為了確保我們的努力取得實(shí)效,，就不得不需要事先制定方案，方案是書面計(jì)劃,，具有內(nèi)容條理清楚,、步驟清晰的特點(diǎn)。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢,？以下是小編為大家收集的方案范文,，歡迎大家分享閱讀。

營(yíng)銷策劃方案封面篇一

只有對(duì)樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研,，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn),，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置,。這樣,，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上,，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn),，策劃才能行之有效。

(1)物業(yè)的定位;

(2)建筑,、配套,、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;

(3)目標(biāo)市場(chǎng)的分析;

(4)目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買行為的分析;

或許有人講,，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn),，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn),，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息,，提升到理性的層次，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃,、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè),。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。

(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;

(2)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析;

(3)與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;

(4)與未來競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估,。

定位是所有廣告行為開展的一個(gè)主題,，就像一個(gè)圓心，通過項(xiàng)目的調(diào)研,，制定樓盤定位,，提煉usp(獨(dú)特的銷售主張)，提出推廣口號(hào),，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn),。

尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào),，并以藝術(shù)的方式放大,，使廣告更具形象力、銷售力,。

房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是去到哪里，做到哪里,，既沒有時(shí)間安排,，更沒有周期概念。當(dāng)樓盤無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí),，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈,，則手忙腳亂，怨聲載道,。

房地產(chǎn)廣告必須以有效,、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性,、計(jì)劃性

有人說,，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí),，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益,，廣告公司為客戶選擇,、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾,，采取全方位的立體傳播,，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌,。

(1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);

(2)不同種類,、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;

(3)不同種類、不同時(shí)間,、不同篇幅的雜志廣告分析;

(4)不同電視臺(tái),、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;

(5)不同電臺(tái),、不同時(shí)段,、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;

(6)不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)dm分析;

(7)戶外或其他媒體的分析;

(8)不同的媒體組合形式的分析,。

房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是想到哪里，做到哪里,，既沒有時(shí)間安排,， 更沒有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，則始終處于被動(dòng)狀態(tài),， 只能嘆怨廣告無(wú)效。

規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程,，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度,， 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效,、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要,。

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn),、把握支持點(diǎn),，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì),，合理運(yùn)用戶外媒體,，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的“三套車”縱橫交錯(cuò)，整合傳播,。

(1)廣告的重點(diǎn);

(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;

(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;

(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;

(5)整合傳播的策略;

(6)媒體發(fā)布的代理,。

促銷的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi),，以各種方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求,，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。

(1)促銷活動(dòng)的主題;

(2)促銷活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;

(3)促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo),、建議;

(4)促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié),。

善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道,、炒作,，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象。

廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益,、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè),。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng),，“一條道,，走到黑”往往是要走死胡同的。

所謂“知已知彼,，百戰(zhàn)不貽”,。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng),，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向,，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì),。

廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算,，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上,，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的始終,，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中,。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤,，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得。

營(yíng)銷策劃方案封面篇二

背景分析：

優(yōu)勢(shì)：1.本酒店位于眉山市三蘇大道,，前至火車站,，后至市中心。交通便利,，周邊中高檔住

宿小區(qū)多,；

2.周邊酒店少，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng),；

3.本酒店屬于新裝修商務(wù)酒店,，裝修風(fēng)格突出，配套設(shè)施完善,，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目都屬于眉山

市消費(fèi)的前沿,，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

劣勢(shì)：1.周邊高收入人群不多，人氣不足,；

2.知名度不高，目標(biāo)群體對(duì)酒店了解不夠,；

3.酒店核心競(jìng)爭(zhēng)力不明確,，特色不突出。

營(yíng)銷目的：

樹立酒店知名度，提升人氣,，建立相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體,，穩(wěn)定增加收入。立足于本土,，打造當(dāng)?shù)匾涣鞯木频晷蜗蟆?/p>

鎖定目標(biāo)群：

當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳?，追求新鮮刺激的夜游人士，各企事業(yè)單位,、機(jī)關(guān)團(tuán)體,，各大旅行社團(tuán)體，外地來眉人士,。

項(xiàng)目分析：

酒店作為一件特殊的商品,，區(qū)別于其他商品的營(yíng)銷。關(guān)鍵在于如何正確的制造消費(fèi)者的需求,。 國(guó)內(nèi)當(dāng)今,，酒店業(yè)日趨繁榮，競(jìng)爭(zhēng)激烈,。但品種只有那幾類,。經(jīng)濟(jì)型、豪華型和商務(wù)型,。經(jīng)濟(jì)型打價(jià)格戰(zhàn),，豪華型注重服務(wù)和奢侈程度，商務(wù)型注重配套完善,。很少注重品味,。 我們酒店則可在這時(shí)彌補(bǔ)品味的空缺。注重品味將是本酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力,。

酒店理念,。

多種浪漫環(huán)境的選擇。

會(huì)員制的管理,，很大程度的保護(hù)了消費(fèi)者的隱私

便捷交通環(huán)境,，地理優(yōu)勢(shì)明顯

靈活的房間挑選方式。

挑戰(zhàn)傳統(tǒng),，迎合追求新鮮的現(xiàn)代人心理需求

政策上不占優(yōu)勢(shì)

具體營(yíng)銷策略：

1. 提前向目標(biāo)消費(fèi)群體發(fā)布開業(yè)活動(dòng)信息及具體活動(dòng)內(nèi)容,；

2. 提倡會(huì)員制，增加會(huì)員辦理,；

3. 營(yíng)銷人員推銷,，通過電話、上門等方式直接面對(duì)客戶,。和專業(yè)公司合作共同銷售,。針對(duì)

重點(diǎn)單位簽定消費(fèi)協(xié)議,。隨時(shí)進(jìn)行活動(dòng)的跟蹤及售后回訪工作，各部門要建立健全客戶檔案制度,，及時(shí)匯總工作,。為配合此次營(yíng)銷活動(dòng)的順利進(jìn)行，各部門領(lǐng)導(dǎo)及營(yíng)銷部人員營(yíng)銷需要同時(shí)進(jìn)行電話營(yíng)銷,，簽約銷售等有關(guān)銷售方面的工作,，做到全員營(yíng)銷，團(tuán)隊(duì)之間要互相配合,，全力打好這一仗,。

4. 宣傳：

1、活動(dòng)的前期預(yù)熱[新聞,、軟文,、廣告的宣傳,dm、pop等的發(fā)放到位],。

2,、報(bào)紙媒體的選擇。

3,、電視媒體的選擇,。

4、網(wǎng)絡(luò)媒體的選擇,。

5,、戶外媒體的選擇。

6,、廣播電臺(tái)的選擇,。

7、dm的發(fā)放[針對(duì)出租車司機(jī)及有車一族重點(diǎn)發(fā)放,，并發(fā)放開業(yè)優(yōu)惠承諾書],。

8、店外的宣傳[開業(yè)用的氫氣球,，燈籠,，條幅，pop等,。烘托開業(yè)氣氛],。

9、開業(yè)慶典期間每天前五名顧客還有更多驚喜送出,。

10,、每天還舉辦幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)活動(dòng)。

5. 促銷禮品：

1,、打火機(jī)類,。

2,、雕塑{小型浮雕類,，有收藏及觀賞價(jià)值},。

3、鮮花,。

4,、水晶制品{小型工藝品}。

5,、打折卡或免費(fèi)體驗(yàn)卡,。

具體實(shí)施方案：（略）

費(fèi)用預(yù)算：（略）

此次營(yíng)銷預(yù)計(jì)效果：

1. 提升酒店的知名度。

2. 使本地的半數(shù)人士都知道,。

3. 司機(jī)師傅都知道本酒店,。

4. 及目標(biāo)群體來此路線。在消費(fèi)時(shí)會(huì)選擇本酒店,。

5. 發(fā)展和增加本酒店的固定會(huì)員,。

6. 使當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)都知道本酒店。在有需求時(shí)會(huì)選擇本酒店,。

7. 提高客戶滿意度,、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。使其最終成為酒店的老客戶及會(huì)員,。

8. 通過對(duì)主要產(chǎn)品（客房）的宣傳和銷售,，同時(shí)帶動(dòng)附屬產(chǎn)業(yè)的銷售和知名度。

此策劃主要針對(duì)開業(yè)營(yíng)銷進(jìn)行構(gòu)思,，營(yíng)銷戰(zhàn)略只是一個(gè)小框架,。在市場(chǎng)分析上相信投資公司胸有成竹。期待指教溝通,。

營(yíng)銷策劃方案封面篇三

酒店開業(yè)當(dāng)天同,，廣州活動(dòng)策劃公司會(huì)通過媒體(報(bào)紙、電視,、電臺(tái),、中國(guó)移動(dòng))發(fā)布一些軟新聞、硬廣告,，同時(shí)用宣傳車,、dm單、橫幅等進(jìn)行酒店開業(yè)的宣傳,，宣傳結(jié)束之后,，接下來的慶典工作主要由廣州慶典公司負(fù)責(zé)。

20xx月12日1日——12月3日

開業(yè)慶典地點(diǎn)：酒店大門口

酒店主樓和附樓上掛宣傳布幅,，提前告知消費(fèi)者具體開業(yè)時(shí)間及優(yōu)惠政策,。采取主動(dòng)出擊：宣傳資料印好之后由營(yíng)銷人員上門推銷,，介紹酒店特色、環(huán)境,、服務(wù)等,，采取電話推銷和發(fā)傳真告知等形式，以爭(zhēng)取到更多的訪客,。另外也學(xué)習(xí)一下廣州活動(dòng)執(zhí)行公司的方法,，在活動(dòng)的時(shí)候邀請(qǐng)地方名流、政府要員,、各企事業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人參加開業(yè)典禮,，并向他們發(fā)放邀請(qǐng)函。

接下來就選擇網(wǎng)絡(luò),，報(bào)紙進(jìn)行軟性報(bào)道兼硬廣告,還有移動(dòng)廣告也不要放過,，過中國(guó)移動(dòng)短信平臺(tái)向閻良地區(qū)移動(dòng)客戶發(fā)送酒店開業(yè)以及活動(dòng)信息。在開業(yè)慶典當(dāng)天需要優(yōu)惠如下內(nèi)容：凡在本酒店辦生日宴的顧客,，當(dāng)日均可憑身份證,、戶口簿等有效證件享受當(dāng)餐其個(gè)人消費(fèi)全免(酒水除外)。建立酒店專門網(wǎng)站,，并和多家餐飲酒店專業(yè)網(wǎng)站進(jìn)行鏈接,，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，開通網(wǎng)上訂餐,、訂房相關(guān)服務(wù),。

酒店開業(yè)和廣州新品發(fā)布會(huì)策劃公司的新品發(fā)布會(huì)有所不同，它需要規(guī)劃好詳細(xì)的儀程,。

8∶00搞慶典的工作人員進(jìn)入場(chǎng)地,，做好以下準(zhǔn)備：紅地毯按規(guī)定場(chǎng)地鋪設(shè)好;拱門、拱氣模升到位;音響設(shè)備安裝調(diào)試好;鑼鼓隊(duì)全部排放好;簽到臺(tái)布置好;簽到冊(cè),、簽到筆全部擺放到位;花籃全部分兩旁放好,。

9∶00所有開張慶典項(xiàng)目全部到位，開始放音樂

10∶00開始鑼鼓

10∶30接待嘉賓,、簽到,、引座、安位

11∶00主持人宣布開張慶典儀式開始

11∶15由主持人介紹主要嘉賓(約8人)

11∶30由領(lǐng)導(dǎo)宣布開業(yè),，致賀詞

11∶42酒店總經(jīng)理講話

11∶45員工宣誓

11∶50主要領(lǐng)導(dǎo)剪彩,，放禮炮

11∶55敲鑼鼓、舞獅,、放音樂

12∶00慶典儀式結(jié)束,，就餐

營(yíng)銷策劃方案封面篇四

一、營(yíng)銷概況：

房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別,，不同于買件衣服那樣隨心所欲,，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng),。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事,、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng),，稍有不稱心就會(huì)改變主意,，買主思考的問題，內(nèi)容豐富,，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件,，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境,，樓質(zhì)、交通,、音貝,、污染、安全等諸方面的慎之有慎,。由此可見房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣,，難度大，負(fù)荷重,，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效,，并非輕而易舉、彈指一揮間,，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度,，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二,、創(chuàng)意理念：

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度,，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2,、富于競(jìng)爭(zhēng),，且樂此不倦;

3、頭腦敏銳,，不拘傳統(tǒng);

4,、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽;

5、注重歷史,，尊重現(xiàn)實(shí),，睽重未來。

三,、構(gòu)思框架：

1)以塑造形象為主,，渲染品味和意念;

2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì);

3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。

四,、實(shí)戰(zhàn)流程：

1,、形象定位：

對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置,、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位,。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外,、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要,，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位,、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美,。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ),，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出,。比如：地理位置不同,，交通條件不同,，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同,，人均擁有空間不同，升值潛力不同,，車位數(shù)量不同,，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索,。

2,、主要賣點(diǎn)：

對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究,，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3),、樓盤做工用料;4),、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì),，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

3,、繪制效果圖：

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖,、多層單體效果圖,。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富,、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售,，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來的想象,，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明,，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用。

4,、廣告訴求點(diǎn)：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實(shí)用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同,。

5、廣告階段劃分：

對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為,，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮,，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累,。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資,。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：

第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo),，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味,、檔次和形象,。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案范文(三)：

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性,，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短,、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售,、品質(zhì)基本不能提升,、入市價(jià)格低、開盤多,、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等,。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴,，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道,。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為,、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值,、營(yíng)銷傳播,、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客,，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng),、健康、休閑,、品位等);營(yíng)造一種文化等等,。

一,、未來發(fā)展趨勢(shì)

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段,，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化,，輸出品牌核心價(jià)值,，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng),，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念,。

另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩,，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降,，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過長(zhǎng)期的廣告浸淫，偶然性,、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱,，理性購(gòu)買行為增強(qiáng);各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”,，會(huì)更加考慮自己的心理需求,，尋找更加適合自己的樓盤。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,，大型化,、集約化樓盤將成為未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸,，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā),，對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位,、多元化,，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地,。

在未來的發(fā)展過程中,，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文,、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū),、高效、車站等接近);追求潔凈(對(duì)光線,、綠化,、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等,，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高,，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求,，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注,。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下,，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格,、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買需求,，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性,，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍,，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng) “個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃。

二,、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃

一是策劃為先,。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先,，包括項(xiàng)目認(rèn)證,、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道,、市場(chǎng)定位,、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo),、工程管理,、材料選擇、形象包裝,、開盤銷售,、廣告宣傳、營(yíng)銷策略,、物業(yè)管理,、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑,、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局,、商業(yè)局、房管局,、國(guó)土局,、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒,，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查,，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等,。

二是創(chuàng)新為贏,。在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃,、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷,、廣告宣傳,、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理,、融資方式等等,，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上,，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上,，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理,。如關(guān)注小孩教育,、與名人做鄰居、零首付,、組合銷售,、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券,、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門,、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握,，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序,、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要,。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析,、市場(chǎng)定位,、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。

三是塑造差異,。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異,，如建筑風(fēng)格,、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì),、光系設(shè)計(jì),、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì),、功能設(shè)計(jì),、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等,。在差異的塑造過程中,，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球,、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮,，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。

四是整合營(yíng)銷,。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí),，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象,、員工形象,、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等,，另一方面要善于整合,，在定價(jià)方式、開盤起價(jià),、價(jià)格策略,、付款方式、營(yíng)銷主題,、廣告創(chuàng)意,、投放媒體、投放時(shí)間,、媒體選擇,、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合,。如引進(jìn)組合家電,、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力,，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體,、廣播和戶外廣告等，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn),。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況,，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體,，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然,，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn),，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在,，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息,，提升樓盤的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素,，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感,。

總之,，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理,、實(shí)用率高,、采光好、空氣流通;樓距較大,，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套,，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通,、購(gòu)物方便,，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子,。在營(yíng)銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài),，務(wù)求直指人心，在銷售策略,、廣告策略投其所好,，促成他們購(gòu)買，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn),，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接,。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告,，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài),，從而有針對(duì)性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng),。

營(yíng)銷策劃方案封面篇五

前 言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的廣場(chǎng)旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元,。

經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

一,、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

二,、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào),。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購(gòu)物主題明確,。

5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售(招商)目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四,、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。

五,、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備,，在2019年5月份房交會(huì)期間開盤(或2019年9月),，可以抓住2019年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié),、2019年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米,，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米,。

3.價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略,，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個(gè)性特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。

2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3.開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式,。

營(yíng)銷策劃方案封面篇六

房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念,，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲,，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高,，耐用性長(zhǎng)。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事,、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng),，稍有不稱心就會(huì)改變主意,，買主思考的問題，內(nèi)容豐富,，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件,，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境,，樓質(zhì)、交通,、音貝,、污染、安全等諸方面的慎之有慎,。由此可見房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣，難度大,，負(fù)荷重,，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉,、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度,，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1,、具有高度的自信野心;

2、富于競(jìng)爭(zhēng),，且樂此不倦;

3,、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);

4,、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽;

5,、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí),，睽重未來,。

1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;

2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì);

3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費(fèi)群生活心態(tài),。

1,、形象定位：

對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置,、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想,、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外,、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn),，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位,、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿,，力爭(zhēng)完美。

好東西總有不同之處,，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ),，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同,，交通條件不同,，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同,，人均擁有空間不同,，升值潛力不同,，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同,。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索,。

2、主要賣點(diǎn)：

對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究,，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

1)地理位置;2),、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4),、戶型設(shè)計(jì),。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo),。

3,、繪制效果圖：

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖,、多層單體效果圖,。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富,、品味高,，因?yàn)闃潜P的銷售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來的想象,，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明,，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用。

4,、廣告訴求點(diǎn)：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實(shí)用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。

5,、廣告階段劃分：

對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為,，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累,。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資,。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：

第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味,、檔次和形象,。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。