽普照

碩果累累

老師

我最敬愛的老師

祝您永遠健康,、美麗!

凡持本手冊(或教師證)到×購物可充現(xiàn)金元,，并免費辦理vip尊貴會員卡

一張。

7,、投資理財：與銀行溝通推出相應的宣傳單頁,。

8、通訊類,、電動車,、

9、醫(yī)院：以教師職業(yè)常見病為切入口,，為教師提供優(yōu)惠體檢,、就診。

商店通用活動策劃：

①,、紅燭照月兒圓禧中秋齊尋寶

"親愛的，你說在生活中能找到像傳說中的寶藏嗎?"

"當然能,，但要有尋寶秘籍......"

"真的嗎!快走吧,，__有尋寶秘籍。"

活動時間：9月10日——15日

活動規(guī)則：

藏寶區(qū)：店內(nèi)商品貨架上插有"各類謎題",，即為"藏寶區(qū)",。

您接下來的尋寶路程是：

第一步：獲得尋寶秘籍憑當日購物滿元的購物小票,，即可到前臺領取"尋寶秘籍"一份(每票限領一份);顧客可自由挑選"各類秘籍"。

第二步：尋找寶藏領到秘籍后打開秘籍,，秘籍內(nèi)將對寶藏地點進行說明,，并給出三個可選答案(a__、b__,、c__),。

第三步：獲得寶藏您找到了秘籍中指定的寶藏的"正確答案"，即可到"秘籍兌領處(服務中心)"領取小禮品一份,。

小禮品：提供價值5——20元的小禮品,，100份/店

(謎題及秘籍由各商家因本店促銷特色而定，原則上謎題就是對本店商品的一次介紹,，通過尋寶的形式讓客戶對商品加深印象,，提高其購買欲望)

(注：謎題要設計精美，各類型謎題須在設計或顏色中給予明顯區(qū)分,。這樣能起到裝飾和點綴賣場,，活躍氣氛的作用。)

②,、教師節(jié),，×為您傳情達意。

活動時間：9月5日—9月8日

活動內(nèi)容：活動期內(nèi),，在×購物的學生,，可免費獲得祝福賀卡一張(您只要在卡片上寫上您想對您的老師所說的話，將于9月9日前將您的祝福寄到您的老師處),。每單限送1張賀卡,。

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案篇四

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。xx商業(yè)城項目是xxx地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為xxx北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場旁,，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設計建議方案,，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設想,，結合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營銷總體策略是仔細分析,、科學劃分并準確切入目標市場,，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為

根據(jù)本項目

1,、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2,、倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物、穩(wěn)定性回報,。

3,、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè),。

4,、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚

5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的.全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴,。

1,、銷售(招商)目標

2,、銷售目標分解

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格,。

一)項目入市時機及姿態(tài)

1,、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月),，可以抓住20xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個

啟動高潮;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。

2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)

二)價格定位及價格策略

1,、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,，其中起價為3328元/平方米,，最高價為4000元/平方米。

3,、價格策略：采取

一)宣傳策略主題

1,、個性特色：

2、區(qū)位交通：本項目地處xx廣場旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

二)宣傳媒介組合

1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新

2,、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以

3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關、促銷活動,、項目招商說明會等形式,。

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案篇五

介紹宏觀環(huán)境和市場前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場現(xiàn)狀。

分析產(chǎn)品目前所處的營銷階段,，提出營銷策劃的目的,。

為了實現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場的銷售目標為了向市場推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應環(huán)境新變化，重新制定營銷方案為了解決企業(yè)營銷面臨的某個具體困難……

環(huán)境分析swot分析：營銷現(xiàn)狀與目標差距優(yōu)勢劣勢機會威脅……

企業(yè)原來市場觀點的分析與評價,。

重新進行目標市場策略決策的必要性,。

1主要的競爭對手。

2競爭對手的基本情況,。

3競爭對手的優(yōu)勢與劣勢,。

4競爭對手的策略。

產(chǎn)品/定價(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動方案(人物,、時間,、地點、事件),。

調(diào)研,、策劃費廣告費人員促銷費公關活動費營業(yè)推廣費。

各種危機處理預案/謠言,、安全,、政策突然變化、嚴重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應不足或不準時/發(fā)現(xiàn)假貨/有關方面發(fā)難……怎樣應對,。

營銷計劃的執(zhí)行,、控制和管理等的措施。

附：市場調(diào)查問卷,。

市場調(diào)查結果分析,。

資料來源表。

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案篇六

傳統(tǒng)經(jīng)濟學認為,，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動,，而商品的價格取決于供求關系。按這一理論,，一個物件的價值是個客觀,、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動,，就可以了解一個商品的內(nèi)在價值,，并以此為交換的依據(jù),。在這一理論的框架內(nèi),，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值,，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了,。

然而,，西方經(jīng)濟學則認為,，商品的價值取決于商品的utility,，所謂utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處,。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用,，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好,，誰也不能把自己的價值取向強加給對方,。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學的市場營銷概念,。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同,，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌,。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟,，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程,，取而代之更好的流程,，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容,。

現(xiàn)在的競爭,，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢,，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話,，那么，就有可能在新一輪的競爭當中,，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰,，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西,，一成不變的思維方法是最容易失敗的,。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī),、標新立異,，充分運用創(chuàng)新思想,，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發(fā),，連點成面,，面面俱到；多線共拉,，布線為網(wǎng),，一網(wǎng)打盡。

（一）房地產(chǎn)營銷策劃書-立異：以租帶售

房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去,，但往往事與愿違,，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業(yè),，在買方市場的情況下,，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難,。因此,，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售,，也被可引入中高檔住宅的銷售,。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求,。在此情況下,，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”（價格方面）,，倒也可以在高明獨樹一幟,。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉,，以加快資金的運轉(zhuǎn)速度,。所以，房地產(chǎn)營銷應當調(diào)整思路,，改變策略,，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結合”的營銷策略,。

“租售結合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當市場發(fā)生變化,，供給過度，造成樓房難以銷售時,，應改變營銷策略：先設法將手中的物業(yè)租出去,；然后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下,，成為該物業(yè)的擁有者,。這樣,，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金,，而且,，隨著高明經(jīng)濟的發(fā)展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣,，公司可以得到雙面的回報,。何樂而不為呢確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn),，可是,，我們可以用出租之房到銀行抵押進行貸款，以緩解再開發(fā)的資金壓力,，充分調(diào)整資金運轉(zhuǎn)率,。這樣，我們就可以做到有大利而無小害,、有多得而無少失。另外,，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查,，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者,，出租屋一直出現(xiàn)緊缺,，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲,。所以,，本策略很具可行性，市場空間大,，大可一試,！

（二）房地產(chǎn)營銷策劃書-頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）

眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病,，絕大部分避免不了“滯銷”的命運,，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況,。追本嗍原,，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時,，他們的消費行為也私利的,，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”,，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時,，他們更是“銖銖校量”,、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱,，炙得人悶不過氣來,。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā),，針對這種現(xiàn)狀,，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層,，但它并不同于一般的其它隔熱層,，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣,；再者,，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草,，這樣,，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）,。

并且,，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可,，同時,，我們的大量建設又可以產(chǎn)生規(guī)模效應，進一步降低“花園”建設成本,。至此,，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高,、容易漏裂,。在這里，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進行精細化的市場細分,，目標群定位于年輕階層（如本人）,；另外，還必須采取低價,、甚至成本價銷售,，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足,。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題,，在建造的過程當中如果嚴把了質(zhì)量關的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好,，我唯一要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么,？（當然我對您們還是有信心的），如果有的話,，那在售房時,，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，并簽訂附外質(zhì)量保證合同,。這樣,，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實,，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎的,，因為營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”,；營銷是“術”,，而產(chǎn)品是“道”）

（三）房地產(chǎn)營銷策劃書-中樓：以舊換新

俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”,，市場如戰(zhàn)場,，“凡戰(zhàn)者，以正合,，以奇勝”,。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重,、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領先的,、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè),，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化,、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運,。因此,，企業(yè)只有永遠保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的,、適應現(xiàn)實要求的模式,，并成功付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場,，勝出于與己激烈競爭的強手之林,。

目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成,、在建,、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁,。我們必須采取差異化的市場策略,，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者,，從而獲取成功,。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中,，而其余80%的人只控制著20%的財富,。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者）,，二手房市場異?；鸨行r日甚至趕超新房成交量,。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費涌動,，這種市場結構狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,，不可逆轉(zhuǎn),！有時，機會就出現(xiàn)在市場的變化中,，跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會,。我們必須抓住這大好時機,，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價,，然后由消費者支付這個結果值即可,。

關于這個手段，我也不是盲目瞎瓣,，而是有一定的市場依據(jù)的,。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面,，即荷香路以西,，這里，多以散樓布局為主,；而新樓絕大部分為花園形式,，設有保安及其他物業(yè)管理服務人員,，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟,，在有一定經(jīng)濟條件下,，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上（后面提到）,，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲,，調(diào)動著人們的沖動感。在這樣的作用下,，成交是遲早的事,。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出,。

（四）房地產(chǎn)營銷策劃書-綠化：詩意棲居

“詩意棲居”是人類居住的最高夢想,！所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無,。其中以等水之地為上等,，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地,。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化,、審美、心理和生理需要,，遂流行于市井販夫,、商賈巨富、文人騷客中,。至今,，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者,，人文、自然與建筑對話的靈性空間,，于其中，人性獲得升華,。建筑為園林讓路,，生活回歸自然。本人今天考察過貴園,，微覺不妥,，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看,，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕,。請盡快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”,。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野,，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運營機制,，保證置身其間的人力,、資金、技術圓滿運轉(zhuǎn),；陽光是花園的遠景,，吸引更多市民“埋單”。

（五）房地產(chǎn)營銷策劃書-物業(yè)：“和諧”民主

現(xiàn)代消費從一般消費轉(zhuǎn)向體驗消費,，由理性消費發(fā)展為感覺消費,。以前叫做消費者買的放心、用的稱心,；現(xiàn)今邊為消費者買得開心,、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物,，在享受服務時,，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重,，他埋單時才滿意,，以后也高興再次光臨；在購買商品時,，人們需要的是熱誠的售后服務,。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘,。

海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”,，品牌口號是“真誠到永遠”，其星級服務,，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展,。因此，海爾的空調(diào),、冰箱,、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。

在這方面,，我們都得不恥于問師海爾,，并還得把這樣的服務延伸、拓展到物業(yè)管理服務上,。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度,。只有我們的認同度高了,，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤,，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務,，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念,，同時,，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽。這樣,，老業(yè)主帶動新客戶,，必將提升“華翠園”銷量。

一個成熟,、成功的品牌,，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的形象,，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系,。最高境界的品牌，并不是消費者有意識認定的“好品牌”,，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態(tài),。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感,。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪,。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追??！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛,！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴,。悲哀呀！對嗎,？

最主要的,，因為房產(chǎn)乃關系到一個家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那么一兩次,。面對它們時,，誰不慎之又慎、顧這盼那,？倘若我們“羞”于表達自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”,。人家會“下嫁”于我嗎,？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費,，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的`力量（手段）全力去說服他們,、征服他們

（一）房地產(chǎn)營銷策劃書-廣告：媒體打壓

廣告宣傳主要以《高明信息報》,、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔,。其中,，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用,，最大限度地提高廣告資金的回報率,；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次）,，收視率低下,，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體,。其實,，采取任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨,，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟”,。

通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費用,，則是經(jīng)濟的,，可行！可是,，學過甚至關注,、了解過經(jīng)濟學的人都知道，企業(yè)是贏利組織,，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的最大化,！好！既然這樣的話,，我們在醞釀廣告投入時,，必須將其費用投入結構最優(yōu)化，以達到花最少的費用而獲取訴求的最大化,。舉個例子,，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚,，這是效果,；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大,，這是無效,，而扔大石頭的成本要遠大于扔小石頭的成本,，石頭不在大小，關鍵要扔對地方,，而把大石頭扔在池塘里,，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益,，我才做出上面的結論,。

另外，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實際,，本人建議采取“過時”,、“落后”的墻體廣告進入農(nóng)村的“心臟”，更快,、更準,、更優(yōu)地搶占農(nóng)村市場。的確,，墻體廣告給人的感覺是比較低擋,、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用,。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下,，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實,，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策,。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度最高的廣告,，我能回憶到的也只有幾個,，“中國

移動”、“新飛冰箱”,、“創(chuàng)維電視”,、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時代進步,、經(jīng)濟發(fā)達,，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間,。廣告雖是藝術,，講究外表舒適、品位高雅,。但是,，我們企業(yè)所追求的是實用、實惠的雙“實”原則！我們提倡的是“實實在在”的那點東西,！對吧,？

（二）房地產(chǎn)營銷策劃書-造勢：聲勢浩大

我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者,，勢也；故善戰(zhàn)者,，求之于勢,，而不求之于人?！痹靹葜饕窟M行一個輔助媒體廣告的宣傳會,、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能,。因為廣告是一個很抽象化的東西,，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化,，即單純的符號化,，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵,，它對消費者購買決策的影響力非常有限,。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實”的“物質(zhì)”,。

具體推介有多種操作方法：

1,、利用突發(fā)事件（包括國內(nèi)外甚至小到本省、市,、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件）來進行炒作,。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn),，不是只憑膽量就能取勝的,。借助突發(fā)事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說,，會有出其不意的廣告效果,，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力,。

2,、必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中,。這樣的好處有二：一來,，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進行時,，推銷員跟顧客之間是一對多的關系,。相比在售樓部的一對一模式而言更省力,、更有效。二來,，也就是最主要的一點,，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分,、更全面,、更真實地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動購房時打了一劑強心針,；讓產(chǎn)品在消費者的意念當中構筑了一個清晰的模型,；令其在決定購買意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼。

最后,，特別要注意的是,，在執(zhí)行上面計劃、進行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度,，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱,、地址,、性質(zhì)等），其實在推介新有樓上,，可以隨便找個借口（理由,、原因）進行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤,；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）,。

在市場經(jīng)濟條件下，只有飽和的思想,，沒有飽和的市場,。市場無處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字,。缺的是獨具匠心,、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯(lián)系起來,，必須抓住以下三個關鍵：

1,、勇于打破思維定式。

2,、善于另辟蹊徑,。

3、敢于抓住機遇。

房產(chǎn)營銷策劃方案電腦營銷策劃方案大型公益活動策劃方案

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案篇七

刺激銷售

如今的客戶對房子的要求是越來越高,，對車子的需求也是越來越多,，不是有車一族，也是即將要成為有車一族,，因此在購買房子時,，車庫也是他們考慮的重要因素之一

選定一個活動日期，在活動規(guī)定期間內(nèi)購房者,，均可享受“購房抽車庫”的活動,，里面還可以包含一些其他的驚喜禮物，吸引客戶的注意,。

讓人感受三湖春天的現(xiàn)代氣息，“春天”的生動形象

年輕客戶

網(wǎng)上沖浪,、白領的生活,、生存方式之一。在網(wǎng)上拍賣房屋,，是一種新興的促銷方式,，具較強的吸引力，而且到達率極高,，易于人際傳播,。此活動與咸寧或嘉魚的房地產(chǎn)網(wǎng)站合作。

選取幾套朝向湖邊,，景觀上佳的單位,，價高者得。同時,，選擇一些主流媒體進行軟性新聞的炒作,。

直接刺激銷售，聚集現(xiàn)場人氣

年底售樓前,，提前半個月投播廣告,，從而蓄積潛在購買人群。在開售之際,，按買家買樓先后給予不同折扣,。

在發(fā)售之初，按購買先后分別給予購樓折扣,，前10名八六折,，前20名九折，前50名九二折,，前100名九五折,。(具體按成本和銷售走勢而定)。

促進銷售

能夠加快實現(xiàn)商品住宅的價值和使用價值，“毛坯房”交房后還要經(jīng)過一段時間的裝修,、裝飾,，并購置家具家電，這就需要購房者投入大量時間和精力,，通過買房送裝修的活動,，減少了消費者購房投入的大量精力。

因為購房者的社會地位,、文化程度以及個人氣質(zhì)等因素的.不同,，對室內(nèi)設計的要求和表現(xiàn)出來的個性也不盡相同。購房者常按照自己的喜好和習慣,，選擇適合于自己風格的室內(nèi)裝飾,、裝修的個性追求?！安藛问窖b修”更適合現(xiàn)在促銷活動,，選各不同戶型，以地段優(yōu)勢,、小戶型優(yōu)勢和精裝修房優(yōu)勢為主要賣點,。或在活動期間,，以菜單式裝飾送購房者裝飾,。

以藝術的角度打造嘉魚最美的傳世之作，樹立樓盤形象

攝影被視為關照世界,，關注生命的一種力量的方式,。攝影，是藝術,，同樣也是生活,，用手中的每一個鏡頭記錄“三湖春天”最美麗，動人的瞬間,。

與媒體,、贊助商合作，公開征集三湖春天或三湖春天周邊景色,，在廣場展覽一周,，民眾和評委參與投票，選出優(yōu)秀攝影作品,，舉行頒獎儀式,。

加大樓盤宣傳力度，促進銷售

眼下由于社會環(huán)境的變化,，單身的人數(shù)不斷增加,，孤單的單身在“三湖春天”創(chuàng)造戀愛機會,，邂逅一段佳緣，不僅可以欣賞到現(xiàn)場版“非誠勿擾”,，單身的朋友也許可以獲遇有緣人,，也為寒冬里的“三湖春天”增加了濃濃的愛意和暖意，實在值得期待,。

地點選在廣場,，時間為圣誕節(jié)時，現(xiàn)場將召集多名單身青年男女,，傳遞勇敢,，道別單身。屆時,，三湖春天將打造成最浪漫的交友約會場所,，現(xiàn)場不僅有濃郁的浪漫氛圍，更有多姿多彩的互動游戲和精彩表演,。最后以 “擁抱幸福,，告別單身”大型集體擁抱活動結束，參與者均有機會獲得禮品,。

強力促進銷售

促銷的本質(zhì)是讓利，所以直接的過樓優(yōu)惠對買家是極具誘惑力的,。而且××年免息的條件十分誘人,。選取年底發(fā)售的時機(在樓盤推廣上，宜先蓄勢,，而后“開閘”,，鑒于前期已開始推廣，所以本次推廣需要進行包裝,，讓人感覺前期推出單位已售完,，此次是推全新單位)，歲末大酬賓給現(xiàn)場積累人氣,。

選取不同戶型單位,，以××年免息按揭的方式銷售。在廣告宣傳上,，將此信息作為單一營銷點,，以強勢傳播。而且列出購樓可優(yōu)惠的具體數(shù)據(jù),，以打動買家,。

完善樓盤健康、綠色形象,，為銷售助力

現(xiàn)在越來越多的機動車輛代替了原始的出行方式,，同時也造成了很多環(huán)境問題,。人們逐漸認識到保護環(huán)境的重要性，更綠色和更低碳的生活方式開始得到更多人的響應,。選擇自行車出行就是人們向低碳生活邁出的的一大步,。單車出游是對綠色生活、綠色時尚的再一次追尋;是對追求低碳,、健康生活的響應與擁護,。

此次巡游活動時間，活動路線按實際情況定,，整個騎游過程貫穿嘉魚新,、老街道核心區(qū)域。本次單車巡游活動將宣傳低碳,、健康,、綠色的生活理念。將三湖春天的綠色理念傳達給民眾,，塑造三湖春天的樓盤良好形象,。

老帶新，新老客戶齊歡喜

新老客戶

老客戶介紹新客戶雖然是最常見促銷方法,，但確是不能忽視的,，老客戶是最能反映房子好壞的第一人，在新客戶眼中是最具有說服力的,， 更能打動客戶的心,，說服新客戶。

選定活動時間內(nèi),，老客戶介紹新客戶購房,，雙方都可以享受豐厚的禮品。

和諧社區(qū)氛圍,，傳達社區(qū)文化

以老年人為中心的發(fā)散性客戶

以“全新退休生活的領跑者”獨特理念,，形成了濃郁的老年文化氛圍，這種社區(qū)生活吸引了退休老人及子女的關注,。而業(yè)主們是最為有效的義務宣傳員,，尤其是對項目滿意的老年業(yè)主，他們的社會經(jīng)驗豐富,，社會關系深而且廣,，并且還可以通過他們的子女的口碑相傳，這種營銷的深層效用不可小覷,。

元旦佳節(jié)時,，舉辦“元旦歡樂家庭總動員”，邀請社區(qū)住戶和各家庭協(xié)老一輩表演節(jié)目,，以比賽的形式宣傳三湖春天的小區(qū)文化,。然后組織多種興趣俱樂部,，促進業(yè)主相互交流，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度,。

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案篇八

漢沽位于天津東部濱海地區(qū),，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441,、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi),，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主,，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,，主要有制鹽,、化工、輕紡,、服裝,、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類,。漢沽不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻,、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。

xx所在寨上街,，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病,，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展,。隨著漢沽新一屆領導班子對當?shù)亟?jīng)濟結構的調(diào)整,，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結構的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結構多角化的地區(qū),，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康,、可持續(xù)發(fā)展。

由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段,，市場對價格的敏感度較高,，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段,、價格,、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較,，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1,、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢,？

2、在漢沽我們的間接競爭對手,？

在漢沽市場中我們將綠地人家,、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近,，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近,，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢,。富達雖與第壹城相鄰,，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅,；

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式,，不能與本地居住習慣相對接；而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符,，但其產(chǎn)品的規(guī)劃,、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城,。而富達花園的規(guī)劃,、設計，仍初級產(chǎn)品形態(tài),；

綠地,、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面,，不與第壹城形成直接競爭,。

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低,，一期開發(fā)面積7萬平米,，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一,、二,、三、六層為主,。

濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所,，鄰近薊運河及烈士陵園,，價格優(yōu)勢明顯,，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修,。

井田·藍月灣6萬平方米20xxl型地塊,，與第壹城一路之隔，戶型,、價格,、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對的比例,，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說,，漢沽市場的主要需求在兩室,，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視,。在兩室的銷售當中主要以a,、b、e戶型為主導,，是典型的經(jīng)典戶型,，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右,。

3,、樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面,，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般,。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因,，一方面也與居住觀念有關,。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持,。

4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

1,、付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出,，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題,，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力,，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關,。

2,、年齡結構分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析,，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強,，具有一定的購買力及資金支配能力,，相應對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題,，即是他們的需求不只存在于房子一方面,，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題,、娛樂問題,、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂,，更多反映出的是對子女教育的關注較多,。

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企,、事業(yè)單位及個體行業(yè),。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定,，收入水平相對較優(yōu)厚,。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多,，為我們提供了較好的市場承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

4,、居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中,，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向,。

xx在前期的媒介宣傳過程中,，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌,、工程質(zhì)量,、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動,，主要是結合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動,。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題,。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐,；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足,。

對市場、產(chǎn)品,、消費者的總結：

我們在前面對市場及競爭對手,、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場,、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解,，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求,，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場,，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的.漢沽房地產(chǎn)市場,，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場,。

我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應的認知,，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格）,，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者,，成為市場中最具殺傷力的項目,。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會,，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施,。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經(jīng)驗教訓,，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明,。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的,，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出,。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高,，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已,，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值,，我們的銷售必然會放量,，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者,。

消費者：在漢沽當?shù)氐南M市場中,，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結構所造成的,。雖然這些工薪階層的收入水平不高,，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎,。同時由于他們受教育程度相對較高,，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體,，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道,。

房地產(chǎn)樓盤營銷策劃方案篇九

按照現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終,。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣,，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當開發(fā)商有了投資意向后,，通過對房地產(chǎn)市場的供求,、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對市場的定位,，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動,，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性,，因此,，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分,。如果沒有前營銷的介入,，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售,，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風 險,。

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇,、市場調(diào)查,、產(chǎn)品定位、投資報酬分析、投資決策,、方案設計,、建筑規(guī)劃、廣告企劃,、業(yè)務行銷,、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等,，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”,。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比,，則處于整個營銷策劃的最前端,。這里應該說明兩個問題。第一,，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作,。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇與決策,、前期工作,、建設階段、租售階段,、物業(yè)管理等幾個階段,，認為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前需要做的工作,。由此可見,，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二,，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動,。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調(diào)查工作，而是憑自己的感覺,、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認為,，前營銷是在“拿到地塊”之前,，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實,，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的,，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權的招投標掛牌出讓,，土地使用的位置,、面積,、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者,，即便于給投資者作決策之用,。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃、建筑景觀設計劃分在內(nèi)為宜”的提法,，是不妥的，這應是“前期工作”的內(nèi)容,。

前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期,，是營銷策劃的前端，但是,，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,，前營銷做得好壞，直接關系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售,，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤,，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關鍵。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,，也只有通過前營銷策劃,，找準目標人群，進行產(chǎn)品市場的恰當定位,，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。因此,，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的,、長遠的戰(zhàn)略。

在我國,，xx年和xx年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除,，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后,，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松,，房地產(chǎn)又開始升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕,。尤其是20xx—20xx年,，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右。據(jù)有關部門統(tǒng)計,，20xx年全國有11個省,、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%,。房地產(chǎn)投資的過快增長,，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求,，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的,，但筆者認為,，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因,。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性,，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷,，常見的做法有如下幾點：一是成立公司,、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行,；二是前期無任何營銷策劃,，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行,；四是開發(fā)前期雖有市場調(diào)研,，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳,，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調(diào)查報告”?？傊?，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期,。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進行的一種活動。